Harmonogram umowy deweloperskiej - płatności, transze

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Harmonogram umowy deweloperskiej | 797 014 014

Warto zdawać sobie sprawę z poszczególnych etapów, przez które musi przejść nabywca w celu kupna mieszkania od dewelopera.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

  • W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy kilka bardzo niebezpiecznych dla nabywcy klauzul.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
  • Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Zamów analizę

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska to umowa podpisywana pomiędzy nabywcą zainteresowanym kupnem mieszkania a deweloperem, który ma je wybudować. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej zainteresowany powinien poprosić dewelopera o przesłanie prospektu informacyjnego, stanowiącego integralną część umowy, oraz wzoru umowy deweloperskiej, do czego dewelopera zobowiązuje ustawa deweloperska, niezależnie od tego, czy do zawarcia umowy w przyszłości dojdzie. Nabywca ma więc szansę na długo przed podpisaniem umowy zapoznać się z jej treścią oraz wynegocjować korzystniejsze klauzule.

Sam prospekt informacyjny składa się z części ogólnej, zawierającej informacje na temat dewelopera, realizującego daną inwestycję, oraz na temat nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego, oraz z części indywidualnej, w której znajdują się informacje dotyczącego wybranego lokalu lub domu, w tym między innymi jego cena za metr kwadratowy, wskazanie jego powierzchni i układu pomieszczeń, a także jego usytuowania w budynku. Informacje podane w prospekcie muszą być zgodne ze stanem faktycznym na dzień zawarcia umowy deweloperskiej, w innym przypadku kupujący zyskuje prawo do odstąpienia od niej. Prospekt powinien zostać udostępniony potencjalnemu nabywcy ze stosownym wyprzedzeniem, co umożliwi mu dokładne zapoznanie się z jego treścią przed ewentualnym przystąpieniem do umowy z deweloperem.

Dodatkowo, zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper ma obowiązek umożliwić przyszłemu nabywcy zapoznanie się z dokumentami rejestrowymi firmy, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, aktualnym odpisem z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, projektem budowlanym oraz kopią pozwolenia na budowę. Jeżeli nabywca jest na tyle zainteresowany, że decyduje się kupić mieszkanie, wówczas podpisuje umowę deweloperską. Umowa, zawsze zawierana obowiązkowo w formie aktu notarialnego, co do zasady podpisywana jest u notariusza w terminie zaproponowanym przez dewelopera, a często również we wskazanej przez niego kancelarii, co najczęściej wynika z faktu, że kancelaria, w której deweloper podpisuje wszystkie (bądź większość) umów w ramach danej inwestycji jest w stanie zaoferować korzystniejsze warunki, na przykład niższą taksę notarialną. Jeżeli jednak zależy  nam na podpisaniu umowy deweloperskiej w innej kancelarii, nie powinno to stanowić problemu.

Warto pamiętać o tym, że jeżeli w umowie znajdują się niezrozumiałe dla kupującego zapisy, to ma on możliwość poprosić notariusza, do którego obowiązków należy sporządzenie aktu notarialnego w sposób zrozumiały i przejrzysty, o wytłumaczenie poszczególnych pojęć. Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego wiąże się z koniecznością poniesienia opłat z tego tytułu, w tym wspomnianej taksy notarialnej, kosztu wypisów aktu oraz opłat sądowych.

Maksymalna wysokość taksy kalkulowana jest w oparciu o wartość nieruchomości i zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości wynosi:

  • do 3 000 zł - 100 zł
  • powyżej 3 000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3 000 zł
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10 000 zł
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30 000 zł
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1 010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60 000 zł
  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł - 4 770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
  • powyżej 2 000 000 zł - 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej nie więcej niż 7 500 zł.
  • Od momentu podpisania aktu umowa deweloperska zaczyna obowiązywać pomiędzy jej stronami: nabywcą i deweloperem.

Harmonogram inwestycji deweloperskiej

Darmowy poradnik Umowa deweloperska
tutorial cover
Darmowy poradnik Umowa deweloperska Podaj telefon, na który wyślemy link
Kliknij po więcej darmowych poradników

Najważniejszą cechą umowy deweloperskiej jest to, że zobowiązuje ona dewelopera do wybudowania w przyszłości określonego lokalu oraz przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Nabywca ma natomiast obowiązek zapłaty ustalonej w umowie ceny za mieszkanie (i ewentualnie przynależności). Dlatego też po podpisaniu umowy deweloperskiej nabywca jest zobowiązany do dokonywania wpłat zgodnie z harmonogramem płatności. Harmonogram płatności zwykle dzieli zapłatę całości ceny za lokal na kilka rat. Może być to od dwóch rat (np. 10 proc. i  90 proc.) do nawet kilkunastu. Ważne, żeby pamiętać, że harmonogram płatności nabywcy na podstawie umowy deweloperskiej to zupełnie coś innego niż harmonogram inwestycji deweloperskiej.

Ten pierwszy mówi o tym, kiedy i jakie raty nabywca mieszkania lub domu wpłaca na rachunek powierniczy, drugi - kiedy bank prowadzący rachunek powierniczy wypłaca pieniądze deweloperowi. Obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego dla każdej inwestycji nałożony został na deweloperów przez ustawę deweloperską. Wyróżnić można dwa typy rachunków powierniczych - najczęściej spotykany rachunek powierniczy otwarty, z którego środki zwalniane są przez bank po każdorazowej kontroli postępów prac na budowie względem założonego harmonogramu, oraz rachunek powierniczy zamknięty. Środki gromadzone na tym ostatnim bank wypłaca deweloperowi dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności do nieruchomości w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich w formie aktu notarialnego.

Daty płatności na podstawie powyższych dwóch harmonogramów (płatności i inwestycji) nie muszą i najczęściej się nie pokrywają. To nawet logiczne: jeżeli nabywca podpisze umowę deweloperską na przykład w połowie trwania przedsięwzięcia budowlanego, jedna rata nabywcy wpłacona od razu po zawarciu umowy może zostać opłacona już po zrealizowaniu przez dewelopera kilku etapów inwestycji. Zgodnie z ustawą deweloperską harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego musi zawierać co najmniej cztery etapy realizacji. Koszt każdego z nich nie może być wyższy niż 25 proc. i niższy niż 10 proc. ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikającej z harmonogramu.

Umowa deweloperska powinna określać datę podpisania umowy przenoszącej własność.

Co dalej po podpisaniu umowy deweloperskiej?

Po zapłacie całości rat i odbiorze technicznym mieszkania lub domu, w czasie którego nabywca sprawdza, czy deweloper zbudował lokal zgodnie ze sztuką budowlaną, następuje podpisanie umowy przenoszącej własność. Warto podkreślić tu wagę odbioru technicznego nieruchomości od dewelopera. Dzięki przeprowadzeniu szczegółowej kontroli stanu technicznego nabywanego lokalu bądź domu i wpisaniu do protokołu odbioru wszystkich stwierdzonych wad nabywca zobowiązuje dewelopera do usunięcia usterek na jego koszt w terminach określonych w ustawie deweloperskiej. Deweloper ma obowiązek odnieść się do wad w ciągu 14 dni od dnia sporządzenia protokołu oraz naprawić uznane usterki w trakcie 30 dni od daty przeprowadzenia odbioru. Należy pamiętać o tym, że odbiór nie zawsze jest jednoznaczny z przekazaniem przez dewelopera kluczy do mieszkania lub domu - jeżeli w umowie deweloperskiej nie zawrzemy stosownego zapisu, klucze zostaną nam przekazane po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Po podpisaniu umowy deweloperskiej - pozostaje tylko czekanie... A nie! Jeszcze spłata rat.

Od momentu podpisania umowy przenoszącej własność nabywca jest formalnie właścicielem nieruchomości, a lokal jest wpisany jako jego własność w odrębnej księdze wieczystej lokalu.

Termin podpisania umowy przedwstępnej i umowy deweloperskiej

Umowę deweloperską i umowę przenoszącą własność mogą dzielić miesiące, a nawet lata - wszystko zależy od tego, czy deweloper dopiero startuje z inwestycją, czy też inwestycja znajduje się na jednym z końcowych etapów jej realizacji. Deweloperzy nieraz jednak proponują nabywcom podpisanie tzw. umowy przedwstępnej. Najłatwiej rozpoznać ją po tytule podpisywanego aktu oraz zobowiązaniu dewelopera nie do wybudowania mieszkania, ale do sprzedaży i ustalenia jego odrębnej własności.

W przeciwieństwie do umowy deweloperskiej umowa przedwstępna zwykle nie jest podpisywana w formie aktu notarialnego (a co za tym idzie, słabiej zabezpiecza interesy nabywcy). Sensem umowy przedwstępnej jest to, że deweloperzy proponują jej podpisywanie w przypadku gdy lokal, którym jest zainteresowany nabywca, istnieje już w sensie fizycznym (np. jest to jeden z ostatnich niesprzedanych lokali). Co za tym idzie, okres pomiędzy umową przedwstępną, a umową końcową (przenoszącą własność) jest krótki i wynosi zwykle kilka tygodni, a umowę przedwstępną zawiera się wtedy po to, żeby nabywca miał czas na otrzymanie z banku decyzji kredytowej. Pomimo, iż umowa przedwstępna może być zawarta w zwyklej formie pisemnej, to warto jest rozważyć jej podpisanie w formie aktu notarialnego, która gwarantuje jej stronom możliwość dochodzenia swoich praw na drodze sądowej.


Dowiedz się, jak ustawa deweloperska zabezpiecza nabywcę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu promocyjnego.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Dowiedz się, jak podpisać umowę deweloperską.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 310 opinii.

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Analiza dokumentacji prawnej z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Wysoka specjalizacja

Wysoka specjalizacja

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Realizacja w 48h

Realizacja w 48h

Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku pierwotnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

Jak kupić nieruchomość od dewelopera?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik odbioru technicznego od dewelopera
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Kary umowne w umowach nieruchomościowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Rękojmia
nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Cesja i inne formy flipowania nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Badanie
termowizyjne
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Sprawdzenie prac wykończeniowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Umowa deweloperska - na co zwracać uwagę?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Audyt
działki
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik
poodbiorowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Operat
szacunkowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik
o metrażu
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link

Czym jest ustawa deweloperska?

Zachęcamy do obejrzenia wywiadu na temat umowy deweloperskiej.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka