Planujesz kupić mieszkanie i nie wiesz, jak wykonać inspekcję mieszkania przed kupnem? Na co należy zwrócić uwagę podczas przeglądu technicznego i prawnego mieszkania? Jakie pytania warto zadać sprzedającemu? W artykule opisujemy najważniejsze kwestie związane z kupnem lokalu. Zapraszamy do lektury.
Pierwszym krokiem przed zakupem mieszkania powinno być sprawdzenie jego stanu prawnego. W zasadzie każdy lokal mieszkalny, zarówno dom, jak i mieszkanie w bloku, posiadają księgę wieczystą. Z jej zawartością w formie elektronicznej zapoznamy się bezpłatnie, korzystając z systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. To w niej zapisane są wszystkie istotne kwestie, a mianowicie: właściciel lokalu mieszkalnego, ewentualne zadłużenie, służebność, umowa dożywocia i wszelkie inne wady prawne, które niewyłapane mogą uprzykrzyć Ci życie. Oczywiście w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego także warto sprawdzić księgę wieczystą. W tym celu niezbędna będzie jedynie znajomość numeru księgi, o podanie którego najlepiej jest zwrócić się do sprzedającego.
Alternatywnym sposobem jego uzyskania będzie skorzystanie z jednej z licznych w Internecie stron udostępniających odpłatnie poszukiwany numer księgi w oparciu o adres nieruchomości bądź numer działki.
System Elektronicznych Ksiąg Wieczystych umożliwia zapoznanie się z treścią księgi wieczystej każdemu zainteresowanemu, bez konieczności składania wniosku o odpis z księgi. Inaczej będzie w sytuacji, gdy z księgą planujemy zapoznać się w sądzie – w takiej sytuacji wniosek będzie niezbędny dla uzyskania potrzebnego nam dokumentu, co wiąże się też z koniecznością uiszczenia opłaty w wysokości 30 zł za odpis zwykły i 60 zł za odpis zupełny. Księgi są jawne, dlatego też brak jest ograniczeń w dostępie do nich. Jedynym warunkiem sprawdzenia księgi jest posiadanie jej numeru, który powinien nam udostępnić sprzedający. W innym przypadku można spróbować uzyskać go w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego właściwego dla położenia danej nieruchomości lub w Powiatowym Urzędzie Dokumentacji Geodezyjnej lub Kartograficznej urzędu miasta lub gminy, co jednak wiąże się z koniecznością wykazania interesu prawnego. Alternatywnym rozwiązaniem jest skorzystanie z usługi udostępniania numeru księgi w oparciu o adres nieruchomości lub numer działki, oferowanej przez liczne serwisy internetowe.
W księdze wieczystej należy upewnić się, że negocjujemy zakup z osobą, która widnieje w jej zapisach jako właściciel nieruchomości. Informacja ta znajduje się w Dziale II Księgi Wieczystej lokalu. Tam też znajdziemy informacje dotyczące rodzaju własności oraz podstawy nabycia nieruchomości.
Z kolei w Dziale III mogą znajdować się wpisy dotyczące służebności, które mogą wpływać w przyszłości na wysokość czynszu, oraz praw osób trzecich, obciążających nieruchomość. Tu też znajdziemy roszczenia o przeniesienie własności z umów zawartych w formie aktu notarialnego, na przykład z umów przedwstępnych, podpisanych u notariusza.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Dodatkowo należy zwrócić uwagę, czy w Dziale IV Księgi nie znajdują się obciążenia hipoteczne, o których sprzedający nas nie poinformował. Hipoteka może być ustanowiona na rzecz banku (z taką sytuacją mamy do czynienia najczęściej), indywidualnego pożyczkodawcy bądź też Urzędu Skarbowego lub ZUS-u.
Bardzo ważną kwestią w przypadku każdego mieszkania jest sprawdzenie jego stanu prawnego. Należy zweryfikować, kto jest jego właścicielem. Ma to szczególne znaczenie dla potencjalnego nabywcy, aby uniknąć ewentualnych problemów w niedalekiej przyszłości. Trzeba to sprawdzić przed podpisaniem umowy ze sprzedającym. Nie zawsze ma się kontakt z właścicielem lokalu, może być to tylko jego pełnomocnik. W drugim przypadku należy wobec tego upewnić się, że upoważnienie ma odpowiednią formę prawną. Bardzo pomocna jest księga wieczysta, w której znajdują się wszystkie niezbędne informacje o nieruchomości, dotyczy to także jej obecnego właściciela. Wystarczy mieć jej numer, aby dowiedzieć się prawdy. Można to zrobić bez wychodzenia z domu, bo dostęp do ksiąg wieczystych jest powszechny. Na stronie ministerstwa sprawiedliwości znajduje się przeglądarka ksiąg wieczystych.
Oprócz weryfikacji księgi wieczystej warto też sprawdzić stan uregulowania opłat eksploatacyjnych (czynsz) oraz za media. W tym celu należy poprosić sprzedającego o przedstawienie stosownych zaświadczeń o niezaleganiu z opłatami, które będą też niezbędne na potrzeby umowy sprzedaży. Dodatkowo potrzebne będzie zaświadczenie o braku zaległości w opłatach z tytułu podatku od nieruchomości i opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.
Audyt nieruchomości przed jej zakupem najlepiej jest zlecić specjalistom, jakimi są prawnicy Pewnego Lokalu, którzy dokładnie sprawdzą interesującą nas nieruchomość, dzięki czemu dowiemy się wszystkiego, co powinniśmy wiedzieć przed podjęciem finalnej decyzji o zakupie mieszkania lub domu.
Zmiana właściciela mieszkania wiąże się z koniecznością rozliczenia mediów. Musi zostać to załatwione już na etapie wydawania nieruchomości nowemu nabywcy. W tym celu powinno się spisać wszystkie liczniki, najczęściej robi się to już podczas odbioru mieszkania, wpisuje do protokołu zdawczo-odbiorczego. Nowy właściciel może potem przejść do rozliczenia się z dostawcami poszczególnych mediów. Poprzedni właściciel jest zobligowany do rozliczenia się w oparciu o stan liczników. Jest to niezwykle ważne, aby nie musieć płacić za cudze rachunki. Należy wszystko ustalić już na etapie podpisywania umowy, aby uchronić się przed problemami. Opłaty dotyczące mediów nierzadko stają się źródłem nieporozumień między kupującym a sprzedającym. Kupno mieszkania wraz z rachunkami poprzedniego właściciela nie musi być jednak problemem, ale trzeba się z nim rozliczyć, to samo dotyczy opłat do wspólnoty mieszkaniowej. Warto od razu zaznaczyć, że nie można przenieść zaległości w opłatach czynszu na nowego nabywcę lokalu. Są one przypisane do konkretnej osoby, czyli do poprzedniego właściciela nieruchomości. Wspólnota musi dochodzić zaległości od swojego dłużnika.
Sprawdzenie historii mieszkania wiąże się ze sprawdzeniem księgi wieczystej, która zawiera wszystkie najważniejsze informacji dotyczące m.in. tego, kto wcześniej mieszkał w tym lokalu oraz kto jest właścicielem i od kiedy. Możemy również przyjrzeć się zmianom, jakie zachodziły w budynku przy pomocy elektronicznego wyrysu mapy miasta.
Kupno mieszkania nie wiąże się niestety jedynie ze sprawdzeniem księgi wieczystej, ale także z szeregiem innych elementów, o weryfikacji których trzeba pamiętać przed decyzją o kupnie konkretnej nieruchomości. Musimy zdecydować przede wszystkim, czy chcemy kupić mieszkanie na kredyt, czy będziemy posiłkować się gotówką.
Jeżeli chcemy skorzystać z kredytu, to musimy odpowiednio wcześniej o ten kredyt się postarać. Zorientujmy się, jaki będziemy mieć wkład własny, ile potrzebujemy zaciągnąć kredytu oraz na jaki okres i załatwmy wszelkie formalności z wybranym przez nas bankiem. Natomiast jeżeli chcemy kupić mieszkanie za gotówkę, to ominą nas dodatkowe formalności bankowe, ale za to możemy spodziewać się, że Urząd Skarbowy będzie chciał przyjrzeć się naszej transakcji z wysoką kwotą, zwłaszcza, gdy ta kwota nie widniała wcześniej na naszym koncie.
Zorientujemy się również, czy w mieszkaniu nie ma przypadkiem zameldowanego lokatora, a w szczególności lokatora, który może mieszkać w mieszkaniu dożywotnio. Powinniśmy zwracać uwagę na takie elementy, tak by po kupnie mieszkania móc bez żadnych problemów w nim zamieszkać czy je wynająć.
To podpisywana między nabywcą a sprzedającym umowa jest najważniejszym elementem, jaki musimy sprawdzić przed podpisaniem, ponieważ to właśnie w niej będziemy zobowiązywać się do wszystkiego, co zostanie tam zawarte. To umowa będzie decydowała o najważniejszych kwestiach związanych m.in. z przeniesieniem własności, możliwością odstąpienia od umowy. Znajdziemy w niej informacje o cenie kupna nieruchomości, metrażu, ilości pomieszczeń itd.
Więcej na temat umowy kupna-sprzedaży znajdziecie, klikając tutaj.
Sprawdzenie stanu technicznego lokalu jest podstawą, ponieważ bez niego nie będziemy w stanie oszacować, jak dużych nakładów pracy mieszkanie będzie wymagało oraz na ile jego zakup jest opłacalną inwestycją. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej dobrze byłoby przeprowadzić przegląd techniczny lokalu, który pozwoli ocenić, w jakim stopniu późniejsze jego użytkowanie będzie wpływać na budżet domowy i na jakie wydatki związane z jego remontem musimy być przygotowani, decydując się na zakup.
Dzięki skorzystaniu z oferowanej przez Pewny Lokal usługi przeglądu technicznego, zyskamy pełną wiedzę na temat mieszkania, nad zakupem którego się zastanawiamy, a w podsumowaniu otrzymamy kompleksowy raport dotyczący stanu technicznego nieruchomości, który może okazać się również dobrą kartą przetargową w negocjacjach cenowych ze sprzedającym (przeczytaj o przeglądzie technicznym i specjalnym raporcie przygotowywanym przez specjalistów firmy Pewny Lokal). Dodatkowo możemy poprosić o przygotowanie szacunkowego kosztorysu niezbędnych do realizacji prac remontowych, dzięki czemu zyskamy pełny obraz sytuacji.
Podczas analizy stanu mieszkania powinniśmy sprawdzić przede wszystkim stan izolacji termicznej budynku. Możemy wykorzystać do tego kamerę termowizyjną – jeżeli firma, z którą planujemy odebrać mieszkanie, posiada tego typu sprzęt – tak, jak Pewny Lokal. Sprawdzić powinniśmy również ściany, stropy oraz podłogi – czy nie zawierają żadnych spękań, uszkodzeń, zawilgoceń, które mogą przyczyniać się do powstawania pleśni i grzybów. Bardzo ważne jest również sprawdzenie stanu stolarki okiennej – czy jest szczelna, ponieważ wszelkie nieszczelności mogą wpływać na zwiększenie naszego czynszu (większe koszty ogrzewania).
Sprawdźmy ponadto wydajność, sprawność wszystkich instalacji (wodno-kanalizacyjnej, gazowej, elektrycznej, wentylacji, telekomunikacji) i zwróćmy uwagę na to, z jakich materiałów zostały wykonane.
Zweryfikujmy także:
Zapytaj właściciela lokalu o wysokość czynszu. Najlepiej, żeby sprzedający udokumentował wydatki związane z utrzymaniem lokalu z 3 ostatnich miesięcy lub 2 miesięcy letnich i 2 miesięcy zimowych. Jeżeli zbywca nie ma nic do ukrycia w tej kwestii, wówczas nie powinien odmawiać przedstawienia rachunków.
Dobrze jest też zapoznać się z funkcjonowaniem spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty – na ile efektywnie radzi sobie z zarządzaniem nieruchomością i czy posiada środki na tzw. funduszu remontowym - jest to o tyle ważne, że w przypadku konieczności przeprowadzenia remontu, chociażby klatki schodowej, mogłoby okazać się, że mieszkańcy są zobowiązani do wpłacenia dużej sumy w celu sfinansowania niezbędnych prac.
Odrębną kwestią jest ustalenie wysokości podatku od nieruchomości i jeżeli lokal był położony na użytkowaniu wieczystym – wysokości tzw. opłaty przekształceniowej. Należy również ustalić, czy właściciel rzeczywiście posiada prawo do przynależności, o których zapewnia i czy ich stan techniczny pozwala na bezproblemowe ich użytkowanie.
Istotną kwestią jest też weryfikacja metrażu mieszkania. W przypadku lokali z rynku wtórnego zdarza się, że powierzchnia wskazana w księdze wieczystej uwzględnia nie tylko powierzchnię użytkową mieszkania, ale też powierzchnię przynależności oraz pomieszczeń pomocniczych (zgodnie z ustawą o własności lokali). Dlatego dobrze jest zmierzyć rzeczywistą powierzchnię mieszkania, ponieważ ma ona decydujący wpływ na jego łączną cenę, kalkulowaną w oparciu o metraż.
Loft to specyficzny rodzaj nieruchomości, który wymaga przeprowadzenia szczegółowego audytu przed zakupem. Jak przejść przez ten proces, aby mieć pewność, że wybrana inwestycja jest tą idealną?
Loft jest mieszkaniem urządzonym w pomieszczeniach przemysłowych, na przykład w fabrykach czy magazynach. Loftem nazywane są także lokale o dużej, wysokiej i otwartej przestrzeni w stylu industrialnym. Ten rodzaj nieruchomości stanowią niezwykle przestronne i piękne mieszkania, ale ze względu na to, że często umieszcza się je budynkach poprzemysłowych czy starych kamienicach, zdarzają się problemy z różnymi kwestiami konstrukcyjnymi lub wykończeniowymi. Jak więc możesz się domyślić, sprawdzenie jego stanu technicznego to konieczność przed zakupem.
Decydując się na zakup loftu, musisz poświęcić sporo czasu na oględziny. Zacznij od podstaw, czyli od tego, w jakiej kondycji są ściany, sufity i podłogi. W starych budynkach często zdarza się, że ściany wykazują oznaki zawilgocenia, zagrzybienia lub pleśni, dlatego musisz zwrócić na to uwagę. Sprawdź także, czy nie ma żadnych pęknięć na suficie, czy ścianach, które mogłyby świadczyć o wadach konstrukcyjnych, a także oceń czy nigdzie nie znajdują się ślady po zalaniu. Konieczna jest także analiza osadzenia drzwi oraz okien, a także sprawdzenie stanu wszystkich instalacji w mieszkaniu (gazowej, wentylacyjnej, wodno-kanalizacyjnej oraz grzewczej). Niezbędna jest również ocena całego budynku pod kątem ewentualnych usterek lub większych wad.
Tak samo jak w przypadku każdej innej inwestycji, musisz poznać stan prawny danej nieruchomości. Niezależnie czy kupujesz loft z rynku wtórnego czy pierwotnego, musisz zapoznać się z księgą wieczystą. To dokument, który zawiera wszystkie niezbędne informacje na temat mieszkania, a mianowicie: kto jest właścicielem lokalu, czy nieruchomość obciążona jest hipoteką, czy podpisano jakiekolwiek umowy służebności lub dożywocia, jeśli chodzi o wybrany loft. W przypadku lokali z rynku pierwotnego najczęściej księga wieczysta jest wolna od tego typu informacji, gdyż nie była wcześniej użytkowana, ale mimo wszystko trzeba ją sprawdzić. Pamiętaj także, aby zweryfikować kwestię meldunku w danej nieruchomości.
Obawiasz się oględzin lub formalności związanych z zakupem loftu? Powierz audyt techniczny i prawny nam, a pomożemy przejść Ci przez cały proces nabywania nieruchomości sprawnie i bez żadnych problemów.
Sprzedającego warto podpytać też o kwestie praktyczne, takie jak akustyka lokalu, wysokość opłat bieżących oraz termin, od którego mieszkanie będzie dostępne. Poza tym przed kupnem mieszkania warto zorientować się, jak wygląda plan zagospodarowania przestrzennego, czy w okolicy będą powstawać jakieś budynki, miejsca, których budowa lub funkcjonowanie może negatywnie wpływać na nasze życie w nowym mieszkaniu.
Warto również sprawdzić, jak ogólnie wygląda okolica mieszkania (tereny zielone, miejsca do rekreacji, sklepy). Porozmawiajmy też z sąsiadami, ponieważ warto zorientować się, czy w okolicy będą mieszkać rodziny z dziećmi, a także czy nie występują jakieś problemy z mieszkańcami.
Nie wspomnieliśmy jeszcze o miejscu parkingowym, które jest ważnym elementem podczas kupna mieszkania – sprawdźmy, czy parking będzie należał do naszych przynależności.
Zacznijmy od tego, czym jest odbiór mieszkania. Proces ten polega na tym, że umawiasz się z deweloperem na konkretny termin i razem oceniacie stan nabytej przez Ciebie nieruchomości, po zakończeniu prac budowlanych. Podczas spotkania sprawdzasz każdy element swojego nowego lokalu, aby mieć pewność, że wszystko wykonane zostało zgodnie z umową. Na koniec sporządzany jest protokół zdawczo-odbiorczy, w którym albo pojawia się informacja, że wszystko jest zgodne z zapisami umowy albo wpisywane są wszelkie usterki, które deweloper zobowiązuje się naprawić. Warto zadbać także, aby znalazły się tam również terminy, do których sprzedający musi zakończyć wszelkie prace.
Odbiór kawalerki warto przekazać w ręce specjalistów. Tylko wtedy będziesz mieć pewność, że nieruchomość przeanalizowana została przez osoby dysponujące odpowiednią wiedzą, kierunkowym wykształceniem, a przede wszystkim wieloletnim doświadczeniem i wysokiej jakości sprzętem. Eksperci Pewnego Lokalu dysponują całym przekrojem niezbędnych narzędzi, np. mierników, poziomic, wilgotnościomierzy, dalmierzy, łat murarskich czy kamer termowizyjnych. Właśnie dzięki nim, klienci mogą mieć pewność, że wychwycą nawet to, czego nie widać gołym okiem.
Wszystko się zgadza? Teraz jesteś więc gotowy, aby przejść do podpisania umowy. Musisz dokładnie przeanalizować ten dokument pod kątem zapisów, które mogłyby być dla Ciebie niekorzystne. Nie czujesz się kompetentny w tej kwestii? W takiej sytuacji warto skorzystać z porady firmy, która zrobi to za Ciebie! Skontaktuj się z nami, a z pewnością Ci pomożemy.
Przed kupnem mieszkania należy sprawdzić w księdze wieczystej, czy mieszkanie nie jest obciążone oraz sprawdzić stan techniczny mieszkania np. wiek instalacji. Do audytu prawnego i technicznego mieszkania lepiej skorzystać z pomocy profesjonalnej firmy prawnej lub inżynieryjnej.
Sprawdzając stan techniczny mieszkania przed kupnem, najlepiej skorzystać z wyspecjalizowanej firmy inżynieryjnej. Taka firma sprawdzi m.in. wiek instalacji, szczelność okien, a także inne elementy techniczne mieszkania.
Przed kupnem mieszkania powinniśmy wykonać audyt prawny oraz techniczny. Warto również ustalić jaka jest wysokość opłat za media i opłat do wspólnoty/spółdzielni.
Najważniejszymi działami do sprawdzenia w księdze wieczystej jest dział trzeci oraz czwarty. W dziale czwartym znajdują się hipoteki, a w trzecim inne roszczenia. Przy kupnie mieszkania poza księgą wieczystą mieszkania, powinniśmy sprawdzić również księgę wieczystą gruntu.
Większość mieszkań ma już księgę wieczystą. Mieszkania, które są przedmiotem tzw. własnościowego-spółdzielczego prawa do mieszkania, czasami nie mają księgi wieczystej i żeby założyć księgę dla takich mieszkań, trzeba złożyć odpowiedni wniosek do sądu (pod warunkiem że stan gruntu pod budynkiem jest uregulowany).
To zależy od rodzaju prawa, jakie chcemy wpisać do księgi wieczystej i zwykle jest to ok. kilkuset złotych.
Za założenie księgi wieczystej zapłacimy 100 zł. Będziemy również zobowiązani uiścić opłatę w wysokości 150 zł za wpis własnościowego prawa do lokalu.
W przypadku spóldzielczego-własnościowego prawa do mieszkania księgę wieczystą można założyć pod warunkiem, że stan gruntu pod budynkiem jest uregulowany, ale często może to nie mieć większego sensu, ponieważ opłaty za mieszkanie własnościowe mogą być wyższe, niż opłaty do spółdzielni.
Na rynku wtórnym lepiej ujawnić roszczenia z umowy przedwstępnej w księdze wieczystej mieszkania, ponieważ dzięki temu właściciel nie będzie mógł drugi raz sprzedać mieszkania.
Autor
Weronika Mierczak
Na co dzień pracuje jako logopeda i rozwija dodatkowe zainteresowania związane z SEO oraz tworzeniem treści na strony internetowe, zwłaszcza o tematyce nieruchomościowej.
Weryfikacja
merytoryczna
Piotr Semeniuk
Założyciel Pewnego Lokalu. Specjalista prawa nieruchomości. Doktor nauk prawnych (doktorat z prawa ochrony konsumentów). Z zamiłowania inwestor i analityk rynku mieszkaniowego. Wielokrotny gość telewizji (TVP, TVN, Polsat), gdzie wypowiadał się na tematy rynku nieruchomości i ochrony praw nabywców.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online