Umowa sprzedaży mieszkania własnościowego to umowa w której dokonuje się sprzedaży lokalu mieszkalnego. Zgodnie z prawem umowa sprzedaży musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że strony muszą udać się do notariusza w celu sporządzenia aktu notarialnego. W przeciwnym razie zgodnie z prawem umowa jest nieważna. W akcie notarialnym notariusz sprawdza przedstawione przez strony dokumenty, bada zdolność do czynności prawnych oraz szczegółowo opisuje nieruchomość i jej stan prawny. Więcej o notariuszu przeczytasz w naszym artykule.
Umowa sprzedaży powinna zawierać oznaczenie stron (kupującego i sprzedającego), dokładny opis przedmiotu umowy (opis lokalu - informację o jego metrażu, opis pomieszczeń, przynależności, rzut lokalu i pomieszczeń przynależnych).
Umowa sprzedaży musi zawierać precyzyjnie oznaczoną cenę mieszkania oraz sposób zapłaty (o płatności poprzez spłatę hipoteki mieszkania piszemy w artykule tutaj). W akcie notarialnym notariusz sprawdza przedstawione przez strony dokumenty, bada zdolność do czynności prawnych oraz szczegółowo opisuje nieruchomość i jej stan prawny. W akcie notarialnym powinien też znaleźć się precyzyjny wniosek do sądu wieczystoksięgowego, zgodnie z którym nastąpi zmiana właściciela nieruchomości.
W momencie gdy znajdziemy wymarzone mieszkanie oraz ustalimy szczegóły ze sprzedającym, pozostaje nam podpisać umowę sprzedaży mieszkania. Musimy pamiętać, że umowa taka jest skomplikowaną umową prawną, a co za tym idzie jej analiza, powinna być dokonana przez profesjonalistę. W poniższym artykule dowiesz się więcej na temat umowy sprzedaży mieszkania.
Według prawa polskiego akt notarialny powinien być sporządzony w języku polskim i zawierać:
Akt notarialny można podzielić na pięć zasadniczych części. W pierwszej zawsze znajduje się data, miejscowość zawarcia aktu, oraz dane stron i sposób stwierdzenia ich tożsamości. Druga część stanowi treść aktu notarialnego(czyli wszystko to, na co umówiły się strony). Trzecia część to stanowiąca o podatkach i opłatach. Przedostatnią częścią stanowi stwierdzenie, że sporządzony akt został odczytany. Piąta ostatnią część stanowią podpisy stron oraz notariusza.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Po części, którą stanowi treść aktu notarialnego, następuje część dotyczącą podatków, opłaty skarbowej i taksy notarialnej. Na końcu zawsze występuje stwierdzenie o odczytaniu, przyjęciu i podpisaniu aktu, oraz podpisy osób stawiających i notariusza.
W księdze wieczystej sprawdzimy ujawnione obciążenia na gruncie, osobę właściciela, dane powierzchniowe, położenie, hipoteki.
W rejestrze gruntów sprawdzamy również powierzchnię, osobę właściciela, ale przede wszystkim oznaczenie, tj. jaką klasyfikację ma dany grunt – czy jest to grunt orny, o jakiej glebie (np. IVa) itd. Ma to znaczenie w przypadku podatku od nieruchomości – podatek jest ustalony od wpisanego w rejestrze gruntów oznaczenia.
Sprawdzamy w nim przeznaczenie gruntu – może okazać się, że kupowany grunt przeznaczony jest nie pod zasiewy, a pod np. budownictwo. Wtedy wartość takiej działki może wzrosnąć i możemy sprzedać ją z zyskiem.
Jest nierozerwalnie związana ze sprawdzeniem księgi wieczystej. W podstawie nabycia danego gruntu dowiemy się o nieujawnionych w księdze wieczystej obciążeniach. Jest tak, ponieważ prawo nie nakazuje ujawniać wszystkich obciążeń w księgach wieczystych – np. prawa służebności mieszkania. Dowiemy się o tym, analizując podstawę nabycia.
Oznacza sprawdzenie, co właściwe jest na danym gruncie. Może tak być, że na terenie ktoś urządził dzikie składowisko odpadów. Wtedy taki grunt, jeśli chcielibyśmy go wykorzystać rolniczo, na nic nam się nie przyda, a informacja o dzikim składowisku nie będzie raczej nigdzie ujawniona.
Niektóre spośród podpisywanych umów ze sprzedawcą mieszkania mogą zostać podpisane w formie cywilnoprawnej (np. umowa przedwstępna), ale umowa sprzedaży mieszkania pod rygorem nieważności musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. W dokumencie powinny zostać wskazane dane nabywcy oraz sprzedającego. Ponadto, w taki dokument powinien zawierać szczegółowy opis przedmiotu umowy, wraz z ceną oraz określeniem sposobu i terminu zapłaty tej ceny. Notariusz powinien umieścić w takiej umowie wniosek do sądu wydziału ksiąg wieczysty, który na celu mam zmianę ksiąg wieczystych, tak, byśmy od teraz figurowali jako właściciele nieruchomości w powszechnie dostępnych rejestrach.
Podpisując umowę sprzedaży, należy pamiętać o kosztach notarialnych. Ogólna zasada stanowi, że im wyższa wartość transakcji, tym wyższe wynagrodzenie notariusza. Tzw. taksa notarialna jest ustalona odgórnie w przepisach prawa i można ją przewidzieć na etapie wyboru mieszkania. Dodatkowo notariusz oprócz wynagrodzenia pobierze 2 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych oraz opłaty związane z wnioskiem wieczystoksięgowym. Więcej o kosztach notarialnych przeczytasz w osobnym artykule.
Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej, to napisz na kontakt@pewnylokal.pl. Prawnicy firmy Pewny Lokal pomogą w sprawdzeniu wzoru umowy sprzedaży mieszkania własnościowego (wycena dokumentacji jest bezpłatna).
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
