Umowa deweloperska a umowa przeniesienia własności od dewelopera

Potrzebujesz pomocy prawnika przy podpisaniu umowy z deweloperem?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Umowa deweloperska a umowa przeniesienia własności | 797 014 014

W poniższym artykule znajdziesz informacje o różnicy między umową deweloperską i umową przenosząca własność. Dowiedz się, kiedy i dlaczego podpisujemy ww. umowy, czy można od nich odstąpić, jakie są koszty zawarcia umowy przeniesienia własności, a także kiedy następuje odbiór mieszkania od dewelopera.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy przenoszącej własność?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

  • W umowie przenoszącej własność średnio znajdujemy od trzech do czterech bardzo niebezpiecznych klauzul.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów przeniesienia własności.
  • Deweloperzy i sprzedawcy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Czym różni się umowa deweloperska od umowy przenoszącej własność?

W artykule wyjaśniamy, czym umowa deweloperska różni się od umowy przenoszącej własność. Kupując mieszkanie od dewelopera na rynku pierwotnym (czyli zanim deweloper uzyska pozwolenie na użytkowanie budynku) pierwszą „poważną” umową podpisywaną przez nas z deweloperem jest umowa deweloperska. W umowie znajdują się m.in. informacje o tym, jakie konkretnie mieszkanie lub dom deweloper zobowiązuje się wybudować i „oddać” na naszą rzecz. W umowie deweloperskiej znajdziemy też prawa i obowiązki nabywcy oraz dewelopera dotyczące m.in. terminów płatności rat (po stronie nabywcy) oraz terminu oddania mieszkania (po stronie dewelopera).

Umowa deweloperska zawsze jest umową notarialną.

Po podpisaniu umowy deweloperskiej nie zostajemy jeszcze wpisani do księgi wieczystej mieszkania lub domu. Nic dziwnego: budynek nie jest jeszcze wtedy wybudowany, więc księga wieczysta jeszcze nie istnieje (warunkiem założenia księgi wieczystej dla mieszkania jest np. znajomość jego ostatecznego metrażu, a ten jest przecież niewiadomą do momentu geodezyjnej inwentaryzacji wybudowanej nieruchomości). Dlatego w umowie deweloperskiej zawsze znajduje się termin zawarcia z deweloperem tzw. umowy przenoszącej własność mieszkania.

Formy i koszty umowy przeniesienia własności mieszkania od dewelopera

Umowa przeniesienia własności mieszkania od dewelopera musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. W akcie notariusz powołuje się na wcześniej podpisaną umowę deweloperską. W przeciwieństwie do umowy deweloperskiej, gdzie koszty notariusza (zgodnie z ustawą deweloperską) powinny być podzielone równo na pół między dewelopera a nabywcę, koszt taksy notarialnej za umowę przeniesienia własności może obciążać albo w całości dewelopera albo w całości nabywcę.

To, czy będziemy musieli zapłacić taksę notarialną za podpisanie umowy przenoszącej, własność zależy od postanowień zawartej przez nas umowy deweloperskiej. Jeśli podpisując umowę deweloperską, zgodzimy się na klauzulę, według której koszt umowy przeniesienia własności będzie obciążał w całości nabywcę mieszkania lub domu, niestety będziemy musieli zapłacić notariuszowi całość taksy notarialnej. Podobnie jak ma to miejsce w przypadku umowy deweloperskiej, taksa notarialna za sporządzeniu umowy przenoszącej własność może wahać się od 500 zł do nawet kilku tysięcy złotych w zależności od wartości mieszkania oraz cen na rynku usług notarialnych w danym mieście. 

Czym jest umowa przenosząca własność mieszkania od dewelopera?

W umowie przenoszącej własność mieszkania lub domu deweloper sprzedaje nam ostatecznie nieruchomość, po czym notariusz wnioskuje do sądu wieczystoksięgowego:

  1. po pierwsze - o założenie księgi wieczystej mieszkania,
  2. po drugie - o wpisanie do tej księgi nabywcy jako właściciela.

W umowie przenoszącej własność znajduje się też najczęściej klauzula, w której nabywca potwierdza, że odebrał już klucze do mieszkania oraz wskazana jest data odbioru tych kluczy (wraz z odbiorem kluczy od dewelopera na nabywcę przechodzi koszt użytkowania mieszkania, m.in. podatki oraz opłaty za media). Podpisując umowę przeniesienia własności, warto sprawdzić, czy w takiej umowie nie ma niebezpiecznych dla nabywcy klauzul (m.in. klauzuli zwalniającej dewelopera z odpowiedzialności z tytułu rękojmi). Prawnicy firmy Pewny Lokal pomagają nabywcom mieszkań m.in. przy analizie umowy przenoszącej własność, tak, żeby zabezpieczała ona w dostateczny sposób interesy nabywcy.

Odstąpienie od umowy przenoszącej własność

Jeżeli umowa deweloperska milczała na ten temat, dopiero w umowie przenoszącej własność nabywca powinien otrzymać klucze do mieszkania lub domu (wtedy następuje dopiero przejście „posiadania” mieszkania). Jeżeli deweloper spóźnia się z podpisaniem umowy przenoszącej własność (taka umowa może być zawarta dopiero po odbiorze technicznym mieszkania), nabywca mieszkania może odstąpić od umowy deweloperskiej, korzystając z tzw. ustawowego prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej. W takiej sytuacji nabywca mieszkania lub domu może żądać od dewelopera zwrotu już wpłaconych rat i domagać się ewentualnego odszkodowania za poniesione straty (np. za utracony koszt kapitału, który zamiast na lokacie bankowej spoczywał na rachunku powierniczym). 

Możliwości odstąpienia od umów zawieranych z deweloperem są ograniczone.

Podpisanie umowy przenoszącej własność i odbiór mieszkania

Zgodnie z umową deweloperską, podpisanie między nabywcą a deweloperem aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości może nastąpić dopiero po odbiorze technicznym. Odbiór techniczny jest chwilą, kiedy nabywca mieszkania kontroluje stan techniczny mieszkania (tj. zgodność mieszkania ze standardem wykończenia z umowy deweloperskiej oraz z normami budowlanymi). Nasza firma, jako największa inżynieryjna firma w kraju, pomaga nabywcom w odbiorze technicznym nieruchomości od dewelopera.

Odbiór mieszkania niekoniecznie musi się pokrywać z odbiorem kluczy (zob. więcej w tym artykule). W praktyce między odbiorem technicznym mieszkania lub domu a przeniesieniem własności przez dewelopera mija co najmniej kilka miesięcy, a często nawet pół roku. Deweloper zwykle rozpoczyna podpisywanie umów przeniesienia własności nieruchomości z nabywcami, gdy wszyscy jego klienci dokonali już odbiorów technicznych oraz, gdy deweloper "popodpisywał" niezbędne umowy dotyczące zarządu nieruchomości wspólnej z firmą administrującą nieruchomością.

Przeniesienie własności nieruchomości od dewelopera oraz metraż

Przed oddaniem do użytkowania dom albo budynek z lokalami podlega obowiązkowej inwentaryzacji powykonawczej, którą deweloper zleca geodecie. W praktyce na odbiorach technicznych mieszkań klienci dewelopera dowiadują się, że ich nieruchomość jest albo mniejsza, albo większa niż wynika to z projektowanego metrażu w umowie deweloperskiej. W zależności od klauzuli o różnicach metrażu z umowy deweloperskiej, klientowi należy się (bądź nie należy się) dopłata, jeśli jego nieruchomość okazała się mniejsza niż projektowana. Zwykle właśnie w momencie podpisywania umowy przeniesienia własności deweloper prosi nabywcę o podanie rachunku bankowego do zwrotu ewentualnej nadpłaty za niższy metraż (jeśli takie prawo nabywcy daje podpisana przez niego umowa deweloperska).


Dowiedz się, jak ustawa deweloperska zabezpiecza nabywcę
dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy prawnika przy podpisaniu umowy z deweloperem?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, dlaczego warto zlecić nam pomoc w odbiorze technicznym mieszkania.

Obejrzyj film pokazujący, dlaczego jesteśmy najlepszą firmą od odbiorów w Polsce!

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Czym jest prospekt informacyjny dewelopera?

Zachęcamy do obejrzenia filmy na temat prospektu informacyjnego.

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

pobierz poradnik pewny lokal

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Kary umowne w umowach nieruchomościowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Rękojmia
nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Badanie
termowizyjne info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Sprawdzenie
prac wykończeniowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Audyt działki info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik poodbiorowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Operat szacunkowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 521 opinii.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy podpisaniu umowy z deweloperem?

Analiza prawna z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Dyspozycyjność

Dyspozycyjność

Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.

Sieć fachowców

Sieć fachowców

Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.

Jesteśmy certyfikowani

Jesteśmy certyfikowani

Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić lub odebrać mieszkanie

Jakie są dopuszczalne odchyłki dewelopera?

Zobacz film o dopuszczalnych odchyłkach dewelopera podczas odbioru mieszkania.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka