Kupno mieszkania od dewelopera a koszty - kto je ponosi?

Przygotowując się do przystąpienia do umowy z deweloperem, dobrze jest dowiedzieć się więcej na temat zasad zawierania umów na rynku pierwotnym, a także kosztów, związanych z ich podpisywaniem w trybie zgodnym z  przepisami prawa.

Umowa z deweloperem w formie aktu notarialnego

W przypadku gdy nabywamy od dewelopera lokal mieszkalny lub dom, realizowany w ramach przedsięwzięcia, dla którego nie zostało jeszcze wydane pozwolenia na użytkowanie, a więc pozostającego w budowie, wówczas strony, deweloper oraz nabywca, zawierają umowę deweloperską. Jest ona szczegółowo opisana w ustawie deweloperskiej z 2011 roku, która weszła w życie w 2012 roku. Ustawa nie tylko reguluje tryb zawierania umów deweloperskich, ich formę oraz treść, ale nakłada też na deweloperów obowiązki przedkontraktowe oraz obowiązek zapewnienia nabywcom środków ochrony ich wpłat.

Według zapisów ustawy umowa deweloperska powinna być zawierana jedynie w formie aktu notarialnego i jako taka stanowi podstawę do wpisu roszczeń kupującego o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę do księgi wieczystej gruntu, na którym realizowane jest dane przedsięwzięcie deweloperskie.

Treść umowy deweloperskiej według ustawy

Ustawa w art. 22 szczegółowo określa elementy, które umowa deweloperska powinna zawierać, w tym:

• wskazanie stron, miejsca i daty zawarcia umowy;
• cenę nabywanej nieruchomości;
• informację dotyczącą gruntu, na którym realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, w tym dotyczącą powierzchni działki oraz jej stanu prawnego;
• określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy oraz określenie
• usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
• wskazanie powierzchni i układu pomieszczeń i zakresu oraz standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
• określenie terminu przeniesienia na kupującego prawa własności nabywanej nieruchomości;
• wskazanie wysokości i terminów płatności transz ceny;
• informacje dotyczące stosowanych przez dewelopera środków ochrony wpłat nabywców;
• informacje dotyczące pozwolenia na budowę;
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych;
• warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz zwrotu wpłaconych środków;
• określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
• określenie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego;
• termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
• w przypadku obciążenia nieruchomości kredytem dewelopera - promesa dotycząca bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności po wpłacie pełnej ceny przez kupującego;
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
  

Obowiązki stron umowy deweloperskiej

Do głównych obowiązków dewelopera należy zapewnienie nabywcy środków ochrony w postaci rachunku powierniczego otwartego z gwarancją ubezpieczeniową bądź bankową lub bez bądź rachunku powierniczego zamkniętego. Ten ostatni jest bezpieczniejszy z punktu widzenia nabywcy, ponieważ wpłacane przez kupującego środki przekazywane są na rachunek dewelopera dopiero po przeniesieniu własności nabywanej nieruchomości na kupującego. Rachunek powierniczy otwarty jest jednak powszechniej stosowany przez deweloperów, ponieważ umożliwia on zarządzanie środkami, wpłacanymi przez nabywców, już na etapie realizacji przedsięwzięcia - pieniądze zwalniane są przez bank zgodnie z potwierdzonym przez jego przedstawiciela postępem prac na budowie, założonym w harmonogramie przedsięwzięcia.

Nowa ustawa deweloperska z 2021 roku wprowadziła dodatkowe zabezpieczenie w formie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z którego środki uruchamiane mają być między innymi w przypadku upadłości dewelopera lub banku, prowadzącego rachunek powierniczy, przeniesienia na nabywcę prawa własności obciążonej nieruchomości lub braku zwrotu środków dewelopera w przypadku odstąpienia przez kupującego od umowy na zasadach określonych w ustawie. Środki Funduszu pochodzić będą między innymi ze składek, wpłacanych od deweloperów, od wpłat nabywców na rachunki powiernicze w wysokości zależnej od rodzaju rachunku, stosowanego przez dewelopera.

Darmowy poradnik Jak kupić nieruchomość od dewelopera?

Darmowy poradnik Jak kupić nieruchomość od dewelopera? Podaj telefon, na który wyślemy link

Wyślij poradnik

Kliknij po więcej darmowych poradników

Do przedkontaktowych obowiązków dewelopera należy przygotowanie prospektu informacyjnego (przed rozpoczęciem sprzedaży lokali w ramach danej inwestycji) oraz jego udostępnienie na żądanie zainteresowanej nabyciem nieruchomości strony. Wzór prospektu znajduje się w ustawie, a sam dokument stanowi obowiązkowy załącznik do umowy deweloperskiej. W prospekcie, składającym się z części ogólnej oraz indywidualnej, powinny znaleźć się informacje na temat dewelopera, przedsięwzięcia oraz gruntu, na którym jest ono realizowane, a także dotyczące wybranego mieszkania lub domu (powierzchnia, cena za metr kwadratowy, standard wykończenia).

Nowa ustawa deweloperska nałożyła na deweloperów obowiązek sporządzenia prospektu już na etapie zawierania umów rezerwacyjnych (które dopiero w nowej ustawie zostały uregulowane), a także jego przekazania potencjalnemu nabywcy bez konieczności występowania o niego przez przyszłego kupującego.

Dodatkowo deweloper, zgodnie z art. 21 ustawy, ma obowiązek umożliwienia stronie, zainteresowanej zakupem, możliwości wglądu w siedzibie dewelopera w:

• aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
• kopię aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
• kopię pozwolenia na budowę;
• sprawozdanie finansowe dewelopera za ostatnie dwa lata;
• projekt budowlany.

Kupno mieszkania od dewelopera wiąże się z wieloma kosztami, które przedstawiliśmy w artykule. Obowiązkiem dewelopera wobec nabywcy jest stworzenie rachunku powierniczego, na którym znajdowałyby się pieniądze nabywcy, które trafią w odpowiednim momencie do dewelopera.

Umowa przedwstępna z deweloperem - z notariuszem lub bez

W przypadku gdy mieszkanie lub dom, będące przedmiotem umowy, zawieranej z deweloperem, zostało już wybudowane, a deweloper uzyskał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie dla inwestycji, wówczas umowa będzie miała formę umowy przedwstępnej, uregulowanej w przepisach Kodeksu cywilnego. Jeżeli umowa przedwstępna poprzedza zawarcie umowy deweloperskiej, wówczas swoje zastosowanie będą mieć zapisy ustawy deweloperskiej. Jeżeli jednak wykonaniem umowy przedwstępnej jest umowa przenosząca własność, wówczas będzie ona musiała być zgodna z postanowieniami Kodeksu cywilnego. Zgodnie z definicją, zawartą w Kodeksie cywilnym, w umowie przedwstępnej „jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna)”. W umowie powinny znaleźć się najważniejsze postanowienia umowy przyrzeczonej (przede wszystkim opis przedmiotu umowy oraz jego cena).

Przepisy nie wymagają, aby umowa przedwstępna zawierana była w formie aktu notarialnego, przy czym warto pamiętać o tym, że tylko taka forma będzie podstawą do dochodzenia przez uprawnioną stronę zawarcia umowy przenoszącej własność na drodze sądowej oraz do wpisania w dziale III księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości, roszczenia kupującego o przeniesienie własności, które znacząco zwiększa jego bezpieczeństwo. Wynika to z faktu, że w przypadku sprzedania nieruchomości przez sprzedającego innemu kupującemu, roszczenie, wpisane do księgi wieczystej, przekształca się w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości (Sąd Najwyższy z dnia 13 lipca 2005 r. I CK 28/05).

Jeżeli jednak przedmiotem umowy przedwstępnej z deweloperem jest nieruchomość, której budowa nie została ukończona, umowa przedwstępna powinna być zgodnie z przepisami umową deweloperską, co oznacza, że jej zapisy muszą być zgodne z ustawą deweloperską, a deweloper zobligowany jest do wypełnienia wszystkich obowiązków, nałożonych na niego przez ustawę.

Warto też zaznaczyć, że nowa ustawa deweloperska swoimi regulacjami obejmuje również umowy, dotyczące  zrealizowanych już lokali mieszkalnych i domów, a także lokali użytkowych, jeżeli nabywane są na podstawie tej samej umowy, w ramach jednej inwestycji. Zgodnie z art. 42 nowej ustawy w przypadku, gdy postanowienia umów, zawieranych z nabywcami, opisanych w ustawie, będą mniej korzystne dla nabywców niż przepisy ustawy, będą one uznane za nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.

Regulacje nowej ustawy deweloperskiej wejdą w życie 1 lipca 2022 roku.

Kto płaci za notariusza przy kupnie mieszkania od dewelopera? 

Jeśli ktoś decyduje się na kupno mieszkania, to będzie musiał ponieść wiele dodatkowych kosztów. Niezbędne jest między innymi zapłacenie za skorzystanie z usług notariusza. Umowę podpisaną ze sprzedającym należy sporządzić w formie aktu notarialnego. W przypadku mieszkania z rynku pierwotnego koszty notarialne są dzielone po równo między deweloperem i nabywcą. Można wobec tego liczyć na zredukowanie kosztów o połowę. Oczywiście jeśli nie ustali się tego ze sprzedającym i nie umieści odpowiedniego zapisu w podpisanej z nim umowie, to nie będzie można potem domagać się poniesienia przez niego części kosztów. Inwestor musi dopilnować tego, aby zostało wyszczególnione w umowie deweloperskiej, kto ponosi koszty materialne i w jakiej wysokości.

Kim jest notariusz?

Notariusz jest prawnikiem, który może sporządzać między innymi akty notarialne. Jeśli dokument zostanie spisany przez notariusza, to można być pewnym, że będzie on miał moc prawną, czyli będzie zgodny z przepisami prawa. Jeśli ktoś decyduje się na kupno mieszkania, to odwiedza notariusze w celu sporządzenia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Warto też podpisać u niego umowę przedwstępną, aby zabezpieczyć swoje interesy na wypadek niewywiązania się drugiej strony umowy z widniejących w niej warunków. U notariusza sporządza się także intercyzę w formie aktu, czyli małżeńską umowę majątkową. Załatwia się u niego również różnego typu sprawy spadkowe. Jest to zdecydowanie szybsze rozwiązanie niż założenie sprawy w sądzie. Notariusz sporządza różne poświadczenia notarialne, spisuje protokoły, testamenty, oświadczenia. Zajmuje się również sporządzeniem protestów czeków i weksli. 

Jak wybrać odpowiedniego notariusza? 

Na rynku działa wiele kancelarii notarialnych, co przekłada się na duży wybór. Jest kilka istotnych kwestii, na które powinno się zwracać uwagę. Warto zapoznać się z opiniami na temat notariusza. Można zapytać znajomych i członków rodziny, czy mogą kogoś polecić. Pomocne będą także fora internetowe i różne strony www, na których znajdują się informacje zamieszczone przez osoby, które korzystały z usług lokalnych kancelarii notarialnych. Istotna jest także lokalizacja siedziby notariusza, nie może być ona zbyt mocno oddalona od miejsca zamieszkania klienta, bo będzie wiązało się to z droższymi i czasochłonnymi dojazdami. Im bliżej miejsce zamieszkania, tym lepiej. Sprawdzić należy również dostępność notariusza, czy będzie on dyspozycyjny w najbliższym terminie. Cena także ma znaczenie, dlatego powinno się sprawdzić cennik usługodawcy. Najczęściej podaje go on na swojej stronie internetowej. Notariusz ma narzuconą odgórnie maksymalną stawkę notarialną, ale od niego zależy, jaka będzie wysokość pobranego wynagrodzenia. 

Co dostarczyć notariuszowi przed aktem notarialnym?

W celu sporządzenia aktu notarialnego konieczne jest dostarczenie notariuszowi dokumentów w postaci tytułu prawnego nabycia nieruchomości. Niezbędny jest także odpis z księgi wieczystej, w której znajdują się wszystkie informacje o przedmiocie umowy. Czasem potrzebne są także inne dokumenty typu umowa kredytowa, zaświadczenie od banku o udzielonym kredycie. W przypadku nieruchomości obciążonej hipoteką niezbędne staje się zaświadczenie do spłaty zadłużenia.

Koszt mieszkania od dewelopera - podatek

Podpisanie umowy z deweloperem oznacza zobowiązanie nabywcy do nabycia w przyszłości lokalu mieszkalnego za określoną cenę. Musimy pamiętać, że do ceny mieszkania należy doliczyć podatek VAT (deweloper może kusić niską netto). Kupno mieszkania od dewelopera podlega obniżonej stawce podatku od towarów i usług, która wynosi 8 proc. Obniżona stawka dotyczy mieszkań do 150 mkw. i domów jednorodzinnych do 300 mkw. Dosyć często deweloperzy sprzedają także udziały w budynkach niemieszkalnych - garażach (zwykle na podstawie dodatkowej umowy przedwstępnej). Kupno udziału w garażu, który stanowi odrębną własność, jest obarczone wyższą stawką podatku VAT w wysokości 23 proc. Należy mieć to na uwadze, bo deweloper może chwalić się niskimi cenami netto, a ostatecznie nabywca zapłaci wyższą cenę brutto za miejsce postojowe.

Z posiadaniem udziału w odrębnym garażu wiąże się także wyższa opłata za użytkowanie wieczyste (nawet dziesięciokrotnie) i podatek od nieruchomości (3 proc. zamiast 1 proc w przypadku lokali mieszkalnych). Zobacz, co może mieć wpływ na cenę mieszkania w naszym artykule.

Ile kosztuje notariusz przy kupnie mieszkania od dewelopera?

Oprócz zapłaty ceny za mieszkanie i przynależności należy pamiętać o kosztach związanych z podpisaniem umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska jest zawierana w formie aktu notarialnego. Akt notarialny jest podpisywany u notariusza i wiąże się z tym konieczność zapłacenia wynagrodzenia notariusza za dokonane czynności notarialne. Dla standardowej transakcji w widełkach od 60 tys. zł do 1 mln zł koszt taksy notarialnej wynosi 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości reguluje maksymalną wysokość stawki taksy notarialnej, kalkulowanej na podstawie wartości nabywanej nieruchomości.

Tabela 6.1 : Koszty Taksy Notarialnej

W przypadku części umów maksymalną dopuszczalną stawką jest połowa tej, wskazanej powyżej. Dotyczy to między innymi umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, umowy przedwstępnej, umowy przenoszącej własność lub użytkowanie wieczyste w wykonaniu umowy przedwstępnej, umowy deweloperskiej oraz umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, w tym w wykonaniu umowy deweloperskiej cennikach usług notariuszów dowiesz się z naszego artykułu pod tym linkiem. Dodatkowo należy liczyć się z kosztami wypisów (6 zł za stronę). W budżecie trzeba także uwzględnić koszty związane z opłatami sądowymi. Należy do nich koszt założenia księgi wieczystej (60 zł) oraz wpisania prawa własności mieszkania do księgi (200 zł). Jeżeli zaciągamy kredyt, trzeba pamiętać także o opłacie za wpis hipoteki do księgi wieczystej (200 zł). Więcej o kosztach notarialnych zob. tutaj.

Inne koszty przy kupnie mieszkania od dewelopera

Oprócz kosztów zakupu i podpisania umowy trzeba liczyć się z opłatami związanymi z późniejszym użytkowaniem lokalu. Należy pamiętać o podatku od nieruchomości i opłatach związanych z użytkowaniem wieczystym. Oprócz danin na rzecz państwa będziemy musieli płacić czynsz, w którym znajdują się m.in. koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, koszty ochrony lub fundusz remontowy (od czego zależy wysokość czynszu, piszemy w naszym artykule). Czasem nieruchomość, na której znajduje się nasz lokal, jest obciążona płatnymi służebnościami, co może podnosić opłaty związane z posiadaniem lokalu. Jeżeli mieszkanie jest kredytowane to musimy oczywiście pamiętać o regularnej spłacie rat na rzecz kredytodawcy - banku.

Jeżeli potrzebują Państwo pomocy w odbiorze technicznym mieszkania, to zapraszamy do kontaktu (tel. 797 014 014) lub pisząc na adres - kontakt@pewnylokal.pl

Autor
Piotr Semeniuk

Założyciel Pewnego Lokalu. Specjalista prawa nieruchomości. Doktor nauk prawnych (doktorat z prawa ochrony konsumentów). Z zamiłowania inwestor i analityk rynku mieszkaniowego. Wielokrotny gość telewizji (TVP, TVN, Polsat), gdzie wypowiadał się na tematy rynku nieruchomości i ochrony praw nabywców.