Czym różni się umowa deweloperska od przenoszącej własność

W naszym najnowszym artykule wyjaśniamy, czym umowa deweloperska różni się od umowy przenoszącej własność. Kupując mieszkanie od dewelopera na rynku pierwotnym (czyli, zanim deweloper uzyska pozwolenie na użytkowanie budynku) pierwszą, „poważną” umową podpisywaną przez nas z deweloperem jest umowa deweloperska. W umowie znajdują się m.in. informacje o tym, jakie konkretnie mieszkanie lub dom deweloper zobowiązuje się wybudować i „oddać” na naszą rzecz. W umowie deweloperskiej znajdziemy też prawa i obowiązki nabywcy oraz dewelopera dotyczące m.in. terminów płatności rat (po stronie nabywcy) oraz terminu oddania mieszkania (po stronie dewelopera). Umowa deweloperska zawsze jest umową notarialną.

Po podpisaniu umowy deweloperskiej nie zostajemy jeszcze wpisani do księgi wieczystej mieszkania lub domu. Nic dziwnego: budynek nie jest jeszcze wtedy wybudowany, więc księga wieczysta jeszcze nie istnieje (warunkiem założenia księgi wieczystej dla mieszkania jest np. znajomość jego ostatecznego metrażu, a ten jest przecież niewiadomą do momentu geodezyjnej inwentaryzacji wybudowanej nieruchomości). Dlatego w umowie deweloperskiej zawsze znajduje się termin zawarcia z deweloperem tzw. umowy przenoszącej własność mieszkania.

Zarówno umowa deweloperska jak i umowa przeniesienia własności powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Czym jest umowa przenosząca własność mieszkania?

W umowie przenoszącej własność mieszkania lub domu deweloper sprzedaje nam ostatecznie nieruchomość, po czym notariusz wnioskuje do sądu wieczystoksięgowego:

• po pierwsze o założenie księgi wieczystej mieszkania,
• po drugie – o wpisanie do tej księgi nabywcy jako właściciela.

Jeżeli umowa deweloperska milczała na ten temat, dopiero w umowie przenoszącej własność nabywca powinien otrzymać klucze do mieszkania lub domu (wtedy następuje dopiero przejście „posiadania” mieszkania). Jeżeli deweloper spóźnia się z podpisaniem umowy przenoszącej własność (taka umowa może być zawarta dopiero po odbiorze technicznym mieszkania), nabywca mieszkania może odstąpić od umowy deweloperskiej korzystając z tzw. ustawowego prawa odstąpienia od umowy deweloperskiej. W takiej sytuacji nabywca mieszkania lub domu może żądać od dewelopera zwrotu już wpłaconych rat i domagać się ewentualnego odszkodowania za poniesione straty (np. za utracony koszt kapitału, który zamiast na lokacie bankowej spoczywał na rachunku powierniczym).