Odbiór mieszkania deweloperskiego – dopuszczalne odchyłki

aktualizacja: 21.01.2020 r. 

Jakie usterki występują przy odbiorze mieszkania? Normy odchyłek w budownictwie

Podczas odbioru mieszkania lub domu nasi inżynierowie sprawdzają zgodność nieruchomości z normami budowlanymi (zawartymi przede wszystkim w rozporządzeniu ministra budownictwa). W praktyce najwięcej czasu zajmuje nam zweryfikowanie mieszkania lub domu pod kątem norm mówiących o tzw. odchyłkach, czyli dopuszczalnych: krzywiznach kątów, nierównościach ścian oraz odchyleniach od pionu i poziomu.

Sprawdzenie zgodności wykonania mieszkania z jego dokumentacją budowlaną i umową

Sprawdź, czy mieszkanie jest wykonane zgodnie z rzutem architektoniczno-budowlanym, ewentualnie rzutami branżowymi czyli rysunkami wykonanymi dla poszczególnych rodzajów instalacji występującymi w mieszkaniu,  tzw. standardem wykonania budynku i lokalu oraz, jeśli taki był uzgodniony, projektem zmian lokatorskich. Przypominamy o tym, że rzut, który dostałeś przy podpisaniu umowy deweloperskiej może, zgodnie z adnotacją zamieszczoną na nim, mieć charakter poglądowy i poszczególne rozwiązania i wymiary mogą ulec zmianie w trakcie realizacji inwestycji.

Sprawdzenie zgodności wykonania mieszkania z przepisami budowlanymi i obowiązującymi normami

Uwaga, nie wszystkie przepisy, które obowiązywały w trakcie zatwierdzania projektu budowlanego obowiązują do dziś, możesz mieć trudność w jego odnalezieniu w internecie, gdyż w najnowszych publikacjach dotyczących stale aktualizowanych przepisów może go już nie być!

Sprawdzenie jakości wykonania robót i jakości użytych wyrobów budowlanych (czyli materiałów i gotowych elementów)

Wszelkie elementy mieszkania i rodzaje robót masz prawo dokładnie sprawdzić i wyrazić na temat ich wykonania swoje uwagi oraz oczekiwać wyjaśnień. My proponujemy następującą kolejność oględzin:

1) Instalacje elektryczne

Sprawdzając je na początku odbioru dajesz sobie i deweloperowi szansę uruchomienia prądu (o ile chwilowo był wyłączony, a jest możliwość jego włączenia) oraz sprawdzenia napięcia w instalacji i działania wbudowanych urządzeń (w tym lamp balkonowych, tarasowych i ogrodowych, wentylatorów i całego wyposażenia elektrycznej szafki mieszkaniowej. Pamiętaj, by przetestować znajdujące w niej wyłączniki różnicowo-prądowe i dowiedzieć się, gdzie znajduje się główny wyłącznik prądu dla twojego mieszkania oraz licznik jego zużycia. Być może uda się nawet natychmiast ściągnąć elektryka z budowy, która naprawi jakąś drobną usterkę lub sama przy Tobie dokona wszystkich badań i udowodni że instalacja jest prawidłowo wykonana i sprawna.

Darmowy poradnik Odbioru technicznego od dewelopera

Darmowy poradnik Odbioru technicznego od dewelopera Podaj telefon, na który wyślemy link

Wyślij poradnik

Kliknij po więcej darmowych poradników

To ważne dla bezpieczeństwa Twojego i ekipy wykończeniowej, którą zamierzasz wprowadzić na mieszkanie. Oczywiście tę czynność możesz powierzyć osobom wyspecjalizowanym w odbiorach mieszkań.

Jeśli nie ma włączonego prądu, możemy przynajmniej zajrzeć do tablicy elektrycznej i sprawdzić, czy wszystkie urządzenia są w czytelny i zrozumiały sposób opisane a przestrzenie między nimi zasłonięte zaślepkami, osłaniającymi  strefę mocowania przewodów. Możemy także sprawdzić, czy wypusty oświetleniowe, gniazda i włączniki są rozmieszczone zgodnie z dokumentacją, są mocno osadzone w ścianach i sufitach. Przewody elektryczne wystające z sufitu (a w łazience i kuchni dodatkowo ze ściany)  służące do podłączenia oświetlenia muszą być zakończone kostką. Wszystkie pozostałe przewody rozprowadzające prąd w mieszkaniu nie mogą wystawać z powierzchni tynku.

Jeśli napięcie w instalacji lokalu będzie można włączyć dopiero po jego odebraniu i podpisaniu umowy z dostawcą prądu, można wpisać do protokołu odbioru uwagę, że podczas niego nie było możliwości sprawdzenia działania instalacji elektrycznej. Radzimy jednak, żeby po włączeniu prądu, a przed rozpoczęciem wszelkich prac wykończeniowych, całą instalację elektryczną bardzo dokładnie przetestować z fachowcem lub wprowadzaną ekipą.

2) Instalacje teletechniczne (domofon, internet, telefon, telewizja i inne)

Z powyższych powodów warto ją sprawdzić w drugiej kolejności, gdyż instalacje wysoko– i  niskoprądowe może sprawdzić i ewentualnie naprawić ta sama osoba. Przy okazji możesz zadać uwagi i pytania dotyczące ewentualnie wykrytej niezgodności z dokumentacją co do rodzaju, modelu, ilości lub położenia poszczególnych elementów instalacji elektrycznej i teletechnicznej. Należy zajrzeć do szafki telekomunikacyjnej, zwykle zamontowanej przy wejściu do mieszkania, w której znajdują się zakończenia zewnętrznych przewodów antenowych, telefonicznych i internetowych, łącznie ze światłowodem oraz gniazdo elektryczne do podłączenia modemu. Wyposażenie szafki musi być zgodne z obowiązującymi od 2021 roku przepisami dotyczącymi zapewniania lokalom mieszkalnym w budownictwie wielorodzinnym telekomunikacyjnych łączy kablowych.

Natomiast sposób rozprowadzenia tych kabli od szafki do poszczególnych gniazd  zależy wyłącznie od decyzji dewelopera ale musi być oczywiście zgodny z dokumentacją. Nie zapomnij sprawdzić działania domofonu lub wideofonu.

Niektóre z nich mają wbudowany gong do drzwi wejściowych.

W niektórych mieszkaniach (np. wykonywanych pod klucz lub ze zmianami lokatorskimi) mogą występować także instalacje alarmowa i głośnikowa, która wymaga porównania z dokumentacją.

3) Instalacje centralnego ogrzewania

Sprawdzenie ich zajmuje mało czasu, lecz w wypadku, gdy zastaniesz mieszkanie wyziębione, żądaj od razu uruchomienia ogrzewania. Przedstawiciel strony przekazującej powinien otworzyć zawory dopuszczające ciepłą wodę do grzejników, odkręcić zawory grzejnikowe i zawory termostatyczne (te ostatnie w wypadku, gdy zostały już założone głowice termostatyczne) a w razie potrzeby odpowietrzyć grzejniki. Jeśli grzejniki znajdują się w rogu pomieszczenia, sprawdź, czy jest dostęp do odpowietrznika i uda się na niego założyć specjalny kluczyk oraz czy można założyć głowicę termostatyczną (w zależności, od tego, którą stroną jest do ściany zwrócony grzejnik). Nierzadko spotkamy się z sytuację, że z powodu ocieplenia sterowana automatycznie instalacja centralnego ogrzewania w węźle cieplnym budynku nie dostarcza ciepła do poszczególnych mieszkań. Wówczas możesz tylko sprawdzić, czy nie ma ewentualnie jakiegoś przecieku np. na połączeniach grzejnika z przewodami wychodzącymi ze ściany.

Oprócz sprawdzenia działania instalacji sprawdzasz także powierzchnie, położenie, sposób i solidność mocowania grzejników oraz brak kolizji z innymi elementami, takimi jak okno balkonowe.

Grzejniki powinny być wypoziomowane, bez zabrudzeń i uszkodzeń, typu wgniecenia czy ubytki lakieru. Przedstawiciel dewelopera powinien zademonstrować sposób zakładania i zdejmowania głowic termostatycznych, przy okazji sprawdzisz, czy nie kolidują ze ścianą poprzeczną lub z szybą okna po jego otwarciu. Jeśli grzejniki już się nagrzały a Ty lub Twój fachowiec dysponujecie kamerą termowizyjną, możecie spróbować wykryć ew. zapowietrzenie grzejników i przebieg przewodów doprowadzających do nich wodę w posadzce oraz ewentualne miejsca przecieków z instalacji. Zasadom użycia kamery termowizyjnej i wszystkim korzyściom wynikającym z jej posiadania poświęciliśmy osobny artykuł. Niektórzy deweloperzy przekazują przed lub po odbiorze dokumentację fotograficzną podłogi po ułożeniu rur i przed zasłonięciem ich wylewką betonową.

Postaraj się ją uzyskać podczas odbioru, zwykle nagrywana jest na pendrive lub CD.

4) Instalacja gazowa

Występuje w niskich budynkach, w których do każdego wentylowanego pomieszczenia przewidziano osobny kanał wentylacyjny. Jest zwykle poprowadzona do kuchni a niektórych małych budynkach mieszkalnych do pomieszczenia w którym zainstalowano indywidualny piec do centralnego ogrzewania i do cieplej wody użytkowej. Niestety przewody gazowe prowadzi się wyłącznie po wierzchu ścian, zaś w przejściach przez ściany poprzeczne powinny być zamontowane specjalne tuleje i ich brak należy uznać za poważną usterkę.

5) Wentylacja (grawitacyjna i mechaniczna, nawiewna i wywiewna)

W przypadku obecności w lokalu instalacji gazowej mamy do czynienia tylko z wentylacją grawitacyjną. Wówczas należy sprawdzić, czy są zamontowane wszystkie kratki osłaniające wlot kanału wentylacyjnego od strony wentylowanego pomieszczenia i czy występuje ciąg powietrza. W przypadku mieszkań na górnych kondygnacjach, zwłaszcza ostatniej, może występować jego zanik, jeśli nie ma różnicy ciśnień wynikających z podobnych temperatur panujących wewnątrz lokalu i na wylocie komina na dachu. Grawitacja nie sprawdza się w upalne dni, jeśli nie możesz obniżyć temperatury pomieszczeń i wówczas zostaje zainstalować klimatyzacji.

W przypadku, gdy w mieszkaniu występuje wentylacja z wymuszonym wywiewem, najczęstszy rodzaj wentylacji mechanicznej, przepływ powietrza z mieszkania przez pion wentylacyjny ponad dach odbywa się dzięki indywidualnym wentylatorom zainstalowanym zamiast kratek na wlocie do każdego z kanałów wentylujących nasze mieszkanie albo dzięki dużym wentylatorom zbiorczym zamontowanym na wylocie kominów ponad dachem, które obsługują kilka pomieszczeń danego typu na wszystkich kondygnacjach, usytuowanych jeden nad drugim. W każdym przypadku sprawdzamy ich działanie w łazience, wc, kuchni i garderobie, przy czym na działanie tych drugich nie mamy wpływu, gdyż są pod opieką administracji osiedla. Możemy co najwyżej zgłosić, że ciągu powietrza nie ma i oczekiwać wyjaśnień. Te pierwsze zaś są doskonale widoczne, i ich pracę jest łatwo usłyszeć, zwłaszcza, gdy przełączymy je na drugi bieg. Warto przy okazji ustalić, jak się je odłącza od zasilania prądem i demontuje na czas wykańczania ścian. Oczywiście ich działanie stwierdzimy tylko wtedy, gdy w mieszkaniu jest włączony prąd.

Aby wykryć niewłaściwy kierunek przepływu powietrza albo jego brak warto użyć kamery termowizyjnej. Sprawdzamy nią zarówno wloty pionów wentylacyjnych jak i nawietrzaki do napływu świeżego powietrza umieszczone w elewacji lub w górnych profilach okien. Zwróćmy przy okazji uwagę na stan nawietrzaków okiennych i ściennych, czy są kompletne, dokładnie wypoziomowane i zamocowane.

Jeśli w trakcie eksploatacji mieszkania wykryjesz problemy z wentylacją, pamiętaj, że obowiązek corocznej kontroli przewodów wentylacyjnych spoczywa na administracji budynku.

6) Instalacja wody zimnej i ciepłej

Zwróć uwagę na sposób poprowadzenia rur, czy są poprowadzone w ścianach, czy niestety, po ich wierzchu i porównaj z dokumentacja, w tym z opisem standardu wykonania lokalu. Dowiedz się, czy wolno ci będzie część rur ukryć w ścianach bez groźby utraty rękojmi.

Niektóre mieszkania na parterze posiadające ogródek oraz mieszkania z tarasami bywają wyposażone w krany do podłączenia węża ogrodowego. Sprawdźcie, czy zawory są sprawne, pamiętając o tym, że na okres zimowy dopływ wody do całej instalacji w mieszkaniu może być zamknięty przez dewelopera w szachcie na klatce schodowej. Odkręcenie wody ogrodowej pozwoli sprawdzić szczelność połączeń hydraulicznych. Odgałęzienie instalacji wody do zaworu ogrodowego powinno być wykonane w taki sposób po jego odcięciu przed pierwszymi przymrozkami w zaworze ogrodowym nie zalegała woda, która po zamarznięciu mogłaby go uszkodzić.

7) Kanalizacja (podejścia do przyborów sanitarnych)

Podstawowe błędy, które popełnia wykonawca to, oprócz niezgodności wykonania tych elementów z dokumentacją, zbyt małe spadki lub wyloty rur zasłonięte wylewką betonową. Nie przywiązuj się jednak do aranżacji, jaka jest przedstawiona na wstępnym planie mieszkania, jeśli widnieje na nim adnotacja, że jego szczegóły mogą ulec zmianie w trakcie realizacji inwestycji.

8) Drzwi wraz z progiem wbudowanym lub przekazywanym osobno

Istnieją różne rodzaje drzwi do lokali mieszkalnych o różnorakim sposobie wykończenia, kolorze, odporności na włamanie, ognioodporności i dymoszczelności. Większość drzwi ma centralny zamek antywłamaniowy oraz wizjer. Niektóre mają różnego typu samozamykacze, wymienne panele, dodatkowy zamek lub tzw. sztywny łańcuch oraz samo opadające uszczelki wmontowane w ich dolną krawędź. Odbiór drzwi do lokalu polega na sprawdzeniu ich geometrii, estetyki i funkcjonalności (bez zarysowań, zabrudzeń, odkształceń, odbarwień. Wszystkie bez wyjątku powinny być szczelne i nieuszkodzone oraz w stanie pozwalającym na ich natychmiastowe użycie (np. odsłonięte z foli i umyte, ze sprawnymi mechanizmami zawiasów i zamków). Warto porównać ich typ uwidoczniony w tabliczce znamionowej umieszczonej przy zawiasach z ich opisem w dokumentacji. Muszą otwierać się co najmniej do kąta prostego, aby był zapewniony wymagany przez przepisy prześwit potrzebny do ewakuacji z mieszkania. Dodatkowo drzwi przeciwpożarowe a więc ognioodporne i dymoszczelne, powinny się same domykać.

Podczas odbioru przedstawiciel dewelopera wytłumaczy Ci także tajniki wymiany tymczasowego klucza budowlanego na docelowy. Oddzielnym tematem są progi, które wykonuje się z drewna lub metalu. Powinny być albo zamocowane w podłodze, albo przekazane podczas odbioru do samodzielnego montażu. Otwierając drzwi sprawdźmy, czy zmieści się pod nimi warstwa wykończeniowa podłogi (klepka, panele, gres lub wykładzina) którą zaplanowaliśmy w tym miejscu. Zwykle wykonawcy osiedla zostawiają prześwit między wylewka betonową a skrzydłem drzwi wysokości od 2 do 3 cm. Stosując profesjonalne narzędzie, jakim jest szczelinomierz, nasi fachowcy pomagają określić, jakiej grubości materiał możesz położyć na wykonanej wylewce.

9) Okna i drzwi balkonowe

Zanim je otworzysz, o ile będą do tego odpowiednie warunki i masz do dyspozycji kamerę termowizyjną, sprawdź  za jej pomocą, w którym miejscy ucieka ciepło i porównaj obrazy kamery wszystkich okien w mieszkaniu. Różnice będą wskazywać na miejsce szczególnie nieszczelne. Po użyciu kamery termowizyjnej jest wreszcie czas na otwarcie okien i ich dokładne oględziny. Futryny (ościeżnice) okienne powinny być oddzielone od ścian i nadproża listwą APU, która zabezpiecza je przed zabrudzeniem w trakcie tynkowania i malowania. Szpary na styku ze ścianą muszą być wypełnione pianą PU i osłonięte tynkiem. Wszystkie elementy składowe okna dokładnie spasowane, dotyczy to  uszczelek, listew przyszybowych, okuć, nawietrzaków, a poszczególne profile ościeżnicy i skrzydeł okiennych nie mogą być odkształcone, gdyż jest to jedna z przyczyn ich nieszczelności. Sąsiadujące ze sobą skrzydła powinny być zamocowane na jednej wysokości.

Najwięcej trudnych do naprawy uszkodzeń widuje się u okien drewnianych. Niektóre uszkodzenia np. struktury drewna lub  powłoki lakierniczej bywają przed odbiorem usuwane, ale często ze słabym efektem, nalegajmy na ponowną naprawę aż do skutku.

Przy ocenie szyb konieczna jest znajomość zasad norm jakości i zasad odbioru, które w wielu przypadkach są ustalane indywidualnie między producentami pakietów szklanych (hutami szkła) i firmami produkującym okna i montującymi je na budowie. Typowe usterki to zabrudzenia, ubytki, wżery, rysy, uszkodzenia, zbite szyby, brak osłonek zawiasów i zaślepek na zewnętrznych otworach odwadniających, problemy z otwieraniem i zamykaniem okien, wymagające regulacji okuć. Wewnątrz pakietów szklanych mogą się także zdarzyć obce ciała, wtręty, zanieczyszczenia. W wyjątkowych sytuacjach, np. skrajnego zabrudzenia albo braku światła dziennego (a więc z winy dewelopera) może nie być właściwych warunków do odbioru samych szyb. Masz prawo zgłosić do protokołu wszelkie uwagi do warunków odbioru, stanu ram, szyb, okuć, klamek i innych elementów mechanizmu otwierania. Nawet, gdy przedstawiciel dewelopera autorytatywnie twierdzi, że dana usterka nie musi być usunięta albo nie można jej usunąć z przyczyn technicznych. Musisz się jednak liczyć, że po najdalej 2-tygodniowym czasie oczekiwania, część Twoich wniosków o usuniecie usterek może być rozpatrzona odmownie. Tzw. wady fabryczne są co prawda w większości przypadków usuwane, ale wymiana pakietów szklanych wymaga najczęściej większego czasu oczekiwania niż przysługujące ci 30 dni na usunięcie usterek.

Sprawdź, czy okna Twojego mieszkania są wyposażone w ograniczniki rozwarcia skrzydeł, zmniejszające możliwość rozwarcia okna do kąta prostego lub jeszcze mniejszego, dzięki czemu unika się kolizji skrzydeł z bocznymi ścianami lub oknami albo wystającą z grzejnika głowicą termostatyczną. Upewnij się, czy rzeczywiście spełniają swoją rolę, w przeciwnym wypadku zgłoś konieczność korekty ich montażu. Nie ma wymogu otwierania okien do pełnego kąta prostego, lecz nie zgadzaj się na ich nadmierne zwężenie prześwitu po ich otwarci z powodu kolizji z innym elementem mieszkania. W przypadku niektórych mieszkań np. położonych na parterze podczas odbioru otrzymasz kluczyki, które otwierają zamki zainstalowane w klamkach okien i drzwi balkonowych.

Odbiorowi okien, w tym szyb, z uwagi na obszerność tematyki i specyfikę uregulowań prawnych, poświęciliśmy osobny artykuł.

10)  Parapety wewnętrzne

Wykonane są najczęściej z konglomeratu, który nie jest tak twardy, odporny na zabarwienie, zarysowanie i inne uszkodzenia oraz tak trwały, jak kamień. Dlatego uważnie przyjrzyj się jego krawędziom, powierzchni oraz sprawdź czy jest wypoziomowany, przylega do progu okna (nie ma nadmiernej i szpecącej szpary) oraz wystaje na jednakową długość i szerokość z muru. Może mieć minimalny spadek od okna w stronę pomieszczenia. Jeśli brak, Twoim zdaniem, jakiegoś parapetu, sprawdź, czy jest to zgodne z dokumentacją. Jeśli nie przewidziano parapetu, sprawdź, czy ściana pod nim jest dobrze wyrównana i czy szpara pod progiem okna jest dobrze uszczelniona. Deweloper nie musi Ci przygotować równego podłoża pod parapet, gdyż zwykle jest on przytwierdzany do muru na piankę rozprężną PU.

Za pomocą kamery termowizyjnej można zbadać, czy parapet nie stanowi zbyt dużego mostka cieplnego, co sugerowałoby że jest nieprawidłowo osadzony i zasłania szparę pod progiem okna nieuszczelnioną lub niestarannie wypełnioną pianką PU. Należy porównać ze sobą różne fragmenty parapetu przylegające do okna oraz porównać ze sobą wszystkie parapety okienne.

11) Parapety zewnętrzne

Wykonane są najczęściej ze stalowej blachy powlekanej (wielokrotnie powlekanej warstwami ochronnymi) rzadziej z blachy ocynkowanej. Rodzaj użytego materiału powinien wynikać z dokumentacji. Sprawdź, czy nie występują na nich odbarwienia, zabrudzenia oraz zarysowania lakieru i czy są prawidłowo osadzone w elewacji (to znaczy ze spadkiem na zewnątrz, zakończone tzw. kapinosem, symetryczne, niepofałdowane, dobrze przylegające do spodu profili okiennych oraz szczelnie osadzone po bokach w elewacji). Parapety zewnętrzne okien balkonowych, o ile w ogóle występują, są najczęściej wykonane z mrozoodpornych płytek z gresu lub z prefabrykatu betonowego, rzadziej z blachy.

12) Elementy loggii, balkonów, tarasu (balustrada, przegrody posadzka, obróbki blacharskie, elewacje)

Balustrady balkonów, loggi i tarasów są przeważnie mocowane śrubami nierdzewnymi do stalowych tzw. marek zabetonowanych bezpośrednio w płycie balkonowej od jej czoła. Wykonane są przeważnie ze stali ocynkowanej pomalowanej proszkowo i łączone z mniejszych odcinków w jedną całość. Sprawdź wypoziomowanie poszczególnych elementów i ich wzajemne spasowanie. Analogicznie wykonane są przegrody miedzy poszczególnymi balkonami i ich odbiór wygląda podobnie. Koniecznie zgłoś do protokołu wszelkie ślady rdzy, które mogły powstać  z powodu uszkodzenia powłoki lakierniczej i ocynku albo zastosowania śrub lub wkrętów niedostatecznie odpornych na czynniki atmosferyczne. Wszelkie łączenia za pomocą śrub czy wkrętów mocujących powinny być kompletne, w przypadku wypełnień ze szkła należy sprawdzić, czy są użyte odpowiednie elastyczne przekładki i uszczelki. Jeżeli śruby zostały  osłonięte plastikowymi kołpakami, sprawdź, czy któregoś nie brakuje.

Coraz rzadziej stosuje się dopasowywanie elementów balustrad  i przegród przy użyciu tarczy szlifierskiej i łączenie ze sobą i do marek przez spawanie na miejscu. W takim wypadku przyjrzyj się uważnie spawom na łączeniach profili, sprawdź, czy wszystkie miejsca zabezpieczone są powloką lakierniczą. Żaden z elementów nie powinien mieć ostrych krawędzi, które mogłyby grozić skaleczeniem użytkownika. Elementy balustrad i przegród międzysąsiedzkich wykonane ze stali nierdzewnej (najczęściej szczotkowanej) powinny być oczyszczone z nalotu spowodowanego kurzem i czynnikami atmosferycznymi.

Szyby i inne wypełnienia przęseł balkonowych i przegród międzysąsiedzkich powinny być wypoziomowane, dokładnie, solidnie zamocowane w ramach lub na uchwytach, z zastosowaniem elastycznych podkładek lub uszczelek. Nie powinny mieć naklejek producenta, zabrudzeń, uszkodzeń mechanicznych typu rysy, ubytki, obtłuczenia krawędzi.

W wypadku, gdy rolę balustrady pełni murek na krawędzi płyty balkonowej, najczęściej jest pokryty tynkiem cienkowarstwowym, dla którego stosujemy kryteria odbioru jak dla całej elewacji. Zwykle jest zwieńczony obróbką blacharską, bardzo podobną do parapetów okiennych. Za względu na ograniczenia produkcyjne obróbka najczęściej posiada łączenia, które, jeśli są wykonane niestarannie, mogą posiadać ostre krawędzie grożące skaleczeniem użytkownika.

Sprawdzamy je analogicznie jak zewnętrzne blaszane parapety okienne.

Najczęściej spotykanym rodzajem wykończenia płyty balkonów, loggii i tarasów są mrozoodporne płytki gresowe. Zwróć uwagę, czy nie ma na nich uszkodzeń lub rdzawych śladów od opiłków po ewentualnym montażu elementów  stalowych balustrady. Sprawdź, czy mają spadek w kierunku przeciwnym do okna balkonowego (min. 1-2%). W loggiach z balustradą w postaci murku często wykonuje się zagłębienia odwadniające, po których woda opadowa spływa do kratki ściekowej w podłodze lub przez tzw. rzygacz na zewnątrz balustrady. Trzeba sprawdzić, czy te miejsca są niezaśmiecone i drożne. Płytki są przyklejane do podłoża elastycznym i mrozoodpornym klejem, w odstępach co najmniej 5-milimetrowych, które wypełnia się specjalną elastyczną zaprawą do fugowania na całej głębokości szpar, bez pozostawiania pustych przestrzeni. Płytki wraz z fugami powinny tworzyć jedną płaszczyznę, bez ubytków w fugach, pęknięć, zabrudzeń i odbarwień. Dłuższe odcinki balkonów i większe tarasy powinny być podzielone na sektory o bokach do 4 m długości  i oddzielone od siebie specjalnymi przerwami dylatacyjnymi wypełnionymi materiałem elastycznym (silikon lub poliuretan).

Analogicznie powinny być wykonane styki płyty balkonowej z elementami pionowymi – cokolikiem przy elewacji i na progu okna balkonowego oraz z cokolikiem murowanej balustrady. Tam, gdzie nie ma ograniczenia w postaci ściany, podłoga z klejonych płytek powinna winna być zakończona specjalnym nierdzewnym kształtownikiem metalowym lub spoczywać na okapniku z blachy. Elementy te powinny być wolne od zabrudzeń i nieuszkodzone mechanicznie.

Inny, coraz bardziej popularny, rodzaj wykończenia płyty balkonowej stanowią płytki betonowe lub deski (z drewna egzotycznego lub kompozytu) mocowane na specjalnych podkładkach umożliwiających uzyskanie wypoziomowanej podłogi z niewypełnionymi odstępami, pozwalającymi na odpływ wody na płytę balkonową wykonaną ze spadkiem w celu odprowadzenia wody z opadów. Stając na nich sprawdzamy, czy nie przesuwają się, nie uginają  i nie kołyszą pod nami oraz czy są ułożone w równych odstępach od siebie a także przy krawędziach balkonu , loggii lub tarasu.

Sprawdzamy także stan spodu płyty balkonowej nad naszym balkonem/loggią i stan elewacji, która najczęściej wykonana jest z cienkowarstwowego tynku na warstwie ocieplenia. Nie może być śladów zawilgocenia, wykwitów, spękań na ich powierzchni. Tynk nie może być pobrudzony, odbarwiony, uszkodzony mechanicznie, z ubytkami, wgłębieniami, nierówny i ukruszony na krawędziach wokół okien. Styk elewacji z tynku z cokolikiem z płytek gresowych powinien być wykończony specjalnym uszczelniaczem, ewentualnie pomalowanym na kolor harmonizujący z sąsiednimi powierzchniami. Tynk powinien być położony w sposób nie powodujący zanieczyszczenia ramiaków okiennych i innych sąsiednich elementów.

13) Ściany surowe i otynkowane, otwory drzwiowe, sufity i podłogi

Tu przydadzą się specjalistyczne narzędzia takie jak miara zwijana, dalmierz, dwumetrowa łata, kąt 1m x 0,5m, szczelinomierz i laser krzyżowy.

Coraz częściej deweloperzy oddają mieszkania z nieotynkowanymi ścianami łazienek, dzięki czemu możemy łatwiej zaplanować ich wykończenie, gdyż widoczne są te elementy, które zwykle zasłania tynk, czyli przede wszystkim przewody elektryczne i miejsca zmiany technologii wykonania ściany, które powinny być odwzorowane przez nas w warstwie wykończeniowej w postaci dylatacji wypełnionej materiałem elastycznym. Dzięki temu mamy szansę na zmniejszenie skutków naprężeń występujących na ich powierzchni i co za tym idzie uszkodzeń tynków lub okładzin ścian, takich jak glazura lub kamień. Sprawdzenie takich nieotynkowanych ścian przyrządami pomiarowymi  polega na ocenie, czy są wymurowane lub wylane pionowo, czy pomiędzy nimi jest kąt prosty, czy nie ma nadmiernych ubytków lub przebić do innego pomieszczenia lub szachtu instalacyjnego.

Nie jest to zadanie łatwe w przypadku ścian murowanych z bloczków lub cegieł z uwagi na przyjętą większą tolerancję niż w przypadku ścian otynkowanych i poprowadzone po ich wierzchu przewody elektryczne. Doświadczony fachowiec da sobie z tym radę, szczególnie, gdy zna normy, dotyczące odbiorów robót murowych. Większej dokładności wykonania wymagają ściany otynkowane. W mieszkaniach budowanych przez dewelopera najczęściej występują tynki gipsowe maszynowe odpowiadające jakości niegdyś częściej stosowanym, ale nadal w użyciu, tynkom cementowo-wapiennym.

Ich technologia wykonania i zasady obowiązujące przy odbiorze są różnią się od siebie nieco, należy jednak wziąć po uwagę, że standard deweloperski zwykle oznacza, że oddawane tynki, w zależności od umiejętności ich wykonawców, mogą się mieć być wykonane jako zatarte (wyrównane) ale rzadko występują jako gładzie gotowe, nawet, jeśli je zagruntowano i pomalowano. Coraz częściej odchodzi się od gruntowania i malowania ścian na odbiór mieszkania, gdyż wielu nabywców zleca potem swoim ekipom wykończeniowym dokładne ich wygładzenie, wyszlifowanie, co w przypadku pomalowanych na odbiór tynków oznacza konieczność pracochłonnego i kosztownego usunięcia powłoki malarskie j i warstwy gruntu.  Niekiedy jakość powłoki malarskiej jest bardzo zła, wynika to zarówno z nieprawidłowego przygotowania podłoża (np. niezagruntowania lub niedokładnego zagruntowania) lub użycia farby złej jakości , złych warunków pogodowych itd. Dlatego warto sprawdzić przyczepność farby w kilku miejscach za pomocą taśmy malarskiej.

Powinniśmy sprawdzić, czy ściany wokół otworu drzwiowego tworzą jedną płaszczyznę, by upewnić się, futryna, którą do niego wstawimy, nie będzie w niektórych miejscach odstawała. Otwór drzwiowy przewidziany w dokumentacji  do typowych drzwi wewnętrznych powinien mieć nie więcej niż 210 cm wysokości i szerokość 90-92cm, aby można było w nim umieścić, wypoziomować i zamocować futrynę drzwiową.

Należy zwrócić uwagę na wypoziomowanie tynków na suficie, pomocne będą w tym dalmierz i laser krzyżowy, nowoczesne narzędzia, jakimi zazwyczaj dysponują tylko specjaliści od odbiorów i wykonawcy robót budowlano-wykończeniowych. Z uwagi na ciężar stropu i warstw podłogowych oraz elementów wykończenia i ciężarów ruchomych, nie da się jego wykonać bez ugięć. Im większa odległość między podporami stropu, tym większa tzw. strzałka ugięcia i mniejsza szansa na zmniejszenie jego wypukłości przez otynkowanie. Tynk na suficie musi zasłonić zatopione w nim przewody elektryczne, a z uwagi na ryzyko odspojenia, nie może mieć większej grubości niż  1,5 cm.

Wylewki betonowe układane na izolacji akustycznej  to najczęściej stosowany sposób wykończenia stropów w stanie deweloperskim. Muszą być oddzielone od ścian specjalną taśma piankową ze względów technologicznych i akustycznych. Wylewki między pomieszczeniami (w progach drzwiowych) powinny po ich ułożeniu być na pewną głębokość ponacinane, by skurcz betonu w trakcie wiązania i wysychanie nie spowodował niekontrolowanych pęknięć. Z tego powodu większe powierzchnie, np. w salonie, często dzielone są na pół lub jeszcze mniejsze sekcje. Sprawdzając posadzkę betonową stańmy w narożnikach, by przekonać się, czy nie nadmiernie się nie ugina (w skrajnych przypadkach może nawet pęknąć) i na dylatacjach, by wykryć ewentualne klawiszowanie obu zbliżonych do siebie krawędzi sekcji wylewki. Posadzka betonowa powinna mieć równą, twardą, niepylącą powierzchnię, bez ubytków, rys, spękań, strupów, nadlewek, zabrudzeń, śladów zawilgoceń. Nierówności wylewki na długości 2 m ułożonej poziomo łaty nie powinny przekraczać 5 mm.  W dużych pomieszczeniach największą dokładność sprawdzenia nierówności wylewki osiąga się używając lasera krzyżowego.

Obowiązujące przepisy i normy dotyczące odbioru tynków, ścian i wylewek betonowych bardziej szczegółowo podajemy  w osobnym artykule.

Sprawdzenie tynków i wylewki obejmuje także pomiar ich wilgotności za pomocą wilgotnościomierza. Elementy te można uznać za suche, gdy ich poziom zawilgocenia nie przekracza 2,5-3%, w przeciwnym razie zachodzi konieczność poprawy wentylacji i cyklicznego kontrolowania poziomu zawilgocenia. Przy poziomie zawilgocenia przekraczającym 5% należy przystąpić do osuszania. Wówczas w mieszkaniu nie należy rozpoczynać prac wykończeniowych. Większe miejscowe zawilgocenie może się wiązać z usterką, wówczas należy szukać jej przyczyn. Podczas przeprowadzania termowizji całego mieszkania z użyciem kamery termowizyjnej możemy szybko wytypować dla nieuzbrojonego oka miejsce potencjalnego zawilgocenia, które należy następnie zbadać wilgotnościomierzem.

Piony i poziomy, równość powierzchni

Mierzymy łatami, czyli dwoma poziomicami o wymaganej długości 2 m oraz 1 m. Łaty pełnią dwie funkcje: wskazują pion i poziom mierzonych powierzchni oraz pozwalają sprawdzić czy dana powierzchnia jest równa. Pion sprawdzamy poprzez przyłożenie łaty pionowo do ściany. Dolną część łaty przytrzymujemy przy ścianie, a górę łaty odchylamy aż do ustawienia oczka w libelli rurkowej między kreskami. Odległość powstała na górze łaty między ścianą a naszym końcem łaty jest odchyłką. W przypadku odchyłki odwrotnej górną część łaty przytrzymujemy przy ścianie, a dolną część odchylamy od ściany.

Poziom sprawdzamy poprzez położenie łaty poziomo na podłodze (wylewce, płytkach) lub innej powierzchni (parapet, grzejnik). Jedną ze stron odchylamy do góry aż do ustawienia oczka w libelli rurkowej między kreskami. Odległość powstała między odchylonym końcem łaty a mierzoną powierzchnią jest odchyłką.

Równość powierzchni sprawdzamy poprzez przyłożenie łaty do mierzonej powierzchni w różnych kierunkach (poziomy, pionowy i inny). Patrzymy, czy łata przylega równo na całej swojej długości. W przypadku nierówności płaszczyzny liczymy ich ilość oraz mierzymy wartość odchyłki.  Dopuszczalne są nierówności nie większe niż 5 mm w ilości nie większej niż 3 sztuki na długości łaty 2 m. Maksymalna dopuszczalna odchyłka od pionu, w przypadku tynków gipsowych wykonywanych maszynowo wynosi 3 mm na długości łaty metrowej oraz 6 mm na całej wysokości pomieszczenia (przy maksymalnej wysokości pomieszczeń 3,5 m, w przypadku pomieszczeń wyższych, dopuszczalna odchyłka wynosi 8 mm).

Odbiór otworów drzwiowych

Przygotowanie odpowiednich otworów drzwiowych jest elementem mającym szczególny wpływ na przebieg prac montażowych, błędnie wykonane otwory powinniśmy zgłaszać w trakcie wykonywanie odbiorów, kierując się wytycznymi przedstawionymi poniżej.

Do sprawdzenia poprawności wykonanych otworów będziemy potrzebowali:

•  projektu z naniesionymi wymiarami skrzydła
  
• standardu wykończenia
• dalmierza
  
• łaty 200 cm
• szczelinomierza
  
• miary zwijanej
  

Kontrolę powinniśmy zacząć od upewnienia się, jak drzwi zostały zaprojektowane, jeśli dostępna dokumentacja nie uwzględnia takich danych, musimy zakładać, że otwory drzwi wewnętrznych zostały przygotowane pod skrzydło 80 cm szerokości i 200 cm wysokości - czyli wymiar minimalny narzucony przez Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. (wymiar ten nie obowiązuje w przypadku drzwi wejściowych - ich szerokość to minimum 90 cm, rozporządzenie określa też maksymalną wysokość progu - nie więcej niż 2 cm).

Przed przystąpieniem do pomiarów, upewnijmy się, że lokalizacja skrzydła nie koliduje z włącznikami świateł (nie powinny być umiejscowione za otwartym skrzydłem drzwiowym, wpłynie to na wygodę użytkowania - w przypadku zauważenia nieprawidłowości możemy zgłosić taką uwagę do protokołu).

W zależności od planowanego systemu drzwiowego (drzwi przylgowe, bezprzylgowe, z ukrytą ościeżnicą, z regulowaną opaską itd.) wymiary optymalne różnią się od siebie, dlatego każdorazowo powinniśmy doradzić klientom, aby pomiar przed zamówieniem drzwi zlecić firmie wyspecjalizowanej w montażu stolarki drzwiowej, dzięki temu unikną komplikacji i problemów w trakcie montażu.

Wysokość otworu drzwiowego mierzymy dalmierzem, jej optymalna wartość ostatecznie będzie zależała od grubości okładziny podłogowej, która zostanie zamontowana na istniejącej szlichcie, jednak powinniśmy zakładać, że wysokość powinna wynosić od 207 do 211 od wylewki.

Szerokość otworu drzwiowego dla skrzydła 80 cm, powinna wynosić 89 do 92 cm, dla skrzydła 90 cm - od 99 do 102 cm.

Problem nie jest zbyt poważny, jeśli otwór pod drzwi okaże się za duży. Zawsze można go dość łatwo zmniejszyć i w ten sposób dopasować do zamówionych drzwi. Sprawa komplikuje się, gdy otwór na drzwi jest za mały - wiązać się to będzie z koniecznością poszerzania otworu, co czasami może być niemożliwe, albo z koniecznością zamówienia drzwi o niestandardowych wymiarach - dlatego zwracajcie na to szczególną uwagę!

Bardzo istotnym wymiarem w trakcie montażu drzwi jest również stała szerokość ościeżnicy, grubość opaski nie może się różnić w obrębie całego otworu drzwiowego - regulowane "portale" drzwiowe nie połączą się idealnie w narożnikach, co wpływać będzie na estetykę.

Również pion ściany w obrębie otworu drzwiowego jest istotnym elementem całej układanki - jeśli przekroczy wartości dopuszczalne (6 mm na 2 m (całej wysokości pomieszczenia), to niemożliwym będzie poprawne wyregulowanie drzwi, tak aby nie otwierały się lub zamykały samoczynnie.

Ostatnim elementem, który sprawdzamy jest płaszczyzna ściany w obrębie otworu, łata musi przylegać do ściany po jednej i drugiej stronie otworu drzwiowego - wartości odchyleń są takie same jak dla tynków.

Kosmetyka wykonania otworów nie jest aż tak istotna, ze względu na to, najczęściej stosowane systemy maskują otwór opaskami, więc wszystkie niedoskonałości ościeży o głębokości do 5 cm zostaną ukryte.

Kąty – dopuszczalne odchyłki

Podczas odbiorów do pomiaru kątów służy kątownik. Jest to przyrząd, który wykorzystujemy do sprawdzania kąta prostego między sąsiednimi ścianami. Kąt sprawdzamy poprzez przyłożenie jednego ramienia równolegle do ściany, wtedy drugie ramię kątownika wskazuje nam kąt prosty. Różnica odległości między drugim ramieniem kątownika a ścianą jest naszą odchyłką. Mierzymy ją za pomocą szczelinomierza klinowego, czyli metalowego narzędzia pomiarowego umożliwiającego dokładne zmierzenie odchyłki. Maksymalna dopuszczalna odchyłka to 4 mm na długości metrowego ramienia kątownika.

Po sprawdzeniu mieszkania przypilnuj, aby przed jego opuszczeniem została odczytana lista uwag i usterek, które wskazałeś Ty lub osoba przez Ciebie zaangażowana do pomocy w odbiorze a do protokołu wpisał je przedstawiciel dewelopera. Następnie kwitujesz odbiór akcesoriów i sprawdzacie liczniki. Potem jeszcze ewentualna komórka lokatorska i miejsce postojowe (w osobnych artykułach radzimy, w jaki sposób je odebrać). Na koniec podpisanie protokołu i przekazanie pozostałych dokumentów, w tym instrukcji obsługi mieszkania i jego poszczególnych elementów łącznie z kartami gwarancyjnymi i atestami.

Pewny Lokal to największa firma w Polsce specjalizująca się w odbiorach technicznych lokali oraz analizach umów deweloperskich. Skontaktuj się z nami: 797 014 014.

Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym?

Rezerwuj online

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Autor
Michał Stasznik

Po skończonej szkole średniej pracował w branży budowlanej w Polsce i za granicą. Obecnie studiuje budownictwo. Zna się na normach budowlanych, bo hobbystycznie robi dla znajomych odbiory mieszkań (współpracuje też z Pewnym Lokalem). W naszej firmie specjalizuje się w treściach o odbiorach technicznych mieszkań. Z łatwością analizuje usterki, jakie można znaleźć w mieszkaniach deweloperskich. Wady w inwestycjach z rynku wtórnego też nie są dla niego problemem, potrafi je wskazać i wyjaśnić jak można je naprawić. Pasjonat podróżowania i podziwiania architektury i świata.