Aktualizacja: 10.02.2020
Kilkakrotnie zdarzyło się nam otrzymywać zapytania, czym w ogóle jest „odbiór mieszkania” od dewelopera. Na jakim etapie kupowania mieszkania na rynku pierwotnym ma on miejsce, jakie są skutki prawne odbioru, czy możliwe jest kilka odbiorów u tego samego dewelopera oraz jakie są rodzaje odbiorów? W niniejszym wpisie skupimy się na tym ostatnim pytaniu, tylko pokrótce „adresując” pierwsze kilka z nich.
W świetle polskiego prawa (a dokładniej ustawy deweloperskiej), istnieje tylko jeden, „prawdziwy” odbiór mieszkania (lub domu) od dewelopera. Ma on miejsce, po podpisaniu umowy deweloperskiej (u notariusza), a przed zawarciem ostatecznej, umowy przenoszącej własność lokalu. Zgodnie z art. 27 ustawy deweloperskiej, „przeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu poprzedzone jest jego odbiorem”, który następuje już po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenie na użytkowanie budynku. W dużym skrócie, „prawdziwy” odbiór jest więc nierozerwalnie związany z instytucją umowy deweloperskiej. Taką umowę zawiera się, jeżeli deweloper nie oddał jeszcze budynku (jeżeli chcemy kupić od dewelopera „gotowe” mieszkanie, nie podpisujemy w ogóle umowy deweloperskiej, a jedynie umowę przenoszącą własność mieszkania, ewentualnie poprzedzoną tzw. umową rezerwacyjną). Sensem odbioru technicznego jest więc sprawdzenie przez nabywcę mieszkania, czy to, co deweloper obiecał w umowie deweloperskiej, jeśli chodzi o planowany standard wykończenia lokalu jest zgodne z rzeczywistością (np. czy zgadza się klasa tynków, do której stosowania zobowiązuje się deweloper). Oczywiście, w praktyce odbiór nie ogranicza się jedynie do sprawdzenia zgodności lokalu (lub domu) z umową deweloperską. Klient dewelopera oraz pomagający mu fachowiec (np. pracownik Pewny Lokal) sprawdza także zgodność mieszkania z normami prawa budowlanego (np. odchylenia ścian od płaszczyzny), a także zwykłe usterki i wady (np. rysy na szybach).
Co jednak, jeśli podczas odbioru okaże się, że mieszkanie nie jest zgodne z umową deweloperską lub ma wady i usterki? Zgodnie z umową deweloperską, wszelkie usterki mieszkania wytknięte przez klienta, deweloper ma obowiązek odnotować w tzw. protokole odbioru. Pod takim protokołem podpisują się zarówno klient jak i deweloper. Uwaga: oczywiście deweloper nie musi wyrazić zgody na niezgodności wytknięte przez nabywcę, nie znaczy to jednak, że wtedy deweloper nie musi podpisać się pod protokołem. Podpis dewelopera pod protokołem jest zawsze obowiązkowy – protokół służy jedynie do udokumentowania odbioru i nie oznacza zgody dewelopera na wytknięte usterki (co, jeśli deweloper nie wyraża zgodę na wytknięte usterki? – o tym, w kolejnym wpisie). Na szczęście w większości przypadków deweloperzy godzą się na uwagi klienta podczas odbiorów i usuwają usterki. Zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do uwag klienta z protokołu odbioru i 30 dni na naprawienie usterek. Jeżeli usterek było naprawdę sporo, w praktyce organizuje się kolejne odbiory techniczne a okres 30 dni może ulec wydłużeniu (w teorii klient może odstąpić od umowy, jeśli deweloper nie naprawi pierwotnych usterek w wymaganym terminie, komu jednak nie chce się zaczekać na ostatnie poprawki „trochę dłużej” już na samym finiszu nabywanego mieszkania).
Od typowego odbioru technicznego mieszkania (tj. sprawdzenia zgodności lokalu z umową deweloperską) należy odróżnić „odbiór” w celu przeprowadzenia robót wykończeniowych oraz „odbiór” już wyodrębnionego mieszkania przed jego sprzedażą. W pierwszym rodzaju „odbioru” chodzi o to, że nabywcy mieszkania często nie chcą czekać na „przejęcie kluczy” aż do momentu uzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku (a, w świetle ustawy deweloperskiej, dopiero wtedy dozwolony jest ostateczny odbiór techniczny). Dlatego bywa, że w umowach deweloperskich umieszczane są klauzule, które pozwalają nabywcy wprowadzić się do mieszkania jeszcze przed ostatecznym odbiorem, np. w celu wykonania prac wykończeniowych lub aranżacyjnych. W momencie takiej „przedodbiorowej” przeprowadzki warto spisać dokładnie wszystkie ewentualne usterki mieszkania, tak, żeby w momencie ostatecznego odbioru deweloper nie próbował twierdzić, że powstały one z winy nabywcy w trakcie okresu pomiędzy przekazaniem mu mieszkania a ostatecznym odbiorem. Wreszcie, na rynku deweloperskim, wbrew pozorom wcale nierzadko, zdarza się, że w momencie zakupu mieszkania jest ono już wyodrębnione i wcale nie ma potrzeby podpisywania umowy deweloperskiej. Deweloper funkcjonuje wtedy de facto jak sprzedawca mieszkania na rynku wtórnym. W takiej sytuacji nie ma zastosowania umowa deweloperska, a więc także nie ma potrzeby tradycyjnego odbioru technicznego (czyli sprawdzenia zgodności mieszkania z umową deweloperską). Nabywca mieszkania albo od razu podpisał ostateczną i przenoszącą własność umowę sprzedaży, albo najpierw zawiera umowę rezerwacyjną (która w przeciwieństwie do umowy deweloperskiej, nie jest podpisywana u notariusza), a potem umowę ostateczną. W jednym i drugim wypadku, przed podpisaniem ostatecznej umowy, nabywca chce często sprawdzić stan techniczny kupowanego mieszkania i spisać jego ewentualne wady i usterki. Podczas takiego „odbioru” nie jest sprawdzana zgodność mieszkania ze standardami z umowy (bo żadna umowa, tj. umowa deweloperska, nie została najczęściej podpisana), a jedynie ewentualne usterki czy wady w świetle ogólnoprzyjętych norm budowlanych.
Sprawdzenie stanu technicznego lokalu jest niezwykle istotną czynnością, niemniej jednak równie ważną czynnością jest sprawdzenie stanu prawnego podpisywanej umowy z deweloperem. Pozwoli to nam na uniknięcie przykrych sytuacji spowodowanych niekorzystnymi zapisami w naszej umowie. Sprawdzenie podpisywanej umowy powinniśmy potraktować tak jak odbiór naszego mieszkania - jako konieczność . Przed podpisaniem zobowiązania z deweloperem powinniśmy wskazać deweloperowi klauzule, które powinny zostać zmienione. Działanie kompleksowe w postaci sprawdzenia umowy oraz sprawdzenia lokalu zabezpieczy nasze interesy w sposób należyty i pozwoli nam cieszyć się z naszego nowego mieszkania bez zakłóceń. Jeżeli chcesz sprawdzić zapisy umowy podpisywanej z deweloperem skontaktuj się z naszym biurem lub napisz maila na adres: kontakt@pewnylokal.pl.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Odbiory mieszkań od deweloperów wykonujemy m.in. w: Katowicach, Krakowie, Warszawie, Wrocławiu i Łodzi.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
