W poniższym artykule znajdziesz informacje o różnicy między umową deweloperską i umową przenosząca własność. Dowiedz się, kiedy i dlaczego podpisujemy ww. umowy, czy można od nich odstąpić, jakie są koszty zawarcia umowy przeniesienia własności, a także kiedy następuje odbiór mieszkania od dewelopera.
W artykule wyjaśniamy, czym umowa deweloperska różni się od umowy przenoszącej własność. Kupując mieszkanie od dewelopera na rynku pierwotnym (czyli zanim deweloper uzyska pozwolenie na użytkowanie budynku) pierwszą „poważną” umową podpisywaną przez nas z deweloperem jest umowa deweloperska. W umowie znajdują się m.in. informacje o tym, jakie konkretnie mieszkanie lub dom deweloper zobowiązuje się wybudować i „oddać” na naszą rzecz. W umowie deweloperskiej znajdziemy też prawa i obowiązki nabywcy oraz dewelopera dotyczące m.in. terminów płatności rat (po stronie nabywcy) oraz terminu oddania mieszkania (po stronie dewelopera).
Umowa deweloperska zawsze jest umową notarialną.
Po podpisaniu umowy deweloperskiej nie zostajemy jeszcze wpisani do księgi wieczystej mieszkania lub domu. Nic dziwnego: budynek nie jest jeszcze wtedy wybudowany, więc księga wieczysta jeszcze nie istnieje (warunkiem założenia księgi wieczystej dla mieszkania jest np. znajomość jego ostatecznego metrażu, a ten jest przecież niewiadomą do momentu geodezyjnej inwentaryzacji wybudowanej nieruchomości). Dlatego w umowie deweloperskiej zawsze znajduje się termin zawarcia z deweloperem tzw. umowy przenoszącej własność mieszkania.
W 2022 roku wprowadzono dosyć istotne zmiany, które mają na celu przyspieszenie wprowadzania wpisów do ksiąg wieczystych, a co za tym idzie przeniesienia praw własności. W jaki sposób? 4 października 2022 roku Rada Ministrów przyjęła projekt zmian w prawie o notariacie. Zgodnie z nim, notariusz będzie mógł na Państwa prośbę dokonać wpisów w księdze wieczystej dotyczących hipoteki. Według obecnie obowiązujących przepisów może to zrobić jedynie:
Dokonuje się tego poprzez złożenie stosownego wniosku we właściwym sądzie rejonowym. Całość tej procedury jest dosyć skomplikowana, gdyż składa się z trzech następujących kroków:
Jak łatwo można zobaczyć, całość procedury jest dosyć skomplikowana, a co za tym idzie czasochłonna. Zazwyczaj bowiem zajmuje ona od 3 do 4 miesięcy. To z kolei może rodzić różnego rodzaju komplikacje, na przykład przy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką. Z tego powodu ustawodawca postanowił poszerzyć kompetencje notariusza w tej kwestii. Ponadto notariusze będą mogli wprowadzić do księgi wieczystej również zapisy dotyczące ustanowienia odrębności danej nieruchomości. Należy jednak liczyć się z tym, że jeżeli zechcemy, aby dokonał tej czynności za nas notariusz, z dodatkową taksą notarialną. Co do zasady może ona wynieść maksymalnie 1010 złotych, plus 0,4% obliczane z nadwyżki powyżej 60 tysięcy złotych. Do tego należy doliczyć:
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Nie oznacza to jednak, że jeżeli będziemy chcieli dokonać wpisu hipoteki do księgi wieczystej, to jesteśmy obligatoryjnie związani do zrobienia tego za pośrednictwem notariusza. Po pierwsze bowiem nowelizacja przepisów dopuszcza możliwość dokonania wpisów zarówno przez notariusza, jak i samodzielnie, na starych zasadach. Jest to niewątpliwie ukłon w stronę osób, które chcą maksymalnie ograniczyć wydatki związane z zakupem nieruchomości. Po drugie, przepisy dopuszczające możliwość wpisania hipoteki do księgi wieczystej przez notariusza wejdą w życie dopiero pod koniec 2023 roku. Do tego czasu wciąż obowiązują stare przepisy, na mocy których w praktyce wpisu hipoteki do księgi wieczystej może dokonać kredytobiorca, lub bank, w którym zaciągnięty jest kredyt. Niestety, oznacza to wciąż długi czas oczekiwania.
Umowa przeniesienia własności mieszkania od dewelopera musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. W akcie notariusz powołuje się na wcześniej podpisaną umowę deweloperską.
W przeciwieństwie do umowy deweloperskiej, gdzie koszty notariusza (zgodnie z ustawą deweloperską) powinny być podzielone równo na pół między dewelopera a nabywcę, koszt taksy notarialnej za umowę przeniesienia własności może obciążać albo w całości dewelopera albo w całości nabywcę.
To, czy będziemy musieli zapłacić taksę notarialną za podpisanie umowy przenoszącej, własność zależy od postanowień zawartej przez nas umowy deweloperskiej.
Jeśli podpisując umowę deweloperską, zgodzimy się na klauzulę, według której koszt umowy przeniesienia własności będzie obciążał w całości nabywcę mieszkania lub domu, niestety będziemy musieli zapłacić notariuszowi całość taksy notarialnej.
Podobnie jak ma to miejsce w przypadku umowy deweloperskiej, taksa notarialna za sporządzeniu umowy przenoszącej własność może wahać się od 500 zł do nawet kilku tysięcy złotych w zależności od wartości mieszkania oraz cen na rynku usług notarialnych w danym mieście.
Nabywając mieszkanie od dewelopera, poza ceną nieruchomości, należy również uwzględnić koszty związane z przeniesieniem własności. Główne składowa tej kwoty to taksa notarialna, która jest uzależniona od wartości nieruchomości i reguluje ją Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Do tego dochodzą opłaty sądowe za wpis prawa własności do księgi wieczystej oraz jej założenie (jeśli nie została założona wcześniej). Dodatkowo płatne są wypisy aktu notarialnego.
Przykładowo, jeżeli wartość mieszkania wynosi 300 tysięcy złotych, taksa notarialna za przeniesienie własności będzie obliczana według następującej stawki: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tysięcy złotych i wyniesie 1970 złotych. Pamiętaj, że jest to kwota netto, do której należy doliczyć VAT.
Koszty przeniesienia własności mieszkania od dewelopera zwykle w całości ponosi nabywca. Jednakże, w zależności od umowy, deweloper może partycypować w niektórych opłatach – wszystko zależy od indywidualnych ustaleń między deweloperem a nabywcą. Czasami deweloperzy oferują takie ulgi jako część strategii sprzedażowej. Dokładne koszty przeniesienia własności mieszkania od dewelopera można uzyskać w kancelarii notarialnej lub u samego inwestora.
W umowie przenoszącej własność mieszkania lub domu deweloper sprzedaje nam ostatecznie nieruchomość, po czym notariusz wnioskuje do sądu wieczystoksięgowego:
W umowie przenoszącej własność znajduje się też najczęściej klauzula, w której nabywca potwierdza, że odebrał już klucze do mieszkania oraz wskazana jest data odbioru tych kluczy (wraz z odbiorem kluczy od dewelopera na nabywcę przechodzi koszt użytkowania mieszkania, m.in. podatki oraz opłaty za media). Podpisując umowę przeniesienia własności, warto sprawdzić, czy w takiej umowie nie ma niebezpiecznych dla nabywcy klauzul (m.in. klauzuli zwalniającej dewelopera z odpowiedzialności z tytułu rękojmi). Prawnicy firmy Pewny Lokal pomagają nabywcom mieszkań m.in. przy analizie umowy przenoszącej własność, tak, żeby zabezpieczała ona w dostateczny sposób interesy nabywcy.
Tabela: Różnice między umową przenoszącą własność a deweloperską;
| Cecha | Umowa deweloperska | Umowa przenosząca własność |
| Wpis do księgi wieczystej | Nie | Tak |
| Umowa notarialna | Tak | Tak |
| Koszty notariusza | Płacą strony po połowie. | Płaci tylko jedna strona. |
| Otrzymanie kluczy; | Tak, jeśli jest taki zapis w umowie (nie musi być). | Obowiązkowo |
| Czas zawarcia umowy | W trakcie budowy nieruchomości | Już po oddaniu nieruchomości i odbiorze technicznym |
| Metraż mieszkania | Nie jest jeszcze dokładny. | Jest dokładnie znany, obliczany przy oddaniu nieruchomości, potwierdzony protokołem. |
1) Przynależności
Podpisując z deweloperem umowę przeniesienia własności warto upewnić się, że na nabywcę jest przenoszone prawo do wszystkich przynależności, jakie - zgodnie z umową deweloperską - zobowiązał się przenieść deweloper.
Kwestia prawnego statusu przynależności zwykle należy do jednej z najtrudniejszych przy podpisywaniu umowy przenoszącej własność. W zależności od rodzaju inwestycji deweloperskiej przynależności mogą być sprzedawane przez dewelopera jako "standardowe" przynależności wpisane do księgi wieczystej mieszkania, jako część nieruchomości wspólnej (powstaje wtedy konieczność zawarcia tzw. umowy quoad usum), czy też jako udział we współdzielonym przez mieszkańców lokalu użytkowym.
2) Hipoteka
Przy podpisywaniu umowy przenoszącej własność warto zadbać oczywiście o bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. W umowie powinny zatem znaleźć się odpowiednie klauzule/zapisy/załączniki, które powodują, że obciążająca grunt dewelopera hipoteka nie przeniesie się na wyodrębnione mieszkanie/dom.
3) Rękojmia
Dla niezbyt uczciwych deweloperów podopisywanie umowy przenoszącej własność może być dobrym momentem na wyłączenie lub ograniczenie swoich obowiązków z tytułu rękojmi (za wady prawne i techniczne lokalu).
Analizując umowę przeniesienia własności warto zatem upewnić się, że taka umowa nie ogranicza praw nabywcy z tytułu rękojmi.
4) Wady zidentyfikowane podczas odbioru technicznego
Jeśli do momentu przeniesienia własności mieszkania, deweloper nie usunął wad i usterek zidentyfikowanych przy odbiorze technicznym, istnieje ryzyko, że umowa przenosząca własność zwolni lub ograniczy dewelopera z obowiązków usunięcia niedoróbek. Jednym z możliwych rozwiązań jest "przepisanie" przez notariusza protokołu odbioru technicznego i zobowiązanie dewelopera w akcie notarialnym do naprawy wad (np. pod rygorem bezkosztowego odstąpienia przez nabywcę od umowy).
5) Przekazanie kluczy i opłaty
Umowa przenosząca własność jest też momentem na uregulowanie kwestii przejścia na nabywcę ciężarów związanych z posiadaniem nieruchomości (a więc obowiązkiem ponoszenia opłat dla dostawców mediów, opłat do wspólnoty oraz podatków i opłat publicznoprawnych). Analizując taką umowę, warto upewnić się, że "rozłożenie" na nabywcę i dewelopera opłat jest sprawiedliwe i zgodne z ustawą deweloperską.
Jeżeli umowa deweloperska milczała na ten temat, dopiero w umowie przenoszącej własność nabywca powinien otrzymać klucze do mieszkania lub domu (wtedy następuje dopiero przejście „posiadania” mieszkania). Jeżeli deweloper spóźnia się z podpisaniem umowy przenoszącej własność (taka umowa może być zawarta dopiero po odbiorze technicznym mieszkania), nabywca mieszkania może odstąpić od umowy deweloperskiej, korzystając z tzw. ustawowego prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej. W takiej sytuacji nabywca mieszkania lub domu może żądać od dewelopera zwrotu już wpłaconych rat i domagać się ewentualnego odszkodowania za poniesione straty (np. za utracony koszt kapitału, który zamiast na lokacie bankowej spoczywał na rachunku powierniczym).
Zgodnie z umową deweloperską, podpisanie między nabywcą a deweloperem aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości może nastąpić dopiero po odbiorze technicznym. Odbiór techniczny jest chwilą, kiedy nabywca mieszkania kontroluje stan techniczny mieszkania (tj. zgodność mieszkania ze standardem wykończenia z umowy deweloperskiej oraz z normami budowlanymi). Nasza firma, jako największa inżynieryjna firma w kraju, pomaga nabywcom w odbiorze technicznym nieruchomości od dewelopera.
Odbiór mieszkania niekoniecznie musi się pokrywać z odbiorem kluczy (zob. więcej w tym artykule). W praktyce między odbiorem technicznym mieszkania lub domu a przeniesieniem własności przez dewelopera mija co najmniej kilka miesięcy, a często nawet pół roku. Deweloper zwykle rozpoczyna podpisywanie umów przeniesienia własności nieruchomości z nabywcami, gdy wszyscy jego klienci dokonali już odbiorów technicznych oraz, gdy deweloper "popodpisywał" niezbędne umowy dotyczące zarządu nieruchomości wspólnej z firmą administrującą nieruchomością.
Przed oddaniem do użytkowania dom albo budynek z lokalami podlega obowiązkowej inwentaryzacji powykonawczej, którą deweloper zleca geodecie. W praktyce na odbiorach technicznych mieszkań klienci dewelopera dowiadują się, że ich nieruchomość jest albo mniejsza, albo większa niż wynika to z projektowanego metrażu w umowie deweloperskiej. W zależności od klauzuli o różnicach metrażu z umowy deweloperskiej, klientowi należy się (bądź nie należy się) dopłata, jeśli jego nieruchomość okazała się mniejsza niż projektowana. Zwykle właśnie w momencie podpisywania umowy przeniesienia własności deweloper prosi nabywcę o podanie rachunku bankowego do zwrotu ewentualnej nadpłaty za niższy metraż (jeśli takie prawo nabywcy daje podpisana przez niego umowa deweloperska).
Powyższe punkty są jedynie przykładami elementów, na które warto zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy przenoszącej własność deweloperem. Inne wrażliwe kwestie dotyczą m.in. płatności, czy kwestii zarządu wspólnotą. Przy analizie umowy przenoszącej własność warto skorzystać z pomocy doświadczonych prawników. Nasza firma oferuje usługę sprawdzenia umowy przenoszącej własność wraz z telefoniczną konsultacją za cenę 500 zł (cena uwzględnia VAT). Zachęcamy do kontaktu.
Zobacz jedną z naszych lekcji.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
