Zarezerwuj odbiór lub napisz do nas

Rodzaje odbiorów mieszkania od dewelopera

Poza „tradycyjnym” odbiorem mieszkania można także wyróżnić odbiór „końcowy”, odbiór przed przekazaniem lokalu, a także odbiór po umowie rezerwacyjnej.

Jakie są rodzaje odbioru mieszkania od dewelopera?

Kilkakrotnie zdarzyło się nam otrzymywać zapytania, czym w ogóle jest „odbiór mieszkania” od dewelopera. Na jakim etapie kupowania mieszkania na rynku pierwotnym ma on miejsce, jakie są skutki prawne odbioru, czy możliwe jest kilka odbiorów u tego samego dewelopera oraz jakie są rodzaje odbiorów? W niniejszym wpisie skupimy się na tym ostatnim pytaniu, tylko pokrótce „adresując” pierwsze kilka z nich.

Najczęstszy odbiór – raz, po umowie deweloperskiej

W świetle polskiego prawa (a dokładniej ustawy deweloperskiej), istnieje tylko jeden, „prawdziwy” odbiór mieszkania (lub domu) od dewelopera. Ma on miejsce, po podpisaniu umowy deweloperskiej (u notariusza), a przed zawarciem ostatecznej, umowy przenoszącej własność lokalu. Zgodnie z art. 27 ustawy deweloperskiej, „przeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu poprzedzone jest jego odbiorem”, który następuje już po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenie na uzytkowanie budynku. W dużym skrócie, „prawdziwy” odbiór jest więc nierozerwalnie związany z instytucją umowy deweloperskiej. Taką umowę zawiera się, jeżeli deweloper nie oddał jeszcze budynku (jeżeli chcemy kupić od dewelopera „gotowe” mieszkanie, nie podpisujemy w ogóle umowy deweloperskiej, a jedynie umowę przenoszącą własność mieszkania, ewentualnie poprzedzoną tzw. umową rezerwacyjną). Sensem odbioru technicznego jest więc sprawdzenie przez nabywcę mieszkania, czy to, co deweloper obiecał w umowie deweloperskiej, jeśli chodzi o planowany standard wykończenia lokalu jest zgodne z rzeczywistością (np. czy zgadza się klasa tynków, do której stosowania zobowiązuje się deweloper). Oczywiście, w praktyce odbiór nie ogranicza się jedynie do sprawdzenia zgodności lokalu (lub domu) z umową deweloperską. Klient dewelopera oraz pomagający mu fachowiec (np. pracownik Pewny Lokal) sprawdza także zgodność mieszkania z normami prawa budowlanego (np. odchylenia ścian od płaszczyzny), a także zwykłe usterki i wady (np. rysy na szybach).

Końcowy i kolejne odbiory

Co jednak, jeśli podczas odbioru okaże się, że mieszkanie nie jest zgodne z umową deweloperską lub ma wady i usterki? Zgodnie z umową deweloperską, wszelkie usterki mieszkania wytknięte przez klienta, deweloper ma obowiązek odnotować w tzw. protokole odbioru. Pod takim protokołem podpisują się zarówno klient jak i deweloper. Uwaga: oczywiście deweloper nie musi wyrazić zgody na niezgodności wytknięte przez nabywcę, nie znaczy to jednak, że wtedy deweloper nie musi podpisać się pod protokołem. Podpis dewelopera pod protokołem jest zawsze obowiązkowy – protokół służy jedynie do udokumentowania odbioru i nie oznacza zgody dewelopera na wytknięte usterki (co, jeśli deweloper nie wyraża zgodę na wytknięte usterki? – o tym, w kolejnym wpisie). Na szczęście w większości przypadków deweloperzy godzą się na uwagi klienta podczas odbiorów i usuwają usterki. Zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do uwag klienta z protokołu odbioru i 30 dni na naprawienie usterek. Jeżeli usterek było naprawdę sporo, w praktyce organizuje się kolejne odbiory techniczne a okres 30 dni może ulec wydłużeniu (w teorii klient może odstąpić od umowy, jeśli deweloper nie naprawi pierwotnych usterek w wymaganym terminie, komu jednak nie chce się zaczekać na ostatnie poprawki „trochę dłużej” już na samym finiszu nabywanego mieszkania).

Inne odbiory: odbiór w chwili przekazania mieszkania i odbiór po umowie rezerwacyjnej

Od typowego odbioru technicznego mieszkania (tj. sprawdzenia zgodności lokalu z umową deweloperską) należy odróżnić „odbiór” w celu przeprowadzenia robót wykończeniowych oraz „odbiór” już wyodrębnionego mieszkania przed jego sprzedażą. W pierwszym rodzaju „odbioru” chodzi o to, że nabywcy mieszkania często nie chcą czekać na „przejęcie kluczy” aż do momentu uzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku (a, w świetle ustawy deweloperskiej, dopiero wtedy dozwolony jest ostateczny odbiór techniczny). Dlatego bywa, że w umowach deweloperskich umieszczane są klauzule, które pozwalają nabywcy wprowadzić się do mieszkania jeszcze przed ostatecznym odbiorem, np. w celu wykonania prac wykończeniowych lub aranżacyjnych. W momencie takiej „przedodbiorowej” przeprowadzki warto spisać dokładnie wszystkie ewentualne usterki mieszkania, tak, żeby w momencie ostatecznego odbioru deweloper nie próbował twierdzić, że powstały one z winy nabywcy w trakcie okresu pomiędzy przekazaniem mu mieszkania a ostatecznym odbiorem. Wreszcie, na rynku deweloperskim, wbrew pozorom wcale nierzadko, zdarza się, że w momencie zakupu mieszkania jest ono już wyodrębnione i wcale nie ma potrzeby podpisywania umowy deweloperskiej. Deweloper funkcjonuje wtedy de facto jak sprzedawca mieszkania na rynku wtórnym. W takiej sytuacji nie ma zastosowania umowa deweloperska, a więc także nie ma potrzeby tradycyjnego odbioru technicznego (czyli sprawdzenia zgodności mieszkania z umową deweloperską). Nabywca mieszkania albo od razu podpisał ostateczną i przenoszącą własność umowę sprzedaży, albo najpierw zawiera umowę rezerwacyjną (która w przeciwieństwie do umowy deweloperskiej, nie jest podpisywana u notariusza), a potem umowę ostateczną. W jednym i drugim wypadku, przed podpisaniem ostatecznej umowy, nabywca chce często sprawdzić stan techniczny kupowanego mieszkania i spisać jego ewentualne wady i usterki. Podczas takiego „odbioru” nie jest sprawdzana zgodność mieszkania ze standardami z umowy (bo żadna umowa, tj. umowa deweloperska, nie została najczęściej podpisana), a jedynie ewentualne usterki czy wady w świetle ogólnoprzyjętych norm budowlanych.

Wykonujemy odbiory mieszkań od deweloperów m.in. w: Katowicach, Krakowie, Warszawie, Wrocławiu i Łodzi.

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka