Sprawdzając prospekt informacyjny i księgi wieczyste możemy natrafić na informacje, że deweloper obciążył grunt pod inwestycją hipoteką. Oznacza to, że jeżeli nie będzie on spłacał swoich zobowiązań, wierzyciele dewelopera uzyskają prawo do licytacji na egzekucji komorniczej mieszkań znajdujących się w inwestycji (zgodnie z prawem hipoteki dewelopera „przechodzą” automatycznie na wyodrębniane w inwestycji mieszkania proporcjonalnie do udziału tych mieszkań w nieruchomości wspólnej). W praktyce większość nabywców mieszkań zabezpiecza się przed taką sytuacją wymagając od dewelopera przedstawienia im – przed zawarciem umowy deweloperskiej – dokumentów potwierdzających zgodę banku na „bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu” po ukończeniu inwestycji. Taki dokument załączony do umowy deweloperskiej nazywa się promesą.
Promesa to dokument, który gwarantuje klientowi uzyskanie kredytu hipotecznego na warunkach, jakie zostały ustalone z bankiem. Bank analizuje sytuację finansową kredytobiorcy, po czym ustala zasady kredytowania zakupu nieruchomości. Promesa jest więc w pewnym sensie prawną autoryzacją ustalonych zasad. Kredytobiorca, mając ten dokument, może bez ryzyka podpisać umowę przedwstępną z deweloperem.
Tym właśnie promesa różni się od umowy. Umowa deweloperska to po prostu rodzaj umowy przedwstępnej, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania nieruchomości (domu lub mieszkania), a następnie do przeniesienia na kupującego prawa własności do tej nieruchomości. Kupujący zaś zobowiązuje się do zapłaty za tę nieruchomość, zgodnie z ustaleniami. Nabywca często ponosi ryzyko, gdy nie ma jeszcze pewności, czy otrzyma kredyt hipoteczny. Warto, by w tej sytuacji wystąpił o promesę.
Promesa jest zabezpieczeniem, dzięki któremu bank nie wycofa się z udzielenia kredytu. Jeśli mieszkanie kupione na kredyt zostanie sprzedane, promesa zobowiązuje bank do odciążenia hipoteki mieszkania po spłacie zobowiązania w całości. W związku z tym promesa jest jednocześnie dokumentem, który gwarantuje, że nabywana nieruchomość jest wolna od zobowiązań. Ponadto bank kredytujący zakup nieruchomości, otrzymuje informację, że po wykreśleniu z księgi wieczystej poprzedniego kredytodawcy, będzie mógł zostać tam wpisany. Co najważniejsze, w efekcie tego nie poniesie ryzyka roszczeń ze strony innego banku.
Promesa jest poświadczeniem, które ma zabezpieczać interesy sprzedającego i kupującego nieruchomość. Jest to skuteczny sposób na uzyskanie rzetelnej informacji na temat indywidualnej zdolności kredytowej. To zarazem sprawdzony sposób na uniknięcie przeszacowania tej zdolności. Z drugiej strony uświadamia kupującemu jego możliwości w kwestii samego zakupu nieruchomości. Dzięki temu wie, na jaki przedział cenowy może zwrócić uwagę, szukając domu czy mieszkania.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Wystąpienie o promesę dziś już nie wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów. Usługa ta była płatna z uwagi na czas, jaki instytucje bankowe musiały przeznaczyć na sporządzenie dokumentu określającego wiarygodność i zdolność kredytową wnioskodawcy, biorąc pod uwagę ryzyko inwestycyjne wynikające z udzielenia kredytu. Dziś formalności te przebiegają bardzo sprawnie, w związku z czym banki nie pobierają za promesę żadnych opłat. Decydując się na ten dokument, kredytobiorca tak naprawdę nie ponosi żadnych strat.
Bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu to termin, zgodnie z którym deweloper przy podpisywaniu umowy przenoszącej własność (ostatniej umowy potwierdzającej formalnie, że stajemy się właścicielem nieruchomości) przenosi własność lokalu bez udziału w kredycie, który zaciągnął w celu finansowania inwestycji. Teoretycznie deweloper powinien przekazać bankowi część zapłaconej przez nabywcę ceny za zakupiony lokal. Bank - wierzyciel hipoteczny powinien wtedy zwolnić lokal z części zabezpieczenia. Wtedy część nieruchomości - kupowany przez nabywcę lokal - będzie wolny od obciążeń hipotecznych.
Według danych prawników Pewny Lokal w zasadzie każda umowa deweloperska zawiera klauzulę dotyczącą bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu (jeżeli inwestycja jest obciążona hipoteką). W praktyce deweloperzy nie zawsze dołączają promesy banków do umowy deweloperskiej. Często zobowiązują się tylko do dostarczenia takiej zgody, ale dopiero do umowy przenoszącej własność. W takim wypadku nie mamy jednak wpływu na treść promesy i to czy rzeczywiście deweloper wywiąże się z uzyskania tego dokumentu. Rekomendujemy, żeby zobowiązać dewelopera do załączenia promesy już do umowy deweloperskiej. Należy też sprawdzić czy treść promesy nie ogranicza w jakimś stopniu wyodrębnienia lokalu (np. od zobowiązania do spłacenia kredytu przez dewelopera).
Jeżeli chcesz być pewny, że umowa deweloperska spełnia wymagania dotyczące bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu i czy nie zawiera innych niepokojących klauzul zamów analizę umowy deweloperskiej z firmą Pewny Lokal. Nasi prawnicy prześlą raport w ciągu 48 h!
Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
