Zanim przystąpisz do zakupu mieszkania/domu powinieneś zadać deweloperowi te 15 pytań, aby mieć pewność, że wiesz o wszystkim, o czym powinieneś. Jeżeli przeczytasz poniższy artykuł, dowiesz się m.in. dlaczego warto zapytać dewelopera o prospekt informacyjny, planowany termin oddania inwestycji, czy o to, jakie kary umowne uwzględnił w umowie deweloperskiej.
Kupno mieszkania od dewelopera, mimo że na rynku wtórnym, jest przedsięwzięciem trudnym i wymagającym pewnej wiedzy. Kupujący nie powinien być do końca pewny, że wszystko odbywa się zgodnie z prawem i nie grożą mu żadne problemy. Deweloper powinien być przez kupującego dokładnie zweryfikowany, ale do tego potrzebne jest minimum wiedzy, na co zwracać uwagę przy kupnie mieszkania lub domu od dewelopera.
Zanim przystąpisz do zakupu mieszkania lub domu powinieneś zadać deweloperowi te 15 pytań, aby mieć pewność, że wiesz o wszystkim, o czym powinieneś.
. Jeżeli planujemy kupno mieszkania od dewelopera, to nie powinniśmy rezygnować z dłuższej rozmowy z deweloperem, podczas której zadamy mu kilkanaście nurtujących nas pytań. W artykule przedstawiamy 15 pytań, jakie warto zadać deweloperowi.Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto zapytać dewelopera o prospekt informacyjny. Jest to tabela informacyjna załączona do umowy deweloperskiej i powinna być przekazana zainteresowanej osobie bezpłatnie do wglądu.
Deweloper zamieszcza tam istotne informacje o budowie m.in. jakie ma prawo do nieruchomości, pozwolenia na budowę, harmonogram inwestycji, informacje o sposobie pomiaru powierzchni mieszkania czy zasadach regulujących możliwe zmiany ceny lokalu. Dzięki temu dokumentowi nabywca może zapoznać się dokładniej z inwestycją oraz osobą, która ją prowadzi.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Widzimy też w prospekcie do umowy deweloperskiej, jakie są środki ochrony kupującego, czy jest to rachunek powierniczy a może gwarancja ubezpieczeniowa lub bankowa. Podany jest też standard wykonania mieszkania, ale co najważniejsze warunki odstąpienia od umowy. Ustawa deweloperska wprowadziła obowiązek dołączania prospektu do umów deweloperskich, które służą jako pewna ochrona nabywców mieszkań. Treść prospektu nie może być sprzeczna z umową, a o każdych zmianach w tym dokumencie deweloper musi poinformować nabywcę.
Na co zwrócić uwagę w prospekcie informacyjnym? Trzeba zwrócić uwagę, pytając dewelopera, na część ogólną i część indywidualną prospektu.W części ogólnej prezentowane są między innymi:
W części indywidualnej prospektu informacyjnego od dewelopera zobaczyć możemy:
Deweloper ma obowiązek pokazać osobie kupującej kopię dokumentu potwierdzającego zgodę na budowę. Pozwolenie na budowę to kluczowy element każdej inwestycji, bez tego nie nie może zostać rozpoczęta. W umowie deweloperskiej musi znaleźć się numer pozwolenia na budowę, nazwa organu, która wydała pozwolenie oraz to, czy pozwolenie jest zaskarżone, czy ostateczne. Jeżeli już otrzymaliśmy możliwość wglądu do pozwolenia na budowę, musimy dokładnie ją przeanalizować, a szczególnie takie elementy jak: data wydania pozwolenia, kto otrzymał pozwolenie, nazwę inwestycji, na jaką je wydano.
Warto dopytać dewelopera o szczegóły dotyczące wykorzystywanych materiałów, czy są energooszczędne, jaka jest ich jakość, izolacyjność. Deweloper kupuje materiały budowlane taniej, gdyż robi to hurtowo i cena nie zawsze będzie równała się jakości. Jednakże warto mieć na uwadze, z czego będzie stworzone coś, na co wydajemy dużą sumę pieniędzy. To materiały i umiejętności ekipy budowlanej decydują o pomyślności przebiegu inwestycji, dlatego tak ważna jest wiedz o tym, czy deweloper wywiązuje się z tego, za co płacimy. Jeśli natomiast materiały, z których wykonana jest inwestycja, będą znacząco odbiegać od tego, co zawarte jest w prospekcie informacyjnym i umowie, to kupujący może nawet nie przyjąć mieszkania w trakcie odbioru albo co najmniej zgłosić to jako wadę i uzyskać odszkodowanie lub konieczność naprawy na koszt dewelopera.
Warto zapoznać się z tym, co już zostało stworzone przez dewelopera. Istotne jest, jakiej jakości oraz ile budynków powstało, co może świadczyć o tym, czy deweloper jest chętnie wybierany przez ludzi. Jeżeli deweloper udostępni nam np. zdjęcia swoich inwestycji, to będziemy mogli zorientować się, czy odpowiada nam to, w jaki sposób tworzy i w jakim standardzie. Możemy także zapytać, jak przebiegały inne inwestycje, czy bezproblemowo, jak długo trwały i z jakim skutkiem.
Opis poprzednich nieruchomości dewelopera powinien również znajdować się w prospekcie informacyjnym.
Możemy sprawdzić dewelopera w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a jeśli się tam znajdzie powinna być to dla nas lampka ostrzegawcza czy na pewno chcemy kupić od niego mieszkanie, szczególnie jeśli chodzi o umowę deweloperską.
Warto na samym początku inwestycji zorientować się, w jakim standardzie nasz deweloper wykończy mieszkanie.
Czym jest standard? Nie jest to pojęcie dokładnie określone definicją, lecz zakładamy, że to stan, w jakim otrzymamy gotowe mieszkanie, czyli będą tam drzwi, otynkowane ściany, betonowa wylewka, wszelkie instalacje, parapety. Każdy deweloper może w innym stanie pozostawiać mieszkanie. Zadając to pytanie, będziemy mogli mniej więcej dowiedzieć się, czego możemy się spodziewać. Możemy otrzymać mieszkanie w stanie deweloperskim, które wymaga kompleksowego wykończenia lub „pod klucz”, które gotowe jest do wprowadzenia się.
Standard mieszkania przyda się nam także w czasie odbierania i spisywania protokołu odbioru. Jeśli jakość użytych materiałów i wykonania będzie odbiegał od tego, co mamy w umowie możemy domagać się napraw i zmian. Możemy nawet nie przyjąć mieszkania i nie zaakceptować protokołu odbioru, jednak wtedy muszą to być znaczące różnice np. metraż, rozkład pomieszczeń.
Warto zorientować się, ile będziemy musieli czekać na nasze mieszkanie, zwykle nie jest to zbyt krótki czas, gdyż wszelkie prawne sprawy mogą trwać po kilka miesięcy, z czego kupujący nie zawsze zdają sobie sprawę. Błędnym myśleniem jest to, że będziemy mogli wprowadzić się do mieszkania po zakończeniu prac budowlanych. Bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie, o które wnioskuje deweloper, nie będziemy mieli takiej możliwości. Po skończeniu prac następuje odbiór techniczny, w którym to sprawdzamy, czy deweloper wywiązał się ze swoich postanowień, jeśli wszystko jest w porządku, możemy się wprowadzać. Musimy pamiętać jednak, że czeka nas jeszcze moment przeniesienia własności mieszkania na nas.
Umowa przeniesienia własności mieszkania musi być potwierdzona podpisaniem aktu notarialnego, gdzie powołujemy się na umowę deweloperską wcześniej już podpisaną. Koszty takiej umowy będą w całości pokryte albo przez kupującego, albo przez dewelopera, inaczej niż w umowie deweloperskiej gdzie rozkładają się pół na pół. Dodatkowo będzie tam klauzula o potwierdzeniu odebrania kluczy wraz z datą, gdyż umowę tę podpisuje się po odbiorze mieszkania i spisaniu protokołu odbioru. Wraz z momentem odebrania kluczy to nabywca pokrywa koszty utrzymania nieruchomości.
Po jej podpisaniu notariusz będzie wnioskował do sądu w naszym imieniu o założenie księgi wieczystej i wpisanie kupującego jako pierwszego właściciela.
Spóźnianie się przez dewelopera z podpisaniem umowy przenoszącej własność może być podstawą do odstąpienia od umowy deweloperskiej przez kupującego, co reguluje tzw. ustawowe prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Deweloper poniesie koszty takie jak zwrot rat i odszkodowanie na rzecz kupującego za poniesione straty jak np. kapitał leżący na koncie powierniczym. Warto w takim wypadku skontaktować się ze specjalistą od prawa nieruchomości z firmy Pewny Lokal, który pomoże w przeprowadzeniu tego procesu.
Ustawa deweloperska nakazuje deweloperowi opisać dokładnie tworzone przez niego mieszkanie. Kiedyś nie było takiego obowiązku, co było niebezpieczne dla przyszłego nabywcy, gdyż kupował coś, co mogło w ogólne nie spełnić jego oczekiwań. Deweloper powinien podać metraż mieszkania, określić jego przynależności oraz przedstawić standard techniczny. Wiedząc, ile deweloper jest nam w stanie zaoferować, możemy zdecydować, czy podpisywać z nim umowę.
Jeżeli nadal nie jesteśmy pewni czy to, co deklaruje deweloper, a to, co znajduje się w umowie, jest tożsame, warto zaczerpnąć profesjonalnej pomocy prawnika, który objaśni nam wszelkie klauzule.
Jeżeli dowiemy się, jaką deweloper oferuje cenę za m kw., będziemy mogli podjąć decyzję, na jaką ofertę się zdecydować. Metraż to jeden z głównych czynników, jakim kupujący kierują się przy wyborze mieszkania. Warto zapoznać się z cennikami różnych deweloperów, aby wybrać dla nas najkorzystniejsze rozwiązanie. Przemyśl, jakiego metrażu oczekujesz oraz jaką kwotę będziesz miał możliwość zapłacić. Cena mieszkania będzie zależała od wielu czynników m.in. od tego jaka jest lokalizacja domu, jaki będzie widok z okien, na jakim piętrze znajdzie się mieszkanie, jaka jest funkcjonalność budynku.
Pamiętaj również, że deweloper nie może zawyżać za bardzo cen mieszkań w stosunku do tych, które są w okolicy, w podobnym standardzie. Nie warto takich inwestycji wybierać, a zbyt wysoka cena nie zawsze idzie w parze z jakością, dlatego warto przyjrzeć się inwestycji dokładnie i przeanalizować czy cena jest do jakości adekwatna.
Negocjowanie z deweloperem jest możliwe i często prowadzi do pozytywnych rezultatów. Negocjować można w wielu sytuacjach różne rzeczy. Jednakże nie jest to umiejętność, którą każdy w poprawny sposób wykorzystuje.
Negocjować trzeba umieć i ciągle tę umiejętność udoskonalać. Deweloper będzie bardziej skłonny na przyjęcie naszych propozycji, jeżeli w odpowiedni sposób do tego podejdziemy. Użycie odpowiednich argumentów to klucz do sukcesu, ale musimy pamiętać, że każdy ma inny charakter i pomyślność naszych negocjacji, będzie zależała od tej drugiej osoby. Musimy przestrzegać pewnych zasad i nie próbować walczyć o coś, co jest niemożliwe do zrealizowania.
Wiedza o tym, co w przypadku, jeżeli np. deweloper opóźni odbiór mieszkania, jest dla nabywców domu niezwykle istotna. Deweloper z kupującym może zawrzeć w umowie występowanie kar za niewywiązanie się z konkretnych postanowień. Kary umowne to pewnego rodzaju zabezpieczenie dla obu stron transakcji, które mają swoje określone zasady. Kwota kary umownej, jaka zostanie osobie poszkodowanej wypłacona, musi być proporcjonalna do wielkości wyrządzonej szkody i poniesionych przez to strat. Za co deweloper może zapłacić karę umowną? Najczęściej to przekroczenie terminu przeniesienia własności na nabywcę wiąże się z zapłatą kary.
Artykuł 25 Ustawy deweloperskiej zobowiązuje deweloperów, aby wysokość odsetek zastrzeżonych w karach umownych na ich rzecz nie była wyższa niż na rzecz kupującego. Limit takich odsetek zwykle wynosi 2-5% wynagrodzenia z umowy deweloperskiej. Pamiętajmy, że roszczenia za kary umowne ważne jest 6 lat, czasem maksymalnie 10.
Najczęstszym przypadkiem stosowania kary umownej jest opóźnienie przeniesienia własności nieruchomości lub opóźnienia w podpisaniu aktu notarialnego, który te własność ma przenosić.
Warto zwrócić uwagę, aby karę umowną wpisano również za wszelkie opóźnienia w odbiorze mieszkania, gdyż powodować to może wiele niedogodności dla kupującego, który na przykład umówił już ekipę remontową czy miał zaplanowane inne prace w mieszkaniu.
Kara umowna powinna być nałożona również na występowanie w mieszaniu wad i usterek a dodatkowo za zwlekanie z ich usunięciem. Klient zawsze powinien próbować negocjować ten punkt przed podpisaniem umowy.
Jeśli w czasie odbioru lokalu i podpisywania protokołu zdawczo odbiorczego zauważamy wady bądź usterki, powinniśmy zgłosić to natychmiast przed jego podpisaniem i wpisać je do protokołu. Pamiętajmy, że nie uprawnia nas to do nieprzyjęcia mieszkania. Aby nie podpisać protokołu odbioru mieszkania, muszą występować tam znaczne wady jak np. inny metraż, rozkład pomieszczeń czy drastycznie różne materiały gorszej jakości od tych zawartych w umowie.
Kiedy nie można zastosować kary umownej?
Kary umownej nie możemy wpisać za opóźnienia w budowie inwestycji deweloperskiej na żadnym jej etapie. Kupujący chce otrzymać mieszkanie w terminie, natomiast nie musi interesować go to, który etap budowy ile potrwa, o ile to mieszkanie zostanie oddane. Żaden deweloper nie zgodziłby się na dodanie takiego zapisu do umowy, gdyż zwyczajnie byłoby to dla niego zbyt ryzykowne.
Istotne dla przyszłego nabywcy mieszkania jest to, jak będzie wyglądała jego otoczenie. Sklepy, restauracje, opieka medyczna, przedszkola, szkoły to miejsca, które chcemy mieć najbliżej naszego mieszkania. Te elementy przekonują nas do zainwestowania w budowę inwestycji, ale i dla naszych potencjalnych najemców jest to atut. Warto także zapoznać się z Miejscowym Planem Zagospodarowania i dowiedzieć się, czy planowane są jakieś inne inwestycje w naszej okolicy, które mogłyby w późniejszym czasie zakłócać spokój. Czasami inwestycje deweloperskie wyrastają wręcz w szczerym polu, na obrzeżach miasta i poza planowanym osiedlem mieszkań lub domów nie ma tam nic. Dojazd do pracy możliwy będzie tylko dla osób zmotoryzowanych, a komunikacja miejska może znajdować się nawet kilka kilometrów od inwestycji i jeździć rzadko. Należy dokładnie wypytać dewelopera, jakie usługi dokładnie planuje na osiedlu i okolicy.
Deweloper może też występować o utworzenie przystanków autobusowych i przedszkoli, wszystko po to, aby poprawić komfort życia mieszkańców. Jeśli deweloper nie jest tym zainteresowany, źle to o nim świadczy i powinniśmy mocno zastanowić się nad zaufaniem mu.
O Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego można wystąpić w Urzędzie Gminy, a najlepiej, jeśli wgląd do niego da nam deweloper. Powinniśmy szczególnie mieć to na uwadze, jeśli nie chcemy mieszkać tuż obok hałaśliwego centrum handlowego lub innych zakładów usługowych w przyszłości, ale także, kiedy chcemy, by okolica się rozwijała tak, żeby, jak najmniej musieć jeździć do miasta.
Umowy rezerwacyjne to pewne zabezpieczenie dla stron i nie muszą być one podpisywane w formie aktu notarialnego. Możemy podpisać ją przed umową deweloperską, jako zobowiązanie dewelopera i nabywcy do późniejszego złożenia podpisów na głównej umowie. Często umowa rezerwacyjna wiąże się z wpłaceniem przez nabywcę pewnej kwoty na rzecz dewelopera. Ważne jest, żeby takie dokumenty zawierać w formie pisemnej, gdyż regulują je tylko przepisy prawa cywilnego, dlatego nie warto niepotrzebnie ryzykować niewywiązania się z umowy, którejś ze stron.
Umowa rezerwacyjna z deweloperem będzie potrzebna w przypadku brania kredytu hipotecznego. Podpisanie jej w formie aktu notarialnego, gdzie zawarte będą wszelkie ważne informacje o kosztach zakupu, umożliwi bankowi wydanie nam zdolności kredytowej i przyznania kredytu. Jeśli natomiast nie dostaniemy kredytu, to umowę rezerwacyjną można zerwać bez ponoszenia kosztów zależnie od tego, czy ustaliliśmy w niej zadatek, czy zaliczkę.
Umowa rezerwacyjna jest umową cywilno-prawną, inaczej niż umowa deweloperska, i nie ma określonego wzoru. W związku z tym należy tego typu umowy czytać dokładnie a wszelkie zastrzeżenia zgłaszać. Jest kilka elementów, które powinny znaleźć się w umowie rezerwacyjnej:
Warto wiedzieć, co czeka nabywcę, w przypadku odstąpienia od umowy. Ta informacja powinna się znaleźć w umowie deweloperskiej. Rzadko kiedy bywa, że za odstąpienie od umowy nie ma żadnych konsekwencji. Zazwyczaj pojawiają się pewne kary umowne, które zabezpieczają dewelopera i powodują, że nie jest on stratny.
Dlatego przed podpisaniem umowy upewnij się, czego może żądać deweloper.
Czym są przynależności? To wszelkie dodatkowe pomieszczenia, miejsca do naszego mieszkania np. piwnica, garaż, strych, których metraż powinien być wpisany do umowy deweloperskiej i księgi wieczystej. Również one powinny mieć dokładnie określony metraż poza miejscem postojowym, którego wielkość wynika z obowiązujących norm budowlanych (jedynie, jeśli chcemy mieć większe miejsce, niż mówią o tym normy, powinniśmy je dokładnie sprecyzować).
Do umowy deweloperskiej powinny być dołączone również rzuty każdej z tych przynależności.
Powinniśmy dowiedzieć się, czy jakieś części przynależności są wspólne z innymi mieszkańcami budynku. Jeśli tak, to musimy dopilnować, aby deweloper zobowiązał się do podpisania tzw. umowy quoad usum, która pozwalać będzie na wspólne korzystanie z danego miejsca wraz z osobami, które do niego przynależą.
Ważne jest dopilnowanie, aby informacje zawarte przez dewelopera we wniosku wieczystoksięgowym były precyzyjne. Księga wieczysta jest bardzo istotnym dokumentem, zawiera najważniejsze informacje o mieszkaniu i chroni nabywcę przed możliwością sprzedania nieruchomości przez dewelopera komuś innemu.
Przejrzenie księgi wieczystej przed zakupem nieruchomości od dewelopera powinno być pierwszym krokiem, często bowiem korzystają oni z kredytów hipotecznych udzielanych na swoje inwestycje. Bank w momencie udzielenia deweloperowi kredytu nakłada hipotekę na cały budynek w tym na lokal, który chce kupić nabywca. Aby zabezpieczyć swój lokal przed obciążeniem hipotecznym, można ubiegać się o wyodrębnienie go i stworzenia osobnej księgi wieczystej.
Istnieje również coś takiego jak „rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych” i oznacza to, że jeśli znajdziemy rozbieżności między stanem faktycznym a zapisami w księdze wieczystej, to przepisy działają na korzyść kupującego, nie dewelopera. Działa ona niestety na dość skomplikowanych zasadach, więc w przypadku wglądu do ksiąg wieczystych przed podpisaniem umowy deweloperskiej lub kupnem mieszkania od dewelopera warto skorzystać z pomocy specjalistów znających się na prawie nieruchomości z firmy takiej jak Pewny Lokal.
Rozmowa z deweloperem jest niemalże tak samo ważna, jak odpowiednie spisanie umowy deweloperskiej. Dzięki niej można bowiem w stosunkowo prosty sposób, uzyskać kluczowe informacje dotyczące między innymi na wspomniane przez nas wcześnie 15 pytań
A to tylko niewielka część informacji, jakie można uzyskać w trakcie rozmowy. Odpowiednio przeprowadzona rozmowa z deweloperem może być również swoistą metodą zabezpieczenia się przed podpisaniem niekorzystnej umowy deweloperskiej. W jaki sposób? W przypadku gdy deweloper odmawia odpowiedzi na Państwa pytania, może to świadczyć po pierwsze o braku profesjonalizmu z jego strony. Powinien on bowiem znać szczegóły dotyczące danej inwestycji. Po drugie jest to sygnał, że deweloper próbuje coś ukryć przed kupującym. W takim przypadku najlepszym rozwiązaniem może okazać się poszukanie innej oferty. Jeżeli jednak mimo wszystko jesteście Państwo zainteresowani daną ofertą, należy bardzo dokładnie przeanalizować umowę deweloperską pod kątem prawnym, przed jej podpisaniem. Pomóc mogą w tym Państwu nasi prawnicy z firmy Pewny lokal. Może się także zdarzyć, że deweloper nie będzie od razu znał odpowiedzi na Państwa pytanie. Zdarza się tak w przypadku szczegółowych pytań, na które z różnych względów deweloper nie może od razu odpowiedzieć. W warto wówczas na przykład ustalić do kiedy ma on czas na przekazanie odpowiedzi na dane pytanie. Wielu z Państwa zapewne zastanawia się, jak przygotować się do rozmowy z deweloperem. Dobrym pomysłem może okazać się spisanie wszystkich pytań na kartce. Dzięki temu po pierwsze je możecie Państwo odpowiednio uporządkować. Po drugie dzięki ich spisaniu, nie będziecie musieli się obawiać, że któreś z nich zapomnicie zadać. Może się także zdarzyć, że deweloper będzie grał na Państwa emocjach. Jest to częsta zagrywka, mająca na celu nakłonienie klienta do szybkiego podpisania umowy deweloperskiej. W takim wypadku najlepsze będzie zachowanie spokoju oraz chłodna kalkulacja.
Obejrzyj film, który pokaże Ci, na jakie elementy warto zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania.
Ekspert wyjaśnia wszystkie Twoje wątpliwości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Dowiedz się, jak zaoszczędzić czas i nerwy na odbiorze technicznym.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
