Haczyki w umowie przedwstępnej - co sprawdzić?

Haczyki w umowie przedwstępnej

W praktyce rynkowej umowę przedwstępną zakupu nieruchomości podpisuje się w trzech konkretnych sytuacjach. Każda z nich wiąże się z inną specyfiką prawną oraz odmiennym poziomem ryzyka dla nabywcy:

To są te trzy przypadki, w których możliwy jest zakup nieruchomości. Poniżej znajdziesz wyjaśnienie tych trzech sytuacji.

• Pierwszym przypadkiem jest zawarcie umowy na klasycznym rynku wtórnym. Strony decydują się na taki krok przed podpisaniem ostatecznej umowy sprzedaży. Sprzedającym jest zazwyczaj osoba fizyczna, która wcześniej użytkowała dany lokal przez określony czas.
• Drugą sytuacją jest transakcja na rynku określanym jako quasi-wtórny. Zdarza się, że deweloperzy po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku proponują klientom umowy przedwstępne zamiast deweloperskich. Takie działanie jest dopuszczalne przez prawo. Niesie jednak ze sobą ryzyko, że deweloper zrezygnuje z przeprowadzenia oficjalnego odbioru technicznego lokalu przed przekazaniem kluczy.
• Trzeci przypadek dotyczy podpisywania umów przedwstępnych na rynku pierwotnym przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Jest to sytuacja szczególnie niebezpieczna dla kupującego. Deweloper, proponując takie rozwiązanie, narusza obowiązujące przepisy. Przed zakończeniem budowy jedyną dopuszczalną formą zabezpieczenia transakcji jest umowa deweloperska. Nabywca powinien zachować szczególną ostrożność i w zasadzie unikać podpisywania dokumentów w tej formie na tym etapie inwestycji.

Z czego składa się umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna to dokument, w którym kupujący i sprzedający deklarują chęć zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Stanowi ona zobowiązanie do podpisania umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego.

Chociaż obecność prawnika podczas jej podpisywania nie jest wymagana, warto skonsultować treść dokumentu ze specjalistą od prawa nieruchomości. Pozwala to uniknąć błędów w zapisach dotyczących najważniejszych warunków transakcji.

W prawidłowo sporządzonej umowie przedwstępnej powinny znaleźć się następujące elementy:

• miejsce i data zawarcia dokumentu;
• dokładne dane stron – imiona, nazwiska, adresy, numery dowodów osobistych oraz numery PESEL (opcjonalnie dane firmowe, np. NIP);
• opis przedmiotu umowy – wskazanie prawa własności oraz dokładnego adresu nieruchomości;
• warunki finansowe – ustalona cena, termin oraz wybrany sposób płatności;
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej – wskazanie daty spotkania u notariusza oraz warunków dodatkowych, takich jak prawo kupującego do wyboru kancelarii;
• podpisy obu stron – potwierdzenie zobowiązania do przestrzegania wszystkich ustaleń.

W treści dokumentu może pojawić się również paragraf dotyczący kary umownej. Jest on stosowany w sytuacji, gdy jedna ze stron nie wywiąże się z postanowień i nie dojdzie do finalizacji sprzedaży. Zapis ten może także określać konkretne wyjątki, w których kara nie zostanie naliczona mimo niedopełnienia warunków umowy.

Odbiór lokalu a umowa przedwstępna

Głównym problemem związanym z umowami przedwstępnymi podpisywanymi z deweloperami jest brak ochrony wynikającej z ustawy deweloperskiej. Największym zagrożeniem dla nabywcy jest w tym przypadku brak gwarancji przeprowadzenia odbioru technicznego przed ostatecznym przeniesieniem własności nieruchomości. Odbiór techniczny stanowi jeden z najbardziej istotnych etapów zakupu lokalu na rynku pierwotnym. Proces ten pozwala na rzetelną ocenę, czy deweloper wywiązał się ze swoich zobowiązań i wybudował nieruchomość zgodnie z zawartą umową oraz obowiązującymi normami budowlanymi. W sytuacji, gdy inżynier stwierdzi wady lub usterki, nabywca ma prawo domagać się ich usunięcia na koszt dewelopera. Z praktyki rynkowej wynika jednak, że deweloperzy często proponują umowy przedwstępne, w których procedura odbioru technicznego zostaje całkowicie pominięta.

Deweloperzy mają prawo do pominięcia procedury weryfikacji, ponieważ obowiązek przeprowadzenia technicznego odbioru lokalu wraz z nabywcą nakłada na nich wyłącznie umowa deweloperska regulowana przez ustawę deweloperską. Z perspektywy sprzedającego takie rozwiązanie jest korzystne, gdyż pozwala na szybsze przekazanie nieruchomości. Pozwala to również uniknąć dodatkowych kosztów związanych z koniecznością naprawy wykrytych usterek. Nabywca znajduje się w trudniejszej sytuacji, ponieważ zostaje pozbawiony możliwości wskazania wad przed zakupem. W takim przypadku jest on zmuszony do dochodzenia swoich roszczeń na podstawie przepisów o rękojmi. Weryfikacja wad w tym trybie jest jednak znacznie trudniejsza i bardziej skomplikowana niż podczas standardowego odbioru technicznego.

Analiza umowy przedwstępnej

Z punktu widzenia nabywcy najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest poddanie projektu umowy przedwstępnej profesjonalnej weryfikacji prawnej. Analiza tego dokumentu jest często ważniejsza niż sprawdzenie ostatecznej umowy przenoszącej własność. Wynika to z faktu, że od umowy przedwstępnej zazwyczaj nie przysługuje prawo do odstąpienia. Umowa końcowa stanowi w praktyce realizację postanowień zawartych w umowie wstępnej. Podpisanie wadliwego dokumentu na początku procesu może uniemożliwić zmianę niekorzystnych zapisów na późniejszym etapie transakcji. W celu weryfikacji dokumentu wystarczy wysłać jego projekt na adres kontakt@pewnylokal.pl. Wstępna wycena takiej analizy jest bezpłatna.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy nabycia nieruchomości?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

• Średnio w umowie znajdujemy od trzech do czterech bardzo niebezpiecznych klauzul.
• Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów nabycia nieruchomości.
• Deweloperzy i sprzedawcy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Rezerwuj online

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości na rynku wtórnym?

Zamów usługę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Autor
Kacper Kruszka

Z wykształcenia inżynier. Lubi konkret i rzetelną treść. Kilka lat pracował w branży nieruchomości jako pośrednik. Wie, na co należy zwracać uwagę podczas odbiorów technicznych inwestycji deweloperskich, a także w trakcie oględzin mieszkania na rynku wtórnym. Potrafi rzeczowo odnieść się do wad i usterek, jakie można znaleźć w trakcie odbioru. Wie też, które usterki występują najczęściej w inwestycjach deweloperskich. Jego pasją są stare samochody.