Zarezerwuj

Na co zwrócić uwagę przy zakupie domu od dewelopera?

Dom od dewelopera może być świetnym rozwiązaniem, pod warunkiem że dopilnuje się kwestii prawnych i technicznych. W artykule poruszymy najważniejsze wątki związane z zakupem domu od dewelopera.

wykrzyknik kontaktu pewny lokal

Potrzebujesz pomocy prawnika lub inżyniera przy zakupie nieruchomości (domu, mieszkania)?

inżynier pewnego lokalu
strzałka kontaktu pewny lokal

dr Piotr Semeniuk, specjalista prawa nieruchomości

Jak kupić mieszkanie od dewelopera?

Obejrzyj nasz film.


Dom na rynku pierwotnym od dewelopera

Dom od dewelopera to inwestycja na rynku pierwotnym polegająca na budowie domu albo osiedla domów jednorodzinnych przez dewelopera. Deweloper jest odpowiedzialny za kwestie nabycia gruntu, projektu nieruchomości i zagospodarowania (np. drogi dojazdowe, elementy małej architektury). Nabywcy pozostaje wybór lokalizacji inwestycji deweloperskiej, zweryfikowanie dewelopera i zaakceptowanie planowanego wyglądu inwestycji. Przy poszukiwaniu inwestycji warto zwrócić uwagę na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeżeli nie ma takiego planu, to zapytać dewelopera o planowane sąsiedztwo. Zgodnie z prawem deweloper ma obowiązek poinformować przyszłego nabywcę o planowanych inwestycjach i dlatego też nie należy wierzyć tzw. wizualizacjom.

Umowa deweloperska na zakup domu

Pierwszą rzeczą przed zakupem domu na rynku pierwotnym będzie podpisanie umowy z deweloperem. Na rynku pierwotnym co do zasady podpisuje się umowę deweloperską. Jest to sprecyzowana przez ustawę deweloperską umowa przedwstępna, która istotnie zabezpiecza interesy nabywcy w relacji z dużym przedsiębiorstwem, jakim jest deweloper. Z punktu widzenia nabywcy najważniejsze są takie zabezpieczenia, jak:

  • rachunek powierniczy - dzięki niemu pieniądze nabywcy trafiają najpierw na rachunek prowadzony w banku, a dopiero w następnej kolejności na konto dewelopera;
  • prawo do odstąpienia - nabywca ma prawo do bezkosztowego odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadkach określonych w ustawie deweloperskiej (np. jeżeli nie przenosi prawa własności do domu w terminie);
  • obowiązki informacyjne - deweloper jest zobowiązany sporządzić prospekt informacyjny, który musi być zgodny z prawdą;
  • odbiór techniczny - ustawowo zagwarantowany audyt nieruchomości przed ostateczną umową.

Stan techniczny

Weryfikacja nieruchomości pod kątem wad fizycznych odbywa się na podstawie procedury odbioru technicznego. Na rynku pierwotnym nabywca ma o tyle łatwiej, że ustawa deweloperska przewiduje obowiązek odbioru technicznego lokalu. Oznacza to, że po zakończeniu prac budowlanych, a jeszcze przed podpisaniem umowy przenoszącej własność, nabywca może zweryfikować, czy deweloper zbudował dom zgodnie ze standardem technicznym (stanowiącym element dokumentacji deweloperskiej). Zgodnie z prawem deweloper ma 14 dni na odniesienie się do wad, a w ciągu 30 dni powinien naprawić usterki znalezione przez nabywcę i to na swój koszt.

Na co zwrócić uwagę?

Kupno domu od dewelopera można podzielić na kilka kroków. 
Krok pierwszy to weryfikacja inwestycji przed podjęciem jakichkolwiek zobowiązań. Należy poprosić dewelopera o pakiet dokumentacji, którą będzie chciał z nami podpisać. Najczęściej będzie to umowa deweloperska, prospekt informacyjny, standard wykończenia oraz rzuty. Taką dokumentację należy poddać weryfikacji (warto zastanowić się nad analizą profesjonalnego prawnika, ponieważ taka dokumentacja to nawet kilkadziesiąt stron). Dodatkowo należy zweryfikować naszą zdolność finansową - dom można kupić za gotówkę albo zaciągając kredyt. Warto przy tym dowiedzieć się, czy posiadamy środki finansowe nie tylko na zakup domu, ale również na wszystkie koszty dodatkowe - wykończenie, opłaty sądowe i notarialne. Ostatnią rzeczą jest weryfikacja lokalizacji pod kątem usług (sklepy, usługi, apteki, szkoły itp.).

Drugim krokiem powinna być dokładna weryfikacja stanu technicznego domu przed podpisaniem umowy końcowej. W czasie odbioru należy sprawdzić tynki, parapety, stan okien i drzwi, sufity oraz podłogi. Wszystkie niepokojące rzeczy należy zaznaczyć w tzw. protokole odbioru technicznego. Odbierając dom, należy sprawdzić również zagospodarowanie otoczenia, stan elewacji oraz poddasze i dach domu. Koniecznie należy zweryfikować działanie wszystkich instalacji oraz drożność kanalizacji. W porównaniu do lokalu od dewelopera dom jest większą i bardziej skomplikowaną inwestycją. Dlatego odbiór techniczny najlepiej przeprowadzić przy pomocy doświadczonego inżyniera (np. z firmy Pewny Lokal). Odbiór techniczny jest najlepszym momentem na zobowiązanie dewelopera do naprawy usterek, dlatego też warto zainwestować w fachowca. Jego koszt najpewniej zwróci się w postaci spokojnego użytkowania domu w przyszłości.

Ostatnią rzeczą powinna być weryfikacja umowy końcowej. Co prawda większość istotnych zobowiązań jest sprecyzowana w umowie deweloperskiej, ale zakup domu jest na tyle poważną inwestycją, że także umowa przenosząca własność powinna zostać poddana analizie prawnika. W umowie przenoszącej własność warto przy tym sprecyzować gwarancję dewelopera na elementy znajdujące się w domu.

Sprawdzenie księgi wieczystej

Zakup domu powinien wiązać się również z weryfikacją księgi wieczystej, czyli sprawdzeniem stanu prawnego nieruchomości. Księga wieczysta jest jednym z podstawowych dokumentów, jaki należy sprawdzić przed kupnem, ponieważ umiejętna jej analiza dostarczy nam wielu informacji o nieruchomości.
Księga wieczysta składa się z czterech działów:

  • Dział I: to dział zawierający najważniejsze dane o nieruchomości tj. położenie, numer, obszar działki, metraż, przynależności.
  • Dział II: to dział przeznaczony na wpis prawa własności. W tym dziale sprawdzimy, kto jest właścicielem nieruchomości, poznamy jego imię i nazwisko,  numer PESEL,  na jakiej podstawie dokonano wpisu właściciela do księgi wieczystej np.  spadek, darowizna.
  • Dział III: zawiera informacje o treściach służebności obciążających nieruchomość, roszczeniach, ograniczeniach czy o prowadzonych egzekucjach komorniczych.
  • Dział IV: zawiera dane dotyczące hipoteki, roszczenia o hipotekę oraz informacje o wierzycielu hipotecznym.

Dzięki zweryfikowaniu tych wszystkich informacji uzyskamy bardziej przejrzysty obraz sytuacji prawnej konkretnej nieruchomości.

Zakup domu powinien wiązać się z weryfikacją księgi wieczystej, czyli sprawdzeniem stanu prawnego nieruchomości.

Odbiór domu od dewelopera

Jeżeli jesteśmy zainteresowani kupnem domu w stanie deweloperskim lub domem w trakcie budowy, to warto pomyśleć wcześniej o tym, czy chcemy przeprowadzić odbiór takiego domu sami czy z firmą, która zajmuje się tym profesjonalnie. Pamiętajmy, że sprawdzenie domu wykonane  przez inspektora nadzoru budowlanego, tak aby mógł zatwierdzić zakończenie budowy, nie jest gwarancją tego, że deweloper wybudował dom zgodnie ze standardem. Dokładne sprawdzenie domu, czyli jego odbiór odbywa się po zakończeniu budowy i wtedy nabywca może sam lub z pomocą fachowca zweryfikować poprawność prac dewelopera. W firmie Pewny Lokal zajmujemy się wykonywaniem tego typu odbiorów, podczas których sprawdzamy dokładnie stan techniczny domu - czy deweloper wykonał wszystko zgodnie ze standardem i normami budowlanymi.

Z jakimi usterkami możemy się spotkać podczas odbioru?

Okna i parapety

Okna sprawdzamy przede wszystkim organoleptycznie - patrzymy i dotykamy z odległości 2 m dokładnie kawałek po kawałku. Musimy sprawdzić, czy okna nie posiadają żadnych pęknięć, zacieków, zarysowań. Szyby można podzielić na strefę główną oraz brzegową. Strefa brzegowa to 5% długości i szerokości szyby, a dopuszczalne rysy wynoszą 25 milimetrów maksymalnie 4 szt./mkw.

Natomiast rysy na szybach w strefie głównej mogą mieć dopuszczalną długość do 12 mm maksymalnie 1 szt./mkw. Oprócz zweryfikowania norm dotyczących okien sprawdzamy, czy okna prawidłowo otwierają się i zamykają, czy nie zawadzają o ramy. Połączenie okien ze ścianami budynku powinno spełniać wymagania dotyczące szczelności na przenikanie powietrza i pary wodnej z pomieszczenia, izolacyjności cieplnej na poziomie mniejszym niż izolacyjność okna, izolacyjności akustycznej na poziomie odpowiadającym izolacyjności okna powiększonej o 15 decybeli.

W przypadku parapetów schemat sprawdzenia wygląda podobnie -  dotykamy i weryfikujemy, czy nie posiada pęknięć, rys, odspojeń, zabrudzeń; czy wewnętrzne parapety posiadają poziom; jakie jest ich usytuowanie względem ściany. Sprawdzamy także ich materiał - czy zastosowano zgodny z prospektem.

Do sprawdzenia okien świetnie przydaje się wykonanie badania kamerą termowizyjną, która wykryje wszelkie nieszczelności i przedmuchy powietrza.


Zarysowania parapetów zewnętrznych
Zarysowania, wady oszkleń

Błędny montaż nawiewnika okiennego

Różne wysokości progów przy oknach

Zabrudzenia ramy okiennej i szyby (klej)

Kąty

W przypadku kątów należy dokładnie zweryfikować, czy wszystkie normy są zachowane, ponieważ brak kątów może stanowić problem przy wykończeniu mieszkania, montowaniu mebli. Weryfikując kąty ścian, powinniśmy mieć na uwadze, że możliwość odchyłki w przypadku kątów prostych wynosi 4 mm na 1 metr.

Brak kąta

Odchylenie od płaszczyzny

Tynki, ściany, sufity

W przypadku ścian musimy sprawdzić, czy tynki mają dobrą przyczepność do ścian, ponieważ może okazać się, że tynki tylko na pozór wyglądają dobrze. Niestety niektórzy błędnie zakładają, że tynki z uszkodzeniami wystarczy odmalować,  a niestety może być tak, że trzeba będzie jej całkowicie usunąć.  Każdy element w pomieszczeniu domu czy mieszkania objęty jest normami budowlanymi i w tym przypadku nie jest inaczej. Norma, według której powinny zostać wykonane najpopularniejsze tynki gipsowe, to norma PN-B-10110:2005.

Dopuszczalne odchyłki w przypadku ścian i tynków to:

  • Odchylenie powierzchni i krawędzi od kierunku pionowego 3 mm na długości 1 m i nie więcej niż 6 mm w pomieszczeniach o wysokości do 3,5 m oraz nie więcej niż 8 mm pomieszczeniach o wysokości powyżej 3,5 m.
  • Odchylenie powierzchni tynku od płaszczyzny i krawędzi w linii prostej nie większe niż 5 mm w liczbie nie większej niż 3 na całej długości łaty kontrolnej o długości 2 m.
  • Odchylenie powierzchni krawędzi od kierunku poziomego nie większe niż 4 mm na długości 1 m i nie więcej niż 8 mm na całej powierzchni ograniczonej przewrotami pionowymi.

 Wystające zbrojenie z sufitu

Zawilgocenia - niedoschnięte tynki - uwaga globalna

Spękanie tynku

Odspojenie tynkuBąble na tynku

Podłoga i wylewki

Weryfikując podłogi i wylewki w domu, powinniśmy zwrócić uwagę na ruchy pionowe wylewki przy dylatacjach, ale również narożniki, w których wylewka się unosi. Odchyłka dotycząca wierzchniej warstwy wylewki wynosi 2 mm na metrze, a 5 mm na całej rozpiętości pomieszczenia. W  przypadku nieprawidłowości dotyczących podłóg mogą pojawić się problemy na etapie wykończenia domu czy przy okazji pierwszego remontu.

Zawilgocenie przy wylewce

Drzwi

Drzwi również sprawdzamy podczas odbioru pod kątem kondycji, osadzenia, regulacji. Jeżeli chodzi o drzwi zewnętrzne, to sprawdzamy je  pod kątem parametrów akustycznych  i termicznych, gdyż tutaj też mamy do czynienia z bardzo dużymi prześwitami i nieszczelnościami.

Rysa na ramie drzwi wejściowychDrzwi do regulacji – skrzypienie

Mostki termiczne

Mostki termiczne to miejsca, w których szybciej ucieka ciepło z pomieszczenia, są one niewidoczne dla oka, ale widoczne dla kamery termowizyjnej, dzięki której sprawdzimy ich występowanie. Mostki znacząco wpływają na docieplenie domu oraz rachunki związane z ogrzewaniem. Kamera termowizyjna dzięki rozkładowi temperatury wskaże nam miejsca, z których to ciepło ucieka, a odpowiednio wczesne wykrycie mostków termicznych sprawi, że będziemy mogli uniknąć wystąpienia pleśni i zawilgoceń.

Mostki termiczne, źle ułożona wełna na całym poddaszu

Balkon

Nie możemy zapominać o balkonie i powinniśmy sprawdzić, czy został prawidłowo wykonany; czy jest poprawnie osadzony; jaka jest technika montażu; czy nie ma strat ciepła przez balkon, przez który może uciekać go bardzo dużo z pomieszczenia. Niedocieplony balkon może powodować, że ceny za ogrzewanie wzrosną kilku- czy kilkunastokrotnie. Powinniśmy sprawdzić również kondycję samych balustrad, co przekłada się bezpośrednio na bezpieczeństwo, czyli ich wysokość, prześwity, okładziny na balkonie, obróbki blacharskie.

W przypadku norm dotyczących bezpieczeństwa użytkowania balustrad w mieszkania wielopoziomowych i budynkach jednorodzinnych balustrady powinny mieć wysokość co najmniej 90 cm, a ich prześwity mogą być nieco większe niż 12 cm. Choć mimo to najczęściej stosowane są zasady dotyczące budynków wielorodzinnych, czyli te prześwity nie przekraczają więcej niż 12 centymetrów. Sprawdzenie balustrad to bardzo ważna kwestia, ponieważ im większe prześwity, im niższa balustrada, tym większe niebezpieczeństwo wypadnięcia.

Oprócz balustrad powinniśmy poświęcić uwagę sprawdzeniu podłoża balkonu, płytkom, czy są one mrozoodporne, w jaki sposób są ułożone oraz czy nie zawierają elementów ruchomych i uszkodzonych.

Brak spadku na balkonieSzczelina na spawie pochwytu balustrady balkonowej

Instalacje

Bardzo ważne jest zweryfikowanie instalacji, choć nie jest to element łatwo dostępny i  tutaj znów można nie dopatrzeć się nieprawidłowości. Uszkodzenia mogą zmusić nas do remontu, który będzie wiązał się z dużymi kosztami, których konsumenci nie przewidują na etapie odbioru domu.

W przypadku instalacji elektrycznej należy zweryfikować, czy są wszystkie elementy składowe, które wpływają na to, że instalacja jest bezpieczna; czy jest to instalacja nowego czy starego typu; czy są wyłączniki różnicowoprądowe, ochronniki przepięć; czy są przewody trójżyłowe, miedziane czy aluminiowe. Te wszystkie elementy są możliwe do zweryfikowania. Nieprawidłowo działające instalacje mogą wiązać się nie tylko z późniejszymi problemami w użytkowaniu domu, ale również mają wpływ na nasze bezpieczeństwo.

W przypadku instalacji gazowej należy zweryfikować, czy ma ona poprawny przebieg; czy jest zrobiona zgodnie ze sztuką budowlaną; czy jest uziemiona i przede wszystkim szczelna. Odbiór instalacji gazowej przebiega według ściśle określonego schematu. Instalacje gazowe najczęściej poprowadzone są natynkowo, choć  teraz dopuszcza się także podtynkowo, ale mimo wszystko zalecana jest instalacja natynkowa. Niestety nie jesteśmy w stanie sprawdzić dokładnie instalacji gazowej, ponieważ takim odbiorem instalacji zajmuje się odpowiednio wyspecjalizowana osoba, która wystawi certyfikat szczelności. My możemy sprawdzić tylko, czy takie przyłącze znajduje się w konkretnym miejscu zgodnie z prospektem.

W przypadku instalacji wodno-kanalizacyjnej warto zweryfikować to,  w jakiej jest kondycji i z jakiego materiału została wykonana. Sprawdźmy, jak zlokalizowane są konkretne podejścia do sanitariatów; czy są one usytuowane zgodnie z projektem; czy te przyłącza posiadają odpowiednie wysokości, średnicę. Ważne jest również sprawdzenie tego, czy piony kanalizacyjne są odpowiednio wentylowane.

Powinniśmy sprawdzić również instalację wentylacyjną, która jest bardzo istotna, ponieważ w nowym budownictwie stolarka okienna jest tworzona bardzo hermetycznie, nie doprowadzając  przy tym świeżego powietrza do budynku.  W przypadku  wentylacji pojawia się taki problem, że otworów wentylacyjnych albo w ogóle nie ma, albo są zlokalizowane w miejscach, w których nie powinno ich być. Kumulowanie się powietrza w pomieszczeniu może wpływać na jego nadmierne zawilgocenie, co może przekładać się na różnego rodzaju korozje biologiczne, rozwój grzybów. Dom, w którym panuje nieodpowiedni klimat, wpływa bezpośrednio na nasze samopoczucie, zdrowie i może pojawiać się tzw.  syndrom chorego budynku, który wynika między innymi z tego, że w domu nie mamy odpowiedniej wentylacji.

 Brak prądu w części gniazd elektrycznych, do weryfikacjiBrak kratki wentylacyjnej

Uzupełnić bruzdy instalacyjne

Dowiedz się, jak sprawdzić przynależności przy zakupie mieszkania.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Zobacz, jak podpisuje się umowę sprzedaży nieruchomości u notariusza.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu.

Poradniki

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Kary umowne w umowach nieruchomościowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Rękojmia
nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Badanie termowizyjne

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Sprawdzenie
prac wykończeniowych

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę?

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK

pewny lokal poradnik odbiory mieszkan i domow

Audyt działki

PODAJ SWÓJ ADRES E-MAIL,
NA KTÓRY MAMY WYSŁAĆ PORADNIK


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 1 opinii.

Zobacz, dlaczego przegląd techniczny mieszkania ma sens.

Obejrzyj rozmowę prawnika z inżynierem.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka