Najszybciej zarezerwujesz nasze usługi online - tak jak 4 z 5 naszych klientów Rezerwuj online
797 014 014

Kary umowne w umowie deweloperskiej - limity wysokości kar

Deweloper i nabywca mieszkania mogą w umowie zastrzec kary umowne. Obowiązek proporcjonalności kar umownych oraz zakaz arbitralnego ustanawiania kar umownych.
wykrzyknik kontaktu pewny lokal
prawnik pewnego lokalu wykrzyknik kontaktu pewny lokal

Potrzebujesz pomocy prawnej przy odstąpieniu od umowy z deweloperem?

navigate_before dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

inżynier pewnego lokalu
strzałka kontaktu pewny lokal

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Czym są kary umowne w umowie deweloperskiej?

W umowie deweloperskiej strony mogą wprowadzić kary umowne, czyli postanowienia nakładające na dewelopera lub nabywcę mieszkania obowiązek naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania przez jedną ze stron swoich obowiązków (np. mieszkanie zostanie oddane do użytku po terminie, deweloper opóźni się z rozpoczęciem robót budowlanych). Naprawienie szkody następuje w drodze zapłaty określonej „ryczaltowej” sumy, najczęściej dotyczącą konkretnego okresu czasowego (np. umowa rezerwacyjna przewiduje, że za każdy dzień opóźnienia nabywcy ze stawieniem się do odbioru mieszkania lub domu, deweloperowi należy się 500 zł kary umownej).

Wysokość kary umownej zależy od uzgodnień między stronami. Może być określona kwotowo lub poprzez odwołanie do procentowej wartości zobowiązania. Kary umowne nie mogą być rażąco wygórowane, w przeciwnym razie mogą zostać uznane za klauzule niedozwolone, czyli nieważne.

Umowa deweloperska na co zwrócić uwagę?

Kary umowne to nie odsetki

Dowiedz się, jak sprawdzić umowę deweloperską.

W filmie wyjaśniamy, na co zwracać uwagę przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej.

Kary umowne nie mogą być zastrzegane na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań pieniężnych - do tego służy instytucja odsetek! Przykładowo, jeżeli po zawarciu umowy deweloperskiej nabywca spóźnia się z płatnością niektórych rat, za każdy dzień opóźnienia deweloperowi należą się odsetki ustawowe. W 2017 wynoszą one ok. 7 proc. w skali rocznej (a maksymalne odsetki to ok. 14 proc. w skali rocznej – oznacza to, że deweloper nie może w umowie zastrzec wyższych odsetek).

Proporcjonalność kar umownych

Zastrzeżone w umowie deweloperskiej kary umowne muszą być proporcjonalne, tj. kwota, jaką deweloper będzie musiał zapłacić w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania dla nabywcy nie może być niższa od tej, którą w analogicznej sytuacji zmuszony byłby zapłacić nabywca. Na przykład, jeżeli za każdy dzień zawinionego opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej własność deweloper musi zapłacić klientowi 100 zł, deweloper nie może wymagać od klienta 200 zł za analogiczne, zawinione przez klienta opóźnienie. Postanowienia umowy deweloperskiej, które nakładają na nabywcę mieszkania i dewelopera obowiązek nieproporcjonalnych kar umownych są sprzeczne z ustawą deweloperską i jeżeli, zaistniałaby taka sytuacja, to wysokość kary umownej nabywcy uległaby automatycznie obniżeniu do wysokości kwoty, do jakiej zobowiązuje się deweloper.


Kary umowne i przykładowa umowa.Kary umowne zastrzeżone na korzyść dewelopera powinny być proporcjonalne dla tych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.

Umowy deweloperskie na co uważać?

Odstępne w umowie deweloperskiej

Instytucja odstępnego polega na tym, że strony podpisując umowę, zastrzegają prawo odstąpienia od niej za zapłatą określonej kwoty. Celem odstępnego jest zrekompensowanie drugiej stronie strat poniesionych wskutek zawarcia umowy, która następnie została unicestwiona poprzez złożenie oświadczenia o odstąpieniu. Skuteczność zastrzeżenia odstępnego w umowie deweloperskiej zależy od spełnienia pewnych warunków. Przede wszystkim konieczne jest oznaczenie terminu, w czasie którego będzie możliwe skorzystanie z tego prawa. Odstępne wprowadza bowiem stan niepewności co do trwałości umowy, a więc nie jest zasadne, aby stan ten był bezterminowy. Ponadto należy w umowie wskazać, czy uprawnienie to przysługuje obydwu stronom, czy też tylko jednej z nich. Do skuteczności odstąpienia od umowy w tym wypadku konieczne jest także (oprócz złożenia oświadczenia woli o odstąpieniu) jednoczesne dokonanie zapłaty kwoty ustalonej przez strony jako odstępne.

Oświadczenie o odstąpieniu składa się drugiej stronie poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia woli. Oznacza to, że w razie skorzystania przez jedną ze stron z prawa odstąpienia, „unicestwia” a ono zawartą umowę z mocą wsteczną, zatem powstaje sytuacja, jakby do zawarcia umowy w ogóle nie doszło. W praktyce w umowach deweloperskich (a także rezerwacyjnych) rzadko spotykamy się jednak z odstępnym (zarówno w razie odstąpienia od umowy przez dewelopera jak i nabywcy).

Za co deweloper zapłaci karę umowną?

W celu uzyskania odpowiedzi na pytanie, za co deweloper zapłaci karę umowną, należy sprawdzić zapisy podpisanej umowy deweloperskiej. Najczęściej odpowiedzialność dewelopera  zostanie ujęta dopiero za przekroczenie terminu przeniesienia własności zakupowanej nieruchomości. Jednocześnie ustawa deweloperska przewiduje sankcje dla dewelopera (w przypadku przekroczenia określonych terminów) dopiero za przekroczenie terminu przeniesienia własności. Oznacza to, że określone przez dewelopera terminy zakończenia robót budowlanych, czy dokonania odbioru są terminami instruktażowymi dla dewelopera. Ważne więc, by w podpisywanej umowie deweloperskiej znalazły się zapis, które nałożą odpowiedzialność na dewelopera, w przypadku przekroczenia terminu dokonania odbioru, szczególnie gdy zależy nam na szybkim uzyskaniu kluczy i wykończenia mieszkania. 

Pomoc przy odstąpieniu od umowy lub cesji

Pewny Lokal wychodząc naprzeciw oczekiwaniom Klientów, stworzył możliwość pomocy w zakresie analizy prawnej odstąpienia od umowy deweloperskiej lub cesji. W ramach usługi m. in. wskażemy czy możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej, powiemy, z jakimi kosztami będzie wiązało się odstąpienie od niej, a także, na jakie przepisy należy się powołać, aby odstąpienie było skuteczne. Nasi prawnicy przygotują dla Państwa kompleksową analizę prawną, która pomoże rozwiązać umowę lub dokonać cesji. Zajmujemy się także "kojarzeniem" osób chętnych nabyciem praw z umowy deweloperskiej z osobami chcącymi "sprzedać" takie prawa. Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani naszą pomocą, zapraszamy do kontaktu wypełniając formularz.



Dowiedz się, kiedy deweloper będzie musiał zapłacić Ci karę umowną

Czy i jak mierzyć metraż przy odbiorze mieszkania?

Zachęcamy do obejrzenia filmu na temat pomiaru metrażu przy odbiorze mieszkania.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Zobacz, jak sprawdzić dewelopera.

Zapraszamy to obejrzenia filmu z udziałem naszych ekspertów.

Poradniki

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Kary umowne w umowach nieruchomościowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Rękojmia
nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Badanie
termowizyjne

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Sprawdzenie
prac wykończeniowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Audyt działki

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 35 opinii.

Poznaj naszych prawników

Analiza dokumentacji prawnej z Pewny Lokal:

Dyspozycyjność

DYSPOZYCYJNOŚĆ

Raport z analizy przygotowujemy w ciągu 48h.

Dyspozycyjność

DOŚWIADCZENI PRAWNICY

Analizy umów wykonują doświadczeni prawnicy.

Dyspozycyjność

JEDNOLITY FORMAT USŁUG

Raporty wykonywane są według sprawdzonego schematu.

Dyspozycyjność

ZGROMADZONA WIEDZA

Doświadczenie z setek przeanalizowanych umów.

Zamów analizę prawną

Dowiedz się jak bezpiecznie kupić nieruchomość na rynku pierwotnym i wtórnym

Jak kupić mieszkanie od dewelopera?

Obejrzyj nasz film.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka