W świetle ustawy deweloperskiej, nabywcy mieszkań mają prawo wymagać od dewelopera, aby ten wpłacił ich środki na specjalny bankowy rachunek powierniczy. Prawo nakazuje deweloperowi ustanowić na rzecz nabywców jeden z czterech tzw. środków ochrony. Są to, poczynając od najbardziej bezpiecznego środka: zamknięty rachunek powierniczy, otwarty rachunek powierniczy wraz z gwarancją ubezpieczeniową, otwarty rachunek powierniczy wraz z gwarancją bankową i otwarty rachunek powierniczy.
Otwarty rachunek powierniczy polega na tym, że pieniądze wpłacane przez nabywców mieszkań po zawarciu umowy deweloperskiej są wypłacane deweloperowi przez bank dopiero po zakończeniu każdego z etapów inwestycji (bank zatrudnia specjalnych inspektorów, którzy kontrolują budowę pod kątem zakończenia poszczególnych fragmentów prac). Etapów inwestycji najmniej może być 4, a najwięcej 10, średnio występuje między 6 a 8. Klient dewelopera ma więc gwarancję, że deweloper nie „ulotni się” z otrzymanymi pieniędzmi, a kolejne transze będą wypłacane w zależności od realnych postępów na budowie. W teorii otwarty rachunek powierniczy jest najmniej bezpiecznym środkiem ochrony nabywców, bo w razie upadłości dewelopera nabywcy otrzymają jedynie część, a nie całość środków (im więcej etapów inwestycji pozostanie do realizacji, tym więcej pieniędzy zostanie wypłaconych nabywcom).
Zapraszamy do odsłuchania 20. odcinka podcastu.
Na początku 2018 r. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zaproponował zmiany ustawowe mające na celu zastąpienie wszystkich otwartych rachunków bardziej bezpiecznymi środkami ochrony nabywców. Mimo wszystko jednak, otwarty rachunek powierniczy cały czas pozostaje rynkowym standardem wśród deweloperów. Dodatkowo, pieniądze nabywców mogą być zabezpieczone przez ubezpieczyciela-gwaranta lub bank-gwaranta, który najczęściej wypłaci im środki w razie bankructwa dewelopera. Otwarte rachunki z gwarancjami są bezpieczniejsze.
Zasada działania otwartego rachunku powierniczego jest następująca. Nabywca mieszkania wpłaca (na podstawie umowy deweloperskiej) raty na specjalny indywidualny rachunek. Pieniądze z tego rachunku są wypłacane przez bank deweloperowi dopiero w miarę postępu prac na budowie i ukończeniu przez dewelopera poszczególnych "etapów" inwestycji (bank zatrudnia specjalnych inspektorów, którzy kontrolują przebieg procesu budowlanego).
Zamknięty rachunek powierniczy polega on tym, że pieniądze wpłacane przez nabywców są wypłacane deweloperowi przez bank dopiero po przeniesieniu na klienta prawa własności mieszkania. Klient dewelopera ma więc gwarancję, że deweloper nie „ucieknie” z otrzymanymi pieniędzmi aż do ukończenia inwestycji. Według naszych statystyk, w praktyce większość (bo około trzech na czterech deweloperów) stosuje teoretycznie najmniej bezpieczny dla nabywców mieszkań środek ochrony, czyli otwarty rachunek powierniczy. Zamknięty rachunek powierniczy jest najbezpieczniejszą formą zabezpieczenia środków nabywców.
Dla dewelopera korzystniejszy jest rachunek otwarty powierniczy, gdyż może on korzystać z pieniędzy na bieżąco i nie musi dokładać z własnych środków pieniężnych. Dla nabywcy zamknięty rachunek jest bezpieczniejszy, ponieważ pieniądze zostaną wypłacone dopiero, jeśli deweloper wywiąże się z umowy. W przypadku upadłości dewelopera kwestia bezpieczeństwa tych dwóch rachunków powierniczych nieco się zmienia.
Deweloperzy poza obowiązkiem zastosowania rachunku powierniczego, jako zabezpieczenia dla nabywców inwestycji mogą jeszcze skorzystać z dodatkowych gwarancji. Tu do wyboru mają gwarancję ubezpieczeniową bądź bankową. Taka opcja jeszcze bardziej chroni kupujących, którzy dokonują wpłat na rachunek powierniczy dewelopera. W przypadku gwarancji bankowej to właśnie bank bierze na siebie zobowiązanie wypłacenia nabywcy lokalu środków przez niego wpłaconych, gdy firma deweloperska ogłosi upadłość. Tutaj warto jeszcze nadmienić, że gwarancja bankowa obejmuje wyłącznie rachunek powierniczy otwarty, a jej działanie wygasa w momencie przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Zastosowanie rachunku powierniczego z gwarancją bankową zdecydowanie zwiększa bezpieczeństwo i ochronę nabywców. Dlatego zachęcamy do dopytania się dewelopera o rodzaj zastosowanego rachunku.
Przed wyborem dewelopera i konkretnej nieruchomości należy zweryfikować, jaki rachunek powierniczy firma oferuje. Najbezpieczniejszą sytuacją będzie wybór projektu z rachunkiem powierniczym zamkniętym. Taka forma zagwarantuje najskuteczniejszą ochronę, gdyż wszelkie wpłacone środki z tytułu nabycia lokalu, będą spoczywać w banku na danym rachunku. Deweloper będzie mógł je pobrać dopiero w momencie, gdy przekaże ukończone mieszkanie bądź dom dla kupującego oraz przeniesie na niego własność. W przypadku rachunku powierniczego otwartego jest większe ryzyko dotyczące wpłaconych środków, ponieważ firma deweloperska może z nich korzystać w trakcie realizacji inwestycji. Tu zatem rodzi się wątpliwość, czy deweloper zwróci środki, gdy nie uda się mu dokończyć inwestycji.
Niemniej należy wziąć także pod uwagę, że rachunek powierniczy zamknięty wiąże się z kredytem deweloperskim (rzadko kiedy firmy mają własne środki na pokrycie wszystkich wydatków), a jego koszta zazwyczaj są przerzucane na nabywców (wyższe ceny mieszkań). Dlatego najlepszym kompromisem wydaje się rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową lub ubezpieczyciela.
Ustawa deweloperska z 2011 roku jako jeden ze środków ochrony nabywców wprowadziła rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty, z dodatkowymi zabezpieczeniami w postaci gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej lub bez), na który trafiają środki wpłacane przez nabywców. Takie rozwiązanie służyć miało zabezpieczeniu wpłat kupujących tak, aby przedmiotowe środki nie były wykorzystywane przez deweloperów w celach innych niż realizacja danej inwestycji. W praktyce jednak, ze względu na fakt, iż większość deweloperów stosuje rachunek powierniczy otwarty bez dodatkowych zabezpieczeń, nie przekłada się to na zwiększenie bezpieczeństwa kupujących w przypadku, gdyby dojść miało do ogłoszenia upadłości przez dewelopera, ponieważ całość środków trafia do niego jeszcze przed podpisaniem umowy przyrzeczonej. Stąd też koncepcja Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny przede wszystkim zakłada ochronę nabywców. Jest on wzorowany na Turystycznym Funduszu Gwarancyjnym prowadzonym przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, który zgodnie z założeniami miałby prowadzić również fundusz dla DFG.
Składki na poczet funduszu DFG mieliby składać wszyscy deweloperzy. Zgodnie z założeniami, deweloper miałby odprowadzać składki od każdej wpłaty nabywcy, w wysokości zależnej od prowadzonego rachunku mieszkaniowego. System ten ma być całościowy, co oznacza, że konsument będzie miał prawo do zwrotu środków nie tylko w razie problemów dewelopera, ale również w przypadku, gdy upadnie bank prowadzący rachunek powierniczy. Obecnie, zwrotu środków nabywca mógłby domagać się od Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, natomiast zwrot ten byłby jedynie do wysokości 100 000 €.
Jak można się domyślić, deweloperzy nie pałają optymizmem co do pomysłu wprowadzenia takiego funduszu. Wiązałoby się to oczywiście ze wzrostem ponoszonych przez dewelopera kosztów inwestycji. Z krytyką spotkała się zatem proponowana wysokość stawek procentowych, które miałyby być przeznaczane na fundusz. Deweloperzy uważają je za stanowczo za wysokie.
UOKiK odnosząc się do tych zarzutów, tłumaczy, iż wskazane w ustawie wysokości składek stanowią wartości maksymalne. Oznacza to, iż w praktyce składki te mają być znacznie niższe, ponieważ będą uzależnione od aktualnej sytuacji rynkowej. Ponadto, będą one określane na dany rok w rozporządzeniu ministra inwestycji i rozwoju w porozumieniu z ministrem finansów.
Z drugiej strony, deweloperzy w większości przedstawiają pogląd, iż upadłość dewelopera nie jest częstym zjawiskiem, a zatem ze względu na dobrą sytuację i mocną pozycję deweloperów na rynku rozwiązanie to jest zbędne.
Dodatkowo, deweloperzy argumentują iż wprowadzenie DFG skutkować będzie wzrostem cen mieszkań. UOKiK stoi jednak na straży stanowiska, iż nawet jeśli deweloperzy obciążą kosztem składek nabywców, wciąż będzie to dobrym rozwiązaniem, ponieważ konsumenci za stosunkowo niewielką cenę zyskają spokój inwestycji i znacznie szerszą ochronę, niż ta, którą gwarantuje im ustawa deweloperska.
Zapraszamy do odsłuchu odcinka podcastu Pewny Lokal z udziałem Bartosza Łuczaka.
Zapraszamy do posłuchania 17. odcinka podcastu nieruchomościowego.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Zobacz nasz nowy odcinek podcastu o deweloperach. Zapraszamy.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
