Deweloper i nabywca mieszkania mogą w umowie zastrzec kary umowne. W umowie deweloperskiej istnieje obowiązek proporcjonalności kar umownych oraz zakaz arbitralnego ustanawiania kar umownych. Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się więcej o karach umownych oraz na co powinniśmy zwrócić uwagę, podpisując umowę deweloperską.
W umowie deweloperskiej strony mogą wprowadzić kary umowne, czyli postanowienia nakładające na dewelopera lub nabywcę mieszkania obowiązek naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania przez jedną ze stron swoich obowiązków (np. mieszkanie zostanie oddane do użytku po terminie, deweloper opóźni się z rozpoczęciem robót budowlanych).
Wysokość kary umownej zależy od uzgodnień między stronami. Może być określona kwotowo lub poprzez odwołanie do procentowej wartości zobowiązania. Kary umowne nie mogą być rażąco wygórowane, w przeciwnym razie mogą zostać uznane za klauzule niedozwolone, czyli nieważne.
Co do zasady kara umowna ma zadanie zbliżone do odszkodowania, które służy zabezpieczeniu nabywcy przed konsekwencjami niewykonania zawartej umowy. Gdy zatem umowa nie określa konkretnej kary, to kupujący ma prawo do odszkodowania – w przypadku umów deweloperskich będzie to głównie rekompensata za opóźnienie w przeniesieniu własności.
Zwykle z danym opóźnieniem wiąże się szkoda materialna, przykładowo poprzez większe koszta kredytu bądź dłuższy wynajem mieszkania. I tak chcąc dojść swojego interesu przed sądem, będzie dość trudno wyliczyć stratę.
W umowie deweloperskiej widnieją kary umowne, z którymi każdy kupujący powinien się dokładnie zapoznać. Umieszcza się je w celu zabezpieczenia nabywcy przed nieuczciwym deweloperem.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Karę umowną można traktować jako odszkodowanie zryczałtowane, które zostanie wypłacone w przypadku niezrealizowania umowy lub zrobienia tego w sposób niezgodny z widniejącymi w niej zapisami.
Dlatego też uwzględnienie w umowie konkretnej kary umownej jest korzystniejszą opcją. Wtedy, gdy wystąpi opóźnienie, to deweloper będzie musiał ponieść określoną karę, bez dodatkowych dowodów po stronie nabywcy. Zwykle też są spore szanse na uniknięcie procesu sądowego, gdyż firmy deweloperskie zdają sobie sprawę, że go nie wygrają i lepiej jest dobrowolnie opłacić ustaloną w umowie karę.
Kary umowne w umowie deweloperskiej są ważną częścią zapisów umownych. Kary chronią zarówno nabywcę nieruchomości, jak i sprzedającego. Celem kar umownych, z punktu widzenia prawników z Pewny Lokal, jest ochrona nabywcy przed konsekwencjami niewykonania przez sprzedającego postanowień umowy.W kontekście kar umownych należy zwrócić uwagę na rozróżnienie pojęcia zwłoki i opóźnienia, które mylnie mogą wydawać się, mieć zbliżone znaczenie.
Patrząc bardziej z punktu prawnego, opóźnienie powinno się interpretować, jako przekroczenie terminów z umowy deweloperskiej (zwłaszcza terminu przeniesienia własności nieruchomości). Nie są tu ważne, ani okoliczności, ani powody niedotrzymania określonego terminu. Wystarczy, że termin nie zgadza się z tym co jest w umowie i możemy już mówić o opóźnieniu.
Natomiast zwłoka to forma opóźnienia, które wynika z powodów zawinionych przez dewelopera. Ta opcja daje firmie deweloperskiej szansę na wytłumaczenie się, dlaczego nie dotrzymali daty z umowy. Tym sposobem przyznając, że wina nie leży po ich stronie, na przykład przez złe warunki pogodowe bądź nadzwyczaj długi czas oczekiwania dokumenty, firma zostaje zwolniona z odpowiedzialności. W związku z tym patrząc na oba określenia, z punktu widzenia nabywcy korzystniejsza jest kara umowna za opóźnienie, a dla dewelopera zapis o karze z tytułu zwłoki.
Deweloperzy dążą do tego, by wysokość kary umownej zakładała, jak najniższy poziom.
W praktyce to jednak może sprawić, że dana kwota nie zagwarantuje wystarczającej dla nabywcy rekompensaty. Zalecamy zatem porządną kalkulację i określenie procentowo stosownej kary umownej powiązanej z ceną danego lokalu. Trzeba uwzględnić to, czy wskazana kara umowna pokryje większe koszta kredytu, dłuższy wynajem mieszkania i miejsca postojowego, czy zmiany związane z przesunięciem remontu w czasie.
Niska kara będzie zdecydowanie mniej korzystna niż możliwość skorzystania przez nabywcę z opcji dochodzenia o odszkodowanie. Należy pamiętać, że zapis o karze umownej w umowie deweloperskiej ogranicza ubieganie się o odszkodowanie według ogólnych zasad. Co więcej, wszelkie zapisy ograniczające karę umowną powinny być traktowane, jako klauzule abuzywne, a tym samym bezskuteczne.
Jasno należy podkreślić, że nie ma jednej odpowiedzi związanej z konkretną sumą, która pełniłaby uniwersalną funkcję kary umownej. Wszystko zależy od konkretnej sytuacji nabywcy i kupowanego mieszkania. Warto na pewno negocjować z deweloperem, by osiągnąć korzystne porozumienie, a nie zostawiać tego aspektu samego sobie. Bez interwencji w większości przypadków firma deweloperska umieści w umowie zapis o najniższej możliwej karze, a tym samym może się przyczynić do problemów finansowych kupującego.
Chcąc uniknąć sytuacji braku zapisu o karze umownej, należy przede wszystkim przed jej podpisaniem dokładnie ją przeanalizować. Jeśli nie czujesz się z tym komfortowo i potrzebujesz wsparcia, to prawnicy z naszej firmy Pewny Lokal pomogą Ci w szczegółowej analizie. Natomiast, jeżeli już umowa została zawarta bez adnotacji o karze, to podpowiedzą, jak ubiegać się o swoje prawa, tzn. ubiegać się o odszkodowanie na bazie zgromadzonych dowodów na poniesienie konkretnych strat.
Będzie jednak trudniej dochodzić swoich praw bez kary umownej. Wymaga to zgromadzenia dowodów, które wykażą powstanie niezgodności z umową. W interesie klienta korzystającego z usług dewelopera jest zadbanie o to, aby w podpisanej z nim umowie znalazły się zapisy dotyczące kar umownych.
UOKiK a klauzule abuzywneW przypadku wystąpienia opóźnienia ze strony dewelopera kupujący może dochodzić kary umownej i odszkodowania za powstałą szkodę. Bardzo często zastrzega się w umowie wyeliminowanie szkody, która powstała na skutek niewykonania zobowiązania lub zrobienia tego w niewłaściwy sposób. Warto od razu zaznaczyć, że odszkodowanie należy się, niezależnie od wysokości poniesionej szkody.
Przyczyna niezrealizowania zobowiązania nie ma żadnego wpływu na nałożenie kary umownej. Oczywiście konieczne jest udowodnienie, że nabywca rzeczywiście poniósł szkodę. Musi być ona większa niż kara umowna zastrzeżona umową, która została podpisana z deweloperem. W dochodzeniu odszkodowania konieczne staje się wykazanie wysokości poniesionej szkody i związku pomiędzy działaniem lub zaniechaniem drugiej strony a powstałą szkodą. Wysokość odszkodowania jest różnicą pomiędzy wartością poniesionej szkody a wartością obliczonej kary umownej.
Kary umowne nie mogą być zastrzegane na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań pieniężnych — do tego służy instytucja odsetek! Przykładowo, jeżeli po zawarciu umowy deweloperskiej nabywca spóźnia się z płatnością niektórych rat, za każdy dzień opóźnienia deweloperowi należą się odsetki ustawowe. W 2017 wynoszą one ok. 7 proc. w skali rocznej (a maksymalne odsetki to ok. 14 proc. w skali rocznej – oznacza to, że deweloper nie może w umowie zastrzec wyższych odsetek).
Zastrzeżone w umowie deweloperskiej kary umowne muszą być proporcjonalne, tj. kwota, jaką deweloper będzie musiał zapłacić w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania dla nabywcy nie może być niższa od tej, którą w analogicznej sytuacji zmuszony byłby zapłacić nabywca.
Odstępne w umowie deweloperskiej
Instytucja odstępnego polega na tym, że strony podpisując umowę, zastrzegają prawo odstąpienia od niej za zapłatą określonej kwoty. Celem odstępnego jest zrekompensowanie drugiej stronie strat poniesionych wskutek zawarcia umowy, która następnie została unicestwiona poprzez złożenie oświadczenia o odstąpieniu. Skuteczność zastrzeżenia odstępnego w umowie deweloperskiej zależy od spełnienia pewnych warunków.
Oświadczenie o odstąpieniu składa się drugiej stronie poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia woli. Oznacza to, że w razie skorzystania przez jedną ze stron z prawa odstąpienia „unicestwia” ono zawartą umowę z mocą wsteczną, zatem powstaje sytuacja, jakby do zawarcia umowy w ogóle nie doszło. W praktyce w umowach deweloperskich (a także rezerwacyjnych) rzadko spotykamy się jednak z odstępnym (zarówno w razie odstąpienia od umowy przez dewelopera, jak i nabywcy).
W celu uzyskania odpowiedzi na pytanie, za co deweloper zapłaci karę umowną, należy sprawdzić zapisy podpisanej umowy deweloperskiej.
Najczęściej odpowiedzialność dewelopera zostanie ujęta dopiero za przekroczenie terminu przeniesienia własności zakupowanej nieruchomości. Jednocześnie ustawa deweloperska przewiduje sankcje dla dewelopera (w przypadku przekroczenia określonych terminów) dopiero za przekroczenie terminu przeniesienia własności.
Ważne więc, by w podpisywanej umowie deweloperskiej znalazły się zapis, które nałożą odpowiedzialność na dewelopera, w przypadku przekroczenia terminu dokonania odbioru, szczególnie gdy zależy nam na szybkim uzyskaniu kluczy i wykończenia mieszkania.
Pewny Lokal wychodząc naprzeciw oczekiwaniom Klientów, stworzył możliwość pomocy w zakresie analizy prawnej odstąpienia od umowy deweloperskiej lub cesji. W ramach usługi m.in. wskażemy czy możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej, powiemy, z jakimi kosztami będzie wiązało się odstąpienie od niej, a także, na jakie przepisy należy się powołać, aby odstąpienie było skuteczne. Nasi prawnicy przygotują dla Państwa kompleksową analizę prawną, która pomoże rozwiązać umowę lub dokonać cesji. Zajmujemy się także "kojarzeniem" osób chętnych nabyciem praw z umowy deweloperskiej z osobami chcącymi "sprzedać" takie prawa. Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani naszą pomocą, zapraszamy do kontaktu, wypełniając formularz.
Sprawdź fragment szkolenia.
Obejrzyj jedną z naszych lekcji.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Eksperci wyjaśniają wszystkie Twoje wątpliwości.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
