Umowa deweloperska to jedna z umów podpisywanych z deweloperem. Oprócz niej nabywcy podpisują też: umowy rezerwacyjne, umowy przedwstępne oraz umowy przeniesienia własności. Podpisując umowę deweloperską należy zwrócić uwagę czy nie zawiera niepokojących klauzul umownych, które w jakimkolwiek stopniu mogłyby zagrażać naszemu bezpieczeństwu. Dobrze jest również zwrócić uwagę na księgi wieczyste (w szczególności hipoteki dewelopera), prospekt informacyjny oraz opinie o deweloperze. Nabywca powinien też dopilnować, żeby deweloper dokładnie określił metraż lokalu, przynależności oraz terminy odbioru i przeniesienia własności. Istotne są też kary umowne: często nabywcy podpisując umowę deweloperską godzą się na nieproporcjonalne kary umowne za nienależyte wykonywanie umowy po stronie swojej i dewelopera.
Podpisując umowę deweloper zobowiązuje się do wybudowania i przeniesienia własności określonego lokalu (mieszkania lub domu). Z drugiej strony nabywca zobowiązuje się do zapłacenia ceny we wskazanym terminie, przystąpienia do odbioru technicznego oraz do umowy końcowej, którą jest umowa przeniesienia własności w formie aktu notarialnego. Z perspektywy nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej najważniejsze jest terminowe dokonywanie wpłacanie rat na konto wskazane w umowie oraz cierpliwe oczekiwanie na zawiadomienie o terminie odbioru lokalu przez dewelopera. Czas oczekiwania zależy od inwestycji. Zwykle jednak odbiór techniczny jest przeprowadzany na ok. 6 miesięcy przed umową przenoszącą własność.
Ustawa deweloperska zmieniła zasady funkcjonowania pierwotnego rynku mieszkaniowego w Polsce. Jednym z wprowadzonych instrumentów ochrony jest obligatoryjność ujawnienia w księdze wieczystej roszczeń nabywcy wynikających z umowy deweloperskiej, realizowana przez zamieszczenie w akcie notarialnym dokumentującym zawarcie tej umowy stosownego wniosku wieczystoksięgowego.
Ujawnienie roszczeń w księdze wieczystej jest zarówno ostrzeżeniem o roszczeniach nabywcy oraz ich zabezpieczeniem. Gdyby takiego roszczenia nie wpisano do księgi wieczystej, nabywca nie miałby skutecznych instrumentów prawnych w stosunku do aktualnego właściciela nieruchomości będącej przedmiotem umowy deweloperskiej. Nie byłby także zabezpieczony w przypadku postępowania egzekucyjnego, czy upadłości dewelopera.
Umowa deweloperska zobowiązuje nabywcę mieszkania lub domu do opłacenia ceny. Według polskiego prawa strony mogą w zasadzie dowolnie kształtować mechanizm płatności na podstawie umowy deweloperskiej: w teorii dopuszczalna jest umowa, na podstawie której nabywca zobowiązuje się zapłacić całość ceny za niewybudowane jeszcze mieszkanie lub dom np. 7 dni od momentu podpisania umowy deweloperskiej (oczywiście, w takim przypadku zdecydowana większość wpłaconych przez nabywcę pieniędzy "wyląduje" na rachunku powierniczym dewelopera).
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Częściej jednak umowa deweloperska zobowiązuje nabywcę do "stopniowego" opłacania rat, np. 10 proc. tydzień po podpisaniu umowy, a kolejne raty we wskazanych w umowie okresach. Terminy w harmonogramie płatności w praktyce mają dwa rodzaje punktów odniesienia: mogą one zależeć od ukończenia przez dewelopera poszczególnych etapów budowy (np. druga rata w wysokości 10 proc. ceny mieszkania zostanie zapłacona 7 dni od powiadomienia nabywcy przez dewelopera o zakończeniu budowy stropu nad trzecią kondygnacją budynku). Terminy płatności rat mogą też być określone "na sztywno" (np. druga rata w wysokości 10 proc. zostanie zapłacona do 31 kwietnia danego roku). Ten drugi sposób określenia płatności rat ("na sztywno") jest oczywiście mniej korzystny dla nabywcy mieszkania, a korzystniejszy dla dewelopera - przy jego zastosowaniu nabywca nieruchomości ma obowiązek uiszczenia rat za mieszkanie lub dom niezależnie od ewentualnych opóźnień w budowie inwestycji deweloperskiej.
Prospekt informacyjny, czyli dokument dołączony do umowy deweloperskiej zwykle określa kilka bardzo ważnych terminów z punktu widzenia nabywcy mieszkania od dewelopera. Terminy te określają najważniejsze etapy "drogi" nabywcy od momentu podpisania umowy deweloperskiej do momentu stania się pełnoprawnym właścicielem mieszkania. Poniżej, najważniejsze z nich.
Deweloper ma obowiązek podzielić inwestycję na poszczególne "etapy". Wraz z ukończeniem każdego etapu bank prowadzący rachunek powierniczy dewelopera wypłaca mu transze środków finansowych pochodzące z pieniędzy nabywców. Większość umów deweloperskich nakazuje deweloperom informowanie nabywców o zakończeniu poszczególnych etapów budowy.
Zakończenie prac budowlanych następuje w momencie zamknięcia ostatniego etapu inwestycji deweloperskiej. W tym momencie deweloper może zawnioskować do organów nadzoru budowlanego o otrzymanie tzw. pozwolenia na użytkowanie budynku.
Kończąc budowę deweloper składa dokumentację budowlaną do organów nadzoru budowlanego. Te, jeśli nie dopatrzą się w ukończonej inwestycji żadnych uchybień budowlanych, wydają deweloperowi wspomniane pozwolenie na użytkowanie budynku (warunkiem uzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku jest też przedstawienie w nadzorze budowlanym pełnej dokumentacji geodezyjnej budynku).
Odbiór mieszkania to moment kiedy deweloper (już po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku), zaprasza nabywców na oględziny mieszkania. W momencie odbioru technicznego nabywca sprawdza, czy stan techniczny mieszkania jest zgodny z tym, co obiecał deweloper w dokumentach stanowiących załącznik do umowy deweloperskiej (tj. w rzucie architektonicznym oraz w tzw. standardzie wykończenia). Nabywca sprawdza też zgodność mieszkania z normami budowlanymi. Na polskim rynku nabywcom mieszkań przy odbiorze technicznym pomoc świadczą profesjonalne firmy inżynieryjne, takie jak Pewny Lokal.
Ostatnim momentem procesu kupna mieszkania lub od dewelopera jest przeniesienie własności nieruchomości z dewelopera na nabywcę. Więcej na ten temat piszemy w akapicie poniżej.
Finałem postanowień zawartych w umowie deweloperskiej jest podpisanie umowy przenoszącej własność mieszkania lub domu (w formie aktu notarialnego). Dzięki niemu nabywca staje się formalnym właścicielem mieszkania. Na podstawie tej umowy deweloper wyodrębnia lokal i przenosi prawo własności na kupującego. Podpisując końcową umowę należy zwrócić uwagę czy wszystkie dane zawarte w niej zgadzają się z podpisaną wcześniej umową deweloperską. Trzeba również sprawdzić księgi wieczyste i to czy deweloper przenosi prawo własności nie tylko mieszkania, ale też do komórki lokatorskiej lub garażu. Do umowy powinien być również dołączony wniosek do sądu o założenie odrębnej księgi wieczystej i dokonanie niezbędnych wpisów.
Jeżeli chcesz być pewnym, że podpisywana umowa deweloperska dobrze zabezpiecza Twoje interesy, skontaktuj się z naszymi prawnikami. Jeżeli chcesz przeprowadzić kompleksowy odbiór techniczny, zadzwoń do naszych inżynierów.
W tym celu zachęcamy do kontaktu z naszą infolinią: 797 014 014.
Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
