Umowa rezerwacyjna nieruchomości

Czym jest umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna to  umowa cywilnoprawna, zawierana na zasadzie swobody kontraktowania. Umowę te sporządzamy, gdy chcemy kupić /sprzedać mieszkanie. Umowa rezerwacyjna może być również stosowana w przypadku wynajmu mieszkania, gdy zainteresuje nas oferta mieszkaniowa i wówczas w umowie zobowiązujemy się do najmu lub wynajmu lokalu.

 Umowa rezerwacyjna może być niezwykle pomocna, gdy nie chcemy utracić jakiegoś mieszkania. Deweloper/sprzedawca zobowiązuje się nie sprzedawać mieszkania komuś innemu, a my zobowiązujemy się do zakupu danego lokalu oraz zawarcia wraz z deweloperem/sprzedawcą umowy deweloperskiej czy też umowy sprzedaży.

Najczęściej decydujemy się na umowę rezerwacyjną, kiedy staramy się np. o kredyt, wtedy mamy ten dodatkowy czas na zdobycie odpowiedniej ilości środków, ale również umowa rezerwacyjna jest często dokumentem wymaganym przez bank. Dzięki tej umowie otrzymujemy czas na przemyślenie swojej decyzji o kupnie lokalu i  znalezieniu za i przeciw tej decyzji.

Umowa rezerwacyjna nie posiada swojej dokładnej definicji, ale tak jak wspominaliśmy, regulowana jest za zasadzie swobody umów, o czym będziemy mówić w dalszej części artykułu. W umowie tej jednak powinny znaleźć się niektóre zapisy, które są niezwykle potrzebne, aby w odpowiedni sposób funkcjonowała.

Umowę rezerwacyjną zawieramy najczęściej na rynku pierwotnym, ale i na rynku wtórnym.

Na rynku pierwotnym są to sytuację, w których mieszkanie jest w surowym stanie lub jeszcze nie powstało a na rynku wtórnym gdy mieszkanie jest już gotowe. Na wtórnym również przekonuje nas do zawarcia takiej umowy to, że pojawiła się atrakcyjna cena mieszkania.

Rodzaje umowy rezerwacyjnej

Wyróżniamy dwa typy umów rezerwacyjnych. Pierwsza to  umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej -  jest to umowa bardziej zobowiązująca niż zwykła umowa rezerwacyjna i ta umowa bardziej chroni obie strony. Zobowiązujemy się tutaj do zawarcia umowy przedwstępnej, lub umowy deweloperskiej i za zrezygnowanie lub niespełnienie warunków umowy rezerwacyjnej są  konsekwencje, które powinny być uwzględnione w treści umowy rezerwacyjnej.

Drugim typem jest umowa rezerwacyjna bez elementów umowy przedwstępnej i ta umowa jest mniej wiążąca. Możemy z tej umowy zrezygnować w każdym momencie, bez większych konsekwencji. Pojawić się może jednak np. utrata opłaty rezerwacyjnej czy zaliczki.

Wzór umowy rezerwacyjnej

Nie istnieje jeden wzór umowy rezerwacyjnej, ale najlepiej, aby w takiej umowie było zawarte jak najwięcej szczegółowych informacji. Zazwyczaj zalecane jest, aby w takich umowach znajdowały się takie informacje, jak:

• dane osobowe stron umowy tj. imię, nazwisko, numery dowodów, adresy
• informacje o nieruchomości, czyli jej adres, metraż, to co wchodzi w jej skład, najważniejsze szczegóły o nieruchomości
• następnie również powinna się pojawić data zawarcia umowy oraz miejsca jej podpisania
• kolejną rzeczą jest podanie ceny nieruchomości, którą rezerwujemy
• harmonogram płatności np. opłaty rezerwacyjnej, ale też płatności za mieszkanie
•  jeżeli jest to np. umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej to również powinien się tam znaleźć termin zawarcia kolejnej umowy czyli np. przedwstępnej lub deweloperskiej
• w umowie tej również powinny znaleźć się informacje o zobowiązaniach obu stron, a także potwierdzenie opłaty rezerwacyjnej lub zaliczki
• Jeśli już zawieramy umowę to warto aby w niej znalazły się również informacje o konsekwencjach za zerwanie umowy lub niedotrzymanie jej zapisów
• na końcu umowy powinny znaleźć się podpisy obu stron umowy
  

Opłata rezerwacyjna/ zadatek/zaliczka

Opłata rezerwacyjna, zadatek czy zaliczka, to opłaty wnoszone na rzecz umowy rezerwacyjnej, które w pewien sposób chronią strony transakcji. Jeżeli któraś ze stron zdecyduje się odstąpić od umowy, a w umowie rezerwacyjnej będzie zawarta  informacja o zwrotach np. zaliczki, to te pieniądze zatrzymuje osoba, na której niekorzyść zostały poczynione te działania.

Kodeks cywilny również reguluje kwestie dotyczące np. zadatku i tego, w jaki sposób może zostać zwrócony. W przypadku zadatku jedna ze stron może żądać zwrotu podwójnej wysokości zadatku, a  w przypadku zaliczki będzie to zwrot pełnej sumy wysokości.  Te formy zabezpieczeń nie są odgórnie narzucone i wszystko zależy od stron umowy, czy pojawią się te dodatkowe płatności. Zazwyczaj te kwoty nie są bardzo duże i stanowią kilka procent wartości mieszkania.

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Dowiedz się więcej arrow_forward_ios

Autor
Krzysztof Przetacznik

Założyciel Pewnego Lokalu. Konsultant biznesowy z wieloletnim doświadczeniem. Specjalista i analityk rynku nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem rynku mieszkań. W ciągu blisko 8 lat pracy w Pewnym Lokalu poznał od podszewki większość problemów, z jakimi borykają się nabywcy nieruchomości, zarówno mieszkań, jak i domów.