W artykule wyjaśniamy, czym charakteryzuje się umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej.
W przypadku kupna domu lub mieszkania zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym, możemy mieć do czynienia z dwoma rodzajami wstępnych umów- umową rezerwacyjną i przedwstępną. Każda z nich ma swoją specyfikę, ale zdarza się, że umowa rezerwacyjna nabiera pewnych cech umowy przedwstępnej.
Umowa rezerwacyjna nie jest umową nazwaną, co oznacza, że nie regulują jej szczegółowe przepisy prawa, a jedynie Kodeks cywilny. Podpisywana jest zazwyczaj w celu zarezerwowania nieruchomości, dzięki czemu zainteresowana zakupem strona zyskuje czas na załatwienie niezbędnych formalności lub na przemyślenie zakupu. Strony nie są zobowiązane do zawierania jej w formie aktu notarialnego, a gdyby nawet została zawarta u notariusza, nie wpłynęłoby to na jej skuteczność w przypadku, gdyby deweloper miał nie wywiązać się z zobowiązania do sprzedania nieruchomości stronie kupującemu, będącemu stroną umowy rezerwacyjnej.
Zabezpieczeniem umowy rezerwacyjnej jest zazwyczaj opłata rezerwacyjna, do wniesienia której kupujący zobowiązuje się w umowie, a która zazwyczaj jest bezzwrotna. Może być ona traktowana jako swego rodzaju rekompensata dla sprzedającego, należna w zamian za wyłączenie nieruchomości na określony w umowie czas ze sprzedaży.
Zabezpieczeniem umowy może być też zaliczka (wówczas w przypadku rozwiązania umowy środki we wpłaconej wcześniej wysokości wracają do niedoszłego kupującego) lub zadatek (zwracany w dwukrotnej wysokości w przypadku niewykonania umowy przez sprzedającego), który uważany jest za najkorzystniejsze rozwiązanie z punktu widzenia nabywcy.
Podkreślić należy, że podpisanie umowy rezerwacyjnej nie da nam gwarancji, że do zakupu dojdzie, a jeżeli nawet tak się stanie, to warunki w umowie przyrzeczonej mogą okazać się inne od tych, które zostały wskazane w umowie rezerwacyjnej.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Umowa przedwstępna jest opisana w art. 389, 390, a w zakresie zadatku- w art. 394 Kodeksu cywilnego. Jest ona umową, której podpisanie służy zobowiązaniu jej stron do zawarcia umowy przyrzeczonej warunkach w niej określonych, we wskazanym terminie. Określenie terminu zawarcia umowy przeniesienia własności, który będzie wiążący dla obydwu stron, ma ogromne znaczenie. Jeżeli nie zostanie on wskazany w umowie, wówczas umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w terminie wskazanym przez stronę uprawnioną do wystąpienia z żądaniem jej podpisania (lub jeżeli obydwie strony są do tego uprawnione, wtedy strony wiąże termin wskazany w oświadczeniu, które zostało złożone jako pierwsze). W przypadku uchylania się przez jedną stronę od jej podpisania, druga strona może dochodzić odszkodowania za szkodę, którą mogła ponieść, licząc na finalizację zakupu nieruchomości.
Jeżeli chodzi o formę, w której powinna zostać podpisane umowa przedwstępna, to może to odbyć się zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego- wybór należy do stron umowy. Warto przy tym pamiętać, że podpisanie umowy w formie aktu notarialnego daje nam większe możliwości dochodzenia swoich praw- nie tylko w kwestiach finansowych, ale również w kontekście możliwości dochodzenia od drugiej strony umowy jej wykonania przed sądem, gdyby pojawiła się taka konieczność.
Umowa przedwstępna odnosi się do lokali oddanych już do użytkowania, natomiast w przypadku inwestycji, będącej w trakcie realizacji, można ją podpisać, tylko zawierana jest w odniesieniu do lokali użytkowych.
Jeżeli w umowie rezerwacyjnej zawrzemy zapisy dotyczące wskazania terminu zawarcia umowy przeniesienia własności, a także jej uzgodnioną cenę, harmonogram wpłat, terminy, w tym termin przekazania nieruchomości kupującemu, wówczas mamy do czynienia z umową rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej. W praktyce oznacza to zobowiązanie stron do podpisania umowy przyrzeczonej, a gdyby do niego nie doszło, strony zyskują prawo do ewentualnego odszkodowania z tytułu strat, poniesionych w związku z brakiem zawarcia umowy przeniesienia własności.
Przed podpisaniem umowy ze sprzedającym, niezależnie od jej rodzaju, dobrze jest zlecić jej kompleksową weryfikację. Jest to zadanie, z którym prawnicy Pewnego Lokalu poradzą sobie bezbłędnie, wskazując ewentualne niejasności w umowie, lub zapisy wymagające renegocjacji ze sprzedającym. Dzięki temu unikniemy niepotrzebnych problemów lub niekoniecznie miłych niespodzianek, gdyby na przykład okazało się, że upatrzona przez nas nieruchomość, pomimo podpisania przez nas umowy, została już sprzedana innemu kupującemu.
Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
