Zapoznaj się z naszym cyklem porad dotyczących odbioru mieszkania od dewelopera. Z poniższego artykułu dowiesz się m.in. jak bezpiecznie odebrać mieszkanie od dewelopera, czy warto skorzystać z pomocy fachowca podczas odbioru mieszkania oraz jakie usterki mogą zostać wykryte podczas odbioru. Zapraszamy do lektury.
Nie warto się spieszyć. Każda poważna decyzja powinna być skrupulatnie przeanalizowania. Co więcej, jeśli nie znasz odpowiedzi na pytania, które sobie zadajesz, warto poczekać do momentu, gdy uda się na nie odpowiedzieć.
Firma Pewny Lokal doskonale orientuje się jakie pułapki czekają na nieuważnych inwestorów.
Doskonale zdajemy sobie sprawę, że zazwyczaj konieczność posiadania mieszkania jest spowodowana zmianami w życiu.
Bardzo często zależy kupującym na czasie i nie są w stanie dokonać rzeczowej analizy. W takich sytuacjach pozostaje zlecić pomoc fachowcom, ponieważ ich sugestie i doświadczenie pomogą wybrać najlepiej.
Odbiór mieszkania można realizować różnie, nie zmienia to jednak faktu, że najważniejsze jest odpowiednie przygotowanie. Chodzi o to, by przeanalizować dokumentację od momentu podpisania umowy, w której z pewnością znajdą się informacje dotyczące stanu deweloperskiego. W związku z tym, że jest to definicja nieprecyzyjna, każdy deweloper w umowie doprecyzowuje, co powinno zawierać mieszkanie w stanie deweloperskim gotowe do odbioru.
Odbiór mieszkania nabytego na rynku pierwotnym jest możliwy dopiero po oficjalnym zakończeniu budowy i uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie dla inwestycji. Wtedy nabywcy otrzymują od dewelopera za pośrednictwem poczty tradycyjnej (a często dodatkowo też poczty elektronicznej oraz telefonicznie) zaproszenia na odbiór we wskazanym terminie. Warto pamiętać o tym, że jeżeli nie jest on dla nas dogodny, wówczas powinniśmy poinformować o tym dewelopera ze stosownym wyprzedzeniem, co umożliwi wybranie terminu odpowiadającego obydwu stronom.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Odbierając mieszkanie od dewelopera, najlepiej umówić się z fachowcem, który sprawdzi wszystkie elementy techniczne naszego nowego lokum.
Co prawda w niniejszym artykule opisujemy, jak dokonać odbioru mieszkania od A do Z, ale w kilka dni przed planowanym odbiorem nie da się nabyć doświadczenia z zakresu norm budowlanych dotyczących oddawanych deweloperskich mieszkań.
Praktyka pokazuje, że większość nabywców mieszkań zleca usługę pomocy przy odbiorze technicznym wyspecjalizowanym firmom (takim jak nasza), co zwykle pozwala wymóc na deweloperze naprawę wielu niezgodności z normami (często takich, których nie wykryje nawet nasza ekipa budowlana) lub też wywalczyć końcowy rabat za nieruchomość.
Trzeba pamiętać o przynależnościach podczas odbioru technicznego, takich jak miejsca postojowe czy komórki lokatorskie.Odbiór mieszkania od dewelopera to ogromna radość, ale też niemałe zakłopotanie, gdyż moment ten wiąże się z koniecznością szczegółowej weryfikacji nieruchomości pod kątem technicznym i prawnym. Poniżej przedstawiamy kilka istotnych dla sprawy wskazówek, dzięki którym łatwiej będzie wykonać właściwe kroki.
Nasi eksperci niemal każdego dnia mierzą się z pytaniami kierowanymi do nich przez osoby będące o krok od posiadania własnego mieszkania czy domu.
Jeśli i Ty chcesz wiedzieć, po czyjej stronie leży inicjatywa ze zorganizowaniem odbioru mieszkania, albo co się stanie, jeśli nie będziesz mógł przyjść na odbiór osobiście, koniecznie zapoznaj się z poniższą treścią. Wyjaśniamy to w najdrobniejszych szczegółach. Informujemy też o innych równie ważnych sprawach związanych z odbiorem mieszkania od dewelopera.
W dalszej części artykułu dowiesz się również, ile osób i kogo można wziąć ze sobą na odbiór mieszkania, a także, czy może być więcej niż tylko jeden odbiór tego samego mieszkania (na przykład wówczas, gdy przy pierwszym spotkaniu mieszkanie nie będzie zgodne z warunkami uwzględnionymi w umowie deweloperskiej).
Poprzez poniższe treści informujemy czytelników między innymi o tym, jaka jest różnica pomiędzy wstępnym/technicznym odbiorem mieszkania a odbiorem właściwym i w jakich momentach przeprowadza się każdy z nich.
To oczywiście tylko część pytań, na które odpowiadamy i zagadnień, które staramy się wyjaśnić w najprostszy możliwy sposób. Jeśli masz jakiekolwiek inne pytania, zadaj je nam – chętnie odpowiemy na każde z nich.
Zgodnie z ustawą deweloperską to deweloper wyznacza nabywcy termin odbioru. Zwykle deweloper proponuje konkretny dzień i godzinę. Jeżeli spodziewamy się zakończenia inwestycji, ważne jest, aby pamiętać, jakie adresy („fizyczny” lub e-mailowy) podaliśmy deweloperowi w momencie podpisywania umowy deweloperskiej.
To na te adresy przyjdzie zapewne zawiadomienie o odbiorze (w praktyce często zdarza się też, że deweloperzy informują nas o odbiorze, dzwoniąc na nasz numer telefonu lub wysyłając e-maila). Już wkrótce protokoły odbioru będą podpisywane także w przypadku gotowych mieszkań w związku ze zmianami w prawie.
Specjalista posiada specjalistyczne narzędzia niezbędne do dokonania odbioru.Poinformuj o tym dewelopera i wyznaczcie wspólnie dogodny termin. Zazwyczaj obu stronom zależy na czasie.
Pilnuj jednak, by informować z odpowiednim wyprzedzeniem, jeśli chcesz uniknąć opóźnień związanych ze świętami, przerwą urlopową itp. Jeśli wiesz, że nie będziesz mógł przyjść, a zależy Ci na tym, by szybko odebrać mieszkanie, to możesz wyznaczyć zaufanego pełnomocnika.
To może być ktoś z rodziny, znajomy, ale też np. inspektor budowlany.
Bardzo rzadko, ale zdarza się, że w umowie jest zapis, iż deweloper może sam dokonać odbioru. Wówczas pomija wady, a Ty o wszystkim możesz dowiedzieć się po fakcie. To jednak niedozwolona klauzula, więc nie powinieneś mieć jej w umowie. Jeśli zamówisz analizę prawną dokumentu z prawnikiem Pewny Lokal, to z pewnością ominą Cię takie przykre niespodzianki.
Tak naprawdę możesz zabrać ze sobą na odbiór mieszkania, kogo chcesz. Deweloperzy czasem znajdują powody, by ograniczyć liczbę takich osób, ostatnio np. w związku z obostrzeniami epidemicznymi. Zgodnie z prawem towarzyszy może być tylu, byś mógł racjonalnie ocenić stan mieszkania.
A co, jeśli deweloper nie zgodzi się, by wpuścić kogoś do mieszkania? W momencie dokonywania odbioru mieszkanie nadal jest jego własnością. Teoretycznie może więc zadecydować, kogo chce wpuścić, a kogo nie. Nie powinien jednak również utrudniać Ci orientacji w tym, jaki jest stan techniczny mieszkania.
O ile masz racjonalne powody, by zabrać ze sobą kogoś na oględziny nieruchomości (wsparcie, wiedza fachowa), to nie powinno dochodzić do prób ograniczania ilości osób przez dewelopera.
Tak – jeśli deweloper musi usunąć usterki, to później dochodzi do kolejnego odbioru, w trakcie którego znów sprawdzasz, czy wszystko się zgadza.
Zgodnie z prawem towarzyszy może być tylu, byś mógł racjonalnie ocenić stan mieszkania.Odbiór wstępny (techniczny) przeprowadza się zazwyczaj wtedy, gdy deweloper jeszcze nie posiada pozwolenia na użytkowanie budynku. Nie powinno mu towarzyszyć przekazanie kluczy! Nawet jeśli bardzo się spieszysz, to w takim lokalu nie możesz jeszcze mieszkać.
Byłoby to zresztą utrudnione, bo mogą nie działać windy, niektóre części wspólne itp. Najczęściej przeprowadza się wstępny odbiór, gdy inwestorowi zależy, by jak najszybciej wykonać remont czy pewne prace w lokalu i wie, że może zaufać, iż deweloper ostatecznie dostanie pozwolenie na użytkowanie budynku.
W czasie odbioru technicznego możesz zweryfikować postępy na placu budowy, a jeśli coś zostało zaniedbane, to możesz liczyć na nieco szybszą naprawę usterek. Nie masz jednak obowiązku w nim uczestniczyć, nie bierzesz odpowiedzialności za wady powstałe po odbiorze technicznym ani tym bardziej nie powinieneś mieszkać jeszcze w takim mieszkaniu.
Gdybyś się wprowadził na tym etapie, później odbiór właściwy byłby utrudniony (trudno byłoby stwierdzić, za którą usterkę odpowiadasz Ty, a co zaniedbał deweloper).
Zazwyczaj deweloper, który posiada standardowe wzory takich dokumentów.
Deweloper musi podpisać protokół odbioru mieszkania. Taki dokument poświadcza, że do spotkania doszło i że zauważyłeś wymienione wady. Przedstawiciel dewelopera raczej nie może więc nie podpisać dokumentu. Może co najwyżej nie zgodzić się na naprawę wymienionych przez Ciebie usterek, ale na to będzie miał 14 dni po podpisaniu protokołu. Dowiesz się o tym z osobnego dokumentu.
Analogicznie do poprzedniego punktu – powinieneś podpisać protokół odbioru mieszkania. Nawet jeśli wszystko było w nim wykonane niedbale, to tym samym potwierdzasz podpisem, że odbiór się odbył, a deweloper przedstawił Ci taki, a nie inny stan rzeczy. Podpisanie protokołu nie oznacza, że godzisz się na usterki. Pilnuj tylko, by wszystko zostało wpisane do protokołu. Jeśli natomiast wyjdziesz i nie podpiszesz protokołu, to nie masz nawet dowodu na to, że mieszkanie ma wady.
Odbiór mieszkania to moment, w którym masz prawo wskazać wszystkie wady. W efekcie deweloper musi usunąć usterki, które rzeczywiście są niezgodne z umową i przekraczają możliwe dopuszczalne odchyłki. Jeśli w czasie odbioru się spieszysz lub przedstawiciel dewelopera naciska, by nie wpisywać pewnych usterek, a Ty podpiszesz protokół, z którego wynika, że mieszkanie nie ma wad, to niestety nie będziesz mógł później oczekiwać od dewelopera, że je usunie na swój koszt.
Wyjątkiem jest sytuacja, gdy wady pojawią się już po odbiorze mieszkania. Wówczas masz prawo do naprawy usterek w ramach tzw. rękojmi.
Inżynierowie Pewny Lokal podczas odbiorów technicznych korzystają ze specjalnej checklisty.Wielu klientów obawia się, że jeżeli nie pojawi się w inwestycji w momencie, który wyznacza im deweloper, przepada im możliwość odebrania mieszkania i muszą zgodzić się na wszelkie usterki. Na szczęście nie jest to prawda.
Zgodnie z umową deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej, ale dopiero gdy nabywca nie stawi się dwukrotnie na odbiór. Co więcej, w takim wypadku deweloper musi (i to dwukrotnie) doręczyć nabywcy zawiadomienie o odbiorze w formie pisemnej.
Ponadto pomiędzy takimi dwoma zawiadomieniami powinno minąć minimum 60 dni (tzw. drugie zawiadomienie o odbiorze powinniśmy więc otrzymać na skrzynkę pocztową co najmniej po 60 dniach od pierwszego).
Wymóg podwójnego zawiadamiania dotyczy zwykłej drogi pocztowej – jeżeli więc deweloper informuje o terminie odbioru e-mailowo, w teorii nie grożą nam żadne konsekwencje, jeżeli ustawicznie będziemy przekładać termin odbioru (w takiej sytuacji, deweloper wcześniej czy później wyśle nam zapewne pierwsze pisemne zawiadomienie).
W praktyce mamy więc sporą swobodę negocjacyjną, żeby ustalić z inwestorem pasujący dzień odbioru – w Pewnym Lokalu nie zdarzyło nam się nigdy, żeby deweloper odstąpił od umowy deweloperskiej, bo nabywca negocjował z nim dogodniejszy dla siebie dzień terminu.
Nie. Deweloper nie może zerwać umowy przez to, że wpisałeś do protokołu za dużo usterek. Może się najwyżej nie zgodzić z Twoim punktem widzenia.
Deweloper powinien Ci przedstawić plan mieszkania sporządzony przez geodetę. Dzięki temu nie musisz już go mierzyć podczas odbioru. To zresztą może być trudne, bo są różne metody pomiarowe i zasady, takie jak np. ta, by nie wliczać do powierzchni mieszkania miejsca pod ściankami działowymi itp.
Powierzchnia, z jaką masz do czynienia podczas odbioru mieszkania, może jednak różnić się od tej, na którą pierwotnie się zgadzałeś.
Jak to możliwe? Odchyły w granicach 2-3% mogą się zdarzyć – mieszkanie może być zarówno nieco większe, jak i mniejsze, niż się spodziewałeś. Jeśli umówiłeś się z deweloperem na wprowadzenie tzw. zmian lokatorskich, to pamiętaj, że to też ma wpływ na ostateczny metraż.
Odbiór najlepiej umówić w ciągu dnia – naturalne światło pomoże w dokładniejszej weryfikacji stanu mieszkania.
Na rynku działa kilka firm, które oferują usługę odbioru mieszkania z doświadczonym inżynierem. Jedną z nich jest Pewny Lokal – jedyna tego typu firma o ogólnopolskiej skali łącząca kompetencje techniczne z prawnymi. '
Większość klientów rzeczywiście postanawia skorzystać z pomocy fachowców – jedynie niektórzy decydują się na samodzielny odbiór.
Najważniejszą zaletą odbioru z profesjonalistą jest jego doświadczenie i wiedza – fachowiec zna normy budowlane, wie, na co zwracać uwagę i jak wypatrzyć niedostępne gołym okiem wady mieszkania. Specjalista posiada także narzędzia niezbędne do dokonania odbioru (o tym niżej).
Odradzamy poleganie na ocenach fachowców wskazanych przez dewelopera.
Dotyczy to zarówno oficjalnych, jak i nieformalnych poleceń pracowników firmy deweloperskiej. Inspektor budowlany, który współpracuje z deweloperem, raczej nie będzie obiektywny, a Ty polegasz na nim, powierzając mu stan techniczny swojego przyszłego domu.
Nawet jeśli przedstawiciel dewelopera w dobrej wierze poleca fachowca z okolicy, to może nie zdawać sobie sprawy z występującego tu konfliktu interesów.
Jeżeli decydujemy się na samodzielny odbiór mieszkania, warto zaopatrzyć się przynajmniej w podstawowe narzędzia, takie jak poziomica lub łata i kątownik. Przydatna może okazać się też latarka, szczególnie że w lokalu na tym etapie nie ma jeszcze oświetlenia. Specjaliści Pewny Lokal korzystają także z bardziej zaawansowanych narzędzi, np. dalmierza czy wilgotnościomierza.
Jeśli odbierasz mieszkanie samodzielnie, pamiętaj, żeby wziąć na odbiór rzut architektoniczny oraz standard wykończenia lokalu – oba dokumenty powinny być załączone do podpisywanej przez Ciebie umowy deweloperskiej.
Co prawda podczas odbioru deweloper ma ze sobą zawsze protokół odbioru, gdzie powinny być notowane wszystkie usterki (o tym niżej), nie zaszkodzi jednak pamiętać o wyposażeniu się w zeszyt lub notatnik.
Przydać mogą się też znaczniki, czyli np. samoprzylepne karteczki lub kawałki kolorowej taśmy, które możemy przyklejać w miejscach, gdzie zaobserwujemy wady (np. ubytki tynków, rysy na ramach okiennych).
Podczas odbioru mieszkania, oprócz wystąpienia wad i usterek możemy spotkać się z problemami natury prawnej.
Na przykład deweloper utrudnia prawidłowe przeprowadzenie odbioru. Warto wtedy skorzystać z pomocy prawnika. Firma Pewny Lokal oprócz pomocy technicznej zapewnia również pomoc prawną.
Jeżeli w trakcie odbioru wystąpi sytuacja, która wymaga interwencji prawnika, będziesz mógł liczyć na telefoniczną poradę w ramach przeprowadzanego odbioru z naszym inżynierem.
Wymarzone mieszkanie musi być dobrze zlokalizowane. Najczęściej inwestor szuka mieszkania w określonej lokalizacji, która spełnia jego wymagania. Określone miasto lub dzielnica to podstawowe kryterium wyboru. Na co zwraca uwagę, gdy znajduje mieszkanie, które wydaje się satysfakcjonujące?
Cisza i spokój to jedno z podstawowych kryteriów lokalizacji. Nikt nie ma ochoty mieszkać w okolicach dyskoteki, zakładów produkcyjnych czy innych hałaśliwych miejsc. Warto zagłębić się w miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, by wykluczyć możliwość nieciekawej lokalizacji, gdy wokół teren jest jeszcze niezagospodarowany.
Ważnym aspektem jest też poczucie bezpieczeństwa. Chodzi tu nie tylko o lokalizację budynku na terenie podmokłym, ale także na bezpośrednie sąsiedztwo zarówno jeśli chodzi o lokatorów, jak i o przemysł, oświetlenie ulic, chodniki, skrzyżowania, obecność przejść dla pieszych i progów zwalniających, monitoring – to wszystko buduje poczucie komfortu i bezpieczeństwa.
Warto skupić się na aspektach, które wynikają z planu przestrzennego, ale nie możemy zapomnieć o naturze – często jest tak, że mieszkania powstają na terenach zalewowych, a sąsiedztwo z naturą może w każdej chwili zostać zamienione na teren inwestycyjny, jeśli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Czym wobec tego jest tak naprawdę dobra lokalizacja mieszkania? To z pewnością kwestia indywidualna.
Proces odbioru technicznego mieszkania regulowany jest przez ustawę deweloperską. Moment odbioru nieruchomości od dewelopera jest jednym z najważniejszych punktów całego cyklu związanego z nabyciem nowego mieszkania. Wszystkie usterki czy też wady nieruchomości powinny trafić do protokołu, który podpisywany jest bezpośrednio po wykonanym odbiorze. Deweloper w ciągu 14 dni ma obowiązek odnieść się do listy usterek oraz ma 30 dni na ich naprawę. Jest to w zasadzie jedyny moment, w którym możemy zobowiązać dewelopera do naprawy usterek na jego koszt
Odbiór mieszkania lub domu to konieczny element kupna nieruchomości mieszkalnej na rynku pierwotnym. Odbiór jest wymagany przez ustawę deweloperską (w praktyce istnieje wiele typów odbiorów – więcej w jednym z naszych wpisów). Dopiero w momencie, gdy klient odbierze mieszkanie lub dom, czyli „zatwierdzi”, że deweloper nie musi już nic w nim poprawiać, umowa deweloperska zezwala na przeniesienie własności nieruchomości (czyli na ostateczną umowę notarialną).
Podczas odbioru klient dewelopera, czyli nabywca mieszkania, sprawdza, czy nowo wybudowany lokal (lub dom) jest zgodny ze standardami i projektem, na które nabywca umówił się z deweloperem w umowie deweloperskiej. Ponieważ deweloper musi oddać mieszkanie bez wad, w momencie odbioru sprawdza się też zgodność mieszkania lub domu z normami budowlanymi (np. dotyczącymi maksymalnego dopuszczalnego odchylenia ścian) oraz zwykłe usterki (np. zarysowania szyb).
Zgodnie z ustawą deweloperską odbiór następuje po „zakończeniu budowy domu jednorodzinnego” lub po uzyskaniu przez dewelopera „decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku” (w wypadku mieszkania — więcej o odbiorze mieszkania a pozwoleniu na użytkowanie zobaczysz tutaj). Dlatego odbiór jest możliwy dopiero po oddaniu budynku. Ma to jedną istotną konsekwencję: w momencie odbioru deweloper zna już ostateczny metraż mieszkania lub domu (ponieważ warunkiem oddania inwestycji jest wcześniejszy pomiar jej powierzchni przez profesjonalnego geodetę).
Zgodnie z ustawą deweloperską odbiór następuje po „zakończeniu budowy domu jednorodzinnego”.Sam odbiór mieszkania może przebiegać identycznie, to znaczy możesz się na niego stawić z fachowcem, sprawdzić odchyłki w kątach nachylenia ścian, instalacje, czy nawet mieć przy sobie kamerę termowizyjną. Cały proces ma jednak inne konsekwencje. Gdy kupujesz od dewelopera, obowiązuje rękojmia, a każdy krok jest zdefiniowany w odpowiedniej ustawie. Deweloper oszukałby Cię, gdyby dostarczył Ci coś innego niż w prospektach i umowie.
W przypadku mieszkania z rynku wtórnego tak naprawdę żadna wada nie musi całkowicie dyskwalifikować mieszkania, czasem przecież inwestorzy świadomie szukają bardzo zniszczonych kamienic, by przeprowadzić spektakularny remont i odsprzedać lokal z zyskiem lub zamieszkać na swoim niskim kosztem. Zasady są luźniejsze i obie strony mogą się wycofać (o ile pozwala na to umowa) choćby na etapie przeglądu mieszkania. Dlaczego więc warto robić przegląd, skoro sprzedający wcale nie musi usuwać usterek?
Po pierwsze, jeśli zależy mu na sprzedaży, to może naprawić to, co mu wskażesz. Poza tym lista problemów technicznych mieszkania to świetny argument negocjacyjny, a przecież chcesz tanio kupić mieszkanie. Po trzecie wreszcie chodzi o Twoją świadomość wszystkich wad w momencie kupna mieszkania.
Oczekiwanie na oddanie budynku, odbiór, odbiór kluczy, a wreszcie wykończenie może trwać miesiącami. Wiele osób zastanawia się, czy nie lepiej byłoby zacząć wykańczać mieszkanie jeszcze przed odbiorem, żeby zaoszczędzić trochę czasu. Szczególnie dotyczy to tych, którzy chcą mieszkanie wynajmować, bo każdy kolejny miesiąc to dla nich zysk lub strata.
Po pierwsze nie warto rozpoczynać remontu przed odbiorem bez konsultacji z deweloperem. Lepiej umówić się na odbiór wstępny, podczas którego zostaną odnotowane wszystkie usterki i dopiero później zacząć działać w swoim przyszłym M. W przeciwnym razie łatwo można wyobrazić sobie sytuację, gdy deweloper nie będzie chciał naprawiać usterek, bo stwierdzi, że odpowiada za nie ekipa budowlana. Zresztą może mieć rację, bo np. po przemalowaniu ścian, które mają wady, trudno już będzie stwierdzić, kto popełnił błąd. Alternatywą jest zamówienie wykończenia pod klucz bezpośrednio u dewelopera.
Taki dokument poświadcza, że do spotkania doszło i że zauważyłeś wymienione wady. To bardzo ważny element odbioru technicznego.Jeśli zamierzasz sam odebrać mieszkanie, to zdecydowanie musisz się do tego przygotować. Na naszej stronie znajdziesz listę rzeczy, które trzeba sprawdzić. To m.in. kwestie związane z pionami ścian, drzwiami, oknami czy posadzkami.
Jeśli nie zajmujesz się tym zawodowo, niestety będzie Ci bardzo trudno zadbać o wszystko, jak należy. Nie będziesz mieć też dużego manewru w rozmowach z deweloperem, który łatwo Cię przekona, że nie masz do czynienia z usterkami. Raczej też nie weźmiesz na odbiór mieszkania profesjonalnej kamery termowizyjnej, więc znów ograniczasz ilość usterek, które będziesz w stanie wykryć. To samo dotyczy analizy prawnej podczas odbioru.
Jeśli natomiast na odbiór masz zamiar wziąć fachowca Pewny Lokal, to nie musisz się do niego przygotowywać. Uczulamy, by zachować dużą ostrożność, gdy do odbioru mieszkania przystępujesz z kimś z rodziny czy znajomych. Kolega-budowlaniec czy kuzyn mogą wskazać pewne nieprawidłowości, ale to Ty będziesz musiał później pertraktować z deweloperem, a ostatecznie mieszkać w tym mieszkaniu. Jeśli więc idziesz na odbiór w towarzystwie, ale nie masz do niego stuprocentowego zaufania, to mimo wszystko wydrukuj sobie listę rzeczy, które należy sprawdzić i zanotuj wszystkie wnioski.
Wszystkie zauważone usterki dokładnie opisz i umieść w protokole odbioru. Najpopularniejsze nieporozumienie dotyczy tego, co można, a czego nie można wpisać do protokołu i co to oznacza. Otóż możesz wpisać wszystko, co Ci się nie spodoba w trakcie oględzin. Pamiętaj jednak, że w czasie odbioru mieszkania obowiązują normy, które określają np. dopuszczalne odchyły ścian.
Twoje uwagi będą więc zasadne dopiero wtedy, gdy odchyłki nie będą mieściły się w tych normach lub jeśli deweloper nie dopatrzył czegoś, co obiecał w umowie. Drugie nieporozumienie dotyczy tego, co oznacza wpisanie usterek do protokołu. Nabywcy mieszkań często sądzą, że podpisanie protokołu oznacza, że deweloper usunie wszystkie wady. To mit! Protokół to wykaz tego, co Twoim zdaniem powinno być usunięte, deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się – dopiero wtedy z osobnego dokumentu dowiesz się, które usterki usunie.
Wszystkie zauważone usterki dokładnie opisz i umieść w protokole odbioru.Mianem klasycznego loftu nazwać można lokal przekształcony z budynku o charakterze użytkowym. Takie przekształcenie uwarunkowane jest odpowiednimi zapisami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w warunkach zabudowy, na podstawie których wystąpić można ze stosownym wnioskiem do nadzoru budowlanego.
W praktyce mianem loftów określa się wnętrza o charakterze industrialnym, gdzie dominują takie rozwiązania jak ceglane ściany bądź betonowe wylewki. Cechą charakterystyczną są też wysokie sufity i duże okna, a także duże przestrzenie, często pozbawione jakichkolwiek ścian.
Podczas odbioru loftu konieczne jest jego szczegółowe sprawdzenie, a wszystkie stwierdzone wady wpisać należy do protokołu odbioru. Jeżeli odbioru dokonujemy w ramach zakupu od dewelopera, wówczas odpowiedzialność za naprawę usterek, które zostaną wykryte w trakcie odbioru, spocznie na deweloperze.
Dlatego tak ważne jest dokładne zweryfikowanie lokalu, którego efektywne przeprowadzenie wymaga od odbierającego znajomości regulacji prawa budowlanego i norm budowlanych, a najlepiej też pewnego doświadczenia w tej materii.
Najlepszym rozwiązaniem jest zwrócenie się do profesjonalistów, na co dzień zajmujących się właśnie odbiorami technicznymi nieruchomości.
Pewny Lokal, wśród wielu innych usług, oferowanych nabywcom nieruchomości, w swojej ofercie posiada również usługę odbioru technicznego. W jej ramach odbierany lokal kontrolowany jest bardzo dokładnie, z wykorzystaniem najwyższej klasy sprzętu, dzięki czemu możliwe jest wykrycie nawet najdrobniejszych, a przy użyciu kamery termowizyjnej nawet tych ukrytych, wad.
Indywidualnie jesteśmy w stanie sprawdzić niewielką część tego, na co warto zwrócić uwagę. Tym bardziej, gdy w grę wchodzą emocje, pierwsze wrażenie, które bardzo często nie pomagają obiektywnej ocenie, a także sprzedający, który nie zawsze musi być uczciwy.
Nasi eksperci są w stanie pomóc każdemu, niezależnie od tego, czy do opracowania mają mieszkanie rynku pierwotnego, czy wtórnego. Inżynierowie, którzy dla nas pracują, mają dostęp do specjalistycznego sprzętu, który jest w stanie skrupulatnie zbadać to, z czym ludzkie oko nie musi sobie poradzić.
Dla nabywcy przekazanie kluczy to kulminacja i najważniejszy moment procesu zakupu mieszkania. Z prawnego punktu widzenia najważniejsze jest jednak podpisanie umowy i przeniesienie własności w akcie notarialnym. Dopiero po tym ostatnim kroku lokal jest Twój, a Ty możesz odebrać klucze.
Zdarza się, że otrzymujesz je w momencie odbioru mieszkania. To jednak nie musi być reguła, bo jeśli zauważysz usterki, to musisz jeszcze dać deweloperowi okazję, by je naprawił.
Nie otrzymujesz wówczas kluczy, bo w Twoim mieszkaniu będą jeszcze trwały prace budowlane. Gdybyś np. zaczął remont lub się wprowadził, trudno byłoby później dociec, kto ponosi winę za ewentualne wady.
Jeśli w mieszkaniu nie ma zbyt dużych wad, to nie można odmówić przyjęcia kluczy. Czasem inwestorzy widzą zarysowanie drobnego elementu i chcą odmówić odbioru kluczy. To jednak nie jest wada, która uniemożliwia zamieszkanie i prowadzenie prac wykończeniowych. Inaczej jest, jeśli pojawiają się poważne problemy.
Część z nich jesteś w stanie zauważyć od razu – np. nie ma jeszcze podstawowych mediów lub mieszkanie jest wykończone tanimi zamiennikami materiałów, na które się umawialiście – wówczas odmów odebrania kluczy i wpisz wszystko do protokołu.
Niektórych problemów nie zauważysz jednak na pierwszy rzut oka, a powinieneś wówczas zareagować i nie przyjąć kluczy. Jeśli np. dach przecieka i tego nie zauważysz, to może się okazać, że za tydzień zaleje Ci mieszkanie. A może deweloper nie ma jeszcze w ogóle pozwolenia na użytkowanie budynku? Właśnie takie rzeczy sprawdzi fachowiec.
Pewnego Lokalu w Twoim imieniu, byś nie narażał siebie ani swojego mieszkania na niebezpieczeństwo.
Deweloper powinien usunąć usterki, bo w przeciwnym razie nie możesz wprowadzić się i nie sfinalizujecie umowy (czyli np. nie wpłacisz mu ostatniej raty za dom lub odstąpisz od umowy). Jeśli jednak wpiszecie do protokołu, że odmówiłeś odbioru kluczy, to dewelopera obowiązuje termin 30 dni na usunięcie usterek.
Odbiór mieszkania odbywa się po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku.
To znaczy, że odpowiedni urząd skontrolował np. czy działają windy, czy da się swobodnie korzystać z wyjść ewakuacyjnych itp. Nie musisz więc już przyglądać się otoczeniu budynku, chyba że w umowie zapisano coś, na czym Ci bardzo zależy (jeśli np. zamiast obiecanego placu zabaw i ogrodu widzisz pusty plac, to zgłoś to deweloperowi).
Jeśli jednak deweloper nie obiecał Ci wyraźnie w umowie tego, co tak urzekło Cię na wizualizacjach, to niestety nie możesz wpisać wad dotyczących części wspólnych (teren zielony, chodniki) do protokołu. Wyjątkiem są części, które przynależą do Twojego mieszkania, jak miejsce parkingowe, garaż, komórka czy piwnica, a także Twój taras i ogródek.
Odbiór mieszkania odbywa się po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku — pamiętaj o tym!To zależy od Ciebie. Nie warto się spieszyć. Zarezerwuj sobie na odbiór mieszkania od ok. 1,5 do 2 godzin. Tyle potrzeba, by wszystko dokładnie sprawdzić. Oczywiście wszystko zależy od metrażu – na odbiór dużego domu będziesz potrzebował nawet dwa razy tyle czasu.
Deweloper może skonstruować umowę tak, by trudno było się na nią powołać w trakcie odbioru.
Twoim obowiązkiem jest podpisanie umowy dopiero wtedy, gdy jesteś świadomy tego, co podpisujesz. W praktyce szczęśliwi nabywcy mieszkania nie zawsze dokładnie czytają wszystkie zapisy albo nie rozumieją, jak ważne jest, by do umowy wpisać precyzyjne informacje o oczekiwanym standardzie wykończenia i innych pracach.
Właśnie dlatego polecamy analizę umów prawnych przez naszych fachowców. Jeszcze zanim podpiszesz dokument, możesz pertraktować z deweloperem i wpisać tam punkty, które pomogą uściślić, jakiego standardu od niego oczekujesz. Nawet jeśli umowa jest napisana mgliście, nadal masz prawo do skontrolowania mieszkania w odniesieniu do dopuszczalnych norm, tzw. odchyłek. Jeśli nie wiesz, czy sobie z tym poradzisz, lepiej umówić się na odbiór mieszkania z fachowcem.
Im więcej czasu i swobody masz podczas odbioru mieszkania, tym łatwiej będzie Ci zauważyć usterki.
Deweloperzy raczej nie próbują ustalać odgórnie, ile będzie trwał odbiór mieszkania. Zdarza się natomiast, że przedstawiciel dewelopera sugeruje, że się spieszy lub ma wiele innych odbiorów do wykonania tego dnia, a kupującemu jest głupio przeciągać procedurę. W efekcie szybciej kończy oględziny.
To jednak nie jest dobra taktyka. Przedstawiciel dewelopera doskonale wie, ile standardowo trwa odbiór. Nie musisz spieszyć się w tak ważnym dla Ciebie momencie.
Niezależnie od tego, czy wprowadza nerwową atmosferę świadomie, czy naprawdę zależy mu na czasie z własnych powodów, pamiętaj, że to na Tobie spoczywa odpowiedzialność za fachowy odbiór Twojego mieszkania. Lepiej nie dopuszczać do sytuacji, że przeoczymy przegląd kluczowych instalacji, bo drugiej stronie się spieszyło.
Czasem dzieje się tak, bo nie podpisałeś jeszcze umowy z dostawcą, nie masz zamontowanego licznika, a w przypadku domów jednorodzinnych – dostawca jeszcze nie zapewnił przyłącza w drodze. To, czy możesz wpisać to do protokołu odbioru jako usterkę, a nawet odmówić przyjęcia kluczy, zależy od zapisów w umowie.
Czasem deweloper bierze na siebie podstawowe formalności, a Ty możesz oczekiwać, że wchodzisz do mieszkania, w którym da się już mieszkać. Właśnie z uwagi na takie kruczki namawiamy do analizy umowy z naszym prawnikiem, a następnie do odbioru mieszkania z fachowcem. Porówna on zapisy w umowie z tym, co zastajesz na miejscu. Stwierdzi, czy prądu lub gazu nie ma, bo nie podpisałeś jeszcze umowy z dostawcą, czy może deweloper nie położył jeszcze instalacji lub zdążyła się ona zepsuć.
Deweloper nie powinien tego robić. Nawet biorąc pod uwagę restrykcje związane z epidemią Covid-19, nie powinien odmawiać Ci prawa do tego, by zabrać ze sobą kogoś na odbiór mieszkania.
Obecność usterek w odbieranym lokalu jest normą. Ważne, aby je zlokalizować, a następnie wpisać do protokołu odbioru, na którego podstawie, po ich uznaniu, deweloper usunie istniejące w mieszkaniu wady. Zgodnie z ustawą deweloperską, ma on 14 dni na odniesienie się do usterek wskazanych w protokole oraz 30 dni na usunięcie tych uznanych przez siebie.
Warto pamiętać o tym, że podpisanie protokołu, nawet w przypadku wyjątkowo usterkowego lokalu, nie działa na naszą niekorzyść — jest to najlepszy sposób na wywarcie na deweloperze presji w zakresie naprawy wad w mieszkaniu.
Jeżeli zależy nam na przyspieszeniu działań, mających na celu usuniecie usterek, możemy rozważyć pozostawienie kluczy w rękach dewelopera (jeżeli zgodnie z umową mieliśmy je otrzymać w dniu odbioru). W ten sposób deweloper, chociażby w celu uniknięcia konieczność dalszego ponoszenia kosztów utrzymania lokalu, niezbędne prace może zrealizować w nieco przyspieszonym trybie.
W przypadku, gdyby jakakolwiek usterka umknęła naszej uwadze, dobrze jest wiedzieć, że nabywców już po odebraniu mieszkania chroni narzędzie ustawowe, jakim jest rękojmia.
Rękojmia, a więc odpowiedzialność sprzedającego za wady fizyczne i prawne przedmiotu umowy, obowiązuje niezależnie od postanowień umownych. W przypadku nieruchomości czas jej trwania wynosi 5 lat od momentu wydania nieruchomości nabywcy i jest szczegółowo uregulowana w Kodeksie Cywilnym (art. 556-576).
Obejmuje ona zarówno wady fizyczne (m.in. zmniejszenie wartości przedmiotu umowy, jego użyteczności, brak jego określonych cech lub niekompletność), jak i prawne (głównie obciążenie przedmiotu umowy prawami osób trzecich).
Podstawowym roszczeniem nabywcy w przypadku korzystania z rękojmi jest żądanie naprawienia istniejącej wady, następnie obniżenia jej ceny. W ostateczności kupujący uprawniony jest do złożenia oświadczeniu o odstąpieniu od umowy, co jest możliwe w przypadku wad istotnych nieruchomości.
Bardzo rzadko przedstawiciel dewelopera jawnie odmawia wpisania czegoś do protokołu odbioru. Częściej zdarza się, że bagatelizuje uwagi kupującego i tym samym wywiera na niego presję. Możesz usłyszeć, że jakaś usterka jest standardowa lub że zwykle takich rzeczy nie wpisuje się do protokołu. Jeśli to Twój pierwszy odbiór, to nie będziesz mógł ocenić, czy to prawda. Również dlatego namawiamy, by zabrać ze sobą kogoś odpornego na sugestie dewelopera i świadomego rynkowych standardów.
Odbierając mieszkanie od dewelopera, najlepiej umówić się z fachowcem, który sprawdzi wszystkie elementy techniczne naszego nowego lokum.Tobie może się wydawać, że zakurzone szyby na placu budowy to coś całkowicie naturalnego. Po części tak jest. Jednak weź pod uwagę, że na brudnych, pokrytych zaciekami szybach nie widać też rys. Dlatego lepiej przetrzyj szyby i sprawdź, czy ich powierzchnia jest gładka. Pewnych rzeczy nie widać na przykurzonej szybie w czasie odbioru mieszkania, ale rzucą się w oczy w świetle dziennym. Rysy na szybach i ramach okiennych czy drzwiowych również wpisz do protokołu odbioru.
Podczas odbioru mieszkania ściany nie powinny być wilgotne. Być może faktycznie farba nie zdążyła jeszcze do końca wyschnąć, ale może w budynku pękła instalacja lub jest pleśń. Zgłoś to deweloperowi.
Wpisz takie usterki do protokołu odbioru mieszkania. Deweloper może jeszcze skorzystać z gwarancji i wymienić zardzewiałe okucia czy klamki, a do tego łatwiej będzie mu je dobrać do kompletu. Ty nie będziesz miał takiej możliwości i jeśli nie zgłosisz usterek, to być może pozostanie Ci samemu naprawiać drzwi czy okno w świeżo zakupionym domu.
Deweloper musi usunąć usterki, jeśli opisywane odchyłki są większe, niż wynosi norma lub są w sprzeczności z tym, co zapisano w umowie. Pozostałych drobnych usterek nie musi usuwać. Po ustosunkowaniu się do protokołu deweloper ma 30 dni na usunięcie usterek, chyba że to niemożliwe – wówczas musi to uzasadnić.
Jeśli usterki nie były poważne, ale trzeba je usunąć, deweloper może wydać Ci klucze. Wówczas jednak zostawia sobie jeden zapasowy, by w ciągu najbliższych dni usunąć usterki. Klucz budowlany pozostawiany w rękach dewelopera musi zostać wpisany do protokołu odbioru.
Czasem zdarza się, że deweloper odmawia naprawy tego, co powinien poprawić. Jeśli jeszcze nie zapłaciłeś wszystkich rat za mieszkanie, to możesz odmówić wpłacenia ostatniej raty, dopóki nie naprawi problemu. Jeśli opłaciłeś już mieszkanie w całości, możesz zagrozić odstąpieniem od umowy.
Niestety, jeśli deweloper upiera się przy swoim, a Tobie brakuje już argumentów, to pozostaje już tylko droga sądowa. W takim wypadku tym bardziej przydadzą Ci się rzetelne argumenty: raporty, dokumenty i protokoły, jak np. ten zamówiony w Pewnym Lokalu. Jeśli będziesz walczył w sądzie, nie pamiętając już dokładnie, co było nie tak w czasie odbioru i czy było to zgodne z dopuszczalnymi odchyłkami, to będzie Ci o wiele trudniej.
Deweloper poinformuje Cię, gdy usunie wady i umówicie się wówczas na kolejny termin odbioru.
Tak, a konkretnie – po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność, co pokrywa się zazwyczaj z momentem odebrania kluczy. Jeśli więc usterki są poważne, to lepiej odmówić przyjęcia kluczy – co, jeśli deweloper będzie je jeszcze usuwał przez kilka miesięcy, a Ty w tym czasie będziesz musiał płacić czynsz?
Na pewno z niecierpliwością oczekujesz na moment odebrania upragnionych kluczy. Jeśli jednak w mieszkaniu wykryto poważne wady, to deweloper ma prawo wstrzymać się z przekazaniem kluczy aż do momentu ich usunięcia. Powód jest prosty – przypuśćmy, że usterka jest niebezpieczna, np. są poważne problemy ze ścianą lub instalacją.
Po odebraniu kluczy mógłbyś zacząć remont równolegle z deweloperem lub jeszcze wcześniej. To by rodziło niepotrzebne dodatkowe trudności z ustaleniem, kto zawinił, gdyby znów coś było nie w porządku. Być może deweloper musiałby w świeżo wyremontowanym mieszkaniu pruć ściany itp.
W niniejszym artykule staraliśmy się odpowiedzieć na większość najbardziej popularnych pytań dotyczących odbiorów mieszkania.
Życie jednak nieustannie nas zaskakuje, a nasi klienci zadziwiają nas swoją własną niecodzienną historią relacji z deweloperem — zadzwoń do nas pod numer: 797 014 014! Specjaliści Pewnego Lokalu bardzo chętnie odpowiedzą na wszelkie pytania dotyczące odbioru mieszkania lub domu od dewelopera.
Autor
Krzysztof Przetacznik
Założyciel Pewnego Lokalu. Konsultant biznesowy z wieloletnim doświadczeniem. Specjalista i analityk rynku nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem rynku mieszkań. W ciągu blisko 8 lat pracy w Pewnym Lokalu poznał od podszewki większość problemów, z jakimi borykają się nabywcy nieruchomości, zarówno mieszkań, jak i domów.
Weryfikacja
merytoryczna
Piotr Semeniuk
Założyciel Pewnego Lokalu. Specjalista prawa nieruchomości. Doktor nauk prawnych (doktorat z prawa ochrony konsumentów). Z zamiłowania inwestor i analityk rynku mieszkaniowego. Wielokrotny gość telewizji (TVP, TVN, Polsat), gdzie wypowiadał się na tematy rynku nieruchomości i ochrony praw nabywców.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online