Nabywcy mieszkań podpisują umowy deweloperskie głównie w celu nabycia swojego wymarzonego mieszkania. Jeżeli jesteś jednym/ą z nich, to zapoznaj się z poniższym artykułem dotyczącym cesji umowy deweloperskiej i rezerwacyjnej, kiedy możemy ja wykonać, a także z czyjej pomocy możemy skorzystać przy odstąpieniu od umowy z deweloperem czy cesji.
Nabywcy mieszkań podpisują umowy deweloperskie głównie w celu nabycia swojego wymarzonego mieszkania.
W poniższym artykule opisujemy, w jaki sposób można dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej (zarówno gdy nabywamy mieszkanie dla siebie, jak i w celach inwestycyjnych). Jeżeli zależy nam, żeby klauzula dotycząca cesji znalazła się w podpisywanej przez nas umowie deweloperskiej oraz żeby taka klauzula należycie zabezpieczała interesy nabywcy nieruchomości, zachęcamy do kontaktu z prawnikami Pewnego Lokalu (najlepiej, zanim jeszcze podpiszemy umowę - potem może być już za późno!).
Cesja - z łaciny "cedere" - oznacza "odchodzić, odstąpić". Deweloper, który nabywa własność, jest w tej sytuacji nazywany cedentem, kupujący zaś cesjonariuszem. Wierzytelności cedenta oznacza w praktyce, że kupujący mieszkanie będące w trakcie budowy, nie posiada praw własności tylko prawo do niego. Cesja jest niczym innym jak przelaniem tej wierzytelności, a reguluje ją Kodeks Cywilny. Artykuł 509 Kodeksu Cywilnego mówi o tym, iż wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, a wraz z nią wszelkie związane z nią prawa. Jest ona umową wzajemną i dwustronnie zobowiązującą co oznacza, że obydwie strony mają i prawa i obowiązki.
Sprzedaż praw do mieszkania będącego w budowie jest jednym z popularniejszych sposobów inwestowania na rynku pierwotnym (od dewelopera), przy czym pamiętać należy o tym, że taka strategia ma rację bytu jedynie wówczas, gdy przy zakupie zobowiązani jesteśmy do wpłacenia jedynie 10% ceny. W pozostałych przypadkach może okazać się nieopłacalna.
Cesja (zwana także przelewem) to konstrukcja prawna pozwalająca na przeniesienie wierzytelności z umowy na nową osobę. Ponieważ umowa deweloperska jest umową wzajemną, obydwie jej strony mają zarówno pewne prawa, jak i obowiązki, a jej cesja będzie wymagała wyrażenia przez dewelopera zgody na jej przeprowadzenie. W przypadku umów deweloperskich wierzycielem jest pierwotny nabywca lokalu, zwany także cedentem. Wierzytelnością jest zobowiązanie do zapłacenia określonej kwoty za lokal na rzecz dewelopera (debitora), a nowa osoba, która będzie zobowiązana wobec dewelopera i stanie się w przyszłości ostatecznym właścicielem mieszkania, nazywa się cesjonariuszem.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Gdy myślimy o cesji, podstawową rzeczą, na którą powinniśmy zwrócić uwagę, jest to, czy umowa mówi o zgodzie dewelopera na jej dokonanie. Zgoda dewelopera zawarta w umowie lub wyrażona w odrębnym oświadczeniu nosi miano zgody wyrażonej w sposób uprzedni i jest ona najwygodniejsza dla obydwu stron. Dzięki takiej formie deweloper nie musi być angażowany w dalsze działania kupującego.
Jeżeli umowa wymaga uzyskania pozwolenia od dewelopera na przeniesienie praw z umowy na inną osobę, nie będziemy mogli dokonać transakcji, a co za tym idzie - nie będziemy mogli liczyć na zyski. Gdy umowa deweloperska milczy na temat cesji, cesja prawa z umowy deweloperskiej nie jest możliwa bez zgody dewelopera. Warto mieć na uwadze fakt, że deweloperzy niezbyt przychylnie podchodzą do kwestii cesji umowy deweloperskiej, ponieważ w ten sposób niejako sami mogą stworzyć konkurencję dla swojej oferty, a dodatkowo ich obawę budzi ryzyko, które nieść może współpraca z nabywcami spekulacyjnymi.
Jeżeli deweloper wyrazi zgodę na cesję (podczas lub po podpisaniu umowy deweloperskiej), umowa cesji praw z takiej umowy powinna zostać dokonana w takiej samej formie jak umowa deweloperska, a więc w formie aktu notarialnego, co zwiększa bezpieczeństwo transakcji. Dodatkowo w umowie warto zawrzeć oświadczenie nabywcy o poddaniu się egzekucji w przypadku niezapłacenia przez niego ceny ustalonej ze sprzedającym.
Jeżeli rozważamy przejęcie prawa do nieruchomości, powinniśmy bardzo dokładnie sprawdzić umowę deweloperską pod względem możliwości jej scedowania, ale także przyglądając się zobowiązaniom umownym, które zostaną automatycznie przejęte przez cesjonariusza, a także pozostałym zapisom dotyczącym kluczowych terminów, kar umownych i wszelkich innych ustaleń podjętych przez strony umowy.
Dobrze jest zorientować się, kto jest drugą stroną umowy, a więc dokładnie sprawdzić dewelopera realizującego interesującą nas inwestycję. W tym celu warto jest przede wszystkim zapoznać się z wpisem w Krajowym Rejestrze Sądowym, gdzie znajdziemy informacje dotyczące wysokości kapitału zakładowego, potencjalnych podatkowych i celnych zaległości dewelopera, a także sprawdzimy, czy firma nie znajduje się w stanie likwidacji.
Dobrze jest sięgnąć także do księgi wieczystej gruntu, na którym powstaje inwestycja (o jej numer dobrze jest poprosić przyszłego cedenta, w innym przypadku może nam być trudno go zdobyć bez konieczności ponoszenia dodatkowych opłat). Księgę wieczystą sprawdzimy bezpłatnie w wersji elektronicznej na stronie ekw.ms.gov.pl, gdzie zapoznać się możemy zarówno z treścią aktualną, jak i zupełną (zawierającą dane historyczne) interesującej nas księgi. W księdze potwierdzimy dokładne położenie działki, kwestię jej własności, a także wszelkie istniejące obciążenia (w tym hipoteki), służebności oraz roszczenia.
Klienci deweloperów często wraz z mieszkaniami kupują także miejsca postojowe w hali garażowej. W takiej sytuacji - poza podpisaniem umowy deweloperskiej - najczęściej podpisuje się także umowę przedwstępną dotyczącą zakupu lokalu garażowego. W razie cesji praw do mieszkania nabywca takich praw będzie też zapewne wymagał cesji miejsca postojowego. W takiej sytuacji warto pamiętać, żeby klauzula zezwalająca na cesję praw była obecna zarówno w umowie deweloperskiej, jak i w umowie przedwstępnej.
Umowy rezerwacyjne zwykle milczą na temat cesji wierzytelności. Ich celem jest tylko czasowe wyłączenie mieszkania z oferty dewelopera, tak aby potencjalny nabywca mógł zastanowić się nad tym, czy decyduje się na ostateczne kupno mieszkania, lub aby zyskał czas na zweryfikowanie swojej zdolności kredytowej. W związku z tym cesje umów rezerwacyjnych podlegają takim samym zasadom jak umowy deweloperskie: do ich cesji konieczna jest zgoda dewelopera w razie braku klauzuli dopuszczającej cesję w umowie rezerwacyjnej. Należy jednak pamiętać, że nie jest to to samo, co cesja umowy deweloperskiej, a ich sens ekonomiczny jest znikomy. Dodatkowo zawarcie umowy rezerwacyjnej nie daje potencjalnemu nabywcy pewności, że wybrany lokal rzeczywiście stanie się docelowo jego własnością, niezależnie od tego, czy umowę zawrzemy w zwykłej formie pisemnej, czy podpiszemy ją w kancelarii notarialnej.
Dokonując cesji umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej, należy pamiętać o kosztach. Pierwszą kwestią jest podatek, który będzie wyższy. Tu należy pamiętać, że cesja to obrót nieruchomością, która znajduje się już na rynku wtórnym.
Nabywca nie będzie więc objęty preferencyjnymi stawkami podatku jak nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym. Przelew to sprzedaż praw majątkowych i ustawodawca będzie traktować go jako źródło naszego przychodu. Dlatego też transakcja cesji objęta jest ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (nawet do 32%), a od samej cesji należy zapłacić pełny 23%-owy VAT.
Tabela 1. Różnice w odkupieniu cesji i zakupie mieszkania od dewelopera
| Cesja | Zakup mieszkania od dewelopera |
| Wymóg zapłaty podatku dochodowego i VAT. | W przypadku wydatków na mieszkanie brak podatku dochodowego, ale za to z VAT-em. |
| Przepisy zabraniają flippingu mieszkania po cesji. | Pozwala na flipping mieszkania. |
| Jest stosunkowo droższa. | Ma całkowity koszt niższy niż przy cesji. |
| Wymaga mniejszej ilości sił i środków na przeprowadzenie. | To proces bardziej skomplikowany od zakupu cesji. |
W praktyce temat cesji umów z deweloperem (umów deweloperskich, rezerwacyjnych oraz innych) nastręcza wielu trudności. Jeśli chcemy podpisać umowę z deweloperem, tak żeby później bezpiecznie sprzedać niewybudowaną nieruchomość poprzez cesję lub inną formę prawną, lepiej znać wszelkie ryzyka, koszty oraz szczegóły dotyczące instytucji cesji, oraz alternatywnych form flipowania na rynku pierwotnym. Prawnicy Pewnego Lokalu opracowali kompleksowy 10-stronicowy poradnik dotyczący cesji oraz innych form flipowania na rynku pierwotnym. Jeśli jesteście Państwo zainteresowani zakupem takiego poradnika w cenie 200 zł (cena uwzględnia VAT), prosimy o kontakt z naszą infolinią pod numerem: 797 014 014.
House flipping to sposób na inwestowanie w nieruchomości, który przywędrował do nas wiele lat temu z USA. W skrócie, polega na tym, że kupujemy nieruchomość lub prawa do niej dużo taniej niż cena, za która chcielibyśmy ją sprzedać.
Oznacza to, że nieruchomość jest albo z rynku wtórnego, są to mieszkania i domy, a nawet całe kamienice w gorszym stanie, które kupujący doprowadza do dobrego poziomu i stanu używalności, przeprowadzając w nich generalny remont i przygotowując mieszkania na sprzedaż. Bardzo ważnym aspektem flippingu jest znajomość rynku nieruchomości i prawa, a także trendów mieszkaniowych by dokładnie obliczyć koszty napraw i za ile realnie możemy sprzedać nieruchomość tak by dobrze na niej zarobić.
Flipping zawędrował też na rynek pierwotny i nie jest już tylko domena rynku wtórnego i renowacji starych domów. Oczywiście na rynku pierwotny wygląda to zupełnie inaczej wszak mieszkania są nowe i świeże. Tu temat łączy się z cesją deweloperską. Flipper wybiera inwestycję, która jest według niego atrakcyjna i znajduje się na początkowym etapie lub dopiero jest w planach. Często zainwestować chce nie tylko w jedno ale kilka “przyszłych” mieszkań. Dochodzi do kontaktu z deweloperem, z którym negocjuje warunki cesji deweloperskiej tak by była dla niego jak najkorzystniejsza, co zdarza się szczególnie na bardzo początkowych etapach lub planach, gdyż wtedy deweloper oferuje najkorzystniejsze warunki sprzedaży.
Dla flipper najkorzystniejsze jest zapisanie zgody dewelopera w umowie co nazywamy zgoda uprzednią. Przelew wierzytelności czyli inaczej cesja umowy polega na wstąpieniu nabywcy praw z cesji w miejsce flipera za określonym w zawieranej pomiędzy stronami umowie wynagrodzeniem. Wielu deweloperów postrzega ten proces jako generowanie konkurencyjnej podaży mieszkań i nie są chętni na tego typu umowy. Nie jest to jednak reguła i coraz popularniejsze jest flipowanie nieruchomości jeszcze nie powstałej za zgoda dewelopera, co daje mu też budżet na inwestycję szczególnie jeśli sprzedaż mieszkań będących dopiero w planach jest dostępna dla danego projektu.
Zdawać by się mogło, że cesja umowy deweloperskiej to tylko formalność. Jednak trzeba liczyć się z tym, że deweloper może odmówić zgody na cesję. Wówczas związane z tym zamiary mogą zakończyć się jednym wielkim niepowodzeniem.
Dla niektórych dużym problemem są same koszty związane z opłatami notarialnymi i ewentualnymi prowizjami. Stąd wiele osób zastanawia się, czy cesja w ich przypadku rzeczywiście jest opłacalna.
W ogóle sam proces kupna-sprzedaży wymaga dużego zaufania pomiędzy stronami. Ponadto należy podkreślić, że jedynie niektóre banki akceptują jako cel kredytowania zakup cesji. W efekcie tego możliwość wyboru ulega znacznemu zawężeniu, choć całkiem go nie uniemożliwia.
Wartość nieruchomości może się zmienić od chwili podpisania umowy do momentu cesji.
Takie zmiany często prowadzą do sporów dotyczących ceny sprzedaży praw. Deweloper ma prawo do zmiany warunków umowy w związku z cesją. Takie działanie często jest niekorzystne dla cesjonariusza. Zmiany te mogą dotyczyć terminu odbioru mieszkania, standardu wykończenia albo też innych elementów umowy.
W przypadku, gdy poprzedni nabywca finansował nieruchomość kredytem hipotecznym, cesja może wymagać zgody ze strony banku. Takie procedury bywają czasochłonne i skomplikowane.
Pewny Lokal, wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów, stworzył możliwość pomocy w zakresie analizy prawnej odstąpienia od umowy deweloperskiej lub cesji. W ramach usługi wskażemy m.in., czy możliwe jest odstąpienie od umowy deweloperskiej, z jakimi kosztami będzie wiązało się odstąpienie od niej, a także, na jakie przepisy należy się powołać, aby odstąpienie było skuteczne.
Nasi prawnicy przygotują dla Państwa kompleksową analizę prawną, która pomoże rozwiązać umowę lub dokonać cesji. Zajmujemy się także kojarzeniem osób chętnych do nabycia praw z umowy deweloperskiej z osobami chcącymi sprzedać takie prawa. Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani naszą pomocą, zapraszamy do kontaktu poprzez formularz.
Sprawdź fragment szkolenia.
Obejrzyj jedną z naszych lekcji.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Eksperci wyjaśniają wszystkie Twoje wątpliwości.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
