W poniższym artykule znajdziesz informacje o różnicy między umową deweloperską i umową przenosząca własność. Dowiedz się, kiedy i dlaczego podpisujemy ww. umowy, czy można od nich odstąpić, jakie są koszty zawarcia umowy przeniesienia własności, a także kiedy następuje odbiór mieszkania od dewelopera.
W artykule wyjaśniamy, czym umowa deweloperska różni się od umowy przenoszącej własność. Kupując mieszkanie od dewelopera na rynku pierwotnym (czyli zanim deweloper uzyska pozwolenie na użytkowanie budynku) pierwszą „poważną” umową podpisywaną przez nas z deweloperem jest umowa deweloperska. W umowie znajdują się m.in. informacje o tym, jakie konkretnie mieszkanie lub dom deweloper zobowiązuje się wybudować i „oddać” na naszą rzecz. W umowie deweloperskiej znajdziemy też prawa i obowiązki nabywcy oraz dewelopera dotyczące m.in. terminów płatności rat (po stronie nabywcy) oraz terminu oddania mieszkania (po stronie dewelopera).
Umowa deweloperska zawsze jest umową notarialną.
Po podpisaniu umowy deweloperskiej nie zostajemy jeszcze wpisani do księgi wieczystej mieszkania lub domu. Nic dziwnego: budynek nie jest jeszcze wtedy wybudowany, więc księga wieczysta jeszcze nie istnieje (warunkiem założenia księgi wieczystej dla mieszkania jest np. znajomość jego ostatecznego metrażu, a ten jest przecież niewiadomą do momentu geodezyjnej inwentaryzacji wybudowanej nieruchomości). Dlatego w umowie deweloperskiej zawsze znajduje się termin zawarcia z deweloperem tzw. umowy przenoszącej własność mieszkania.
Umowa przeniesienia własności mieszkania od dewelopera musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. W akcie notariusz powołuje się na wcześniej podpisaną umowę deweloperską. W przeciwieństwie do umowy deweloperskiej, gdzie koszty notariusza (zgodnie z ustawą deweloperską) powinny być podzielone równo na pół między dewelopera a nabywcę, koszt taksy notarialnej za umowę przeniesienia własności może obciążać albo w całości dewelopera albo w całości nabywcę.
To, czy będziemy musieli zapłacić taksę notarialną za podpisanie umowy przenoszącej, własność zależy od postanowień zawartej przez nas umowy deweloperskiej. Jeśli podpisując umowę deweloperską, zgodzimy się na klauzulę, według której koszt umowy przeniesienia własności będzie obciążał w całości nabywcę mieszkania lub domu, niestety będziemy musieli zapłacić notariuszowi całość taksy notarialnej. Podobnie jak ma to miejsce w przypadku umowy deweloperskiej, taksa notarialna za sporządzeniu umowy przenoszącej własność może wahać się od 500 zł do nawet kilku tysięcy złotych w zależności od wartości mieszkania oraz cen na rynku usług notarialnych w danym mieście.
W umowie przenoszącej własność mieszkania lub domu deweloper sprzedaje nam ostatecznie nieruchomość, po czym notariusz wnioskuje do sądu wieczystoksięgowego:
W umowie przenoszącej własność znajduje się też najczęściej klauzula, w której nabywca potwierdza, że odebrał już klucze do mieszkania oraz wskazana jest data odbioru tych kluczy (wraz z odbiorem kluczy od dewelopera na nabywcę przechodzi koszt użytkowania mieszkania, m.in. podatki oraz opłaty za media). Podpisując umowę przeniesienia własności, warto sprawdzić, czy w takiej umowie nie ma niebezpiecznych dla nabywcy klauzul (m.in. klauzuli zwalniającej dewelopera z odpowiedzialności z tytułu rękojmi). Prawnicy firmy Pewny Lokal pomagają nabywcom mieszkań m.in. przy analizie umowy przenoszącej własność, tak, żeby zabezpieczała ona w dostateczny sposób interesy nabywcy.
Jeżeli umowa deweloperska milczała na ten temat, dopiero w umowie przenoszącej własność nabywca powinien otrzymać klucze do mieszkania lub domu (wtedy następuje dopiero przejście „posiadania” mieszkania). Jeżeli deweloper spóźnia się z podpisaniem umowy przenoszącej własność (taka umowa może być zawarta dopiero po odbiorze technicznym mieszkania), nabywca mieszkania może odstąpić od umowy deweloperskiej, korzystając z tzw. ustawowego prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej. W takiej sytuacji nabywca mieszkania lub domu może żądać od dewelopera zwrotu już wpłaconych rat i domagać się ewentualnego odszkodowania za poniesione straty (np. za utracony koszt kapitału, który zamiast na lokacie bankowej spoczywał na rachunku powierniczym).
Zgodnie z umową deweloperską, podpisanie między nabywcą a deweloperem aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości może nastąpić dopiero po odbiorze technicznym. Odbiór techniczny jest chwilą, kiedy nabywca mieszkania kontroluje stan techniczny mieszkania (tj. zgodność mieszkania ze standardem wykończenia z umowy deweloperskiej oraz z normami budowlanymi). Nasza firma, jako największa inżynieryjna firma w kraju, pomaga nabywcom w odbiorze technicznym nieruchomości od dewelopera.
Odbiór mieszkania niekoniecznie musi się pokrywać z odbiorem kluczy (zob. więcej w tym artykule). W praktyce między odbiorem technicznym mieszkania lub domu a przeniesieniem własności przez dewelopera mija co najmniej kilka miesięcy, a często nawet pół roku. Deweloper zwykle rozpoczyna podpisywanie umów przeniesienia własności nieruchomości z nabywcami, gdy wszyscy jego klienci dokonali już odbiorów technicznych oraz, gdy deweloper "popodpisywał" niezbędne umowy dotyczące zarządu nieruchomości wspólnej z firmą administrującą nieruchomością.
Przed oddaniem do użytkowania dom albo budynek z lokalami podlega obowiązkowej inwentaryzacji powykonawczej, którą deweloper zleca geodecie. W praktyce na odbiorach technicznych mieszkań klienci dewelopera dowiadują się, że ich nieruchomość jest albo mniejsza, albo większa niż wynika to z projektowanego metrażu w umowie deweloperskiej. W zależności od klauzuli o różnicach metrażu z umowy deweloperskiej, klientowi należy się (bądź nie należy się) dopłata, jeśli jego nieruchomość okazała się mniejsza niż projektowana. Zwykle właśnie w momencie podpisywania umowy przeniesienia własności deweloper prosi nabywcę o podanie rachunku bankowego do zwrotu ewentualnej nadpłaty za niższy metraż (jeśli takie prawo nabywcy daje podpisana przez niego umowa deweloperska).
Obejrzyj film pokazujący, dlaczego jesteśmy najlepszą firmą od odbiorów w Polsce!
Zachęcamy do obejrzenia filmy na temat prospektu informacyjnego.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Zobacz film o dopuszczalnych odchyłkach dewelopera podczas odbioru mieszkania.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!