Księga wieczysta jest rejestrem publicznym, wykorzystywanym już od kilkuset lat. Ponieważ historycznie system ksiąg wieczystych zmieniał się wraz z sytuacją w kraju, nadal możemy w księgach znaleźć pewne niezgodności. Wynika to głównie z faktu, iż podczas rozbiorów na polskich ziemiach obowiązywały różne systemy prawne.
W 1818 roku było ich pięć – niemiecki, austriacki, rosyjski, węgierski oraz francuski, oparty na Kodeksie Napoleona, który był pierwszą nowoczesną kodyfikacją prawa cywilnego (na jego podstawie obecnie nadal zakłada się księgi wieczyste i wpisuje się prawo własności). Prawo francuskie obowiązywało nadal po 1815 roku, a więc po wprowadzeniu Kodeksu Królestwa Polskiego, na ziemiach, które wcześniej tworzyły Księstwo Warszawskie.
Zapraszamy na nowy odcinek podcastu o pośrednikach nieruchomości.
W 1947 roku weszły w życie tymczasowe dekrety, które kończyły przedwojenne prawo obce- wcześniej stosunki prawno- rzeczowe regulowane były przez prawo obce, różne w różnych częściach kraju. Nowy zunifikowany kodeks wszedł w życie dopiero w 1965 roku, przynosząc ujednolicenie i uporządkowanie obowiązujących regulacji prawnych.
W dawnych obszernych księgach wieczystych dokumentowano zmiany w wielu nieruchomościach jednocześnie. Obecnie akta ksiąg wieczystych prowadzone są indywidualnie dla każdej nieruchomości. Dopiero od 1918 roku księgi prowadzone były w języku polskim i stopniowo istniejące księgi zastępowano tymi polskim. Od 2013 roku możemy zapoznać się z treścią księgi wieczystej w systemie elektronicznych ksiąg wieczystych, co jest sporym udogodnieniem, przy czym warto zaznaczyć, że wydruk ze strony nie ma mocy dokumentu urzędowego. Taki możemy zamówić przez stronę i po opłaceniu zamówienia otrzymujemy wiadomość z linkiem do jego pobrania. Odpis z księgi wieczystej możemy też oczywiście uzyskać stacjonarnie, w sądzie wieczystoksięgowym.
Bez analizy prawnej księgi wieczystej budynku nie można dokładnie określić stanu prawnego mieszkania, gdyż wiele istotnych informacji o mieszkaniu, takich jak np. hipoteka na częściach wspólnych budynku lub prawo do korzystania z tarasu albo ogrodu znajduje się właśnie w księdze budynkowej. Szczególnie duże znaczenie księga wieczysta budynku zyskuje przy analizie prawnej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: może się bowiem okazać, że spółdzielnia nie ma żadnego prawa do gruntu – bezprawnie użytkuje cudzą działkę, a to może mieć bardzo niekorzystne konsekwencje dla właścicieli mieszkań spółdzielczych. O tym jak czytać księgę wieczystą przeczytasz tutaj.
Mając numer księgi wieczystej lokalu, zazwyczaj da się ustalić numer księgi wieczystej budynku. W przypadku mieszkań własnościowych numer księgi budynku powinien być wpisany w dziale I-SP, w polu „Udział związany”, jednak często w tym miejscu znajduje się stary numer księgi wieczystej (numer papierowej kw). Wtedy konieczny jest telefon do sądu rejonowego, w celu ustalenia nowego numeru. W przypadku mieszkań spółdzielczych sytuacja jest jeszcze bardziej skomplikowana – nie ma obowiązku umieszczania numeru księgi wieczystej bloku, ale czasem podaje się go w dziale I-O. Zawsze przed zakupem powinieneś ustalić numer kw budynku, nawet jeśli oznacza to konieczność osobistej wizyty w spółdzielni.
Jeśli masz problemy z ustaleniem numeru księgi lub analizą prawną mieszkania, możesz skorzystać z usługi Pewny Lokal – doświadczony prawnik specjalizujący się w prawie nieruchomości przeanalizuje zarówno księgę wieczystą mieszkania jak i budynku oraz sporządzi kompleksowy raport prawny, w którym znajdą się też sugestie i rekomendacje dotyczące tego jak bezpiecznie kupić mieszkanie.
Każdy dział księgi zawiera inne, ale równie ważne, informacje.
W dziale pierwszym znajdziemy opis samej nieruchomości, jej przeznaczenie, położenie oraz powierzchnię. Część ksiąg online posiada linki do geoportalu, dzięki czemu określony będzie nie tylko numer działki, ale też jej położenie. W tym dziale znajdziemy też informacje o obciążeniach nieruchomości, jeżeli takie istnieją, oraz, w przypadku podzielenia nieruchomości- o księgach wieczystych wyodrębnionych lokali.
Z działu drugiego dowiemy się więcej na temat właściciela nieruchomości- tu wskazane będą jego dane oraz rodzaj własności. Tutaj również umieszczone będą podstawy wpisu, a więc określenie sposobu, w jaki właściciel wszedł w posiadanie nieruchomości.
Dział trzeci opisuje istniejące roszczenia, czyli wszelkie służebności oraz wzmianki o toczącym się postępowaniu egzekucyjnym, jeżeli takie ma miejsce. Tu też wpisywane są roszczenia o przeniesienie własności, na przykład z umowy przedwstępnej.
Z kolei w dziale IV księgi wieczystej wpisywane są wszystkie hipoteki, których może być wiele, a które stanowią zabezpieczenie wierzytelności. Oznacza to, że w przypadku niespłacania zobowiązania finansowego przez kredytobiorcę, wierzyciel będzie zabezpieczał swoje roszczenie z przedmiotowej nieruchomości.
Księga wieczysta budynku ma ten sam zestaw pól, co księga lokalu, ale na inne rzeczy powinno się zwracać uwagę. Bardzo ważny jest typ prawa do gruntu (pole: typ księgi wieczystej) – użytkowanie wieczyste oznacza konieczność zapłaty corocznej opłaty, która może wynosić nawet kilkaset złotych rocznie. Trzeba też zwrócić uwagę na to, kto jest właścicielem budynku (dokładniej – tych części budynku, które nie są wyodrębnione), czy na nieruchomości znajdują się hipoteki, jak wygląda sytuacja prawna dojazdu (czy nie ma drogi koniecznej) oraz to czy zostały podpisane umowy quoad usum. Więcej o informacjach zawartych w poszczególnych działach księgi znajdziesz tutaj. Analiza prawna księgi budynku jest bardzo skomplikowana, gdyż w księdze wieczystej zawarta jest cała jego historia.
Dlatego przy analizie prawnej najlepiej skorzystać z fachowej pomocy. Usługa sprawdzenia treści księgi wieczystej Pewny Lokal to połączenie fachowej wiedzy, doświadczenia oraz zaawansowanej technologii i statystyki, dzięki temu nasz raport jest rynkowym standardem w analizie prawnej nieruchomości. Po więcej informacji zapraszamy do artykułu na temat analizy ksiąg wieczystych znajdującego się tutaj.
Do ksiąg wieczystych zajrzeć może każdy, ale już do akt księgi, zawierających pełne dane na temat konkretnej nieruchomości, tylko osoby, które mają interes prawny, a więc właściciel nieruchomości, jego pełnomocnik lub notariusz, którego obowiązkiem przed podpisaniem aktu notarialnego jest zbadanie księgi wieczystej. Jeżeli nie należymy do żadnej z tych grup, wykazanie przed sądem interesu prawnego może być trudne. Jeżeli z aktami księgi wieczystej nieruchomości chcemy zapoznać się przed jej zakupem, najlepszym rozwiązaniem jest zwrócenie się do właściciela o przygotowanie stosowanego pełnomocnictwa. Dzięki temu zyskamy możliwość zapoznania się z dokumentami, stanowiącymi podstawę wpisów w księdze, którą badamy.
Pewny Lokal to wiodąca ogólnopolska zajmująca się analizą umów deweloperskich oraz odbiorami technicznymi mieszkań i domów od dewelopera.
Obejrzyj odcinek podcastu o wycieku danych z ksiąg wieczystych.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
