Dowiedz się więcej!

Umowa przedwstępna - wzór

Sporządzając umowę przedwstępną, należy zwrócić uwagę na kilka jej ważnych aspektów. Odpowiedź na wszystkie wątpliwości w naszym poradniku.
Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy kupnie nieruchomości na rynku wtórnym? Sprawdzamy księgi wieczyste, wykonujemy przeglądy techniczne nieruchomości, pomagamy w bezpiecznym podpisaniu umowy.
Dowiedz się więcej!

Zobacz, jak możemy Ci pomóc na rynku wtórnym.

Obejrzyj film, w którym wyjaśniamy, dlaczego warto zlecić nam audyt mieszkania lub domu na rynku wtórnym.

Jak wygląda wzór umowy przedwstępnej?

Tematem niniejszego artykułu jest zagadnienie istotne w obrocie nieruchomościami – umowa przedwstępna. Umowa przedwstępna, to twór myśli prawniczej, która pozwala w sytuacji gdy np. brakuje nam gotówki na sfinalizowanie transakcji zakupu nieruchomości od razu, odłożyć ten moment na później, aż do czasu zebrania odpowiedniej sumy, natomiast z drugiej strony, daje nam pewną gwarancję, że sprzedawca nie wycofa się z właściwej umowy sprzedaży i sprzeda nam daną nieruchomość. Sporządzając umowę przedwstępną, należy zwrócić uwagę na kilka jej ważnych aspektów.

Forma umowa przedwstępnej

Co do zasady, umowa przedwstępna, może być w formie ustnej. To znaczy, że możemy ustnie „dżentelmeńsko”, dogadać się z drugą stroną. Nie jest to dobre rozwiązanie, ponieważ w przypadku niedotrzymania przez sprzedającego umowy, przysługuje nam jedynie roszczenie odszkodowawcze wobec niego, np. z tytułu kosztów uzyskania kredytu, który chcieliśmy zaciągnąć, myśląc, że nam daną nieruchomość sprzeda. Inną formą jest forma pisemna, która ma skutek tak jak opisana wyżej, jedynie jest skuteczniejsza do udowodnienia – mamy wszakże kartkę papieru jako ewentualny dowód w sądzie, gdyby sprzedawca nie chciał zapłacić odszkodowania. Jeszcze inną formą jest forma pisemna z podpisem notarialnie poświadczonym. Posiada wtedy większą moc dowodową, ponieważ podpis jest składany przy notariuszu, który sprawdza czy to faktycznie dana osoba się podpisała, a poza tym, taka forma, pozwala na ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej o zawarciu umowy przedwstępnej – utrudnia czy nawet uniemożliwia to zawarcie co do jednej nieruchomości kilku umów przedwstępnych – do tego aspektu wrócimy w dalszej części artykułu. Uprawnia, jak powyższe, jedynie do roszczenia odszkodowawczego. Ostatnią formą, jest forma aktu notarialnego. Jest najskuteczniejsza, ponieważ pozwala, ujawnić roszczenie w księdze wieczystej, a w przypadku gdyby sprzedawca się rozmyślił, sądownie przenieść na nas własność. W żadnej innej formie nie ma się takiego uprawnienia.

Ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej

Jak wspomnieliśmy wyżej, warto ujawnić w księdze wieczystej nieruchomości, która jest jawna i dostępna dla wszystkich internetowo (o ile się zna jej numer), nasze roszczenie, że zawarliśmy umowę przedwstępną. Będzie to wskazówka dla innych potencjalnych chętnych na zakup, że umowa przedwstępna została już zawarta, a sprzedawca, nie jest do końca uczciwy, skoro chce zawrzeć kolejną z inną osobą. Ryzykiem dla sprzedawcy natomiast jest to, że takiego roszczenie w księdze wieczystej ciężko jest się „pozbyć”, co w praktyce może utrudnić/uniemożliwić obrót tą nieruchomością, gdyby osoba uprawniona w księdze nie zgadzała się na wykreślenie roszczenia. 

Pozostałe zapisy

W umowie przedwstępnej poza powyższymi, istotna jest cała gama zapisów umownych. Przykładowo zawierając umowę przedwstępną sprzedaży gruntu, który w momencie jej zawarcia nie jest dzierżawiony, raczej nie chcielibyśmy kupić wydzierżawionym w międzyczasie np. na 10 lat, bez możliwości wypowiedzenia umowy dzierżawy. Taką możliwość wyklucza odpowiedni zapis w umowie. Tak samo nikt nie chciałby kupić gruntu z domem na który sprzedawca nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie w odpowiednim czasie. Odpowiednia klauzula pozwala ochronić nabywcę przed tego typu niebezpieczeństwem.

Umowa przedwstępna wzór

Należy pamiętać, że w przypadku niezawarcia umowy przedwstępnej strona, której odmówiono jej wykonania będzie mogła dochodzić swoich praw. Na gruncie prawa cywilnego stronie poszkodowanej przysługują dwie opcje zabezpieczenia  na wypadek niedotrzymania postanowień umowy przedwstępnej. Pierwsza opcja została stworzona przez art. 471 Kodeksu Cywilnego, daje ona możliwość dochodzenia odszkodowania od podmiotu uchylającego się od postanowień umowy. Z kolei artykuł 390 Kodeksu Cywilnego ogranicza kwotę odszkodowania do żądania naprawienia szkody, która została poniesiona w związku z tym, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że w przypadku niedotrzymania postanowień umowy przedwstępnej, co do zasady można żądać zwrotu wydatków, które zostały poniesione by zawrzeć umowę przedwstępną oraz zwrotu rzeczywiście poniesionych kosztów, które były potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Druga opcja pozwala stronie na dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej w trybie sądowym. Jednak, aby podmiot poszkodowany mógł skorzystać z możliwości wymuszenia zawarcia umowy konieczne jest zachowanie notarialnej formy umowy przedwstępnej.

Podsumowując, kluczem jest odpowiednia redakcja postanowień umownych, przemyślana i wszechstronnie rozpatrzona. Jeśli nie czujecie się Państwo pewni na własnych siłach, aby zredagować postanowienia umowne, czy chcielibyście sprawdzić postanowienia zawarte we wzorze z kancelarii notarialnej -  polecamy naszych Prawników, którzy sprawdzą czy jest to umowa pewna i bezpieczna.

Zapraszamy do kontaktu pod nr telefonu 797 014 014. Chętnie pomożemy!

Pewny Lokal oferuję usługę kompleksowego audytu nieruchomości (działek, mieszkań i domów) na rynku wtórnym. Zatrudniamy prawników oraz inżynierów i sprawdzamy stan prawny oraz techniczny nieruchomości. Dowiedz się więcej tutaj.

Czy reprywatyzacja mieszkań jest problemem dla kupujących mieszkanie?

Dowiedz się z naszego filmu.

Czym są księgi wieczyste?

Zachęcamy do obejrzenia wywiadu z naszym prawnikiem.

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić nieruchomość od dewelopera i podpisać z nim umowę?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak odebrać mieszkanie lub dom od dewelopera?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku wtórnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 21 opinii.

Zobacz, jak sprawdzić księgę wieczystą.

Obejrzyj rozmowę naszych pracowników.

Baza wiedzy

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka