Polskie prawo wymaga, aby każda umowa dotycząca przeniesienia własności nieruchomości była sporządzona w formie aktu notarialnego (mówi o tym art. 158 kodeksu cywilnego). Nie dotyczy to umów przedwstępnych, których celem jest zagwarantowanie zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości. Z naszego doświadczenia wynika, że sprzedający często proponują podpisanie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej, zamiast aktu notarialnego. Nabywca powinien pamiętać o różnicach między obiema formami i konsekwencjach wyboru jednej nich.
W przypadku zachowania formy aktu notarialnego zobowiązanie do sprzedaży jest o tyle lepiej zabezpieczone, że w razie braku rzetelności sprzedającego, nabywca ma prawo dochodzić zawarcia umowy sprzedaży przed sądem. Akt notarialny uprawnia do wystąpienia z powództwem o zastępcze oświadczenie woli. Sąd wyda orzeczenie, które zastąpi oświadczenie woli uchylającego się sprzedającego - mówiąc wprost zastąpi jego podpis pod umową ostateczną, a nabywca stanie się właścicielem lokalu.
Dodatkowo forma aktu notarialnego uprawnia nabywcę do żądania wpisania roszczenia o przeniesienie własności lokalu do księgi wieczystej. Daje to lepsze zabezpieczenie przed uchyleniem się od podpisania umowy ostatecznej, bo w teorii sprzedający może znaleźć kupca z lepszą ceną i zrezygnować ze sprzedaży nieruchomości na rzecz nabywcy. Roszczenie wpisane do księgi wieczystej będzie miało pierwszeństwo przed żądaniami innych stron.
W notarialnej umowie przedwstępnej notariusz szczegółowo opisze nieruchomość, jej stan prawny oraz istotne postanowienia stron weryfikując przy tym ich zdolność do czynności prawnych. Dodatkowo notariusz ma obowiązek pouczyć każdą ze stron o skutkach i konsekwencjach ewentualnej niespójności przedłożonych dokumentów, złożenia przez jedną ze stron oświadczenia nieprawdy lub niedotrzymania warunków umowy. Taka „opieka” notariusza zawsze jest dodatkowym zabezpieczeniem dla nabywcy.
Podpisanie umowy przedwstępnej notarialnej jest najlepszym zabezpieczeniem w razie nierzetelności sprzedającego, nabywca nieruchomości ma prawo dochodzić zawarcia umowy sprzedaży przed sądem.Jeżeli podpiszemy umowę przedwstępną bez udziału notariusza i sprzedający będzie unikał zawarcia umowy ostatecznej, to jedyną sankcją dla nieuczciwego kontrahenta jest odszkodowanie. Zgodnie z prawem, w razie niewywiązania się z umowy nabywca może pozwać sprzedawcę o zrekompensowanie szkody, ponieważ liczył na zawarcie umowy ostatecznej. Szkoda może polegać np. na utraconych odsetkach od kapitału, kosztach prawnika i z zasady oznacza dosyć niską rekompensatę dla nabywcy. Oznacza to, że jeżeli strony nie zastrzegły w umowie przedwstępnej, żadnych kar umownych to nabywca nie może liczyć na zbyt hojną rekompensatę.
Umowa przedwstępna w zwykłej formie ma jednak tę zaletę, że jest tańsza od aktu notarialnego. Z aktem notarialnym wiąże się konieczność zapłaty tzw. taksy notarialnej, która najczęściej jest pokrywana przez stronę kupującą. Prawo zabrania notariuszom za sporządzanie umów pobierania opłat przekraczających określone progi procentowe i ilościowe. Za przeniesienie własności mieszkania o wartości 300 tys. zł, maksymalna opłata notarialna wyniesie ok. 1 tys. zł.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Więcej o kosztach notarialnych przeczytasz w artykule pod tym linkiem.
Zarówno w akcie notarialnym jak i w zwykłej formie pisemnej może występować zadatek lub zaliczka. Zadatek ma to znaczenie, że jeżeli sprzedający odmówi podpisania umowy sprzedaży, to nabywca może od umowy przedwstępnej odstąpić i zażądać dwukrotności danego zadatku. Jeżeli sprzedający odstąpi od umowy z przyczyn zależnych od nabywcy, to ma prawo zadatek zatrzymać. W przypadku rozwiązania umowy zadatek powinien zostać zwrócony. Zaliczka w przeciwieństwie do zadatku nie zabezpiecza transakcji i jest zawsze zwrotna. Jeżeli mowa o zadatku i zaliczce to należy zwrócić uwagę czy część, jaką nabywca daje sprzedającemu, nie jest zbyt wysoka. Większość prawników uważa, że normą jest od 10 do 20 proc. ceny lokalu.
Prześlij dokumenty do bezpłatnej wyceny i analizy: kontakt@pewnylokal.pl Więcej o firmie Pewny Lokal dowiesz się tutaj.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
