Zarezerwuj

Odbiór mieszkania krok po kroku

Cykl porad czym jest odbiór i jak się z nim uporać.
wykrzyknik kontaktu pewny lokal
prawnik pewnego lokalu wykrzyknik kontaktu pewny lokal

Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym?

navigate_before Karol, główny inżynier Pewny Lokal

prawnik pewnego lokalu

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Zobacz, dlaczego warto zlecić nam pomoc w odbiorze technicznym mieszkania.

Obejrzyj film pokazujący, dlaczego jesteśmy najlepszą firmą od odbiorów w Polsce!

Spis treści

  1. Jak odebrać mieszkanie od dewelopera?
    1. Odbiór mieszkania i domu od A do Z
      1. Odbiór od A do Z – najczęstsze pytania
        1. Kiedy w procesie kupna mieszkania ma miejsce odbiór?
          1. Pod kątem czego sprawdza się mieszkanie podczas odbioru?
            1. Czy odbiór jest możliwy przed oddaniem budynku?
              1. Czy odbiór mieszkania z rynku wtórnego przebiega tak samo jak mieszkania od dewelopera?
                1. Czy można zacząć wykańczać mieszkanie przed odbiorem technicznym?
                  1. Czy do odbioru mieszkania trzeba się przygotować?
                    1. Co robić, jeśli stan mieszkania nie odpowiada umowie?
                      1. Czy w czasie odbioru mieszkania dostanę klucze?
                        1. Czy to ja mogę odmówić przyjęcia kluczy?
                          1. Czy deweloper musi usunąć usterki, jeśli odmówiłem odebrania kluczy?
                            1. Czy w czasie odbioru mieszkania muszę też sprawdzać stan budynku i otoczenie?
                              1. Ile trwa odbiór mieszkania?
                                1. Nie potrafię ocenić, czy mieszkanie jest zgodne z umową / w umowie nie ma zbyt wielu szczegółów
                                2. Umówienie się na odbiór
                                  1. Po czyjej stronie leży inicjatywa ze zorganizowaniem odbioru?
                                    1. Co, jeśli nie będę mógł przyjść na odbiór?
                                      1. Ile osób można wziąć ze sobą na odbiór mieszkania?
                                        1. Czy może być więcej niż jeden odbiór tego samego mieszkania?
                                          1. Jaka jest różnica pomiędzy wstępnym/technicznym odbiorem mieszkania a tym właściwym?
                                          2. Protokół odbioru mieszkania - pytania
                                            1. Kto przygotowuje protokół odbioru mieszkania?
                                              1. Czy deweloper może go nie podpisać i co to znaczy?
                                                1. Czy mogę nie podpisać protokołu odbioru mieszkania?
                                                  1. Co, jeśli coś nie zostało wpisane do protokołu?
                                                  2. Pytania o odbiór domu - lista kontrolna odbioru mieszkania
                                                    1. Czy musimy się stawić w terminie wyznaczonym przez dewelopera?
                                                      1. Czy jeśli zgłoszę za dużo usterek, to deweloper może wycofać się z umowy?
                                                        1. Czy podczas odbioru mierzy się mieszkanie?
                                                          1. O jakiej porze dnia umówić odbiór?
                                                            1. Czy warto skorzystać z porady fachowca? 
                                                              1. Czy zabrać na odbiór fachowca poleconego przez dewelopera?
                                                                1. Co wziąć na odbiór: sprzęt
                                                                  1. Co wziąć na odbiór: dokumenty i inne przydatne rzeczy
                                                                    1. Oprócz inżyniera może być potrzebna pomoc prawnika
                                                                    2. Najczęstsze problemy podczas odbioru mieszkania
                                                                      1. Deweloper ogranicza czas trwania odbioru
                                                                        1. W mieszkaniu nie ma jeszcze prądu, wody lub gazu
                                                                          1. Deweloper ustala, ile osób może przyjść na odbiór mieszkania
                                                                            1. Deweloper bagatelizuje usterki i czyni wymówki
                                                                              1. Podczas odbioru szyby w oknach są brudne
                                                                                1. Ściany są wilgotne, ale deweloper mówi, że to normalne
                                                                                  1. Niektóre elementy są zardzewiałe
                                                                                  2. Co po odbiorze mieszkania od dewelopera – pytania
                                                                                    1. Czy deweloper musi usunąć usterki i ile ma na to czasu?
                                                                                      1. Deweloper wydał mi klucze, ale zostawił sobie klucz budowlany – dlaczego?
                                                                                        1. Czy deweloper może odmówić naprawy usterek, które są w protokole?
                                                                                          1. Kto ustala termin kolejnego odbioru mieszkania?
                                                                                            1. Czy po odebraniu kluczy muszę płacić czynsz?
                                                                                              1. Czy deweloper może mi nie wydać kluczy, gdy w mieszkaniu wykryto dużo usterek?
                                                                                              2. Masz dodatkowe pytania?

                                                                                                Jak odebrać mieszkanie od dewelopera?

                                                                                                Odbierając mieszkanie od dewelopera, najlepiej umówić się z fachowcem, który sprawdzi wszystkie elementy techniczne naszego nowego lokum. Co prawda w niniejszym artykule opisujemy, jak dokonać odbioru mieszkania od A do Z, ale w kilka dni przed planowanym odbiorem nie da się nabyć doświadczenia z zakresu norm budowlanych dotyczących oddawanych deweloperskich mieszkań.

                                                                                                Praktyka pokazuje, że większość nabywców mieszkań zleca usługę pomocy przy odbiorze technicznym wyspecjalizowanym firmom (takim jak nasza), co zwykle pozwala wymóc na deweloperze naprawę wielu niezgodności z normami (często takich, których nie wykryje nawet nasza ekipa budowlana) lub też wymóc na deweloperze końcowy rabat za nieruchomość.

                                                                                                Odbiór mieszkania i domu od A do Z

                                                                                                Przychodzi więc ten dzień, kiedy deweloper kończy budowę i wyznacza nam termin odbioru mieszkania lub domu. Jeżeli kupujecie własne lokum od dewelopera, moment jego odbioru niechybnie nastąpi. Poniżej zamieszczamy poradnik, w którym znajdziecie odpowiedzi na najczęstsze pytania dotyczące odbioru.

                                                                                                Odpowiedzi powstały na bazie doświadczeń naszych zmagań z deweloperami (zawsze stoimy po stronie klienta!). Przydadzą się one bez względu na to, czy planujecie odbiór z fachowcem czy też chcecie podjąć się tej czynności samodzielnie. Pierwszy z cyklu trzech artykułów będzie dotyczył podstawowych informacji na temat odbioru, a także umówienia się na odbiór. Kolejne samego procesu odbioru, najczęstszych usterek oraz okresu po odbiorze.

                                                                                                Odbiór od A do Z – najczęstsze pytania

                                                                                                Kiedy w procesie kupna mieszkania ma miejsce odbiór?

                                                                                                Odbiór mieszkania lub domu to konieczny element kupna nieruchomości mieszkalnej na rynku pierwotnym. Odbiór jest wymagany przez ustawę deweloperską (w praktyce istnieje wiele typów odbiorów –  więcej w jednym z naszych wpisów). Dopiero w momencie gdy klient odbierze mieszkanie lub dom, czyli „zatwierdzi”, że deweloper nie musi już nic w nim poprawiać, umowa deweloperska zezwala na przeniesienie własności nieruchomości (czyli na ostateczną umowę notarialną).

                                                                                                Pod kątem czego sprawdza się mieszkanie podczas odbioru?

                                                                                                Podczas odbioru klient dewelopera, czyli nabywca mieszkania, sprawdza, czy nowo wybudowany lokal (lub dom) jest zgodny ze standardami i projektem, na które nabywca umówił się z deweloperem w umowie deweloperskiej. Ponieważ deweloper musi oddać mieszkanie bez wad, w momencie odbioru sprawdza się też zgodność mieszkania lub domu z normami budowlanymi (np. dotyczącymi maksymalnej dopuszczalnego odchylenia ścian) oraz zwykłe usterki (np. zarysowania szyb). 

                                                                                                Czy odbiór jest możliwy przed oddaniem budynku?

                                                                                                Zgodnie z ustawą deweloperską odbiór następuje po „zakończeniu budowy domu jednorodzinnego” lub po uzyskaniu przez dewelopera „decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku” (w wypadku mieszkania - więcej o odbiorze mieszkania a pozwoleniu na użytkowanie zobacz tutaj). Dlatego odbiór jest możliwy dopiero po oddaniu budynku. Ma to jedną istotną konsekwencję: w momencie odbioru deweloper zna już ostateczny metraż mieszkania lub domu (ponieważ warunkiem oddania inwestycji jest wcześniejszy pomiar jej powierzchni przez profesjonalnego geodetę).


                                                                                                Zgodnie z ustawą deweloperską odbiór następuje po „zakończeniu budowy domu jednorodzinnego”

                                                                                                Czy odbiór mieszkania z rynku wtórnego przebiega tak samo jak mieszkania od dewelopera?

                                                                                                Sam odbiór mieszkania może przebiegać identycznie, to znaczy możesz się na niego stawić z fachowcem, sprawdzić odchyłki w kątach nachylenia ścian, instalacje, czy nawet mieć przy sobie kamerę termowizyjną. Cały proces ma jednak inne konsekwencje. Gdy kupujesz od dewelopera, obowiązuje rękojmia, a każdy krok jest zdefiniowany w odpowiedniej ustawie. Deweloper oszukałby Cię, gdyby dostarczył Ci coś innego niż w prospektach i umowie.

                                                                                                W przypadku mieszkania z rynku wtórnego tak naprawdę żadna wada nie musi całkowicie dyskwalifikować mieszkania. Czasem przecież inwestorzy świadomie szukają bardzo zniszczonych kamienic, by przeprowadzić spektakularny remont i odsprzedać lokal z zyskiem lub zamieszkać na swoim niskim kosztem. Zasady są luźniejsze i obie strony mogą się wycofać (o ile pozwala na to umowa) choćby na etapie przeglądu mieszkania. Dlaczego więc warto robić przegląd, skoro sprzedający wcale nie musi usuwać usterek?

                                                                                                Po pierwsze, jeśli zależy mu na sprzedaży, to może naprawić to, co mu wskażesz. Poza tym lista problemów technicznych mieszkania to świetny argument negocjacyjny, a przecież chcesz tanio kupić mieszkanie. Po trzecie wreszcie chodzi o Twoją świadomość wszystkich wad w momencie kupna mieszkania.

                                                                                                Czy można zacząć wykańczać mieszkanie przed odbiorem technicznym?

                                                                                                Oczekiwanie na oddanie budynku, odbiór, odbiór kluczy, a wreszcie wykończenie może trwać miesiącami. Wiele osób zastanawia się, czy nie lepiej byłoby zacząć wykańczać mieszkanie jeszcze przed odbiorem, żeby zaoszczędzić trochę czasu. Szczególnie dotyczy to tych, którzy chcą mieszkanie wynajmować, bo każdy kolejny miesiąc to dla nich zysk lub strata. Po pierwsze nie warto rozpoczynać remontu przed odbiorem bez konsultacji z deweloperem. Lepiej umówić się na odbiór wstępny, podczas którego zostaną odnotowane wszystkie usterki, i dopiero później zacząć działać w swoim przyszłym M. W przeciwnym razie łatwo można wyobrazić sobie sytuację, gdy deweloper nie będzie chciał naprawiać usterek, bo stwierdzi, że odpowiada za nie ekipa budowlana. Zresztą może mieć rację, bo np. po przemalowaniu ścian, które mają wady, trudno już będzie stwierdzić, kto popełnił błąd. Alternatywą jest zamówienie wykończenia pod klucz bezpośrednio u dewelopera.

                                                                                                Czy do odbioru mieszkania trzeba się przygotować?

                                                                                                Jeśli zamierzasz sam odebrać mieszkanie, to zdecydowanie musisz się do tego przygotować. Na naszej stronie znajdziesz listę rzeczy, które trzeba sprawdzić. To m.in. kwestie związane z pionami ścian, drzwiami, oknami czy posadzkami.

                                                                                                Jeśli nie zajmujesz się tym zawodowo, niestety będzie Ci bardzo trudno zadbać o wszystko jak należy. Nie będziesz mieć też dużego manewru w rozmowach z deweloperem, który łatwo Cię przekona, że nie masz do czynienia z usterkami. Raczej też nie weźmiesz na odbiór mieszkania profesjonalnej kamery termowizyjnej, więc znów ograniczasz ilość usterek, które będziesz w stanie wykryć. To samo dotyczy analizy prawnej podczas odbioru.

                                                                                                Jeśli natomiast na odbiór masz zamiar wziąć fachowca Pewny Lokal, to nie musisz się do niego przygotowywać. Uczulamy, by zachować dużą ostrożność, gdy do odbioru mieszkania przystępujesz z kimś z rodziny czy znajomych. Kolega-budowlaniec czy kuzyn mogą wskazać pewne nieprawidłowości, ale to Ty będziesz musiał później pertraktować z deweloperem, a ostatecznie mieszkać w tym mieszkaniu. Jeśli więc idziesz na odbiór w towarzystwie, ale nie masz do niego stuprocentowego zaufania, to mimo wszystko wydrukuj sobie listę rzeczy, które należy sprawdzić i zanotuj wszystkie wnioski.

                                                                                                Co robić, jeśli stan mieszkania nie odpowiada umowie?

                                                                                                Wszystkie zauważone usterki dokładnie opisz i umieść w protokole odbioru. Najpopularniejsze nieporozumienie dotyczy tego, co można, a czego nie można wpisać do protokołu i co to oznacza. Otóż możesz wpisać wszystko, co Ci się nie spodoba w trakcie oględzin. Pamiętaj jednak, że w czasie odbioru mieszkania obowiązują normy, które określają np. dopuszczalne odchyły ścian. Twoje uwagi będą więc zasadne dopiero wtedy, gdy odchyłki nie będą mieściły się w tych normach lub jeśli deweloper nie dopatrzył czegoś, co obiecał w umowie. Drugie nieporozumienie dotyczy tego, co oznacza wpisanie usterek do protokołu. Nabywcy mieszkań często sądzą, że podpisanie protokołu oznacza, że deweloper usunie wszystkie wady. To mit! Protokół to wykaz tego, co Twoim zdaniem powinno być usunięte. Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się – dopiero wtedy z osobnego dokumentu dowiesz się, które usterki usunie.


                                                                                                Wszystkie zauważone usterki dokładnie opisz i umieść w protokole odbioru.

                                                                                                Czy w czasie odbioru mieszkania dostanę klucze?

                                                                                                Dla nabywcy przekazanie kluczy to kulminacja i najważniejszy moment procesu zakupu mieszkania. Z prawnego punktu widzenia najważniejsze jest jednak podpisanie umowy i przeniesienie własności w akcie notarialnym. Dopiero po tym ostatnim kroku lokal jest Twój, a Ty możesz odebrać klucze. Zdarza się, że otrzymujesz je w momencie odbioru mieszkania. To jednak nie musi być reguła, bo jeśli zauważysz usterki, to musisz jeszcze dać deweloperowi okazję, by je naprawił. Nie otrzymujesz wówczas kluczy, bo w Twoim mieszkaniu będą jeszcze trwały prace budowlane. Gdybyś np. zaczął remont lub się wprowadził, trudno byłoby później dociec, kto ponosi winę za ewentualne wady.

                                                                                                Czy to ja mogę odmówić przyjęcia kluczy?

                                                                                                Jeśli w mieszkaniu nie ma zbyt dużych wad, to nie można odmówić przyjęcia kluczy. Czasem inwestorzy widzą zarysowanie drobnego elementu i chcą odmówić odbioru kluczy. To jednak nie jest wada, która uniemożliwia zamieszkanie i prowadzenie prac wykończeniowych. Inaczej jest, jeśli pojawiają się poważne problemy. Część z nich jesteś w stanie zauważyć od razu – np. nie ma jeszcze podstawowych mediów lub mieszkanie jest wykończone tanimi zamiennikami materiałów, na które się umawialiście – wówczas odmów odebrania kluczy i wpisz wszystko do protokołu.

                                                                                                Niektórych problemów nie zauważysz jednak na pierwszy rzut oka, a powinieneś wówczas zareagować i nie przyjąć kluczy. Jeśli np. dach przecieka i tego nie zauważysz, to może się okazać, że za tydzień zaleje Ci mieszkanie. A może deweloper nie ma jeszcze w ogóle pozwolenia na użytkowanie budynku? Właśnie takie rzeczy sprawdzi fachowiec Pewny Lokal w Twoim imieniu, byś nie narażał siebie ani swojego mieszkania na niebezpieczeństwo.

                                                                                                Czy deweloper musi usunąć usterki, jeśli odmówiłem odebrania kluczy?

                                                                                                Deweloper powinien usunąć usterki, bo w przeciwnym razie nie możesz się wprowadzić i nie finalizujecie umowy (czyli np. nie wpłacisz mu ostatniej raty za dom lub odstąpisz od umowy). Jeśli jednak wpiszecie do protokołu, że odmówiłeś odbioru kluczy, to dewelopera obowiązuje termin 30 dni na usunięcie usterek.

                                                                                                Czy w czasie odbioru mieszkania muszę też sprawdzać stan budynku i otoczenie?

                                                                                                Odbiór mieszkania odbywa się po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku. To znaczy, że odpowiedni urząd skontrolował np. czy działają windy, czy da się swobodnie korzystać z wyjść ewakuacyjnych itp. Nie musisz więc już przyglądać się otoczeniu budynku, chyba że w umowie zapisano coś, na czym Ci bardzo zależy (jeśli np. zamiast obiecanego placu zabaw i ogrodu widzisz pusty plac, to zgłoś to deweloperowi). Jeśli jednak deweloper nie obiecał Ci wyraźnie w umowie tego, co tak urzekło Cię na wizualizacjach, to niestety nie możesz wpisać wad dotyczących części wspólnych (teren zielony, chodniki) do protokołu. Wyjątkiem są części, które przynależą do Twojego  mieszkania, jak miejsce parkingowe, garaż, komórka czy piwnica, a także Twój taras i ogródek.

                                                                                                Ile trwa odbiór mieszkania?

                                                                                                To zależy od Ciebie. Nie warto się spieszyć. Zarezerwuj sobie na odbiór mieszkania od ok. 1,5 do 2 godzin. Tyle potrzeba, by wszystko dokładnie sprawdzić. Oczywiście wszystko zależy od metrażu – na odbiór dużego domu będziesz potrzebował nawet dwa razy tyle czasu.

                                                                                                Nie potrafię ocenić, czy mieszkanie jest zgodne z umową / w umowie nie ma zbyt wielu szczegółów

                                                                                                Deweloper może skonstruować umowę tak, by trudno było się na nią powołać w trakcie odbioru. Twoim obowiązkiem jest podpisanie umowy dopiero wtedy, gdy jesteś świadomy tego, co podpisujesz. W praktyce szczęśliwi nabywcy mieszkania nie zawsze dokładnie czytają wszystkie zapisy albo nie rozumieją, jak ważne jest, by do umowy wpisać dokładne informacje o oczekiwanym standardzie wykończenia i innych pracach. Właśnie dlatego polecamy analizę umów prawnych przez naszych fachowców. Jeszcze zanim podpiszesz dokument, możesz pertraktować z deweloperem i wpisać tam punkty, które pomogą uściślić, jakiego standardu od niego oczekujesz. Nawet jeśli umowa jest napisana mgliście, nadal masz prawo do skontrolowania mieszkania w odniesieniu do dopuszczalnych norm, tzw. odchyłek. Jeśli nie wiesz, czy sobie z tym poradzisz, lepiej umówić się na odbiór mieszkania z fachowcem.

                                                                                                Umówienie się na odbiór

                                                                                                Po czyjej stronie leży inicjatywa ze zorganizowaniem odbioru?

                                                                                                Zgodnie z ustawą deweloperską to deweloper wyznacza nabywcy termin odbioru. Zwykle deweloper proponuje konkretny dzień i godzinę. Jeżeli spodziewamy się zakończenia inwestycji, ważne jest, aby pamiętać, jakie adresy („fizyczny” lub e-mailowy) podaliśmy deweloperowi w momencie podpisywania umowy deweloperskiej. To na te adresy przyjdzie zapewne zawiadomienie o odbiorze (w praktyce często zdarza się też, że deweloperzy informują nas o odbiorze, dzwoniąc na nasz numer telefonu lub wysyłając e-maila). Już wkrótce protokoły odbioru będą podpisywane także w przypadku gotowych mieszkań w związku ze zmianami w prawie

                                                                                                Co, jeśli nie będę mógł przyjść na odbiór?

                                                                                                Poinformuj o tym dewelopera i wyznaczcie wspólnie dogodny termin. Zazwyczaj obu stronom zależy na czasie. Pilnuj jednak, by informować z odpowiednim wyprzedzeniem, jeśli chcesz uniknąć opóźnień związanych ze świętami, przerwą urlopową itp. Jeśli wiesz, że nie będziesz mógł przyjść, a zależy Ci na tym, by szybko odebrać mieszkanie, to możesz wyznaczyć zaufanego pełnomocnika. To może być ktoś z rodziny, znajomy, ale też np. inspektor budowlany. Bardzo rzadko, ale zdarza się, że w umowie jest zapis, iż deweloper może sam dokonać odbioru. Wówczas pomija wady, a Ty o wszystkim możesz dowiedzieć się po fakcie. To jednak niedozwolona klauzula, więc nie powinieneś mieć jej w umowie. Jeśli zamówisz analizę prawną dokumentu z prawnikiem Pewny Lokal, to z pewnością ominą Cię takie przykre niespodzianki.

                                                                                                Ile osób można wziąć ze sobą na odbiór mieszkania?

                                                                                                Tak naprawdę możesz zabrać ze sobą na odbiór mieszkania, kogo chcesz. Deweloperzy czasem znajdują powody, by ograniczyć liczbę takich osób, ostatnio np. w związku z obostrzeniami epidemicznymi. Zgodnie z prawem towarzyszy może być tylu, byś mógł racjonalnie ocenić stan mieszkania. A co, jeśli deweloper nie zgodzi się, by wpuścić kogoś do mieszkania? W momencie dokonywania odbioru mieszkanie nadal jest jego własnością. Teoretycznie może więc zadecydować, kogo chce wpuścić, a kogo nie. Nie powinien jednak również utrudniać Ci orientacji w tym, jaki jest stan techniczny mieszkania. O ile masz racjonalne powody, by zabrać ze sobą kogoś na oględziny nieruchomości (wsparcie, wiedza fachowa), to nie powinno dochodzić do prób ograniczania ilości osób przez dewelopera.

                                                                                                Czy może być więcej niż jeden odbiór tego samego mieszkania?

                                                                                                Tak – jeśli deweloper musi usunąć usterki, to później dochodzi do kolejnego odbioru, w trakcie którego znów sprawdzasz, czy wszystko się zgadza.

                                                                                                Jaka jest różnica pomiędzy wstępnym/technicznym odbiorem mieszkania a tym właściwym?

                                                                                                Odbiór wstępny (techniczny) przeprowadza się zazwyczaj wtedy, gdy deweloper jeszcze nie posiada pozwolenia na użytkowanie budynku. Nie powinno mu towarzyszyć przekazanie kluczy! Nawet jeśli bardzo się spieszysz, to w takim lokalu nie możesz jeszcze mieszkać. Byłoby to zresztą utrudnione, bo mogą nie działać windy, niektóre części wspólne itp. Najczęściej przeprowadza się wstępny odbiór, gdy inwestorowi zależy, by jak najszybciej wykonać remont czy pewne prace w lokalu i wie, że może zaufać, iż deweloper ostatecznie dostanie pozwolenie na użytkowanie budynku. W czasie odbioru technicznego możesz zweryfikować postępy na placu budowy, a jeśli coś zostało zaniedbane, to możesz liczyć na nieco szybszą naprawę usterek. Nie masz jednak obowiązku w nim uczestniczyć, nie bierzesz odpowiedzialności za wady powstałe po odbiorze technicznym ani tym bardziej nie powinieneś mieszkać jeszcze w takim mieszkaniu. Gdybyś się wprowadził na tym etapie, później odbiór właściwy byłby utrudniony (trudno byłoby stwierdzić, za którą usterkę odpowiadasz Ty, a co zaniedbał deweloper).

                                                                                                Protokół odbioru mieszkania - pytania

                                                                                                Kto przygotowuje protokół odbioru mieszkania?

                                                                                                Zazwyczaj deweloper, który posiada standardowe wzory takich dokumentów.

                                                                                                Czy deweloper może go nie podpisać i co to znaczy?

                                                                                                Deweloper musi podpisać protokół odbioru mieszkania. Taki dokument poświadcza, że do spotkania doszło i że zauważyłeś wymienione wady. Przedstawiciel dewelopera raczej nie może więc nie podpisać dokumentu. Może co najwyżej nie zgodzić się na naprawę wymienionych przez Ciebie usterek, ale na to będzie miał 14 dni po podpisaniu protokołu. Dowiesz się o tym z osobnego dokumentu.

                                                                                                Czy mogę nie podpisać protokołu odbioru mieszkania?

                                                                                                Analogicznie do poprzedniego punktu – powinieneś podpisać protokół odbioru mieszkania. Nawet jeśli wszystko  było w nim wykonane niedbale, to tym samym potwierdzasz podpisem, że odbiór się odbył, a deweloper przedstawił Ci taki stan rzeczy. Podpisanie protokołu nie oznacza, że godzisz się na usterki. Pilnuj tylko, by wszystko zostało wpisane do protokołu. Jeśli natomiast wyjdziesz i nie podpiszesz protokołu, to nie masz nawet dowodu na to, że mieszkanie ma wady.

                                                                                                Co, jeśli coś nie zostało wpisane do protokołu?

                                                                                                Odbiór mieszkania to moment, w którym masz prawo wskazać wszystkie wady. W efekcie deweloper musi usunąć usterki, które rzeczywiście są niezgodne z umową i przekraczają możliwe dopuszczalne odchyłki. Jeśli w czasie odbioru się spieszysz lub przedstawiciel dewelopera naciska, by nie wpisywać pewnych usterek, a Ty podpiszesz protokół z którego wynika, że mieszkanie nie ma wad, to niestety nie będziesz mógł później oczekiwać od dewelopera, że je usunie na swój koszt. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy wady pojawią się już po odbiorze mieszkania. Wówczas masz prawo do naprawy usterek w ramach tzw. rękojmi.
                                                                                                 

                                                                                                Inżynierowie Pewny Lokal podczas odbiorów technicznych korzystają ze specjalnej checklisty.

                                                                                                Pytania o odbiór domu - lista kontrolna odbioru mieszkania

                                                                                                Czy musimy się stawić w terminie wyznaczonym przez dewelopera?

                                                                                                Wielu klientów obawia się, że jeżeli nie pojawi się w inwestycji w momencie, który wyznacza im deweloper, przepada im możliwość odebrania mieszkania i muszą zgodzić się na wszelkie usterki. Na szczęście nie jest to prawda.

                                                                                                Zgodnie z umową deweloperską deweloper może odstąpić od umowy deweloperskiej, ale dopiero gdy nabywca nie stawi się dwukrotnie na odbiór. Co więcej, w takim wypadku deweloper musi (i to dwukrotnie) doręczyć nabywcy zawiadomienie o odbiorze w formie pisemnej. Ponadto pomiędzy takimi dwoma zawiadomieniami powinno minąć minimum 60 dni (tzw. drugie zawiadomienie o odbiorze powinniśmy więc otrzymać na skrzynkę pocztową co najmniej po 60 dniach od pierwszego).

                                                                                                Wymóg podwójnego zawiadamiania dotyczy zwykłej drogi pocztowej – jeżeli więc deweloper wyznacza na termin odbioru e-mailowo, w teorii nie grożą nam żadne konsekwencje, jeżeli ustawicznie będziemy przekładać termin odbioru (w takiej sytuacji, deweloper wcześniej czy później wyśle nam zapewne pierwsze pisemne zawiadomienie).

                                                                                                W praktyce mamy więc sporą swobodę negocjacyjną, żeby ustalić z deweloperem pasujący dzień odbioru – w Pewnym Lokalu nie zdarzyło nam się nigdy, żeby deweloper odstąpił od umowy deweloperskiej, bo nabywca negocjował z nim dogodniejszy dla siebie dzień terminu.

                                                                                                Czy jeśli zgłoszę za dużo usterek, to deweloper może wycofać się z umowy?

                                                                                                Nie. Deweloper nie może zerwać umowy przez to, że wpisałeś do protokołu za dużo usterek. Może się najwyżej nie zgodzić z Twoim punktem widzenia.

                                                                                                Czy podczas odbioru mierzy się mieszkanie?

                                                                                                Deweloper powinien Ci przedstawić plan mieszkania sporządzony przez geodetę. Dzięki temu nie musisz już go mierzyć podczas odbioru. To zresztą może być trudne, bo są różne metody pomiarowe i zasady, takie jak np. ta, by nie wliczać do powierzchni mieszkania miejsca pod ściankami działowymi itp. Powierzchnia, z jaką masz do czynienia podczas odbioru mieszkania, może jednak różnić się od tej, na którą się pierwotnie zgadzałeś. Jak to możliwe? Odchyły w granicach 2-3% mogą się zdarzyć – mieszkanie może być zarówno nieco większe, jak i mniejsze, niż się spodziewałeś. Jeśli umówiłeś się z deweloperem na wprowadzenie tzw. zmian lokatorskich, to pamiętaj, że to też ma wpływ na ostateczny metraż. 

                                                                                                O jakiej porze dnia umówić odbiór?

                                                                                                Odbiór najlepiej umówić w ciągu dnia –  naturalne światło pomoże w dokładniejszej weryfikacji stanu mieszkania. 

                                                                                                Czy warto skorzystać z porady fachowca? 

                                                                                                Na rynku działa kilka firm, które oferują usługę odbioru mieszkania z doświadczonym inżynierem. Jedną z nich jest Pewny Lokal – jedyna tego typu firma o ogólnopolskiej skali łącząca kompetencje techniczne z prawnymi. Większość klientów rzeczywiście postanawia skorzystać z pomocy fachowców – jedynie niektórzy decydują się na samodzielny odbiór. Najważniejszą zaletą odbioru z profesjonalistą jest jego doświadczenie i wiedza – fachowiec zna normy budowlane, wie na co zwracać uwagę i jak wypatrzyć niedostępne gołym okiem wady mieszkania. Specjalista posiada także narzędzia niezbędne do dokonania odbioru (o tym niżej).

                                                                                                Czy zabrać na odbiór fachowca poleconego przez dewelopera?

                                                                                                Odradzamy poleganie na ocenach fachowców wskazanych przez dewelopera. Dotyczy to zarówno oficjalnych, jak i nieformalnych poleceń pracowników firmy deweloperskiej. Inspektor budowlany, który współpracuje z deweloperem, raczej nie będzie obiektywny, a Ty polegasz na nim, powierzając mu stan techniczny swojego przyszłego domu. Nawet jeśli przedstawiciel dewelopera w dobrej wierze poleca fachowca z okolicy, to może nie zdawać sobie sprawy z występującego tu konfliktu interesów.

                                                                                                Co wziąć na odbiór: sprzęt

                                                                                                Jeżeli decydujemy się na samodzielny odbiór mieszkania, warto zaopatrzyć się przynajmniej w podstawowe narzędzia, takie jak poziomica lub łata i kątownik. Przydatna może okazać się też latarka, szczególnie, że w lokalu na tym etapie nie ma jeszcze oświetlenia. Specjaliści Pewny Lokal korzystają także z bardziej zaawansowanych narzędzi, np. dalmierza czy wilgotnościomierza.

                                                                                                Co wziąć na odbiór: dokumenty i inne przydatne rzeczy

                                                                                                Jeśli odbierasz mieszkanie samodzielnie, pamiętaj, żeby wziąć na odbiór rzut architektoniczny oraz standard wykończenia lokalu – oba dokumenty powinny być załączone do podpisywanej przez Ciebie umowy deweloperskiej. Co prawda podczas odbioru deweloper ma ze sobą zawsze protokół odbioru, gdzie powinny być notowane wszystkie usterki (o tym niżej), nie zaszkodzi jednak pamiętać o wyposażeniu się w zeszyt lub notatnik. Przydać mogą się też znaczniki, czyli np. samoprzylepne karteczki lub kawałki kolorowej taśmy, które możemy przyklejać w miejscach, gdzie zaobserwujemy wady (np. ubytki tynków, rysy na ramach okiennych).

                                                                                                Oprócz inżyniera może być potrzebna pomoc prawnika

                                                                                                Podczas odbioru mieszkania oprócz wystąpienia wad i usterek możemy spotkać się z problemami natury prawnej. Na przykład deweloper utrudnia prawidłowe przeprowadzenie odbioru. Warto wtedy skorzystać z pomocy prawnika. Firma Pewny Lokal oprócz pomocy technicznej zapewnia również pomoc prawną. Jeżeli w trakcie odbioru  wystąpi sytuacja, która wymaga interwencji prawnika, będziesz mógł liczyć na telefoniczną poradę w ramach przeprowadzanego odbioru z naszym inżynierem. 

                                                                                                Dowiedz się, dlaczego odbiór mieszkania warto zlecić profesjonalistom.

                                                                                                Najczęstsze problemy podczas odbioru mieszkania

                                                                                                Deweloper ogranicza czas trwania odbioru

                                                                                                Im więcej czasu i swobody masz podczas odbioru mieszkania, tym łatwiej będzie Ci zauważyć usterki. Deweloperzy raczej nie próbują ustalać odgórnie, ile będzie trwał odbiór mieszkania. Zdarza się natomiast że przedstawiciel dewelopera sugeruje,  że się spieszy lub ma wiele innych odbiorów do wykonania tego dnia, a kupującemu jest głupio przeciągać procedurę. W efekcie szybciej kończy oględziny mieszkania. To jednak nie jest dobra taktyka. Przedstawiciel dewelopera doskonale wie, ile standardowo trwa odbiór. Nie musisz spieszyć się w tak ważnym dla Ciebie momencie. Niezależnie, czy wprowadza nerwową atmosferę świadomie czy naprawdę zależy mu na czasie z własnych powodów, pamiętaj, że to na Tobie spoczywa odpowiedzialność za fachowy odbiór Twojego mieszkania. Lepiej nie dopuszczać do sytuacji, że przeoczymy przegląd kluczowych instalacji, bo drugiej stronie się spieszyło.

                                                                                                W mieszkaniu nie ma jeszcze prądu, wody lub gazu

                                                                                                Czasem dzieje się tak, bo nie podpisałeś jeszcze umowy z dostawcą, nie masz zamontowanego licznika, a w przypadku domów jednorodzinnych – dostawca jeszcze nie zapewnił przyłącza w drodze. To, czy możesz wpisać to do protokołu odbioru jako usterkę, a nawet odmówić przyjęcia kluczy, zależy od zapisów w umowie.

                                                                                                Czasem deweloper bierze na siebie podstawowe formalności, a Ty możesz oczekiwać, że wchodzisz do mieszkania, w którym da się już mieszkać. Właśnie z uwagi na takie kruczki namawiamy do analizy umowy z naszym prawnikiem, a następnie do odbioru mieszkania z fachowcem. Porówna on zapisy w umowie z tym, co zastajesz na miejscu. Stwierdzi, czy prądu lub gazu nie ma, bo nie podpisałeś jeszcze umowy z dostawcą, czy może deweloper nie położył jeszcze instalacji lub zdążyła się ona zepsuć.

                                                                                                Deweloper ustala, ile osób może przyjść na odbiór mieszkania

                                                                                                Deweloper nie powinien tego robić. Nawet biorąc pod uwagę restrykcje związane z epidemią Covid-19, nie powinien odmawiać Ci prawa do tego, by zabrać ze sobą kogoś na odbiór mieszkania.

                                                                                                Deweloper bagatelizuje usterki i czyni wymówki

                                                                                                Bardzo rzadko przedstawiciel dewelopera jawnie odmawia wpisania czegoś do protokołu odbioru. Częściej zdarza się, że bagatelizuje uwagi kupującego i tym samym wywiera na niego presję. Możesz usłyszeć, że jakaś usterka jest standardowa lub że zwykle takich rzeczy nie wpisuje się do protokołu. Jeśli to Twój pierwszy odbiór, to nie będziesz mógł ocenić, czy to prawda. Również dlatego namawiamy, by zabrać ze sobą kogoś odpornego na sugestie dewelopera i świadomego rynkowych standardów.

                                                                                                Podczas odbioru szyby w oknach są brudne

                                                                                                Tobie może się wydawać, że zakurzone szyby na placu budowy to coś całkowicie naturalnego. Po części tak jest. Jednak weź pod uwagę, że na brudnych, pokrytych zaciekami szybach nie widać też rys. Dlatego lepiej przetrzyj szyby i sprawdź, czy ich powierzchnia jest gładka. Pewnych rzeczy nie widać na przykurzonej szybie w czasie odbioru mieszkania, ale rzucą się w oczy w świetle dziennym. Rysy na szybach i ramach okiennych czy drzwiowych również wpisz do protokołu odbioru.

                                                                                                Ściany są wilgotne, ale deweloper mówi, że to normalne

                                                                                                Podczas odbioru mieszkania ściany nie powinny być wilgotne. Być może faktycznie farba nie zdążyła jeszcze do końca wyschnąć, ale może w budynku pękła instalacja lub jest pleśń. Zgłoś to deweloperowi.

                                                                                                Niektóre elementy są zardzewiałe

                                                                                                Wpisz takie usterki do protokołu odbioru mieszkania. Deweloper może jeszcze skorzystać z gwarancji i wymienić zardzewiałe okucia czy klamki, a do tego łatwiej będzie mu je dobrać do kompletu. Ty nie będziesz miał takiej możliwości i jeśli nie zgłosisz usterek, to być może pozostanie Ci samemu naprawiać drzwi czy okno w świeżo zakupionym domu.

                                                                                                Co po odbiorze mieszkania od dewelopera – pytania

                                                                                                Czy deweloper musi usunąć usterki i ile ma na to czasu?

                                                                                                Deweloper musi usunąć usterki, jeśli opisywane odchyłki są większe, niż wynosi norma lub są w sprzeczności z tym, co zapisano w umowie. Pozostałych drobnych usterek nie musi usuwać. Po ustosunkowaniu się do protokołu deweloper ma 30 dni na usunięcie usterek, chyba że to niemożliwe – wówczas musi to uzasadnić.

                                                                                                Deweloper wydał mi klucze, ale zostawił sobie klucz budowlany – dlaczego?

                                                                                                Jeśli usterki nie były poważne, ale trzeba je usunąć, deweloper może wydać Ci klucze. Wówczas jednak zostawia sobie jeden zapasowy, by w ciągu najbliższych dni usunąć usterki. Klucz budowlany pozostawiany w rękach dewelopera musi zostać wpisany do protokołu odbioru.

                                                                                                Czy deweloper może odmówić naprawy usterek, które są w protokole?

                                                                                                Czasem zdarza się, że deweloper odmawia naprawy tego, co powinien poprawić. Jeśli jeszcze nie zapłaciłeś wszystkich rat za mieszkanie, to możesz odmówić wpłacenia ostatniej raty, dopóki nie naprawi problemu. Jeśli opłaciłeś już mieszkanie w całości, możesz zagrozić odstąpieniem od umowy. Niestety jeśli deweloper upiera się przy swoim, a Tobie brakuje już argumentów, to pozostaje już tylko droga sądowa. W takim wypadku tym bardziej przydadzą Ci się rzetelne argumenty: raporty, dokumenty i protokoły, jak np. ten zamówiony w Pewny Lokal. Jeśli będziesz walczył w sądzie, nie pamiętając już dokładnie, co było nie tak w czasie odbioru i czy było zgodne z dopuszczalnymi odchyłkami, to będzie Ci o wiele trudniej.

                                                                                                Kto ustala termin kolejnego odbioru mieszkania?

                                                                                                Deweloper poinformuje Cię, gdy usunie wady i umówicie się wówczas na kolejny termin odbioru.

                                                                                                Czy po odebraniu kluczy muszę płacić czynsz?

                                                                                                Tak, a konkretnie – po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność, co pokrywa się zazwyczaj z momentem odebrania kluczy. Jeśli więc usterki są poważne, to lepiej odmówić przyjęcia kluczy – co, jeśli deweloper będzie je jeszcze usuwał przez kilka miesięcy, a Ty w tym czasie będziesz musiał płacić czynsz?

                                                                                                Czy deweloper może mi nie wydać kluczy, gdy w mieszkaniu wykryto dużo usterek?

                                                                                                Na pewno z niecierpliwością oczekujesz na moment odebrania upragnionych kluczy. Jeśli jednak w mieszkaniu wykryto poważne wady, to deweloper ma prawo wstrzymać się z przekazaniem kluczy aż do momentu ich usunięcia. Powód jest prosty – przypuśćmy, że usterka jest niebezpieczna, np. są poważne problemy ze ścianą lub instalacją. Po odebraniu kluczy mógłbyś zacząć remont równolegle z deweloperem lub jeszcze wcześniej. To by rodziło niepotrzebne dodatkowe trudności z ustaleniem, kto zawinił, gdyby znów coś było nie w porządku. Być może deweloper musiałby w świeżo wyremontowanym mieszkaniu pruć ściany itp.

                                                                                                Masz dodatkowe pytania?

                                                                                                W niniejszym artykule staraliśmy się odpowiedzieć na większość najbardziej popularnych pytań dotyczących odbiorów mieszkania. Życie jednak nieustannie nas zaskakuje, a nasi klienci zadziwiają nas swoją własną niecodzienną historią relacji z deweloperem. Zadzwoń do nas: 797 014 014! Specjaliści Pewnego Lokalu bardzo chętnie odpowiedzą na wszelkie pytania dotyczące odbioru mieszkania lub domu od dewelopera.

                                                                                                Jakie są dopuszczalne odchyłki dewelopera?

                                                                                                Zobacz film o dopuszczalnych odchyłkach dewelopera podczas odbioru mieszkania.

                                                                                                Artykuły, które mogą Cię zainteresować

                                                                                                Stolarka okienna przy odbiorze mieszkania.

                                                                                                Zobacz, na czym powinno polegać sprawdzenie stolarki okiennej podczas odbioru mieszkania.

                                                                                                Poradniki

                                                                                                pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

                                                                                                Jak kupić nieruchomość
                                                                                                od dewelopera?

                                                                                                PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
                                                                                                NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

                                                                                                pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

                                                                                                Poradnik odbioru
                                                                                                technicznego od dewelopera

                                                                                                PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
                                                                                                NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

                                                                                                pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

                                                                                                Kary umowne w umowach nieruchomościowych

                                                                                                PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
                                                                                                NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

                                                                                                pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

                                                                                                Rękojmia
                                                                                                nieruchomości

                                                                                                PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
                                                                                                NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

                                                                                                pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

                                                                                                Cesja i inne formy flipowania nieruchomości

                                                                                                PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
                                                                                                NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

                                                                                                pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

                                                                                                Poradnik dla nabywców
                                                                                                na rynku wtórnym

                                                                                                PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
                                                                                                NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

                                                                                                pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

                                                                                                Badanie
                                                                                                termowizyjne

                                                                                                PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
                                                                                                NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

                                                                                                pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

                                                                                                Sprawdzenie
                                                                                                prac wykończeniowych

                                                                                                PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
                                                                                                NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

                                                                                                pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

                                                                                                Umowa deweloperska
                                                                                                - na co zwracać uwagę?

                                                                                                PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
                                                                                                NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

                                                                                                pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

                                                                                                Audyt działki

                                                                                                PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
                                                                                                NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK


                                                                                                Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

                                                                                                Oceń artykuł:

                                                                                                • grade
                                                                                                • grade
                                                                                                • grade
                                                                                                • grade
                                                                                                • grade
                                                                                                Kupno mieszkania a lokatorzy
                                                                                                Średnia 5/5 na podstawie 13 opinii.

                                                                                                Zobacz, na czym polega przykładowy odbiór mieszkania z naszym ekspertem.

                                                                                                Obejrzyj film pokazujący, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.

                                                                                                Jak sprawdzić nieruchomość?

                                                                                                Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
                                                                                                żeby dowiedzieć się
                                                                                                więcej o usłudze!

                                                                                                strzałka