Zarezerwuj odbiór lub napisz do nas

Cesja wierzytelności deweloper

Nabywcy mieszkań podpisują umowy deweloperskie głównie w celu nabycia swojego wymarzonego mieszkania. Istnieje jednak grupa osób, która podpisuje umowy z deweloperem w celu późniejszego “odsprzedania” jej z zyskiem. Jak to wygląda?

Cesja praw z umowy deweloperskiej

Cesja (zwana także przelewem) to konstrukcja pozwalająca prawna na przeniesienie wierzytelności z umowy na nową osobę. W przypadku umów deweloperskich wierzycielem jest pierwotny nabywca lokalu - zwany także cedentem. Wierzytelnością jest zobowiązanie do zapłacenia określonej kwoty za lokal na rzecz dewelopera (debitora), a nowa osoba, która będzie zobowiązana wobec dewelopera i stanie się w przyszłości ostatecznym właścicielem mieszkania, nazywa się cesjonariuszem. Gdy myślimy o cesji, podstawową rzeczą na którą powinniśmy zwrócić uwagę jest to, czy umowa mówi o zgodzie dewelopera na jej dokonanie.

Jeżeli umowa wymaga uzyskania pozwolenia od dewelopera na przeniesienie praw z umowy na inną osobę, nie będziemy mogli dokonać transakcji, a co za tym idzie nie będziemy mogli liczyć na zyski. Gdy umowa deweloperska milczy na temat cesji, cesja prawa z umowy deweloperskiej nie jest możliwa bez zgody dewelopera.

Jeżeli deweloper wyrazi zgodę na cesję (podczas lub po podpisaniu umowy deweloperskiej), umowa cesji praw z takiej umowy powinna zostać dokonana w formie aktu notarialnego.

Cesja praw do miejsca postojowego

Klienci deweloperów często wraz z mieszkaniami kupują także miejsca postojowe w hali garażowej. W takiej sytuacji - poza podpisaniem umowy deweloperskiej - najczęściej podpisuje się także umowę przedwstępną dotyczącą zakupu lokalu garażowego. W razie cesji praw do mieszkania, nabywca takich praw będzie też zapewne wymagał cesji miejsca postojowego. W takiej sytuacji warto pamiętać, żeby klauzula zezwalająca na cesję praw była obecna zarówno w umowie deweloperskiej jak i w umowie przedwstępnej.

Cesja umowy rezerwacyjnej

Umowy rezerwacyjne zwykle milczą na temat cesji wierzytelności. Ich celem jest tylko czasowe wyłączenie mieszkania z oferty dewelopera, żeby potencjalny nabywca mógł zastanowić się nad tym czy decyduje się na ostateczne kupno mieszkania. W związku z tym, cesje umorów rezerwacyjnych są zwykle możliwe bez zgody dewelopera. Należy jednak pamiętać, że nie jest to to samo co cesja umowy deweloperskiej, a ich sens ekonomiczny jest znikomy.

Koszty cesji umowy deweloperskiej

Dokonując cesji (umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej) należy pamiętać o kosztach. Pierwszą kwestią jest podatek, który będzie wyższy. Tu należy pamiętać, że cesja to obrót nieruchomością, która znajduje się już  na rynku wtórnym. Nabywca nie będzie więc objęty preferencyjnymi stawkami podatku jak nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym. Przelew to sprzedaż praw majątkowych i ustawodawca będzie traktować go jako źródło naszego przychodu. Dlatego też transakcja cesji objęta jest ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (nawet 32 proc.).

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka