Zabezpieczenie umowy deweloperskiej

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Zabezpieczenie umowy deweloperskiej | 797 014 014

Planujesz zakup nieruchomości? Zatem umowa deweloperska to jeden z ważniejszych dokumentów, jaki przyjdzie Ci podpisać.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

  • W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy kilka bardzo niebezpiecznych dla nabywcy klauzul.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
  • Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Zamów analizę

Umowa deweloperska – sprawdź, jak ją zabezpieczyć

Zakup wymarzonego domu lub mieszkania wiąże się z szeregiem emocji, które niekoniecznie potrafią być dobrymi doradcami. Tymczasem podpisanie umowy deweloperskiej rzutuje na najbliższe lata Twojego życia. Często zakup mieszkania lub domu wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Niech więc emocje nie wezmą góry nad tym poważnym krokiem. Przeczytaj artykuł i wyciągnij z niego dla siebie jak najwięcej cennych wiadomości.

Czym jest umowa deweloperska?

Zacznijmy od początku. Umowa deweloperska to nic innego jak rodzaj umowy, na podstawie obie jej strony są zobowiązane do:

  • deweloper: do przeniesienia na nabywcę praw do zakupionego mieszkania, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego;
  • nabywca: do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet zakupu nieruchomości za określoną wcześniej kwotę.

Zawartość umowy deweloperskiej określa art. 22 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Umowa deweloperska podpisywana jest u notariusza, jednak to nie gwarantuje jej pełnego zabezpieczenia. Zadaniem notariusza jest bowiem sprawdzić jedynie zgodność klauzul z przepisami prawa, a nie sprawdzenie tego, czy są one korzystne dla kupującego lokal. Deweloper może więc umieścić w umowie szereg niekorzystnych, a jednocześnie zgodnych z prawem klauzul. Dlatego warto przekazać jej analizę profesjonalnym podmiotom, np. firmie Pewny Lokal, która od lat zajmuje się audytem w tym zakresie.

Umowa deweloperska – jak ją zabezpieczyć?

Umowa deweloperska jest odpowiednikiem umowy przedwstępnej. Różnica polega jednak na tym, że umowę przedwstępną podpisuje się na runku nieruchomości wtórnych, gdzie mamy do czynienia z wybudowanymi już mieszkaniami i domami.

Umowa deweloperska zawierana jest natomiast z deweloperem i w większości przypadków do jej podpisania dochodzi jeszcze na wczesnym etapie inwestycji deweloperskiej, a więc wtedy, kiedy budynek jeszcze fizycznie nie istnieje lub jest w trakcie budowy. Celem umowy deweloperskiej jest zagwarantowanie, że deweloper wybuduje określoną nieruchomość i przeniesie jego własność na nabywcę za określoną w umowie kwotę finansową.

Umowa deweloperska gwarantuje możliwość przeprowadzenia odbioru technicznego, prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także zagwarantuje, że nasze pieniądze trafią najpierw na rachunek powierniczy, który zagwarantuje ich zwrot, w razie np. ogłoszenia przez dewelopera upadłości.

Na co uważać przy podpisaniu umowy deweloperskiej?

Darmowy poradnik Umowa deweloperska
tutorial cover
Darmowy poradnik Umowa deweloperska Podaj telefon, na który wyślemy link
Kliknij po więcej darmowych poradników

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej powinieneś się z nią dokładnie zapoznać. Deweloper powinien udostępnić Ci także prospekt informacyjny oraz wszelkie załączniki do umowy deweloperskiej, dotyczące np. standardów wykończenia, harmonogramu płatności itp.

Zwróć również uwagę, czy wszystkie dane zawarte w umowie są zgodne z informacjami z Krajowego Rejestru Sądowego i ksiąg wieczystych.

Warto wspomnieć, że możemy dokonać wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. Gwarantuje nam to ochronę w razie niewywiązania dewelopera z treści umowy, gdyż istnieje zasada domniemania, że to, co zostało zapisane w księdze wieczystej, jest zgodne z prawdą.

Porównanie radcy prawnego z Pewnego Lokalu i konsultanta z innej kancelarii. Prawnik z kancelarii ceni się za pozornie za obniżoną cenę, unika sporów, nie ma wiedzy zaawansowanej, brakuje mu rozmów z inżynierami. Natomiast specjalista Pewnego Lokalu ma nieukrytą cenę,  odnajdzie się w sporach, zna się w nieruchomościach i ma stały kontakt z inżynierami.Aby dokonać zakupu mieszkania, zalecamy skonsultować umowę z adwokatem z Pewnego Lokalu. Nasi prawnicy są specjalistami na rynku nieruchomości, a ceny ich usług są niskie. Adwokaci z Pewnego Lokalu nie obawiają się wyzwań. Odpowiednie zabezpieczenie umowy deweloperskiej jest kluczem do bezpiecznego kupna nieruchomości. Zadbaj o profesjonalną analizę umowy z prawnikiem.

Zabezpiecz swoje środki finansowe

Ustawa z 2011 roku wprowadziła szereg zabezpieczeń, które mają na celu ochronę interesów nabywcy nieruchomości. Jednym z takich zabezpieczeń jest wspomniany wcześniej rachunek powierniczy. Oznacza to, że środki na kupno mieszkania będą najpierw wpływać na specjalny bankowy rachunek.

W przypadku rachunku powierniczego wyboru o tym, czy będzie to rachunek otwarty, czy zamknięty, decyduje deweloper. Dlaczego tak się dzieje? Jest to związane z tym, że to właśnie deweloper zakłada rachunek jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży mieszkań lub domów. W momencie, gdy klient zgłasza się do dewelopera z zamiarem kupna nieruchomości, rachunek jest już wybrany, a klient nie może go zmienić. Nadal jednak istnienie rachunku chroni prawa klienta.

Czym się różni rachunek otwarty od rachunku zamkniętego?

Otwarty rachunek zobowiązuje bank do przelewania środków nabywcy jeszcze w czasie prowadzenia prac budowlanych. Oznacza to, że do momentu ich zakończenia całość środków od nabywcy znajduje się na koncie dewelopera.

Zamknięty rachunek działa zaś odwrotnie – środki od nabywcy nieruchomości trafiają na konto dewelopera dopiero po całkowitym zakończeniu prac budowlanych. Jest to o tyle dobre rozwiązanie, że w momencie bankructwa dewelopera na którymś z etapów budowy środki, które znajdują się na rachunku powierniczym, trafiają z powrotem na konto nabywcy. Jest to o tyle łatwiejsze, że żadna ich część nie trafiła na konto dewelopera.

Termin odbioru technicznego

Jednym z ważniejszych etapów przy zakupie domu lub mieszkania, jest moment weryfikacji stanu technicznego nieruchomości. Mimo iż przeprowadzenie odbioru i ewentualne naprawienie wszelkich usterek to, zgodnie z ustawą deweloperską, koszt leżący po stronie dewelopera, umowy są często w tej kwestii bardzo oszczędne. Można się np. spotkać z zapisami mało sprecyzowanymi, takimi jak odbiór techniczny po zakończeniu prac budowlanych. W ten sposób odbiór techniczny może się znacznie wydłużać.

Zweryfikuj, czy Twoja umowa precyzuje dokładnie termin odbioru technicznego domu lub mieszkania, a także, czy uwzględnia kary za przekroczenie terminu.

Nawet jeżeli termin odbioru technicznego zostanie przekroczony, to deweloper nie ponosi z tego tytułu żadnych konsekwencji, jeżeli umowa nie jest precyzyjna co do kar umownych. Najbezpieczniej więc jest sprecyzować umowę tak, aby zawierała ona konkretną datę odbioru, a także zapisać karę umowną na wypadek opóźnienia. Określenie daty odbioru technicznego jest niezbędne, aby móc zaplanować prace remontowe w mieszkaniu, umówić ekipę i zacząć urządzać się w swoim wymarzonym mieszkaniu lub domu.

Harmonogram płatności

Umowa deweloperska doprecyzowuje kwestię płatności, jaką nabywca musi ponieść za nieruchomość, którą chce nabyć. Harmonogram płatności nie jest równoznaczny z harmonogramem prac budowlanych. Pierwszy z nich ma za zadanie doprecyzować płatności na rachunek powierniczy. Drugi z nich określa zaś płatności z rachunku powierniczego na konto dewelopera, które mają miejsce po zakończeniu konkretnego etapu budowy (przy założeniu, że jest to otwarty rachunek powierniczy).

Zgodnie z prawem inwestycja budowlana powinna zostać podzielona na co najmniej cztery etapy. Kosz 25% i niższy niż 10% kosztów całości inwestycji.

Zwróć uwagę, czy w Twojej umowie nie widnieje zapis, który zobowiązuje Cię do płatności całości środków jeszcze przed odbiorem technicznym. Oznacza to, że pieniądze trafią do dewelopera jeszcze zanim podpiszecie umowę końcową, a także, zanim naprawione zostaną wszelkie usterki. To oczywiście jest obarczone ryzykiem – deweloper może przeciągać wszelkie naprawy lub opóźniać moment podpisania umowy końcowej.

Negocjuj taki harmonogram, w którym widnieje zapis, że ostatnia z rat zostanie zapłacona po podpisaniu umowy przenoszącej własność lub po dokonaniu odbioru technicznego. Jest to pewna forma zabezpieczenia, która może zniechęcić dewelopera przed przeciąganiem finalizacji inwestycji.

Sprawdź metraż nieruchomości

W umowie deweloperskiej powinny znaleźć się informacje o metrażu całości inwestycji, a także każdego pomieszczenia z osobna. Ważne jest także uwzględnienie metrażu przynależności, czyli np. miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej.

Zwrócić należy uwagę, że na etapie umowy podawana jest powierzchnia wynikająca z projektu lokalu. Oznacza to, że ostateczny metraż może różnić się o 2-5%. Zadbaj zatem, aby Twoja umowa deweloperska zawierała odpowiednią klauzulę odnoszącą się do różnic w metrażu. Klauzula ta oznacza, że jeżeli różnica będzie większa, niż dopuszczalne 2% wówczas deweloper jest zobowiązany zwrócić różnicę. Działa to również w drugą stronę, jeżeli metraż będzie większy, wówczas nabywca jest zobowiązany dopłacić deweloperowi różnicę.

Różnice w metrażu pozwalają na odstąpienie od umowy ze względu na różnicę w cenie. Klauzula, która to gwarantuje, jest jednak często pomijana w umowie deweloperskiej. Dlatego zwrócić na to uwagę, aby uniknąć problemów.

Zabezpiecz możliwość odstąpienia od umowy

Jeśli już zaś o odstąpieniu od umowy mowa, to polega ono na umownym prawie do odstąpienia oraz ustawowym prawie do odstąpienia. To drugie zagwarantowane jest przez ustawę deweloperską.

Nabywca może odstąpić od umowy np. w przypadku opóźnień w przenoszeniu prawa własności lub niezgodności informacji zawartych w prospekcie informacyjnym z rzeczywistością.

Umowne prawo do odstąpienia od umowy różni się tym, że zawierane jest w umowie deweloperskiej jedynie za porozumieniem stron. Oznacza możliwość odstąpienia od umowy w określonym terminie za zapłatą odstępnego.

Warto więc zadbać, aby w umowie deweloperskiej znalazł się zapis dotyczący prawa do odstąpienia od umowy. W przypadku, kiedy staramy się o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, warto również zaznaczyć możliwość odstąpienia od umowy, jeżeli odpowiedź banku będzie negatywna.

Podsumowując, jak widać, istnieje wiele możliwości zabezpieczenia umowy deweloperskiej, z których powinniśmy skorzystać. Niemniej pod naszą kontrolą znajduje się wiele kwestii takich, jak zweryfikowanie kar umownych, warunków odstąpienia od umowy, sposobu płatności rat, elementów gwarantowanych przez dewelopera, etc. Dlatego też, aby nie zagubić się w tym wszystkim, warto poprosić o pomoc profesjonalnych fachowców.

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu promocyjnego.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Dowiedz się, jak podpisać umowę deweloperską.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 136 opinii.

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Analiza dokumentacji prawnej z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Wysoka specjalizacja

Wysoka specjalizacja

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Realizacja w 48h

Realizacja w 48h

Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku pierwotnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

Jak kupić nieruchomość od dewelopera?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik odbioru technicznego od dewelopera
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Kary umowne w umowach nieruchomościowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Rękojmia
nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Cesja i inne formy flipowania nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Badanie
termowizyjne
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Sprawdzenie prac wykończeniowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Umowa deweloperska - na co zwracać uwagę?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Audyt
działki
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik
poodbiorowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Operat
szacunkowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik
o metrażu
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link

Czym jest ustawa deweloperska?

Zachęcamy do obejrzenia wywiadu na temat umowy deweloperskiej.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka