15 pytań do dewelopera - o co pytać w biurze sprzedaży?

słuchawka telefonu
strzałka

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy z deweloperem?

Oddzwaniamy w kilka minut!

15 podstawowych pytań do dewelopera | 797 014 014

Zanim przystąpisz do zakupu mieszkania/domu powinieneś zadać deweloperowi te 15 pytań, aby mieć pewność, że wiesz o wszystkim, o czym powinieneś. Jeżeli przeczytasz poniższy artykuł, dowiesz się m.in. dlaczego warto zapytać dewelopera o prospekt informacyjny, planowany termin oddania inwestycji, czy o to, jakie kary umowne uwzględnił w umowie deweloperskiej.

Kupno mieszkania od dewelopera, mimo że na rynku wtórnym, jest przedsięwzięciem trudnym i wymagającym pewnej wiedzy. Kupujący nie powinien być do końca pewny, że wszystko odbywa się zgodnie z prawem i nie grożą mu żadne problemy. Deweloper powinien być przez kupującego dokładnie zweryfikowany, ale do tego potrzebne jest minimum wiedzy, na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania lub domu od dewelopera.

Zanim przystąpisz do zakupu mieszkania lub domu powinieneś zadać deweloperowi te 15 pytań, aby mieć pewność, że wiesz o wszystkim, o czym powinieneś.

Rozmawiając z deweloperem, warto zadać mu kilkanaście pytań dotyczących nieruchomości. Jeżeli planujemy kupno mieszkania od dewelopera, to nie powinniśmy rezygnować z dłuższej rozmowy z deweloperem, podczas której zadamy mu kilkanaście nurtujących nas pytań. W artykule przedstawiamy 15 pytań, jakie warto zadać deweloperowi.

Jak się przygotować do pierwszego spotkania z deweloperem?

Zakup mieszkania bądź domu to poważna i kosztowna decyzja. W związku z tym warto odpowiednio przygotować się do całego procesu. Punktem wyjścia jest ustalenie budżetu oraz preferencji związanych z daną nieruchomością – lokalizacja, wielkość, rozkład pomieszczeń. Kolejnym ważnym aspektem jest przyswojenie niezbędnych informacji, które ułatwią nam transakcję. Tu polecamy zapoznanie się z Ustawą deweloperską, która reguluje kupno inwestycji na rynku pierwotnym. Z ustawy dowiesz się między innymi o podstawowych obowiązkach dewelopera i najważniejszych terminach. Przed pierwszą wizytą w biurze sprzedaży dewelopera, trzeba już wiedzieć, że na spotkaniu możesz poprosić o draft umowy oraz prospekt informacyjny wraz z rzutem wybranego lokalu.

Prospekt ten zawiera najważniejsze informacje o całej inwestycji, standard wykończenia oraz terminy realizacji. Na podstawie dostarczonych dokumentów można dokonać lepszej analizy oferty. Aczkolwiek do pełnej weryfikacji należy jeszcze sprawdzić dewelopera, kwestie prawne, techniczne, ceny rynkowe oraz przyjrzeć się okolicy. W skrupulatnym audycie nieruchomości może pomóc nasz zespół z Pewny Lokal, który specjalizuje się zarówno w kwestiach prawnych, jak i przeglądach technicznych.

Czy deweloper udostępni prospekt informacyjny?

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto zapytać dewelopera o prospekt informacyjny. Jest to tabela informacyjna załączona do umowy deweloperskiej i powinna być przekazana zainteresowanej osobie bezpłatnie do wglądu. Regulacje, wprowadzone ustawą deweloperską, w dużym stopniu ułatwiają zadanie potencjalnym nabywcom, ponieważ zobowiązują dewelopera do przekazywania dość szczegółowych informacji, które muszą być zawarte w prospekcie informacyjnym. Deweloper ma obowiązek udostępnić go na żądanie zainteresowanej strony.

pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

Deweloper zamieszcza tam istotne informacje o budowie m.in. jakie ma prawo do nieruchomości, pozwolenia na budowę, harmonogram inwestycji, informacje o sposobie pomiaru powierzchni mieszkania czy zasadach regulujących możliwe zmiany ceny lokalu. Dzięki temu dokumentowi nabywca może zapoznać się dokładniej z inwestycją oraz osobą, która ją prowadzi.

