Podpisanie umowy deweloperskiej powinny poprzedzać negocjacje. Warto omówić z deweloperem oczekiwania dotyczące ceny oraz warunków umownych. Poniższy artykuł przedstawia skuteczne argumenty negocjacyjne.
Firmy deweloperskie często są otwarte na negocjacje. Cenę lokalu można niekiedy obniżyć o kilkadziesiąt tysięcy złotych Przed zakupem nieruchomości należy dokładnie przeanalizować ofertę lokalnego rynku. Pozwoli to zrozumieć aktualne trendy. Warto sprawdzić oferty co najmniej kilku deweloperów. Należy pamiętać, że popyt na nowe mieszkania utrzymuje się na wysokim poziomie. W związku z tym klient nie zawsze dyktuje warunki. Świadomość sytuacji rynkowej ułatwia obiektywną ocenę własnych możliwości negocjacyjnych.
Zapraszamy do odsłuchania 20. odcinka podcastu.
Analiza swojego "portfela" jest podstawą do udanych negocjacji z deweloperem!Oferta na rynku mieszkaniowym bywa zróżnicowana jakościowo. Ceny są jednak stosunkowo jednorodne. Z tego powodu należy szczegółowo zweryfikować dewelopera. Warto zapoznać się z jego dotychczasowymi realizacjami oraz sytuacją finansową.
Przydatnym narzędziem jest tu usługa sprawdzenia dewelopera oferowana przez Pewny Lokal. Opiera się ona na merytorycznych opiniach inżynierów, którzy przeprowadzają odbiory techniczne mieszkań. Przed decyzją o zakupie konieczna jest również dokładna analiza własnych możliwości finansowych. Pozwala to na przystąpienie do rozmów z konkretnymi i realnymi oczekiwaniami cenowymi.
Fora internetowe stanowią cenne źródło wiedzy przed rozpoczęciem negocjacji. Zawierają informacje oparte na rzeczywistych doświadczeniach nabywców. Można tam znaleźć przykłady pytań, które należy zadać deweloperowi. W tej materii dominują kwestie techniczne. Warto zapytać o materiał wykonania ścian. Rzutuje to bezpośrednio na izolację termiczną budynku. Niskiej jakości materiały mogą powodować wyższe koszty ogrzewania. Zły dobór surowców utrudnia również późniejsze prace remontowe. Kolejne istotne pytanie dotyczy osoby architekta. Znajomość nazwiska twórcy projektu pozwala na weryfikację jego dotychczasowego dorobku. W kwestiach prawnych internauci najczęściej radzą sprawdzać pozwolenie na budowę. Zdarza się, że deweloperzy rozpoczynają przedsprzedaż bez prawomocnej decyzji. Taka sytuacja stwarza wysokie ryzyko komplikacji prawno-finansowych dla nabywcy. W przypadku spółek deweloperskich zaleca się weryfikację wysokości kapitału zakładowego. Wyższy kapitał spółki zmniejsza ryzyko jej niewypłacalności. Stanowi to dodatkowe zabezpieczenie środków finansowych kupującego. Powyższa lista to jedynie wycinek zagadnień poruszanych na forach. Zapoznanie się z tymi informacjami jest szczególnie zalecane osobom bez doświadczenia na rynku nieruchomości.
Spore grono osób wstydzi się negocjować, gdyż wydaje im się, że jest to zachowanie nietaktowne. Jeśli nie pracujesz w biznesie, rzeczywiście możesz mieć opory, ponieważ negocjowanie nie jest umiejętnością, z którą się rodzimy. Warto jednak pamiętać, że deweloper to przedsiębiorca, który chce sprzedać swój produkt, dlatego jest on skłonny w pewnych warunkach do pewnego rodzaju ukłonu w kierunku kupującego, jeśli chodzi np. o cenę. Oczywiście istnieje wiele technik negocjacyjnych, jednak w tym przypadku, wystarczy zebrać odpowiednie argumenty i zakomunikować je w sensowny sposób. Zanim przejdziesz do rozmów z deweloperem, musisz więc przekonać siebie, że obniżka ceny jest w danym przypadku możliwa i obiektywnie rzecz biorąc potrzebna.
Dokładna analiza rynku i przeczytanie ze zrozumieniem umowy mogą dać szansę na obniżkę ceny.Proces negocjacji wymaga odpowiedniego przygotowania. Gwarantuje to możliwość adekwatnego reagowania na kontrargumenty sprzedawcy. W pierwszej kolejności należy przeanalizować sytuację rynkową dewelopera. Warto zweryfikować datę rozpoczęcia sprzedaży oraz odsetek lokali już zarezerwowanych. Niski popyt na daną inwestycję zwiększa skłonność firmy do ustępstw. Przed spotkaniem należy szczegółowo przestudiować projekt inwestycji oraz rzut wybranego lokalu. Wszystkie niezbędne dane zawiera prospekt informacyjny. Dokument ten stanowi załącznik do umowy deweloperskiej. Precyzyjna wiedza o wadach i zaletach projektu to kluczowe narzędzie negocjacyjne.
Weź pod uwagę te elementy nieruchomości i jej otoczenia.Podczas analizy warto zwrócić uwagę na następujące parametry:
Każdy czynnik obniżający rynkową atrakcyjność oferty stanowi argument do rozmów.
Nie należy jednak sztucznie kreować problemów. Merytorycznymi przesłankami do obniżenia ceny są realne niedogodności. Zalicza się do nich między innymi znaczną odległość od sklepów, rzadkie kursy komunikacji miejskiej czy zbyt bliskie sąsiedztwo innych budynków.
Nabywca nie powinien obniżać swoich bazowych wymagań wyłącznie dla uzyskania rabatu. Zakup nieruchomości to przeważnie inwestycja długoterminowa. Akceptowanie lokalu o rażących wadach ze względów czysto finansowych bywa nieracjonalne.
Trzeba pamiętać, że zalety i wady nieruchomości znacząco wpływają na wysokość ceny.Nietypowy układ funkcjonalny lub słabe doświetlenie lokalu to obiektywne argumenty w rozmowach. Mogą one prowadzić do uzyskania korzyści finansowych. Nie musi to być bezpośrednia obniżka ceny za metr kwadratowy. Deweloperzy często proponują w zamian darmowe miejsce postojowe lub pokrycie kosztów umowy. Podczas negocjacji należy również wyeksponować własne atuty jako nabywcy. Silną pozycję negocjacyjną zapewnia finansowanie zakupu ze środków własnych (gotówką) oraz elastyczność w ustalaniu harmonogramu wpłat.
Korzyścią dla dewelopera jest także decyzja o zakupie lokalu o trudniejszym układzie, który rzadziej znajduje nabywców.
Największą siłę negocjacyjną posiadają inwestorzy realizujący zakupy pakietowe. Nabycie kilku mieszkań jednocześnie gwarantuje najlepsze warunki transakcji.
Proces negocjacyjny dotyczy nie tylko ceny lokalu. Równie istotne, a często kluczowe dla bezpieczeństwa, są same zapisy umowy deweloperskiej.
W obszarze stawek za metr kwadratowy średnia różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosi na rynku od 1 do 3 proc. Standardowe upusty są więc ograniczone. Wyjątek stanowią zakupy inwestycyjne. Przy jednoczesnym nabyciu kilku lokali rabaty mogą sięgać od 8 do 10 proc. Projekt umowy należy zawsze skonsultować z prawnikiem. Taką usługę zapewnia nabywcom Pewny Lokal. Obejmuje ona kompleksową analizę dokumentacji pod kątem ryzyka prawnego oraz rekomendację zmian zabezpieczających kupującego.
W kwestiach technicznych nabywca powinien określić z góry, na jakie ustępstwa funkcjonalne może przystać. Lokale o nieustawnym układzie są trudniej zbywalne. Dotyczy to np. 60-metrowych mieszkań z jedną sypialnią. Zmniejszonym zainteresowaniem cieszą się także mieszkania pozbawione balkonu, komórki lokatorskiej oraz lokale parterowe zlokalizowane tuż przy ciągach pieszych. Jeśli inwestor akceptuje takie ograniczenia, zyskuje twardy argument obniżający cenę. Zależność ta dotyczy również braku dostępu do rowerowni. Rekomendowaną taktyką jest bezpośrednie zapytanie dewelopera o lokale najdłużej oczekujące na sprzedaż. Mankamenty dyskwalifikujące mieszkanie w oczach większości rynku mogą okazać się nieistotne dla konkretnego nabywcy.
Należy jednak pamiętać o rozdzieleniu kompromisów technicznych od prawnych. Wszelkie zapisy umowne gwarantujące bezpieczeństwo kapitału nie mogą podlegać negocjacjom na niekorzyść kupującego.
Zakup mieszkania warto skonsultować z osobami posiadającymi doświadczenie na rynku. Podejście emocjonalne często utrudnia wczesne dostrzeżenie wad nieruchomości. Obecność obiektywnej osoby trzeciej podczas oględzin jest wysoce wskazana. Ułatwia to identyfikację niedoskonałości technicznych, które budują późniejszą przestrzeń do negocjacji. W roli obserwatora może wystąpić specjalista, partner lub inna osoba z otoczenia. Ważne jest uprzednie przedstawienie jej dokładnych oczekiwań względem lokalu. Fundamentalne znaczenie ma również znajomość konkurencyjnych inwestycji. Przegląd lokalnego rynku pozwala na zestawienie oferty dewelopera z konkretnymi kwotami u konkurencji. Stanowi to istotną przewagę argumentacyjną.
Każdy mankament, nawet przynależności, może wpłynąć na ostateczną cenę mieszkania i innych składowych nieruchomości.Przedmiotem rozmów są również elementy dodatkowe. Cena za metr kwadratowy może nie ulec zmianie, jednak sprzedający wykazują większą elastyczność w kwestii powierzchni przynależnych. Nabywca może wynegocjować bezpłatne miejsce postojowe lub uzyskać drugie miejsce w cenie pierwszego. Podobne praktyki dotyczą komórek lokatorskich oraz prawa do wyłącznego korzystania z ogródka na parterze. W wybranych przypadkach deweloperzy oferują bezkosztowe podwyższenie standardu deweloperskiego. Obejmuje to m.in. montaż urządzeń sanitarnych, wykonanie gładzi czy instalację rolet zewnętrznych.
Negocjacjom podlegają również opłaty okołotransakcyjne. Zwyczajowo koszty notarialne dzielone są po połowie. Rzeczowe argumenty mogą doprowadzić do przejęcia całości opłat taksy notarialnej przez firmę deweloperską.
Nie istnieje uniwersalna wartość możliwego do uzyskania rabatu. Kwota upustu zależy od bieżącego popytu na daną inwestycję, siły zaprezentowanych argumentów oraz warunków makroekonomicznych. Wysokość obniżek determinuje bieżąca koniunktura. W okresach zwiększonej dostępności kredytów hipotecznych i obniżonych stóp procentowych pole do negocjacji drastycznie maleje. Brak skłonności do ustępstw dotyczy również atrakcyjnie zlokalizowanych inwestycji, np. w ścisłych centrach miast. Wysoki popyt w tych segmentach niemal całkowicie zamyka dyskusję o cenie. W standardowych warunkach rynkowych negocjacje są jednak bardzo efektywne. Wartość upustów wynosi od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Dane rynkowe potwierdzają, że odpowiednie przygotowanie pozwala na oszczędności rzędu nawet 60 tysięcy złotych. Kalkulując łączną wartość wynegocjowanych warunków, należy bezwzględnie doliczyć darmowe przynależności. Rynkowa cena miejsca parkingowego w dużym mieście waha się w przedziale od 10 do 20 tysięcy złotych. Uzyskanie takich elementów bez dopłaty stanowi realną ulgę dla budżetu wykończeniowego.
Negocjacje na rynku pierwotnym są procesem standardowym i pożądanym biznesowo. Prowadzone w sposób merytoryczny przynoszą nabywcy znaczne oszczędności.
Zapraszamy do odsłuchu odcinka podcastu Pewny Lokal z udziałem Bartosza Łuczaka.
Zapraszamy do posłuchania 17. odcinka podcastu nieruchomościowego.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz nasz nowy odcinek podcastu o deweloperach. Zapraszamy.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
