Odbiór mieszkania deweloperskiego – dopuszczalne odchyłki

Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym?

Odbiór mieszkania dopuszczalne odchyłki | Kompendium wiedzy 2024

Podczas odbioru mieszkania, powinniśmy sprawdzić go zgodnie z obowiązującymi normami budowlanymi. Powinniśmy wiedzieć, że normy mają dopuszczalne odchyłki, które należy respektować podczas przeglądu mieszkania. W poniższym artykule znajdziesz informacje o dopuszczalnych odchyłkach dla poszczególnych norm.

aktualizacja: 21.01.2020 r. 

Jakie usterki występują przy odbiorze mieszkania? Normy odchyłek w budownictwie

Podczas odbioru mieszkania lub domu nasi inżynierowie sprawdzają zgodność nieruchomości z normami budowlanymi (zawartymi przede wszystkim w rozporządzeniu ministra budownictwa). W praktyce najwięcej czasu zajmuje nam zweryfikowanie mieszkania lub domu pod kątem norm mówiących o tzw. odchyłkach, czyli dopuszczalnych: krzywiznach kątów, nierównościach ścian oraz odchyleniach od pionu i poziomu.

Odbiór mieszkania – normy 

Każda praca wykonywana przy budowie jakiegokolwiek budynku musi przebiegać zgodnie z konkretnymi zasadami, co ma na celu bezpieczeństwo i trwałość całej konstrukcji. Istnieją parametry, których trzeba bezwzględnie się trzymać, aby w poprawny sposób postawić ścianki działowe, zamontować okno, wstawić drzwi itd. Zasady te są określone w normach budowlanych. Normy te służą również przy odbiorze mieszkania. Na ich podstawie ocenia się poprawność wykonania poszczególnych prac. Oto one: 

  • Norma PN-ISO 9836:1997 – pomiar powierzchni użytkowej lokalu
  • Norma PN-EN 1279-1 – badanie oszklenia
  • Norma PN-B 10110:2005 – badanie tynków gipsowych
  • Norma PN-B-10100:1970 – badanie tynków cementowo-wapiennych
  • Norma PN-53/B 1014:1962 – podkłady pod posadzki
  • Norma PN-83/B-03430/Az3 – odbiór wentylacji w mieszkaniu
  • Norma PN-B 10700-01:1981 – instalacja wodociągowa i kanalizacyjna
  • Norma PN-EN 13187:2001 – właściwości cieplne budynków
  • Normy dotyczące schodów
  • Normy dotyczące przynależności

Nasi fachowcy doskonale znają wyżej wymienione normy. Orientują się, w jaki sposób sprawdzić poszczególne prace wykonane w danym budynku i mieszkaniu. Pomogą Ci sprawdzić Twoje przyszłe mieszkanie, by w dniu odbioru kluczy nie tylko spełniało Twoje oczekiwania, ale też było przede wszystkim bezpieczne i funkcjonalne.

Sprawdzenie zgodności wykonania mieszkania z jego dokumentacją budowlaną i umową

Sprawdź, czy mieszkanie jest wykonane zgodnie z rzutem architektoniczno-budowlanym, ewentualnie rzutami branżowymi, czyli rysunkami wykonanymi dla poszczególnych rodzajów instalacji występującymi w mieszkaniu,  tzw. standardem wykonania budynku i lokalu oraz, jeśli taki był uzgodniony, projektem zmian lokatorskich. Przypominamy o tym, że rzut, który dostałeś przy podpisaniu umowy deweloperskiej może, zgodnie z adnotacją zamieszczoną na nim, mieć charakter poglądowy i poszczególne rozwiązania i wymiary mogą ulec zmianie w trakcie realizacji inwestycji.

Sprawdzenie zgodności wykonania mieszkania z przepisami budowlanymi i obowiązującymi normami

pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

Uwaga, nie wszystkie przepisy, które obowiązywały w trakcie zatwierdzania projektu budowlanego, obowiązują do dziś, możesz mieć trudność w jego odnalezieniu w internecie, gdyż w najnowszych publikacjach dotyczących stale aktualizowanych przepisów może go już nie być!

Sprawdzenie jakości wykonania robót i jakości użytych wyrobów budowlanych (czyli materiałów i gotowych elementów)

Wszelkie elementy mieszkania i rodzaje robót masz prawo dokładnie sprawdzić i wyrazić na temat ich wykonania swoje uwagi oraz oczekiwać wyjaśnień. My proponujemy następującą kolejność oględzin:

1) Instalacje elektryczne

Sprawdzając je na początku odbioru, dajesz sobie i deweloperowi szansę uruchomienia prądu (o ile chwilowo był wyłączony, a jest możliwość jego włączenia) oraz sprawdzenia napięcia w instalacji i działania wbudowanych urządzeń (w tym lamp balkonowych, tarasowych i ogrodowych, wentylatorów i całego wyposażenia elektrycznej szafki mieszkaniowej. Pamiętaj, by przetestować znajdujące w niej wyłączniki różnicowo-prądowe i dowiedzieć się, gdzie znajduje się główny wyłącznik prądu dla twojego mieszkania oraz licznik jego zużycia. Być może uda się nawet natychmiast ściągnąć elektryka z budowy, która naprawi jakąś drobną usterkę lub sama przy Tobie dokona wszystkich badań i udowodni, że instalacja jest prawidłowo wykonana i sprawna.

Radzimy, żeby po włączeniu prądu, a przed rozpoczęciem wszelkich prac wykończeniowych, całą instalację elektryczną dokładnie przetestować z fachowcem.

To ważne dla bezpieczeństwa Twojego i ekipy wykończeniowej, którą zamierzasz wprowadzić na mieszkanie. Oczywiście tę czynność możesz powierzyć osobom wyspecjalizowanym w odbiorach mieszkań.

Jeśli nie ma włączonego prądu, możemy przynajmniej zajrzeć do tablicy elektrycznej i sprawdzić, czy wszystkie urządzenia są w czytelny i zrozumiały sposób opisane a przestrzenie między nimi zasłonięte zaślepkami, osłaniającymi  strefę mocowania przewodów. Możemy także sprawdzić, czy wypusty oświetleniowe, gniazda i włączniki są rozmieszczone zgodnie z dokumentacją, są mocno osadzone w ścianach i sufitach. Przewody elektryczne wystające z sufitu (a w łazience i kuchni dodatkowo ze ściany)  służące do podłączenia oświetlenia muszą być zakończone kostką. Wszystkie pozostałe przewody rozprowadzające prąd w mieszkaniu nie mogą wystawać z powierzchni tynku.

Potrzebujesz pomocy przy odbiorze nieruchomości od dewelopera?

Zamów fachową pomoc w odbiorze z Pewny Lokal!

  • Nie da się sprawdzić odbieranego mieszkania lub domu bez profesjonalnego, atestowanego (i drogiego!) sprzętu pomiarowego oraz znajomości norm.
  • Naprawa usterek w standardowym mieszkaniu kosztuje średnio 30 000 zł — jeśli usterki zostaną zgłoszone podczas odbioru, to naprawi je deweloper.
  • Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki w Twoim mieszkaniu. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek.
Doświadczeni inżynierowie.
Duża dyspozycyjność.

Jeśli napięcie w instalacji lokalu będzie można włączyć dopiero po jego odebraniu i podpisaniu umowy z dostawcą prądu, można wpisać do protokołu odbioru uwagę, że podczas niego nie było możliwości sprawdzenia działania instalacji elektrycznej. Radzimy jednak, żeby po włączeniu prądu, a przed rozpoczęciem wszelkich prac wykończeniowych, całą instalację elektryczną bardzo dokładnie przetestować z fachowcem lub wprowadzaną ekipą.

2) Instalacje teletechniczne (domofon, internet, telefon, telewizja i inne)

Z powyższych powodów warto ją sprawdzić w drugiej kolejności, gdyż instalacje wysoko- i  niskoprądowe może sprawdzić i ewentualnie naprawić ta sama osoba. Przy okazji możesz zadać uwagi i pytania dotyczące ewentualnie wykrytej niezgodności z dokumentacją co do rodzaju, modelu, ilości lub położenia poszczególnych elementów instalacji elektrycznej i teletechnicznej. Należy zajrzeć do szafki telekomunikacyjnej, zwykle zamontowanej przy wejściu do mieszkania, w której znajdują się zakończenia zewnętrznych przewodów antenowych, telefonicznych i internetowych, łącznie ze światłowodem oraz gniazdo elektryczne do podłączenia modemu. Wyposażenie szafki musi być zgodne z obowiązującymi od 2021 roku przepisami dotyczącymi zapewniania lokalom mieszkalnym w budownictwie wielorodzinnym telekomunikacyjnych łączy kablowych.

Natomiast sposób rozprowadzenia tych kabli od szafki do poszczególnych gniazd  zależy wyłącznie od decyzji dewelopera, ale musi być oczywiście zgodny z dokumentacją. Nie zapomnij sprawdzić działania domofonu lub wideofonu.

Niektóre z nich mają wbudowany gong do drzwi wejściowych.

W niektórych mieszkaniach (np. wykonywanych pod klucz lub ze zmianami lokatorskimi) mogą występować także instalacje alarmowa i głośnikowa, która wymaga porównania z dokumentacją.

3) Instalacje centralnego ogrzewania

Sprawdzenie ich zajmuje mało czasu, lecz w wypadku, gdy zastaniesz mieszkanie wyziębione, żądaj od razu uruchomienia ogrzewania. Przedstawiciel strony przekazującej powinien otworzyć zawory dopuszczające ciepłą wodę do grzejników, odkręcić zawory grzejnikowe i zawory termostatyczne (te ostatnie w wypadku, gdy zostały już założone głowice termostatyczne) a w razie potrzeby odpowietrzyć grzejniki. Jeśli grzejniki znajdują się w rogu pomieszczenia, sprawdź, czy jest dostęp do odpowietrznika i uda się na niego założyć specjalny kluczyk oraz, czy można założyć głowicę termostatyczną (w zależności, od tego, którą stroną jest do ściany zwrócony grzejnik). Nierzadko spotkamy się z sytuację, że z powodu ocieplenia sterowana automatycznie instalacja centralnego ogrzewania w węźle cieplnym budynku nie dostarcza ciepła do poszczególnych mieszkań. Wówczas możesz tylko sprawdzić, czy nie ma ewentualnie jakiegoś przecieku np. na połączeniach grzejnika z przewodami wychodzącymi ze ściany.

Oprócz sprawdzenia działania instalacji sprawdzasz także powierzchnie, położenie, sposób i solidność mocowania grzejników oraz brak kolizji z innymi elementami, takimi jak okno balkonowe.

Grzejniki powinny być wypoziomowane, bez zabrudzeń i uszkodzeń, typu wgniecenia czy ubytki lakieru. Przedstawiciel dewelopera powinien zademonstrować sposób zakładania i zdejmowania głowic termostatycznych, przy okazji sprawdzisz, czy nie kolidują ze ścianą poprzeczną lub z szybą okna po jego otwarciu. Jeśli grzejniki już się nagrzały a Ty lub Twój fachowiec dysponujecie kamerą termowizyjną, możecie spróbować wykryć ew. zapowietrzenie grzejników i przebieg przewodów doprowadzających do nich wodę w posadzce oraz ewentualne miejsca przecieków z instalacji. Zasadom użycia kamery termowizyjnej i wszystkim korzyściom wynikającym z jej posiadania poświęciliśmy osobny artykuł. Niektórzy deweloperzy przekazują przed lub po odbiorze dokumentację fotograficzną podłogi po ułożeniu rur i przed zasłonięciem ich wylewką betonową.

Postaraj się ją uzyskać podczas odbioru, zwykle nagrywana jest na pendrive lub CD.

4) Instalacja gazowa

Występuje w niskich budynkach, w których do każdego wentylowanego pomieszczenia przewidziano osobny kanał wentylacyjny. Jest zwykle poprowadzona do kuchni a niektórych małych budynkach mieszkalnych do pomieszczenia, w którym zainstalowano indywidualny piec do centralnego ogrzewania i do cieplej wody użytkowej. Niestety przewody gazowe prowadzi się wyłącznie po wierzchu ścian,  w przejściach zaś  przez ściany poprzeczne powinny być zamontowane specjalne tuleje i ich brak należy uznać za poważną usterkę.

Grzejniki powinny być wypoziomowane, bez zabrudzeń i uszkodzeń, typu wgniecenia czy ubytki lakieru.

5) Wentylacja (grawitacyjna i mechaniczna, nawiewna i wywiewna)

W przypadku obecności w lokalu instalacji gazowej mamy do czynienia tylko z wentylacją grawitacyjną. Wówczas należy sprawdzić, czy są zamontowane wszystkie kratki osłaniające wlot kanału wentylacyjnego od strony wentylowanego pomieszczenia i czy występuje ciąg powietrza. W przypadku mieszkań na górnych kondygnacjach, zwłaszcza ostatniej, może występować jego zanik, jeśli nie ma różnicy ciśnień wynikających z podobnych temperatur panujących wewnątrz lokalu i na wylocie komina na dachu. Grawitacja nie sprawdza się w upalne dni, jeśli nie możesz obniżyć temperatury pomieszczeń i wówczas zostaje zainstalować klimatyzacji.

W przypadku, gdy w mieszkaniu występuje wentylacja z wymuszonym wywiewem, najczęstszy rodzaj wentylacji mechanicznej, przepływ powietrza z mieszkania przez pion wentylacyjny ponad dach odbywa się dzięki indywidualnym wentylatorom zainstalowanym zamiast kratek na wlocie do każdego z kanałów wentylujących nasze mieszkanie albo dzięki dużym wentylatorom zbiorczym zamontowanym na wylocie kominów ponad dachem, które obsługują kilka pomieszczeń danego typu na wszystkich kondygnacjach, usytuowanych jeden nad drugim. W każdym przypadku sprawdzamy ich działanie w łazience, wc, kuchni i garderobie, przy czym na działanie tych drugich nie mamy wpływu, gdyż są pod opieką administracji osiedla. Możemy co najwyżej zgłosić, że ciągu powietrza nie ma i oczekiwać wyjaśnień. Te pierwsze zaś są doskonale widoczne i ich pracę jest łatwo usłyszeć, zwłaszcza gdy przełączymy je na drugi bieg. Warto przy okazji ustalić, jak się je odłącza od zasilania prądem i demontuje na czas wykańczania ścian. Oczywiście ich działanie stwierdzimy tylko wtedy, gdy w mieszkaniu jest włączony prąd.

Aby wykryć niewłaściwy kierunek przepływu powietrza albo jego brak warto użyć kamery termowizyjnej. Sprawdzamy nią zarówno wloty pionów wentylacyjnych, jak i nawietrzaki do napływu świeżego powietrza umieszczone w elewacji lub w górnych profilach okien. Zwróćmy przy okazji uwagę na stan nawietrzaków okiennych i ściennych, czy są kompletne, dokładnie wypoziomowane i zamocowane.

Jeśli w trakcie eksploatacji mieszkania wykryjesz problemy z wentylacją, pamiętaj, że obowiązek corocznej kontroli przewodów wentylacyjnych spoczywa na administracji budynku.

6) Instalacja wody zimnej i ciepłej

Zwróć uwagę na sposób poprowadzenia rur, czy są poprowadzone w ścianach, czy niestety, po ich wierzchu i porównaj z dokumentacją, w tym z opisem standardu wykonania lokalu. Dowiedz się, czy wolno ci będzie część rur ukryć w ścianach bez groźby utraty rękojmi.

Niektóre mieszkania na parterze posiadające ogródek oraz mieszkania z tarasami bywają wyposażone w krany do podłączenia węża ogrodowego. Sprawdźcie, czy zawory są sprawne, pamiętając o tym, że na okres zimowy dopływ wody do całej instalacji w mieszkaniu może być zamknięty przez dewelopera w szachcie na klatce schodowej. Odkręcenie wody ogrodowej pozwoli sprawdzić szczelność połączeń hydraulicznych. Odgałęzienie instalacji wody do zaworu ogrodowego powinno być wykonane w taki sposób, by po jego odcięciu przed pierwszymi przymrozkami w zaworze ogrodowym nie zalegała woda, która po zamarznięciu mogłaby go uszkodzić.

7) Kanalizacja (podejścia do przyborów sanitarnych)

Podstawowe błędy, które popełnia wykonawca to, oprócz niezgodności wykonania tych elementów z dokumentacją, zbyt małe spadki lub wyloty rur zasłonięte wylewką betonową. Nie przywiązuj się jednak do aranżacji, jaka jest przedstawiona na wstępnym planie mieszkania, jeśli widnieje na nim adnotacja, że jego szczegóły mogą ulec zmianie w trakcie realizacji inwestycji.

8) Drzwi wraz z progiem wbudowanym lub przekazywanym osobno

Istnieją różne rodzaje drzwi do lokali mieszkalnych o różnorakim sposobie wykończenia, kolorze, odporności na włamanie, ognioodporności i dymoszczelności. Większość drzwi ma centralny zamek antywłamaniowy oraz wizjer. Niektóre mają różnego typu samozamykacze, wymienne panele, dodatkowy zamek lub tzw. sztywny łańcuch oraz samo opadające uszczelki wmontowane w dolną krawędź. Odbiór drzwi do lokalu polega na sprawdzeniu ich geometrii, estetyki i funkcjonalności (bez zarysowań, zabrudzeń, odkształceń, odbarwień. Wszystkie bez wyjątku powinny być szczelne i nieuszkodzone oraz w stanie pozwalającym na natychmiastowe użycie (np. odsłonięte z foli i umyte, ze sprawnymi mechanizmami zawiasów i zamków). Warto porównać ich typ uwidoczniony w tabliczce znamionowej umieszczonej przy zawiasach z ich opisem w dokumentacji. Muszą otwierać się co najmniej do kąta prostego, aby był zapewniony wymagany przez przepisy prześwit potrzebny do ewakuacji z mieszkania. Dodatkowo drzwi przeciwpożarowe, a więc ognioodporne i dymoszczelne, powinny się same domykać.

Podczas odbioru przedstawiciel dewelopera wytłumaczy Ci także tajniki wymiany tymczasowego klucza budowlanego na docelowy. Oddzielnym tematem są progi, które wykonuje się z drewna lub metalu. Powinny być albo zamocowane w podłodze, albo przekazane podczas odbioru do samodzielnego montażu. Otwierając drzwi, sprawdźmy, czy zmieści się pod nimi warstwa wykończeniowa podłogi (klepka, panele, gres lub wykładzina), którą zaplanowaliśmy w tym miejscu. Zwykle wykonawcy osiedla zostawiają prześwit między wylewką betonową a skrzydłem drzwi wysokości od 2 do 3 cm. Stosując profesjonalne narzędzie, jakim jest szczelinomierz, nasi fachowcy pomagają określić, jakiej grubości materiał możesz położyć na wykonanej wylewce.

Za pomocą kamery termowizyjnej można zbadać, czy parapet nie stanowi zbyt dużego mostka cieplnego.

9) Okna i drzwi balkonowe

Zanim je otworzysz, o ile będą do tego odpowiednie warunki i masz do dyspozycji kamerę termowizyjną, sprawdź  za jej pomocą, w którym miejscy ucieka ciepło i porównaj obrazy kamery wszystkich okien w mieszkaniu. Różnice będą wskazywać na miejsce szczególnie nieszczelne. Po użyciu kamery termowizyjnej jest wreszcie czas na otwarcie okien i ich dokładne oględziny. Futryny (ościeżnice) okienne powinny być oddzielone od ścian i nadproża listwą APU, która zabezpiecza je przed zabrudzeniem w trakcie tynkowania i malowania. Szpary na styku ze ścianą muszą być wypełnione pianą PU i osłonięte tynkiem. Wszystkie elementy składowe okna dokładnie spasowane, dotyczy to  uszczelek, listew przyszybowych, okuć, nawietrzaków, a poszczególne profile ościeżnicy i skrzydeł okiennych nie mogą być odkształcone, gdyż jest to jedna z przyczyn ich nieszczelności. Sąsiadujące ze sobą skrzydła powinny być zamocowane na jednej wysokości.

Najwięcej trudnych do naprawy uszkodzeń widuje się u okien drewnianych. Niektóre uszkodzenia np. struktury drewna lub  powłoki lakierniczej bywają przed odbiorem usuwane, ale często ze słabym efektem, nalegajmy na ponowną naprawę aż do skutku.

Przy ocenie szyb konieczna jest znajomość zasad norm jakości i zasad odbioru, które w wielu przypadkach są ustalane indywidualnie między producentami pakietów szklanych (hutami szkła) i firmami produkującym okna i montującymi je na budowie. Typowe usterki to zabrudzenia, ubytki, wżery, rysy, uszkodzenia, zbite szyby, brak osłonek zawiasów i zaślepek na zewnętrznych otworach odwadniających, problemy z otwieraniem i zamykaniem okien, wymagające regulacji okuć. Wewnątrz pakietów szklanych mogą się także zdarzyć obce ciała, wtręty, zanieczyszczenia. W wyjątkowych sytuacjach np. skrajnego zabrudzenia albo braku światła dziennego (a więc z winy dewelopera) może nie być właściwych warunków do odbioru samych szyb. Masz prawo zgłosić do protokołu wszelkie uwagi do warunków odbioru, stanu ram, szyb, okuć, klamek i innych elementów mechanizmu otwierania. Nawet gdy przedstawiciel dewelopera autorytatywnie twierdzi, że dana usterka nie musi być usunięta albo nie można jej usunąć z przyczyn technicznych. Musisz się jednak liczyć, że po najdalej 2-tygodniowym czasie oczekiwania, część Twoich wniosków o usunięcie usterek może być rozpatrzona odmownie. Tzw. wady fabryczne są co prawda w większości przypadków usuwane, ale wymiana pakietów szklanych wymaga najczęściej większego czasu oczekiwania niż przysługujące ci 30 dni na usunięcie usterek.

Sprawdź, czy okna Twojego mieszkania są wyposażone w ograniczniki rozwarcia skrzydeł, zmniejszające możliwość rozwarcia okna do kąta prostego lub jeszcze mniejszego, dzięki czemu unika się kolizji skrzydeł z bocznymi ścianami lub oknami albo wystającą z grzejnika głowicą termostatyczną. Upewnij się, czy rzeczywiście spełniają swoją funkcję, w przeciwnym wypadku zgłoś konieczność korekty ich montażu. Nie ma wymogu otwierania okien do pełnego kąta prostego, lecz nie zgadzaj się ich nadmierne zwężenie prześwitu po otwarciu z powodu kolizji z innym elementem mieszkania. W przypadku niektórych mieszkań np. położonych na parterze podczas odbioru otrzymasz kluczyki, które otwierają zamki zainstalowane w klamkach okien i drzwi balkonowych.

Odbiorowi okien, w tym szyb, z uwagi na obszerność tematyki i specyfikę uregulowań prawnych, poświęciliśmy osobny artykuł.

10)  Parapety wewnętrzne

Wykonane są najczęściej z konglomeratu, który nie jest tak twardy, odporny na zabarwienie, zarysowanie i inne uszkodzenia oraz tak trwały, jak kamień. Dlatego uważnie przyjrzyj się jego krawędziom, powierzchni oraz sprawdź, czy jest wypoziomowany, przylega do progu okna (nie ma nadmiernej i szpecącej szpary) oraz wystaje na jednakową długość i szerokość z muru. Może mieć minimalny spadek od okna w stronę pomieszczenia. Jeśli brak, Twoim zdaniem, jakiegoś parapetu, sprawdź, czy jest to zgodne z dokumentacją. Jeśli nie przewidziano parapetu, sprawdź, czy ściana pod nim jest dobrze wyrównana i czy szpara pod progiem okna jest dobrze uszczelniona. Deweloper nie musi Ci przygotować równego podłoża pod parapet, gdyż zwykle jest on przytwierdzany do muru na piankę rozprężną PU.

Za pomocą kamery termowizyjnej można zbadać, czy parapet nie stanowi zbyt dużego mostka cieplnego, co sugerowałoby, że jest nieprawidłowo osadzony i zasłania szparę pod progiem okna nieuszczelnioną lub niestarannie wypełnioną pianką PU. Należy porównać ze sobą różne fragmenty parapetu przylegające do okna oraz porównać ze sobą wszystkie parapety okienne.

11) Parapety zewnętrzne

Wykonane są najczęściej ze stalowej blachy powlekanej (wielokrotnie powlekanej warstwą ochronną) rzadziej z blachy ocynkowanej. Rodzaj użytego materiału powinien wynikać z dokumentacji. Sprawdź, czy nie występują na nich odbarwienia, zabrudzenia oraz zarysowania lakieru i czy są prawidłowo osadzone w elewacji (to znaczy ze spadkiem na zewnątrz, zakończone tzw. kapinosem, symetryczne, niepofałdowane, dobrze przylegające do spodu profili okiennych oraz szczelnie osadzone po bokach w elewacji). Parapety zewnętrzne okien balkonowych, o ile w ogóle występują, są najczęściej wykonane z mrozoodpornych płytek z gresu lub z prefabrykatu betonowego, rzadziej z blachy.

12) Elementy loggii, balkonów, tarasu (balustrada, przegrody posadzka, obróbki blacharskie, elewacje)

Balustrady balkonów, loggii i tarasów są przeważnie mocowane śrubami nierdzewnymi do stalowych tzw. marek zabetonowanych bezpośrednio w płycie balkonowej od jej czoła. Wykonane są przeważnie ze stali ocynkowanej pomalowanej proszkowo i łączone z mniejszych odcinków w jedną całość. Sprawdź wypoziomowanie poszczególnych elementów i ich wzajemne spasowanie. Analogicznie wykonane są przegrody między poszczególnymi balkonami i ich odbiór wygląda podobnie. Koniecznie zgłoś do protokołu wszelkie ślady rdzy, które mogły powstać  z powodu uszkodzenia powłoki lakierniczej i ocynku albo zastosowania śrub lub wkrętów niedostatecznie odpornych na czynniki atmosferyczne. Wszelkie łączenia za pomocą śrub czy wkrętów mocujących powinny być kompletne, w przypadku wypełnień ze szkła należy sprawdzić, czy są użyte odpowiednie elastyczne przekładki i uszczelki. Jeżeli śruby zostały  osłonięte plastikowymi kołpakami, sprawdź, czy któregoś nie brakuje.

Coraz rzadziej stosuje się dopasowywanie elementów balustrad  i przegród przy użyciu tarczy szlifierskiej i łączenie ze sobą i do marek przez spawanie na miejscu. W takim wypadku przyjrzyj się uważnie spawom na łączeniach profili, sprawdź, czy wszystkie miejsca zabezpieczone są powłoką lakierniczą. Żaden z elementów nie powinien mieć ostrych krawędzi, które mogłyby grozić skaleczeniem użytkownika. Elementy balustrad i przegród międzysąsiedzkich wykonane ze stali nierdzewnej (najczęściej szczotkowanej) powinny być oczyszczone z nalotu spowodowanego kurzem i czynnikami atmosferycznymi.

Dopuszczalna odchyłka odchylenia kąta prostego dla tynków.Szyby i inne wypełnienia przęseł balkonowych i przegród międzysąsiedzkich powinny być wypoziomowane, dokładnie, solidnie zamocowane w ramach lub na uchwytach, z zastosowaniem elastycznych podkładek lub uszczelek. Nie powinny mieć naklejek producenta, zabrudzeń, uszkodzeń mechanicznych typu rysy, ubytki, obtłuczenia krawędzi.

W wypadku, gdy rolę balustrady pełni murek na krawędzi płyty balkonowej, najczęściej jest pokryty tynkiem cienkowarstwowym, dla którego stosujemy kryteria odbioru jak dla całej elewacji. Zwykle jest zwieńczony obróbką blacharską, bardzo podobną do parapetów okiennych. Za względu na ograniczenia produkcyjne obróbka najczęściej posiada łączenia, które jeśli są wykonane niestarannie, mogą posiadać ostre krawędzie grożące skaleczeniem użytkownika.

Sprawdzamy je analogicznie jak zewnętrzne blaszane parapety okienne.

Najczęściej spotykanym rodzajem wykończenia płyty balkonów, loggii i tarasów są mrozoodporne płytki gresowe. Zwróć uwagę, czy nie ma na nich uszkodzeń lub rdzawych śladów od opiłków po ewentualnym montażu elementów  stalowych balustrady. Sprawdź, czy mają spadek w kierunku przeciwnym do okna balkonowego (min. 1-2%). W loggiach z balustradą w postaci murku często wykonuje się zagłębienia odwadniające, po których woda opadowa spływa do kratki ściekowej w podłodze lub przez tzw. rzygacz na zewnątrz balustrady. Trzeba sprawdzić, czy te miejsca są niezaśmiecone i drożne. Płytki są przyklejane do podłoża elastycznym i mrozoodpornym klejem, w odstępach co najmniej 5-milimetrowych, które wypełnia się specjalną elastyczną zaprawą do fugowania na całej głębokości szpar, bez pozostawiania pustych przestrzeni. Płytki wraz z fugami powinny tworzyć jedną płaszczyznę, bez ubytków w fugach, pęknięć, zabrudzeń i odbarwień. Dłuższe odcinki balkonów i większe tarasy powinny być podzielone na sektory o bokach do 4 m długości  i oddzielone od siebie specjalnymi przerwami dylatacyjnymi wypełnionymi materiałem elastycznym (silikon lub poliuretan).

Analogicznie powinny być wykonane styki płyty balkonowej z elementami pionowymi – cokolikiem przy elewacji i na progu okna balkonowego oraz z cokolikiem murowanej balustrady. Tam, gdzie nie ma ograniczenia w postaci ściany, podłoga z klejonych płytek powinna być zakończona specjalnym nierdzewnym kształtownikiem metalowym lub spoczywać na okapniku z blachy. Elementy te powinny być wolne od zabrudzeń i nieuszkodzone mechanicznie.

Inny, coraz bardziej popularny, rodzaj wykończenia płyty balkonowej stanowią płytki betonowe lub deski (z drewna egzotycznego lub kompozytu) mocowane na specjalnych podkładkach umożliwiających uzyskanie wypoziomowanej podłogi z niewypełnionymi odstępami, pozwalającymi na odpływ wody na płytę balkonową wykonaną ze spadkiem w celu odprowadzenia wody z opadów. Stając na nich, sprawdzamy, czy nie przesuwają się, nie uginają  i nie kołyszą pod nami oraz czy są ułożone w równych odstępach od siebie, a także przy krawędziach balkonu , loggii lub tarasu.

Sprawdzamy także stan spodu płyty balkonowej nad naszym balkonem/loggią i stan elewacji, która najczęściej wykonana jest z cienkowarstwowego tynku na warstwie ocieplenia. Nie może być śladów zawilgocenia, wykwitów, spękań na ich powierzchni. Tynk nie może być pobrudzony, odbarwiony, uszkodzony mechanicznie, z ubytkami, wgłębieniami, nierówny i ukruszony na krawędziach wokół okien. Styk elewacji z tynku z cokolikiem z płytek gresowych powinien być wykończony specjalnym uszczelniaczem, ewentualnie pomalowanym na kolor harmonizujący z sąsiednimi powierzchniami. Tynk powinien być położony w sposób niepowodujący zanieczyszczenia ramiaków okiennych i innych sąsiednich elementów.

Należy zwrócić uwagę na wypoziomowanie tynków na suficie, pomocne będą w tym dalmierz i laser krzyżowy.

13) Ściany surowe i otynkowane, otwory drzwiowe, sufity i podłogi

Tu przydadzą się specjalistyczne narzędzia takie jak miara zwijana, dalmierz, dwumetrowa łata, kąt 1 m x 0,5 m, szczelinomierz i laser krzyżowy.

Coraz częściej deweloperzy oddają mieszkania z nieotynkowanymi ścianami łazienek, dzięki czemu możemy łatwiej zaplanować ich wykończenie, gdyż widoczne są te elementy, które zwykle zasłania tynk, czyli przede wszystkim przewody elektryczne i miejsca zmiany technologii wykonania ściany, które powinny być odwzorowane przez nas w warstwie wykończeniowej w postaci dylatacji wypełnionej materiałem elastycznym. Dzięki temu mamy szansę na zmniejszenie skutków naprężeń występujących na ich powierzchni i co za tym idzie uszkodzeń tynków lub okładzin ścian, takich jak glazura lub kamień. Sprawdzenie takich nieotynkowanych ścian przyrządami pomiarowymi  polega na ocenie, czy są wymurowane lub wylane pionowo, czy pomiędzy nimi jest kąt prosty, czy nie ma nadmiernych ubytków lub przebić do innego pomieszczenia, lub szachtu instalacyjnego.

Nie jest to zadanie łatwe w przypadku ścian murowanych z bloczków lub cegieł z uwagi na przyjętą większą tolerancję niż w przypadku ścian otynkowanych i poprowadzone po ich wierzchu przewody elektryczne. Doświadczony fachowiec da sobie z tym radę, szczególnie gdy zna normy, dotyczące odbiorów robót murowych. Większej dokładności wykonania wymagają ściany otynkowane. W mieszkaniach budowanych przez dewelopera najczęściej występują tynki gipsowe maszynowe odpowiadające jakości niegdyś częściej stosowanym, ale nadal w użyciu, tynkom cementowo-wapiennym.

Ich technologia wykonania i zasady obowiązujące przy odbiorze różnią się od siebie nieco, należy jednak wziąć pod uwagę, że standard deweloperski zwykle oznacza, że oddawane tynki, w zależności od umiejętności ich wykonawców, mogą się mieć być wykonane jako zatarte (wyrównane), ale rzadko występują jako gładzie gotowe, nawet jeśli je zagruntowano i pomalowano. Coraz częściej odchodzi się od gruntowania i malowania ścian na odbiór mieszkania, gdyż wielu nabywców zleca potem swoim ekipom wykończeniowym dokładne ich wygładzenie, wyszlifowanie, co w przypadku pomalowanych na odbiór tynków oznacza konieczność pracochłonnego i kosztownego usunięcia powłoki malarskie j i warstwy gruntu.  Niekiedy jakość powłoki malarskiej jest bardzo zła, wynika to jednakowo z nieprawidłowego przygotowania podłoża (np. niezagruntowania lub niedokładnego zagruntowania) lub użycia farby złej jakości , złych warunków pogodowych itd. Dlatego warto sprawdzić przyczepność farby w kilku miejscach za pomocą taśmy malarskiej.

Powinniśmy sprawdzić, czy ściany wokół otworu drzwiowego tworzą jedną płaszczyznę, by upewnić się, futryna, którą do niego wstawimy, nie będzie w niektórych miejscach odstawała. Otwór drzwiowy przewidziany w dokumentacji  do typowych drzwi wewnętrznych powinien mieć nie więcej niż 210 cm wysokości i szerokość 90-92cm, aby można było w nim umieścić, wypoziomować i zamocować futrynę drzwiową.

Należy zwrócić uwagę na wypoziomowanie tynków na suficie, pomocne będą w tym dalmierz i laser krzyżowy, nowoczesne narzędzia, jakimi zazwyczaj dysponują tylko specjaliści od odbiorów i wykonawcy robót budowlano-wykończeniowych. Z uwagi na ciężar stropu i warstw podłogowych oraz elementów wykończenia i ciężarów ruchomych, nie da się jego wykonać bez ugięć. Im większa odległość między podporami stropu, tym większa tzw. strzałka ugięcia i mniejsza szansa na zmniejszenie jego wypukłości przez otynkowanie. Tynk na suficie musi zasłonić zatopione w nim przewody elektryczne, a z uwagi na ryzyko odspojenia, nie może mieć większej grubości niż  1,5 cm.

Wylewki betonowe układane na izolacji akustycznej  to najczęściej stosowany sposób wykończenia stropów w stanie deweloperskim. Muszą być oddzielone od ścian specjalną taśmą piankową ze względów technologicznych i akustycznych. Wylewki między pomieszczeniami (w progach drzwiowych) powinny po ich ułożeniu być na pewną głębokość ponacinane, by skurcz betonu w trakcie wiązania i wysychanie nie spowodował niekontrolowanych pęknięć. Z tego powodu większe powierzchnie, np. w salonie, często dzielone są na pół lub jeszcze mniejsze sekcje. Sprawdzając posadzkę betonową, stańmy w narożnikach, by przekonać się, czy nie nadmiernie się nie ugina (w skrajnych przypadkach może nawet pęknąć) i na dylatacjach, by wykryć ewentualne klawiszowanie obu zbliżonych do siebie krawędzi sekcji wylewki. Posadzka betonowa powinna mieć równą, twardą, niepylącą powierzchnię, bez ubytków, rys, spękań, strupów, nadlewek, zabrudzeń, śladów zawilgoceń. Nierówności wylewki na długości 2 m ułożonej poziomo łaty nie powinny przekraczać 5 mm.  W dużych pomieszczeniach największą dokładność sprawdzenia nierówności wylewki osiąga się, używając lasera krzyżowego.

Obowiązujące przepisy i normy dotyczące odbioru tynków, ścian i wylewek betonowych bardziej szczegółowo podajemy  w osobnym artykule.

Sprawdzenie tynków i wylewki obejmuje także pomiar ich wilgotności za pomocą wilgotnościomierza. Elementy te można uznać za suche, gdy ich poziom zawilgocenia nie przekracza 2,5-3%, w przeciwnym razie zachodzi konieczność poprawy wentylacji i cyklicznego kontrolowania poziomu zawilgocenia. Przy poziomie zawilgocenia przekraczającym 5% należy przystąpić do osuszania. Wówczas w mieszkaniu nie należy rozpoczynać prac wykończeniowych. Większe miejscowe zawilgocenie może się wiązać z usterką, wówczas należy szukać jej przyczyn. Podczas przeprowadzania termowizji całego mieszkania z użyciem kamery termowizyjnej możemy szybko wytypować dla nieuzbrojonego oka miejsce potencjalnego zawilgocenia, które należy następnie zbadać wilgotnościomierzem.

Piony i poziomy, równość powierzchni

Mierzymy łatami, czyli dwoma poziomicami o wymaganej długości 2 m oraz 1 m. Łaty pełnią dwie funkcje: wskazują pion i poziom mierzonych powierzchni oraz pozwalają sprawdzić, czy dana powierzchnia jest równa. Pion sprawdzamy poprzez przyłożenie łaty pionowo do ściany. Dolną część łaty przytrzymujemy przy ścianie, a górę łaty odchylamy aż do ustawienia oczka w libelli rurkowej między kreskami. Odległość powstała na górze łaty między ścianą a naszym końcem łaty jest odchyłką. W przypadku odchyłki odwrotnej górną część łaty przytrzymujemy przy ścianie, a dolną część odchylamy od ściany.

Poziom sprawdzamy poprzez położenie łaty poziomo na podłodze (wylewce, płytkach) lub innej powierzchni (parapet, grzejnik). Jedną ze stron odchylamy do góry aż do ustawienia oczka w libelli rurkowej między kreskami. Odległość powstała między odchylonym końcem łaty a mierzoną powierzchnią jest odchyłką.

Równość powierzchni sprawdzamy poprzez przyłożenie łaty do mierzonej powierzchni w różnych kierunkach (poziomy, pionowy i inny). Patrzymy, czy łata przylega równo na całej swojej długości. W przypadku nierówności płaszczyzny liczymy ich ilość oraz mierzymy wartość odchyłki.  Dopuszczalne są nierówności nie większe niż 5 mm w ilości nie większej niż 3 sztuki na długości łaty 2 m. Maksymalna dopuszczalna odchyłka od pionu, w przypadku tynków gipsowych wykonywanych maszynowo wynosi 3 mm na długości łaty metrowej oraz 6 mm na całej wysokości pomieszczenia (przy maksymalnej wysokości pomieszczeń 3,5 m, w przypadku pomieszczeń wyższych, dopuszczalna odchyłka wynosi 8 mm).

Dopuszczalne odchyłki nierówności płaszczyzny.

Dopuszczalne odchyłki przy układaniu płytek

Płytki układa się od najbardziej eksponowanego narożnika w pomieszczeniu albo od wyznaczonej linii. Klej nakłada się na podłoże gładką krawędzią pacy, po czym rozgarnia częścią zębatą pod kątem około 50 stopni. Klej musi być rozłożony równomiernie i pod całą powierzchnią płytki. Wielkość zębów pacy musi być dopasowana do wielkości ceramiki. Przyklejając kolejne płytki, należy pamiętać o spoinach. Ich szerokość powinna być uzależniona od długości boku płytek. W przypadku płytek o boku do 100 mm spoina powinna mieć około 2 mm szerokości, od 100 do 200 mm – 3 mm szerokości, od 200 do 600 mm – 4 mm szerokości, a powyżej 600 mm około 5-20 mm. 

Odchylenia powierzchni od płaszczyzny należy mierzyć z dokładnością do 1 mm. Zgodnie z zasadami, konieczne jest również sprawdzenie prostoliniowości spoin z dokładnością do 1 mm. Jeśli zaś chodzi o szerokość spoin, trzeba nie tylko przeprowadzić dogłębne oględziny, ale również dokonać pomiarów przy użyciu suwmiarki z dokładnością do 0,5 mm. 

Dopuszczalne odchylenie powierzchni wykładziny od płaszczyzny poziomej nie może być większe niż 3 mm na długości łaty, a także większe niż 5 mm na całej długości. Odchylenie spoin od linii prostej nie może być większe niż 2 mm na długości 1 m oraz 3 mm na całej długości lub szerokości posadzki, jeśli ułożone zostały płytki pierwszego gatunku. Z kolei 3 mm i 5 mm, jeśli są to płytki drugiego gatunku. 

Dopuszczalne odchylenie krawędzi od kierunku poziomego i pionowego nie może przekraczać 2 mm na długości 2 m. Z kolei odchylenie powierzchni od płaszczyzny pionowej nie powinno być większe niż 2 mm na długości 2 m. 

Dopuszczalne pęknięcia ścian

Nawet w nowo wybudowanym mieszkaniu, jeszcze niewykończonym i nieużytkowanym, można zauważyć pęknięcia na ścianach. Jeżeli pęknięcie jest widoczne u góry, tuż pod sufitem (a właściwie wzdłuż sufitu), możemy wnioskować, iż jest to kwestia dylatacji pomiędzy ścianami działowymi a elementami nośnymi, takimi jak strop. Kiedy pęknięcie to wchodzi na strop, można spodziewać się, że niedoskonałości te nie znikną, a będą pojawiać się później na kolejnych warstwach wykończenia, na szpachli czy farbie. Zgodnie z zasadami obowiązującymi w budownictwie, pęknięcia ścian, które mają szerokość maksymalnie 2 mm, nie są groźne. Psują jedynie estetykę pomieszczenia. Takie można też łatwo wyeliminować, posługując się odpowiednimi technikami i materiałami. 

Niepokój powinny natomiast budzić szczeliny szersze niż 2 mm i biegnące pionowo na całej wysokości pomieszczenia albo tworzące schodkowy zarys. Mogą one prognozować rozchodzenie się ścian i poważne konsekwencje już w niedalekiej przyszłości, nawet na chwilę przed zamieszkaniem. 

Tyle mówią normy. A co na to praktyka budowlana? Trzeba w tym miejscu zadać sobie pytanie, czy rzeczywiście wszystkie pęknięcia o szerokości 2 mm można zlekceważyć. Fachowcy zalecają, by w momencie odbioru nie pomijać nawet najmniejszych rys, a już szczególnie pęknięć. Jest to ważne, gdyż przyczyn występowania tych niedoskonałości ścian może być tak naprawdę wiele. Niektóre z nich mogą świadczyć o poważnych problemach całej konstrukcji i błędach popełnionych przez ekipę budowlaną, a co za tym idzie, o niedopilnowaniu tej ważnej sprawy przez dewelopera. Dlatego tak ważne jest pójście na odbiór mieszkania ze specjalistą.

Odpowiedzialność dewelopera za pęknięcia ścian

Pęknięcia ścian w nowo wybudowanym mieszkaniu to częsty problem, z którym borykają się nabywcy. W takiej sytuacji podstawowe jest odpowiednie przeprowadzenie odbioru technicznego oraz znajomość swoich praw w kontekście rękojmi i gwarancji.

Odpowiedzialność dewelopera za pęknięcia ścian zależy od rodzaju pęknięcia i jego przyczyny. Wykrycie poważnych pęknięć konstrukcyjnych uprawnia nabywcę nawet do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Z kolei w przypadku pęknięć estetycznych, deweloper ma obowiązek naprawić wadę na swój koszt, wymienić wadliwy element lub obniżyć cenę mieszkania proporcjonalnie do wady. 

Niezależnie od rodzaju i rozmiaru, każda ujawniona podczas odbioru mieszkania usterka, w tym pęknięcia ścian, powinna zostać zgłoszona deweloperowi. Dokładne udokumentowanie wszystkich wad jest niezbędne do dochodzenia swoich praw w późniejszym etapie. W przypadku pęknięć ścian ujawnionych w ciągu 5 lat od daty odbioru mieszkania, nabywca może skorzystać z rękojmi.

Odbiór otworów drzwiowych

Przygotowanie odpowiednich otworów drzwiowych jest elementem mającym szczególny wpływ na przebieg prac montażowych, błędnie wykonane otwory powinniśmy zgłaszać w trakcie wykonywanie odbiorów, kierując się wytycznymi przedstawionymi poniżej.

Do sprawdzenia poprawności wykonanych otworów będziemy potrzebowali:

  •  projektu z naniesionymi wymiarami skrzydła
  • standardu wykończenia
  • dalmierza
  • łaty 200 cm
  • szczelinomierza
  • miary zwijanej

Kontrolę powinniśmy zacząć od upewnienia się, jak drzwi zostały zaprojektowane, jeśli dostępna dokumentacja nie uwzględnia takich danych, musimy zakładać, że otwory drzwi wewnętrznych zostały przygotowane pod skrzydło 80 cm szerokości i 200 cm wysokości — czyli wymiar minimalny narzucony przez Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. (wymiar ten nie obowiązuje w przypadku drzwi wejściowych — ich szerokość to minimum 90 cm, rozporządzenie określa też maksymalną wysokość progu — nie więcej niż 2 cm).

Przed przystąpieniem do pomiarów, upewnijmy się, że lokalizacja skrzydła nie koliduje z włącznikami świateł (nie powinny być umiejscowione za otwartym skrzydłem drzwiowym, wpłynie to na wygodę użytkowania — w przypadku zauważenia nieprawidłowości możemy zgłosić taką uwagę do protokołu).

W zależności od planowanego systemu drzwiowego (drzwi przylgowe, bezprzylgowe, z ukrytą ościeżnicą, z regulowaną opaską itd.) wymiary optymalne różnią się od siebie, dlatego każdorazowo powinniśmy doradzić klientom, aby pomiar przed zamówieniem drzwi zlecić firmie wyspecjalizowanej w montażu stolarki drzwiowej, dzięki temu unikną komplikacji i problemów w trakcie montażu.

Wysokość otworu drzwiowego mierzymy dalmierzem, jej optymalna wartość ostatecznie będzie zależała od grubości okładziny podłogowej, która zostanie zamontowana na istniejącej szlichcie, jednak powinniśmy zakładać, że wysokość powinna wynosić od 207 do 211 od wylewki.

Szerokość otworu drzwiowego dla skrzydła 80 cm powinna wynosić 89 do 92 cm, dla skrzydła 90 cm — od 99 do 102 cm.

Problem nie jest zbyt poważny, jeśli otwór pod drzwi okaże się za duży. Zawsze można go dość łatwo zmniejszyć i w ten sposób dopasować do zamówionych drzwi. Sprawa komplikuje się, gdy otwór na drzwi jest za mały — wiązać się to będzie z koniecznością poszerzania otworu, co czasami może być niemożliwe, albo z koniecznością zamówienia drzwi o niestandardowych wymiarach — dlatego zwracajcie na to szczególną uwagę!

Bardzo istotnym wymiarem w trakcie montażu drzwi jest również stała szerokość ościeżnicy, grubość opaski nie może się różnić w obrębie całego otworu drzwiowego — regulowane "portale" drzwiowe nie połączą się idealnie w narożnikach, co wpływać będzie na estetykę.

Również pion ściany w obrębie otworu drzwiowego jest istotnym elementem całej układanki — jeśli przekroczy wartości dopuszczalne (6 mm na 2 m (całej wysokości pomieszczenia), to niemożliwym będzie poprawne wyregulowanie drzwi, tak aby nie otwierały się lub zamykały samoczynnie.

Ostatnim elementem, który sprawdzamy, jest płaszczyzna ściany w obrębie otworu, łata musi przylegać do ściany po jednej i drugiej stronie otworu drzwiowego — wartości odchyleń są takie same jak dla tynków.

Kosmetyka wykonania otworów nie jest aż tak istotna, ze względu na to, najczęściej stosowane systemy maskują otwór opaskami, więc wszystkie niedoskonałości ościeży o głębokości do 5 cm zostaną ukryte.

Kąty – dopuszczalne odchyłki

Podczas odbiorów do pomiaru kątów służy kątownik. Jest to przyrząd, który wykorzystujemy do sprawdzania kąta prostego między sąsiednimi ścianami. Kąt sprawdzamy poprzez przyłożenie jednego ramienia równolegle do ściany, wtedy drugie ramię kątownika wskazuje nam kąt prosty. Różnica odległości między drugim ramieniem kątownika a ścianą jest naszą odchyłką. Mierzymy ją za pomocą szczelinomierza klinowego, czyli metalowego narzędzia pomiarowego umożliwiającego dokładne zmierzenie odchyłki. Maksymalna dopuszczalna odchyłka to 4 mm na długości metrowego ramienia kątownika.

Po sprawdzeniu mieszkania przypilnuj, aby przed jego opuszczeniem została odczytana lista uwag i usterek, które wskazałeś Ty lub osoba przez Ciebie zaangażowana do pomocy w odbiorze a do protokołu wpisał je przedstawiciel dewelopera, następnie kwitujesz odbiór akcesoriów i sprawdzacie liczniki. Potem jeszcze ewentualna komórka lokatorska i miejsce postojowe (w osobnych artykułach radzimy, w jaki sposób je odebrać). Na koniec podpisanie protokołu i przekazanie pozostałych dokumentów, w tym instrukcji obsługi mieszkania i jego poszczególnych elementów łącznie z kartami gwarancyjnymi i atestami.

Dopuszczalna krzywizna drzwi

Krzywizna drzwi pojawia się na skutek wielu zdarzeń. Często wynika ze złego montażu ościeżnicy i zawiasów. Dzieje się tak między innymi wówczas, gdy drzwi są montowane w pośpiechu albo przez niedoświadczoną ekipę. Osobom niemającym wprawy w tego typu wykonawstwie może wydawać się, że kilkumilimetrowe różnice nie będą tak zauważalne. Niestety, będzie to wyraźnie widoczne i odczuwalne. 

Często krzywizna ościeżnicy nie wymaga od razu kucia ścian i montażu całości na nowo. Niekiedy wystarczy tylko przykręcić w odpowiedni sposób zawiasy, tak aby nieco podnieść je lub opuścić. To spowoduje, że ich domykanie będzie łatwiejsze i wygodniejsze. Niektórzy stosują też mniej profesjonalną metodę, naginając zawiasy na ościeżnicy przy użyciu samego młotka. Może to jednak doprowadzić do kolejnych szkód i problemów, więc lepiej dobrze się nad tym zastanowić, czy warto. Innym sposobem jest oszlifowanie drzwi. Trzeba wówczas posłużyć się szlifierką kątową. Jeśli mówimy jednak o krzywiźnie większej niż kilkumilimetrowej, konieczna jest wymiana całości. 

Wymianą takich drzwi wraz z ościeżnicą nie należy zajmować się samodzielnie. Jeśli problem został wykryty w momencie odbioru mieszkania, deweloper załatwi sprawę.

Co jednak mówią normy i jaką konkretnie krzywizną należy się przejmować? Otóż przyjmuje się, że skrzydło może mieć odchylenie od płaskości rzędu 2 mm na 1 metr wysokości. Jeśli jest ono większe – trzeba to uwzględnić w raporcie.

Dopuszczalne odchyłki przy montażu okien

Zanim przejdziemy od odchyleń przy montażu okien, musimy koniecznie, choć ogólnikowo, wspomnieć o zasadach, jakie obowiązują w zakresie tej czynności. Otóż montaż okna to bardzo odpowiedzialne i nierzadko czasochłonne zadanie. Jest możliwe tylko wówczas, gdy samo okno jest nieco mniejsze od ościeża. Luz między oknem a murem umożliwi naturalne odkształcanie się okna, co dzieje się na skutek działania temperatury. Proporcje uznaje się za właściwe, gdy okna są 2-3 cm węższe od ościeża, a także 4,5-5,5 cm niższe od niego. Należy też pamiętać, że z drugiej strony montaż okna w zbyt dużym rozstawie spowoduje, że nie jest ono stabilne. Zastosowanie zbyt dużej ilości kotew może doprowadzić do tego, że sztywność połączenia okna z murem będzie zbyt duża. W efekcie tego okna mogłyby się z biegiem czasu wypaczyć. Co więcej, w takiej sytuacji istnieje duże ryzyko, że na tynku pojawią się pęknięcia. Takie uszkodzenia będą prowadziły do kolejnych poważnych konsekwencji. 

Piankę montażową należy wykorzystać wyłącznie do uszczelnienia styku wzdłuż obwodu. Aby móc poprawnie osadzić okno, trzeba posłużyć się drewnianymi lub plastikowymi klinami dystansowymi, które umieszcza się blisko narożników. Ułatwiają one poprawne ustawienie okna w pionie i poziomie. Po ustawieniu ościeżnicy w murze mocuje się ją przy użyciu dybli. Do tego celu mogą również posłużyć kotwy. Trzeba pamiętać o prawidłowym rozstawie. Maksymalnie 70 cm w oknach plastikowych, 80 cm w oknach drewnianych. Odległość łączników od naroży i osi słupka musi wynosić około 15 cm w oknach o wymiarach 1490-1690 mm oraz około 25 cm w kolorowych oknach plastikowych. 

Przy montażu okien trzeba kierować się wytycznymi, określonymi normami. Jeśli okno zostanie zamontowane niezgodnie z nimi, należy uznać to za niepoprawne. Istnieją jednak pewne dopuszczalne odchylenia, które warto znać, by móc sprawdzić, czy parametry wykonanej pracy mieszczą się w określonych granicach, czy może jednak je wyraźnie przekraczają. Otóż dopuszczalne odchylenie od pionu musi być mniejsze od 1 mm na 1 m wysokości okna, a zarazem nie więcej niż 3 mm w ogóle. Ponadto należy podkreślić, że różnice wymiarów po przekątnych nie mogą być większe od 2 mm, biorąc pod uwagę przekątną o długości do 1 m. Nie mogą być większe od 3 mm, przy długości przekątnej do 2 m. Nie powinny być również większe od 4 mm przy długości przekątnej powyżej 2 m. 

Przekroczenie granicy dopuszczalnych odchyleń może doprowadzić do tego, że okno będzie sprawiać dużo kłopotu. Zdecydowanie uprzykrzy normalne użytkowanie. W konsekwencji tego być może konieczna będzie wymiana okna na nowe, a to będzie wiązało się z dużymi kosztami. Dlatego odbiór okien jest niezwykle ważnym momentem w czasie odbioru mieszkania. Należy dobrze się do niego przygotować i wszystkie okna skrupulatnie sprawdzić. W razie zauważenia odstępstw od dopuszczalnych odchyleń należy zaznaczyć je w protokole odbioru, co będzie wiązało się z koniecznością naprawy tej wady przez dewelopera. Natomiast zaakceptowanie takiego stanu rzeczy to gwarancja problemów w przyszłości. 

Odbiór gładzi gipsowych wykonywanych na sufitach i ścianach

Dokonując przeglądu technicznego mieszkania, nie wolno zapomnieć o gładziach gipsowych na sufitach i ścianach. Warto najpierw wyjaśnić, że gładź jest ostatnią wierzchnią warstwą powierzchni tynkowej. Ma ona wpływ na estetykę ścian i sufitu, a co za tym idzie, całego pomieszczenia. Gładź gipsowa jest suchą mieszanką wykonaną między innymi z gipsu drobno mielonego, wypełniacza mineralnego oraz dodatków modyfikujących. Mieszankę przed zastosowaniem należy wymieszać z wodą zarobową.

Odbioru gładzi gipsowych powinno się dokonywać przy świetle dziennym lub ewentualnie przy sztucznym rozproszonym. W tych warunkach będą wyraźnie zauważalne wszelkie niedoskonałości. Informacje o ich obecności muszą być uwzględnione w protokole odbioru mieszkania. Obowiązkiem dewelopera jest wówczas naniesienie niezbędnych poprawek. 

Odbiór gładzi gipsowych – normy 

Odbiór gładzi gipsowych powinien być dokonywany według normy PN-EN 10110. Proces ten przebiega w odległości 1-2 m, tak jak była mowa powyżej – przy świetle naturalnym lub rozproszonym. Dodatkowe wymagania dotyczące jakości powierzchni ścian i sufitu powinny być również uwzględnione w specyfikacji odbioru robót. Specyfikację tę zamawiający powinien złożyć do zlecenia prac. Jeśli takiego dokumentu nie będzie, czyli nie będzie takich wcześniejszych ustaleń, procedura odbioru będzie musiała zostać realizowana według wymagań normowych.

Zgodnie z normą PN-EN 10110 gładź powinna posiadać powierzchnię równą i bardzo gładką. Na gładziach gipsowych nie dopuszcza się obecności uskoków, pęcherzyków, śladów zacierania, czy rys oraz innych uszkodzeń mechanicznych. W związku z tym trzeba bardzo uważnie przyjrzeć się gładzi gipsowej, a także efektom wykonanej pracy. Dobrze jest również mieć wiedzę techniczną w danym zakresie, by orientować się, na jakie niedociągnięcia w szczególności należy zwrócić uwagę. 

Dlaczego właśnie nam warto zlecić odbiór gładzi gipsowych?

Odbiór gładzi gipsowych to często wyzwanie, wynikające z norm, których ekipa budowlana musi się ściśle trzymać i na podstawie których należy dokonywać oceny zakończonych prac. Jednak dla naszych specjalistów nie stanowi to najmniejszego problemu. Doskonale znamy zasady sztuki budowlanej – wiemy, jakie są normy, jakie są dopuszczalne odchyłki, a przede wszystkim jak powinna wyglądać poprawnie wykonana gładź gipsowa na ścianach czy suficie. Na tej podstawie dokonaliśmy już mnóstwo odbiorów mieszkań oraz pozostałych nieruchomości. Z przyjemnością i ogromnym zapałem zajmiemy się tym ponownie, na Twoje zlecenie.

Pamiętaj, że nawet tak banalne z pozoru elementy sztuki budowlanej, jak kładzenie gładzie gipsowej, mogą przy nieodpowiednim wykonaniu prowadzić do licznych problemów w przyszłości, nawet już na etapie malowania ścian i sufitu, czy wyklejania ich płytkami. Dlatego ponownie oferujemy swoją pomoc i serdecznie zapraszamy do współpracy. Nasi inżynierowie z wieloletnim stażem zajmą się wszystkim, jak trzeba. 



Dowiedz się, dlaczego odbiór mieszkania warto zlecić profesjonalistom

Pewny Lokal to największa firma w Polsce specjalizująca się w odbiorach technicznych lokali oraz analizach umów deweloperskich. Skontaktuj się z nami: 797 014 014.

Z tego artykułu dowiedziałeś się, że:

1
najlepiej robić odbiór gładzi przy świetle dziennym bądź rozproszonym.
szerokość otworu drzwiowego dla skrzydła 80 cm powinna wynosić 89 do 92 cm, dla skrzydła 90 cm — od 99 do 102 cm.
2
3
dopuszczalne odchylenie powierzchni wykładziny od płaszczyzny poziomej nie może być większe niż 3 mm na długości łaty, a także większe niż 5 mm na całej długości.
zgodnie z normą PN-EN 10110 gładź powinna posiadać powierzchnię równą i bardzo gładką.
4
Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym?

Rezerwuj online
Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Odbiory techniczne mieszkań i domów wykonujemy w całej Polsce:

a także innych miastach.

Zobacz, na czym polega przykładowy odbiór mieszkania z naszym ekspertem.

Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Zobacz, co powinieneś wiedzieć o protokole odbioru.

Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 3305 opinii.

Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym?

Rezerwuj online

Odbierz mieszkanie z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie odebrać mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik odbioru technicznego od dewelopera

okładka poradnika

Poradnik poodbiorowy

okładka poradnika

Poradnik o rękojmi nieruchomości

okładka poradnika

Czym jest odbiór techniczny mieszkania i dlaczego warto go zlecić specjaliście?

Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka