Umowę deweloperską podpisujemy zwykle na długo przed rzeczywistym objęciem w posiadanie mieszkania. Kiedy możemy od niej odstąpić? Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się, w jakim przypadku możemy odstąpić od umowy deweloperskiej i rezerwacyjnej. Zapraszamy do zapoznania się z poradnikiem.
Prawo do odstąpienia od umowy polega na tym, że jedna ze stron może odstąpić od umowy na zasadach w niej określonych. Zwykle możemy odstąpić od umowy na zasadach określonych w ustawie deweloperskiej lub gdy deweloper przyznaje nam takie prawo - odstąpić od umowy na zasadzie umownego prawa do odstąpienia. Podobnie wygląda sytuacja przy umowach rezerwacyjnych: w praktyce, co do zasady możemy od nich odstąpić bezkosztowo, tylko jeśli deweloper przyznał nam takie prawo w umowie (tj. jeśli deweloper nie wprowadził sankcji przepadku opłaty/kaucji rezerwacyjnej przy odstąpieniu.
Jednym z głównych celów uchwalenia ustawy deweloperskiej było danie konsumentom szerokich i niezbywalnych praw do odstąpienia od umowy deweloperskiej, jeśli deweloper nie przekaże im wszelkich niezbędnych informacji potrzebnych do podjęcia decyzji o podpisaniu umowy. Prawo do odstąpienia od już podpisanej umowy deweloperskiej przysługuje konsumentowi, jeśli informacje w umowie deweloperskiej nie będą zgodne z prospektem dewelopera (chyba że deweloper wyraźnie zaznaczy te niezgodności w akcie notarialnym) oraz w przypadku gdy prospekt informacyjny nie zawiera pól wymaganych przez ustawę lub gdy jest sprzeczny z prawem. Konsument może też odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli deweloper nie przeniesie na niego prawa własności mieszkania w terminie określonym w umowie deweloperskiej. W tym pierwszym przypadku (wady umowy deweloperskiej lub prospektu), konsument może odstąpić od umowy 30 dni od jej zawarcia.
W drugim (nieprzeniesienie przez dewelopera prawa własności), nabywca mieszkania ma prawo do odstąpienia po tym, jak wyznaczy deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin. W razie znaczących wad fizycznych lokalu nabywca może też odstąpić od umowy (dopiero po upływie terminu na przeniesienie własności mieszkania, na podstawie ogólnych przepisów kodeksu cywilnego).
Standardem jest przyznanie prawa do odstąpienia bez zapłaty tzw. kar umownych w przypadku gdy ostateczny metraż mieszkania będzie różnił się od tego co obiecał deweloper o więcej niż 2 proc. Inną standardową klauzulą jest możliwość bezkosztowego odstąpienia od umowy w przypadku zmiany podatku VAT przez rządzących. Często spotykaną klauzulą w umowach deweloperskich jest ta, wedle której nabywca może odstąpić od umowy na wypadek nieuzyskania kredytu - to logiczne, bo deweloperzy chcą być pewni, że nabywcy ich mieszkań będą mieli finansowanie na zakup nieruchomości. Z naszego doświadczenia wynika, że deweloperzy prawie nigdy nie przyznają nabywcom prawa do bezkosztowego odstąpienia od umowy bez podania przyczyny. Nie zaszkodzi jednak zaproponować takiego rozwiązania w trakcie negocjacji.
W umowach rezerwacyjnych deweloperzy zwykle nie przyznają nabywcom mieszkań zbyt korzystnego prawa do odstąpienia. Standardem jest, że jeżeli nabywca zechce odstąpić od umowy rezerwacyjnej, będzie musiał liczyć się z utratą kaucji wpłaconej na konto dewelopera. Tutaj dobrym rozwiązaniem jest zaproponowanie deweloperowi, żeby ten poniósł karę w wysokości zwrotu podwójnej wartości kaucji jeżeli zdecyduje się odstąpić od umowy. UOKiK chce uregulować ten niekorzystny dla nabywców mieszkań stan prawny i nakazać deweloperom podpisywanie tylko takich umów rezerwacyjnych, w których sankcji przepadku opłaty rezerwacyjnej przez nabywcę w razie odstąpienia przez niego od umowy będzie towarzyszyła sankcja obowiązku zapłaty przez dewelopera dwustronności opłaty rezerwacyjnej, gdy to deweloper odstąpi od umowy. Na razie jednak (marzec 2020 r.) propozycje UOKiK nie spotkały się z akceptacją polskiego parlamentu.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Podpisując umowę deweloperską lub rezerwacyjną, powinniśmy z góry założyć, że mogą w naszym życiu wydarzyć się sytuacje, które mogą sprawić, że będziemy zmuszeni do odstąpienia od umowy. Już na etapie podpisywania umowy deweloperskiej powinniśmy zadbać, by nasze prawa były chronione jak najlepiej. Przed podpisanie umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej należy zbadać, czy deweloper przyznał nam umowne prawo do odstąpienia. W przypadku braku takich praw warto negocjować warunki umowy z deweloperem.
Nabywca, który chce wypowiedzieć umowę deweloperską w poprawny i skuteczny sposób musi uzyskać zgodę dewelopera. Zgoda obu stron jest zwykle niezbędna, żeby odstąpić od zawartej umowy na zakup nieruchomości. W tym celu trzeba przedłożyć dla firmy deweloperskiej specjalny wniosek dotyczący chęci odstąpienia od umowy. Następnie deweloper ma czas na ustosunkowanie się do przekazanego dokumentu. Często, jednak firmy niechętnie się zgadzają i robią wszystko, by utrudnić wypowiedzenie umowy deweloperskiej. Jeśli nie uzyskamy zgody, to pozostaje nam tylko polegać na wskazanych w umowie sytuacjach, które określają specyficzne warunki umożliwiające rezygnacje z umowy. Dlatego też bardzo ważna jest analiza draftu umowy i negocjacja z deweloperem treści poszczególnych zapisów. Brak zadbania o opisanie sytuacji umożliwiających wypowiedzenie umowy deweloperskiej utrudni ten krok, a tym samym może przynieść sporo stresu czy kosztów finansowych.
Rezygnacja z umowy zawartej z firmą deweloperską może mieć miejsce, gdy prospekt informacyjny nie posiada informacji, które były zawarte w jego wzorze będącym złącznikiem do umowy. Powodem może być również brak zgodności pomiędzy tym, co opisuje umowa deweloperska a prospekt informacyjny, np. inne terminy, materiały, wielkości pomieszczeń. Co więcej, odstąpić można też, gdy zabraknie w umowie niezbędnych parametrów typowych dla transakcji, które wskazuje artykuł 22, tj. brak ceny lokalu, jego powierzchni, czy rozkładu. Wspomniane sytuacje dają nabywcy konkretny powód, a wręcz prawo do wypowiedzenia umowy i możliwość ubiegania się o odszkodowanie od dewelopera. Dlatego też powinniśmy zwrócić szczegółową uwagę na draft, a następnie docelową treść umowy, którą podpisujemy u notariusza.
Rezygnacja od umowy deweloperskiej bez wskazania konkretnej przyczyny zasadniczo nie jest możliwa. Odstąpienie od umowy wymaga rozmowy deweloperem i świadomości, że zmiana zdania może być doprawdy kosztowna. Przede wszystkim nabywca straci wkład własny, a co więcej może spodziewać się dodatkowo kar umownych, które są sankcjami za niewywiązanie się z obowiązków, jakie nakłada umowa deweloperska. Co więcej, rozwiązania umowy w formie aktu notarialnego powinno się dokonać w kancelarii notarialnej, a to także kolejny konkretny koszt. Alternatywnie istnieje opcja (za zgodą dewelopera) na znalezienie innego nabywcy oraz wykonanie cesji deweloperskiej, co może oszczędzić nam dotkliwych strat finansowych. Takie rozwiązanie ochroni nas przed karą umowną i stratą wpłaconych środków. W związku z tym zawczasu zachęcamy do dopytania dewelopera o możliwość cesji, tak by mieć w zapasie ją jako rozwiązanie chroniące przed stratami, gdy będziemy musieli zmienić zdanie co do chęci zakupy danego lokalu.
Zdarza się, że to deweloper chce odstąpić od umowy. Zasadniczo ma do tego prawo, gdy nabywca nie wywiąże się z zobowiązania pieniężnego i w ustalonym terminie nie wpłaci określonej kwoty. Od tego czasu musi jeszcze minąć 30 dni od doręczenia wezwania do zapłaty wysłanego przez firmę deweloperską. Dodatkowo umowa deweloperska traci również swoją ważność w momencie, kiedy to kupujący nie pojawi się na odbiorze technicznym mieszkania bądź podpisaniu aktu notarialnego na przeniesienie własności – tu istotne jest, że odstąpienie dewelopera może nastąpić dopiero po dwukrotnym doręczeniu pisemnego wezwania, a czas pomiędzy nimi wynosi minimum 60 dni.
Jeśli obydwie strony zgadzają się na rozwiązanie umowy deweloperskiej, to jest to jak najbardziej możliwe. W takim przypadku należy sporządzić odpowiednią dokumentację (przykłady można odnaleźć w Internecie). Zachęcamy, jednak do skorzystania z usługi prawnika i konsultacji treści. Nasz zespół prawny z firmy Pewny Lokal z przyjemnością pomoże w przygotowaniu bądź analizie treści wypowiedzenia umowy. Odstąpienie od umowy powinno być zawarte w kancelarii notarialnej, tak by poszczególne strony zostały zwolnione prawnie ze swoich zobowiązań.
Jeżeli chcesz mieć pewność, że umowa, którą podpisujesz z deweloperem, nie jest napisana w sposób bezpośrednio faworyzujący, jedynie wykonawcę inwestycji warto zaufać doświadczeniu prawników firmy Pewny Lokal, które zebrali, analizując setki dokumentów w przeszłości. Do podjęcia zlecenia wystarczy podanie numeru księgi wieczystej lokalu lub załączeniu projektu umowy. Przy pomocy naszego autorskiego oraz nowoczesnego oprogramowania zweryfikujemy, czy w umowie nie występują nielegalne klauzule (np. kary umowne) oraz zbadamy bezpieczeństwo inwestycji. Dodatkowo wiemy, jakie przepisy szczególnie gwarantują spokój oraz ochronę praw w razie przyszłych sytuacji spornych, dlatego rekomendujemy również postanowienia do renegocjacji. Przejrzysty, finalny raport przesyłamy już w 48 h po złożeniu zamówienia. Skontaktuj się z nami: 797 014 014.
Analiza możliwości odstąpienia
Pomagamy nie tylko przy analizie umów deweloperskich, ale także jesteśmy w stanie przygotować opinię prawną na temat możliwości odstąpienia od umowy zawartej z deweloperem. Taka opinia kosztuje u nas co do zasady 500 zł (cena uwzględnia 23 proc. VAT). W opinii jesteśmy w stanie odpowiedzieć na następujące pytania:
Pewny Lokal wychodząc naprzeciw oczekiwaniom Klientów, stworzył możliwość pomocy w zakresie analizy prawnej odstąpienia od umowy deweloperskiej lub cesji. Nasi prawnicy przygotują dla Państwa kompleksową analizę prawną, która pomoże rozwiązać umowę lub dokonać cesji. Zajmujemy się także "kojarzeniem" osób chętnych nabyciem praw z umowy deweloperskiej z osobami chcącymi "sprzedać" takie prawa. Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani naszą pomocą, zapraszamy do kontaktu wypełniając formularz.
Sprawdź fragment szkolenia.
Obejrzyj jedną z naszych lekcji.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane audyty nieruchomości według sprawdzonego schematu.
Posiadamy certyfikat Instytutu Techniki Budowlanej i Infrared Training Canter.
Eksperci wyjaśniają wszystkie Twoje wątpliwości.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
