Odbiór mieszkania może być wykonany przed pozwoleniem na użytkowanie. Należy jednak pamiętać o "przepisaniu" wad i usterek z odbioru. Zapoznaj się z poniższym artykułem dotyczącym odbioru mieszkania od dewelopera i formalności towarzyszących temu wydarzeniu. Dowiedz się, jak wykonać odbiór mieszkania przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie.
W poniższym tekście wyjaśniamy, czy i jak dokonać odbioru technicznego mieszkania przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie. Najpierw jednak pragniemy zauważyć, że w Internecie sporo jest artykułów, które doradzają, jak samodzielnie przystąpić do odbioru technicznego mieszkania i domu. Z naszego doświadczenia wynika jednak, że pewne kategorie usterek w mieszkaniu mogą zostać wykryte tylko przy pomocy specjalistycznego sprzętu (np. kamery termowizyjnej), obsługiwanego przez inżyniera znającego się na normach budowlanych dotyczących mieszkań deweloperskich. Dzięki skorzystaniu z pomocy wyspecjalizowanego fachowca przy odbiorze mieszkania możemy nie tylko zobowiązać dewelopera do naprawy wadliwych elementów nieruchomości, ale także wynegocjować rabat w końcowym stadium kupna naszego lokum (jeśli np. naprawa byłaby zbyt długotrwała). Zachęcamy do kontaktu z naszą firmą!
Po zakończeniu budowy obiektu budowlanego konieczne jest uzyskanie pozwolenia na jego użytkowanie (dotyczy to wszystkich obiektów wymagających pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy). Decyzja o pozwolenie na użytkowanie może zostać wydana do całego obiektu lub tylko do konkretnej części. Usługa realizowana jest w wojewódzkim/powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego.
Konieczne jest przygotowanie odpowiedniego wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Trzeba dołączyć do niego załączniki zawierające szereg dokumentów typu dziennik budowy, projekt techniczny, rysunki, stwierdzenie kierownika budowy o zgodności przeprowadzonych prac zgodnie z projektem dokumentacji geodezyjnej, przeprowadzenie odbioru przyłączy, potwierdzenie uiszczenia opłaty skarbowej itd. Nadzór budowlany sprawdza kompletność wniosku i wyznacza termin skontrolowania obiektu budowlanego.
Wbrew wielu opiniom, pozwolenie na użytkowanie budynku, to nie to samo co jego odbiór. Po pierwsze, uzyskanie pozwolenie na użytkowanie budynku jest konieczne, aby móc swobodnie z niego korzystać. Jest ono przeprowadzane przez właściwy terytorialnie inspektorat budowlany. Pozwolenie to jest niezbędne w przypadku, gdy do wybudowania budynku jest konieczne uzyskanie pozwolenia na budowę. W ramach niego inspektor budowlany sprawdza następujące kwestie:
Co do zasady inspektor nie sprawdza instalacji wodno-kanalizacyjnych oraz tego, czy budynek spełnia odpowiednie normy przeciwpożarowe. W tym wypadku, aby uzyskać pozwolenie na użytkowanie, inwestor musi zwrócić się o sprawdzenie zgodności budynku z projektem budowlanym do Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej. Jeśli nie ustosunkują się one w ciągu 14 dni od otrzymania zgłoszenia, to uznaje się, że instytucje te nie mają zastrzeżeń. Pamiętajmy, że uzyskanie pozwolenia jest niezbędne między innymi do wykonania odbioru technicznego budynku.
Podstawowe parametry odbioru technicznego określa art. 54 ustawy Prawo budowlane.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Jeżeli zaś chodzi o odbiór techniczny, to ma on na celu wykrycie wszystkich potencjalnych usterek oraz niedociągnięć powstałych w czasie budowy. Dzięki niemu można wyegzekwować od dewelopera ich usunięcie w ramach naprawy gwarancyjnej. Warto jednak pamiętać, że w przeciwieństwie do pozwolenia na użytkowanie budynku, jego odbiór techniczny nie jest obowiązkowy. Dobrym pomysłem jest jednak jego wykonanie, gdyż sprawdzenie budynku przez inspektora w ramach uzyskania pozwolenia na użytkowanie ogranicza się jedynie do jego podstawowych parametrów określonych w artykule 54 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Tymczasem nowo wybudowany budynek może mieć dużo więcej różnego rodzaju usterek technicznych oraz niezgodności ze standardami zawartymi w umowie deweloperskiej, co można wychwycić właśnie podczas odbioru przed finalnym zakupem nieruchomości.
Co do zasady, zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami, jest możliwość przystąpienia do prac wykończeniowych jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Jest to możliwe dzięki uchyleniu przepisów nakładających kary za czasowe przebywanie na terenie budynku w związku z realizacją inwestycji, a więc również wykonywaniem prac wykończeniowych. Rozwiązanie to jest korzystne zarówno dla kupującego, jak i dewelopera. Dzięki niemu kupujący może bowiem dużo szybciej zamieszkać w swoim mieszkaniu. Zwłaszcza że w przeciwnym wypadku cała procedura może potrwać nawet kilkanaście miesięcy. Jeżeli zaś chodzi o dewelopera, w ten sposób może on znacznie szybciej zakończyć inwestycję, a co za tym idzie, przystąpić do kolejnej.
W ten sposób deweloper może więc znacznie zwiększyć swoje zyski. Nie oznacza to jednak, że w trakcie wykonywania prac wykończeniowych oraz po ich wykonaniu, możemy od razu zamieszkać w danym budynku. Może to bowiem oznaczać dla nas bardzo dotkliwe kary finansowe.
W tym momencie zapewne zastanawiacie się Państwo, dlaczego, skoro wasz budynek jest już wykończony?
Odpowiedzią na to pytanie są kwestie formalne. W świetle obowiązujących przepisów wciąż jest to bowiem teren budowy i dopóki nie uzyskamy pozwolenia na użytkowanie lub też nie dostarczymy zawiadomienia o zakończeniu budowy, nie wolno nam zamieszkać w budynku, nawet jeżeli jest on już wykończony. Ma to na celu między innymi potwierdzenie, że budynek nie stwarza zagrożenia dla osób przebywających w nim. Jeżeli zaś chodzi o kary, to zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami prawa, organem upoważnionym do nakładania tego typu kar jest właściwy inspektorat budowlany. W przypadku domów jednorodzinnych pierwsza kara wynosi 10 tysięcy złotych. Każda kolejna kara to 5 tysięcy złotych. Ponadto wspomniana przez nas ustawa prawo budowlane, w artykule 91a przewiduje również odpowiedzialność karną za zamieszkiwanie w budynku bez pozwolenia. Maksymalny wymiar kary wynosi do roku pozbawienia wolności.
Może on wówczas wystąpić do dewelopera z roszczeniem kar umownych lub, jeżeli wysokość strat je przekracza, o odszkodowanie za poniesione straty. Stanowi to również podstawę do zerwania umowy deweloperskiej przez kupującego z winy dewelopera. Warto przy tym pamiętać, że opóźnienie w uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie wcale nie musi być z jego winy. W tym momencie zapewne zastanawiają się Państwo — dlaczego? W tej kwestii wiele zależy od danego inspektoratu budowlanego. Ma on bowiem 21 dni na dokonanie inspekcji oraz kolejne 30 na wydanie decyzji.
W uzasadnionych przypadkach okres ten może jednak zostać wydłużony do 2 miesięcy. Niektórzy nieuczciwi deweloperzy próbują w umowach deweloperskich zawrzeć zapisy o braku kar w przypadku nieuzyskania pozwolenia na użytkowanie. Zerwanie takiej umowy jest trudne, ponieważ jest ona sporządzana w formie aktu notarialnego.
Ma to na celu zabezpieczenie kupującego oraz dewelopera. Najczęściej wiąże się to z długotrwałym i kosztownym procesem. Ponadto werdykt sądu może nie być korzystny dla Państwa. Dzieje się tak, gdyż sąd, dokonując analizy prawnej umowy, oprócz przepisów prawa bierze pod uwagę również to, że podpisaliśmy ją z własnej, nieprzymuszonej woli. Warto więc przed podpisaniem umowy deweloperskiej, zlecić naszym prawnikom z firmy Pewny Lokal jej analizę prawną między innymi pod kątem kar dla dewelopera za nieuzyskanie pozwolenia na użytkowanie.
Zgodnie z ustawą deweloperską właściwy odbiór mieszkania może odbyć się dopiero po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie. Jak mówi sama ustawa, "przeniesienie na nabywcę [mieszkania] prawa [własności mieszkania lub domu] poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego, lub domu jednorodzinnego [...], który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie". Kolejność kupna nowego mieszkania, określona przez ustawę, jest więc następująca: uzyskanie przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie — odbiór — podpisanie umowy przenoszącej własność.
Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie formalnie potwierdza zakończenie budowy oraz fakt przeprowadzenia wszystkich niezbędnych kontroli, dzięki czemu deweloper ma już możliwość rozpoczęcia procedury związanej z prowadzeniem odbiorów technicznych.
W trybie zgodnym z ustawą deweloperską po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (do uzyskania której w konkretnym terminie deweloper zobowiązuje się już na etapie podpisywania umowy deweloperskiej), deweloper informuje o tym fakcie nabywców, zapraszając ich we wskazanym terminie, w sposób określony w umowie deweloperskiej, na odbiór techniczny zakupionego lokalu. Jeżeli zaproponowana data koliduje z naszymi planami, powinniśmy pamiętać o tym, że mamy możliwość zwrócenia się do inwestora o wyznaczenie nowego terminu lub ewentualnie możemy wyznaczyć pełnomocnika, który w naszym imieniu stawi się na odbiorze. Niezależnie od tego, na które rozwiązanie się zdecydujemy, pamiętajmy o tym, aby poinformować o zmianie (terminu lub uczestnika odbioru) dewelopera. Jeżeli w naszym imieniu mieszkanie będzie odbierał pełnomocnik, musi on pamiętać o zabraniu ze sobą pisemnego upoważnienia oraz dokumentu tożsamości.
W odbiorze bierze udział kupujący (ewentualnie razem z osobą będącą jego pomocnikiem) oraz reprezentant dewelopera, a czasem także przedstawiciel generalnego wykonawcy. Mieszkanie powinniśmy sprawdzić szczegółowo, zarówno pod względem zgodności realizacji z dokumentacją umowną, jak i z prawem budowlanym, normami i sztuką budowlaną. Wymaga to posiadania ogromnej wiedzy technicznej i doświadczenia, stąd wartym rozważenia rozwiązaniem jest skorzystanie w tym zakresie z pomocy inżyniera bądź inspektora. Taką usługę z powodzeniem i ku zadowoleniu klientów oferuje Pewny Lokal. Podczas odbioru lokal jest szczegółowo sprawdzany — weryfikowane są wszystkie instalacje, piony, płaszczyzny, kąty proste, stolarka okienna i drzwiowa oraz przynależności. Warto jest też zweryfikować metraż mieszkania pod kątem zgodności jego pomiaru z normą, wskazaną w umowie deweloperskiej. W przypadku inwestycji, dla których wniosek o pozwolenie na budowę złożono po 29 kwietnia 2012 r., obowiązującą normą jest norma PN-ISO 9836:1997, zgodnie z którą pomiar powierzchni powinien być prowadzony po wyprawieniu ścian (w świetle wykończonych ścian), na poziomie podłogi, a powierzchnia pod ściankami działowymi nie powinna być wliczana do metrażu mieszkania (chociaż w tym przypadku zdarzają się też odmienne interpretacje wspomnianej normy).
Dodatkowo zastosowanie podczas odbioru kamery termowizyjnej umożliwia wykrycie usterek, które w innym przypadku mogłyby pozostać niezauważone. Badanie termowizyjne jest nieinwazyjne — polega na pomiarze temperatury na powierzchni badanego obiektu. Jego wyniki mogą być na bieżąco analizowane i na ich podstawie stwierdzić można między innymi obecność nieszczelności, zawilgoceń i mostków termicznych.
Jeżeli wady nabytego lokalu ujawnią się już po przeprowadzeniu odbioru, uprawnieniem, z którego może w takiej sytuacji skorzystać nabywca, jest rękojmia, obowiązująca w przypadku nieruchomości przez pięć lat od momentu wydania kupującemu przedmiotu umowy. Obowiązuje ona niezależnie od postanowień umownych (wyjątkiem jest sytuacja, gdy umowa zawierana jest między przedsiębiorcami, co oznacza, że kupujący nie jest konsumentem) oraz od winy sprzedającego i jego wiedzy na temat istnienia wady. Rękojmią objęte są zarówno wady fizyczne, jak i prawne przedmiotu umowy. O tych pierwszych mówimy w sytuacji, gdy nabyta rzecz:
Z jej tytułu kupującemu przysługuje prawo do żądania:
Sprzedający będzie zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi jedynie w sytuacji, gdy kupujący wiedział o istnieniu wady w chwili zawarcia umowy.
Dokonanie odbioru mieszkania przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie może grozić na przykład tym, że później, w razie ewentualnego sporu sądowego z deweloperem, może być nam ciężko wesprzeć naszą argumentację protokołem odbioru. W praktyce jednak nasi klienci często informują nas, że deweloperzy proponują im możliwość przeprowadzenia odbioru mieszkania jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia użytkowania od organów nadzoru budowlanego. Ich argumentacja jest następująca: skoro mieszkanie jest już "w środku" gotowe, to po co zwlekać ze sprawdzeniem jego stanu technicznego? Czy warto w tym przypadku słuchać deweloperów?
Przede wszystkim, gdy deweloper stara się nas umówić na odbiór przed pozwoleniem na użytkowanie (tzw. przedodbiór), powinniśmy przypomnieć mu o tym, że taki odbiór nie będzie miał wagi odbioru technicznego w rozumieniu ustawy deweloperskiej. Czy oznacza to jednak, że powinniśmy odmówić stawienia się na takim odbiorze? Niekoniecznie. Jeżeli mieszkanie jest już wykończone, nic nie stoi na przeszkodzie, żeby sprawdzić jego zgodność z załączonym do umowy deweloperskiej Standardem wykończenia oraz z normami budowlanymi (a także "Polskimi Normami"). Będzie to właśnie przedodbiór, a jego dokonanie nie grozi nam żadnymi negatywnymi konsekwencjami. W praktyce takie rozwiązanie może oznaczać dla obydwu stron sporą oszczędność czasu, ponieważ dzięki usunięciu wad przez dewelopera jeszcze przed właściwym odbiorem, może okazać się, że lokal odbierany już po uzyskaniu przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie będzie bezusterkowy lub że ilość wad będzie znacznie mniejsza.
Należy jednak pamiętać, żeby w takiej sytuacji również spisać protokół i zadbać o to, żeby został on podpisany przez dewelopera. Następnie, gdy deweloper otrzyma już pozwolenie na użytkowanie, należy przepisać wady i usterki do właściwego protokołu odbioru i również na takim protokole powinien znaleźć się podpis dewelopera oraz kupującego. Protokół zwyczajowo przygotowywany jest na formularzu sporządzonym przez inwestora, ale dobrze jest sprawdzić na wszelki wypadek jego kompletność. Powinny znaleźć się w nim takie informacje jak dokładny adres nieruchomości wraz z numerem lokalu, numer umowy deweloperskiej, lista usterek, a jeżeli w dniu odbioru przekazywane są nabywcy klucze do mieszkania — także wskazanie ilości przekazanych przez dewelopera kompletów kluczy, pilotów do garażu etc. Warto pamiętać o tym, że nie zawsze moment odbioru technicznego jest tożsamy z otrzymaniem kluczy do lokalu. Tę kwestię reguluje stosowny zapis w umowie deweloperskiej, więc jeżeli zależy nam na takim rozwiązaniu, warto zadbać o umieszczenie takiego postanowienia w umowie.
Oczywiście, jeżeli w okresie pomiędzy wcześniejszym odbiorem a uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie minie spora ilość czasu, nie zaszkodzi udać się do mieszkania raz jeszcze, żeby sprawdzić, czy nie pojawiły się tam przypadkiem nowe wady i usterki. Wtedy takie dodatkowe wady i usterki należy dopisać do ostatecznego protokołu odbioru.
A zatem odbiór mieszkania przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie jest możliwy, ale należy uważać przy podpisywaniu protokołu. Ważne, aby wpisane zostały do niego wszystkie, nawet najdrobniejsze usterki, ponieważ będzie on stanowił podstawę dochodzenia ich naprawy. Dlatego też bezzasadne są obawy części nabywców odnośnie do zasadności podpisywania protokołu w przypadku dużej ilości usterek w lokalu.
Według zapisów ustawy deweloperskiej deweloper ma 14 dni od dnia odbioru na odniesienie się do wad, wskazanych w protokole, oraz 30 dni od tej daty na naprawienie uznanych usterek. Zgodnie ze zmianami w ustawie, wprowadzonymi w maju bieżącego roku, które wejść w życie mają w lipcu 2022 roku, nabywca będzie miał prawo odmowy odbioru lokalu w przypadku stwierdzenia jego wady istotnej, której uznania w protokole odmówi deweloper. Z kolei w przypadku jej uznania przez dewelopera i braku jej usunięcia, nabywca zyska prawo do odstąpienia od umowy. Dodatkowo w sytuacji, gdy deweloper nie naprawi wady uznanej w ciągu 30 dni od daty sporządzenia protokołu odbioru bądź nie wskaże nowego termin jej usunięcia, wówczas nabywca wyznaczy nowy termin, po bezskutecznym upływie którego będzie uprawniony do naprawienia wad we własnym zakresie na koszt dewelopera.
Jeśli ktoś decyduje się na kupno mieszkania, to powinien podczas odbioru sprawdzić między innymi wszystkie instalacje, czyli gazową, elektryczną i wodno-kanalizacyjną. Jeżeli w lokalu nie ma podłączonych instalacji, budynek nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie, to nabywca nie musi odbierać mieszkania.
Należy wpisać do protokołu wszystkie usterki, wady i niezgodności z umową, dzięki czemu deweloper zostanie zobowiązany do ich wyeliminowania we własnym zakresie. Jeśli jednak lokal mieszkalny uzyskał pozwolenie na użytkowanie, to kupujący może liczyć na to, że została ułożona instalacja gazowa i wykonano próby szczelności. Brak gazu świadczy zwykle o braku licznika lub przyłącza w drodze. Należy tę kwestię sprawdzić, bo być może w umowie widnieją zapisy, wedle których to nabywca będzie musiał podpisać umowy z operatorami i zająć się montażem liczników. Oczywiście brak podłączonej instalacji elektrycznej należy traktować jako usterkę i wpisać ją do protokołu zdawczo-odbiorczego. Jeśli ktoś decyduje się na podpisanie dokumentu i odebranie kluczy, to należy zawrzeć umowę użyczenia prądu budowlanego w celu możliwości dokonania prac wykończeniowych w zakupionym obiekcie mieszkalnym.
Jeśli podczas odbioru technicznego mieszkania zostaną wykryte rozmaite usterki, to należy wpisać je do protokołu zdawczo-odbiorczego, a sam protokół podpisać. Nabywca jest chroniony ustawą deweloperską, więc jeśli deweloper nie wyeliminuje zgłoszonych wad w ustalonym terminie, stanie się to podstawą do odstąpienia od umowy. Oczywiście usterki w postaci zarysowań lub braku płaszczyzny ściany nie są podstawą do tego, aby odmówić odbioru kluczy do mieszkania. Istnieją jednak konkretne przypadki, gdy może nastąpić odmowa ze strony kupującego.
Jeśli zostaną stwierdzone podczas odbioru technicznego mieszkania rażące odstępstwa od umowy, takie jak zbyt duże odchyłki od normy dotyczące metrażu lub układ pomieszczeń niezgodny z planem, to nabywca może odmówić odbioru kluczy. Rażące odstępstwa mogą dotyczyć także standardu wykończenia – przykładem jest zamontowanie innych okien czy użycie odmiennych materiałów do budowy. Brak pozwolenia na użytkowanie budynku po zakończeniu jego budowy również stanowi podstawę do odmowy odbioru lokalu – dotyczy to także dużych zawilgoceń na ścianach i posadzkach i szkód przyczyniających się do pogorszenia stanu nieruchomości (takich jak nieszczelny dach).
Na odbiór mieszkania od dewelopera należy poświęcić parę godzin, aby móc dokładnie wszystko obejrzeć i wykryć ewentualne usterki oraz niezgodności z umową. Im większy metraż obiektu i więcej elementów do sprawdzenia, tym dłużej będzie trwał odbiór nieruchomości. Najczęściej nie zajmuje to więcej niż 3 godziny, ale w przypadku wielu usterek może wydłużyć się do nawet 5 godzin. To samo dotyczy dużej powierzchni do sprawdzenia. Deweloper nie może narzucić kupującemu ograniczenia czasowego. Najlepszym rozwiązaniem będzie dokonanie odbioru mieszkania z fachowcem, który wszystko sprawnie i dokładnie zweryfikuje. Audyt mieszkania skończy się dopiero w momencie sprawdzeniu wszystkiego, czyli nawet najdrobniejszych detali. Odbiór nieruchomości trwa zwykle dłużej, jeśli wykonywane są dodatkowe usługi, typu badanie termowizyjne. Spisanie protokołu odbioru i wpisanie do niego wszystkich znalezionych usterek także pochłania dodatkowy czas.
Budowa powinna być nadzorowana, wszystko musi zostać udokumentowane. Przy odbiorze budowy inspektor sprawdza całą dokumentację. Trzeba mieć ją już przygotowaną po zakończeniu robót. Konieczne jest dołączenie dokumentów do wniosku składanego w celu uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu. Do inspektora nadzoru budowlanego zgłasza się zarówno termin rozpoczęcia prac budowlanych, jak i datę zakończenia budowy. Nadzór budowlany wymaga przy odbiorze oryginalnego dziennika budowy, protokołu odbioru wykonanych przyłączy oraz inwentaryzacji powykonawczej sporządzonej przez geodetę. Nie może zabraknąć również oświadczenia kierownika budowy, które potwierdzi wykonanie budynku zgodnie z projektem, warunkami budowy i przepisami prawa. Do dokumentacji należy dołączyć także kopie rysunków.
Inspektor nadzoru budowlanego ma 3 tygodnie na przeanalizowanie przedłożonych dokumentów. Podczas nadzoru budowlanego przy odbiorze budynku sprawdzane jest zagospodarowanie działki zgodnie z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Istotne jest także, czy zostały spełnione wymogi dotyczące ochrony środowiska. Podczas kontroli weryfikuje się, czy budowę przeprowadzono zgodnie z uzyskaną zgodą i wzniesiono budynek na podstawie projektu architektoniczno-budowlanego. Znaczenie ma również przestrzeganie zasad bezpieczeństwa, zastosowanie właściwych materiałów budowlanych, zgodnie z przyjętymi normami.
Kupujący powinien dopilnować tego, aby odbierane mieszkanie miało pozwolenie na użytkowanie. Oczywiście istnieje możliwość odbioru nieruchomości przed pozwoleniem na użytkowanie, ale trzeba liczyć się z konsekwencjami. Zgodnie z przepisami prawa konieczne jest zawiadomienie o zakończeniu prac budowlanych lub uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, aby można było użytkować obiekt lub jego część. Jeśli jednak nie zostanie spełniony ten obowiązek, to trzeba liczyć się z nałożeniem kary finansowej.
Dla własnego bezpieczeństwa lepiej poczekać na uzyskanie pozwolenia przez dewelopera. Umożliwi to uchronienie się przed wieloma problemami w niedalekiej przyszłości. Deweloper nie będzie zobligowany do usunięcia wad i usterek wykrytych podczas odbioru mieszkania, jeśli protokół zdawczo-odbiorczy zostanie podpisany przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Karę za rozpoczęcie użytkowania obiektu bez uzyskania pozwolenia ponosi niestety kupujący. Wysokość kary finansowej oblicza się na podstawie iloczynu stawki współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika wielkości obiektu budowlanego. Trzeba również wiedzieć, że kara za użytkowanie nieruchomości bez odbioru może być wielorazowa, nakładana aż do skutku.
Tak, istnieje możliwość sprzedaży domu bez odbioru technicznego. W takiej sytuacji przedmiotem transakcji staje się działka z rozpoczętą budową, a nie sam budynek, który nie jest jeszcze odrębnym przedmiotem własności. Należy jednak wziąć pod uwagę kilka istotnych kwestii.
Kupujący musi być świadomy, że nabywa nieruchomość w stanie nieukończonym i ponosi odpowiedzialność za doprowadzenie jej do stanu używalności. Sprzedający lub deweloper zobowiązany jest do przekazania wszelkich niezbędnych dokumentów, takich jak pozwolenie na budowę, dziennik budowy i projekt budowlany, aby kupujący mógł dokonać rzetelnej oceny stanu nieruchomości.
Cena domu bez odbioru będzie zazwyczaj niższa niż cena nieruchomości gotowej do zamieszkania. Różnica ta może stanowić rekompensatę dla kupującego za konieczność dokończenia budowy i wzięcie na siebie ryzyka związanego z nieprzewidzianymi wydatkami. Sprzedaż domu bez odbioru może być korzystnym rozwiązaniem dla osób, które chcą szybko pozbyć się nieruchomości, nie mają środków na dokończenie budowy lub napotkały problemy z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.
Nabywca domu bez odbioru technicznego musi być świadomy potencjalnych zagrożeń. Brak formalnej kontroli stanu technicznego nieruchomości niesie ryzyko ujawnienia się ukrytych wad i usterek, co może generować znaczne wydatki na naprawy. Co więcej, zamieszkanie w domu bez odbioru może skutkować karą ze strony organu nadzoru budowlanego za nielegalne użytkowanie obiektu. Dlatego zaleca się dokładne sprawdzenie stanu nieruchomości przed zakupem oraz konsultację z prawnikiem lub doradcą ds. nieruchomości.
Pamiętaj o tym! Bez pozwolenia na użytkowanie nie da się podpisać umowy przenoszącej własność. Co za tym idzie? Nie będziesz mógł legalnie mieszkać w swoim mieszkaniu!Na koniec warto oczywiście pamiętać, że tak długo, jak deweloper nie uzyska pozwolenia na użytkowanie, nie jest możliwe podpisanie umowy przenoszącej własność mieszkania. Jeżeli deweloper chce taką umowę podpisać, należy mu z całą stanowczością odmówić.
Umowa przenosząca własność, podobnie jak umowa deweloperska, zawierana być musi w formie aktu notarialnego. W przypadku przekroczenia terminu przeniesienia własności przez dewelopera nabywca powinien wyznaczyć dodatkowy 120-dniowy termin na zawarcie umowy przyrzeczonej. Po jego upływie kupujący ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej. W rezultacie zawarcia umowy przyrzeczonej dochodzi do przeniesienia własności nabywanego lokalu na kupującego. Ustanowiona zostaje odrębna własność lokalu, dla którego założona zostaje księga wieczysta. Nabywca staje się też współwłaścicielem części wspólnych przez przypisanie do lokalu udziału w gruncie, na którym został wzniesiony budynek oraz w jego częściach wspólnych.
Zapisy umowy przenoszącej własność, podobnie jak umowy deweloperskiej, warto sprawdzić przed przystąpieniem do niej z pomocą prawnika, najlepiej posiadającego doświadczenie w tym zakresie. Należy zwrócić szczególną uwagę na zgodność zapisów umowy przyrzeczonej z postanowieniami umowy deweloperskiej, a także na ewentualne ograniczenia uprawnień nabywcy z tytułu rękojmi lub gwarancji oraz na zasady korzystania z nieruchomości wspólnej i postanowienia dotyczące odpowiedzialności dewelopera za wady techniczne lokalu. Koszt zawarcia umowy przyrzeczonej ponoszony jest zazwyczaj w całości przez kupującego, przy czym strony mogą postanowić inaczej. Warto też pamiętać o możliwości negocjacji wysokości taksy notarialnej, która obliczana jest na podstawie wartości nieruchomości, będącej przedmiotem umowy. Jej maksymalna wysokość wynosi:
Dodatkowo w budżecie trzeba uwzględnić koszty wypisów aktu (6 zł + 23% VAT za każdą rozpoczętą stronę wypisu) oraz stałe opłaty sądowe (na przykład za założenie księgi wieczystej i wpis własności, za wpis sposobu korzystania z nieruchomości, za wpis ograniczonego prawa rzeczowego, w tym hipoteki).
Przypominamy też, że Pewny Lokal oferuje usługę odbiorów mieszkań i domów, zarówno przed, jak i po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie, a także nieruchomości pochodzących z rynku wtórnego.
Niestety, w tej kwestii nie mamy dla was dobrych wieści. Bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie, nie można przystąpić do wykonania odbioru technicznego, a następnie dokonać przeniesienia praw własności na kupującego. Niestety, niektórzy nieuczciwi deweloperzy próbują nakłonić kupującego do podpisania umowy przeniesienia praw własności właśnie w tym momencie. Często pojawiającą się wówczas argumentacją jest, że skoro budynek jest gotowy oraz wykończony, to nie ma sensu dłużej z tym zwlekać. Działanie to jednak jest niezgodne z tak zwaną nową ustawą deweloperską. Dlaczego jest to tak ważne?
Pozwolenie na użytkowanie jest potwierdzeniem, że budowa została ukończona. Jak już wcześniej wspomnieliśmy, ma ono na celu potwierdzenie, że dany budynek jest bezpieczny. Dokument ten jest także niezbędny do sporządzenia stosownego aktu notarialnego. Co za tym idzie, bez pozwolenia na użytkowanie nie tylko nie można sporządzić aktu notarialnego, ale również dokonać stosownego wpisu w księdze wieczystej. Warto przy tym pamiętać, że nie ma znaczenia, czy mówimy o pełnoprawnym pozwoleniu na użytkowanie budynku, czy też tak zwany warunkowym zezwoleniu. Niezależnie bowiem od swojej formy prawnej, jest ono niezbędne do przeniesienia praw własności na kupującego.
Co więcej, kupujący do momentu uzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku nie ma żadnego obowiązku ponoszenia kosztów eksploatacyjnych, czy też podłączenia liczników. Stanowi to jego obowiązek dopiero po podpisaniu przeniesienia praw własności. Jest jednak pewien wyjątek od tej reguły, a mianowicie zapisy znajdujące się w podpisanej przez kupującego umowie deweloperskiej. To z kolei oznacza dla kupującego dodatkowe koszty, mimo że wciąż z powodu braku pozwolenia na użytkowanie, nie może on zamieszkać w danym budynku. To kolejny argument za tym, by wszelkie umowy analizować w obecności prawnika.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
