Planujesz kupić mieszkanie i nie wiesz, jak wykonać inspekcję mieszkania przed kupnem? Na co należy zwrócić uwagę podczas przeglądu technicznego i prawnego mieszkania? Jakie pytania warto zadać sprzedającemu? W artykule opisujemy najważniejsze kwestie związane z kupnem lokalu. Zapraszamy do lektury.
Pierwszym krokiem przed zakupem nieruchomości powinna być weryfikacja jej stanu prawnego. Większość lokali mieszkalnych oraz domów posiada księgę wieczystą.
Z zawartością tego dokumentu można zapoznać się bezpłatnie w formie elektronicznej. Służy do tego system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. W księdze zapisane są wszystkie kluczowe informacje: dane właściciela, ewentualne zadłużenie, służebności czy umowy dożywocia. Wczesne wykrycie wad prawnych pozwala uniknąć poważnych problemów w przyszłości. Stan prawny warto sprawdzać także w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego.
Zapraszamy na nowy odcinek podcastu o pośrednikach nieruchomości.
Do weryfikacji niezbędna jest znajomość numeru księgi wieczystej. O jego podanie należy poprosić sprzedającego. Jeśli właściciel nie udostępni numeru, można skorzystać z płatnych serwisów internetowych. Pozwalają one ustalić numer księgi na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki.
System Elektronicznych Ksiąg Wieczystych umożliwia bezpłatny wgląd w treść dokumentu każdemu zainteresowanemu. Nie wymaga to składania wniosku o odpis. Inna procedura obowiązuje w sądzie. Aby uzyskać dokument w formie tradycyjnej, należy złożyć wniosek i uiścić opłatę. Odpis zwykły kosztuje 30 zł, natomiast odpis zupełny 60 zł.
Księgi są jawne, więc dostęp do nich nie jest ograniczony. Jeśli nie posiadasz numeru księgi od sprzedającego, możesz próbować uzyskać go w Wydziale Ksiąg Wieczystych właściwego Sądu Rejonowego. Pomocny może być również Powiatowy Urząd Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. W tych instytucjach konieczne jest jednak wykazanie interesu prawnego.
Podczas analizy księgi należy skupić się na kilku kluczowych sekcjach:
Weryfikacja tożsamości właściciela jest niezbędna dla bezpieczeństwa transakcji. Czynność tę należy wykonać przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy. Często zdarza się, że kontakt z nabywcą utrzymuje pełnomocnik, a nie bezpośredni właściciel. W takiej sytuacji należy sprawdzić, czy pełnomocnictwo posiada odpowiednią formę prawną.
Wszystkie wiarygodne informacje o właścicielu znajdują się w Dziale II księgi wieczystej. Dostęp do tych danych jest powszechny i możliwy przez stronę internetową Ministerstwa Sprawiedliwości.
Księga wieczysta nie zawiera wszystkich informacji o długach. Należy dodatkowo zweryfikować stan opłat czynszowych oraz rachunków za media. Poproś sprzedającego o zaświadczenia o niezaleganiu z płatnościami.
Dokumenty te będą wymagane przy podpisywaniu umowy sprzedaży. Należy również sprawdzić brak zaległości w podatku od nieruchomości oraz w opłatach z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Kompleksowy audyt nieruchomości warto zlecić prawnikom firmy Pewny Lokal. Specjaliści dokładnie sprawdzą stan prawny, co pozwoli podjąć bezpieczną decyzję zakupową.
Przekazanie mieszkania nowemu nabywcy wiąże się z koniecznością rozliczenia mediów. Najlepszym momentem na spisanie stanów liczników jest odbiór techniczny lokalu. Dane te należy wpisać do protokołu zdawczo-odbiorczego. Poprzedni właściciel ma obowiązek rozliczyć się z dostawcami energii, gazu i wody na podstawie tych wskazań. Chroni to nabywcę przed płaceniem cudzych rachunków. Kwestie te warto uregulować już na etapie podpisywania umowy sprzedaży.
Zaległości w czynszu administracyjnym nie przechodzą automatycznie na nowego właściciela. Są one przypisane do osoby, która była właścicielem w czasie ich powstania. Wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa musi dochodzić tych środków od dłużnika, a nie od nabywcy lokalu.
Historię lokalu można prześledzić w księdze wieczystej. Znajdują się tam informacje o poprzednich właścicielach oraz datach zmian własnościowych. Zmiany w samym budynku i jego otoczeniu można zweryfikować, korzystając z elektronicznych map miasta.
Przed wyborem nieruchomości należy określić sposób finansowania. Zakup na kredyt wymaga wcześniejszego zbadania zdolności kredytowej i ustalenia wysokości wkładu własnego.
Płatność gotówką eliminuje formalności bankowe. Może jednak wiązać się z zainteresowaniem ze strony Urzędu Skarbowego. Dotyczy to zwłaszcza transakcji na wysokie kwoty, które nie były wcześniej widoczne na rachunkach nabywcy. Ważną kwestią jest sprawdzenie, czy w lokalu nie ma zameldowanych osób. Należy wykluczyć lokatorów z prawem dożywotniego zamieszkiwania. Takie obciążenie uniemożliwia swobodne korzystanie z mieszkania.
Kluczowym dokumentem jest umowa sprzedaży. To w niej zawarte są wszystkie zobowiązania stron, cena, metraż oraz warunki odstąpienia. Przed podpisaniem należy ją rzetelnie przeanalizować.
Więcej na temat umowy kupna-sprzedaży znajdziecie, klikając tutaj.
Weryfikacja techniczna pozwala oszacować koszty remontu i realną wartość inwestycji. Przegląd warto przeprowadzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Usługa przeglądu technicznego oferowana przez Pewny Lokal dostarcza pełnej wiedzy o wadach nieruchomości. Wynikiem kontroli jest kompleksowy raport. Może on posłużyć jako argument w negocjacjach cenowych ze sprzedającym. Specjaliści mogą również przygotować szacunkowy kosztorys niezbędnych napraw.
Podczas kontroli kluczowe jest sprawdzenie izolacji termicznej. Użycie kamery termowizyjnej pozwala wykryć miejsca ucieczki ciepła oraz zawilgocenia.
Należy dokładnie zbadać:
Zapytaj właściciela o realną wysokość czynszu. Poproś o rachunki z ostatnich kilku miesięcy, z uwzględnieniem sezonu letniego i zimowego. Warto sprawdzić kondycję finansową wspólnoty lub spółdzielni. Dowiedz się, czy posiada ona zgromadzone środki na funduszu remontowym. Brak funduszy może oznaczać konieczność nagłego dopłacenia dużej sumy przez mieszkańców na remonty części wspólnych.
Należy również ustalić:
Lofty to lokale urządzane w dawnych fabrykach lub magazynach. Charakteryzują się dużą, otwartą przestrzenią. Ze względu na wiek budynków poprzemysłowych, często występują w nich problemy konstrukcyjne.
Oględziny loftu powinny być bardzo wnikliwe. Należy szukać śladów zawilgocenia i pęknięć na wysokich ścianach i sufitach. Ważna jest analiza stanu instalacji oraz szczelności dużych przeszkleń. Stan prawny loftu sprawdza się identycznie jak w przypadku zwykłych mieszkań. Kluczowa jest analiza księgi wieczystej pod kątem hipotek i służebności.
Warto dopytać o aspekty praktyczne: akustykę budynku, sąsiedztwo oraz termin zwolnienia lokalu. Sprawdź Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla okolicy. Pozwoli to uniknąć zakupu nieruchomości w sąsiedztwie planowanych uciążliwych inwestycji. Zweryfikuj infrastrukturę (sklepy, tereny zielone) i dostępność miejsc parkingowych. Rozmowa z sąsiadami może dostarczyć informacji o ewentualnych problemach z mieszkańcami lub zarządcą.
Odbiór mieszkania to spotkanie z deweloperem po zakończeniu budowy. Celem jest ocena, czy lokal wykonano zgodnie z umową i standardem wykończenia.
Wszelkie usterki należy wpisać do protokołu zdawczo-odbiorczego. Deweloper ma obowiązek naprawić wskazane wady w określonych ustawowo terminach. Odbiór techniczny, nawet niewielkiej kawalerki, warto powierzyć ekspertom. Specjaliści Pewnego Lokalu dysponują profesjonalnym sprzętem: miernikami wilgotności, dalmierzami i kamerami termowizyjnymi. Pozwala to wykryć wady niewidoczne gołym okiem.
Jeśli po odbiorze stan techniczny i zapisy umowy budzą wątpliwości, warto skorzystać z doradztwa prawnego przed ostatecznym przeniesieniem własności.
Przed kupnem mieszkania należy sprawdzić w księdze wieczystej, czy mieszkanie nie jest obciążone oraz sprawdzić stan techniczny mieszkania np. wiek instalacji. Do audytu prawnego i technicznego mieszkania lepiej skorzystać z pomocy profesjonalnej firmy prawnej lub inżynieryjnej.
Sprawdzając stan techniczny mieszkania przed kupnem, najlepiej skorzystać z wyspecjalizowanej firmy inżynieryjnej. Taka firma sprawdzi m.in. wiek instalacji, szczelność okien, a także inne elementy techniczne mieszkania.
Przed kupnem mieszkania powinniśmy wykonać audyt prawny oraz techniczny. Warto również ustalić jaka jest wysokość opłat za media i opłat do wspólnoty/spółdzielni.
Najważniejszymi działami do sprawdzenia w księdze wieczystej jest dział trzeci oraz czwarty. W dziale czwartym znajdują się hipoteki, a w trzecim inne roszczenia. Przy kupnie mieszkania poza księgą wieczystą mieszkania, powinniśmy sprawdzić również księgę wieczystą gruntu.
Większość mieszkań ma już księgę wieczystą. Mieszkania, które są przedmiotem tzw. własnościowego-spółdzielczego prawa do mieszkania, czasami nie mają księgi wieczystej i żeby założyć księgę dla takich mieszkań, trzeba złożyć odpowiedni wniosek do sądu (pod warunkiem że stan gruntu pod budynkiem jest uregulowany).
To zależy od rodzaju prawa, jakie chcemy wpisać do księgi wieczystej i zwykle jest to ok. kilkuset złotych.
Za założenie księgi wieczystej zapłacimy 100 zł. Będziemy również zobowiązani uiścić opłatę w wysokości 150 zł za wpis własnościowego prawa do lokalu.
W przypadku spóldzielczego-własnościowego prawa do mieszkania księgę wieczystą można założyć pod warunkiem, że stan gruntu pod budynkiem jest uregulowany, ale często może to nie mieć większego sensu, ponieważ opłaty za mieszkanie własnościowe mogą być wyższe, niż opłaty do spółdzielni.
Na rynku wtórnym lepiej ujawnić roszczenia z umowy przedwstępnej w księdze wieczystej mieszkania, ponieważ dzięki temu właściciel nie będzie mógł drugi raz sprzedać mieszkania.
Autor
Weronika Mierczak
Na co dzień pracuje jako logopeda i rozwija dodatkowe zainteresowania związane z SEO oraz tworzeniem treści na strony internetowe, zwłaszcza o tematyce nieruchomościowej.
Weryfikacja
merytoryczna
Piotr Semeniuk
Założyciel Pewnego Lokalu. Specjalista prawa nieruchomości. Doktor nauk prawnych (doktorat z prawa ochrony konsumentów). Z zamiłowania inwestor i analityk rynku mieszkaniowego. Wielokrotny gość telewizji (TVP, TVN, Polsat), gdzie wypowiadał się na tematy rynku nieruchomości i ochrony praw nabywców.
Obejrzyj odcinek podcastu o wycieku danych z ksiąg wieczystych.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę