Umowa deweloperska to umowa podpisywana pomiędzy nabywcą zainteresowanym kupnem mieszkania a deweloperem, który ma je wybudować. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej zainteresowany powinien poprosić dewelopera o przesłanie prospektu informacyjnego, stanowiącego integralną część umowy, oraz wzoru umowy deweloperskiej, do czego dewelopera zobowiązuje ustawa deweloperska, niezależnie od tego, czy do zawarcia umowy w przyszłości dojdzie. Nabywca ma więc szansę na długo przed podpisaniem umowy zapoznać się z jej treścią oraz wynegocjować korzystniejsze klauzule.
Sam prospekt informacyjny składa się z części ogólnej, zawierającej informacje na temat dewelopera, realizującego daną inwestycję, oraz na temat nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego, oraz z części indywidualnej, w której znajdują się informacje dotyczącego wybranego lokalu lub domu, w tym między innymi jego cena za metr kwadratowy, wskazanie jego powierzchni i układu pomieszczeń, a także jego usytuowania w budynku. Informacje podane w prospekcie muszą być zgodne ze stanem faktycznym na dzień zawarcia umowy deweloperskiej, w innym przypadku kupujący zyskuje prawo do odstąpienia od niej. Prospekt powinien zostać udostępniony potencjalnemu nabywcy ze stosownym wyprzedzeniem, co umożliwi mu dokładne zapoznanie się z jego treścią przed ewentualnym przystąpieniem do umowy z deweloperem.
Dodatkowo, zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper ma obowiązek umożliwić przyszłemu nabywcy zapoznanie się z dokumentami rejestrowymi firmy, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, aktualnym odpisem z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, projektem budowlanym oraz kopią pozwolenia na budowę. Jeżeli nabywca jest na tyle zainteresowany, że decyduje się kupić mieszkanie, wówczas podpisuje umowę deweloperską. Umowa, zawsze zawierana obowiązkowo w formie aktu notarialnego, co do zasady podpisywana jest u notariusza w terminie zaproponowanym przez dewelopera, a często również we wskazanej przez niego kancelarii, co najczęściej wynika z faktu, że kancelaria, w której deweloper podpisuje wszystkie (bądź większość) umów w ramach danej inwestycji jest w stanie zaoferować korzystniejsze warunki, na przykład niższą taksę notarialną. Jeżeli jednak zależy nam na podpisaniu umowy deweloperskiej w innej kancelarii, nie powinno to stanowić problemu.
Warto pamiętać o tym, że jeżeli w umowie znajdują się niezrozumiałe dla kupującego zapisy, to ma on możliwość poprosić notariusza, do którego obowiązków należy sporządzenie aktu notarialnego w sposób zrozumiały i przejrzysty, o wytłumaczenie poszczególnych pojęć. Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego wiąże się z koniecznością poniesienia opłat z tego tytułu, w tym wspomnianej taksy notarialnej, kosztu wypisów aktu oraz opłat sądowych.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Maksymalna wysokość taksy kalkulowana jest w oparciu o wartość nieruchomości i zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości wynosi:
Najważniejszą cechą umowy deweloperskiej jest to, że zobowiązuje ona dewelopera do wybudowania w przyszłości określonego lokalu oraz przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Nabywca ma natomiast obowiązek zapłaty ustalonej w umowie ceny za mieszkanie (i ewentualnie przynależności). Dlatego też po podpisaniu umowy deweloperskiej nabywca jest zobowiązany do dokonywania wpłat zgodnie z harmonogramem płatności. Harmonogram płatności zwykle dzieli zapłatę całości ceny za lokal na kilka rat. Może być to od dwóch rat (np. 10 proc. i 90 proc.) do nawet kilkunastu. Ważne, żeby pamiętać, że harmonogram płatności nabywcy na podstawie umowy deweloperskiej to zupełnie coś innego niż harmonogram inwestycji deweloperskiej.
Ten pierwszy mówi o tym, kiedy i jakie raty nabywca mieszkania lub domu wpłaca na rachunek powierniczy, drugi - kiedy bank prowadzący rachunek powierniczy wypłaca pieniądze deweloperowi. Obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego dla każdej inwestycji nałożony został na deweloperów przez ustawę deweloperską. Wyróżnić można dwa typy rachunków powierniczych - najczęściej spotykany rachunek powierniczy otwarty, z którego środki zwalniane są przez bank po każdorazowej kontroli postępów prac na budowie względem założonego harmonogramu, oraz rachunek powierniczy zamknięty. Środki gromadzone na tym ostatnim bank wypłaca deweloperowi dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności do nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich w formie aktu notarialnego.
Daty płatności na podstawie powyższych dwóch harmonogramów (płatności i inwestycji) nie muszą i najczęściej się nie pokrywają. To nawet logiczne: jeżeli nabywca podpisze umowę deweloperską na przykład w połowie trwania przedsięwzięcia budowlanego, jedna rata nabywcy wpłacona od razu po zawarciu umowy może zostać opłacona już po zrealizowaniu przez dewelopera kilku etapów inwestycji. Zgodnie z ustawą deweloperską harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego musi zawierać co najmniej cztery etapy realizacji. Koszt każdego z nich nie może być wyższy niż 25 proc. i niższy niż 10 proc. ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikającej z harmonogramu.
Po zapłacie całości rat i odbiorze technicznym mieszkania lub domu, w czasie którego nabywca sprawdza, czy deweloper zbudował lokal zgodnie ze sztuką budowlaną, następuje podpisanie umowy przenoszącej własność. Warto podkreślić tu wagę odbioru technicznego nieruchomości od dewelopera. Dzięki przeprowadzeniu szczegółowej kontroli stanu technicznego nabywanego lokalu bądź domu i wpisaniu do protokołu odbioru wszystkich stwierdzonych wad nabywca zobowiązuje dewelopera do usunięcia usterek na jego koszt w terminach określonych w ustawie deweloperskiej. Deweloper ma obowiązek odnieść się do wad w ciągu 14 dni od dnia sporządzenia protokołu oraz naprawić uznane usterki w trakcie 30 dni od daty przeprowadzenia odbioru. Należy pamiętać o tym, że odbiór nie zawsze jest jednoznaczny z przekazaniem przez dewelopera kluczy do mieszkania lub domu - jeżeli w umowie deweloperskiej nie zawrzemy stosownego zapisu, klucze zostaną nam przekazane po zawarciu umowy przyrzeczonej.
Od momentu podpisania umowy przenoszącej własność nabywca jest formalnie właścicielem nieruchomości, a lokal jest wpisany jako jego własność w odrębnej księdze wieczystej lokalu.
Podsumowując, umowa deweloperska ma za zadanie zobowiązać kupującego do zapłaty określonej kwoty za mieszkanie, które wybrał z oferty dewelopera. Ostatecznym etapem całego procesu kupna nieruchomości jest podpisanie umowy przenoszącej własność. Na nią czekają wszyscy przyszli właściciele nieruchomości. Wtedy też deweloper zrzeka się prawa do lokalu i przekazuje je jednocześnie na nabywcę. To dowód na to, że wszystkie formalności zostały dopełnione, odpowiednia kwota przelana i transakcja doszła do skutku.
Podstawowe różnice wynikające z umów to fakt, że umowa przenosząca własność kończy się wpisem do księgi wieczystej, podczas gdy umowa deweloperska tego nie obejmuje. Obie umowy podpisywane są notarialnie. Jeśli chodzi o kwestie płatności za usługi notarialne, w przypadku umowy deweloperskiej, strony dzielą się kosztami po połowie, natomiast przy umowie przeniesienia własności koszty są po stronie kupującego. Umowa deweloperska podpisywana jest jeszcze w trakcie budowy nieruchomości, natomiast przeniesienie własności odbywa się zawsze po oddaniu budynku do użytku. Przy umowie deweloperskiej dodatkowo nie jest znany dokładny metraż mieszkania, jednak przy przeniesieniu własności już tak.
Jak widać, umowa początkowa i umowa końcowa różnią się od siebie diametralnie. Bardzo ważne jest, aby odpowiednio zweryfikować, czy każda z nich zawiera najważniejsze elementy.
Umowę deweloperską i umowę przenoszącą własność mogą dzielić miesiące, a nawet lata - wszystko zależy od tego, czy deweloper dopiero startuje z inwestycją, czy też inwestycja znajduje się na jednym z końcowych etapów jej realizacji. Deweloperzy nieraz jednak proponują nabywcom podpisanie tzw. umowy przedwstępnej. Najłatwiej rozpoznać ją po tytule podpisywanego aktu oraz zobowiązaniu dewelopera nie do wybudowania mieszkania, ale do sprzedaży i ustalenia jego odrębnej własności.
W przeciwieństwie do umowy deweloperskiej umowa przedwstępna zwykle nie jest podpisywana w formie aktu notarialnego (a co za tym idzie, słabiej zabezpiecza interesy nabywcy). Sensem umowy przedwstępnej jest to, że deweloperzy proponują jej podpisywanie w przypadku gdy lokal, którym jest zainteresowany nabywca, istnieje już w sensie fizycznym (np. jest to jeden z ostatnich niesprzedanych lokali). Co za tym idzie, okres pomiędzy umową przedwstępną, a umową końcową (przenoszącą własność) jest krótki i wynosi zwykle kilka tygodni, a umowę przedwstępną zawiera się wtedy po to, żeby nabywca miał czas na otrzymanie z banku decyzji kredytowej. Pomimo, iż umowa przedwstępna może być zawarta w zwyklej formie pisemnej, to warto jest rozważyć jej podpisanie w formie aktu notarialnego, która gwarantuje jej stronom możliwość dochodzenia swoich praw na drodze sądowej.
Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