Widzimy też w prospekcie do umowy deweloperskiej, jakie są środki ochrony kupującego, czy jest to rachunek powierniczy a może gwarancja ubezpieczeniowa lub bankowa. Podany jest też standard wykonania mieszkania, ale co najważniejsze warunki odstąpienia od umowy. Ustawa deweloperska wprowadziła obowiązek dołączania prospektu do umów deweloperskich, które służą jako pewna ochrona nabywców mieszkań. Treść prospektu nie może być sprzeczna z umową, a o każdych zmianach w tym dokumencie deweloper musi poinformować nabywcę.


O co pytać dewelopera? Między innymi o prospekt informacyjny, który dzieli się na część ogólną i indywidualną.Na co zwrócić uwagę w prospekcie informacyjnym? Trzeba zwrócić uwagę, pytając dewelopera, na część ogólną i część indywidualną prospektu.


W części ogólnej prezentowane są między innymi:

  • Dane dewelopera (kontakt i dane identyfikacyjne);
  • Doświadczenie dewelopera, które musi być dokładnie opisane a co najważniejsze udokumentowane;
  • Informacje dotyczące obciążeń hipotecznych z Ksiąg Wieczystych;
  • Informacje dotyczące gruntu i budynku;
  • Planowane terminy zakończenia i rozpoczęcia budowy, przeniesienia własności nieruchomości;
  • Informacje o inwestycjach planowanych w najbliższym otoczeniu, pozwoleń na budowę oraz jej harmonogram;
  • Opis przedsięwzięcia budowlanego;
  • Sposób pomiaru powierzchni nieruchomości;
  • Ewentualna waloryzacja ceny, która to musi być podana w sposób przejrzysty, by kupujący mógł oszacować zmiany, które mogą nastąpić;
  • Środki ochrony pieniędzy, czyli rachunki powiernicze, gwarancje. 

W części indywidualnej prospektu informacyjnego od dewelopera zobaczyć możemy:

  • Ceny za metr kwadratowy danej nieruchomości;
  • Liczbę kondygnacji, ilość mieszkań w budynku, miejsc garażowych, mediów;
  • Standard prac wykończeniowych części wspólnej i terenów wokół;
  • Usytuowanie mieszkania.

Deweloper ma obowiązek pokazać osobie kupującej kopię dokumentu potwierdzającego zgodę na budowę. Pozwolenie na budowę to kluczowy element każdej inwestycji, bez tego nie nie może zostać rozpoczęta. W umowie deweloperskiej musi znaleźć się numer pozwolenia na budowę, nazwa organu, która wydała pozwolenie oraz to, czy pozwolenie jest zaskarżone, czy ostateczne. Jeżeli już otrzymaliśmy możliwość wglądu do pozwolenia na budowę, musimy dokładnie ją przeanalizować, a szczególnie takie elementy jak: data wydania pozwolenia, kto otrzymał pozwolenie, nazwę inwestycji, na jaką je wydano.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

  • W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy od trzech do czterech bardzo niebezpiecznych klauzul.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
  • Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Jakie materiały będą wykorzystywane podczas budowy mieszkania?

Warto dopytać dewelopera o szczegóły dotyczące wykorzystywanych materiałów, czy są energooszczędne, jaka jest ich jakość, izolacyjność. Deweloper kupuje materiały budowlane taniej, gdyż robi to hurtowo i cena nie zawsze będzie równała się jakości. Jednakże warto mieć na uwadze, z czego będzie stworzone coś, na co wydajemy dużą sumę pieniędzy. To materiały i umiejętności ekipy budowlanej decydują o pomyślności przebiegu inwestycji, dlatego tak ważna jest wiedz o tym, czy deweloper wywiązuje się z tego, za co płacimy. Jeśli natomiast materiały, z których wykonana jest inwestycja, będą znacząco odbiegać od tego, co zawarte jest w prospekcie informacyjnym i umowie, to kupujący może nawet nie przyjąć mieszkania w trakcie odbioru albo co najmniej zgłosić to jako wadę i uzyskać odszkodowanie lub konieczność naprawy na koszt dewelopera.

Jak wyglądają zrealizowane inwestycje dewelopera?

Warto zapoznać się z tym, co już zostało stworzone przez dewelopera. Istotne jest, jakiej jakości oraz ile budynków powstało, co może świadczyć o tym, czy deweloper jest chętnie wybierany przez ludzi. Jeżeli deweloper udostępni nam np. zdjęcia swoich inwestycji, to będziemy mogli zorientować się, czy odpowiada nam to, w jaki sposób tworzy i w jakim standardzie. Możemy także zapytać, jak przebiegały inne inwestycje, czy bezproblemowo, jak długo trwały i z jakim skutkiem.

Opis poprzednich nieruchomości dewelopera powinien również znajdować się w prospekcie informacyjnym.

Możemy sprawdzić dewelopera w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a jeśli się tam znajdzie powinna być to dla nas lampka ostrzegawcza czy na pewno chcemy kupić od niego mieszkanie, szczególnie jeśli chodzi o umowę deweloperską.

Jaki jest planowany standard wykończenia mieszkania?

Warto na samym początku inwestycji zorientować się, w jakim standardzie nasz deweloper wykończy mieszkanie.

Czym jest standard? Nie jest to pojęcie dokładnie określone definicją, lecz zakładamy, że to stan, w jakim otrzymamy gotowe mieszkanie, czyli będą tam drzwi, otynkowane ściany, betonowa wylewka, wszelkie instalacje, parapety. Każdy deweloper może w innym stanie pozostawiać mieszkanie. Zadając to pytanie, będziemy mogli mniej więcej dowiedzieć się, czego możemy się spodziewać. Możemy otrzymać mieszkanie w stanie deweloperskim, które wymaga kompleksowego wykończenia lub „pod klucz”, które gotowe jest do wprowadzenia się.

Standard mieszkania przyda się nam także w czasie odbierania i spisywania protokołu odbioru. Jeśli jakość użytych materiałów i wykonania będzie odbiegał od tego, co mamy w umowie możemy domagać się napraw i zmian. Możemy nawet nie przyjąć mieszkania i nie zaakceptować protokołu odbioru, jednak wtedy muszą to być znaczące różnice np. metraż, rozkład pomieszczeń.

Jaki jest planowany termin oddania inwestycji?

Warto zorientować się, ile będziemy musieli czekać na nasze mieszkanie, zwykle nie jest to zbyt krótki czas, gdyż wszelkie prawne sprawy mogą trwać po kilka miesięcy, z czego kupujący nie zawsze zdają sobie sprawę. Błędnym myśleniem jest to, że będziemy mogli wprowadzić się do mieszkania po zakończeniu prac budowlanych. Bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie, o które wnioskuje deweloper, nie będziemy mieli takiej możliwości. Po skończeniu prac następuje odbiór techniczny, w którym to sprawdzamy, czy deweloper wywiązał się ze swoich postanowień, jeśli wszystko jest w porządku, możemy się wprowadzać. Musimy pamiętać jednak, że czeka nas jeszcze moment przeniesienia własności mieszkania na nas.

Umowa przeniesienia własności mieszkania musi być potwierdzona podpisaniem aktu notarialnego, gdzie powołujemy się na umowę deweloperską wcześniej już podpisaną. Koszty takiej umowy będą w całości pokryte albo przez kupującego, albo przez dewelopera, inaczej niż w umowie deweloperskiej gdzie rozkładają się pół na pół. Dodatkowo będzie tam klauzula o potwierdzeniu odebrania kluczy wraz z datą, gdyż umowę tę podpisuje się po odbiorze mieszkania i spisaniu protokołu odbioru. Wraz z momentem odebrania kluczy to nabywca pokrywa koszty utrzymania nieruchomości.

Po jej podpisaniu notariusz będzie wnioskował do sądu w naszym imieniu o założenie księgi wieczystej i wpisanie kupującego jako pierwszego właściciela.

Spóźnianie się przez dewelopera z podpisaniem umowy przenoszącej własność może być podstawą do odstąpienia od umowy deweloperskiej przez kupującego, co reguluje tzw. ustawowe prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Deweloper poniesie koszty takie jak zwrot rat i odszkodowanie na rzecz kupującego za poniesione straty jak np. kapitał leżący na koncie powierniczym. Warto w takim wypadku skontaktować się ze specjalistą od prawa nieruchomości z firmy Pewny Lokal, który pomoże w przeprowadzeniu tego procesu.

Warto zapoznać się z tym, co już zostało stworzone przez dewelopera.

Jak dokładnie będzie wyglądało mieszkanie?

Ustawa deweloperska nakazuje deweloperowi opisać dokładnie tworzone przez niego mieszkanie. Kiedyś nie było takiego obowiązku, co było niebezpieczne dla przyszłego nabywcy, gdyż kupował coś, co mogło w ogólne nie spełnić jego oczekiwań. Deweloper powinien podać metraż mieszkania, określić jego przynależności oraz przedstawić standard techniczny. Wiedząc, ile deweloper jest nam w stanie zaoferować, możemy zdecydować, czy podpisywać z nim umowę.

Jeżeli nadal nie jesteśmy pewni czy to, co deklaruje deweloper, a to, co znajduje się w umowie, jest tożsame, warto zaczerpnąć profesjonalnej pomocy prawnika, który objaśni nam wszelkie klauzule.

Jaka będzie cena za m kw. mieszkania?

Jeżeli dowiemy się, jaką deweloper oferuje cenę za m kw., będziemy mogli podjąć decyzję, na jaką ofertę się zdecydować. Metraż to jeden z głównych czynników, jakim kupujący kierują się przy wyborze mieszkania. Warto zapoznać się z cennikami różnych deweloperów, aby wybrać dla nas najkorzystniejsze rozwiązanie. Przemyśl, jakiego metrażu oczekujesz oraz jaką kwotę będziesz miał możliwość zapłacić. Cena mieszkania będzie zależała od wielu czynników m.in. od tego jaka jest lokalizacja domu, jaki będzie widok z okien, na jakim piętrze znajdzie się mieszkanie, jaka jest funkcjonalność budynku.

Pamiętaj również, że deweloper nie może zawyżać za bardzo cen mieszkań w stosunku do tych, które są w okolicy, w podobnym standardzie. Nie warto takich inwestycji wybierać, a zbyt wysoka cena nie zawsze idzie w parze z jakością, dlatego warto przyjrzeć się inwestycji dokładnie i przeanalizować czy cena jest do jakości adekwatna.

Czy istnieje możliwość negocjacji ceny mieszkania?

Negocjowanie z deweloperem jest możliwe i często prowadzi do pozytywnych rezultatów. Negocjować można w wielu sytuacjach różne rzeczy. Jednakże nie jest to umiejętność, którą każdy w poprawny sposób wykorzystuje.

Negocjować trzeba umieć i ciągle tę umiejętność udoskonalać. Deweloper będzie bardziej skłonny na przyjęcie naszych propozycji, jeżeli w odpowiedni sposób do tego podejdziemy. Użycie odpowiednich argumentów to klucz do sukcesu, ale musimy pamiętać, że każdy ma inny charakter i pomyślność naszych negocjacji, będzie zależała od tej drugiej osoby. Musimy przestrzegać pewnych zasad i nie próbować walczyć o coś, co jest niemożliwe do zrealizowania.

Jakie kary umowę pojawią się w umowie deweloperskiej?

Wiedza o tym, co w przypadku, jeżeli np. deweloper opóźni odbiór mieszkania, jest dla nabywców domu niezwykle istotna. Deweloper z kupującym może zawrzeć w umowie występowanie kar za niewywiązanie się z konkretnych postanowień. Kary umowne to pewnego rodzaju zabezpieczenie dla obu stron transakcji, które mają swoje określone zasady. Kwota kary umownej, jaka zostanie  osobie poszkodowanej wypłacona, musi być proporcjonalna do wielkości wyrządzonej szkody i poniesionych przez to strat. Za co deweloper może zapłacić karę umowną? Najczęściej to przekroczenie terminu przeniesienia własności na nabywcę wiąże się z zapłatą kary.

Artykuł 25 Ustawy deweloperskiej zobowiązuje deweloperów, aby wysokość odsetek zastrzeżonych w karach umownych na ich rzecz nie była wyższa niż na rzecz kupującego. Limit takich odsetek zwykle wynosi 2-5% wynagrodzenia z umowy deweloperskiej. Pamiętajmy, że roszczenia za kary umowne ważne jest 6 lat, czasem maksymalnie 10.

Najczęstszym przypadkiem stosowania kary umownej jest opóźnienie przeniesienia własności nieruchomości lub opóźnienia w podpisaniu aktu notarialnego, który te własność ma przenosić.

Warto zwrócić uwagę, aby karę umowną wpisano również za wszelkie opóźnienia w odbiorze mieszkania, gdyż powodować to może wiele niedogodności dla kupującego, który na przykład umówił już ekipę remontową czy miał zaplanowane inne prace w mieszkaniu.

Kara umowna powinna być nałożona również na występowanie w mieszaniu wad i usterek a dodatkowo za zwlekanie z ich usunięciem. Klient zawsze powinien próbować negocjować ten punkt przed podpisaniem umowy.

Jeśli w czasie odbioru lokalu i podpisywania protokołu zdawczo odbiorczego zauważamy wady bądź usterki, powinniśmy zgłosić to natychmiast przed jego podpisaniem i wpisać je do protokołu. Pamiętajmy, że nie uprawnia nas to do nieprzyjęcia mieszkania. Aby nie podpisać protokołu odbioru mieszkania, muszą występować tam znaczne wady jak np. inny metraż, rozkład pomieszczeń czy drastycznie różne materiały gorszej jakości od tych zawartych w umowie.

Kiedy nie można zastosować kary umownej?

Kary umownej nie możemy wpisać za opóźnienia w budowie inwestycji deweloperskiej na żadnym jej etapie. Kupujący chce otrzymać mieszkanie w terminie, natomiast nie musi interesować go to, który etap budowy ile potrwa, o ile to mieszkanie zostanie oddane. Żaden deweloper nie zgodziłby się na dodanie takiego zapisu do umowy, gdyż zwyczajnie byłoby to dla niego zbyt ryzykowne.

Jak będzie wyglądać okolica, w której znajdzie się mieszkanie?

Istotne dla przyszłego nabywcy mieszkania jest to, jak będzie wyglądała jego otoczenie. Sklepy, restauracje, opieka medyczna, przedszkola, szkoły to miejsca, które chcemy mieć najbliżej naszego mieszkania. Te elementy przekonują nas do zainwestowania w budowę inwestycji, ale i dla naszych potencjalnych najemców jest to atut. Warto także zapoznać się z Miejscowym Planem Zagospodarowania i dowiedzieć się, czy planowane są jakieś inne inwestycje w naszej okolicy, które mogłyby w późniejszym czasie zakłócać spokój. Czasami inwestycje deweloperskie wyrastają wręcz w szczerym polu, na obrzeżach miasta i poza planowanym osiedlem mieszkań lub domów nie ma tam nic. Dojazd do pracy możliwy będzie tylko dla osób zmotoryzowanych, a komunikacja miejska może znajdować się nawet kilka kilometrów od inwestycji i jeździć rzadko. Należy dokładnie wypytać dewelopera, jakie usługi dokładnie planuje na osiedlu i okolicy.

Deweloper może też występować o utworzenie przystanków autobusowych i przedszkoli, wszystko po to, aby poprawić komfort życia mieszkańców. Jeśli deweloper nie jest tym zainteresowany, źle to o nim świadczy i powinniśmy mocno zastanowić się nad zaufaniem mu.

O Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego można wystąpić w Urzędzie Gminy, a najlepiej, jeśli wgląd do niego da nam deweloper. Powinniśmy szczególnie mieć to na uwadze, jeśli nie chcemy mieszkać tuż obok hałaśliwego centrum handlowego lub innych zakładów usługowych w przyszłości, ale także, kiedy chcemy, by okolica się rozwijała tak, żeby, jak najmniej musieć jeździć do miasta.

Jakie są zasady rezerwacji mieszkania?

Umowy rezerwacyjne to pewne zabezpieczenie dla stron i nie muszą być one podpisywane w formie aktu notarialnego. Możemy podpisać ją przed umową deweloperską, jako zobowiązanie dewelopera i nabywcy do późniejszego złożenia podpisów na głównej umowie. Często umowa rezerwacyjna wiąże się z wpłaceniem przez nabywcę pewnej kwoty na rzecz dewelopera. Ważne jest, żeby takie dokumenty zawierać w formie pisemnej, gdyż regulują je tylko przepisy prawa cywilnego, dlatego nie warto niepotrzebnie ryzykować niewywiązania się z umowy, którejś ze stron.

Umowa rezerwacyjna z deweloperem będzie potrzebna w przypadku brania kredytu hipotecznego. Podpisanie jej w formie aktu notarialnego, gdzie zawarte będą wszelkie ważne informacje o kosztach zakupu, umożliwi bankowi wydanie nam zdolności kredytowej i przyznania kredytu. Jeśli natomiast nie dostaniemy kredytu, to umowę rezerwacyjną można zerwać bez ponoszenia kosztów zależnie od tego, czy ustaliliśmy w niej zadatek, czy zaliczkę.

Istotne dla przyszłego nabywcy mieszkania jest to, jak będzie wyglądała jego otoczenie.

Jak wygląda umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna jest umową cywilno-prawną, inaczej niż umowa deweloperska, i nie ma określonego wzoru. W związku z tym należy tego typu umowy czytać dokładnie a wszelkie zastrzeżenia zgłaszać. Jest kilka elementów, które powinny znaleźć się w umowie rezerwacyjnej:

  • Najważniejsze to oczywiście dane nasze i firmy takie jak imiona, nazwiska, PESEL, adres, dane firmy, NIP, a także czas zawarcia umowy
  • Wszelkie informacje o mieszkaniu lub domu takie jak adres, ilość metrów kwadratowych, co wchodzi dokładnie w jego skład
  • Cenę i wskazanie, kiedy podpisana ma być umowa deweloperska
  • Wysokość zadatku bądź zaliczki i kary za nie wywiązanie się z umowy

Jakie są warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej?

Warto wiedzieć, co czeka nabywcę, w przypadku odstąpienia od umowy. Ta informacja powinna się znaleźć w umowie deweloperskiej. Rzadko kiedy bywa, że za odstąpienie od umowy nie ma żadnych konsekwencji. Zazwyczaj pojawiają się pewne kary umowne, które zabezpieczają dewelopera i powodują, że nie jest on stratny.

Dlatego przed podpisaniem umowy upewnij się, czego może żądać deweloper.

Czy do mieszkania będą należały jakieś przynależności?

Czym są przynależności? To wszelkie dodatkowe pomieszczenia, miejsca do naszego mieszkania np. piwnica, garaż, strych, których metraż powinien być wpisany do umowy deweloperskiej i księgi wieczystej. Również one powinny mieć dokładnie określony metraż poza miejscem postojowym, którego wielkość wynika z obowiązujących norm budowlanych (jedynie, jeśli chcemy mieć większe miejsce, niż mówią o tym normy, powinniśmy je dokładnie sprecyzować).

Do umowy deweloperskiej powinny być dołączone również rzuty każdej z tych przynależności.

Powinniśmy dowiedzieć się, czy jakieś części przynależności są wspólne z innymi mieszkańcami budynku. Jeśli tak, to musimy dopilnować, aby deweloper zobowiązał się do podpisania tzw. umowy quoad usum, która pozwalać będzie na wspólne korzystanie z danego miejsca wraz z osobami, które do niego przynależą.

Czy deweloper udostępni numer księgi wieczystej?

Ważne jest dopilnowanie, aby informacje zawarte przez dewelopera we wniosku wieczystoksięgowym były precyzyjne. Księga wieczysta jest bardzo istotnym dokumentem, zawiera najważniejsze informacje o mieszkaniu i chroni nabywcę przed możliwością sprzedania nieruchomości przez dewelopera komuś innemu.

Przejrzenie księgi wieczystej przed zakupem nieruchomości od dewelopera powinno być pierwszym krokiem, często  bowiem  korzystają oni z kredytów hipotecznych udzielanych na swoje inwestycje. Bank w momencie udzielenia deweloperowi kredytu nakłada hipotekę na cały budynek w tym na lokal, który chce kupić nabywca. Aby zabezpieczyć swój lokal przed obciążeniem hipotecznym, można ubiegać się o wyodrębnienie go i stworzenia osobnej księgi wieczystej.

Istnieje również coś takiego jak „rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych” i oznacza to, że jeśli znajdziemy rozbieżności między stanem faktycznym a zapisami w księdze wieczystej, to przepisy działają na korzyść kupującego, nie dewelopera. Działa ona niestety na dość skomplikowanych zasadach, więc w przypadku wglądu do ksiąg wieczystych przed podpisaniem umowy deweloperskiej lub kupnem mieszkania od dewelopera warto skorzystać z pomocy specjalistów znających się na prawie nieruchomości z firmy takiej jak Pewny Lokal.

Tabela: Podsumowanie pytań w prostym układzie dobra/zła odpowiedź.

PytanieDobra odpowiedźZła odpowiedź
Czy deweloper udostępni prospekt informacyjny?
Tak, deweloper przekazuje prospekt informacyjny przed podpisaniem umowy. Prospekt przekazywany jest bezpłatnie.
Deweloper nie udostępnia prospektu informacyjnego, wymaga opłaty za udostępnienie prospektu lub prospekt nie zawiera niezbędnych informacji, albo zawiera informacje wzajemnie wykluczające się z tymi, które zawarte są w umowie.
Jakie materiały będą wykorzystywane podczas budowy mieszkania?
Deweloper jasno określa, jakie materiały zostaną użyte do budowy i wykończenia budynku oraz pomieszczeń. Wszelkie informacje są zawarte w prospekcie informacyjnym. Deweloper może zaproponować wybór niektórych materiałów wykończeniowych.
Deweloper nie informuje o jakości i rodzaju materiałów użytych przez ekipę budowlaną; wykorzystane materiały różnią się od zadeklarowanych w umowie.
Jak wyglądają zrealizowane inwestycje dewelopera?
Deweloper chętnie udostępnia zdjęcia, portfolio zrealizowanych inwestycji i foldery reklamowe, a także opinie wcześniejszych odbiorów.
Brak zdjęć zrealizowanych inwestycji; deweloper figuruje w spisie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów; brak dostępnych opinii na temat dewelopera.
Jaki jest planowany standard wykończenia mieszkania?
Deweloper określa, jakiej jakości materiały zostały użyte podczas wykańczania mieszkania i jaki jest stan wykończenia.
Brak szczegółowych wytycznych co do planowanego standardu wykończenia oraz rodzaju użytych materiałów wykończeniowych.
Jaki jest planowany termin oddania inwestycji?
Wszystkie etapy budowy i oddania inwestycji znajdują się w dostępnym u dewelopera harmonogramie.
Brak harmonogramu prac, niejasne terminy oddawania poszczególnych etapów inwestycji, deweloper nie potrafi udzielić jednoznacznej odpowiedzi o planowany termin oddania mieszkania do użytku.
Jak dokładnie będzie wyglądało mieszkanie?
W umowie jest określony szczegółowy plan mieszkania z wymiarami poszczególnych pomieszczeń,  a także informacje o tym, czy i w jakim zakresie możliwe są zmiany w lokalu po podpisaniu umowy deweloperskiej.
W umowie nie widnieją szczegółowe dane na temat wielkości mieszkania, rozkładu pomieszczeń czy standardu wykonania.
Jaka będzie cena za m kw. mieszkania?
Deweloper podaje cenę za m2 mieszkania do wiadomości publicznej lub przy bezpośrednim kontakcie. W umowie deweloperskiej znajduje się szczegółowy zapis, czy i o ile może wzrosnąć cena mieszkania.
Deweloper odmawia podania ceny mieszkania; ceny za m2  są zawyżone lub w umowie są niejasne zapisy na temat wzrostu ceny za m2.
Czy istnieje możliwość negocjacji ceny mieszkania?
Tak, cenę mieszkania można, a nawet powinno się poddać negocjacji z deweloperem.
Deweloper wycofuje się z negocjacji lub sztucznie zawyża ceny mieszkań.
Jakie kary umowne pojawią się w umowie deweloperskiej?
W umowie zaznaczone są kary umowne dla dewelopera za opóźnienie przeniesienia własności nieruchomości, opóźnienia w podpisaniu aktu notarialnego, wszelkie opóźnienia w odbiorze mieszkania, kary za występowania usterek w mieszkaniu. Wpisana wysokość kar musi być proporcjonalna do szkody.
W umowie nie są uwzględnione kary lub ich wysokość jest nieproporcjonalna do ewentualnych szkód.
Jak będzie wyglądać okolica, w której znajdzie się mieszkanie?
Deweloper szczegółowo informuje w prospekcie informacyjnym o planie zagospodarowania przestrzennego dla sąsiadujących działek i planowanych inwestycjach lub udostępnia MPZP.
Deweloper nie wykazuje zainteresowania zagospodarowaniem sąsiadujących działek; nie udostępnia planów lub ukrywa informacje, które negatywnie wpływają na komfort użytkowania mieszkania np. o planowanym wysypisku śmieci.
Jakie są zasady rezerwacji mieszkania?
Umowa rezerwacyjna jest spisana w formie aktu notarialnego.
mowa jest zawierana ustnie; nie zawiera wystarczającej ilości szczegółów dotyczących mieszkania; po spisaniu umowy deweloper nie wycofuje mieszkania z oferty sprzedażowej.
Jak wygląda umowa rezerwacyjna?
Umowa cywilno-prawna zawiera szczegółowe dane stron, datę zawarcia i czas zakończenia, informacje dotyczące mieszkania.
Dane w umowie nie są wystarczająco szczegółowe.
Jakie są warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej?
Zarówno nabywca, jak i deweloper, mają prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, a szczegółowe warunki i kary za odstąpienia są zapisane w umowie.
W umowie deweloperskiej brak zapisów dotyczących warunków zerwania umowy, kary dla dewelopera za odstąpienie od umowy nie są ustalone lub są zbyt niskie.
Czy do mieszkania będą należały jakieś przynależności?
W umowie deweloperskiej znajduje się spis i rzuty wszystkich dodatkowych pomieszczeń wraz z metrażem, deweloper zobowiązuje się do podpisania tzw. umowy quoad usum dla nieruchomości wspólnych z innymi lokatorami.
Dodatkowe przynależności nie są wyszczególnione w umowie.
Czy deweloper udostępni numer księgi wieczystej?
Numer księgi wieczystej powinien być wpisany zarówno w prospekcie informacyjnym (jednak może dotyczyć nieruchomości wspólnej), jak i w umowie deweloperskiej, wtedy powinien to być numer wyodrębnionego lokal.
Deweloper nie chce udostępnić numeru księgi wieczystej.


Rozmowa z deweloperem

Rozmowa z deweloperem jest niemalże tak samo ważna, jak odpowiednie spisanie umowy deweloperskiej. Dzięki niej można bowiem w stosunkowo prosty sposób, uzyskać kluczowe informacje dotyczące między innymi na wspomniane przez nas wcześnie 15 pytań

A to tylko niewielka część informacji, jakie można uzyskać w trakcie rozmowy. Odpowiednio przeprowadzona rozmowa z deweloperem może być również swoistą metodą zabezpieczenia się przed podpisaniem niekorzystnej umowy deweloperskiej. W jaki sposób? W przypadku gdy deweloper odmawia odpowiedzi na Państwa pytania, może to świadczyć po pierwsze o braku profesjonalizmu z jego strony. Powinien on bowiem znać szczegóły dotyczące danej inwestycji. Po drugie jest to sygnał, że deweloper próbuje coś ukryć przed kupującym. W takim przypadku najlepszym rozwiązaniem może okazać się poszukanie innej oferty. Jeżeli jednak mimo wszystko jesteście Państwo zainteresowani daną ofertą, należy bardzo dokładnie przeanalizować umowę deweloperską pod kątem prawnym, przed jej podpisaniem. Pomóc mogą w tym Państwu nasi prawnicy z firmy Pewny lokal. Może się także zdarzyć, że deweloper nie będzie od razu znał odpowiedzi na Państwa pytanie. Zdarza się tak w przypadku szczegółowych pytań, na które z różnych względów deweloper nie może od razu odpowiedzieć. W warto wówczas na przykład ustalić do kiedy ma on czas na przekazanie odpowiedzi na dane pytanie. Wielu z Państwa zapewne zastanawia się, jak przygotować się do rozmowy z deweloperem. Dobrym pomysłem może okazać się spisanie wszystkich pytań na kartce. Dzięki temu po pierwsze je możecie Państwo odpowiednio uporządkować. Po drugie dzięki ich spisaniu, nie będziecie musieli się obawiać, że któreś z nich zapomnicie zadać. Może się także zdarzyć, że deweloper będzie grał na Państwa emocjach. Jest to częsta zagrywka, mająca na celu nakłonienie klienta do szybkiego podpisania umowy deweloperskiej. W takim wypadku najlepsze będzie zachowanie spokoju oraz chłodna kalkulacja.


Z tego artykułu dowiedziałeś się, że:

1
deweloper musi udostępnić prospekt informacyjny przed podpisaniem umowy!
warto dopytać się o warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej.
2
3
trzeba dopilnować, żeby informacje we wniosku do Sądu od Ksiąg Wieczystych były precyzyjne.
Pewny Lokal pomoże Ci zadać odpowiednie pytania deweloperowi.
4

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, na czym polega przykładowy odbiór mieszkania z naszym ekspertem.

Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Zobacz, co powinieneś wiedzieć o protokole odbioru.

Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 3943 opinii.

Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy z deweloperem?

Analiza dokumentacji prawnej z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Wysoka specjalizacja

Wysoka specjalizacja

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Realizacja w 48h

Realizacja w 48h

Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku pierwotnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik: jak kupić nieruchomość od dewelopera?

okładka poradnika

Poradnik odbioru technicznego od deweloepra

okładka poradnika

Poradnik poodbiorowy

okładka poradnika

Czym jest odbiór techniczny mieszkania i dlaczego warto go zlecić specjaliście?

Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka