W artykule opisujemy, jakie koszty związane z kupnem mieszkania pojawiają się na rynku pierwotnym. Wyjaśniamy m.in., ile kosztuje notariusz, jaki podatek musimy zapłacić po kupnie nieruchomości oraz jakie elementy powinna zawierać umowa deweloperska. Zapraszamy do przeczytania artykułu i odświeżenia informacji o kosztach kupna nieruchomości.
Przygotowując się do przystąpienia do umowy z deweloperem, dobrze jest dowiedzieć się więcej na temat zasad zawierania umów na rynku pierwotnym, a także kosztów, związanych z ich podpisywaniem w trybie zgodnym z przepisami prawa.
W przypadku gdy nabywamy od dewelopera lokal mieszkalny lub dom, realizowany w ramach przedsięwzięcia, dla którego nie zostało jeszcze wydane pozwolenia na użytkowanie, a więc pozostającego w budowie, wówczas strony, deweloper oraz nabywca, zawierają umowę deweloperską. Jest ona szczegółowo opisana w ustawie deweloperskiej z 2011 roku, która weszła w życie w 2012 roku. Ustawa nie tylko reguluje tryb zawierania umów deweloperskich, ich formę oraz treść, ale nakłada też na deweloperów obowiązki przed kontraktowe oraz obowiązek zapewnienia nabywcom środków ochrony ich wpłat.
Według zapisów ustawy umowa deweloperska powinna być zawierana jedynie w formie aktu notarialnego i jako taka stanowi podstawę do wpisu roszczeń kupującego o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę do księgi wieczystej gruntu, na którym realizowane jest dane przedsięwzięcie deweloperskie.
Decydując się na kupno mieszkania należy przygotować się na spory wydatek. Ceny nieruchomości w Polsce od wielu lat systematycznie rosną. Głównym kosztem, który obciąży portfel nabywcy będzie cena lokalu. Niemniej należy również pamiętać o różnych dodatkowych kosztach związanych z nabyciem nieruchomości. Planując i rozglądając się za wymarzonym “M” trzeba wziąć pod uwagę, że nasz budżet powinien być przygotowany na różne dodatkowe wydatki, które mogą wynieść od kilku do nawet kilkunastu procent ceny zakupu! Lepiej więc zawczasu wiedzieć jakie są całkowite koszty zakupu mieszkania.
Przede wszystkim każdy zakup mieszkania oznacza wizytę u notariusza, który musi sporządzić akt notarialny sprzedaży nieruchomości. Cenę za akt łatwo sprawdzić, bo notariusze mają określone przez prawo “widełki” cenowe - tzw. taksę notarialną. Należy przy tym pamiętać, że na rynku pierwotnym co do zasady podpisywane będą dwa akty - umowa deweloperska, a po zbudowaniu lokalu umowa przenosząca własność. Innym koniecznym wydatkiem będą koszty sądowe. Nabycie lokalu to każdorazowo zmiana właściciela w księdze wieczystej i będzie wymagała sądowej zmiany treści działu II (jest to koszt 200 zł). Z kolei wpisanie w księdze hipoteki (w przypadku kredytowania inwestycji będzie to konieczność) również oznacza wydatek w wysokości 200 zł. Na rynku wtórnym trzeba również pamiętać o konieczności uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Jest to 2 proc. wartości sprzedanej nieruchomości.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Oprócz zapłaty ceny za mieszkanie i przynależności należy pamiętać o kosztach związanych z podpisaniem umowy deweloperskiej. Umowa deweloperska jest zawierana w formie aktu notarialnego. Akt notarialny jest podpisywany u notariusza i wiąże się z tym konieczność zapłacenia wynagrodzenia notariusza za dokonane czynności notarialne. Dla standardowej transakcji w widełkach od 60 tys. zł do 1 mln zł koszt taksy notarialnej wynosi 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości reguluje maksymalną wysokość stawki taksy notarialnej, kalkulowanej na podstawie wartości nabywanej nieruchomości.
Tabela 2.1: Koszty Taksy Notarialnej
| Wartość nieruchomości | Stawka taksy notarialnej |
| Od 3 tys. zł do 10 tys. zł | 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł |
| Od 10 tys. zł do 30 tys. zł | 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł |
| Od 30 tys. zł do 60 tys. zł | 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł |
| Od 60 tys. zł do 1 mln zł | 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł |
| Od 1 mln zł do 2 mln zł | 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł |
| Od 2 mln | 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł |
W przypadku części umów maksymalną dopuszczalną stawką jest połowa tej, wskazanej powyżej. Dotyczy to między innymi umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, umowy przedwstępnej, umowy przenoszącej własność lub użytkowanie wieczyste w wykonaniu umowy przedwstępnej, umowy deweloperskiej oraz umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, w tym w wykonaniu umowy deweloperskiej cennikach usług notariuszów dowiesz się z naszego artykułu pod tym linkiem. Dodatkowo należy liczyć się z kosztami wypisów (6 zł za stronę). W budżecie trzeba także uwzględnić koszty związane z opłatami sądowymi. Należy do nich koszt założenia księgi wieczystej (60 zł) oraz wpisania prawa własności mieszkania do księgi (200 zł). Jeżeli zaciągamy kredyt, trzeba pamiętać także o opłacie za wpis hipoteki do księgi wieczystej (200 zł).
Czasem zdarzają się przypadki, kiedy musisz kilkukrotnie podpisywać dokumenty u notariusza w związku z zakupem jednej nieruchomości. Tak jest w przypadkach:
Poniżej opisujemy szerzej te przypadki.
Jeżeli umowa deweloperska dotyczy udziału w hali garażowej, to jeżeli chodzi o podpisanie umowy przeniesienia własności, sygnujemy dwa dokumenty, ponieważ powstają dwie księgi wieczyste — lokalu mieszkalnego i użytkowego. Przeniesienie własności garażu następuje ok. 6-10 miesięcy po podpisaniu umowy przeniesienia własności mieszkania. Niestety, oznacza to osobną taksę na lokal użytkowy, czyli garaż.
Dotyczy to w tym momencie miasta stołecznego. Mieszkania po praskiej stronie Wisły można natrafić na mieszkania i nieruchomości, które znajdują się w tak zwanej strefie rewitalizacji. Nieruchomości w tym rejonie są objęte prawem pierwokupu przez miasto Warszawa. Na szczęście, z prawa tego nie się z reguły nie korzysta.
Co to zmienia? Do dwóch opłat za taksę notarialną (umowa deweloperska i przeniesienie własności) trzeba dopisać warunkową umowę sprzedaży. Jest to druga w kolejności umowa (pomiędzy deweloperską a przeniesieniem własności).
Koniec końców opłatę notarialną zapłacisz trzy razy.
Pewnie zastanawiasz się, kto ponosi wyżej wymienione koszty. Według prawa podpisanie umowy deweloperskiej przez Ciebie, czyli nabywcę zobowiązuje dewelopera do zapłaty przynajmniej połowy kosztów za notariusza. Zatem jest to najczęściej rozbicie 50/50, jak praktyka pokazuje.
Inaczej ma się sprawa przy przeniesieniu własności po udanym odbiorze mieszkania. Tutaj ustawa deweloperska nie przewiduje ustalonych widełek — jak strony się umówią, tak będzie. Często tutaj klienci deweloperów tracą! Czemu? Brak wiedzy o dowolności widełek sprawia, że płacą 100% kwoty taksy notarialnej. Znaj swoje prawa i negocjuj z deweloperem! Chętnie Ci w tym pomożemy.
Podpowiemy Ci tutaj, jeden haczyk. Taksa, którą pokazaliśmy w akapicie wcześniej, jest maksymalna. Oznacza to, że spokojnie możesz się targować nie tylko z deweloperem, ale również z notariuszem. Pamiętaj, że udane negocjacje pozostawiają w Twojej kieszeni sporą kwotę.
W tym akapicie przedstawimy Ci zestawienie wszystkich kosztów, które musisz ponieść wobec państwa, żeby cieszyć się w pełni swoim mieszkaniem. Poznasz obowiązkowe podatki i opłaty.
Oprócz tego odkryjesz, jakie są terminy, kiedy obowiązują opłaty za media, a kiedy za obowiązkowe są podatki i jakie do nich należą.
Deweloper to przedsiębiorca. Zatem do ceny mieszkania jest wpisany VAT (z reguły 8%), zatem jesteś zwolniony z PCC.
Na marginesie warto wspomnieć, że to zwolnienie różni się od tego, które ostatnio uchwalono. Ustawodawca zwolnił od podatku PCC na pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego wszystkich, którzy dokonują takiego zakupu.
Zwolnienie od pierwszego mieszkania nie uwzględnia mieszkań od dewelopera.
Daniny te płaci się w wymiarze rocznym od momentu uzyskania decyzji o wysokości podatku za dany rok.
PAMIĘTAJ, żeby w ciągu siedmiu dni od przeniesienia własności złożyć stosowny formularz w urzędzie gminy. Inaczej narażasz się na wysoką grzywnę.
Tak, jak wspomnieliśmy wyżej, VAT zostaje wliczony w cenę nieruchomości.
Tego nie wspomnieliśmy o taksie notarialnej — VAT od niej wynosi 23%.
Co do zasady media opłaca się wraz z odbiorem kluczy, czyli po odbiorze technicznym lub poodbiorze. Opłaty wchodzące w skład tego obowiązku to:
Możesz też od czasu odbioru kluczy założyć inne media, takie jak: internet, telewizja kablowa lub satelitarna. Od wtedy jest też liczona opłata radiotelewizyjna.
Należności nieruchomościowe, czyli opłata przekształceniowa z użytkowania wieczystego i podatki od nieruchomości obowiązują Cię od momentu przeniesienia własności — tj. drugiej wizyty u notariusza.
Pamiętaj, że dopiero po notarialnym przekazaniu własności deweloper może przerzucić na Ciebie zobowiązania państwowe. Jakiekolwiek zapisy umowy deweloperskiej, które w istocie będą zobowiązywały Cię do opłaty danin państwowych po otrzymaniu kluczy, są klauzulami stricte abuzywnymi!
Nie daj się oszukać i pamiętaj, że masz prawo odmówić zapłaty wspomnianych danin publicznych przed przeniesieniem własności. To Twoje prawo!
Notariusz, koszty sądowe i podatki to często tylko wierzchołek góry lodowej. Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym deweloperzy najczęściej oferują tzw. standard deweloperski. Oznacza to konieczność wykończenia lokalu na własną rękę, co zwiększa koszt zakupu mieszkania co najmniej o dodatkowe kilkaset złotych za metr kwadratowy.
Również na rynku wtórnym trzeba liczyć się z pracami remontowymi. Kupując lokal z drugiej ręki najpewniej trzeba będzie dokonać mniejszych lub większych napraw powstałych w czasie użytkowania lokalu. W skrajnych przypadkach nabywca będzie zmuszony dokonać remontu kapitalnego całej nieruchomości.
Ustawa w art. 22 szczegółowo określa elementy, które umowa deweloperska powinna zawierać, w tym:
Do głównych obowiązków dewelopera należy zapewnienie nabywcy środków ochrony w postaci rachunku powierniczego otwartego z gwarancją ubezpieczeniową bądź bankową lub bez, bądź rachunku powierniczego zamkniętego. Ten ostatni jest bezpieczniejszy z punktu widzenia nabywcy, ponieważ wpłacane przez kupującego środki przekazywane są na rachunek dewelopera dopiero po przeniesieniu własności nabywanej nieruchomości na kupującego. Rachunek powierniczy otwarty jest jednak powszechniej stosowany przez deweloperów, ponieważ umożliwia on zarządzanie środkami, wpłacanymi przez nabywców, już na etapie realizacji przedsięwzięcia — pieniądze zwalniane są przez bank zgodnie z potwierdzonym przez jego przedstawiciela postępem prac na budowie, założonym w harmonogramie przedsięwzięcia.
Nowa ustawa deweloperska z 2021 roku wprowadziła dodatkowe zabezpieczenie w formie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z którego środki uruchamiane mają być między innymi w przypadku upadłości dewelopera lub banku, prowadzącego rachunek powierniczy, przeniesienia na nabywcę prawa własności obciążonej nieruchomości lub braku zwrotu środków dewelopera w przypadku odstąpienia przez kupującego od umowy na zasadach określonych w ustawie. Środki Funduszu pochodzić będą między innymi ze składek, wpłacanych od deweloperów, od wpłat nabywców na rachunki powiernicze w wysokości zależnej od rodzaju rachunku, stosowanego przez dewelopera.
Do przed kontaktowych obowiązków dewelopera należy przygotowanie prospektu informacyjnego (przed rozpoczęciem sprzedaży lokali w ramach danej inwestycji) oraz jego udostępnienie na żądanie zainteresowanej nabyciem nieruchomości strony. Wzór prospektu znajduje się w ustawie, a sam dokument stanowi obowiązkowy załącznik do umowy deweloperskiej. W prospekcie, składającym się z części ogólnej oraz indywidualnej, powinny znaleźć się informacje na temat dewelopera, przedsięwzięcia oraz gruntu, na którym jest ono realizowane, a także dotyczące wybranego mieszkania lub domu (powierzchnia, cena za metr kwadratowy, standard wykończenia).
Nowa ustawa deweloperska nałożyła na deweloperów obowiązek sporządzenia prospektu już na etapie zawierania umów rezerwacyjnych (które dopiero w nowej ustawie zostały uregulowane), a także jego przekazania potencjalnemu nabywcy bez konieczności występowania o niego przez przyszłego kupującego.
Dodatkowo deweloper, zgodnie z art. 21 ustawy, ma obowiązek umożliwienia stronie, zainteresowanej zakupem, możliwości wglądu w siedzibie dewelopera w:
Kupno mieszkania od dewelopera wiąże się z wieloma kosztami, które przedstawiliśmy w artykule. Obowiązkiem dewelopera wobec nabywcy jest stworzenie rachunku powierniczego, na którym znajdowałyby się pieniądze nabywcy, które trafią w odpowiednim momencie do dewelopera.W przypadku gdy mieszkanie lub dom, będące przedmiotem umowy, zawieranej z deweloperem, zostało już wybudowane, a deweloper uzyskał decyzję o pozwoleniu na użytkowanie dla inwestycji, wówczas umowa będzie miała formę umowy przedwstępnej, uregulowanej w przepisach Kodeksu cywilnego. Jeżeli umowa przedwstępna poprzedza zawarcie umowy deweloperskiej, wówczas swoje zastosowanie będą mieć zapisy ustawy deweloperskiej. Jeżeli jednak wykonaniem umowy przedwstępnej jest umowa przenosząca własność, wówczas będzie ona musiała być zgodna z postanowieniami Kodeksu cywilnego. Zgodnie z definicją, zawartą w Kodeksie cywilnym, w umowie przedwstępnej „jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna)”. W umowie powinny znaleźć się najważniejsze postanowienia umowy przyrzeczonej (przede wszystkim opis przedmiotu umowy oraz jego cena).
Przepisy nie wymagają, aby umowa przedwstępna zawierana była w formie aktu notarialnego, przy czym warto pamiętać o tym, że tylko taka forma będzie podstawą do dochodzenia przez uprawnioną stronę zawarcia umowy przenoszącej własność na drodze sądowej oraz do wpisania w dziale III księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości, roszczenia kupującego o przeniesienie własności, które znacząco zwiększa jego bezpieczeństwo. Wynika to z faktu, że w przypadku sprzedania nieruchomości przez sprzedającego innemu kupującemu, roszczenie, wpisane do księgi wieczystej, przekształca się w roszczenie przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości (Sąd Najwyższy z dnia 13 lipca 2005 r. I CK 28/05).
Jeżeli jednak przedmiotem umowy przedwstępnej z deweloperem jest nieruchomość, której budowa nie została ukończona, umowa przedwstępna powinna być zgodnie z przepisami umową deweloperską, co oznacza, że jej zapisy muszą być zgodne z ustawą deweloperską, a deweloper zobligowany jest do wypełnienia wszystkich obowiązków, nałożonych na niego przez ustawę.
Warto też zaznaczyć, że nowa ustawa deweloperska swoimi regulacjami obejmuje również umowy, dotyczące zrealizowanych już lokali mieszkalnych i domów, a także lokali użytkowych, jeżeli nabywane są na podstawie tej samej umowy, w ramach jednej inwestycji. Zgodnie z art. 42 nowej ustawy w przypadku, gdy postanowienia umów, zawieranych z nabywcami, opisanych w ustawie, będą mniej korzystne dla nabywców niż przepisy ustawy, będą one uznane za nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy.
Regulacje nowej ustawy deweloperskiej wejdą w życie 1 lipca 2022 roku.
Jeśli ktoś decyduje się na kupno mieszkania, to będzie musiał ponieść wiele dodatkowych kosztów. Niezbędne jest między innymi zapłacenie za skorzystanie z usług notariusza. Umowę podpisaną ze sprzedającym należy sporządzić w formie aktu notarialnego. W przypadku mieszkania z rynku pierwotnego koszty notarialne są dzielone po równo między deweloperem i nabywcą. Można wobec tego liczyć na zredukowanie kosztów o połowę. Oczywiście, jeśli nie ustali się tego ze sprzedającym i nie umieści odpowiedniego zapisu w podpisanej z nim umowie, to nie będzie można potem domagać się poniesienia przez niego części kosztów. Inwestor musi dopilnować tego, aby zostało wyszczególnione w umowie deweloperskiej, kto ponosi koszty materialne i w jakiej wysokości.
Notariusz jest prawnikiem, który może sporządzać między innymi akty notarialne. Jeśli dokument zostanie spisany przez notariusza, to można być pewnym, że będzie on miał moc prawną, czyli będzie zgodny z przepisami prawa. Jeśli ktoś decyduje się na kupno mieszkania, to odwiedza notariusze w celu sporządzenia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Warto też podpisać u niego umowę przedwstępną, aby zabezpieczyć swoje interesy na wypadek niewywiązania się drugiej strony umowy z widniejących w niej warunków. U notariusza sporządza się także intercyzę w formie aktu, czyli małżeńską umowę majątkową. Załatwia się u niego również różnego typu sprawy spadkowe. Jest to zdecydowanie szybsze rozwiązanie niż założenie sprawy w sądzie. Notariusz sporządza różne poświadczenia notarialne, spisuje protokoły, testamenty, oświadczenia. Zajmuje się również sporządzeniem protestów czeków i weksli.
Na rynku działa wiele kancelarii notarialnych, co przekłada się na duży wybór. Jest kilka istotnych kwestii, na które powinno się zwracać uwagę. Warto zapoznać się z opiniami na temat notariusza. Można zapytać znajomych i członków rodziny, czy mogą kogoś polecić. Pomocne będą także fora internetowe i różne strony www, na których znajdują się informacje zamieszczone przez osoby, które korzystały z usług lokalnych kancelarii notarialnych. Istotna jest także lokalizacja siedziby notariusza, nie może być ona zbyt mocno oddalona od miejsca zamieszkania klienta, bo będzie wiązało się to z droższymi i czasochłonnymi dojazdami. Im bliżej miejsce zamieszkania, tym lepiej. Sprawdzić należy również dostępność notariusza, czy będzie on dyspozycyjny w najbliższym terminie. Cena także ma znaczenie, dlatego powinno się sprawdzić cennik usługodawcy. Najczęściej podaje go on na swojej stronie internetowej. Notariusz ma narzuconą odgórnie maksymalną stawkę notarialną, ale od niego zależy, jaka będzie wysokość pobranego wynagrodzenia.
W celu sporządzenia aktu notarialnego konieczne jest dostarczenie notariuszowi dokumentów w postaci tytułu prawnego nabycia nieruchomości. Niezbędny jest także odpis z księgi wieczystej, w której znajdują się wszystkie informacje o przedmiocie umowy. Czasem potrzebne są także inne dokumenty typu umowa kredytowa, zaświadczenie od banku o udzielonym kredycie. W przypadku nieruchomości obciążonej hipoteką niezbędne staje się zaświadczenie do spłaty zadłużenia.
Jeżeli potrzebują Państwo pomocy w odbiorze technicznym mieszkania, to zapraszamy do kontaktu (tel. 797 014 014) lub pisząc na adres - kontakt@pewnylokal.pl.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
