Zarezerwuj

Rodzaje odbiorów mieszkania od dewelopera

Poza „tradycyjnym” odbiorem mieszkania można także wyróżnić odbiór „końcowy”, odbiór przed przekazaniem lokalu, a także odbiór po umowie rezerwacyjnej.
wykrzyknik kontaktu pewny lokal
prawnik pewnego lokalu wykrzyknik kontaktu pewny lokal

Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym?

navigate_before Karol, główny inżynier Pewny Lokal

prawnik pewnego lokalu

Karol, główny inżynier Pewny Lokal

Zobacz, dlaczego warto zlecić nam pomoc w odbiorze technicznym mieszkania.

Obejrzyj film pokazujący, dlaczego jesteśmy najlepszą firmą od odbiorów w Polsce!


Aktualizacja: 10.02.2020

Kilkakrotnie zdarzyło się nam otrzymywać zapytania, czym w ogóle jest „odbiór mieszkania” od dewelopera. Na jakim etapie kupowania mieszkania na rynku pierwotnym ma on miejsce, jakie są skutki prawne odbioru, czy możliwe jest kilka odbiorów u tego samego dewelopera oraz jakie są rodzaje odbiorów? W niniejszym wpisie skupimy się na tym ostatnim pytaniu, tylko pokrótce „adresując” pierwsze kilka z nich.

Najczęstszy odbiór – raz, po umowie deweloperskiej

W świetle polskiego prawa (a dokładniej ustawy deweloperskiej), istnieje tylko jeden, „prawdziwy” odbiór mieszkania (lub domu) od dewelopera. Ma on miejsce, po podpisaniu umowy deweloperskiej (u notariusza), a przed zawarciem ostatecznej, umowy przenoszącej własność lokalu. Zgodnie z art. 27 ustawy deweloperskiej, „przeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu poprzedzone jest jego odbiorem”, który następuje już po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenie na użytkowanie budynku. W dużym skrócie, „prawdziwy” odbiór jest więc nierozerwalnie związany z instytucją umowy deweloperskiej. Taką umowę zawiera się, jeżeli deweloper nie oddał jeszcze budynku (jeżeli chcemy kupić od dewelopera „gotowe” mieszkanie, nie podpisujemy w ogóle umowy deweloperskiej, a jedynie umowę przenoszącą własność mieszkania, ewentualnie poprzedzoną tzw. umową rezerwacyjną). Sensem odbioru technicznego jest więc sprawdzenie przez nabywcę mieszkania, czy to, co deweloper obiecał w umowie deweloperskiej, jeśli chodzi o planowany standard wykończenia lokalu jest zgodne z rzeczywistością (np. czy zgadza się klasa tynków, do której stosowania zobowiązuje się deweloper). Oczywiście, w praktyce odbiór nie ogranicza się jedynie do sprawdzenia zgodności lokalu (lub domu) z umową deweloperską. Klient dewelopera oraz pomagający mu fachowiec (np. pracownik Pewny Lokal) sprawdza także zgodność mieszkania z normami prawa budowlanego (np. odchylenia ścian od płaszczyzny), a także zwykłe usterki i wady (np. rysy na szybach).

Końcowy i kolejne odbiory

Co jednak, jeśli podczas odbioru okaże się, że mieszkanie nie jest zgodne z umową deweloperską lub ma wady i usterki? Zgodnie z umową deweloperską, wszelkie usterki mieszkania wytknięte przez klienta, deweloper ma obowiązek odnotować w tzw. protokole odbioru. Pod takim protokołem podpisują się zarówno klient jak i deweloper. Uwaga: oczywiście deweloper nie musi wyrazić zgody na niezgodności wytknięte przez nabywcę, nie znaczy to jednak, że wtedy deweloper nie musi podpisać się pod protokołem. Podpis dewelopera pod protokołem jest zawsze obowiązkowy – protokół służy jedynie do udokumentowania odbioru i nie oznacza zgody dewelopera na wytknięte usterki (co, jeśli deweloper nie wyraża zgodę na wytknięte usterki? – o tym, w kolejnym wpisie). Na szczęście w większości przypadków deweloperzy godzą się na uwagi klienta podczas odbiorów i usuwają usterki. Zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do uwag klienta z protokołu odbioru i 30 dni na naprawienie usterek. Jeżeli usterek było naprawdę sporo, w praktyce organizuje się kolejne odbiory techniczne a okres 30 dni może ulec wydłużeniu (w teorii klient może odstąpić od umowy, jeśli deweloper nie naprawi pierwotnych usterek w wymaganym terminie, komu jednak nie chce się zaczekać na ostatnie poprawki „trochę dłużej” już na samym finiszu nabywanego mieszkania).

Inne odbiory: odbiór w chwili przekazania mieszkania i odbiór po umowie rezerwacyjnej

Od typowego odbioru technicznego mieszkania (tj. sprawdzenia zgodności lokalu z umową deweloperską) należy odróżnić „odbiór” w celu przeprowadzenia robót wykończeniowych oraz „odbiór” już wyodrębnionego mieszkania przed jego sprzedażą. W pierwszym rodzaju „odbioru” chodzi o to, że nabywcy mieszkania często nie chcą czekać na „przejęcie kluczy” aż do momentu uzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku (a, w świetle ustawy deweloperskiej, dopiero wtedy dozwolony jest ostateczny odbiór techniczny). Dlatego bywa, że w umowach deweloperskich umieszczane są klauzule, które pozwalają nabywcy wprowadzić się do mieszkania jeszcze przed ostatecznym odbiorem, np. w celu wykonania prac wykończeniowych lub aranżacyjnych. W momencie takiej „przedodbiorowej” przeprowadzki warto spisać dokładnie wszystkie ewentualne usterki mieszkania, tak, żeby w momencie ostatecznego odbioru deweloper nie próbował twierdzić, że powstały one z winy nabywcy w trakcie okresu pomiędzy przekazaniem mu mieszkania a ostatecznym odbiorem. Wreszcie, na rynku deweloperskim, wbrew pozorom wcale nierzadko, zdarza się, że w momencie zakupu mieszkania jest ono już wyodrębnione i wcale nie ma potrzeby podpisywania umowy deweloperskiej. Deweloper funkcjonuje wtedy de facto jak sprzedawca mieszkania na rynku wtórnym. W takiej sytuacji nie ma zastosowania umowa deweloperska, a więc także nie ma potrzeby tradycyjnego odbioru technicznego (czyli sprawdzenia zgodności mieszkania z umową deweloperską). Nabywca mieszkania albo od razu podpisał ostateczną i przenoszącą własność umowę sprzedaży, albo najpierw zawiera umowę rezerwacyjną (która w przeciwieństwie do umowy deweloperskiej, nie jest podpisywana u notariusza), a potem umowę ostateczną. W jednym i drugim wypadku, przed podpisaniem ostatecznej umowy, nabywca chce często sprawdzić stan techniczny kupowanego mieszkania i spisać jego ewentualne wady i usterki. Podczas takiego „odbioru” nie jest sprawdzana zgodność mieszkania ze standardami z umowy (bo żadna umowa, tj. umowa deweloperska, nie została najczęściej podpisana), a jedynie ewentualne usterki czy wady w świetle ogólnoprzyjętych norm budowlanych.

Sprawdzenie stanu prawnego 

Sprawdzenie stanu technicznego lokalu jest niezwykle istotną czynnością, niemniej jednak równie ważną czynnością jest sprawdzenie stanu prawnego podpisywanej umowy z deweloperem. Pozwoli to nam na uniknięcie przykrych sytuacji spowodowanych niekorzystnymi zapisami w naszej umowie. Sprawdzenie podpisywanej umowy powinniśmy potraktować tak jak odbiór naszego mieszkania - jako konieczność . Przed podpisaniem zobowiązania z deweloperem powinniśmy wskazać deweloperowi klauzule, które powinny zostać zmienione. Działanie kompleksowe w postaci sprawdzenia umowy oraz sprawdzenia lokalu zabezpieczy nasze interesy w sposób należyty i pozwoli nam cieszyć się z naszego nowego mieszkania bez zakłóceń. Jeżeli chcesz sprawdzić zapisy umowy podpisywanej z deweloperem skontaktuj się z naszym biurem lub napisz maila na adres: kontakt@pewnylokal.pl. 

 

Odbiory mieszkań od deweloperów wykonujemy m.in. w: Katowicach, Krakowie, Warszawie, Wrocławiu i Łodzi.

Jakie są dopuszczalne odchyłki dewelopera?

Zobacz film o dopuszczalnych odchyłkach dewelopera podczas odbioru mieszkania.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Stolarka okienna przy odbiorze mieszkania.

Zobacz, na czym powinno polegać sprawdzenie stolarki okiennej podczas odbioru mieszkania.

Poradniki

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Kary umowne w umowach nieruchomościowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Rękojmia
nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Badanie
termowizyjne

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Sprawdzenie
prac wykończeniowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Audyt działki

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 11 opinii.

Zobacz, na czym polega przykładowy odbiór mieszkania z naszym ekspertem.

Obejrzyj film pokazujący, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka