Zamów pomoc prawną

Umowa deweloperska - co dalej?

Umowa deweloperska to umowa w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu. W artykule opisujemy jakie kroki następują po podpisaniu umowy deweloperskiej.
Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy z deweloperem lub przy sprawdzeniu wiarygodności i bezpieczeństwa inwestycji?
Poproś o kontakt

Podpisanie umowy deweloperskiej

Umowa deweloperska to jedna z umów podpisywanych z deweloperem. Oprócz niej nabywcy podpisują też: umowy rezerwacyjne, umowy przedwstępne oraz umowy przeniesienia własności. Podpisując umowę deweloperską należy zwrócić uwagę czy nie zawiera niepokojących klauzul umownych, które w jakimkolwiek stopniu mogłyby zagrażać naszemu bezpieczeństwu. Dobrze jest również zwrócić uwagę na księgi wieczyste (w szczególności hipoteki dewelopera), prospekt informacyjny oraz opinie o deweloperze. Nabywca powinien też dopilnować, żeby deweloper dokładnie określił metraż lokalu, przynależności oraz terminy odbioru i przeniesienia własności. Istotne są też kary umowne: często nabywcy podpisując umowę deweloperską godzą się na nieproporcjonalne kary umowne za nienależyte wykonywanie umowy po stronie swojej i dewelopera.

Co zrobić po podpisaniu umowy deweloperskiej

Podpisując umowę deweloper zobowiązuje się do wybudowania i przeniesienia własności określonego lokalu (mieszkania lub domu). Z drugiej strony nabywca zobowiązuje się do zapłacenia ceny we wskazanym terminie, przystąpienia do odbioru technicznego oraz do umowy końcowej, którą jest umowa przeniesienia własności w formie aktu notarialnego. Z perspektywy nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej najważniejsze jest terminowe dokonywanie wpłacanie rat na konto wskazane w umowie oraz cierpliwe oczekiwanie na zawiadomienie o terminie odbioru lokalu przez dewelopera. Czas oczekiwania zależy od inwestycji. Zwykle jednak odbiór techniczny jest przeprowadzany na ok. 6 miesięcy przed umową przenoszącą własność.

Wniosek wieczystoksięgowy.Po podpisaniu umowy deweloperskiej, notariusz najczęściej wnioskuje do sądu wieczystoksięgowego o wpis roszczeń nabywcy do księgi wieczystej gruntu pod inwestycją deweloperską.

Umowa deweloperska wpis do księgi wieczystej

Ustawa deweloperska zmieniła zasady funkcjonowania pierwotnego rynku mieszkaniowego w Polsce. Jednym z wprowadzonych instrumentów ochrony jest obligatoryjność ujawnienia w księdze wieczystej roszczeń nabywcy wynikających z umowy deweloperskiej, realizowana przez zamieszczenie w akcie notarialnym dokumentującym zawarcie tej umowy stosownego wniosku wieczystoksięgowego.

Ujawnienie roszczeń w księdze wieczystej jest zarówno ostrzeżeniem o roszczeniach nabywcy oraz ich zabezpieczeniem. Gdyby takiego roszczenia nie wpisano do księgi wieczystej, nabywca nie miałby skutecznych instrumentów prawnych w stosunku do aktualnego właściciela nieruchomości będącej przedmiotem umowy deweloperskiej. Nie byłby także zabezpieczony w przypadku postępowania egzekucyjnego, czy upadłości dewelopera.

Harmonogram płatności rat po umowie deweloperskiej

Umowa deweloperska zobowiązuje nabywcę mieszkania lub domu do opłacenia ceny. Według polskiego prawa strony mogą w zasadzie dowolnie kształtować mechanizm płatności na podstawie umowy deweloperskiej: w teorii dopuszczalna jest umowa, na podstawie której nabywca zobowiązuje się zapłacić całość ceny za niewybudowane jeszcze mieszkanie lub dom np. 7 dni od momentu podpisania umowy deweloperskiej (oczywiście, w takim przypadku zdecydowana większość wpłaconych przez nabywcę pieniędzy "wyląduje" na rachunku powierniczym dewelopera). Częściej jednak umowa deweloperska zobowiązuje nabywcę do "stopniowego" opłacania rat, np. 10 proc. tydzień po podpisaniu umowy, a kolejne raty we wskazanych w umowie okresach. Terminy w harmonogramie płatności w praktyce mają dwa rodzaje punktów odniesienia: mogą one zależeć od ukończenia przez dewelopera poszczególnych etapów budowy (np. druga rata w wysokości 10 proc. ceny mieszkania zostanie zapłacona 7 dni od powiadomienia nabywcy przez dewelopera o zakończeniu budowy stropu nad trzecią kondygnacją budynku). Terminy płatności rat mogą też być określone "na sztywno" (np. druga rata w wysokości 10 proc. zostanie zapłacona do 31 kwietnia danego roku). Ten drugi sposób określenia płatności rat ("na sztywno") jest oczywiście mniej korzystny dla nabywcy mieszkania, a bardziej korzystny dla dewelopera - przy jego zastosowaniu nabywca nieruchomości ma obowiązek uiszczenia rat za mieszkanie lub dom niezależnie od ewentualnych opóźnień w budowie inwestycji deweloperskiej.

Harmonogram płatności po umowie deweloperskiej.Harmonogram płatności rat deweloperowi przez nabywcę wskazany jest najcześciej w umowie deweloperskiej oraz w prospekcie informacyjnym.

Kolejne terminy po podpisaniu umowy deweloperskiej

Prospekt informacyjny, czyli dokument dołączony do umowy deweloperskiej zwykle określa kilka bardzo ważnych terminów z punktu widzenia nabywcy mieszkania od dewelopera. Terminy te określają najważniesze etapy "drogi" nabywcy od momentu podpisania umowy deweloperskiej do momentu stania się pełnoprawnym właścicielem mieszkania. Poniżej, najważniejsze z nich.

1. Zakończenie poszczególnych etapów budowy

Deweloper ma obowiązek podzielić inwestycję na poszczególne "etapy". Wraz z ukończeniem każdego etapu bank prowadzący rachunek powierniczy dewelopera wypłaca mu transze środków finansowych pochodzące z pieniędzy nabywców. Większość umów deweloperskich nakazuje deweloperom informowanie nabywców o zakończeniu poszczególnych etapów budowy.

2. Zakończenie prac budowlanych

Zakończenie prac budowlanych następuje w momencie zamknięcia ostatniego etapu inwestycji deweloperskiej. W tym momencie deweloper może zawnioskować do organów nadzoru budowlanego o otrzymanie tzw. pozwolenia na użytkowanie budynku.

3. Uzyskanie przez dewelopera pozwolenie na użytkowanie budynku

Kończąc budowę deweloper składa dokumentację budowlaną do organów nadzoru budowlanego. Te, jeśli nie dopatrzą się w ukończonej inwestycji żadnych uchybień budowlanych, wydają deweloperowi wspomniane pozwolenie na użytkowanie budynku (warunkiem uzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie budynku jest też przedstawienie w nadzorze budowlanym pełnej dokumentacji geodezyjnej budynku).

4. Odbiór mieszkania

Odbiór mieszkania to moment kiedy deweloper (już po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku), zaprasza nabywców na oględziny mieszkania. W momencie odbioru technicznego nabywca sprawdza, czy stan techniczny mieszkania jest zgodny z tym, co obiecał deweloper w dokumentach stanowiących załącznik do umowy deweloperskiej (tj. w rzucie architektonicznym oraz w tzw. standardzie wykończenia). Nabywca sprawdza też zgodność mieszkania z normami budowlanymi. Na polskim rynku nabywcom mieszkań przy odbiorze technicznym pomoc świadczą profesjonalne firmy inżynieryjne, takie jak Pewny Lokal.

5. Przeniesienie własności mieszkania lub domu

Ostatnim momentem procesu kupna mieszkania lub od dewelopera jest przeniesienie własności nieruchomości z dewelopera na nabywcę. Więcej na ten temat piszemy w akapicie poniżej.

Przeniesienie własności lokalu

Finałem postanowień zawartych w umowie deweloperskiej jest podpisanie umowy przenoszącej własność mieszkania lub domu (w formie aktu notarialnego). Dzięki niemu nabywca staje się formalnym właścicielem mieszkania. Na podstawie tej umowy deweloper wyodrębnia lokal i przenosi prawo własności na kupującego. Podpisując końcową umowę należy zwrócić uwagę czy wszystkie dane zawarte w niej zgadzają się z podpisaną wcześniej umową deweloperską. Trzeba również sprawdzić księgi wieczyste i to czy deweloper przenosi prawo własności nie tylko mieszkania, ale też do komórki lokatorskiej lub garażu. Do umowy powinien być również dołączony wniosek do sądu o założenie odrębnej księgi wieczystej i dokonanie niezbędnych wpisów.

Jeżeli chcesz być pewnym, że podpisywana umowa deweloperska dobrze zabezpiecza Twoje interesy, skontaktuj się z naszymi prawnikami. Jeżeli chcesz przeprowadzić kompleksowy odbiór techniczny, zadzwoń do naszych inżynierów.

W tym celu zachęcamy do kontaktu z naszą infolinią: 797 014 014.

Od niedawna Pewny Lokal oferuje także usługę sprawdzenia standardu technicznego, w którym deweloper zobowiązuje się oddać na rzecz nabywcy mieszkanie lub dom. Mieszkanie „w stanie deweloperskim” może bowiem oznaczać kompletnie odmienny stan wykończenia, a różnice w stopniu wykończenia mogą przekładać się na dodatkowe koszty, nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Przykładowo „standard deweloperski” może oznaczać zarówno obecność parapetów wewnętrznych, tynków na sufitach, jak i brak tych elementów. Zachęcamy do kontaktu w sprawie inżynieryjnego audytu standardu wykończenia planowanego przez dewelopera dla danego mieszkania/domu/budynku. Analizujemy także standardy „pod klucz”. Zobacz więcej tutaj.
Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić nieruchomość od dewelopera i podpisać z nim umowę?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak odebrać mieszkanie lub dom od dewelopera?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku wtórnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 58 opinii.

Dowiedz się, na co uważać podpisując umowę deweloperską

Zobacz wywiad Rzeczpospolitej z ekspertem Pewny Lokal, adwokatem dr Piotrem Semeniukiem

Baza wiedzy

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka