Zarezerwuj

Co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego?

Z poniższego artykułu dowiesz się, co sprawdzić przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego oraz jakie dokumenty musimy sprawdzić przed takim zakupem. Zapraszamy do lektury.
wykrzyknik kontaktu pewny lokal
prawnik pewnego lokalu wykrzyknik kontaktu pewny lokal

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości?

navigate_before dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

prawnik pewnego lokalu

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Zobacz, jak możemy Ci pomóc na rynku wtórnym.

Obejrzyj film, w którym wyjaśniamy, dlaczego warto zlecić nam audyt mieszkania lub domu na rynku wtórnym.


Zakup mieszkania z rynku wtórnego ma wiele zalet. Często tego typu lokale położone są w świetnej lokalizacji, mają atrakcyjną cenę i umiejscowione są w budynkach o solidnej konstrukcji.  Oto nasze porady, które pozwolą Ci szybko i bezpiecznie sfinalizować zakup.

Pułapki przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym

Pachnące nowością mieszkanie od dewelopera to nie tylko zalety. Po pierwsze, trzeba czekać nawet kilka lat, aż zostanie oddane do użytku, a do bloku czy kamienicy często można wprowadzić się natychmiast. Po drugie, plusem jest oczywiście cena. Zazwyczaj mieszkania na rynku wtórnym są dużo tańsze niż nowe. Szczególnie biorąc pod uwagę lokalizację. Wciąż w większości miast można znaleźć mieszkanie w bloku lub w kamienicy właściwie w samym centrum.

Nowe apartamentowce tego typu to rzadkość z uwagi na coraz trudniejszy dostęp do gruntów. Jeśli już pojawiają się w ścisłym centrum, to często z cenami rzędu kilkunastu tysięcy złotych za mkw. Nic dziwnego, że wiele osób wybiera lokale z drugiej ręki. Co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego? Na to pytanie nie da się odpowiedzieć w dwóch słowach, dlatego zdecydowaliśmy się przygotować ten poradnik.

W pierwszej kolejności ważne są oczywiście oględziny. Konieczne jest sprawdzenie, czy odpowiada nam układ pomieszczeń, w jakim stanie są okna i  drzwi, czy instalacja elektryczna lub wodno-kanalizacyjna jest w dobrym stanie oraz jaki jest ogólny stan budynku. Jeśli zależy nam na tym, aby zaraz po zakupie wprowadzić się do nowego lokum, musimy także ocenić, czy kuchnia i łazienka są na tyle dobrze wyposażone i zaaranżowane, że nie będzie przeszkód, aby korzystać z nich do czasu, aż nie zdecydujemy się na remont. Oczywiście jeśli np. okaże się, że okna są nieszczelne, nie jest to powód do rezygnacji z konkretnego lokalu, można jednak w takiej sytuacji negocjować cenę, która pokryje ewentualne usterki. Ważne jest także, szczególnie w przypadku różnego typu  instalacji, w jakim są one stanie.

Koszty wymiany są wysokie, a co gorsza wiążą się z generalnym remontem całego mieszkania, warto więc się zastanowić, czy dysponujemy czasem i odpowiednimi środkami.


Konieczne jest sprawdzenie, czy odpowiada nam układ pomieszczeń

Ocena stanu technicznego mieszkania - na co zwrócic uwagę przy zakupie mieszkania

Aby móc jak najlepiej przygotować się do zakupu mieszkania na rynku wtórnym, warto jest skorzystać z usługi audytu technicznego lokalu, który powinien zostać przeprowadzony przez posiadającego odpowiednie kwalifikacje i doświadczenie inżyniera, jak ma to miejsce w przypadku usługi realizowanej przez Pewny Lokal.

W jej ramach mieszkanie jest kompleksowo sprawdzane, również pod kątem nieprawidłowości niewidocznych na pierwszy rzut oka. W wykryciu tych ostatnich niezbędnym narzędziem jest kamera termowizyjna, która pozwala na zidentyfikowanie między innymi wszelkich nieszczelności oraz obecności tzw. mostków termicznych.

Szczegółowej kontroli poddawane są następujące elementy:

  • ściany i tynki - ich kondycja, szczególną uwagę zwracamy na pęknięcia ścian i odspojenia tynku;
  • stan posadzek;
  • piony, poziomy, kąty proste w lokalu;
  • wszystkie instalacje (elektryczna, gazowa, wodno-kanalizacyjna, teletechniczna, wentylacja, ogrzewanie) - oceniamy ich sprawność i dostosowanie do obecnie obowiązujących standardów i norm;
  • termika lokalu - przy użyciu kamery termowizyjnej;
  • stan drzwi i okien - pod kątem obecności potencjalnych usterek mechanicznych, nieszczelności itp.;
  • przynależności - komórka lokatorska, piwnica, miejsce postojowe.

Ważne jest także sprawdzenie metrażu lokalu, ponieważ może zdarzyć się, że powierzchnia wskazana przez sprzedającego obejmuje nie tylko sam lokal, ale na przykład również piwnicę. Zweryfikowanie powierzchni użytkowej mieszkania może wpłynąć na obniżenie ceny, jeżeli okaże się, że mamy do czynienia ze wspomnianą wyżej sytuacją.

W podsumowaniu audytu technicznego prowadzonego przez Pewny Lokal przygotowywany jest szczegółowy raport zawierający wszystkie najważniejsze informacje odnośnie sprawdzanego lokalu. Może on okazać się przydatnym i skutecznym narzędziem w negocjacjach cenowych ze sprzedającym, gdyby okazało się, że mieszkanie wymaga znacznie większego nakładu pracy niż mogłoby to wynikać z informacji uzyskanych od sprzedającego.  

Pewny Lokal oferuje swoim klientom również przygotowanie szacunkowego kosztorysu niezbędnych prac remontowych, co jest bez wątpienia niemałym ułatwieniem w procesie przygotowywania budżetu na cele związane z kupnem mieszkania.

Stan mieszkania - ściany i tynki

Stan ścian to nie tylko farba i tynk. Co jeszcze sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego? Zwracaj uwagę na stan kafelków, tapet, lamperii i boazerii. Jeśli planujesz urządzić mieszkanie po swojemu i nie możesz doczekać się remontu, to nie będzie miała dla Ciebie znaczenia stara farba na ścianie czy popękane kafelki.

Nieco inaczej wygląda sytuacja, jeśli planujesz wprowadzić się od zaraz i wolałbyś uniknąć remontu. W takiej sytuacji zwracaj uwagę na dziury w ścianach, sypiący się tynk i łuszczącą się farbę. W łazience i kuchni oceń stan fug i samych kafli. Jeśli na ścianach są tapety lub boazeria, warto znaleźć miejsce, w którym można pod nie zajrzeć. Dzięki temu lepiej zorientujesz się w stanie samych murów. Kupując mieszkanie z  rynku wtórnego, pamiętaj, by nie polegać na pierwszym wrażeniu. Większość sprzedających odświeża przed sprzedażą ściany, stąd ich imponująca śnieżna biel. Przyjrzyj się jednak dobrze, a jeśli zobaczysz rysy czy większe usterki, zanotuj sobie, że będziesz musiał uzupełniać, a następnie malować mury.

Poza samą jakością tynków stan ścian powie Ci też wiele o wilgoci, jaka panuje w domu. Zimne, wilgotne mury są już pewną wskazówką. Jeśli na ścianie widzisz wybrzuszenia, ciemniejsze plamy lub po prostu ślady pleśni, to masz do czynienia z domem, którego problemem jest wilgoć. Niestety czasem zdarza się oglądać mieszkanie, w którym te problemy na pierwszy rzut oka nie występują. Dopiero po wprowadzeniu się zauważysz, że kolonie grzyba zostały usunięte i zamalowane na czas oglądania lokalu. Jeśli masz wątpliwości, to zdecydowanie warto poradzić się fachowca w trakcie oględzin mieszkania.

Wszystkie opisane powyżej parametry mogą wydawać się mało precyzyjne. Szczególnie osobie, która nie ma rozeznania, będzie bardzo trudno ocenić, czy ściany są równe, a tynki – położone fachowo. Dlatego warto zamówić profesjonalny odbiór techniczny w firmie takiej jak Pewny Lokal. Nasi specjaliści są wyposażeni w tabele norm, w których sprawdzą, jak prezentuje się Twoje mieszkanie. Dzięki temu poznasz stan faktyczny bez upiększeń, ale z drugiej strony unikniesz też niepotrzebnych kłopotów.


Stan ścian to nie tylko farba i tynk.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania - Stan mieszkania – posadzki i podłogi

O ile ściany często wystarczy tylko odmalować, to wymiana podłóg może być już naprawdę dużym wydatkiem. Co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego? To zależy, czy masz do czynienia z kamienicą czy z blokiem.

Dużą zaletą starych mieszkań jest piękny parkiet na podłodze. Dębowe deski lub sosnowa jodełka – tego raczej nie uświadczysz w nowym budownictwie, chyba że w tym z najwyższej półki. Stan parkietów ocenisz na pierwszy rzut oka, patrząc na rysy, kolor i ewentualne braki. Jeśli podłoga nie jest idealna, będziesz musiał cyklinować, a to spory wydatek i kłopot. Z drugiej strony być może i tak planujesz na podłodze położyć kolor według własnego pomysłu – wówczas nawet lekko podniszczone, surowe deski nie powinny Ci przeszkadzać. Z mniej oczywistych aspektów posiadania parkietu zwróć uwagę na... skrzypienie. Przejdź się po całym domu, wejdź po wszystkich schodach i sprawdź, czy dźwięk nie jest za głośny. To szczególnie ważne np. w pokoju dla dziecka.

Jeśli w mieszkaniu jest dywan lub wykładzina, to najlepiej byłoby je odsunąć i sprawdzić, co znajduje się pod spodem. Gdy masz do czynienia z kafelkami, odsuń sprzęty i oceń, czy glazura jest kompletna. Jeśli brakuje choćby kilku elementów, to i tak będziesz musiał wymienić całość. Nawet betonową wylewkę warto sprawdzić pod kątem szczelin i ukruszeń, bo może przez nie przesiąkać woda lub dostawać się insekty. Robactwo pojawia się też tam, gdzie znajdują się duże szczeliny przypodłogowe. Możesz je usunąć, ale będzie to wymagało kompleksowego remontu.

Liczy się jednak nie tylko stan podłogi, ale też to, co znajduje się pod nią. Tego raczej nie ocenisz sam. Fachowiec będzie potrafił zdiagnozować sytuację na podstawie pewnych charakterystycznych elementów. Drobne szczeliny nad podłogą mogą np. świadczyć o tym, że posadzka się zapada. Przyczyn może być wiele – podmywanie jej, mała ilość piasku pod betonem albo kiepska metoda izolacji. Osiadanie posadzki może też świadczyć o poważnych awariach (np. instalacji wodnej), których nie widać na pierwszy rzut oka. Szczególnie zwracaj na to uwagę, jeśli planujesz zakup klimatycznego mieszkania na parterze kamienicy. W najgorszym razie będziesz musiał zerwać podłogi i wykonać izolację od gruntu niemal tak samo, jak gdybyś mieszkał w domu jednorodzinnym. Inny pesymistyczny scenariusz to ponowne mocowanie legarów, na których trzyma się cała podłoga lub wyrównywanie wylewki. A jeśli porządnie skontrolujesz wszystko, co trzeba sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, gdy dojdzie do ewentualnego remontu, będziesz musiał jedynie wybrać kolor kafelków lub paneli.

Stan mieszkania - piony, poziomy, kąty proste

Czy lekko odchylona ściana to rzeczywiście aż taki problem? Niestety tak! Później będziesz miał problemy z równym ustawieniem mebli, z których przy okazji mogą spadać sprzęty. To też kłopot przy kolejnych pracach remontowych, bo np. paneli też nie uda się położyć prosto. Pewną pomocą może być poziomica i kątownica, ale to przecież nie jedyne, co warto sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego. Fachowcy dysponują tabelami norm, które prezentują dopuszczalne odchyły. Np. dla tynków gipsowych będzie to 4 mm na każdy metr, ale przy innych technikach budowlanych te miary będą inne. Dodatkowo można ocenić grubość tynków i posadzek.

Stan mieszkania i wszystkich instalacji

Jedną z podstawowych porad dotyczących tego, co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, jest kontrola stanu rur. Teoretycznie to nic wielkiego, w praktyce woda stojąca w zlewie lub pod prysznicem będzie uprzykrzać życie każdego dnia. Nie wiesz, czy to kwestia zatkanych odpływów czy poważniejszych wad konstrukcyjnych budynku. W tym drugim przypadku może być tak, że nic nie da się zrobić z niedrożnymi rurami. Większość osób mimo wszystko obawia się sprawdzania rur przy sprzedającym. Właśnie dlatego warto zabrać ze sobą fachowca, który będzie umiał zdystansować się do sytuacji i skontrolować wszystkie instalacje. Jeśli przyszedłeś na oględziny mieszkania sam i zastanawiasz się, co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, jeśli chodzi o rury, odwiedź toaletę i przynajmniej odkręć krany i użyj spłuczki. Lepiej jednak byłoby, żeby te elementy zobaczył fachowiec.

Problemem szczególnie w kamienicach jest instalacja elektryczna. Zdarza się, że poprzedni właściciel dowiedział się, że spółdzielnia nie sfinansuje remontu. Zaczyna bać się kosztów, bo wymiana elektryki pamiętającej początek XX wieku to duże wydatki i kłopot. W takiej  sytuacji może spróbować sprzedać mieszkanie komuś, kto nie zna się na detalach elektryki. Jeśli masz czas i środki, by pruć ściany, to być może warto kupić takie mieszkanie, jednak ze świadomością, z czym wiąże się taki zakup i co trzeba sprawdzić przed kupnem mieszkania. Rury i przewody to naprawdę ważne elementy – jeśli będziesz musiał je wymienić, czeka Cię zrywanie podłóg i rozkuwanie wszystkich ścian.

Co sprawdzic przed kupnem mieszkania - Stan drzwi i okien w mieszkaniu

Nowe drzwi wraz z montażem i zamkami to wydatek rzędu kilku tysięcy złotych. Warto więc sprawdzić, czy obecnych nie trzeba będzie wymieniać. W przypadku okien liczy się szczelność i ich ogólna jakość. Każde z nich najlepiej byłoby otworzyć – w ten sposób ocenisz, czy nie skrzypią, a także czy są w dobrej ogólnej kondycji. Sprawdź też, czy wszystkie drzwi łatwo da się zamknąć i otworzyć. Jeśli problem występuje w więcej niż jednym miejscu, to może znaczyć, że budynek nierówno osiada lub podłoga nie jest równa. Nietypowe zamki w drzwiach mogą sprzyjać zatrzaskiwaniu się w łazience czy sypialni, a jeśli mowa o drzwiach zabytkowych w kamienicy, to wymiana mechanizmu może być kosztowna.

W przypadku stolarki okiennej i innych drewnianych elementów, sprawdź, czy wyglądają na suche, nienaruszone i pozbawione dziur czy rys. Drobne wgłębienia mogą świadczyć o obecności korników. Wymiana drewnianych okien i drzwi na nowe to wydatek rzędu dziesiątek tysięcy złotych. Dlatego warto zabrać ze sobą na oględziny kogoś, kto wie, co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego.


Nowe drzwi wraz z montażem i zamkami to wydatek rzędu kilku tysięcy złotych.

Balkon, taras, piwnica – co sprawdzać?

Jeśli sprzedający twierdzi, że do lokalu przynależy piwnica, to przede wszystkim warto ją odwiedzić. A co sprawdzić w piwnicy przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego? Dobrze byłoby ją otworzyć – czasem właściciele nie mają kluczy lub dostępu do komórki lokatorskiej, co ukrywają do momentu podpisania umowy. Jeśli piwnica jest dla nas ważna, bo ma służyć jako miejsce na drogi rower lub warsztat, to warto ocenić jej przydatność właśnie pod tym kątem.

Ewentualnie z poziomu piwnicy można też sprawdzić stan murów kamienicy.

Co jeszcze sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego? Należy wyjść na taras i balkon. Pod kątem technicznym sprawdza się stan kafelków i poręczy, a także stan drzwi balkonowych. Poza tym liczy się też to, czy balustrada nie jest umieszczona za nisko (np. dla dzieci, zwierząt) i czy daje stabilne wrażenie, a także czy na balkonie można poczuć się swobodnie. Niekiedy przestronny taras da się obudować ogrodzeniem lub zrobić przepierzenia z pnączy. Innym razem nie ma jak zamontować takich dodatków, a lokatorzy zawsze będą czuli się nieswojo na balkonie wystawionym na spojrzenia z zewnątrz. Jeśli balkon znajduje się na niższych kondygnacjach, można też ocenić jego dostępność od zewnątrz – z poziomu ulicy. Po pierwsze: czy da się na niego wejść. Po drugie: jak wiele z tego, co dzieje się na balkonie, widać z poziomu ulicy.

Ocena budynku z zewnątrz – na co patrzeć?

Przy okazji oceny budynku z zewnątrz warto zwrócić uwagę na jeszcze kilka elementów. Jeśli kupujesz prosto od dewelopera, to elewacja zazwyczaj będzie miała idealny wygląd, a i w częściach wspólnych budynku trudno będzie się do czegoś przyczepić. Na rynku wtórnym jest trudniej. Jeśli zwracasz dużą uwagę na wysokość rachunków lub po prostu nie lubisz marznąć, zwróć uwagę na termoizolację budynku. W przypadku starych kamienic doradzamy oglądanie elewacji z kimś, kto zna się na rzeczy. Świeżo odmalowane tynki nie świadczą o dobrym stanie technicznym.

Czasem maskują wilgoć i tragiczny stan murów budynku. Oceń również klatkę schodową, szczególnie pod kątem ogólnego stanu technicznego i czystości. Jeśli jest tam brudno, a ściany zdobią liczne napisy, to prawdopodobnie albo masz do czynienia z niezbyt kulturalnymi sąsiadami, albo spółdzielnia w ogóle nie dba o części wspólne budynku.

W przypadku starych kamienic doradzamy oglądanie elewacji z kimś, kto zna się na rzeczy.

Przynależności do mieszkania

Około 1/3 ofert z rynku wtórnego zawiera wliczone w cenę miejsce parkingowe. Większość lokali oferuje także piwnicę. Tym, co warto sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, jest stan prawny tych części, jak i ogólne wrażenie, jakie na nas wywierają (czy z miejsca parkingowego łatwo wyjechać, gdzie się znajduje itp.). W przypadku większości kamienic i bloków miejsce postojowe będzie ulokowane na wolnym powietrzu.

Budynki oddane do użytku już w XXI wieku często posiadają garaż. Jeśli mieszkanie jest duże, a budynek ekskluzywny, miejsc postojowych może być nawet kilka. Ale nie zawsze będą darmowe. Czasem kosztują nawet 20 tys. złotych i więcej. Własny garaż w Warszawie może kosztować nawet 60 tys. złotych. Wliczenie go w cenę jest tym, co zdecydowanie warto sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego.

Zdarza się, że w ogłoszeniu mieszkanie jest tanie, a na miejscu okazuje się, że trzeba jeszcze dopłacić właśnie za garaż. Czasem miejsce parkingowe jest dostępne, ale trzeba się o nie dodatkowo postarać w spółdzielni. Wtedy warto zapytać, czy da się je kupić, a także ile będzie kosztowało kupno lub ewentualny wynajem. Jeśli chodzi natomiast o miejsca na wózki czy rowery, to są raczej wliczone w cenę mieszkania. Zazwyczaj zawarty w cenie jest też ogródek, balkon lub taras, choć takie nieruchomości są z reguły nieco droższe od pozostałych.

Jakie dokumenty sprawdzić przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego?

Jeśli jesteśmy już po pierwszych oględzinach i mieszkanie spełnia nasze oczekiwania, konieczne będzie sprawdzenie jego stanu prawnego. Najważniejszym dokumentem w tym przypadku jest Księga wieczysta, w której zapisane są wszystkie istotne kwestie, a mianowicie:

  • informacje na temat własności lokalu mieszkalnego - tu potwierdzimy, czy sprzedający rzeczywiście może dysponować lokalem;
  • ewentualne zadłużenie, służebność, umowa dożywocia i wszelkie inne wady prawne, które niewyłapane mogą utrudnić życie kupującemu;
  • obciążenie hipoteką.

Księgę w wersji elektronicznej sprawdzimy samodzielnie i bez konieczności ponoszenia opłat z tego tytułu na stronie https://ekw.ms.gov.pl/. Tu jednak również warto zwrócić się do Pewnego Lokalu, którego prawnicy szczegółowo sprawdzą księgę (nie tylko lokalu, ale również gruntu) w ramach audytu prawnego mieszkania.

Warto poprosić także o informację o zameldowanych w mieszkaniu osobach. Oczywiście przed dokonaniem transakcji konieczne będzie, aby właściciel dokonał wymeldowania każdego mieszkańca. Pamiętać należy o tym, że samo zapewnienie ze strony sprzedającego nie wystarczy. Koniecznie jest, aby dostarczył odpowiednie zaświadczenie o stanie zameldowania, które jest dokumentem urzędowym.

Jeżeli wszystko jest w porządku, następnym krokiem będzie przystąpienie do umowy ze sprzedającym. Ze względu na jej wagę i długofalowe konsekwencje związane z jej zawarciem dobrze jest dokładnie sprawdzić taką umowę z pomocą prawnika przed złożeniem podpisu. Dzięki temu będziemy pewni, że umowa nie zawiera niekorzystnych dla nas postanowień.

Pamiętajmy, że jeśli nie czujemy się kompetentni na którejkolwiek płaszczyźnie, warto skorzystać z porady firmy, która przeanalizuje dla nas dokumenty, umowę zakupu czy stan techniczny mieszkania.

Sprawdzanie księgi wieczystej

Stan ksiąg wieczystych jest tym, co zdecydowanie trzeba sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, bo zaniedbania mogą nieść bardzo przykre konsekwencje. Z księgi wieczystej można dowiedzieć się m.in. czy mieszkanie jest zadłużone oraz kto jest właścicielem mieszkania. W księdze wieczystej mogą być też zapisane dodatkowe cenne ostrzeżenia dla kupującego. Aby ją sprawdzić, potrzebny jest właściwie tylko jej numer. Jeśli sprzedający nie chce podać numeru księgi wieczystej, to raczej z mieszkaniem coś jest nie tak. Często wiąże się to z problemami rodzinnymi związanymi z nieustaloną do końca własnością (np. słynny „brat w Ameryce” jako cichy udziałowiec w takim mieszkaniu).

Zdarza się, że z jakiegoś powodu agent nieruchomości lub właściciel nie chcą przekazać numeru ksiąg wieczystych do momentu podpisania umowy przedwstępnej. To oczywiście praktyka, której trzeba się wystrzegać, bo trzeba mieć czas, by sprawdzić wszystkie dokumenty wcześniej. Czasem niechęć do przekazania numeru księgi wieczystej ma jakieś logiczne uzasadnienie, np. właściciel sam niedawno dokonał zakupu i jeszcze nie jest wpisany do księgi jako nabywca. Mimo wszystko lepiej, by powiedział wprost, jaki jest problem. Kupujący, który nie zna stanu prawnego nieruchomości, może np. chcieć wziąć na nią kredyt, którego nigdy nie dostanie w związku z takim zapisem.

Każdy, kto zajmuje się przeglądami stanu prawnego nieruchomości, może skontrolować księgi wieczyste w kilka minut. Ktoś, kto nie wie, co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, jest zazwyczaj bardziej zagubiony, a w sieci nie brak stron, na których za tą powszechnie dostępną wiedzę można przepłacić. Kupując raport ze stanu technicznego na stronie Pewny Lokal, dostajesz od razu informacje o stanie ksiąg wieczystych Twojego wymarzonego M.

Lokatorzy, roszczenia i grunty

Roszczenia nie spędzają snu z powiek tym, którzy kupują nowe mieszkania, ale zdecydowanie mogą stanowić zmartwienie dla osób planujących kupno mieszkania z rynku wtórnego.  Jeśli nagle pojawi się dawno zaginiony spadkobierca właścicieli, to może podwyższyć czynsz lub zmienić sposób, w jaki gospodaruje nieruchomością. Poza sprawdzaniem księgi wieczystej dla samego mieszkania warto wtedy sprawdzić pod tym kątem całą kamienicę. To samo dotyczy gruntu, na którym znajduje się budynek, w którym oglądasz mieszkanie. Najlepiej jeśli zrobi to ktoś, kto orientuje się w prawie dotyczącym nieruchomości i umie zinterpretować poszczególne zapisy.

Przy okazji sprawdzania stanu prawnego kamienicy warto się dowiedzieć, czy nie jest ona wpisana do rejestru zabytków. Jeśli powstała przed II wojną światową, to z pewnością się tam znajduje. Jednak również nowsze, a cenne kamienice mogą znajdować się w spisie. Ma to znaczenie o tyle, że wówczas trudniej będzie przeprowadzać remonty. Nie każdy architekt podejmie się też projektowania takiego wnętrza, a pewne elementy będą musiały być droższe i nieprzypadkowe. Dlatego szczególnie jeśli chcesz kupić mieszkanie w zabytkowym budynku, dowiedz się wcześniej, co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego i odpowiednio oceń koszty spodziewanego remontu.

Bezpieczeństwo i perspektywy dla rodziny

W zestawieniu z meandrami przepisów i wszystkim tym, co trzeba sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, umknąć mogą kwestie bardziej przyziemne, a nie mniej istotne. Nie da się ukryć, że atutem nowych apartamentowców są ogrodzone osiedla, podczas gdy bloki czy kamienice wydają się mniej bezpieczne. Jednak takie budynki czasem też są ogrodzone i strzeżone domofonem, więc nie jest to w tym przypadku regułą. Prawdą jest natomiast, że w pobliżu starszego budynku może brakować monitoringu. Jeśli windy są stare, to również nie ma tam kamer. Recepcja lub ochrona w budynku zdarzają się, ale należą raczej do wyjątku.

Poza oceną wizualną całego otoczenia obiektu i mieszkania warto sprawdzić też policyjne statystyki dotyczące przestępstw w danej dzielnicy. Są też konkretne osiedla owiane złą sławą, o czym nie wiedzą czasem osoby przybywające z innych miast. Z drugiej strony strzeżony, kilkunastoletni budynek w dzielnicy stereotypowo owianej złą sławą może być całkiem bezpieczny.

Osobnym tematem jest bliskość szkół, przedszkoli i terenów zielonych. Nie każdy planuje rodzinę, ale jeśli chcesz takie mieszkanie później sprzedać, to tego typu atuty na pewno będą brane pod uwagę przez kupujących. Szczególnie, że parków w centrach miast nie przybywa. Jeśli budynek jest położony wśród zieleni, a dodatkowo w okolicy ocenianej jako bezpieczna, to zwiększają się szanse, że okaże się w przyszłości dobrą inwestycją.

Jakich inwestycji wymaga lokal?

Pozostając w temacie inwestycji, w kontekście tego, ile będzie kosztował remont Twojego nowego mieszkania, warto brać pod uwagę różne czynniki.  Pierwsze, co musisz sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, to koszty niezbędnych napraw związanych z kluczowymi elementami lokalu. Chodzi o wymianę drzwi i okien, uzupełnianie ubytków w ścianach, kładzenie nowych podłóg, rur czy przewodów. To temat na tyle poważny, że analizę i ocenę tego, co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, warto powierzyć fachowcowi z firmy Pewny Lokal. Od razu dostaniesz też orientacyjną wycenę prac, które przed Tobą stoją.

Wracając do kwestii bezpieczeństwa, zastanów się, ile będzie kosztowało doprowadzenie mieszkania do standardu, jakiego potrzebujesz – podjazdy dla wózków, kraty w oknach czy drzwi przeciwwłamaniowe. Takie rzeczy mogą wiązać się z wydatkami na poziomie dziesiątek tysięcy złotych. Jeśli mieszkanie ma nietypowe rozwiązania architektoniczne, których chcesz się pozbyć, to dowiedz się zawczasu, które ściany są nośne, a które działowe. W ten sposób ocenisz, czy w ogóle da się dokonać przeróbek, na których Ci zależy. Większość osób na pierwszym miejscu w hierarchii stawia koszty związane z wykańczaniem wnętrz, a tymczasem te są najmniej istotne. O ile mieszkanie nie ma pożądanego wystroju, to przemalowaniem ścian czy wymianą kafelków od ręki zajmie się dowolna ekipa budowlana. Gorzej jeśli budynek jest zabytkowy lub mieszkanie posiada naprawdę nieodpowiadający nam wystrój.

Wystrój – atut czy kłopot?

Jeśli planujesz właśnie zakup klimatycznego mieszkania w stylu historycznym, to pewnie wiesz, że wnętrza z epoki są czasem bardzo modne. Niepopularne do niedawna meble z lat 60. czy 70. dziś zyskują sławę w ramach trendu na szyk à la PRL. Oczywiście nie oznacza to, że mieszkanie może być obite boazerią i laminatem od sufitu do podłogi. Jeśli jednak w niedrogim lokalu na sprzedaż widzisz sporo mebli retro w dobrym stanie, to może się okazać, że na takim mieszkaniu zrobisz dobry interes. W końcu jedna szafa czy komoda popularnej w PRL marki może być dziś warta kilka tysięcy złotych.  O ile wiesz, co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, a następnie odświeżysz w nim ściany czy łazienkę, to może powstać lokum, które sprzedasz lub wynajmiesz z dużym zyskiem. Jeśli masz zacięcie do renowacji, szukaj też mieszkań w kamienicach z oryginalnymi elementami okuć czy stolarki. One też znacznie zwiększają wartość mieszkania.

A co nie jest atutem w starym budownictwie?  Na razie wciąż złą sławą cieszy się wystrój z lat 80.-90. Niskiej jakości meble z dykty czy stare kanapy znajdą miejsce już tylko na śmietniku, a Ty będziesz musiał kupić wszystkie sprzęty od nowa. Problemem mieszkań z rynku wtórnego są czasem zbyt oryginalne pomysły aranżacyjne poprzednich właścicieli. Łuki, kolumny, dziwne sklepienia lub krzykliwe kolory to nie jedyne wady. Czasem rozwiązania aranżacyjne są po prostu skrajnie niepraktyczne, a przebudowa pochłonęłaby znaczne sumy pieniędzy. Oceniając takie rozwiązania, warto rozważyć nie tylko walory wizualne (nieodpowiedni kolor czasem wystarczy zamalować), ale też potencjał do zmian. Jeśli go nie ma, to nowemu właścicielowi może być później trudno sprzedać takie mieszkanie.


Warto pamiętać o kilku aspektach, które koniecznie trzeba sprawdzić, zanim zdecydujesz się na ostateczną transakcję.

Czynsz i wysokość opłat

Wiesz już w jakim stanie jest budynek, co trzeba naprawić w mieszkaniu i co ukrywa właściciel. Kolejnym krokiem będzie zbadanie, z jakimi opłatami będzie wiązało się mieszkanie w tym konkretnym budynku. To coś, co trzeba sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, szczególnie jeśli nie możesz się zdecydować pomiędzy kilkoma podobnymi nieruchomościami. Różnice na poziomie kilkudziesięciu czy kilkuset złotych miesięcznie z biegiem lat przełożą się na dziesiątki tysięcy złotych oszczędności na rachunkach.

Pierwszym, co warto sprawdzić, jest czynsz. Sprawdź też, czy wliczone są w niego dodatkowe opłaty, np. za wodę. Najlepiej gdyby obecny mieszkaniec mógł Ci pokazać swoje rachunki za wodę, telefon czy prąd. Jeśli potrzebujesz internetu, a chcesz zamieszkać w kamienicy na przedmieściach, to sprawdź, na jaki pakiet możesz liczyć i czy odpowiada Ci cena. Większość osób bierze pod uwagę gigantyczny wydatek, jakim jest zakup domu, a pomija w rozrachunku mniejsze pieniądze, które trzeba regularnie przeznaczać na czynsz. Nawet najpiękniejsze mieszkanie może jednak z czasem zbrzydnąć, jeśli do jego ogrzania potrzeba co sezon tysięcy złotych, a czynsz rośnie z każdym rokiem...

Zaległości w opłatach – wizyta w spółdzielni

O to, czy tak nie jest, warto zapytać bezpośrednio w spółdzielni mieszkaniowej. Wiele osób unika tego kroku, sądząc, że urzędnicy i tak nie będą mogli nic powiedzieć osobie, która nie jest właścicielem danego obiektu. Tak w teorii rzeczywiście jest, ale są sposoby na obejście tego problemu i wypytanie o wszystko to, co warto sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego. Najprościej byłoby dostać upoważnienie do wizyty w spółdzielni od sprzedającego.

Zdarza się, że sprzedający się na to godzą, szczególnie na dalszych etapach negocjacji związanych z zakupem nieruchomości. Jeśli nie, pozostaje podpytywać w spółdzielni o to, co chcesz sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego na danym terenie. Najłatwiej będzie uzyskać informacje dotyczące całych budynków, dotyczące np. spadkobierców czy przeprowadzonych remontów. Jeśli możesz dowiedzieć się czegoś o mieszkaniu, które Cię interesuje, to przede wszystkim pytaj o zaległości w opłatach. Powinno Cię też interesować, czy wobec właściciela nie toczy się postępowanie komornicze, które mogłoby skomplikować proces finalizacji transakcji.

Okolica, sąsiedztwo, inwestycje

W urzędzie gminy lub dzielnicy możesz z kolei sprawdzić inną rzecz ważną przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, a mianowicie plan zagospodarowania przestrzennego gruntów, które mieszczą się w okolicy. Jeśli kupujesz mieszkanie w bloku w centrum, to nie będzie to ważne. Jeśli jednak chodzi o mieszkanie w mniejszej miejscowości, w pobliżu terenów nadających się jeszcze pod zabudowę, to warto wiedzieć, czy powstanie tam fabryka lub inny potencjalnie problematyczny obiekt. Informacji o inwestycjach szukaj też na tablicach w urzędzie gminy i w lokalnych mediach. Czasem od lat planowana jest np. droga szybkiego ruchu, o której wie każdy – wystarczy tylko spytać w okolicy lub sprawdzić w internecie.

Bezpośrednie sąsiedztwo, które może sprawiać kłopot, to też bary, dyskoteki czy np. więzienie. Oceniaj wszystko zarówno na papierze, jak i w terenie, sprawdzając, czy taki obiekt rzeczywiście ujemnie wpływa na mieszkanie w danym budynku.

Czy rozmowa z sąsiadami i administracją jest ważna?

Niektórzy zaczynają oględziny mieszkania od rozmowy z sąsiadami. Czy to jest coś, co warto zrobić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego? Na pewno warto zorientować się, jacy są najbliżsi sąsiedzi, choć w bloku z wielkiej płyty może to być utrudnione. Możesz udać się na spotkanie okolicznych aktywistów lub sprawdzić osiedlowe forum, by dowiedzieć się, czy okolica jest przyjazna i jak się w niej żyje. Podpytywanie sąsiadów o obecnego lokatora jest ryzykowne i może go zrazić, jeśli dowie się o takiej inicjatywie.

Ogółem więc zadawanie pytań w spółdzielni czy bloku najlepiej przeprowadzać mimochodem. Poważniejsze rozpytywanie sprawdza się, jeśli nabierasz podejrzeń, że z mieszkaniem lub budynkiem jest jakiś poważny kłopot.

Nasłonecznienie i widok

Tym, czego nie da się stwierdzić na podstawie zdjęć i co trzeba sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, jest widok. Przed obejrzeniem mieszkania wyznacz północ i południe. Sprawdź, z której strony umieszczone są okna.

To pomoże Ci ustalić, czy w mieszkaniu będzie zimno i ciemno czy może bardzo ciepło i jasno przez cały dzień. Jest to szczególnie ważne tam, gdzie planujesz pokój dziecinny, kuchnię czy salon. Kolejną ważną rzeczą jest widok z okna.

Sprawdź, czy okna sąsiednich budynków nie są umieszczone zbyt blisko. Oceniając widok, spoglądaj we wszystkie strony. Szukaj też dopiero co budowanych inwestycji, jak np. wieżowce, które mogłyby wkrótce zasłonić widok. Oceń również, jak pachnie powietrze dostające się do mieszkania. Czasem problemem może być mieszczący się w pobliżu zakład, droga szybkiego ruchu lub np. wysypisko śmieci.

Jeśli mieszkanie jest umieszczone na parterze, a budynek otaczają z każdej strony wieżowce, zastanów się, czy nie jest Ci zbyt zimno. Niekiedy w lokalach przy takich podwórkach-studniach, do których dochodzi mało światła, jest zawsze chłodno. Z kolei na wyższych piętrach odsłoń wszystkie rolety i sprawdź, czy masz do czynienia z panoramą i jak prezentuje się widok, biorąc pod uwagę wszystkie pokoje.  Kwestia widoku może wydawać się banalna, ale z badań wynika, że to właśnie na jego podstawie oceniamy wartość lokalu. Polacy są gotowi sporo dopłacić za ładny widok. W przypadku mieszkań położonych na niższych piętrach w starym budownictwie warto myśleć o tym, jakie inwestycje mogą powstać w okolicy w perspektywie kilku lat.

Z czasem rosnące wokół obiekty będą coraz większą przeszkodą w znalezieniu kupca na mieszkanie z widokiem na ściany sąsiednich budynków. Działa to też w drugą stronę – kupując mieszkanie z widokiem na rzekę, nie przepłacaj, jeśli za kilka lat nabrzeże ma zostać zabudowane, a Ty stracisz swój cenny widok.

Ceny w okolicy, czyli podstawa do negocjacji

Być może planujesz obejrzeć piękne M i nie wiesz, co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, by zbić cenę. Przede wszystkim sprawdź, jak prezentują się ceny porównywalnych ofert w okolicy. To będzie podstawą do negocjacji z właścicielem, a czytelny wydruk z porównywarki cen czy portalu nieruchomościowego może być dobrym argumentem na Twoją korzyść. Tym, co warto sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, są ceny transakcyjne. Często znacznie różnią się od tych wyjściowych, jakie widać w ogłoszeniach.

Sprawdź też, jaka jest stawka za mkw. w danej dzielnicy i porównaj ją z okazją, którą masz przed sobą. Zestaw ją ze standardem lokalu – jeśli trzeba wykonać generalny remont, to cena mieszkania powinna odzwierciedlać ten fakt.


Ceny w okolicy, czyli podstawa do negocjacji

O co pytać sprzedającego? Lista pytań przy zakupie mieszkania

Obie strony mogą być niechętne spotkaniom w cztery oczy. Kupujący wie, co musi sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego i traktuje sprzedającego tylko jako przeszkodę w osiągnięciu celu. Właściciel mieszkania nie ma ochoty odpowiadać na niedyskretne pytania, które mogą zdemaskować półprawdy zawarte w ogłoszeniu. Mimo to trzeba przebrnąć przez ten etap.

Czasem mieszkanie jest świetne, ale już krótka rozmowa ze sprzedającym sprawia, że zyskasz pewność, iż nic od niego nie kupisz. Innym razem szczerość i otwartość właściciela ostatecznie rozwiewa wątpliwości. Jeśli zamierzasz w danym miejscu mieszkać przez wiele lat, to na pewno chcesz wiedzieć, jaka jest historia tego miejsca i kto żył tu wcześniej. Nie musisz nadmiernie wypytywać właściciela przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, ale warto zadać mu kilka kontrolnych pytań, na przykład:

  • Dlaczego sprzedaje mieszkanie?
  • Czy sprzedaje też wyposażenie, czy wlicza je w cenę, a może trzeba się go pozbyć samemu?
  • Kiedy będzie można odebrać klucze?
  • Ile wynoszą opłaty?
  • Jacy są sąsiedzi?

Teoretycznie w każdym z powyższych punktów sprzedający może po prostu skłamać. W praktyce jednak nawet z pokrętnych odpowiedzi można się sporo dowiedzieć. Na przykład jeśli sprzedający jest trudny i mamy wrażenie, że jest nieszczery w sprawie wysokości opłat czy wyposażenia, to warto o tym wiedzieć przed dobiciem z nim targu. Pytanie o powody sprzedaży mieszkania może pomóc nam wyczuć, czy zależy mu na szybkiej transakcji. Jeśli tak, to być może będzie bardziej otwarty na negocjacje. Zdarza się, że w tym miejscu pada pokrętna odpowiedź, a wkrótce okazuje się, że mieszkanie ma jakąś ukrytą wadę (np. trudne sąsiedztwo lub niezałatwione sprawy ze spadkobiercami).

Pytanie o meble pozwoli uniknąć później problemów, gdy np. na ostatniej prostej właściciel stwierdzi, że trzeba mu jeszcze dopłacić za podstawowe wyposażenie kuchni czy salonu. Z drugiej strony niekiedy problemem mieszkania są niepraktyczne, stare meble i wówczas lepiej od razu umówić się, że zostaną zabrane przed podpisaniem umowy.

Co sprawdzić podczas oglądania mieszkania?

Oglądanie mieszkania to moment, w którym można zobaczyć więcej niż na zdjęciach. Mieszkanie możesz ocenić za pomocą wszystkich zmysłów. Zwracaj uwagę na zapach. Piwniczny czy zatęchły świadczy o problemach z wilgocią lub rurami. Jeśli jednak w mieszkaniu dominuje inna intensywna, nietypowa woń, to właściciel może starać się zamaskować to, co warto sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, czyli np. zawilgocone ściany. Oglądając mieszkanie możesz też sprawdzić stan liczników. Nie tylko ich przebieg, ale też kondycję techniczną, a także umiejscowienie. Jeśli sąsiedzi są bardzo głośni lub na klatce schodowej brzydko pachnie, to również będziesz mógł to bez trudu ocenić.

Podczas sprawdzania mieszkania z rynku wtórnego przed kupnem warto wyjrzeć przez okno na parapety i balkony najbliższych sąsiadów. Niedopałki czy śmieci mogą świadczyć o tym, że masz do czynienia z kłopotliwym sąsiedztwem.

Zwracaj uwagę na to, czy męczy Cię wchodzenie po schodach. W niektórych starych budynkach nie ma windy, a schody są tak strome, że nawet młode osoby mogą mieć z nimi kłopot. Jeśli nie ma widoków na montaż windy, to musisz liczyć się z tym, że Twoje mieszkanie pozostanie niedostępne dla osób na wózkach czy z małymi dziećmi.

Home staging, czyli nie oceniaj po pozorach

Home staging do niedawna był znany tylko wśród najbardziej wytrawnych agentów nieruchomości i dekoratorów. Jednak ostatnio zjawisko to zyskało na popularności. W skrócie chodzi o przedstawienie mieszkania w maksymalnie korzystnym świetle za pomocą najprostszych środków. Najpopularniejszym zabiegiem home stagingowym jest odmalowanie ścian – puszka farby nie kosztuje dużo, a czysta biel robi zupełnie inne wrażenie niż łuszcząca się farba. Home staging może być jednak również jeszcze prostszy. Czasem polega jedynie na wstawieniu do pomieszczenia świeżych kwiatów czy świecy zapachowej. Badania udowadniają, że klienci są w stanie zapłacić więcej za mieszkania, w których postawiono na tak banalne triki.

Co więc sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego? Poza zdjęciami od agenta czy właściciela warto zrobić własne – być może pokażą więcej, bo nie będą upiększone i zaaranżowane. Warto też zabrać na oglądanie mieszkania kogoś, kto zna się na sprawach technicznych. Jego rzetelny raport będzie przeciwwagą dla efektów stagingowych sztuczek. Poza tym łatwiej będzie negocjować cenę, posiadając w ręku racjonalne argumenty i wiedząc, co rzetelnie sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, a co jest tylko mało istotnym dodatkiem.

Czy są perspektywy wzrostu wartości?

Aby ocenić większość z tego, co trzeba sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, trzeba być na miejscu i obejrzeć mieszkanie. Poza etapem naocznych oględzin warto też poświęcić czas i odpowiedzieć sobie na pytanie, czy dana nieruchomość będzie zyskowna w dłuższej perspektywie. Ogólnie dla większości polskich miast jak na razie odpowiedź będzie twierdząca, ale nie wszędzie da się równie mocno zyskać. Jeśli dookoła powstają nowe osiedla, a stary blok jest już w złym stanie, to z czasem wartość mieszkań może się obniżyć. Gdy mowa o kamienicach, warto dowiedzieć się, czy istnieją perspektywy remontu czy raczej mało zorganizowana spółdzielnia będzie o nim deliberować przez kolejne lata, aż w końcu nieruchomość zacznie być ruiną.

Warto szukać zestawień dla konkretnych dzielnic, a nawet ulic, pamiętając przy tym o różnicach w wartości mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego, kamienic po rewitalizacji i przed itp. Czasem spółdzielnia planuje mieć duży wkład w remont całości, włącznie z balkonami czy instalacją. Innym razem będziesz zdany na siebie, a renowacja zabytkowych elementów może okazać się niezwykle kosztowna. Dodaj to do rachunku, jeśli liczysz na zyskowną sprzedaż mieszkania za kilka lat.

Sprawdzenie mieszkania kamerą termowizyjną – czy warto?

Jeśli szukasz w sieci informacji o tym, co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, to pewnie trafiłeś na porady dotyczące kamery termowizyjnej. Czy rzeczywiście się to opłaca? Zasadniczo tak. Wydatek jest naprawdę symboliczny, a zwróci się z nawiązką choćby wtedy, gdy będziesz mógł dzięki niemu renegocjować cenę swojego wymarzonego lokum. Zwróć szczególną uwagę na plusy badania termowizyjnego mieszkania w kamienicy, które może mieć problemy z wilgocią i nieszczelnościami. Ale nawet nieco nowszy lokal może Cię zaskoczyć, gdy z badania kamerą wyniknie, że okna są nieszczelne i ucieka nimi całe ciepło. Jeśli kupujesz mieszkanie w starym budownictwie lub na poddaszu, to taki scenariusz nie należy do rzadkości.

Dlaczego to ważne? Tę kwestię trzeba sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego, bo przełoży się ona na koszty późniejszego remontu (np. wymiana stolarki okiennej). Poza tym łatwo wychładzające się mieszkanie ma przełożenie na koszty. W przypadku ogrzewania dużego mieszkania różnice  w rocznych kosztach mogą sięgać nawet kilku tysięcy złotych. Za pomocą termowizji można zauważyć również puste obszary w ścianach z izolacją wyjedzoną przez szczury lub kuny. Jeśli oglądasz mieszkanie, które wygląda świetnie, ale masz świadomość takiego problemu i wiesz, że będziesz musiał kuć ściany, to możesz  wynegocjować zupełnie inną cenę za taki lokal.

Biorąc to wszystko pod uwagę, badanie kamerą termowizyjną jest na pewno czymś, co warto wykonać przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego. Nie próbuj robić tego sam za pomocą prostych urządzeń ze sklepów z gadżetami.

Obowiązują tu pewne zasady, np. nie robi się pomiarów w samo południe ani w upał, bo wyniki nie są wtedy miarodajne. Jeśli chcesz otrzymać rzetelny wynik, zamów badanie profesjonalną kamerą termowizyjną.

Co można sprawdzić samemu, a co z fachowcem?

W dobrej sytuacji są osoby, które mają zacięcie budowlane lub zawodowo zajmują się remontami. Będą wiedziały, co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego.  Nikt nie jest jednak w stanie ocenić wszystkich parametrów.

Nie znając przepisów, dość trudno np. sprawdzić stan księgi wieczystej czy własności kamienicy. Na pewno nie warto pomijać etapu osobistej wizyty w kupowanym mieszkaniu. Nawet jeśli ma być przeznaczone pod inwestycję, lepiej zobaczyć je na własne oczy.

Przeczucia i wrażenie też się liczą, a nie wszystko da się ocenić na podstawie zdjęcia. Zlecić można natomiast analizę otoczenia takiej inwestycji pod kątem wzrostu wartości mieszkań czy planowanego sąsiedztwa. Samodzielne zebranie takich danych mogłoby być problematyczne. Wiele osób zleca natomiast agentowi nieruchomości rozmowy ze sprzedającym, którego poznają dopiero w ostatniej chwili. Choć poprzez osobisty kontakt można się wiele dowiedzieć, ten etap rzeczywiście nie jest najważniejszy. Szczególnie jeśli nie chcemy negocjować ceny, lepiej przekazać załatwianie formalności w ręce kogoś zaufanego. Gdy jednak nie masz agenta nieruchomości, któremu naprawdę ufasz, lepiej będzie zdać się na siebie i własny osąd sytuacji.


Przeczucia i wrażenie też się liczą, a nie wszystko da się ocenić na podstawie zdjęcia.

Ryzyko podczas zakupu mieszkania z rynku wtórnego

Jak widać, nawet jeśli już wiesz, co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego,  ryzyko jest spore w porównaniu z mieszkaniem od dewelopera. Tam, o ile masz do czynienia z uczciwą firmą i zamówisz solidny odbiór lokalu, to właściwie nie musisz później martwić się o poważniejsze usterki. Deweloperzy, mimo zdarzających się ułomności, ogólnie działają według najnowszych norm i standardów oraz korzystają z atestowanych, dopuszczonych do obrotu w Unii Europejskiej materiałów.

Na rynku wtórnym jest inaczej, a im starszy budynek, tym większa niewiadoma. Materiały czy techniki stosowane w budynkach sprzed lat mogą Cię niemile zaskoczyć, a niektóre rozwiązania okazać się wręcz niebezpieczne. To kolejny argument za tym, by nie lekceważyć tego, co trzeba sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego.

Podsumowanie – jak i z kim sprawdzać?

Na oglądanie mieszkania lepiej nie przychodzić samemu. Po pierwsze sprzedający może być w towarzystwie, a wtedy kupujący od razu straci dobrą pozycję negocjacyjną. Poza tym, gdy oglądasz mieszkanie z fachowcem, to właściciela mieszkania nie będzie kusiło, by coś ukryć lub naginać fakty. Osoba, która ma za sobą już oględziny wielu mieszkań, będzie wiedziała, co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego. Niektórzy biorą ze sobą kogokolwiek – znajomego, kuzyna czy wujka, który nieco lepiej zna się na remontach. Takie towarzystwo jest lepsze niż żadne, choć trzeba wtedy ostrożnie podchodzić do ich rekomendacji. W grę wchodzić mogą własne osądy i uprzedzenia, a nawet zazdrość.

Często kupujących powstrzymują od korzystnego zakupu krzywdzące opinie wuja czy siostry, którzy z góry skreślają wszystkie bloki lub są niechętni mieszkaniom na parterze. Poza tym chcesz racjonalnie negocjować cenę na podstawie twardych faktów, a nie stracić świetną okazję przez zbyt ostrą albo spolegliwą taktykę krewnego. Jak więc sprawdzać mieszkanie z rynku wtórnego? Najlepiej z fachowcem Pewny Lokal, który przygotuje kompleksowy raport na temat sytuacji prawnej i stanu technicznego mieszkania. Nasz ekspert będzie wiedział najlepiej, co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego!

Dlaczego warto wykonać przegląd techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Zobacz, jak sprawdzić stan techniczny mieszkania na rynku wtórnym.

Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.

Poradniki

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Kary umowne w umowach nieruchomościowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Rękojmia
nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Badanie
termowizyjne

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Sprawdzenie
prac wykończeniowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Audyt działki

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 159 opinii.

Zobacz, jak sprawdzić stan prawny mieszkania na rynku wtórnym.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka