Zarezerwuj odbiór

Odbiór mieszkania z usterkami

Mieszkania budowane przez deweloperów prawie zawsze posiadają mniejsze lub większe usterki. Podpowiadamy co robić gdy wymarzone mieszkanie ma wady.
Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym?
Zarezerwuj termin odbioru

Spis treści

  1. Odbiór techniczny mieszkania lub domu w praktyce
  2. Ważne kwestie odnośnie odbioru
  3. Jak sprawdzić mieszkanie bez fachowej wiedzy?
  4. Na jakie elementy zwrócić uwagę podczas odbioru?
  5. Odbiór mieszkania z usterkami
  6. Deweloper nie naprawia usterek
  7. Sporne kwestie metrażu
     

1. Odbiór techniczny mieszkania lub domu w praktyce

Wydawać by się mogło, że nowe mieszkanie powinno być pozbawione wad. Przecież kupujemy coś nowego, co wcześniej nie było użytkowane. Wielu nabywców decyduje się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego argumentując to tym, że taki lokal jest pewniejszy pod względem technicznym niż mieszkanie z rynku wtórnego. Oczywiście często jest to słuszne przekonanie, ale nie można ulegać złudzeniu, iż nasze nowe mieszkanie okaże się bezusterkowe. Z doświadczenia firmy Pewny Lokal wynika, że prawie każde mieszkanie, które sprawdzają inżynierowie lub inspektorzy jest w mniejszym lub większy stopniu obarczone wadą lub usterką. Jeżeli nawet nabywca będzie na tyle szczęśliwy i mieszkanie okaże się być w niemal idealnym stanie, nie świadczy to o tym, że np. w komórce lokatorskiej nie ma doprowadzonej instalacji elektrycznej albo w boksie rowerowym występuje zawilgocenie. Rynek nieruchomości jest rozgrzany do czerwoności, a deweloperzy mają coraz większą trudność w znalezieniu dobrej ekipy budowlanej. Nie pomagają również ceny materiałów. Niestety odbija się to na jakości oddawanych lokali.

2. Ważne kwestie odnośnie odbioru

1. Co będzie przedmiotem odbioru? (tylko mieszkanie czy także komórka lokatorka, którą z nim, nabyłeś a może stanowisko w garażu, o ile garaż został odebrany razem z częścią mieszkalną inwestycji).

2. Ile czasu deweloper zamierza Ci poświęcić? (jeśli w zawiadomieniu nie uprzedził Ciebie, że odbiór będzie trwał np. 1,5 godziny, do podczas odbioru także nie może wywierać na Ciebie presji czasowej, dzięki czemu będziesz mógł spokojnie przeprowadzić dokładne oględziny swojego mieszkania).

3. Jakie formalności czekają Cię przy odbiorze? (wraz z mieszkaniem, komórką, garażem prawdopodobnie nastąpi odbiór zestawu kluczy i akcesoriów typu „pestka” do garażu i wejścia do budynku, głowic termostatycznych, progu do drzwi, wycieraczki, podadzą Ci kod do klatki schodowej itp.).

4. Czy wraz z zawiadomieniem o odbiorze deweloper przysłał Ci jakieś załączniki? (np. aktualny plan mieszkania, ew. komórki lokatorskiej, piwnicy itp., czyli inwentaryzację geodezyjną, dzięki której będziesz mógł na miejscu zweryfikować dane podane na planie).

5. Czy będą spisywane liczniki ? (prąd, centralne ogrzewanie, woda ciepła i zimna, gaz).

6. Czy deweloper poinformował, gdzie możesz zaparkować swoje auto na czas odbioru? (niektórzy deweloperzy dbają o komfort swoich klientów, podając w zawiadomieniu, że możesz zjechać np. zaparkować w garażu podziemnym po wezwaniu ochrony, na miejsce dla gości lub na swoje miejsce postojowe).

3. Jak sprawdzić mieszkanie bez fachowej wiedzy?

Przeprowadzenie odbioru technicznego mieszkania jest regulowane przez ustawę deweloperską. Wszystkie usterki powinny trafić do protokołu odbioru, który ma moc prawną. Jak jednak mamy odebrać mieszkanie bez znajomości norm budowlanych, czy też ogólnej wiedzy w zakresie budownictwa. Oczywiście będzie to zadanie bardzo trudne, a wręcz niemożliwe. Laikowi wchodzącemu do mieszkania w stanie deweloperskim będzie wydawało się, że w zasadzie wszystko jest w porządku. Być może uda się wyłapać wady dostrzegalne gołym okiem, ale jak sprawdzić np. krzywizny kątów czy też równość wylewki? Tego typu rzeczy, w nowym mieszkaniu jest bardzo dużo. Dobry fachowiec posługuje się tzw. "checklistą", dzięki której będzie miał pewność, że żaden z elementów nie zostanie przeoczony.

Dobry fachowiec od odbiorów mieszkań zna normy budowlane, wie np. jakie są dopuszczalne odchyłki, a także cechuje się doświadczeniem w odbiorach nieruchomości. Właśnie doświadczenie jest jednym z kluczowym elementów potrzebnych do kompleksowego odbioru mieszkania. Jeżeli odebraliśmy już kilkadziesiąt, a czasem kilkaset mieszkań (takie doświadczenie posiadają fachowcy zajmujący się odbiorami każdego dnia), to wiemy na co zwrócić uwagę. Innym istotnym elementem jest posiadanie i umiejętność posługiwania się przepisowym sprzętem niezbędnym do dokonania odbioru. Najważniejsze sprzęty potrzebne do odbioru to: łaty, poziomice, kątowniki, dalmierz laserowy, pirometr, szczelinomierz itd. Jeżeli zależy nam na dokładnym sprawdzeniu nieruchomości warto posługiwać się także laserem krzyżowym (pozwoli na sprawdzenie odchyłki płaszczyzny sufitu czy też odchyłki płaszczyzny posadzki w skali całego mieszkania). Inny ważny przyrząd to kamera termowizyjna. Badanie termowizyjne pozwoli nam sprawdzić czy w naszym mieszkaniu nie występują takie czynniki jak: mostki termiczne, woda technologiczna zamknięta w porach materiałów, ogniska korozji biologicznej, zawilgocenia, zacieki. Jak widzimy lista sprzętu jest bardzo długa, a gdybyśmy chcieli sami kupić wymieniony sprzęt to musimy liczyć się z wydatkiem przynajmniej paru tysięcy złotych. Jak widać, raczej nie jest to opłacalne przy dokonaniu pojedynczego odbioru. Dużo prościej będzie skorzystać z pomocy specjalisty, który dokona dokładnego sprawdzenia nieruchomości za nas.

4. Na jakie elementy zwrócić uwagę podczas odbioru?

Do odbioru mieszkania należy się dobrze przygotować. Upewnijmy się, że mamy komplet niezbędnej dokumentacji. Tutaj potrzebne będą dwa dokumenty: rzut architektoniczny mieszkania oraz standard wykończenia. Dobry fachowiec jest w stanie ocenić czy to co znajduje się w dokumentacji jest zgodne z tym co deweloper wykonał w rzeczywistości. Co w przypadku jeśli na tym etapie mamy niezgodność np. z rzutem architektonicznym? Tego typu uwagę zapisuje się do protokołu odbioru. Deweloper tak jak w przypadku usterki czy też wady ma 14 dni na ustosunkowanie się do wpisanej niezgodności z rzutem architektonicznym, a następnie 30 dni na doprowadzenie stanu do porządku zgodnego z dokumentacją. W przypadku jeśli deweloper poinformuje nas, że niezgodność nie jest możliwa do usunięcia bo np. wymaga ingerencji w konstrukcję budynku to w takiej sytuacji przysługuje nam rekompensata finansowa. Nie może być sytuacji w której deweloper powie, że nie jest w stanie czegoś naprawić i pozostanie to bez konsekwencji. W tym zakresie bardzo dobrze chroni nas ustawa deweloperska, która reguluje tego typu kwestie.

Może zdarzyć się także sytuacja, że np. deweloper obiecywał nam w prospekcie informacyjnym inny rodzaj stolarki lub klasy tynków, niż ten wykonany w rzeczywistości. Mówimy tutaj o niezgodności mieszkania z prospektem informacyjnym. Podobnie jak w przypadku rzutu architektonicznego postępowanie na wypadek rozbieżności jest tożsame. Może dojść do sytuacji, iż deweloper będzie chciał kwestionować jakąś usterkę czy też niezgodność z dokumentacją. Tutaj przydaje się asertywność osoby, która rozmawiała już z niejednym przedstawicielem dewelopera i będzie wiedziała jak negocjować w naszym imieniu. Pamiętajmy, że deweloper ma obowiązek zapisania do protokołu każdej z rzeczy, która budzi nasze zaniepokojenie. Pamiętajmy, że podpis pod protokołem ze strony dewelopera nie oznacza automatycznej zgodny na naprawę usterek. Jeżeli deweloper będzie chciał negować jakieś usterki wtedy powinien przesłać pismo gdzie dokładnie opisze dlaczego uznał usterkę za bezzasadną. Oczywiście nie oznacza to, że decyzja dewelopera jest ostateczna. Znając normy budowlane oraz obowiązujące przepisy dobry fachowiec będzie w stanie przedstawić kontrargumentację, która nie pozostawi żadnych wątpliwości kto ma rację.

5. Odbiór mieszkania z usterkami

Wady i usterki znalezione w mieszkaniu nie oznaczają, że nabywca lokalu musi je sam naprawić. Każdego nabywcę mieszkania od dewelopera chronią przepisy - kodeks cywilny, a przede wszystkim ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu, tzw. ustawa deweloperska. Ustawa deweloperska wprowadza procedurę odbioru technicznego. Odbiór polega na sprawdzeniu przez nabywcę czy mieszkanie lub dom, który wybudował deweloper zgadza się z tym co obiecał w umowie deweloperskiej. Strony w końcu umawiały się, że wszystko będzie wybudowane w określonym standardzie i zgodnie ze sztuką budowlaną. Wszystkie wady i usterki są wpisywane do protokołu odbioru. W ciągu 14 dni deweloper odnosi się do wad i usterek, a w ciągu 30 dni naprawia je bez żadnych dodatkowych kosztów ponoszonych przez nabywcę.

Wielka usterka w dachu.Usterki zidentyfikowane podczas odbioru mieszkania należy zapisać w protokole odbioru.

6. Deweloper nie naprawia usterek

W bardzo wielu przypadkach deweloper pozytywnie rozpatruje wady i usterki znalezione w czasie odbioru i rzeczywiście je naprawia. W sytuacji nienaprawienia uznanych wad w terminie, deweloper ma jeszcze prawo do wyznaczenia innego terminu na usunięcie usterek wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Jeżeli deweloper nie uznaje wskazanej wady to nabywca ma inne możliwości dochodzenia praw z umowy. Przede wszystkim można odstąpić od umowy (musza to być jednak wady istotne wykazane przez nabywcę). Może też żądać obniżenia ceny i usunięcia wad. W ostateczności nabywca może pójść do sądu. W wielu umowach deweloperskich występują też rozwiązania wedle których nabywca może się domagać kary umownej od dewelopera za opóźnienia w odbiorze lub przeniesieniu własności.

7. Sporne kwestie metrażu

Wiele osób ma wątpliwości czy metraż mieszkania jest zgodny z deklaracją dewelopera. Przy obecnych cenach każdy metr mieszkania stanowi duże różnice w cenie. W świetle aktualnych przepisów każde mieszkanie musi być zmierzone przez geodetę. Geodeta jest zawodem zaufania publicznego i bierze odpowiedzialność za dokonane pomiary. Rzadko zdarza się, że różnice w pomiarach geodety różnią się od wartości przedstawionych przez dewelopera. Gdybyśmy chcieli takie pomiary kwestionować jesteśmy zmuszeni do zatrudnienia innego geodety, który zmierzy mieszkanie. Deweloper może zakwestionować pomiary, które wykonuje ktoś inny niż geodeta. Pomiar, którego dokonamy pozwoli nam jednak zorientować się, czy nie mamy dużej różnicy. Pamiętajmy, że pomiary robią się mocno skomplikowane jeśli w mieszkaniu np. występują skosy. Podczas odbioru mieszkania usłyszysz, że sprawdzenie wymiarów pomieszczeń i ich powierzchni oraz porównanie z powierzchnia mieszkania wykazaną w dokumentacji nie wchodzi w zakres odbioru i deweloper odmówi Ci prawa do wpisania uwagi na ten temat, w wypadku gdy stwierdzisz jakieś różnice. Radzimy nie dać się zbić z tropu i uzgodnić z przedstawicielem dewelopera jakiś kompromisowy zapis typu: zdaniem odbierającego ta i ta ściana albo odległość między ścianami maja wymiar niezgodny z określonym rzutem. Szczegóły zgłoś po odbiorze oddzielnym pismem do dewelopera i oczekuj wyjaśnień.

W przypadku zamówienia odbioru technicznego z firmą Pewny Lokal na miejsce przyjeżdża specjalista z kompletem sprzętu i bogatym doświadczeniem w odbieraniu lokali. Jeżeli po odbiorze okaże się, że deweloper np. spóźnia się lub nie naprawia wad i usterek znalezionych przez naszego specjalistę to prawnicy Pewny Lokal doradzą jak najlepiej wyjść z takiej sytuacji.

W tym celu zachęcamy do kontaktu z naszymi inżynierami i prawnikami: 797 014 014. Można też się z nami skontaktować poprzez wiadomość email: kontakt@pewnylokal.pl

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić nieruchomość od dewelopera i podpisać z nim umowę?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak odebrać mieszkanie lub dom od dewelopera?

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku wtórnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 79 opinii.

Zobacz, na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania

Obejrzyj krótki film instruktażowy o odbiorze mieszkania z inżynierem Pewny Lokal

Baza wiedzy

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka