Porada prawna lub napisz do nas

Umowa przedwstępna notarialna sprzedaży mieszkania

W artykule odpowiadamy czym różni się umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego od zwykłej formy cywilnoprawnej. Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości jest to bardzo istotna kwestia.
Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w kwestiach prawnych?
Zamów analizę prawna

Forma umowy

Polskie prawo wymaga, aby każda umowa dotycząca przeniesienia własności nieruchomości była sporządzona w formie aktu notarialnego (mówi o tym art. 158 kodeksu cywilnego). Nie dotyczy to umów przedwstępnych, których celem jest zagwarantowanie zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości. Z naszego doświadczenia wynika, że sprzedający często proponują podpisanie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, zamiast aktu notarialnego. Nabywca powinien pamiętać o różnicach między obiema formami i konsekwencjach wyboru jednej nich.

Akt notarialny daje lepszą ochronę

W przypadku zachowania formy aktu notarialnego zobowiązanie do sprzedaży jest o tyle lepiej zabezpieczone, że w razie braku rzetelności sprzedającego, nabywca ma prawo dochodzić zawarcia umowy sprzedaży przed sądem. Akt notarialny uprawnia do wystąpienia z powództwem o zastępcze oświadczenie woli. Sąd wyda orzeczenie, które zastąpi oświadczenie woli uchylającego się sprzedającego - mówiąc wprost zastąpi jego podpis pod umową ostateczną, a nabywca stanie się właścicielem lokalu.

Dodatkowo forma aktu notarialnego uprawnia nabywcę do żądania wpisania roszczenia o przeniesienie własności lokalu do księgi wieczystej. Daje to lepsze zabezpieczenie przed uchyleniem się od podpisania umowy ostatecznej, bo w teorii sprzedający może znaleźć kupca z lepszą ceną i zrezygnować ze sprzedaży nieruchomości na rzecz nabywcy. Roszczenie wpisane do księgi wieczystej będzie miało pierwszeństwo przed żądaniami innych stron.

W notarialnej umowie przedwstępnej, notariusz szczegółowo opisze nieruchomość, jej stan prawny oraz istotne postanowienia stron weryfikując przy tym ich zdolność do czynności prawnych. Dodatkowo notariusz ma obowiązek pouczyć każdą ze stron o skutkach i konsekwencjach ewentualnej niespójności przedłożonych dokumentów, złożenia przez jedną ze stron oświadczenia nieprawdy lub niedotrzymania warunków umowy. Taka „opieka” notariusza zawsze jest dodatkowym zabezpieczeniem dla nabywcy.

Umowa przedwstępna w zwykłej formie

Jeżeli podpiszemy umowę przedwstępną bez udziału notariusza i sprzedający będzie unikał zawarcia umowy ostatecznej to jedyną sankcją dla nieuczciwego kontrahenta jest odszkodowanie. Zgodnie z prawem, w razie niewywiązania się z umowy nabywca może pozwać sprzedawcę o zrekompensowanie szkody, ponieważ liczył na zawarcie umowy ostatecznej. Szkoda może polegać np. na utraconych odsetkach od kapitału, kosztach prawnika i z zasady oznacza dosyć niską rekompensatę dla nabywcy. Oznacza to, że jeżeli strony nie zastrzegły w umowie przedwstępnej żadnych kar umownych to nabywca nie może liczyć na zbyt hojną rekompensatę.

Umowa przedwstępna w zwykłej formie ma jednak tę zaletę, że jest tańsza od aktu notarialnego. Z aktem notarialnym wiąże się konieczność zapłaty tzw. taksy notarialnej, która najczęściej jest pokrywana przez stronę kupującą. Prawo zabrania notariuszom za sporządzanie umów pobierania opłat przekraczających określone progi procentowe i ilościowe. Za przeniesienie własności mieszkania o wartości 300 tys. zł, maksymalna opłata notarialna wyniesie ok. 1 tys. zł. Więcej o kosztach notarialnych przeczytasz w artykule pod tym linkiem.

Zaliczka i zadatek

Zarówno w akcie notarialnym jak i w zwykłej formie pisemnej może występować zadatek lub zaliczka. Zadatek ma to znaczenie, że jeżeli sprzedający odmówi podpisania umowy sprzedaży to nabywca może od umowy przedwstępnej odstąpić i zażądać dwukrotności danego zadatku. Jeżeli sprzedający odstąpi od umowy z przyczyn zależnych od nabywcy to ma prawo zadatek zatrzymać. W przypadku rozwiązania umowy zadatek powinien zostać zwrócony. Zaliczka w przeciwieństwie do zadatku nie zabezpiecza transakcji i jest zawsze zwrotna. Jeżeli mowa o zadatku i zaliczce to należy zwrócić uwagę czy część jaką nabywca daje sprzedającemu nie jest zbyt wysoka. Większość prawników uważa, że normą jest od 10 do 20 proc. ceny lokalu.

 

Prześlij dokumenty do bezpłatnej wyceny i analizy: kontakt@pewnylokal.pl Więcej o firmie Pewny Lokal dowiesz się tutaj.

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 22 opinii.

Jak wygląda odbiór mieszkania?

Zobacz film z odbioru mieszkania z ekspertem Pewny Lokal

Kupujesz mieszkanie od dewelopera?

Zobacz wywiad z ekspertem Pewny Lokal o najważniejszych kwestiach prawnych związanych z zakupem mieszkania

Baza wiedzy

Zobacz więcej

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka