Sprawdzenie mieszkania przed jego kupnem

Sprawdź kwestie prawne mieszkania przed zakupem

Pierwszym krokiem przed zakupem mieszkania powinno być sprawdzenie jego stanu prawnego. W zasadzie każdy lokal mieszkalny, zarówno dom, jak i mieszkanie w bloku, posiadają księgę wieczystą. Z jej zawartością w formie elektronicznej zapoznamy się bezpłatnie, korzystając z systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. W tym celu niezbędna będzie jedynie znajomość numeru księgi, o podanie którego najlepiej jest zwrócić się do sprzedającego.

Alternatywnym sposobem jego uzyskania będzie skorzystanie z jednej z licznych w internecie stron udostępniających odpłatnie poszukiwany numer księgi w oparciu o adres nieruchomości bądź numer działki.  

Jak sprawdzić księgę wieczystą przed kupnem mieszkania?

W Księdze wieczystej należy upewnić się, że negocjujemy zakup z osobą, która widnieje w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości. Informacja ta znajduje się w Dziale II Księgi wieczystej lokalu. Tam też znajdziemy informacje dotyczące rodzaju własności oraz podstawy nabycia nieruchomości.

Z kolei w Dziale III mogą znajdować się wpisy dotyczące służebności, które mogą wpływać w przyszłości na wysokość czynszu, oraz praw osób trzecich, obciążających nieruchomość. Tu też znajdziemy roszczenia o przeniesienie własności z umów zawartych w formie aktu notarialnego, na przykład z umów przedwstępnych, podpisanych u notariusza.

Dodatkowo należy zwrócić uwagę, czy w Dziale IV Księgi nie znajdują się obciążenia hipoteczne, o których sprzedający nas nie poinformował. Hipoteka może być ustanowiona na rzecz banku (z taką sytuacją mamy do czynienia najczęściej), indywidualnego pożyczkodawcy bądź też Urzędu Skarbowego lub ZUS-u. 

Jak możemy się upewnić, że kupujemy od właściciela?

Bardzo ważną kwestią w przypadku każdego mieszkania jest sprawdzenie jego stanu prawnego. Należy zweryfikować, kto jest jego właścicielem. Ma to szczególne znaczenie dla potencjalnego nabywcy, aby uniknąć ewentualnych problemów w niedalekiej przyszłości. Trzeba to sprawdzić przed podpisaniem umowy ze sprzedającym. Nie zawsze ma się kontakt z właścicielem lokalu, może być to tylko jego pełnomocnik. W drugim przypadku należy wobec tego upewnić się, że upoważnienie ma odpowiednią formę prawną. Bardzo pomocna jest księga wieczysta, w której znajdują się wszystkie niezbędne informacje o nieruchomości, dotyczy to także jej obecnego właściciela. Wystarczy mieć jej numer, aby dowiedzieć się prawdy. Można to zrobić bez wychodzenia z domu, bo dostęp do ksiąg wieczystych jest powszechny. Na stronie ministerstwa sprawiedliwości znajduje się przeglądarka ksiąg wieczystych.

Uregulowanie należności przez byłego właściciela 

Zmiana właściciela mieszkania wiąże się z koniecznością rozliczenia mediów. Musi zostać to załatwione już na etapie wydawania nieruchomości nowemu nabywcy. W tym celu powinno się spisać wszystkie liczniki, najczęściej robi się to już podczas odbioru mieszkania, wpisuje do protokołu zdawczo-odbiorczego. Nowy właściciel może potem przejść do rozliczenia się z dostawcami poszczególnych mediów. Poprzedni właściciel jest zobligowany do rozliczenia się w oparciu o stan liczników. Jest to niezwykle ważne, aby nie musieć płacić za cudze rachunki. Należy wszystko ustalić już na etapie podpisywania umowy, aby uchronić się przed problemami. Opłaty dotyczące mediów nierzadko stają się źródłem nieporozumień między kupującym a sprzedającym. Kupno mieszkania wraz z rachunkami poprzedniego właściciela nie musi być jednak problemem, ale trzeba się z nim rozliczyć, to samo dotyczy opłat do wspólnoty mieszkaniowej. Warto od razu zaznaczyć, że nie można przenieść zaległości w opłatach czynszu na nowego nabywcy lokalu. Są one przypisane do konkretnej osoby, czyli do poprzedniego właściciela nieruchomości. Wspólnota musi dochodzić zaległości od swojego dłużnika.

Jak sprawdzić historię mieszkania?

Sprawdzenie historii mieszkania wiąże się ze sprawdzeniem księgi wieczystej, która zawiera wszystkie najważniejsze informacji dotyczące m.in. tego kto wcześniej mieszkał w tym lokalu oraz kto jest właścicielem i od kiedy. Możemy również przyjrzeć się zmianom, jakie zachodziły w budynku przy pomocy elektronicznego wyrysu mapy miasta.

Kredyt czy gotówka? O czym pamiętać przy kupnie mieszkania?

Kupno mieszkania nie wiąże się niestety jedynie ze sprawdzeniem księgi wieczystej, ale także z szeregiem innych elementów, o weryfikacji których trzeba pamiętać przed decyzją o kupnie konkretnej nieruchomości. Musimy zdecydować przede wszystkim, czy chcemy kupić mieszkanie na kredyt, czy będziemy posiłkować się gotówką.

Jeżeli chcemy skorzystać z kredytu, to musimy odpowiednio wcześniej o ten kredyt się postarać. Zorientujmy się, jaki będziemy mieć wkład własny, ile potrzebujemy zaciągnąć kredytu oraz na jaki okres i załatwmy wszelkie formalności z wybranym przez nas bankiem.

Natomiast jeżeli chcemy kupić mieszkanie za gotówkę, to ominą nas dodatkowe formalności bankowe, ale za to możemy spodziewać się, że Urząd Skarbowy będzie chciał przyjrzeć się naszej transakcji z wysoką kwotą, zwłaszcza, że ta kwota nie widniała na naszym koncie.

Zorientujemy się również, czy w mieszkaniu nie ma przypadkiem zameldowanego lokatora, a w szczególności lokatora, który może mieszkać w mieszkaniu dożywotnio. Powinniśmy zwracać uwagę na takie elementy, tak by po kupnie mieszkania móc bez żadnych problemów móc w nim zamieszkać czy je wynająć.

To podpisywana między nabywcą a sprzedającym umowa jest najważniejszym elementem, jaki musimy sprawdzić przed podpisaniem, ponieważ to właśnie w niej będziemy zobowiązywać się do wszystkiego, co zostanie tam zawarte. To umowa będzie decydowała o najważniejszych kwestiach związanych m.in. z przeniesieniem własności, możliwością odstąpienia od umowy. Znajdziemy w niej informacje o cenie kupna nieruchomości, metrażu, ilości pomieszczeń itd. 

Więcej na temat umowy kupna-sprzedaży znajdziecie, klikając tutaj.

Sprawdzenie stanu technicznego mieszkania

Sprawdzenie stanu technicznego lokalu jest podstawą, ponieważ bez niego nie będziemy w stanie oszacować, jak dużych nakładów pracy mieszkanie będzie wymagało oraz na ile jego zakup jest opłacalną inwestycją. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej dobrze byłoby przeprowadzić przegląd techniczny lokalu, który pozwoli ocenić, w jakim stopniu późniejsze jego użytkowanie będzie wpływać na budżet domowy i na jakie wydatki związane z jego remontem musimy być przygotowani, decydując się na zakup.

Dzięki skorzystaniu z oferowanej przez Pewny Lokal usługi przeglądu technicznego zyskamy pełną wiedzę na temat mieszkania, nad zakupem którego się zastanawiamy, a w podsumowaniu otrzymamy kompleksowy raport dotyczący stanu technicznego mieszkania, który może okazać się również dobrą kartą przetargową w negocjacjach cenowych ze sprzedającym (przeczytaj o przeglądzie technicznym i specjalnym raporcie przygotowywanym przez specjalistów firmy Pewny Lokal). Dodatkowo możemy poprosić o przygotowanie szacunkowego kosztorysu niezbędnych do realizacji prac remontowych, dzięki czemu zyskamy pełny obraz sytuacji.

Na co należy zwrócić szczególną uwagę podczas przeglądu mieszkania?  

Podczas analizy stanu mieszkania powinniśmy sprawdzić przede wszystkim stan izolacji termicznej budynku. Możemy wykorzystać przy tym kamerę termowizyjną - jeżeli firma, z którą planujemy odebrać mieszkanie, posiada tego typu sprzęt tak, jak Pewny Lokal.  Sprawdzić powinniśmy również ściany, stropy oraz podłogi - czy nie zawierają żadnych spękań, uszkodzeń, zawilgoceń, które mogą przyczyniać się do powstawania pleśni i grzybów.

Bardzo ważne jest również sprawdzenie stanu stolarki okiennej - czy jest szczelna, ponieważ wszelkie nieszczelności mogą wpływać na zwiększenie naszego czynszu.

Sprawdźmy wydajność, sprawność wszystkich instalacji (wodno-kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej, wentylacji, telekomunikacji) i zwróćmy uwagę na to, z jakich materiałów zostały wykonane.

Zweryfikujmy także:

• geometrię lokalu - piony, płaszczyzny, kąty proste;
• rodzaj ogrzewania (gazowe, elektryczne) - będzie to miało wpływ na późniejsze koszty utrzymania;
• stan przynależności - piwnica, komórka, miejsce postojowe.

O czym pamiętać przy kupnie mieszkania?

Zapytaj właściciela lokalu o wysokość czynszu. Najlepiej, żeby sprzedający udokumentował wydatki związane z utrzymaniem lokalu z 3 ostatnich miesięcy lub 2 miesięcy letnich i 2 miesięcy zimowych. Jeżeli zbywca nie ma nic do ukrycia w tej kwestii, wówczas nie powinien odmawiać przedstawienia rachunków.

Dobrze jest też zapoznać się z funkcjonowaniem spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty - na ile efektywnie radzi sobie z zarządzaniem nieruchomością i czy posiada środki na tzw. funduszu remontowym - jest to o tyle ważne, że w przypadku konieczności przeprowadzenia remontu, chociażby klatki schodowej, mogłoby okazać się, że mieszkańcy są zobowiązani do wpłacenia dużej sumy w celu sfinansowania niezbędnych prac.

Odrębną kwestią jest ustalenie wysokości podatku od nieruchomości i jeżeli lokal był położony na użytkowaniu wieczystym - wysokości tzw. opłaty przekształceniowej. Należy również ustalić, czy właściciel rzeczywiście posiada prawo do przynależności, o których zapewnia, i czy ich stan techniczny pozwala na bezproblemowe ich użytkowanie.

Istotną kwestią jest też weryfikacja metrażu mieszkania. W przypadku lokali z rynku wtórnego zdarza się, że powierzchnia wskazana w księdze wieczystej uwzględnia nie tylko powierzchnię użytkową mieszkania, ale też powierzchnię przynależności oraz pomieszczeń pomocniczych (zgodnie z ustawą o własności lokali). Dlatego dobrze jest zmierzyć rzeczywistą powierzchnię mieszkania, ponieważ ma ona decydujący wpływ na jego  łączną cenę, kalkulowaną w oparciu o metraż.

O co warto zapytać sprzedawcę mieszkania?

Sprzedającego warto podpytać też o kwestie praktyczne, takie jak akustyka lokalu, wysokość opłat bieżących oraz termin, od którego mieszkanie będzie dostępne.

Przed kupnem mieszkania warto zorientować się, jak wygląda plan zagospodarowania przestrzennego, czy w okolicy będą powstawać jakieś budynki, miejsca,  których budowa lub funkcjonowanie może negatywnie wpływać na nasze życie w nowym mieszkaniu.

Warto również sprawdzić, jak ogólnie wygląda okolica mieszkania (tereny zielone,  miejsca do rekreacji,  sklepy). Porozmawiajmy również z sąsiadami, ponieważ warto zorientować się, czy w okolicy będą mieszkać rodziny z dziećmi, a także czy nie występują jakieś problemy z mieszkańcami.

Nie wspomnieliśmy jeszcze o miejscu parkingowym, które jest ważnym elementem podczas kupna mieszkania - sprawdźmy, czy parking będzie należał do naszych przynależności.

---

Autor
Weronika Mierczak

Na co dzień studiuje logopedię z pedagogiką specjalną. Postanowiła jednak rozwijać swoje dodatkowe zainteresowania związane z SEO i tworzeniem treści na strony internetowe, a w szczególności tych o tematyce nieruchomościowej.