Zakup wymarzonego domu lub mieszkania wiąże się z szeregiem emocji, które niekoniecznie potrafią być dobrymi doradcami. Tymczasem podpisanie umowy deweloperskiej rzutuje na najbliższe lata Twojego życia. Często zakup mieszkania lub domu wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Niech więc emocje nie wezmą góry nad tym poważnym krokiem. Przeczytaj artykuł i wyciągnij z niego dla siebie jak najwięcej cennych wiadomości.
Zacznijmy od początku. Umowa deweloperska to nic innego jak rodzaj umowy, na podstawie obie jej strony są zobowiązane do:
Zawartość umowy deweloperskiej określa art. 22 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Umowa deweloperska podpisywana jest u notariusza, jednak to nie gwarantuje jej pełnego zabezpieczenia. Zadaniem notariusza jest bowiem sprawdzić jedynie zgodność klauzul z przepisami prawa, a nie sprawdzenie tego, czy są one korzystne dla kupującego lokal. Deweloper może więc umieścić w umowie szereg niekorzystnych, a jednocześnie zgodnych z prawem klauzul. Dlatego warto przekazać jej analizę profesjonalnym podmiotom, np. firmie Pewny Lokal, która od lat zajmuje się audytem w tym zakresie.
Umowa deweloperska jest odpowiednikiem umowy przedwstępnej. Różnica polega jednak na tym, że umowę przedwstępną podpisuje się na runku nieruchomości wtórnych, gdzie mamy do czynienia z wybudowanymi już mieszkaniami i domami.
Umowa deweloperska zawierana jest natomiast z deweloperem i w większości przypadków do jej podpisania dochodzi jeszcze na wczesnym etapie inwestycji deweloperskiej, a więc wtedy, kiedy budynek jeszcze fizycznie nie istnieje lub jest w trakcie budowy. Celem umowy deweloperskiej jest zagwarantowanie, że deweloper wybuduje określoną nieruchomość i przeniesie jego własność na nabywcę za określoną w umowie kwotę finansową.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Umowa deweloperska gwarantuje możliwość przeprowadzenia odbioru technicznego, prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także zagwarantuje, że nasze pieniądze trafią najpierw na rachunek powierniczy, który zagwarantuje ich zwrot, w razie np. ogłoszenia przez dewelopera upadłości.
Przed podpisaniem umowy deweloperskiej powinieneś się z nią dokładnie zapoznać. Deweloper powinien udostępnić Ci także prospekt informacyjny oraz wszelkie załączniki do umowy deweloperskiej, dotyczące np. standardów wykończenia, harmonogramu płatności itp.
Zwróć również uwagę, czy wszystkie dane zawarte w umowie są zgodne z informacjami z Krajowego Rejestru Sądowego i ksiąg wieczystych.
Warto wspomnieć, że możemy dokonać wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. Gwarantuje nam to ochronę w razie niewywiązania dewelopera z treści umowy, gdyż istnieje zasada domniemania, że to, co zostało zapisane w księdze wieczystej, jest zgodne z prawdą.
Aby dokonać zakupu mieszkania, zalecamy skonsultować umowę z adwokatem z Pewnego Lokalu. Nasi prawnicy są specjalistami na rynku nieruchomości, a ceny ich usług są niskie. Adwokaci z Pewnego Lokalu nie obawiają się wyzwań. Odpowiednie zabezpieczenie umowy deweloperskiej jest kluczem do bezpiecznego kupna nieruchomości. Zadbaj o profesjonalną analizę umowy z prawnikiem.Ustawa z 2011 roku wprowadziła szereg zabezpieczeń, które mają na celu ochronę interesów nabywcy nieruchomości. Jednym z takich zabezpieczeń jest wspomniany wcześniej rachunek powierniczy. Oznacza to, że środki na kupno mieszkania będą najpierw wpływać na specjalny bankowy rachunek.
W przypadku rachunku powierniczego wyboru o tym, czy będzie to rachunek otwarty, czy zamknięty, decyduje deweloper. Dlaczego tak się dzieje? Jest to związane z tym, że to właśnie deweloper zakłada rachunek jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkań lub domów. W momencie, gdy klient zgłasza się do dewelopera z zamiarem kupna nieruchomości, rachunek jest już wybrany, a klient nie może go zmienić. Nadal jednak istnienie rachunku chroni prawa klienta.
Otwarty rachunek zobowiązuje bank do przelewania środków nabywcy jeszcze w czasie prowadzenia prac budowlanych. Oznacza to, że do momentu ich zakończenia całość środków od nabywcy znajduje się na koncie dewelopera.
Zamknięty rachunek działa zaś odwrotnie – środki od nabywcy nieruchomości trafiają na konto dewelopera dopiero po całkowitym zakończeniu prac budowlanych. Jest to o tyle dobre rozwiązanie, że w momencie bankructwa dewelopera na którymś z etapów budowy środki, które znajdują się na rachunku powierniczym, trafiają z powrotem na konto nabywcy. Jest to o tyle łatwiejsze, że żadna ich część nie trafiła na konto dewelopera.
Jednym z ważniejszych etapów przy zakupie domu lub mieszkania, jest moment weryfikacji stanu technicznego nieruchomości. Mimo iż przeprowadzenie odbioru i ewentualne naprawienie wszelkich usterek to, zgodnie z ustawą deweloperską, koszt leżący po stronie dewelopera, umowy są często w tej kwestii bardzo oszczędne. Można się np. spotkać z zapisami mało sprecyzowanymi, takimi jak odbiór techniczny po zakończeniu prac budowlanych. W ten sposób odbiór techniczny może się znacznie wydłużać.
Zweryfikuj, czy Twoja umowa precyzuje dokładnie termin odbioru technicznego domu lub mieszkania, a także, czy uwzględnia kary za przekroczenie terminu.
Nawet jeżeli termin odbioru technicznego zostanie przekroczony, to deweloper nie ponosi z tego tytułu żadnych konsekwencji, jeżeli umowa nie jest precyzyjna co do kar umownych. Najbezpieczniej więc jest sprecyzować umowę tak, aby zawierała ona konkretną datę odbioru, a także zapisać karę umowną na wypadek opóźnienia. Określenie daty odbioru technicznego jest niezbędne, aby móc zaplanować prace remontowe w mieszkaniu, umówić ekipę i zacząć urządzać się w swoim wymarzonym mieszkaniu lub domu.
Umowa deweloperska doprecyzowuje kwestię płatności, jaką nabywca musi ponieść za nieruchomość, którą chce nabyć. Harmonogram płatności nie jest równoznaczny z harmonogramem prac budowlanych. Pierwszy z nich ma za zadanie doprecyzować płatności na rachunek powierniczy. Drugi z nich określa zaś płatności z rachunku powierniczego na konto dewelopera, które mają miejsce po zakończeniu konkretnego etapu budowy (przy założeniu, że jest to otwarty rachunek powierniczy).
Zgodnie z prawem inwestycja budowlana powinna zostać podzielona na co najmniej cztery etapy. Kosz 25% i niższy niż 10% kosztów całości inwestycji.
Zwróć uwagę, czy w Twojej umowie nie widnieje zapis, który zobowiązuje Cię do płatności całości środków jeszcze przed odbiorem technicznym. Oznacza to, że pieniądze trafią do dewelopera jeszcze zanim podpiszecie umowę końcową, a także, zanim naprawione zostaną wszelkie usterki. To oczywiście jest obarczone ryzykiem – deweloper może przeciągać wszelkie naprawy lub opóźniać moment podpisania umowy końcowej.
Negocjuj taki harmonogram, w którym widnieje zapis, że ostatnia z rat zostanie zapłacona po podpisaniu umowy przenoszącej własność lub po dokonaniu odbioru technicznego. Jest to pewna forma zabezpieczenia, która może zniechęcić dewelopera przed przeciąganiem finalizacji inwestycji.
W umowie deweloperskiej powinny znaleźć się informacje o metrażu całości inwestycji, a także każdego pomieszczenia z osobna. Ważne jest także uwzględnienie metrażu przynależności, czyli np. miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej.
Zwrócić należy uwagę, że na etapie umowy podawana jest powierzchnia wynikająca z projektu lokalu. Oznacza to, że ostateczny metraż może różnić się o 2-5%. Zadbaj zatem, aby Twoja umowa deweloperska zawierała odpowiednią klauzulę odnoszącą się do różnic w metrażu. Klauzula ta oznacza, że jeżeli różnica będzie większa, niż dopuszczalne 2% wówczas deweloper jest zobowiązany zwrócić różnicę. Działa to również w drugą stronę, jeżeli metraż będzie większy, wówczas nabywca jest zobowiązany dopłacić deweloperowi różnicę.
Różnice w metrażu pozwalają na odstąpienie od umowy ze względu na różnicę w cenie. Klauzula, która to gwarantuje, jest jednak często pomijana w umowie deweloperskiej. Dlatego zwrócić na to uwagę, aby uniknąć problemów.
Jeśli już zaś o odstąpieniu od umowy mowa, to polega ono na umownym prawie do odstąpienia oraz ustawowym prawie do odstąpienia. To drugie zagwarantowane jest przez ustawę deweloperską.
Nabywca może odstąpić od umowy np. w przypadku opóźnień w przenoszeniu prawa własności lub niezgodności informacji zawartych w prospekcie informacyjnym z rzeczywistością.
Umowne prawo do odstąpienia od umowy różni się tym, że zawierane jest w umowie deweloperskiej jedynie za porozumieniem stron. Oznacza możliwość odstąpienia od umowy w określonym terminie za zapłatą odstępnego.
Warto więc zadbać, aby w umowie deweloperskiej znalazł się zapis dotyczący prawa do odstąpienia od umowy. W przypadku, kiedy staramy się o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, warto również zaznaczyć możliwość odstąpienia od umowy, jeżeli odpowiedź banku będzie negatywna.
Podsumowując, jak widać, istnieje wiele możliwości zabezpieczenia umowy deweloperskiej, z których powinniśmy skorzystać. Niemniej pod naszą kontrolą znajduje się wiele kwestii takich jak zweryfikowanie kar umownych, warunków odstąpienia od umowy, sposobu płatności rat, elementów gwarantowanych przez dewelopera, etc. Dlatego też, aby nie zagubić się w tym wszystkim, warto poprosić o pomoc profesjonalnych fachowców.
Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
