Deweloper rachunek powierniczy

słuchawka telefonu
strzałka

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy z deweloperem?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Czym się różnią rachunki powiernicze?

Rachunek powierniczy to instytucja, która została wprowadzona jako instrument ochrony nabywców lokali przez tzw. ustawę deweloperską. Jakie są rodzaje rachunków?

Rachunek powierniczy - czym jest?

W świetle ustawy deweloperskiej, nabywcy mieszkań mają prawo wymagać od dewelopera, aby ten wpłacił ich środki na specjalny bankowy rachunek powierniczy. Prawo nakazuje deweloperowi ustanowić na rzecz nabywców jeden z czterech tzw. środków ochrony. Są to, poczynając od najbardziej bezpiecznego środka: zamknięty rachunek powierniczy, otwarty rachunek powierniczy wraz z gwarancją ubezpieczeniową, otwarty rachunek powierniczy wraz z gwarancją bankową i otwarty rachunek powierniczy.

Otwarty rachunek powierniczy

Otwarty rachunek powierniczy polega na tym, że pieniądze wpłacane przez nabywców mieszkań po zawarciu umowy deweloperskiej są wypłacane deweloperowi przez bank dopiero po zakończeniu każdego z etapów inwestycji (bank zatrudnia specjalnych inspektorów, którzy kontrolują budowę pod kątem zakończenia poszczególnych fragmentów prac).  Etapów inwestycji najmniej może być 4, a najwięcej 10, średnio występuje między 6 a 8. Klient dewelopera ma więc gwarancję, że deweloper nie „ulotni się” z otrzymanymi pieniędzmi, a kolejne transze będą wypłacane w zależności od realnych postępów na budowie. W teorii otwarty rachunek powierniczy jest najmniej bezpiecznym środkiem ochrony nabywców, bo w razie upadłości dewelopera nabywcy otrzymają jedynie część, a nie całość środków (im więcej etapów inwestycji pozostanie do realizacji, tym więcej pieniędzy zostanie wypłaconych nabywcom).

Na początku 2018 r. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zaproponował zmiany ustawowe mające na celu zastąpienie wszystkich otwartych rachunków bardziej bezpiecznymi środkami ochrony nabywców. Mimo wszystko jednak, otwarty rachunek powierniczy cały czas pozostaje rynkowym standardem wśród deweloperów. Dodatkowo, pieniądze nabywców mogą być zabezpieczone przez ubezpieczyciela-gwaranta lub bank-gwaranta, który najczęściej wypłaci im środki w razie bankructwa dewelopera. Otwarte rachunki z gwarancjami są bezpieczniejsze.

Zasada działania otwartego rachunku powierniczego jest następująca. Nabywca mieszkania wpłaca (na podstawie umowy deweloperskiej) raty na specjalny indywidualny rachunek. Pieniądze z tego rachunku są wypłacane przez bank deweloperowi dopiero w miarę postępu prac na budowie i ukończeniu przez dewelopera poszczególnych "etapów" inwestycji (bank zatrudnia specjalnych inspektorów, którzy kontrolują przebieg procesu budowlanego).

Rachunki powiernicze to specjalna forma lokaty, na którą wpłaca się środki przeznaczone na konkretny cel, a które po spełnieniu określonych warunków może pobrać beneficjent rachunku.

Zamknięty rachunek powierniczy

Zamknięty rachunek powierniczy polega on tym, że pieniądze wpłacane przez nabywców są wypłacane deweloperowi przez bank dopiero po przeniesieniu na klienta prawa własności mieszkania. Klient dewelopera ma więc gwarancję, że deweloper nie „ucieknie” z otrzymanymi pieniędzmi aż do ukończenia inwestycji. Według naszych statystyk, w praktyce większość (bo około trzech na czterech deweloperów) stosuje teoretycznie najmniej bezpieczny dla nabywców mieszkań środek ochrony, czyli otwarty rachunek powierniczy. Zamknięty rachunek powierniczy jest najbezpieczniejszą formą zabezpieczenia środków nabywców.

pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

Dla dewelopera korzystniejszy jest rachunek otwarty powierniczy, gdyż może on korzystać z pieniędzy na bieżąco i nie musi dokładać z własnych środków pieniężnych. Dla nabywcy zamknięty rachunek jest bezpieczniejszy, ponieważ pieniądze zostaną wypłacone dopiero, jeśli deweloper wywiąże się z umowy. W przypadku upadłości dewelopera kwestia bezpieczeństwa tych dwóch rachunków powierniczych nieco się zmienia.

Rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową

Deweloperzy poza obowiązkiem zastosowania rachunku powierniczego, jako zabezpieczenia dla nabywców inwestycji mogą jeszcze skorzystać z dodatkowych gwarancji. Tu do wyboru mają gwarancję ubezpieczeniową bądź bankową. Taka opcja jeszcze bardziej chroni kupujących, którzy dokonują wpłat na rachunek powierniczy dewelopera. W przypadku gwarancji bankowej to właśnie bank bierze na siebie zobowiązanie wypłacenia nabywcy lokalu środków przez niego wpłaconych, gdy firma deweloperska ogłosi upadłość. Tutaj warto jeszcze nadmienić, że gwarancja bankowa obejmuje wyłącznie rachunek powierniczy otwarty, a jej działanie wygasa w momencie przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Zastosowanie rachunku powierniczego z gwarancją bankową zdecydowanie zwiększa bezpieczeństwo i ochronę nabywców. Dlatego zachęcamy do dopytania się dewelopera o rodzaj zastosowanego rachunku.

Rachunek powierniczy otwarty a zamknięty

Przed wyborem dewelopera i konkretnej nieruchomości należy zweryfikować, jaki rachunek powierniczy firma oferuje. Najbezpieczniejszą sytuacją będzie wybór projektu z rachunkiem powierniczym zamkniętym. Taka forma zagwarantuje najskuteczniejszą ochronę, gdyż wszelkie wpłacone środki z tytułu nabycia lokalu, będą spoczywać w banku na danym rachunku. Deweloper będzie mógł je pobrać dopiero w momencie, gdy przekaże ukończone mieszkanie bądź dom dla kupującego oraz przeniesie na niego własność. W przypadku rachunku powierniczego otwartego jest większe ryzyko dotyczące wpłaconych środków, ponieważ firma deweloperska może z nich korzystać w trakcie realizacji inwestycji. Tu zatem rodzi się wątpliwość, czy deweloper zwróci środki, gdy nie uda się mu dokończyć inwestycji.

Niemniej należy wziąć także pod uwagę, że rachunek powierniczy zamknięty wiąże się z kredytem deweloperskim (rzadko kiedy firmy mają własne środki na pokrycie wszystkich wydatków), a jego koszta zazwyczaj są przerzucane na nabywców (wyższe ceny mieszkań). Dlatego najlepszym kompromisem wydaje się rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową lub ubezpieczyciela.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

  • W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy od trzech do czterech bardzo niebezpiecznych klauzul.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
  • Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.


Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, na czym polega przykładowy odbiór mieszkania z naszym ekspertem.

Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Zobacz, co powinieneś wiedzieć o protokole odbioru.

Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 332 opinii.

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy z deweloperem?

Analiza dokumentacji prawnej z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Wysoka specjalizacja

Wysoka specjalizacja

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Realizacja w 48h

Realizacja w 48h

Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku pierwotnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik: jak kupić nieruchomość od dewelopera?

okładka poradnika

Poradnik odbioru technicznego od deweloepra

okładka poradnika

Poradnik poodbiorowy

okładka poradnika

Czym jest odbiór techniczny mieszkania i dlaczego warto go zlecić specjaliście?

Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka