Zarezerwuj

Zabezpieczenie umowy deweloperskiej

Planujesz zakup nieruchomości? Zatem umowa deweloperska to jeden z ważniejszych dokumentów, jaki przyjdzie Ci podpisać.
Potrzebujesz pomocy prawnej przy podpisaniu umowy z deweloperem lub przy sprawdzeniu wiarygodności i bezpieczeństwa inwestycji?
Poproś o kontakt

Dowiedz się, na co uważać podpisując umowę deweloperską

Zobacz wywiad Rzeczpospolitej z ekspertem Pewny Lokal, adwokatem dr Piotrem Semeniukiem


Spis treści:

  1. Umowa deweloperska – sprawdź jak ją zabezpieczyć
  2. Czym jest umowa deweloperska?
  3. Umowa deweloperska – jak ją zabezpieczyć?
  4. Na co uważać przy podpisaniu umowy deweloperskiej?
  5. Zabezpiecz swoje środki finansowe
  6. Czym się różni rachunek otwarty od rachunku zamkniętego?
  7. Termin odbioru technicznego
  8. Harmonogram płatności
  9. Sprawdź metraż nieruchomości
  10. Zabezpiecz możliwość odstąpienia od umowy
     

1. Umowa deweloperska – sprawdź jak ją zabezpieczyć

Zakup wymarzonego domu lub mieszkania wiąże się z szeregiem emocji, które niekoniecznie potrafią być dobrymi doradcami. Tymczasem podpisanie umowy deweloperskiej rzutuje na najbliższe lata Twojego życia. Często zakup mieszkania lub domu wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Niech więc emocje nie wezmą góry nad tym poważnym krokiem. Przeczytaj artykuł i wyciągnij z niego dla siebie jak najwięcej cennych wiadomości.

2. Czym jest umowa deweloperska?

Zacznijmy od początku. Umowa deweloperska to nic innego jak rodzaj umowy, na podstawie obie jej strony są zobowiązane do:

  • deweloper: do przeniesienia na nabywcę praw do zakupionego mieszkania, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.
  • nabywca: do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet zakupu nieruchomości za określoną wcześniej kwotę.
     

Zawartość umowy deweloperskiej określa art. 22 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Umowa deweloperska podpisywana jest u notariusza, jednak to nie gwarantuje jej pełnego zabezpieczenia. Zadaniem notariusza jest bowiem sprawdzić jedynie zgodność klauzul z przepisami prawa, a nie sprawdzenie tego, czy są one korzystne dla kupującego lokal. Deweloper może więc umieścić w umowie szereg niekorzystnych, a jednocześnie zgodnych z prawem klauzul. Dlatego warto przekazać jej analizę profesjonalnym podmiotom, np. firmie Pewny Lokal, która od lat zajmuje się audytem w tym zakresie.

3. Umowa deweloperska – jak ją zabezpieczyć?

Umowa deweloperska jest odpowiednikiem umowy przedwstępnej. Różnica polega jednak na tym, że umowę przedwstępną podpisuje się na runku nieruchomości wtórnych, gdzie mamy do czynienia z wybudowanymi już mieszkaniami i domami.

Umowa deweloperska zawierana jest natomiast z deweloperem i w większości przypadków do jej podpisania dochodzi jeszcze na wczesnym etapie inwestycji deweloperskiej, a więc wtedy, kiedy budynek jeszcze fizycznie nie istnieje lub jest w trakcie budowy. Celem umowy deweloperskiej jest zagwarantowanie, że deweloper wybuduje określoną nieruchomość i przeniesie jego własność na nabywcę za określoną w umowie kwotę finansową.

Umowa deweloperska gwarantuje możliwość przeprowadzenia odbioru technicznego, prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także zagwarantuje, że nasze pieniądze trafią najpierw na rachunek powierniczy, który zagwarantuje ich zwrot, w razie np. ogłoszenia przez dewelopera upadłości.

4. Na co uważać przy podpisaniu umowy deweloperskiej?

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej powinieneś się z nią dokładnie zapoznać. Deweloper powinien udostępnić Ci także prospekt informacyjny oraz wszelkie załączniki do umowy deweloperskiej, dotyczące np. standardów wykończenia, harmonogramu płatności itp.

Zwróć również uwagę, czy wszystkie dane zawarte w umowie są zgodne z informacjami z Krajowego Rejestru Sądowego i ksiąg wieczystych.

Warto wspomnieć, że możemy dokonać wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. Gwarantuje nam to ochronę w razie niewywiązania dewelopera z treści umowy, gdyż istnieje zasada domniemania, że to, co zostało zapisane w księdze wieczystej, jest zgodne z prawdą.

sprawdzenie umowy deweloperskiejNasi prawnicy przeprowadzą dokładne analizy umów deweloperskich.

5. Zabezpiecz swoje środki finansowe

Ustawa z 2011 roku wprowadziła szereg zabezpieczeń, które mają na celu ochronę interesów nabywcy nieruchomości. Jednym z takich zabezpieczeń jest wspomniany wcześniej rachunek powierniczy. Oznacza to, że środki na kupno mieszkania będą najpierw wpływać na specjalny bankowy rachunek.

W przypadku rachunku powierniczego wyboru o tym, czy będzie to rachunek otwarty, czy zamknięty, decyduje deweloper. Dlaczego tak się dzieje? Jest to związane z tym, że to właśnie deweloper zakłada rachunek jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkań lub domów. W momencie, gdy klient zgłasza się do dewelopera z zamiarem kupna nieruchomości, rachunek jest już wybrany, a klient nie może go zmienić. Nadal jednak istnienie rachunku chroni prawa klienta.

6. Czym się różni rachunek otwarty od rachunku zamkniętego?

Otwarty rachunek zobowiązuje bank do przelewania środków nabywcy jeszcze w czasie prowadzenia prac budowlanych. Oznacza to, że do momentu ich zakończenia całość środków od nabywcy znajduje się na koncie dewelopera.

Zamknięty rachunek działa zaś odwrotnie – środki od nabywcy nieruchomości trafiają na konto dewelopera dopiero po całkowitym zakończeniu prac budowlanych. Jest to o tyle dobre rozwiązanie, że w momencie bankructwa dewelopera na którymś z etapów budowy środki, które znajdują się na rachunku powierniczym, trafiają z powrotem na konto nabywcy. Jest to o tyle łatwiejsze, że żadna ich część nie trafiła na konto dewelopera.

7. Termin odbioru technicznego

Jednym z ważniejszych etapów przy zakupie domu lub mieszkania, jest moment weryfikacji stanu technicznego nieruchomości. Mimo iż przeprowadzenie odbioru i ewentualne naprawienie wszelkich usterek to, zgodnie z ustawą deweloperską, koszt leżący po stronie dewelopera, umowy są często w tej kwestii bardzo oszczędne. Można się np. spotkać z zapisami mało sprecyzowanymi, takimi jak odbiór techniczny po zakończeniu prac budowlanych. W ten sposób odbiór techniczny może się znacznie wydłużać.

Zweryfikuj, czy Twoja umowa precyzuje dokładnie termin odbioru technicznego domu lub mieszkania, a także, czy uwzględnia kary za przekroczenie terminu.

Nawet jeżeli termin odbioru technicznego zostanie przekroczony, to deweloper nie ponosi z tego tytułu żadnych konsekwencji, jeżeli umowa nie jest precyzyjna co do kar umownych. Najbezpieczniej więc jest sprecyzować umowę tak, aby zawierała ona konkretną datę odbioru, a także zapisać karę umowną na wypadek opóźnienia. Określenie daty odbioru technicznego jest niezbędne, aby móc zaplanować prace remontowe w mieszkaniu, umówić ekipę i zacząć urządzać się w swoim wymarzonym mieszkaniu lub domu.

8. Harmonogram płatności

Umowa deweloperska doprecyzowuje kwestię płatności, jaką nabywca musi ponieść za nieruchomość, którą chce nabyć. Harmonogram płatności nie jest równoznaczny z harmonogramem prac budowlanych. Pierwszy z nich ma za zadanie doprecyzować płatności na rachunek powierniczy. Drugi z nich określa zaś płatności z rachunku powierniczego na konto dewelopera, które mają miejsce po zakończeniu konkretnego etapu budowy (przy założeniu, że jest to otwarty rachunek powierniczy).

Zgodnie z prawem inwestycja budowlana powinna zostać podzielona na co najmniej cztery etapy. Kosz 25% i niższy niż 10% kosztów całości inwestycji.

Zwróć uwagę, czy w Twojej umowie nie widnieje zapis, który zobowiązuje Cię do płatności całości środków jeszcze przed odbiorem technicznym. Oznacza to, że pieniądze trafią do dewelopera jeszcze zanim podpiszecie umowę końcową, a także, zanim naprawione zostaną wszelkie usterki. To oczywiście jest obarczone ryzykiem – deweloper może przeciągać wszelkie naprawy lub opóźniać moment podpisania umowy końcowej.

Negocjuj taki harmonogram, w którym widnieje zapis, że ostatnia z rat zostanie zapłacona po podpisaniu umowy przenoszącej własność lub po dokonaniu odbioru technicznego. Jest to pewna forma zabezpieczenia, która może zniechęcić dewelopera przed przeciąganiem finalizacji inwestycji.

9. Sprawdź metraż nieruchomości

W umowie deweloperskiej powinny znaleźć się informacje o metrażu całości inwestycji, a także każdego pomieszczenia z osobna. Ważne jest także uwzględnienie metrażu przynależności, czyli np. miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej.

Zwrócić należy uwagę, że na etapie umowy podawana jest powierzchnia wynikająca z projektu lokalu. Oznacza to, że ostateczny metraż może różnić się o 2-5%. Zadbaj zatem, aby Twoja umowa deweloperska zawierała odpowiednią klauzulę odnoszącą się do różnic w metrażu. Klauzula ta oznacza, że jeżeli różnica będzie większa, niż dopuszczalne 2% wówczas deweloper jest zobowiązany zwrócić różnicę. Działa to również w drugą stronę, jeżeli metraż będzie większy, wówczas nabywca jest zobowiązany dopłacić deweloperowi różnicę.

Różnice w metrażu pozwalają na odstąpienie od umowy ze względu na różnicę w cenie. Klauzula, która to gwarantuje, jest jednak często pomijana w umowie deweloperskiej. Dlatego zwrócić na to uwagę, aby uniknąć problemów.

10. Zabezpiecz możliwość odstąpienia od umowy

Jeśli już zaś o odstąpieniu od umowy mowa, to polega ono na umownym prawie do odstąpienia oraz ustawowym prawie do odstąpienia. To drugie zagwarantowane jest przez ustawę deweloperską.

Nabywca może odstąpić od umowy np. w przypadku opóźnień w przenoszeniu prawa własności lub niezgodności informacji zawartych w prospekcie informacyjnym z rzeczywistością.

Umowne prawo do odstąpienia od umowy różni się tym, że zawierane jest w umowie deweloperskiej jedynie za porozumieniem stron. Oznacza możliwość odstąpienia od umowy w określonym terminie za zapłatą odstępnego.

Warto więc zadbać, aby w umowie deweloperskiej znalazł się zapis dotyczący prawa do odstąpienia od umowy. W przypadku, kiedy staramy się o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, warto również zaznaczyć możliwość odstąpienia od umowy, jeżeli odpowiedź banku będzie negatywna.

Podsumowując, jak widać, istnieje wiele możliwości zabezpieczenia umowy deweloperskiej, z których powinniśmy skorzystać. Niemniej pod naszą kontrolą znajduje się wiele kwestii takich, jak zweryfikowanie kar umownych, warunków odstąpienia od umowy, sposobu płatności rat, elementów gwarantowanych przez dewelopera, etc. Dlatego też, aby nie zagubić się w tym wszystkim, warto poprosić o pomoc profesjonalnych fachowców.

Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu promocyjnego.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Dowiedz się, jak podpisać umowę deweloperską.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Poradniki

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Kary umowne w umowach nieruchomościowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Rękojmia
nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Badanie termowizyjne

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Sprawdzenie
prac wykończeniowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Audyt działki

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 1 opinii.

Czym jest ustawa deweloperska?

Zachęcamy do obejrzenia wywiadu na temat umowy deweloperskiej.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka