Kary umowne w umowie deweloperskiej

Czym są kary umowne w umowie deweloperskiej?

W umowie deweloperskiej strony mogą wprowadzić kary umowne, czyli postanowienia nakładające na dewelopera lub nabywcę mieszkania obowiązek naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania przez jedną ze stron swoich obowiązków (np. mieszkanie zostanie oddane do użytku po terminie, deweloper opóźni się z rozpoczęciem robót budowlanych). Naprawienie szkody następuje w drodze zapłaty określonej „ryczaltowej” sumy, najczęściej dotyczącą konkretnego okresu czasowego (np. umowa rezerwacyjna przewiduje, że za każdy dzień opóźnienia nabywcy ze stawieniem się do odbioru mieszkania, deweloperowi należy się 500 zł kary umownej).Wysokość kary umownej zależy od uzgodnień między stronami. Może być określona kwotowo lub poprzez odwołanie do procentowej wartości zobowiązania. Kary umowne nie mogą być rażąco wygórowane, w przeciwnym razie mogą zostać uznane za klauzule niedozwolone, czyli nieważne.

Kary umowne to odsetki

Kary umowne nie mogą być zastrzegane na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań pieniężnych - do tego służy instytucja odsetek! Przykładowo, jeżeli po zawarciu umowy deweloperskiej nabywca spóźnia się z płatnością niektórych rat, za każdy dzień opóźnienia deweloperowi należą się odsetki ustawowe. W 2017 wynoszą one ok. 7 proc. w skali rocznej (a maksymalne odsetki to ok. 14 proc. w skali rocznej – oznacza to, że deweloper nie może w umowie zastrzec wyższych odsetek).

Proporcjonalność kar umownych

Zastrzeżone w umowie deweloperskiej kary umowne muszą być proporcjonalne, tj. kwota jaką deweloper będzie musiał zapłacić w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania dla nabywcy nie może być niższa od tej, którą w analogicznej sytuacji zmuszony byłby zapłacić nabywca. Na przykład, jeżeli za każdy dzień zawinionego opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej własność deweloper musi zapłacić klientowi 100 zł, deweloper nie może wymagać od klienta 200 zł za analogiczne, zawinione przez klienta opóźnienie. Postanowienia umowy deweloperskiej, które nakładają na nabywcę mieszkania i dewelopera obowiązek nieproporcjonalnych kar umownych są sprzeczne z ustawą deweloperską i jeżeli, zaistniałaby taka sytuacja, to wysokość kary umownej nabywcy uległaby automatycznie obniżeniu do wysokości kwoty do jakiej zobowiązuje się deweloper.

Odstępne w umowie deweloperskiej

Instytucja odstępnego polega na tym, że strony podpisując umowę, zastrzegają prawo odstąpienia od niej za zapłatą określonej kwoty. Celem odstępnego jest zrekompensowanie drugiej stronie strat poniesionych wskutek zawarcia umowy, która następnie została unicestwiona poprzez złożenie oświadczenia o odstąpieniu. Skuteczność zastrzeżenia odstępnego w umowie deweloperskiej zależy od spełnienia pewnych warunków. Przede wszystkim konieczne jest oznaczenie terminu, w czasie którego będzie możliwe skorzystanie z tego prawa. Odstępne wprowadza bowiem stan niepewności co do trwałości umowy, a więc nie jest zasadne, aby stan ten był bezterminowy. Ponadto należy w umowie wskazać, czy uprawnienie to przysługuje obydwu stronom czy też tylko jednej z nich. Do skuteczności odstąpienia od umowy w tym wypadku konieczne jest także (oprócz złożenia oświadczenia woli o odstąpieniu) jednoczesne dokonanie zapłaty kwoty ustalonej przez strony jako odstępne. Oświadczenie o odstąpieniu składa się drugiej stronie poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia woli. Oznacza to, że w razie skorzystania przez jedną ze stron z prawa odstąpienia, „unicestwia” a ono zawartą umowę z mocą wsteczną, zatem powstaje sytuacja, jakby do zawarcia umowy w ogóle nie doszło. W praktyce w umowach deweloperskich (a także rezerwacyjnych) rzadko spotykamy się jednak z odstępnym (zarówno w razie odstąpienia od umowy przez dewelopera jak i nabywcy).