Kary umowne w umowie deweloperskiej - limity wysokości kar

Czym są kary umowne w umowie deweloperskiej?

W umowie deweloperskiej strony mogą wprowadzić kary umowne, czyli postanowienia nakładające na dewelopera lub nabywcę mieszkania obowiązek naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania przez jedną ze stron swoich obowiązków (np. mieszkanie zostanie oddane do użytku po terminie, deweloper opóźni się z rozpoczęciem robót budowlanych). Naprawienie szkody następuje w drodze zapłaty określonej „ryczałtowej” sumy, najczęściej dotyczącą konkretnego okresu czasowego (np. umowa rezerwacyjna przewiduje, że za każdy dzień opóźnienia nabywcy ze stawieniem się do odbioru mieszkania lub domu, deweloperowi należy się 500 zł kary umownej).

Wysokość kary umownej zależy od uzgodnień między stronami. Może być określona kwotowo lub poprzez odwołanie do procentowej wartości zobowiązania. Kary umowne nie mogą być rażąco wygórowane, w przeciwnym razie mogą zostać uznane za klauzule niedozwolone, czyli nieważne.

Jaki jest cel kary umownej?

Co do zasady kara umowna ma zadanie zbliżone do odszkodowania, które służy zabezpieczeniu nabywcy przed konsekwencjami niewykonania zawartej umowy. Gdy zatem umowa nie określa konkretnej kary, to kupujący ma prawo do odszkodowania – w przypadku umów deweloperskich będzie to głównie rekompensata za opóźnienie w przeniesieniu własności. Zwykle z danym opóźnieniem wiąże się szkoda materialna, przykładowo poprzez większe koszta kredytu bądź dłuższy wynajem mieszkania. I tak chcąc dojść swojego interesu przed sądem, będzie dość trudno wyliczyć stratę.

W umowie deweloperskiej widnieją kary umowne, z którymi każdy kupujący powinien się dokładnie zapoznać. Umieszcza się je w celu zabezpieczenia nabywcy przed nieuczciwym deweloperem. Karę umowną można traktować jako odszkodowanie zryczałtowane, które zostanie wypłacone w przypadku niezrealizowania umowy lub zrobienia tego w sposób niezgodny z widniejącymi w niej zapisami. Ustawa deweloperska narzuca zawarcie w umowie deweloperskiej zapisów dotyczących odsetek i kar umownych. Jeśli kupujący nie dokonuje należnych płatności w ustalonym terminie, to zostaną na niego nałożone odsetki za zwłokę. Z kolei deweloper będzie obciążony karą umowną w przypadku nieprzeniesienia prawa własności w terminie. Karane jest także przykładowo nieprzedstawienie przedmiotu umowy do odbioru.

Dlatego też uwzględnienie w umowie konkretnej kary umownej jest korzystniejszą opcją. Wtedy, gdy wystąpi opóźnienie, to deweloper będzie musiał ponieść określoną karę, bez dodatkowych dowodów po stronie nabywcy. Zwykle też są spore szanse na uniknięcie procesu sądowego, gdyż firmy deweloperskie zdają sobie sprawę, że go nie wygrają i lepiej jest dobrowolnie opłacić ustaloną w umowie karę.

Opóźnienie a zwłoka w przypadku kar umownych

W kontekście kar umownych należy zwrócić uwagę na rozróżnienie pojęcia ,,zwłoki” i ,,opóźnienia”, które mylnie mogą wydawać się, mieć zbliżone znaczenie. Patrząc bardziej z punktu prawnego, opóźnienie powinno się interpretować, jako przekroczenie terminów z umowy deweloperskiej (zwłaszcza terminu przeniesienia własności nieruchomości). Nie są tu ważne, ani okoliczności, ani powody niedotrzymania określonego terminu. Wystarczy, że termin nie zgadza się z tym co jest w umowie i możemy już mówić o opóźnieniu.

Natomiast zwłoka to forma opóźnienia, które wynika z powodów zawinionych przez dewelopera. Ta opcja daje firmie deweloperskiej szansę na wytłumaczenie się, dlaczego nie dotrzymali daty z umowy. Tym sposobem przyznając, że wina nie leży po ich stronie, na przykład przez złe warunki pogodowe bądź nadzwyczaj długi czas oczekiwania dokumenty, firma zostaje zwolniona z odpowiedzialności. W związku z tym patrząc na oba określenia, z punktu widzenia nabywcy korzystniejsza jest kara umowna za opóźnienie, a dla dewelopera zapis o karze z tytułu zwłoki.

Jaka jest wysokość kary umownej?

Deweloperzy dążą do tego, by wysokość kary umownej zakładała, jak najniższy poziom. W praktyce to jednak może sprawić, że dana kwota nie zagwarantuje wystarczającej dla nabywcy rekompensaty. Zalecamy zatem porządną kalkulację i określenie procentowo stosownej kary umownej powiązanej z ceną danego lokalu. Trzeba uwzględnić to, czy wskazana kara umowna pokryje większe koszta kredytu, dłuższy wynajem mieszkania i miejsca postojowego, czy zmiany związane z przesunięciem remontu w czasie.

Tu chcemy uczulić, że wpisanie małej kary umownej może nieść ze sobą więcej problemów niż jej brak. Niska kara będzie zdecydowanie mniej korzystna niż możliwość skorzystania przez nabywcę z opcji dochodzenia o odszkodowanie. Należy pamiętać, że zapis o karze umownej w umowie deweloperskiej ogranicza ubieganie się o odszkodowanie według ogólnych zasad. Co więcej, wszelkie zapisy ograniczające karę umowną powinny być traktowane, jako klauzule abuzywne, a tym samym bezskuteczne.

Wysokość kary umownej w umowie deweloperskiej

Jasno należy podkreślić, że nie ma jednej odpowiedzi związanej z konkretną sumą, która pełniłaby uniwersalną rolę kary umownej. Wszystko zależy od konkretnej sytuacji nabywcy i kupowanego mieszkania. Warto na pewno negocjować z deweloperem, by osiągnąć korzystne porozumienie, a nie zostawiać tego aspektu samego sobie. Bez interwencji w większości przypadków firma deweloperska umieści w umowie zapis o najniższej możliwej karze, a tym samym może się przyczynić do problemów finansowych kupującego.

Co zrobić, kiedy nie ma kary umownej?

Chcąc uniknąć sytuacji braku zapisu o karze umownej, należy przede wszystkim przed jej podpisaniem dokładnie ją przeanalizować. Jeśli nie czujesz się z tym komfortowo i potrzebujesz wsparcia, to prawnicy z naszej firmy Pewny Lokal pomogą Ci w szczegółowej analizie. Natomiast, jeżeli już umowa została zawarta bez adnotacji o karze, to podpowiedzą, jak ubiegać się o swoje prawa, tzn. ubiegać się o odszkodowanie na bazie zgromadzonych dowodów na poniesienie konkretnych strat. 

Brak kar umownych może stać się źródłem problemów w momencie opóźnienia realizacji inwestycji przez dewelopera lub celowego zwlekania z zawarciem umowy przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Oczywiście nie oznacza to, że gdy nastąpi już kupno mieszkania, nie będzie można dochodzić swoich praw. Za wszelkie opóźnienia nadal obowiązuje odszkodowanie ze względu na to, że ustawa deweloperska chroni interesy nabywcy. Będzie jednak trudniej dochodzić swoich praw bez kary umownej. Wymaga to zgromadzenia dowodów, które wykażą powstanie niezgodności z umową. W interesie klienta korzystającego z usług dewelopera jest zadbanie o to, aby w podpisanej z nim umowie znalazły się zapisy dotyczące kar umownych.

Kara umowna a odszkodowanie

W przypadku wystąpienia opóźnienia ze strony dewelopera kupujący może dochodzić kary umownej i odszkodowania za powstałą szkodę. Bardzo często zastrzega się w umowie wyeliminowanie szkody, która powstała na skutek niewykonania zobowiązania lub zrobienia tego w niewłaściwy sposób. Warto od razu zaznaczyć, że odszkodowanie należy się, niezależnie od wysokości poniesionej szkody. Nie są brane pod uwagę żadne tłumaczenia dewelopera, dlaczego doszło do niedotrzymania ustalonych terminów. Przyczyna niezrealizowania zobowiązania nie ma żadnego wpływu na nałożenie kary umownej. Oczywiście konieczne jest udowodnienie, że nabywca rzeczywiście poniósł szkodę. Musi być ona większa niż kara umowna zastrzeżona umową podpisaną z deweloperem. W dochodzeniu odszkodowania konieczne staje się wykazanie wysokości poniesionej szkody i związku pomiędzy działaniem lub zaniechaniem drugiej strony a powstałą szkodą. Wysokość odszkodowania jest różnicą pomiędzy wartością poniesionej szkody a wartością obliczonej kary umownej.

Umowa deweloperska - na co zwrócić uwagę?

Kary umowne to nie odsetki

Kary umowne nie mogą być zastrzegane na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań pieniężnych - do tego służy instytucja odsetek! Przykładowo, jeżeli po zawarciu umowy deweloperskiej nabywca spóźnia się z płatnością niektórych rat, za każdy dzień opóźnienia deweloperowi należą się odsetki ustawowe. W 2017 wynoszą one ok. 7 proc. w skali rocznej (a maksymalne odsetki to ok. 14 proc. w skali rocznej – oznacza to, że deweloper nie może w umowie zastrzec wyższych odsetek).

Proporcjonalność kar umownych

Zastrzeżone w umowie deweloperskiej kary umowne muszą być proporcjonalne, tj. kwota, jaką deweloper będzie musiał zapłacić w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania dla nabywcy nie może być niższa od tej, którą w analogicznej sytuacji zmuszony byłby zapłacić nabywca. Na przykład, jeżeli za każdy dzień zawinionego opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej własność deweloper musi zapłacić klientowi 100 zł, deweloper nie może wymagać od klienta 200 zł za analogiczne, zawinione przez klienta opóźnienie. Postanowienia umowy deweloperskiej, które nakładają na nabywcę mieszkania i dewelopera obowiązek nieproporcjonalnych kar umownych są sprzeczne z ustawą deweloperską i jeżeli, zaistniałaby taka sytuacja, to wysokość kary umownej nabywcy uległaby automatycznie obniżeniu do wysokości kwoty, do jakiej zobowiązuje się deweloper.

Umowy deweloperskie - na co uważać?

Odstępne w umowie deweloperskiej

Instytucja odstępnego polega na tym, że strony podpisując umowę, zastrzegają prawo odstąpienia od niej za zapłatą określonej kwoty. Celem odstępnego jest zrekompensowanie drugiej stronie strat poniesionych wskutek zawarcia umowy, która następnie została unicestwiona poprzez złożenie oświadczenia o odstąpieniu. Skuteczność zastrzeżenia odstępnego w umowie deweloperskiej zależy od spełnienia pewnych warunków. Przede wszystkim konieczne jest oznaczenie terminu, w czasie którego będzie możliwe skorzystanie z tego prawa. Odstępne wprowadza bowiem stan niepewności co do trwałości umowy, a więc nie jest zasadne, aby stan ten był bezterminowy. Ponadto należy w umowie wskazać, czy uprawnienie to przysługuje obydwu stronom, czy też tylko jednej z nich. Do skuteczności odstąpienia od umowy w tym wypadku konieczne jest także (oprócz złożenia oświadczenia woli o odstąpieniu) jednoczesne dokonanie zapłaty kwoty ustalonej przez strony jako odstępne.

Oświadczenie o odstąpieniu składa się drugiej stronie poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia woli. Oznacza to, że w razie skorzystania przez jedną ze stron z prawa odstąpienia „unicestwia” ono zawartą umowę z mocą wsteczną, zatem powstaje sytuacja, jakby do zawarcia umowy w ogóle nie doszło. W praktyce w umowach deweloperskich (a także rezerwacyjnych) rzadko spotykamy się jednak z odstępnym (zarówno w razie odstąpienia od umowy przez dewelopera jak i nabywcy).

Za co deweloper zapłaci karę umowną?

W celu uzyskania odpowiedzi na pytanie, za co deweloper zapłaci karę umowną, należy sprawdzić zapisy podpisanej umowy deweloperskiej. Najczęściej odpowiedzialność dewelopera  zostanie ujęta dopiero za przekroczenie terminu przeniesienia własności zakupowanej nieruchomości. Jednocześnie ustawa deweloperska przewiduje sankcje dla dewelopera (w przypadku przekroczenia określonych terminów) dopiero za przekroczenie terminu przeniesienia własności. Oznacza to, że określone przez dewelopera terminy zakończenia robót budowlanych, czy dokonania odbioru są terminami instruktażowymi dla dewelopera. Ważne więc, by w podpisywanej umowie deweloperskiej znalazły się zapis, które nałożą odpowiedzialność na dewelopera, w przypadku przekroczenia terminu dokonania odbioru, szczególnie gdy zależy nam na szybkim uzyskaniu kluczy i wykończenia mieszkania. 

Pomoc przy odstąpieniu od umowy lub cesji

Pewny Lokal wychodząc naprzeciw oczekiwaniom Klientów, stworzył możliwość pomocy w zakresie analizy prawnej odstąpienia od umowy deweloperskiej lub cesji. W ramach usługi m.in. wskażemy czy możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej, powiemy, z jakimi kosztami będzie wiązało się odstąpienie od niej, a także, na jakie przepisy należy się powołać, aby odstąpienie było skuteczne. Nasi prawnicy przygotują dla Państwa kompleksową analizę prawną, która pomoże rozwiązać umowę lub dokonać cesji. Zajmujemy się także "kojarzeniem" osób chętnych nabyciem praw z umowy deweloperskiej z osobami chcącymi "sprzedać" takie prawa. Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani naszą pomocą, zapraszamy do kontaktu, wypełniając formularz.

Potrzebujesz pomocy prawnej przy cesji umowy z deweloperem?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Dowiedz się więcej arrow_forward_ios

---

Autor
Jolanta Buzalska

Była nauczycielka języka polskiego, która postanowiła przebranżowić się, by pracować w zgodzie z własnymi przekonaniami. Sprzedała swoje mieszkanie w mieście i kupiła niewielki domek na wsi – formalnościami zajęła się nasza firma, od tej pory współpracujemy. Dzieci pomogły jej rozwinąć wiedzę na temat stron internetowych. Pisze poprawne i dopracowane merytorycznie teksty. W wolnych chwilach oddaje się pasji czytelniczej.