Przeniesienie własności mieszkania

W artykule poruszamy kwestie związane z przeniesieniem własności mieszkania od dewelopera.
Potrzebujesz pomocy prawnika przy podpisaniu umowy przenoszącej własność z deweloperem?

Spis treści:

1. Rodzaje przeniesienia własności mieszkania i nieruchomości
1.1. Przeniesienie własności nieruchomości na rynku wtórnym
1.2. Przeniesienie własności po umowie deweloperskiej
2. Umowa przenosząca własność - checklista
3. Koszty przeniesienia własności
4. Jakie usługi oferujemy

1. Rodzaje przeniesienia własności mieszkania i nieruchomości

1.1. Przeniesienie własności nieruchomości na rynku wtórnym

Na rynku wtórnym nabywca mieszkania lub domu kupuje już wybudowaną i "gotową" nieruchomość. Oznacza to, że w chwili podpisywania pierwszej umowy ze zbywcą/sprzedawcą nieruchomości, jej księga wieczysta już istnieje (do księgi wieczystej jako właściciel wpisany jest właśnie sprzedawca). Na rynku wtórnym strony mogą podpisać od razu umowę sprzedaży nieruchomości albo podzielić proces sprzedaży nieruchomości na dwa etapy: najpierw podpisać umowę przedwstępną, a potem umowę przenoszącą własność. Poniżej pokrótce opisujemy trzy podstawowe sposoby nabycia własności nieruchomości (a tym samym przeniesienia własności tej nieruchomości) na rynku wtórnym.

1.1.1. Podpisanie jednej umowy sprzedaży

Zbywca i nabywca nieruchomości mogą podpisać od razu umowę sprzedaży nieruchomości. Taka umowa musi być zawarta obowiązkowo w formie aktu notarialnego. Na skutek umowy sprzedaży własność nieruchomości (mieszkania, domu, działki) przechodzi na nabywcę w momencie podpisania umowy (wpis nowego właściciela w księdze wieczystej ma charakter "deklaratywny", czyli jedynie ujawnia fakt przeniesienia własności w księgach wieczystych). W praktyce umowa sprzedaży jest podpisywana wtedy, gdy nabywca dysponuje całością środków pieniężnych za nieruchomość. Nie ma w takiej sytuacji potrzeby rozdzielania kupna mieszkania na dwie części.

1.1.2. Podpisanie (nienotarialnej) umowy przedwstępnej i umowy przeniesienia własności

Na polskim rynku i w polskim systemie prawnym strony (nabywca i zbywca) podpisują umowę przedwstępną w dwóch przypadkach:

  • gdy nabywca potrzebuje czasu (pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej a umowy przenoszącej własność nieruchomości) na zgromadzenie pieniędzy na zakup mieszkania/domu;
  • gdy sprzedawca zobowiązuje się wobec nabywcy, że w okresie między umową przedwstępną a umową przenoszącą własność ureguluje stan prawny nieruchomości (np. doprowadzi do wykreślenia obciążającej nieruchomość hipoteki).


W pierwszym przypadku nabywca najczęściej finansuje zakup nieruchomości z dwóch źródeł: z kredytu hipotecznego lub ze środków pochodzących ze sprzedaży jego dotychczasowego mieszkania/domu. W obu sytuacjach zgromadzenie pieniędzy zajmuje trochę czasu (zwykle od 3 do 9 miesięcy), dlatego zbywca "daje" nabywcy ten czas zgadzając się na zawarcie umowy przedwstępnej, a dopiero potem - umowy przenoszącej własność.

W tym drugim przypadku uregulowanie stanu prawnego jest najczęściej warunkiem zobowiązania nabywcy do podpisania umowy przenoszącej własność: np. jeśli sprzedawca doprowadzi do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej mieszkania/domu, nabywca podpisze umowę przenoszącą własność (w przeciwnym wypadku nabywca może "bezkosztowo" odstąpić od umowy).

W umowie przedwstępnej obowiązkowo określa się termin na zawarcie umowy przeniesienia własności nieruchomości. Nabywca wpłaca też zwykle zaliczkę/zadatek (zwyczajowo ok. 5 proc.). Jeśli nabywca nie stawi się na umowę przeniesienia własności lub nie zapłaci całości ceny po zawarciu takiej umowy - zaliczka przepada (ale tylko, jeśli strony postanowiły o takiej konsekwencji w umowie przedwstępnej lub jeśli strony określiły zaliczkę mianem "zadatku"). Zgodnie z polskim Kodeksem cywilnym, różnica między zaliczką a zadatkiem polega na tym, że "zadatek" podlega przepadkowi w razie niewykonania umowy przedwstępnej przez nabywcę (tj. np. w razie niestawienia się do umowy przenoszącej własność), a w razie niewykonania umowy przez zbywcę/sprzedawca, zbywca/sprzedawca musi zwrócić nabywcy zadatek w podwójnej wysokości.

1.1.3. Podpisanie (nienotarialnej) umowy przedwstępnej i umowy przeniesienia własności

W punkcie 1.1.2. nie pisaliśmy o formie, w której może być zawarta umowa przedwstępna. Forma ta (zwykła pisemna lub forma aktu notarialnego) ma jednak bardzo duże znaczenie, jeśli chodzi o siłę "umowy przedwstępnej" i możliwość domagania się zawarcia umowy przenoszącej własność przez sprzedawcę. 

Niewykonanie umowy przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej naraża sprzedawcę jedynie na konsekwencje odszkodowawcze (tj. nabywca nie może "pójść" z taką umową do sądu i domagać się podpisania przez zbywcę umowy przeniesienia własności). Odszkodowanie dla nabywcy za niezawarcie przez zbywcę umowy przeniesienia własności może polegać m.in. na utracie kosztu kapitału (np. zwrot odsetek, które nabywca mógł uzyskać w banku tytułem zaliczki, którą wpłacił sprzedawcy).

W razie zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, nabywca może domagać się zawarcia przez zbywcę umowy przeniesienia własności. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli sprzedawca "miga się" od zawarcia umowy przenoszącej własność, nabywca może pozwać sprzedawcę i uzyskać postanowienie sądu o przeniesieniu własności nieruchomości. Takie postanowienie sądu cywilnego stanowi dla sądu wieczystoksięgowego podstawę wpisu do ksiąg wieczystych nabywcy jako nowego właściciela nieruchomości. Co więcej, jeśli umowa przedwstępna jest podpisywana w formie aktu notarialnego, nabywca może "zgłosić" taką umowę do sądu wieczystoksięgowego już po jej zawarciu. Sąd wieczystoksięgowy wpisuje wtedy "roszczenie" nabywcy o przeniesienie własności nieruchomości do księgi wieczystej takiej nieruchomości. Wpis powyższego roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości zabezpiecza nabywcę w ten sposób, że nawet jeśli (nieuczciwy) sprzedawca będzie chciał sprzedać tą samą nieruchomość innej osobie, taka osoba nabędzie nieruchomość wraz ze wpisanym w księgę wieczystą roszczeniem nabywcy - w praktyce więc nieruchomość wraz ze wpisanym w księgę wieczystą roszczeniem nabywcy będzie niesprzedawalna.

1.2. Przeniesienie własności po umowie deweloperskiej

Celem umowy deweloperskiej jest wybudowanie przez dewelopera określonego lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę. W wyniku podpisania umowy deweloperskiej dotyczącej sprzedaży domu lub mieszkania, na nabywcę nie jest przenoszona własność nieruchomości. To nawet logiczne: umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do wybudowania domu lub budynku i przeniesienie własności mieszkania lub domu na nabywcę po zakończeniu inwestycji budowlanej. Umowa deweloperska nie może zatem przenosić na nabywcę własności czegoś co jeszcze nie istnieje. W chwili podpisywania przez dewelopera i nabywcę umowy deweloperskiej w sądzie wieczystoksięgowym założona jest jedynie księga wieczysta dla nieruchomości gruntowej, na której ma powstać budynek lub osiedle domów jednorodzinnych. Księga wieczysta mieszkania lub działki pod domem powstaną dopiero po zakończeniu przez dewelopera budowy i po odbiorze technicznym mieszkania lub domu. Zgodnie z zasadami polskiego prawa rzeczowego, na nabywcę można przenieść własność nieruchomości tylko wtedy, gdy dla takiej nieruchomości założona jest księga wieczysta (innymi słowy nie może istnieć "nieruchomość" bez księgi wieczystej). 

Umowa przeniesienia własności jest ostatnim krokiem do stania się formalnym właścicielem nieruchomości w procesie kupna mieszkania od dewelopera. Zgodnie z prawem każde przeniesienie własności nieruchomości musi nastąpić w formie aktu notarialnego. W odróżnieniu od rynku wtórnego, na rynku pierwotnym przy podpisywaniu umowy przenoszącej własność zostanie założona nowa księga wieczysta. W momencie podpisania umowy przenoszącej własność wyodrębniony lokal dołącza do wspólnoty mieszkaniowej, w której znajdują się właściciele wyodrębnionych lokali i deweloper. Deweloper wraz z przekazywaniem kolejnych mieszkań nabywcom stopniowo zmniejsza swój udział w wspólnocie. Praktyką na polskim rynku jest to, że deweloper administruje nieruchomością wspólną, tak długo jak nie podpisał on z nabywcami umów przeniesienia własności mieszkań reprezentujących powyżej 50 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej (udziały w nieruchomości wspólnej danego lokalu obliczane są zaś w proporcji metrażu tego lokalu do sumy metrażu wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej, czyli najczęściej na danym osiedlu deweloperskim).

Przeniesienie własności mieszkania.Umowa przenosząca własność jest ostatnim momentem na sprawdzenie nieruchomości.

2. Umowa przenosząca własność - checklista

Podpisując umowę przenosząca własność należy m.in.

  • upewnić się, że umowa jest w formie aktu notarialnego;
  • sprawdzić czy stan prawny nieruchomości zgadza się z rzeczywistością;
  • sprawdzić czy umowa dopełnia uzgodnień z umowy deweloperskiej lub przedwstępnej;
  • czy umowa przenosi własność wszystkich przynależności;
  • czy deweloper lub sprzedawca nie ograniczają uprawnień z rękojmi lub gwarancji;
  • jakie są zasady korzystania z nieruchomości wspólnej;
  • pamiętać o wniosku wieczystoksięgowym o założenie księgi wieczystej i dokonanie odpowiednich wpisów;
  • zadbać o to, żeby umowa regulowała kwestię spisu liczników/mediów/podatków i opłat itp.;
  • zadbać o to, żeby umowa regulowała kwestię odpowiedzialności sprzedawcy za ew. usterki/wady techniczne nieruchomości, jeśli takie zostały wykryte.


Ponieważ umowa przenosząca własność jest ostatnim etapem sprzedaży nieruchomości, taka umowa każdorazowo wymaga formy aktu notarialnego. Każda inna forma umowy przenoszącej własność będzie nieważna.

Podpisując umowę przenoszącą własność należy jeszcze raz "spojrzeć" do księgi wieczystej nieruchomości (najlepiej kilka minut przed podpisaniem aktu notarialnego). Dokonując takiego audytu księgi wieczystej "last minute" warto sprawdzić, czy osoba figurująca jako właściciel nieruchomości nadal jest tą samą osobą, która widnieje jako sprzedawca w umowie przedwstępnej oraz projekcie umowie przeniesienia własności. Dobrą praktyką jest też "ostatni rzut oka" dział III elektronicznej księgi wieczystej, który zawiera informację o prawach i roszczeniach obciążających nieruchomość. Wreszcie warto spojrzeć do działu IV elektronicznej księgi wieczystej, w której znajdują się informacje o hipotekach (po to, żeby potwierdzić, że sprzedawca w ostatniej chwili nie zaciągnął przypadkiem kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości).

Podpisując umowę przenoszącą własność nieruchomości należy też sprawdzić, czy przedmiot umowy zgadza się ze zobowiązaniami sprzedawcy z umowy przedwstępnej lub deweloperskiej. W szczególności należy potwierdzić, że umową przenoszącą własność są na nas przenoszone prawa do wszelkich przynależności (komórka lokatorska, balkon, taras, piwnica, miejsce postojowe), które sprzedawca zobowiązał się sprzedać w umowie przedwstępnej lub deweloperskiej.

Zgodnie z polskim prawem sprzedawca nieruchomości odpowiada za wady prawne i techniczne nieruchomości, które ujawnią się 5 lat od sprzedaż nieruchomości (mieszkania, domu, działki). Powyższa odpowiedzialność jest odpowiedzialnością z tytułu tzw. rękojmi. Rękojmia za wady techniczne mieszkania/domu może polegać np. na tym, że jeżeli w nieruchomości "ujawnią się" usterki (np. pękające ściany) niespowodowane normalnym użytkowaniem lokalu/domu, nabywca może domagać się od sprzedawcy odszkodowania, a - w skrajnej sytuacji - nawet odstąpić od umowy. O ile deweloper nie może (zarówno w umowie deweloperskiej jak i umowie przenoszącej własność) wyłączyć odpowiedzialności z tytułu rękojmi, takie wyłączenie jest dopuszczalne w przypadku umów pomiędzy prywatnymi podmiotami na rynku wtórnym. Dlatego, w momencie podpisywania umowy przenoszącej własność warto upewnić się, że w takiej umowie nie są przypadkiem zawarte klauzule wyłączające odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi.

3. Koszty przeniesienia własności

Podpisanie umowy przenoszącej własność następuje w formie aktu notarialnego, co wiąże się z pobraniem taksy notarialnej. Maksymalne stawki taksy są ustalone w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (więcej o zenach u notariuszy przeczytasz w naszym artykule). Dla standardowej na rynku transakcji kupna w cenie od 60 tys.  zł do 1 mln zł taksa wynosi 1010 zł + 0, 4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Dodatkowo należy liczyć się z innymi kosztami około transakcyjnymi: koszt sporządzenia wypisów aktu notarialnego oraz opłaty związane z założeniem księgi wieczystej i dokonaniem określonych wpisów. Jeżeli lokal jest kupowany na rynku wtórnym to należy również pamiętać o kosztach związanych z podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

4. Jakie usługi oferujemy

Prawnicy firmy Pewny Lokal pomogą sprawdzić umowę przenoszącą własność. Jesteśmy firmą wyspecjalizowaną w prawnym audycie nieruchomości. Napisz na adres: kontakt@pewnylokal.pl lub zadzwoń na naszą infolinię: 797 014 014 (odbieramy codziennie od 8:00 do 22:00).

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić nieruchomość od dewelopera i podpisać z nim umowę?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak odebrać mieszkanie lub dom od dewelopera?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku wtórnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 295 opinii.

Baza wiedzy

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka