Dlaczego ważne jest, aby podpisanie umowy deweloperskiej poprzedzone było otwartą rozmową z deweloperem na temat naszych oczekiwań, dotyczących warunków zakupu w zakresie ceny i warunków umownych? Jakimi argumentami posłużyć się w trakcie negocjacji z deweloperem? Odpowiedzi znajdziesz w poniższym artykule.
W wielu przypadkach okazuje się, że firmy deweloperskie są otwarte na negocjacje i wymarzony lokal można kupić nawet o kilkadziesiąt tysięcy taniej! Przed podjęciem decyzji o kupnie konkretnej nieruchomości warto bardzo dokładnie zapoznać się z ofertą lokalnego rynku, aby poznać obowiązujące trendy. Dobrze jest też bliżej przyjrzeć się ofercie nie jednego, a kilku deweloperów. Musimy przy tym mieć na uwadze fakt, iż pomimo dość specyficznej obecnie sytuacji na rynku, deweloperzy nadal nie narzekają na brak zainteresowania swoją ofertą i klient raczej nie dyktuje warunków. Mając tego świadomość, będziemy w stanie lepiej ocenić swoje możliwości negocjacyjne.
Analiza swojego "portfela" jest podstawą do udanych negocjacji z deweloperem!Pamiętajmy, że oferta na rynku mieszkaniowym jest zróżnicowana jakościowo, ale stosunkowo jednorodna cenowo. Dlatego też należy przyjrzeć się bardzo dokładnie deweloperowi realizującemu interesująca nas inwestycję, zapoznać się z jego ofertą i zakończonymi projektami, a także jego sytuacją finansową. Z pomocą może tu przyjść Pewny Lokal z ciekawym rozwiązaniem, jakim jest możliwość sprawdzenia dewelopera na podstawie wiarygodnych i merytorycznych opinii inżynierów Pewnego Lokalu, przeprowadzających odbiory mieszkań w inwestycjach realizowanych przez różnych inwestorów.
Przed podjęciem decyzji odnośnie zakupu konkretnego mieszkania konieczna jest też analiza naszych możliwości finansowych. Dzięki temu do rozmów z deweloperem przystąpimy z konkretnymi oczekiwaniami w kwestii ceny lokalu, która będzie dla nas osiągalna i akceptowalna.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Różnego rodzaju fora internetowe to jedne z ciekawszych miejsc, do których warto zajrzeć przed rozpoczęciem negocjacji z deweloperem. Znajdziemy na nich szereg przydatnych informacji. Są one szczególnie ważne z tego względu, że są oparte na doświadczeniach użytkowników forów, którzy zdecydowali się na zakup nieruchomości deweloperskiej. Należą do nich między innymi pytania, jakie warto zadać deweloperowi. W tej kwestii zdecydowanie dominują pytania techniczne. Do nich należą te jak poniżej.
Pamiętajmy, że jest to tylko niewielka część pytań padających na różnego rodzaju forach internetowych dotyczących zakupu nieruchomości od dewelopera. Jest to szczególnie ważne, gdy nie mamy szeroko rozumianej wiedzy z zakresu zakupu nieruchomości deweloperskich.
Spore grono osób wstydzi się negocjować, gdyż wydaje im się, że jest to zachowanie nietaktowne. Jeśli nie pracujesz w biznesie, rzeczywiście możesz mieć opory, ponieważ negocjowanie nie jest umiejętnością, z którą się rodzimy. Warto jednak pamiętać, że deweloper to przedsiębiorca, który chce sprzedać swój produkt, dlatego jest on skłonny w pewnych warunkach do pewnego rodzaju ukłonu w kierunku kupującego, jeśli chodzi np. o cenę. Oczywiście istnieje wiele technik negocjacyjnych, jednak w tym przypadku, wystarczy zebrać odpowiednie argumenty i zakomunikować je w sensowny sposób. Zanim przejdziesz do rozmów z deweloperem, musisz więc przekonać siebie, że obniżka ceny jest w danym przypadku możliwa i obiektywnie rzecz biorąc potrzebna.
Dokładna analiza rynku i przeczytanie ze zrozumieniem umowy mogą dać szansę na obniżkę ceny.Każde negocjacje wymagają merytorycznego przygotowania się do nich. Dzięki temu niezależnie od ich przebiegu będziemy w stanie reagować adekwatnie na argumenty drugiej strony. W pierwszej kolejności zastanów się, jak wygląda sytuacja dewelopera. Zadaj sobie pytania, kiedy rozpoczęła się sprzedaż mieszkań i ile z nich ma już swoich właścicieli. To bardzo ważne, ponieważ jeśli popyt na jakąś konkretną inwestycję jest niski, to znak dla firmy sprzedającej, że musi pójść na pewne ustępstwa. W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym należy przede wszystkim bardzo szczegółowo zapoznać się z projektem inwestycji, która nas interesuje, a także lokalu, który wybraliśmy. Umożliwią nam to informacje zawarte w prospekcie informacyjnym, stanowiącym później załącznik do umowy deweloperskiej. Wiedza dotycząca mocnych i słabszych stron projektu może okazać się bardzo przydatna podczas negocjacji.
Weź pod uwagę te elementy nieruchomości i jej otoczenia.
Poza tym zwróć uwagę na:
Każdy aspekt, który sprawi, że oferta może stracić na atrakcyjności, jest Twoim argumentem w negocjacjach. Oczywiście nie chodzi o to, aby doszukiwać się drobnych uchybień czy wymyślać sobie oczekiwania, których na początku nie miałeś. Natomiast jeśli np. do najbliższego sklepu spożywczego masz trzy kilometry, autobusy odjeżdżają co godzinę lub budynek obok stoi tak blisko, że możesz zajrzeć sąsiadowi do mieszkania, to możesz potraktować to jako sygnał do znacznego obniżenia ceny. Pamiętaj także, aby nie obniżać swoich wymagań tylko ze względu na to, że deweloper jest w stanie zaoferować Ci niższą cenę za lokal niespełniający Twoich oczekiwań. Mieszkanie, które kupujesz, ma Ci posłużyć przez lata, więc decydowanie się na półśrodki tylko przez wzgląd na finanse nie jest najlepszym wyjściem.
Trzeba pamiętać, że zalety i wady nieruchomości znacząco wpływają na wysokość ceny.Jeżeli wybrane mieszkanie ma nietypowy układ lub jego doświetlenie pozostawia co nieco do życzenia, może to przemawiać na naszą korzyść w kontekście uzyskania profitów od dewelopera — i nie musi to oznaczać obniżenia ceny mieszkania, ale na przykład dodatkowe miejsce postojowe w atrakcyjnej cenie lub wzięcie na siebie przez dewelopera większej części kosztów umowy deweloperskiej.
Pamiętajmy też o tym, żeby przedstawić siebie jako klienta wartościowego. Dzięki przeanalizowaniu swoich mocnych stron w tej transakcji możemy zyskać kolejne argumenty w negocjacjach z deweloperem. Na naszą korzyść może przemawiać fakt zakupu za gotówkę i elastyczności w zakresie harmonogramu płatności, a także otwartość na rozwiązania projektowe cieszące się małym powodzeniem wśród kupujących. Podobnie naszą zaletą w oczach dewelopera może być fakt zakupu kilku mieszkań w pakiecie, a więc zakup inwestycyjny.
Warto podkreślić, że mówiąc o negocjacjach, nie mamy na myśli jedynie tych cenowych, ale również te dotyczące zapisów umowny, które są tak samo ważne, lub nawet ważniejsze, od kwestii finansowych.
Jeżeli chodzi o rozmowy dotyczące ceny mieszkania, to musimy mieć świadomość, że średnia różnica pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi kształtuje się na poziomie 1-3%, co oznacza, że nie możemy liczyć na duże upusty. Wyjątek stanowią zakupy inwestycyjne — jeżeli nabywamy kilka mieszkań, może udać się dojść do porozumienia z deweloperem i obniżyć cenę nawet o 8-10%.
Jeżeli chodzi o zapisy umowne, to warto odpowiednio wcześnie sprawdzić projekt umowy przy wsparciu prawnika — taką pomoc również oferuje swoim klientom Pewny Lokal. W jej ramach otrzymujemy kompleksową analizę umowy z uwzględnieniem istotnych zapisów i rekomendacji zmian tam, gdzie są one wskazane dla zagwarantowania bezpieczeństwa kupującego.
Warto także zastanowić się, z czego możesz zrezygnować lub na jakie „nietypowe” rozwiązania jesteś w stanie się zgodzić. Mieszkania o słabym rozkładzie, np. 60 m 2, podzielone tylko na sypialnię oraz salon z aneksem kuchennym, są znacznie mniej rozchwytywane niż lokale o tym samym metrażu, w których znalazły się dwie sypialnie oraz salon z aneksem. Dokładnie tak samo niechętnie w dzisiejszych czasach kupowane są mieszkania bez balkonu lub możliwości posiadania piwnicy czy komórki lokatorskiej. Podobnie mieszkania na parterze, które znajdują się tuż przy chodniku, nie są zbyt atrakcyjne. Wiele osób nie chce mieszkać tam, gdzie każdy może zajrzeć. Jeśli Ci to nie przeszkadza, śmiało możesz użyć tego, jako argumentu do negocjacji.
Spora ilość kupujących domaga się także teraz rowerowni, ze względu na trend zachęcający do wybierania roweru jako środka transportu zamiast samochodu. Nie jeździsz rowerem? Nie jest Ci to potrzebne, ale deweloper nie musi o tym wiedzieć. Co ciekawe, dobrym rozwiązaniem jest też zapytać sprzedającego wprost, które mieszkania stoją długo puste i dlaczego. Może okazać się, że Tobie wcale nie będą przeszkadzać pewne mankamenty, które nieruchomość posiada, więc Twoja propozycja zakupu będzie dla dewelopera szczególnie atrakcyjna.
W kwestii zapisów umownych, które mają zagwarantować nasze bezpieczeństwo, nie powinniśmy iść na kompromis, dlatego dobrze jest skorzystać w tym zakresie z pomocy prawnika.
Warto także skonsultować się z osobami, które są zaznajomione z tematem nieruchomości. Kiedy podoba Ci się jakieś mieszkanie, nie zwracasz uwagi na jego minusy. Warto więc zabrać na oględziny kogoś bardziej krytycznego, najlepiej z doświadczeniem w zakupie lokali mieszkalnych. Nie chodzi o to, aby odwiódł Cię od zakupu, ale o to, aby pokazał Ci niedoskonałości, które stworzą przestrzeń do negocjacji ceny. Jeśli nie masz nikogo, kto mógłby Ci pomóc, a nie chcesz zatrudniać w tym celu specjalistów, zabierz ze sobą przyjaciela, partnera, rodzica lub kogokolwiek innego, komu wcześniej przedstawisz swoje oczekiwania co do nieruchomości. Warto także obejrzeć kilka innych mieszkań, od innych deweloperów.
Każdy mankament, nawet przynależności, może wpłynąć na ostateczną cenę mieszkania i innych składowych nieruchomości. Mając wiedzę o ofercie różnych firm, masz szansę porównanie i wskazanie konkretnych kwot rynkowych deweloperowi. To duża przewaga podczas negocjacji.
Pamiętaj także, że nie tylko cena podlega negocjacji. Sama kwota, którą musisz zapłacić za mieszkanie, może być stała, ale może uda Ci się uzyskać miejsce parkingowe za darmo lub dwa miejsca w cenie jednego? Często bezpłatnie możesz otrzymać także komórkę lokatorską za darmo lub wygospodarowanie ogródka (w przypadku mieszkań parterowych). Czasami deweloperzy oferują także podwyższenie stanu deweloperskiego. Dzięki temu możliwe jest uzyskanie, m.in. urządzeń sanitarnych do łazienki, wyłożenia podłóg, a nawet żaluzji zewnętrznych.
Możesz także negocjować kwestie związane z formalnościami dotyczącymi zakupu. Zwykle np. usługi notarialne dzielone są na pół między sprzedającego a kupującego lub ponosi je tylko kupujący. Niejednokrotnie negocjacje kończą się jednak tym, że to deweloper bierze całość kosztów na siebie.
Zatem jaka jest odpowiedź na pytanie „ile z ceny zejdzie deweloper”? Niestety nie ma stałej wartości, którą można by podać, ponieważ wszystko zależy od popytu na konkretną inwestycję, od argumentów, których użyjesz oraz od Twoich umiejętności negocjacyjnych. Tak naprawdę wiele zależy od Ciebie, ale także od rynku zbytu. Jeśli decydujesz się na zakup mieszkania w najgorętszym okresie lub w świetnej lokalizacji, musisz liczyć się z tym, że rabatu może nie być lub będzie on niewielki. Te „gorące” momenty, to np. czas, gdy tanieją kredyty lub gdy łatwiej jest otrzymać pozytywną decyzję z banku. Jeśli chodzi o lokalizację z kolei, to rzadko zdarza się, aby nowe budynki powstawały w centrum dużych miast. Jednak gdy tak się dzieje, rozchodzą się one jak ciepłe bułeczki. Jeśli uda Ci się takie upolować, nie będzie raczej możliwości negocjacyjnych. W innych sytuacjach negocjacje raczej przynoszą oczekiwane rezultaty, chociaż wartość upustu jest bardzo zróżnicowana.
Czasami może być to symboliczny tysiąc złotych, a czasami nawet kilkadziesiąt. Znane są historie, kiedy to kupujący zaoszczędzili nawet 60 tysięcy złotych. To ogromna kwota, którą później możesz przeznaczyć na wykończenie. Pamiętaj także, aby liczyć rabaty udzielone np. na miejsca parkingowe. W dzisiejszych czasach za takie udogodnienie należy zapłacić między 10 a 20 tysięcy (w dużych miastach). Jeśli dostaniesz je za darmo lub otrzymasz dwa w cenie jednego, to zaoszczędzisz te pieniądze. Nie zapominaj o tym!
Kupując mieszkanie, warto negocjować z deweloperami, ponieważ może to nieść za sobą duże oszczędności. Nie krępuj się ani nie obawiaj tego procesu, bo możesz na nim tylko skorzystać.
Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
