Brak umowy deweloperskiej przy kupnie mieszkania od dewelopera może oznaczać, że deweloper narusza ustawę deweloperską. Jaką umowę powinien zaproponować podczas kupna mieszkania na rynku pierwotnym? Na jakie umowy powinniśmy uważać? Co powinno zostać zawarte w umowie deweloperskiej? Odpowiedzi na ww. pytania oraz inne znajdziesz w dalszej części artykułu.
Istnieje spora szansa, że trafiłeś na tę stronę, ponieważ, ktoś, kogo dotychczas uważałeś za dewelopera, odmawia podpisania z Tobą umowy deweloperskiej. Co robić, jeśli zamiast umowy deweloperskiej deweloper proponuje podpisanie umowy rezerwacyjnej bądź umowy przedwstępnej?
Zgodnie z ustawą deweloperską, każdy, kto prowadzi działalność jako deweloper, powinien stosować tzw. środki ochrony nabywców (najczęściej będzie to otwarty rachunek powierniczy) oraz podpisywać z nabywcami mieszkań umowy deweloperskie. Deweloperem jest przedsiębiorca (osoba fizyczna lub prawna), prowadzący działalność gospodarczą, zobowiązujący się na podstawie umowy deweloperskiej do ustanowienia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę. Z powyższymi obowiązkami, nałożonymi na dewelopera przez ustawę, wiążą się jednak spore koszty: rachunek powierniczy to instrument finansowy, który bank wycenia na całkiem sowite pieniądze, a przygotowanie niezbędnej dokumentacji, wymaganej na potrzeby podpisywania umów deweloperskich (w tym między innymi przygotowanie wzorów prospektów informacyjnych) to także czasochłonny i kosztowny proces.
Deweloper, zgodnie z zapisami ustawy, zobowiązany jest do sporządzenia prospektu przed rozpoczęciem sprzedaży. Stanowi on obowiązkowy załącznik do umowy deweloperskiej, a wszystkie podane w nim informacje muszą być zgodne ze stanem faktycznym i prawnym, obowiązującym w dniu zawarcia umowy. Prospekt powinien zostać udostępniony potencjalnemu nabywcy na jego życzenie. Wzór dokumentu określony jest w załączniku do ustawy deweloperskiej. Prospekt składa się z części ogólnej oraz indywidualnej. W tej pierwszej powinny znaleźć się informacje odnośnie dewelopera, jego sytuacji prawno-finansowej oraz danego przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym również gruntu, na którym realizowana jest inwestycja. Z kolei część indywidualna prospektu powinna zawierać informacje odnośnie wybranego lokalu bądź domu, w tym jego cenę za metr kwadratowy, jego powierzchnię oraz standard jego wykończenia.
Wszelkie zmiany w prospekcie wymagają sporządzenia aneksu do prospektu bądź przygotowania nowego prospektu przy wyraźnym zaznaczeniu zakresu wprowadzonych w dokumencie zmian.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Ustawa uregulowała też tryb zawierania umów deweloperskich, które pod rygorem nieważności podpisywane muszą być w formie aktu notarialnego.
Do innych obowiązków dewelopera, jeszcze przed zawarciem umowy, należy umożliwienie osobie zainteresowanej jej podpisaniem zapoznanie się w siedzibie firmy z takimi dokumentami jak:
Umowa deweloperska, zgodnie z zapisami ustawy deweloperskiej, powinna wskazywać ceną nabywanej nieruchomości, zawierać informacje na temat gruntu, na którym realizowane jest przedsięwzięcie deweloperskie, określać istotne cechy domu jednorodzinnego lub budynku, w którym znajduje się lokal, będący przedmiotem umowy, powierzchnię domu lub mieszkania oraz standard jego wykończenia. W umowie powinien znaleźć się też termin odbioru technicznego oraz jego warunki i sposób zawiadomienia o nim nabywcy, termin przeniesienia własności nieruchomości na kupującego, wysokość należnych transz oraz terminy ich płatności, informacje na temat rachunku powierniczego, dat rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych oraz numer pozwolenia na budowę. Konieczne jet też wskazanie w umowie sposobu pomiaru powierzchni mieszkania lub domu, a także określenie wysokości kar umownych oraz odsetek dla każdej ze stron umowy, oraz warunków odstąpienia od niej. Kluczowe jest zapisanie w umowie zobowiązania dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym.
Warto pamiętać o tym, że sprawdzenie umowy z pomocą prawnika przed jej podpisaniem jest najlepszym sposobem na zagwarantowanie bezpieczeństwa transakcji z perspektywy nabywcy. Prawnicy Pewnego Lokalu dokładnie weryfikują zapisy umowne, także w kontekście ich zgodności z przyjętymi standardami rynkowymi, a w przypadku postanowień wymagających renegocjacji z deweloperem mogą służyć swoim wsparciem w rozmowach z drugą stroną umowy.
Jeżeli kupujący decyduje się na skorzystanie z pomocy inżyniera Pewnego Lokalu podczas odbioru technicznego, wówczas również może liczyć na wsparcie prawnika (infolinii prawniczej), co może okazać się przydatne w sytuacji pojawienia się jakichkolwiek niejasności na gruncie prawnym, na przykład związanych z procedurą odbioru lub regulacjami ustawy deweloperskiej, mającymi swoje zastosowanie w przypadku wykrytych w trakcie odbioru usterek.
Niektórzy deweloperzy obchodzą ustawę deweloperską (za co w teorii może grozić nawet więzienie) i proponują podpisywanie różnych, alternatywnych (i co ważne - nienotarialnych) umów (np. umów przedwstępnych lub umów rezerwacyjnych), na mocy których pobierają zaliczki bądź zadatki. Następnie tacy deweloperzy oczekują do końca budowy, a więc momentu uzyskania od nadzoru budowlanego decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, po czym podpisują z nabywcami zwykłe notarialne umowy sprzedaży (a więc postępują tak, jakby występowali wobec nabywcy jako sprzedawca na rynku wtórnym).
Taka umowa przedwstępna lub rezerwacyjna jest wiążąca (to deweloper, a nie my, ryzykuje sankcjami karnymi za naruszenie ustawy deweloperskiej), należy jednak pamiętać, że nie możemy z taką umową występować na drogę sądową i dochodzić na jej podstawie przeniesienia na nas własności mieszkania lub domu. Tylko bowiem umowa przedwstępna zawarta w formie notarialnej daje nam podstawę skutecznego domagania się zawarcia późniejszej notarialnej umowy przeniesienia własności nieruchomości.
Niezawarcie przez, być może nie do końca uczciwego, dewelopera umowy przenoszącej własność nieruchomości, po tym, jak taki deweloper zawarł z nami umowę przedwstępną lub rezerwacyjną, daje nam możliwość dochodzenia od dewelopera jedynie roszczenia odszkodowawczego lub roszczenia o zapłatę kary umownej (jeżeli wspomnianą, zabezpieczającą nas karę umowną, wpisaliśmy wcześniej do umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej - warto przy tym pamiętać, aby w umowie zagwarantować sobie możliwość dochodzenia odszkodowania przekraczającego wysokość kary umownej, w innym przypadku nie będzie to możliwe).
Osoba kupująca mieszkanie od dewelopera, które jeszcze nie uzyskało pozwolenia na użytkowanie wpłaca pieniądze na specjalny rachunek powierniczy, który służy do rozliczeń z deweloperem. Na gruncie ustawy deweloperskiej wyróżniamy 4 rodzaje rachunków powierniczych: zamknięty rachunek powierniczy, otwarty rachunek powierniczy wraz z gwarancją ubezpieczeniową, otwarty rachunek powierniczy wraz z gwarancją bankową i standardowy otwarty rachunek powierniczy, do którego nie przewidziano dodatkowych zabezpieczeń.
Najbezpieczniejszym dla konsumenta jest zamknięty rachunek powierniczy, z którego środki zwalniane są dopiero po przeniesieniu na niego własności nabywanego mieszkania lub domu, czego potwierdzeniem jest zawarcie umowy przenoszącej własność w formie aktu notarialnego. Dopiero po jej otrzymaniu od dewelopera bank przelewa środki na rachunek dewelopera. W przypadku rachunków otwartych środki, wpłacane przez kupujących, zwalniane są po potwierdzeniu przez bank postępów w realizacji przedsięwzięcia, zgodnych z założonym harmonogramem prac budowlanych.
Deweloper, który nie stosuje rachunku powierniczego do inwestycji, która jeszcze nie ma pozwolenia na użytkowanie, łamie ustawę deweloperską i naraża się na z tego tytułu na poważne konsekwencje.
Kupno mieszkania to niezwykle istotna inwestycja, która opiewa na dużą kwotę pieniędzy. Bardzo ważne jest dokładne sprawdzenie nieruchomości przed odebraniem kluczy. Odbiór techniczny mieszkania najlepiej przeprowadzić z fachowcem, aby nie pominąć żadnej usterki. Niestety samemu łatwo o przeoczenie różnych wad, co wynika głównie z nieznajomości norm budowlanych, braku doświadczenia i profesjonalnego sprzętu. Dlatego warto poprosić o pomoc inżyniera, który zna najczęściej popełniane błędy przez ekipy budowlano-wykończeniowe i sztuczki stosowane przez deweloperów. Wie również, jak rozmawiać ze sprzedającym i negocjować z nim szybkie usunięcie wad. Jeśli usterki zostaną wpisane do protokołu zdawczo-odbiorczego, to sprzedający zostanie zobowiązany do ich wyeliminowania na własny koszt w ustalonym terminie. Jeśli tego nie zrobi, to można nawet odstąpić od umowy. Interesy klienta są chronione ustawą deweloperską. Jest wiele kwestii, na które należy zwracać uwagę podczas odbioru technicznego mieszkania, przyjrzeć należy się nawet detalom, które z pozoru wydają się mało istotne.
Ważne przy odbiorze mieszkania jest sprawdzenie kątów prostych, co ma szczególne znaczenie podczas ustawiania mebli przy ścianach. Kolejną kwestią będzie równomiernie rozłożony tynk, nie może być żadnych wybrzuszeń. Sprawdzić powinno się suchość tynków na ścianach i sufitach. Jeśli pojawią się jakieś przebarwienie i zacieki, to najczęściej świadczy to o zbyt wysokim poziomie wilgotności, nieszczelności dachu. Zawilgocenia to niestety prosta droga do wystąpienia chorobotwórczych grzybów i pleśni. Przyjrzeć należy się także ościeżnicom i drzwiom, wszystko musi być prawidłowo osadzone, szczelne, atestowane, właściwie wyprofilowane. Okna i drzwi mają się bezproblemowo otwierać się i zamykać. Zweryfikować należy także metraż pomieszczeń i ich układ, czy jest on zgodny z zapisami widniejącymi w umowie. Trzeba dokładnie wszystko wymierzyć, aby móc wykryć zbyt duże odchyłki od normy. Sprawdzić należy także instalacje, czyli elektryczną, wodno-kanalizacyjną, gazową. Znaczenie ma także właściwe rozmieszczenie grzejników i ich odpowiednia liczba. Istotne są również doprowadzone multimedia i powierzchnie dodatkowe.
Czy należy zatem podpisywać nienotarialne umowy "przedwstępne" lub "rezerwacyjne" z nieuczciwymi deweloperami? Cóż, wszystko zależy od tego, czy mamy do czynienia z prawdziwą okazją. Jeżeli tak, możemy zaryzykować podpisując powyższe typy umów, warto jednak uprzednio skonsultować ich projekt z prawnikami znającymi się na ustawie deweloperskiej i rynku nieruchomości.
Na koniec: pamiętajmy jeszcze, że sytuacja, w której deweloper chce z nami podpisać umowę przedwstępną lub rezerwacyjną może po prostu oznaczać, że są to umowy poprzedzające umowę deweloperską lub umowy podpisywane już po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie. W obu powyższych sytuacjach deweloper nie narusza ustawy deweloperskiej, co nie oznacza, że powyższych umów nie warto oddać do analizy doświadczonym prawnikom, takim jak eksperci Pewnego Lokalu.
Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
