W poniższym artykule poruszamy kwestie związane z przeniesieniem własności mieszkania od dewelopera. Przeczytaj artykuł i dowiedz się, o czym należy pamiętać, podpisując umowę przenoszącą własność, jakie są rodzaje umowy przenoszącej własność, jej koszty oraz, w jaki sposób prawnicy z Pewny Lokal mogą Ci pomóc z ww. umową.
Na rynku wtórnym nabywca mieszkania lub domu kupuje już wybudowaną i gotową nieruchomość. Oznacza to, że w chwili podpisywania pierwszej umowy ze zbywcą/sprzedawcą nieruchomości, jej księga wieczysta już istnieje (do księgi wieczystej jako właściciel wpisany jest właśnie sprzedawca).
Na rynku wtórnym strony mogą podpisać od razu umowę sprzedaży nieruchomości albo podzielić proces sprzedaży nieruchomości na dwa etapy: najpierw podpisać umowę przedwstępną, a potem umowę przenoszącą własność. Poniżej pokrótce opisujemy trzy podstawowe sposoby nabycia własności nieruchomości (a tym samym przeniesienia własności tej nieruchomości) na rynku wtórnym.
Zbywca i nabywca nieruchomości mogą podpisać od razu umowę sprzedaży nieruchomości.
Na skutek umowy sprzedaży własność nieruchomości (mieszkania, domu, działki) przechodzi na nabywcę w momencie podpisania umowy (wpis nowego właściciela w księdze wieczystej ma charakter deklaratywny, czyli jedynie ujawnia fakt przeniesienia własności w księgach wieczystych). W praktyce umowa sprzedaży jest podpisywana wtedy, gdy nabywca dysponuje całością środków pieniężnych za nieruchomość. Nie ma w takiej sytuacji potrzeby rozdzielania kupna mieszkania na dwie części.
Na polskim rynku i w polskim systemie prawnym strony (nabywca i zbywca) podpisują umowę przedwstępną w dwóch przypadkach:
Na rynku wtórnym strony mogą podpisać od razu umowę sprzedaży nieruchomości albo podzielić proces sprzedaży nieruchomości na dwa etapy.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
W pierwszym przypadku nabywca najczęściej finansuje zakup nieruchomości z dwóch źródeł: z kredytu hipotecznego lub ze środków pochodzących ze sprzedaży jego dotychczasowego mieszkania/domu.
W obu sytuacjach zgromadzenie pieniędzy zajmuje trochę czasu (zwykle od 3 do 9 miesięcy), dlatego zbywca daje nabywcy ten czas, zgadzając się na zawarcie umowy przedwstępnej, a dopiero potem — umowy przenoszącej własność.
W tym drugim przypadku uregulowanie stanu prawnego jest najczęściej warunkiem zobowiązania nabywcy do podpisania umowy przenoszącej własność: np. jeśli sprzedawca doprowadzi do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej mieszkania/domu, nabywca podpisze umowę przenoszącą własność (w przeciwnym wypadku nabywca może bezkosztowo odstąpić od umowy).
Nabywca wpłaca też zwykle zaliczkę/zadatek (zwyczajowo ok. 5 proc.). Jeśli nabywca nie stawi się na umowę przeniesienia własności lub nie zapłaci całości ceny po zawarciu takiej umowy — zaliczka przepada (ale tylko, jeśli strony postanowiły o takiej konsekwencji w umowie przedwstępnej lub jeśli strony określiły zaliczkę mianem zadatku).
Zgodnie z polskim Kodeksem cywilnym, różnica między zaliczką a zadatkiem polega na tym, że zadatek podlega przepadkowi w razie niewykonania umowy przedwstępnej przez nabywcę (tj. np. w razie niestawienia się do umowy przenoszącej własność), a w razie niewykonania umowy przez zbywcę/sprzedawca, zbywca/sprzedawca musi zwrócić nabywcy zadatek w podwójnej wysokości.
W punkcie 1.1.2. nie pisaliśmy o formie, w której może być zawarta umowa przedwstępna. Forma ta (zwykła pisemna lub forma aktu notarialnego) ma jednak bardzo duże znaczenie, jeśli chodzi o siłę umowy przedwstępnej i możliwość domagania się zawarcia umowy przenoszącej własność przez sprzedawcę.
Niewykonanie umowy przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej naraża sprzedawcę jedynie na konsekwencje odszkodowawcze (tj. nabywca nie może pójść z taką umową do sądu i domagać się podpisania przez zbywcę umowy przeniesienia własności). Odszkodowanie dla nabywcy za niezawarcie przez zbywcę umowy przeniesienia własności może polegać m.in. na utracie kosztu kapitału (np. zwrot odsetek, które nabywca mógł uzyskać w banku tytułem zaliczki, którą wpłacił sprzedawcy).
W razie zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego nabywca może domagać się zawarcia przez zbywcę umowy przeniesienia własności.
Takie postanowienie sądu cywilnego stanowi dla sądu wieczystoksięgowego podstawę wpisu do ksiąg wieczystych nabywcy jako nowego właściciela nieruchomości. Co więcej, jeśli umowa przedwstępna jest podpisywana w formie aktu notarialnego, nabywca może zgłosić taką umowę do sądu wieczystoksięgowego już po jej zawarciu.
Sąd wieczystoksięgowy wpisuje wtedy roszczenie nabywcy o przeniesienie własności nieruchomości do księgi wieczystej takiej nieruchomości. Wpis powyższego roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości zabezpiecza nabywcę w ten sposób, że nawet jeśli (nieuczciwy) sprzedawca będzie chciał sprzedać tę samą nieruchomość innej osobie, taka osoba nabędzie nieruchomość wraz ze wpisanym w księgę wieczystą roszczeniem nabywcy — w praktyce więc nieruchomość wraz ze wpisanym w księgę wieczystą roszczeniem nabywcy będzie niesprzedawalna.
Celem umowy deweloperskiej jest wybudowanie przez dewelopera określonego lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę. W wyniku podpisania umowy deweloperskiej dotyczącej sprzedaży domu lub mieszkania, na nabywcę nie jest przenoszona własność nieruchomości. To nawet logiczne: umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do wybudowania domu lub budynku i przeniesienie własności mieszkania, lub domu na nabywcę po zakończeniu inwestycji budowlanej.
Umowa deweloperska nie może zatem przenosić na nabywcę własności czegoś, co jeszcze nie istnieje. W chwili podpisywania przez dewelopera i nabywcę umowy deweloperskiej w sądzie wieczystoksięgowym założona jest jedynie księga wieczysta dla nieruchomości gruntowej, na której ma powstać budynek lub osiedle domów jednorodzinnych.
Księga wieczysta mieszkania lub działki pod domem powstaną dopiero po zakończeniu przez dewelopera budowy i po odbiorze technicznym mieszkania, lub domu.
Zgodnie z zasadami polskiego prawa rzeczowego, na nabywcę można przenieść własność nieruchomości tylko wtedy, gdy dla takiej nieruchomości założona jest księga wieczysta (innymi słowy nie może istnieć nieruchomość bez księgi wieczystej).
Zgodnie z prawem każde przeniesienie własności nieruchomości musi nastąpić w formie aktu notarialnego.
W odróżnieniu od rynku wtórnego, na rynku pierwotnym przy podpisywaniu umowy przenoszącej własność zostanie założona nowa księga wieczysta. W momencie podpisania umowy przenoszącej własność wyodrębniony lokal dołącza do wspólnoty mieszkaniowej, w której znajdują się właściciele wyodrębnionych lokali i deweloper. Deweloper wraz z przekazywaniem kolejnych mieszkań nabywcom stopniowo zmniejsza swój udział we wspólnocie.
Praktyką na polskim rynku jest to, że deweloper administruje nieruchomością wspólną, tak długo, jak nie podpisał on z nabywcami umów przeniesienia własności mieszkań reprezentujących powyżej 50 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej (udziały w nieruchomości wspólnej danego lokalu, obliczane są zaś w proporcji metrażu tego lokalu do sumy metrażu wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej, czyli najczęściej na danym osiedlu deweloperskim).
Poniżej przedstawiamy checklistę do wydruku, który pomoże określić, czy umowa przedwstępna jest sporządzona prawidłowo:
| Cecha umowy przenoszącej własność | Uwzględnia | Nie uwzględnia |
| Umowa jest w formie aktu notarialnego. | ||
| Stan prawny nieruchomości zgadza się z rzeczywistością. | ||
| Umowa przenosi własność wszystkich przynależności. | ||
| Deweloper lub sprzedawca nie ograniczają uprawnień z rękojmi, lub gwarancji. | ||
| Zawiera zasady korzystania z nieruchomości wspólnej. | ||
| Zawiera wniosek wieczystoksięgowy o założenie księgi wieczystej i dokonanie odpowiednich wpisów. | ||
| Umowa reguluje kwestię spisu liczników/mediów/podatków i opłat itp. | ||
| Umowa regulowała kwestię odpowiedzialności sprzedawcy za ew. usterki/wady techniczne nieruchomości, jeśli takie zostały wykryte. |
Wszystkie te cechy umowy powinny zostać uwzględnione. Jeżeli jakieś brakuje — skontaktuj się z firmą Pewny Lokal.
Ponieważ umowa przenosząca własność jest ostatnim etapem sprzedaży nieruchomości, taka umowa każdorazowo wymaga formy aktu notarialnego. Każda inna forma umowy przenoszącej własność będzie nieważna.
Podpisując umowę przenoszącą własność, należy jeszcze raz spojrzeć do księgi wieczystej nieruchomości (najlepiej kilka minut przed podpisaniem aktu notarialnego).
Dobrą praktyką jest też ostatni rzut oka dział III elektronicznej księgi wieczystej, który zawiera informację o prawach i roszczeniach obciążających nieruchomość. Wreszcie warto spojrzeć do działu IV elektronicznej księgi wieczystej, w której znajdują się informacje o hipotekach (po to, żeby potwierdzić, że sprzedawca w ostatniej chwili nie zaciągnął przypadkiem kredytu zabezpieczonego hipoteką na nieruchomości).
Podpisując umowę przenoszącą własność nieruchomości, należy też sprawdzić, czy przedmiot umowy zgadza się ze zobowiązaniami sprzedawcy z umowy przedwstępnej lub deweloperskiej.
W szczególności należy potwierdzić, że umową przenoszącą własność są na nas przenoszone prawa do wszelkich przynależności (komórka lokatorska, balkon, taras, piwnica, miejsce postojowe), które sprzedawca zobowiązał się sprzedać w umowie przedwstępnej lub deweloperskiej.
Zgodnie z polskim prawem sprzedawca nieruchomości odpowiada za wady prawne i techniczne nieruchomości, które ujawnią się 5 lat od sprzedaży nieruchomości (mieszkania, domu, działki). Powyższa odpowiedzialność jest odpowiedzialnością z tytułu tzw. rękojmi.
Rękojmia za wady techniczne mieszkania/domu może polegać np. na tym, że jeżeli w nieruchomości ujawnią się usterki (np. pękające ściany) niespowodowane normalnym użytkowaniem lokalu/domu, nabywca może domagać się od sprzedawcy odszkodowania, a — w skrajnej sytuacji — nawet odstąpić od umowy.
O ile deweloper nie może (zarówno w umowie deweloperskiej, jak i umowie przenoszącej własność) wyłączyć odpowiedzialności z tytułu rękojmi, takie wyłączenie jest dopuszczalne w przypadku umów pomiędzy prywatnymi podmiotami na rynku wtórnym. Dlatego, w momencie podpisywania umowy przenoszącej własność warto upewnić się, że w takiej umowie nie są przypadkiem zawarte klauzule wyłączające odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi.
Podpisanie umowy przenoszącej własność następuje w formie aktu notarialnego, co wiąże się z pobraniem taksy notarialnej. Maksymalne stawki taksy są ustalone w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (więcej o zenach u notariuszy przeczytasz w naszym artykule). Dla standardowej na rynku transakcji kupna w cenie od 60 tys. zł do 1 mln zł taksa wynosi 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł.
Dodatkowo należy liczyć się z innymi kosztami około transakcyjnymi: koszt sporządzenia wypisów aktu notarialnego oraz opłaty związane z założeniem księgi wieczystej i dokonaniem określonych wpisów. Jeżeli lokal jest kupowany na rynku wtórnym, to należy również pamiętać o kosztach związanych z podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Prawnicy firmy Pewny Lokal pomogą sprawdzić umowę przenoszącą własność. Jesteśmy firmą wyspecjalizowaną w prawnym audycie nieruchomości. Napisz na adres: kontakt@pewnylokal.pl lub zadzwoń na naszą infolinię: 797 014 014 (odbieramy codziennie od 8:00 do 22:00).
Autor
Michał Stasznik
Po skończonej szkole średniej pracował w branży budowlanej w Polsce i za granicą. Obecnie studiuje budownictwo. Zna się na normach budowlanych, bo hobbystycznie robi dla znajomych odbiory mieszkań (współpracuje też z Pewnym Lokalem). W naszej firmie specjalizuje się w treściach o odbiorach technicznych mieszkań. Z łatwością analizuje usterki, jakie można znaleźć w mieszkaniach deweloperskich. Wady w inwestycjach z rynku wtórnego też nie są dla niego problemem, potrafi je wskazać i wyjaśnić jak można je naprawić. Pasjonat podróżowania i podziwiania architektury i świata.
Weryfikacja
merytoryczna
Piotr Semeniuk
Założyciel Pewnego Lokalu. Specjalista prawa nieruchomości. Doktor nauk prawnych (doktorat z prawa ochrony konsumentów). Z zamiłowania inwestor i analityk rynku mieszkaniowego. Wielokrotny gość telewizji (TVP, TVN, Polsat), gdzie wypowiadał się na tematy rynku nieruchomości i ochrony praw nabywców.
Zobacz jedną z naszych lekcji.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę