Do zawarcia umowy przedwstępnej dochodzi zazwyczaj wtedy, gdy jedna ze stron umowy potrzebuje dodatkowego czasu na przygotowanie się do przystąpienia do umowy przeniesienia własności.
Tematem niniejszego artykułu jest zagadnienie istotne w obrocie nieruchomościami – umowa przedwstępna. Umowa przedwstępna, to twór myśli prawniczej, która pozwala w sytuacji gdy np. brakuje nam gotówki na sfinalizowanie transakcji zakupu nieruchomości od razu, odłożyć ten moment na później, aż do czasu zebrania odpowiedniej sumy, natomiast z drugiej strony, daje nam pewną gwarancję, że sprzedawca nie wycofa się z właściwej umowy sprzedaży i sprzeda nam daną nieruchomość. Sporządzając umowę przedwstępną, należy zwrócić uwagę na kilka jej ważnych aspektów.
Warto pamiętać o tym, że standardem jest zawieranie umów przedwstępnych w przypadku transakcji, przeprowadzanych na rynku wtórnym. Natomiast jeżeli zakupu dokonujemy od dewelopera, wówczas, jeżeli dana inwestycja nie została jeszcze ukończona (deweloper nie uzyskał decyzji o pozwoleniu na użytkowanie), umową, jaką powinniśmy podpisywać, jest umowa deweloperska.
Zgodnie z ustawą deweloperską umowa, zawierana pomiędzy nabywcą (konsumentem) a deweloperem, zawierająca zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku i ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, a następnie przeniesienia jego własności na kupującego, bądź do zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości, to umowa deweloperska. Ustawa szczegółowo reguluje tryb zawierania umów deweloperskich, określa też wszystkie kluczowe elementy, które takie umowy powinny zawierać, w przypadku braku których nabywca może zyskać prawo do odstąpienia od umowy. Należą do nich:
W przypadku, gdy inwestycja realizowana jest przez dewelopera ze środków pochodzących z kredytu, w umowie musi znaleźć się zobowiązanie banku do bezobciążeniowego wyodrębnienia nabywanego lokalu po spełnieniu świadczenia pieniężnego przez nabywcę (promesa).
Ustawa nakłada na dewelopera obowiązek zapewnienia środków ochrony wpłat nabywców w formie rachunku powierniczego, na który trafiają środki, pochodzące od kupujących, do czasu ich zwolnienia przez bank. Ustawa dopuszcza następujące rodzaje rachunków:
W przypadku rachunku powierniczego bank zwalnia środki po weryfikacji postępów prac na budowie pod kątem ich zgodności z założonym harmonogramem przedsięwzięcia. Z kolei jeżeli deweloper korzysta z zamkniętego rachunku powierniczego, środki trafiają na jego rachunek dopiero po przeniesieniu własności nabytego lokalu lub domu na nabywcę. Ten typ rachunku jest korzystniejszy z punktu widzenia kupującego, ale z drugiej strony dla dewelopera oznacza konieczność finansowania inwestycji wyłącznie ze środków własnych lub pochodzących z kredytu, co może negatywnie wpływać na jego płynność finansową. Większość deweloperów stosuje rachunki powiernicze otwarte.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Do innych obowiązków dewelopera należy sporządzenie przez niego przed rozpoczęciem sprzedaży lokali w danej inwestycji prospektu informacyjnego (jego wzór stanowi załącznik do ustawy) i jego udostępnienie na życzenie zainteresowanej zakupem strony. W prospekcie powinny znaleźć się informacje dotyczące dewelopera, inwestycji oraz gruntu, na którym jest realizowana, a także te odnośnie danego lokalu lub domu (powierzchnia, cena, standard wykończenia). Deweloper ma też obowiązek zapewnić potencjalnym nabywcom możliwość wglądu w aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości, kopię pozwolenia na budowę, sprawozdanie finansowe spółki, kopię aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego oraz w projekt budowlany.
Ze względu na liczne zobowiązania, jakie na deweloperów nakłada ustawa deweloperska, zdarza się, że z nabywcami zawierane są umowy przedwstępne, nawet wtedy, gdy dana inwestycja jest nadal w budowie. Może to oznaczać próbę ominięcia przez dewelopera zapisów ustawy, a dla kupującego - większe ryzyko, wynikające z braku ochrony, którą zapewnia ustawa. Warto jednak przy tym pamiętać, że w przypadku, gdy dana umowa spełnia warunki, określone w ustawie deweloperskiej (na przykład gdy zawiera najważniejsze zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku i wyodrębnienia lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia jego własności na kupującego), jest ona w rzeczywistości umową deweloperską i jako taka podlega ustawie deweloperskiej, a samego dewelopera również wiążą jej postanowienia. W takim przypadku zapisy umowne, niezgodne z ustawą, mogą zostać uznane za niewiążące i zastąpić je mogą takie, które będą z nią zgodne. Zdarza się też deweloperzy zawierają z nabywcami umowy przedwstępne (lub rezerwacyjne), ale poprzedzają one podpisanie właściwej umowy deweloperskiej.
Z kolei jeżeli deweloper uzyskał już decyzję o pozwoleniu na użytkowanie dla danej inwestycji, wówczas zawarcie umowy przedwstępnej będzie całkowicie zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Warto jedynie mieć na uwadze fakt, że najlepszym rozwiązaniem jest jej podpisanie u notariusza - pomimo, iż nie jest to obowiązkowe, to dzięki temu znacząco wzrasta bezpieczeństwo transakcji.
Charakter umowy przedwstępnej określa Kodeks cywilny i zgodnie z nim jest ona taką umową, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (umowy przeniesienia własności). Dla zachowania ważności musi ona uwzględniać określone postanowienia umowy przyrzeczonej. Celem jej zawarcia jest więc zobowiązanie jej stron do przystąpienia we wskazanym w niej terminie i we wskazanych w niej warunkach do umowy przyrzeczonej. Może ona mieć charakter odrębnej umowy, ale także postanowienia, będącego elementem innej umowy.
Z umową przedwstępną najczęściej mamy do czynienia w przypadku transakcji zawieranych na rynku wtórnym. Dzięki jej zawarciu strony zyskują dodatkowy czas, niezbędny na przykład w celu wyjaśnienia nie do końca jasnych kwestii formalnych bądź wystąpienia do banku z wnioskiem kredytowym, jeżeli zakup ma być finansowany kredytem hipotecznym. W umowie przedwstępnej obydwie strony potwierdzają zamia przystąpienia do umowy przeniesienia własności, dzięki czemu kupujący nie musi obawiać się, że wybrana nieruchomość zostanie w międzyczasie sprzedana innemu nabywcy, a sprzedawca zyskuje pewność, że kupujący faktycznie nieruchomość nabędzie w umówionym terminie.
Umowa przedwstępna zawierana jest również w przypadku kupna nieruchomości na rynku pierwotnym, ale w teorii z taką formą powinniśmy mieć do czynienia jedynie wtedy, gdy dom lub mieszkanie kupujemy w inwestycji już zakończonej, dla której deweloper otrzymał pozwolenie na użytkowanie. W praktyce zdarza się jednak, że deweloperzy stosują umowę przedwstępną jako zamiennik umowy deweloperskiej, dzięki czemu nie obowiązują ich regulacje ustawy deweloperskiej, w tym między innymi rachunek powierniczy, będący środkiem ochrony nabywców. W przypadku umowy deweloperskiej wpłacane przez nabywców środki nie trafiają bezpośrednio na rachunek dewelopera, a na indywidualny rachunek powierniczy kupującego, z którego zwalniane są dopiero po potwierdzeniu przez bank ukończenia przez dewelopera kolejnego etapu prac zgodnie z ich harmonogramem (jak ma to miejsce w przypadku rachunku powierniczego otwartego) lub już po ukończeniu inwestycji (rachunek powierniczy zamknięty). Jeżeli zawieramy z deweloperem umowę przedwstępną, wówczas nie korzystamy z ochrony nabywców, zapewnionej właśnie poprzez zapisy ustawy deweloperskiej.
Co do zasady, umowa przedwstępna, może być w formie ustnej. To znaczy, że możemy ustnie „dżentelmeńsko”, dogadać się z drugą stroną. Nie jest to dobre rozwiązanie, ponieważ w przypadku niedotrzymania przez sprzedającego umowy, przysługuje nam jedynie roszczenie odszkodowawcze wobec niego, np. z tytułu kosztów uzyskania kredytu, który chcieliśmy zaciągnąć, myśląc, że nam daną nieruchomość sprzeda. Inną formą jest forma pisemna, która ma skutek tak jak opisana wyżej, jedynie jest skuteczniejsza do udowodnienia – mamy wszakże kartkę papieru jako ewentualny dowód w sądzie, gdyby sprzedawca nie chciał zapłacić odszkodowania. Jeszcze inną formą jest forma pisemna z podpisem notarialnie poświadczonym.
Posiada wtedy większą moc dowodową, ponieważ podpis jest składany przy notariuszu, który sprawdza, czy to faktycznie dana osoba się podpisała, a poza tym, taka forma, pozwala na ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej o zawarciu umowy przedwstępnej – utrudnia czy nawet uniemożliwia to zawarcie co do jednej nieruchomości kilku umów przedwstępnych – do tego aspektu wrócimy w dalszej części artykułu. Uprawnia, jak powyższe, jedynie do roszczenia odszkodowawczego. Ostatnią kwestią jest forma aktu notarialnego. Jest najskuteczniejsza, ponieważ pozwala ujawnić roszczenie w księdze wieczystej, a w przypadku gdyby sprzedawca się rozmyślił, sądownie przenieść na nas własność. W żadnej innej formie nie ma się takiego uprawnienia.
Dlaczego prawnik Pewnego Lokalu jest lepszy od tego z kancelarii?
Ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej
Jak wspomnieliśmy wyżej, warto ujawnić w księdze wieczystej nieruchomości, która jest jawna i dostępna dla wszystkich internetowo (o ile się zna jej numer), nasze roszczenie, że zawarliśmy umowę przedwstępną. Będzie to wskazówka dla innych potencjalnych chętnych na zakup, że umowa przedwstępna została już zawarta, a sprzedawca, nie jest do końca uczciwy, skoro chce zawrzeć kolejną z inną osobą. Ryzykiem dla sprzedawcy natomiast jest to, że takiego roszczenie w księdze wieczystej ciężko jest się „pozbyć”, co w praktyce może utrudnić/uniemożliwić obrót tą nieruchomością, gdyby osoba uprawniona w księdze nie zgadzała się na wykreślenie roszczenia.
Pozostałe zapisy
W umowie przedwstępnej poza powyższymi, istotna jest cała gama zapisów umownych. Przykładowo zawierając umowę przedwstępną sprzedaży gruntu, który w momencie jej zawarcia nie jest dzierżawiony, raczej nie chcielibyśmy kupić wydzierżawionym w międzyczasie np. na 10 lat, bez możliwości wypowiedzenia umowy dzierżawy. Taką możliwość wyklucza odpowiedni zapis w umowie. Tak samo nikt nie chciałby kupić gruntu z domem na który sprzedawca nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie w odpowiednim czasie. Odpowiednia klauzula pozwala ochronić nabywcę przed tego typu niebezpieczeństwem.
W umowie należy również jak najbardziej szczegółowo opisać przedmiot sprzedaży (jeżeli dotyczy ona sprzedaży mieszkania pamiętać trzeba między innymi o przynależnościach, jeżeli zabudowanej działki - o wskazaniu jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) oraz załączyć do niej dokumenty, dotyczące jego stanu prawnego (w tym aktualny odpis z księgi wieczystej). W przypadku zakupu z rynku wtórnego konieczne będzie przedstawienie przez sprzedającego dokumentu, stanowiącego podstawę nabycia, a więc jednego z poniższych dokumentów:
Umowa powinna zawierać określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym nie jest to obligatoryjne. Jeżeli umowa ma charakter dwustronny (obydwie strony składają oświadczenie o zawarciu umowy przyrzeczonej) do wyznaczenia terminu uprawnione są obydwie strony, a wiążący będzie termin wyznaczony wcześniej. Według 389 § 2 Kodeksu cywilnego jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas żądanie jej zawarcia nie będzie możliwe.
Warto jest w umowie umieścić zapis dotyczący kar umownych. Dzięki zastrzeżeniu kary umownej strona uprawniona nie będzie zobowiązana do wykazywania szkody, poniesionej na skutek niezawarcia umowy przyrzeczonej. W innym przypadku będziemy mieć do czynienia z odpowiedzialnością ograniczoną do ujemnego interesu umownego, gdy wysokość szkody oblicza się na podstawie porównania stanu majątkowego uprawnionej strony, istniejącego w sytuacji, gdyby strona nie liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej ze stanem majątkowym strony oczekującej jej zawarcia. Dodatkowo szkoda musi zostać przez stronę uprawnioną odpowiednio udokumentowana. Jeżeli jednak umowa będzie podpisana w formie aktu notarialnego, zawarcia umowy przyrzeczonej dochodzić można na drodze sądowej i w takim przypadku prawomocny wyrok sądu będzie jednoznaczny z przeniesieniem własności przedmiotu umowy na kupującego.
W umowie przedwstępnej warto także określić prawo do odstąpienia od niej oraz jego formę. Ponieważ umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną konieczne jest wskazanie w niej sposobu jej rozwiązania przez jedną ze stron.
Służyć temu może zapisanie w jej treści umowego prawa odstąpienia bądź zastosowanie jako jej zabezpieczenia zadatku.
Zgodnie z art. 395 Kodeksu cywilnego w umowie przedwstępnej można zapisać, że „jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy”. W takiej sytuacji konieczne będzie złożenie przez jedną ze stron stosownego oświadczenia, a taka umowa zostanie uznana za niezawartą.
Z kolei w sytuacji, gdy umowa zabezpieczona jest zadatkiem, zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej, przy czym zadatek musi zostać wcześniej faktycznie przez stronę zapłacony.
Należy pamiętać, że w przypadku niezawarcia umowy przedwstępnej strona, której odmówiono jej wykonania, będzie mogła dochodzić swoich praw. Na gruncie prawa cywilnego stronie poszkodowanej przysługują dwie opcje zabezpieczenia na wypadek niedotrzymania postanowień umowy przedwstępnej. Pierwsza opcja została stworzona przez art. 471 Kodeksu Cywilnego, daje ona możliwość dochodzenia odszkodowania od podmiotu uchylającego się od postanowień umowy. Z kolei artykuł 390 Kodeksu Cywilnego ogranicza kwotę odszkodowania do żądania naprawienia szkody, która została poniesiona w związku z tym, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że w przypadku niedotrzymania postanowień umowy przedwstępnej, co do zasady można żądać zwrotu wydatków, które zostały poniesione by zawrzeć umowę przedwstępną oraz zwrotu rzeczywiście poniesionych kosztów, które były potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowę przedwstępną zabezpiecza się zadatkiem lub zaliczką. Zaliczka, w przypadku niewykonania umowy, zwrotna jest w niezmienionej wysokości, natomiast zadatek, jeżeli do zawarcia umowy przeniesienia własności nie dojdzie z winy sprzedającego, zwracany jest w dwukrotnej wysokości, dlatego też często postrzegany jest jako zabezpieczenie korzystniejsze z punktu widzenia nabywcy nieruchomości.
Jeżeli zakupu domu bądź mieszkania planujemy dokonać na rynku wtórnym, dobrze jest pamiętać o tym, aby nieruchomość dokładnie sprawdzić, nie tylko pod względem prawnym, ale też technicznym. W przypadku zakupu od dewelopera ocena stanu technicznego nabytego lokalu lub domu dokonywana jest podczas jego odbioru technicznego. Jego termin, sposób przeprowadzenia i zawiadomienia o nim nabywcy powinien zostać zapisany umowie deweloperskiej.
Odbiór techniczny może zostać przeprowadzony dopiero po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie. Część deweloperów praktykuje tzw. przedodbiory, które nie mają wagi właściwego odbioru, a których przeprowadzenie ma na celu usprawnienie procesu usuwania usterek, które mogą zostać naprawione jeszcze przed odbiorem technicznym. W takim przypadku należy pamiętać o tym, aby usterki z przedodbioru wpisać też do protokołu odbioru, sporządzanego już w trakcie odbioru technicznego, łącznie z wcześniej niewykrytymi wadami, stwierdzonymi podczas niego. Deweloper jest zobowiązany do odniesienia się do wad w ciągu 14 dni od dnia sporządzenia protokołu oraz 30 dni od tego terminu na ich naprawę (jeżeli uzna je za zasadne). Ze względu na ogromne znaczenie szczegółowego sprawdzenia odbieranego domu lub mieszkania warto jest w tym zakresie skorzystać z pomocy specjalisty - inżyniera lub inspektora budowlanego, w czym nabywców nieruchomości wspiera Pewny Lokal.
W przypadku, gdy nieruchomość nabywamy na rynku wtórnym, dla własnego bezpieczeństwa warto sprawdzić ją dokładnie pod względem prawnym oraz technicznym. Podstawowym elementem badania stanu prawnego jest zapoznanie się z zawartością księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości (elektronicznie w ramach systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych bądź w wydziale wieczystoksięgowym właściwego Sądu Rejonowego). Księga zawiera informacje dotyczące właściciela nieruchomości, podstawy jej nabycia, jej położenia oraz powierzchni, a także obciążeń, w tym hipotecznych. Brak jest ograniczeń w dostępie do ksiąg - są one rejestrem publicznym. Konieczna jest natomiast znajomość numeru księgi, o którego podanie najlepiej jest zwrócić się do sprzedającego.
Z kolei ocena stanu technicznego nieruchomości pozwoli na wstępne oszacowanie kosztów niezbędnych prac remontowych. Nawet jeżeli dom lub lokal planujemy nabyć w stanie remontu, dzięki przeprowadzeniu audytu technicznego będziemy w stanie potwierdzić informacje, uzyskane od sprzedającego, który niekoniecznie musi być świadomy wszystkich istniejących problemów technicznych. Podczas takiej kontroli stanu technicznego nieruchomości należy zwrócić szczególną uwagę na stan tynków i podłóg (pęknięcia, odchyłki, nierówności), wszystkich instalacji (wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, gazowej, ogrzewania, wentylacji, telekomunikacji) pod kątem sprawności, rozprowadzenia oraz zastosowanych materiałów, stolarki okiennej i drzwiowej (również pod względem ich parametrów, ponieważ może się zdarzyć, że ich wymiana będzie konieczna właśnie z powodu niskich parametrów, na przykład w przypadku okien - niskiej izolacyjności cieplnej) oraz na balkon oraz przynależności.
Oprócz wad widocznych gołym okiem możemy też mieć do czynienia z wadami trudnymi do wykrycia, jak zawilgocenia lub mostki termiczne. Obecność tych ostatnich skutkować będzie wzmożoną utratą ciepła, a co za tym idzie - wysokimi kosztami ogrzewania. Dzięki przeprowadzeniu badania kamerą termowizyjną wykrycie takich wad nie stanowi problemu. Kamera termowizyjna może być wykorzystana także podczas odbioru technicznego na rynku pierwotnym. Samo badanie jest bezkontaktowe, a jego wyniki analizowane są na bieżąco przez przeprowadzającego pomiar inżyniera. Inżynierowie Pewnego Lokalu posługują się najwyższej jakości kamerami marki FLIR.
Oprócz kontroli stanu technicznego nieruchomości warto też zweryfikować jej powierzchnię użytkową, która może być mniejsza niż ta, wskazana przez sprzedającego, co wynikać może z faktu, że wskazany w księdze wieczystej metraż może uwzględniać powierzchnię piwnicy.
W oparciu o informacje, uzyskane w ramach sprawdzenia stanu prawnego i technicznego domu lub mieszkania, podjąć można w pełni przemyślaną decyzję o przystąpieniu do umowy (najczęściej najpierw przedwstępnej) ze sprzedającym bądź o rezygnacji z transakcji.
Obejrzyj rozmowę z naszym inżynierem.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz rozmowę prawnika oraz inżyniera o sprawdzeniu mieszkania na rynku wtórnym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
