Zarezerwuj odbiór

Protokół odbioru mieszkania od dewelopera

Podczas odbioru mieszkania od dewelopera, wszelkie usterki i niezgodności z projektem lokalu powinny zostać wpisane do protokołu odbioru.
Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w odbiorze technicznym?
Zarezerwuj termin odbioru

Spis treści:

1. Czym jest protokół odbioru mieszkania od dewelopera
2. Odbiór techniczny – kiedy następuje?
3. Odbiór nietypowy - przedodbiór
4. Czas na odbiór mieszkania
5. Jaki ma skutek podpisanie protokołu?
6. Usunięcie wad po odbiorze przez dewelopera
7. Konsekwencje dla dewelopera za przekroczenie terminu odbioru

1. Czym jest protokół odbioru mieszkania od dewelopera

Po każdym odbiorze mieszkania lub domu, nabywca lokalu i deweloper spisują tzw. protokół, w którym klient zgłasza deweloperowi swoje uwagi dotyczące potencjalnych wad i usterek lokalu, czyli po prostu Twoje spostrzeżenia o krzywych ścianach, niedomykających się oknach czy niezgodności mieszkania z umową (np. zbyt mała powierzchnia lokalu lub użycie innych materiałów budowlanych niż zapisano w umowie). Pracownik dewelopera, który w jego imieniu będzie przekazywał Ci mieszkanie, może niechętnie patrzeć na próby zapisania do protokołu wszystkich stwierdzonych wad. Zgodnie jednak z ustawą deweloperską, deweloper nie może odmówić wpisania spostrzeżeń nabywcy do mieszkania. Już niedługo protokoły odbioru będą też podpisywane w przypadku gotowych mieszkań, w związku ze zmianami w prawie.

Moment odbioru technicznego nieruchomości od dewelopera to jeden z najważniejszych elementów całego procesu związanego z zakupem mieszkania lub domu. Wydaje się, że jest to prosta czynność, wystarczy odebrać klucze i można zajmować się pracami wykończeniowymi. Niestety nie tak szybko! Pamiętajmy, że jest to w zasadzie jedyny moment w którym możemy zobowiązać dewelopera do naprawy usterek na jego koszt. Oczywiście potem przysługuje nam prawo zgłaszania usterek w ramach pięcioletniej rękojmi, ale będzie to dużo trudniejsze niż na etapie odbioru technicznego. W ramach reklamacji z tytułu rękojmi deweloper może próbować zarzucać nam, iż jakaś usterka powstała na skutek użytkowania przez nasz nieruchomości lub poprzez działania ekipy remontowej. Tego typu obawy nie ma na etapie odbioru technicznego, gdzie jeszcze siłą rzeczy nie mieszkamy.

2. Odbiór techniczny – kiedy następuje?

Odbiór techniczny powinien zostać przeprowadzony po uzyskaniu przez budynek pozwolenia na użytkowanie. Jeżeli nasz blok czy też dom uzyskał takie pozwolenie, oznacza to że mogą tam przebywać poza pracownikami budowy, także inni ludzie. Moment uzyskania pozwolenia na użytkowanie oznacza, że budynek pomyślnie przeszedł kontrolę odpowiednich służb m.in. strażaka czy też kominiarza. Zdarza się jednak, że deweloper wyznacza odbiór techniczny przed pozwoleniem na użytkowanie, czy taki odbiór jest ważny?

Proces podpisywania protokołu.Po każdym odbiorze technicznym mieszkania pod protokołem podpis powinien złożyć nabywca i dewelopera.

3. Odbiór nietypowy - przedodbiór

Odbiór przed uzyskaniem przez budynek pozwolenia na użytkowanie w świetle prawa nie jest zgodny. W tego typu budynku powinni przebywać wyłącznie pracownicy budowy (formalnie wciąż jest to teren budowy). Zdarza się jednak, że deweloperzy wyznaczają taki przedodbiór, aby szybciej wydać mieszkania. Należy pamiętać, że możemy się na to zgodzić, ale formalnie deweloper podczas takiego odbioru nie jest zobowiązany do usunięcia usterek w ciągu 30 dni od daty podpisania protokołu. Zdarza się, że na takim odbiorze nie ma też samego protokołu. Jeżeli już decydujemy się na przedodbiór należy pamiętać, że musi dobrze się zabezpieczyć na wypadek gdyby deweloper robił w przyszłości problemy z usunięciem usterek. Zapiszmy usterki na protokole odbioru, aby pamiętać jakie usterki zostały stwierdzone na takim wcześniejszym odbiorze. Najczęściej deweloperzy nie robią problemów z usunięcie usterek wskazanych na przedodbiorze, ponieważ sami wyznaczają nam taki termin, aby szybciej wydać lokale. Nie może to jednak uśpić naszej czujności. W przypadku gdyby deweloper robił problemy z usunięciem usterek mamy prawo zażądać wyznaczenia oficjalnego terminu odbioru. Taki oficjalny odbiór jest regulowany przez ustawę deweloperską (niesie za sobą obowiązek ustosunkowania się przez dewelopera do listy usterek w ciągu 14 dni i ich naprawy w ciągu 30 dni). Pamiętajmy, żeby nie ufać deweloperowi na słowo, a wszystkie zobowiązania mieć na piśmie. Deweloperzy czasem sugerują żeby czegoś nie zapisywać, a obiecują że na pewno daną usterkę usuną. Bądźmy w takich przypadkach ostrożni.

4. Czas na odbiór mieszkania

Zdarza się, że deweloperzy wyznaczają np. godzinę na odbiór mieszkania. Tego typu działanie nie jest zgodne z prawem. Na odbiór mieszkania możemy poświęcić tyle czasu ile uznamy za konieczne, aby dokładnie sprawdzić wszystkie elementy lokalu. Oczywiście im więcej usterek tym więcej czasu będzie potrzebne na kompleksowy odbiór mieszkania. Deweloperzy stosują sztuczkę z ograniczeniem czasu odbioru, aby wywrzeć presję na klientach. Pośpiech nie jest dobrym doradcą i sprawi, że przeoczymy wiele elementów, które potem będą np. uniemożliwiały prace wykończeniowe (np. krzywa wylewka). Dobry fachowiec, który pomaga w odbiorze mieszkania dokonuje takiego audytu przy pomocy chcecklisty, dzięki czemu żaden z elementów nie zostanie pominięty. Pamiętajmy, że do właściwego odbioru mieszkania należy skontrolować m.in.:

  • zgodność mieszkania z dokumentacją (rzutem architektonicznym i standardem wykończenia) – należy porównać czy to jest w dokumentacji jest zgodne z tym co deweloper wykonał w rzeczywistości
  • kontrola zgodności mieszkania z normami budowlanymi (konieczna jest znajomość tzw. Polskich Norm np. dopuszczalne krzywizny kątów)
  • tynki (sprawdzenie odchyleń od płaszczyzny, kontrola ubytków)
  • wylewki (poziom, ubytki)
  • okna i parapety (umocowania, poziomy, zarysowania)
  • balkon (spadki, obróbki blacharskie)
  • metraż
  • drzwi (regulacje, uszczelki)
  • instalacje (zgodność z umową, rozmieszczenie)

 

To oczywiście tylko niektóre elementy, które należy sprawdzić podczas odbioru. Jak można zauważyć nie ma możliwości sprawdzenia tych elementów w ciągu godziny np. w mieszkaniu o powierzchni 80 metrów kwadratowych.

Całościowe sprawdzenie mieszkania musi odbyć się za pomocą przepisowego sprzętu, którego deweloper nie będzie mógł zakwestionować. Celem kompleksowego odebrania nieruchomości musimy sprawnie posługiwać się m.in. takim sprzętem:

  • poziomica
  • kątownik
  • pirometr
  • dalmierz
  • szczelinomierz
  • miernik napięcia
  • miara zwijana

 

Jeżeli zależy nam na sprawdzeniu poziomu wylewki, a także takich elementach jak kontrola zacieków, zawilgoceń, ognik korozji biologicznej, wody technologicznej pozostawionej w porach materiału będziemy potrzebować: lasera krzyżowego oraz kamery termowizyjnej. Dzięki tym sprzętom będziemy w stanie wykryć usterki, które nie są dostrzegalne gołym okiem. Tego typu wady także zapisujemy oczywiście do protokołu odbioru. Wada nie musi być widoczna, aby deweloper miał obowiązek usunięcia usterki. Zdjęcia z kamery termowizyjnej mogą posłużyć jako załącznik do protokołu odbioru.

5. Jaki ma skutek podpisanie protokołu?

Protokół powinien być podpisany zarówno przez Ciebie jak i pracownika dewelopera, od którego odbierasz mieszkanie. Deweloper ma 14 dni na doręczenie nabywcy oświadczenia o tym, czy uznaje wady. Dlatego właśnie deweloper nie ma prawa odmówić wpisania wad mieszkania do protokołu: podpis dewelopera pod protokołem nie oznacza jeszcze, że ten uznaje wypunktowane wady, a jedynie potwierdza, że odbiór się odbył. Dlatego z perspektywy nabywcy warto, żeby w razie wątpliwości “na wszelki” wypadek wpisać do protokołu, nawet najmniejsze wady (na część z nich deweloper może się po prostu później nie zgodzić, a my – nie chcąc „chodzić po sądach”, możemy „odpuścić” mu nieznaczne usterki).

6. Usunięcie wad po odbiorze przez dewelopera

Zgodnie z prawem, w ciągu 30 dni od podpisania protokołu deweloper powinien usunąć uznane przez siebie wady. W sytuacji, gdy pomimo starania deweloper nie usunie wykrytych wad w określonym terminie, wtedy powinien wskazać inną datę, wraz z uzasadnieniem opóźnienia. W przypadku, gdy podczas odbioru wystąpią usterki, które uniemożliwiają przystąpienie do prac wykończeniowych, nabywca w ogóle nie powinien godzić się na przekazanie mieszkania (tj. na odbiór kluczy - o relacjach między odbiorem mieszkania a przekazaniem kluczy zobacz tutaj). W takiej sytuacji, strony powinny umówić się na kolejny odbiór (więcej o rodzajach odbiorów, w tym o odbiorach „kolejnych”, zob. w naszym wpisie). Należy też pamiętać, że nawet jeżeli nie zauważysz wad podczas odbioru mieszkania, zawsze możesz dochodzić swoich praw z tytułu rękojmi już po przeniesieniu własności lokalu. W praktyce czasami zdarza się też, że podczas kolejnych odbiorów, deweloperzy kwestionują prawo nabywcy do wskazywania wad, których ten nie zauważył podczas pierwszego odbioru: ustawa deweloperska jednoznacznie przesądza, że takie zachowanie dewelopera jest nielegalne!

7. Konsekwencje dla dewelopera za przekroczenie terminu odbioru

Ustawa deweloperska nie nakłada żadnych sankcji na dewelopera w przypadku, gdy ten nie dotrzyma określonego przez siebie terminu, do którego powinien nastąpić odbiór mieszkania. W celu wskazania konsekwencji w tej materii należy umieścić odpowiednie klauzule w podpisywanej umowie deweloperskiej. Praktyka pokazuje, że deweloperzy niezwykle rzadko umieszczają takie zapisy sami z siebie. Zawarcie takich zapisów jest szczególnie ważne w przypadku, gdy należy nam na szybkim wykończeniu mieszkania(pamiętajmy, ze termin odbioru nie jest tożsamy z terminem przekazania kluczy). Jeżeli potrzebujesz pomocy w sformułowaniu odpowiednich zapisów skontaktuj się z nami poprzez infolinię (telefon 797 014 014) lub napisz do nas maila na adres: kontakt@pewnylokal.pl. Nasi specjaliści bardzo chętnie pomogą. Pozostajemy do dyspozycji.

Jeżeli chcesz przeczytać o wzorcowym protokole odbioru, kliknij tutaj.

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 175 opinii.

Jak wygląda odbiór mieszkania?

Zobacz film z odbioru mieszkania z ekspertem Pewny Lokal

Baza wiedzy

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka