Mogłoby się wydawać, że moment podpisania umowy deweloperskiej, ostatecznie kończy cały proces zakupu nieruchomości. Tymczasem tuż po zakupie mieszkania od dewelopera istnieje konieczność załatwienia szeregu ważnych spraw, w tym formalności. Na pewno jedną z nich jest odbiór techniczny, mający na celu dokonanie oceny stanu wykończenia lokalu i poprawności wykonanych prac. Po drodze jest jeszcze moment podpisania notarialnej umowy przeniesienia własności nieruchomości oraz oficjalne przekazanie kluczy. Na sam koniec, trzeba jeszcze załatwić następujące formalności:
Czytaj dalej, by poznać więcej szczegółów na temat tego, co tak naprawdę trzeba załatwić po zakupie mieszkania od dewelopera.
Po odbiorze mieszkania najczęściej podpisuje się umowę przenoszącą własność. W "międzyczasie" deweloper powinien naprawić wszystkie wady i usterki. Zgodnie z prawem deweloper ma określony termin na odniesienie się do wad i na ich naprawienie. Odbiór techniczny jest więc idealną okazją do “wytknięcia” deweloperowi niedoróbek w naszym przyszłym lokalu. Skrupulatne sprawdzenie czy deweloper wywiązał się z zobowiązań określonych w umowie deweloperskiej i standardzie wykończenia jest podstawą do bezproblemowego korzystania z mieszkania. Jest to też oszczędność pieniędzy, bo “nieleczone” wady mogą przerodzić się w przyszłości w poważne usterki, które będą nas kosztować nawet kilka tysięcy złotych.
No właśnie? Kupiliśmy już mieszkanie od dewelopera (tzn. podpisaliśmy umowę deweloperską, a więc zobowiązaliśmy dewelopera do wybudowania i przeniesienia lokalu na naszą własność), a deweloper umawia nas na odbiór techniczny mieszkania. Co jednak powinno wydarzyć się po odbiorze? Czy otrzymamy klucze od mieszkania? Czy podpiszemy umowę przenoszącą własność? Od kiedy przechodzą na nas ciężary ekonomiczne związane z użytkowaniem mieszkania (np. opłaty za prąd itp.)?
Po pierwsze, należy pamiętać o tym, że – w świetle ustawy deweloperskiej – odbiór techniczny mieszkania nie jest synonimem „odbioru”/przekazania kluczy. Odbiór techniczny jest momentem w procesie kupna mieszkania, kiedy sprawdzamy, czy jest ono zgodne ze standardem wykończenia dołączonym do umowy deweloperskiej, z normami budowlanymi oraz, czy mieszkanie nie ma przypadkiem usterek (rysy, pęknięcia, wilgotności, chwiejąca się balustrada itp.).
Odbiór techniczny jest co do zasady przeprowadzamy po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie oraz przed umową przenoszącą własność. Pozwolenie na użytkowanie jest natomiast wydawane przez nadzór budowlany po zakończeniu wszystkich prac budowlanych i zawiadomieniu Państwowej Straży Pożarnej oraz Państwowej Inspekcji Sanitarnej. Czasami deweloperzy proponują przeprowadzenie tzw. przedobioru, ale należy pamiętać, że nie jest to odbiór objęty gwarancjami ustawy deweloperskiej.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
W teorii, jeżeli umowa deweloperska milczy na ten temat, klucze do mieszkania deweloperskiego powinny zostać nam przekazane dopiero w momencie podpisania umowy przenoszącej mieszkania. Co prawda w praktyce deweloperzy często przekazują nabywcy klucze do mieszkania już w momencie odbioru technicznego, jest to jednak zwykle ich „dobra wola”, a z przekazaniem kluczy wiążą się różne negatywne konsekwencje (np. konieczność ponoszenia określonych opłat za mieszkanie – zob. więcej w naszym artykule). Niestety w praktyce termin umowy przenoszącej własność najczęściej następuje kilka miesięcy (a nawet rok!) po zakończeniu prac budowlanych. Zwykle odbiór techniczny ma miejsce niedługo po zakończeniu robót i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. W teorii oznacza to, że klucze do lokalu nabywca otrzyma nawet kilka miesięcy po odbiorze. Jest to co prawda zgodne z prawem, ale niekorzystne dla nabywcy, bo opóźnia cały proces wykańczania i finalnego zamieszkania w lokalu. Na taki wypadek najlepiej zabezpieczyć się jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej, negocjując w niej klauzulę, że przeniesienie własności nastąpi po naprawieniu przez dewelopera wad i usterek (czyli po tzw. drugim odbiorze) albo niezwłocznie po odbiorze technicznym (wtedy trzeba będzie wpuścić dewelopera w celu naprawy usterek).
Czasami jednak deweloperzy wprost mówią, że klucze do lokalu zostaną przekazane w dniu odbioru technicznego. Wystarczy, że w umowie deweloperskiej jest napisane, że wydanie lokalu nastąpi w dniu odbioru technicznego. Często zobowiązują się do tego mówiąc, że na nabywcę przejdzie “posiadanie” lokalu albo “opłaty” tudzież “utrzymanie” lokalu. Nie jest to zbyt precyzyjne, ale wskazuje, że mamy prawo domagać się otrzymania kluczy po odbiorze technicznym.
Po drugie, warto mieć na uwadze, że w momencie odbioru technicznego mieszkania zwykle nie stajemy się jeszcze właścicielami naszego lokum. Do tego potrzebne jest podpisanie notarialnej umowy przenoszącej własność mieszkania – zwykle umowy deweloperskie „nakazują” deweloperowi dokonać odbioru technicznego na kilka miesięcy przed podpisaniem umowy przenoszącej własność. Umowa przenosząca własność to dopełnienie umowy deweloperskiej i dopiero od momentu jej podpisania stajemy się jedynymi właścicielami lokalu. Od tego momentu odpowiadamy za swoją własność. Lokal możemy sprzedać, wynająć albo darować. Umowa przenosząca jest podpisywana u notariusza i kończy cały proces zakupu lokalu (rozpoczęty podpisaniem umowy deweloperskiej albo rezerwacyjnej).
Wydanie kluczy to jedynie przejście posiadania na nabywcę. Oznacza to konieczność ponoszenia kosztów utrzymania lokalu. Nabywca musi też pamiętać, że otrzymanie kluczy po usterkowym odbiorze oznacza, że będzie trzeba wpuścić dewelopera w celu naprawienia wad i usterek. Niemniej otrzymanie kluczy po odbiorze technicznym jest raczej korzystne dla nabywcy. Można wcześniej rozpocząć planowanie i wykańczanie mieszkania, co w ostateczności prowadzi do szybszego wprowadzenia się “na swoje”. Oczywiście nie zawsze wydaje nam lokalu będzie korzystne. O tym czy zawsze warto odebrać klucze przeczytasz w naszym artykule o przekazaniu kluczy.
Co więc dzieje się bezpośrednio po odbiorze technicznym mieszkania lub domu od dewelopera? Przede wszystkim nabywca wraz z deweloperem podpisują tzw. protokół odbioru, w którym nabywca wpisuje wszystkie dostrzeżone (często przy pomocy inżyniera Pewnego Lokalu) wady i usterki mieszkania. Po odbiorze, zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper ma 14 dni, żeby odnieść się do wskazanych wad i usterek (to ważne: podpisując protokół odbioru deweloper nie „godzi” się jeszcze na usterki, ale „dokumentuje” jedynie, że odbiór się odbył). Również, zgodnie z ustawą deweloperską, deweloper ma 30 dni, żeby naprawić wady i usterki mieszkania, chyba, że dłuższy termin naprawy jest „uzasadniony ze względu na okoliczności”. Wtedy jednak deweloper powinien poinformować nabywcę o powodzie opóźnienia i wskazać nowy termin naprawy.
Nabywca ma też zawsze prawo do naprawy wad i usterek na podstawie rękojmi za wady fizyczne. Jest to ogólne prawo do domagania się usunięcia niedogodności, jeżeli lokal ma wadę zmniejszającą jego wartość lub użyteczność. Oznacza to, że usterki można zgłaszać również po odbiorze technicznym. Trzeba tylko pamiętać, że najskuteczniej zobowiązać dewelopera do naprawy wad na podstawie odbioru technicznego. Uprawnienia z tytułu rękojmi są trudniejsze do wyegzekwowania. Dlatego tak ważne jest precyzyjne sprawdzenie lokalu w czasie odbioru.
Przekazanie kluczy do mieszkania i podpisanie umowy przenoszącej własność w teorii powinno mieć miejsce już po naprawieniu wad i usterek z odbioru. Wspomnieliśmy, że można odebrać klucze zaraz po odbiorze technicznym lokalu.
Czy jednak zawsze możemy przyjąć klucze do mieszkania lub podpisać umowę przenoszącą jego własność bezpośrednio po odbiorze? O tym możesz dowiedzieć się w naszych innych artykułach: o przekazaniu kluczy oraz odbiorze technicznym i o relacjach między umową przenoszącą własność a odbiorem mieszkania.
Zapraszamy do kontaktu z Pewny Lokal (tel. 797 014 014) lub wysyłając wiadomość mailową na adres - kontakt@pewnylokal.pl
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
