Porada prawna lub napisz do nas

Umowa deweloperska brak

Brak umowy deweloperskiej przy kupnie mieszkania od dewelopera może oznaczać, że deweloper narusza ustawę deweloperską.
Potrzebujesz profesjonalnej pomocy w kwestiach prawnych?
Porada prawna

Co w praktyce oznacza brak umowy deweloperskiej?

Istnieje spora szansa, że trafiłeś na tę stronę ponieważ, ktoś kogo dotychczas uważałeś za "dewelopera" odmawia podpisania z Tobą "umowy deweloperskiej". Co robić, jeśli zamiast umowy deweloperskiej deweloper proponuje podpisanie "umowy rezerwacyjnej" bądź "umowy przedwstępnej"?

Ustawa deweloperska wymogi 

Zgodnie z ustawą deweloperską, każdy, kto prowadzi działalność jako deweloper powinien stosować tzw. środki ochrony nabywców (najczęściej będzie to "otwarty rachunek powierniczy") oraz podpisywać z nabywcami mieszkań "umowy deweloperskie". Z powyższymi obowiązkami wiążą się jednak spore koszty: rachunek powierniczy to instrument finansowy, który bank wycenia na całkiem sowite pieniądze, a spreparowanie dokumentacji potrzebnej dla podpisywania umów deweloperskich (np. przygotowanie wzorów prospektów informacyjnych) to także czasochłonny i kosztowny proces.

Niektórzy "deweloperzy" obchodzą więc ustawę deweloperską (w teorii grozi za to nawet więzienie) i proponują podpisywanie różnych, alternatywnych (i co ważne - nienotarialnych) umów (np. umów "przedwstępnych" lub umów "rezerwacyjnych"), na mocy których pobierają zaliczki. Następnie ci "nieuczciwi" deweloperzy wyczekują do końca budowy, kiedy uzyskają od nadzoru budowlanego tzw. pozwolenie na użytkowanie, po czym podpisują z nabywcami zwykłe notarialne umowy sprzedaży (zachowując się tak, jakby występowali wobec nabywcy jako sprzedawca na rynku wtórnym). Taka umowa "przedwstępna" lub "rezerwacyjna" jest ważna (to deweloper, a nie my ryzykujemy sankcjami karnymi za naruszenie umowy deweloperskiej), należy jednak pamiętać, że nie możemy "iść z nią do sądu" i domagać się przeniesienia na nas własności mieszkania lub domu. Tylko bowiem umowa przedwstępna zawarta w formie notarialnej daje nam podstawę skutecznego domagania się zawarcia późniejszej notarialnej umowy przeniesienia własności nieruchomości. Niezawarcie przez "nieuczciwego" dewelopera umowy przenoszącej własność nieruchomości, po tym, jak taki deweloper zawarł z nami "umowę przedwstępną" lub "rezerwacyjną" daje nam przeciwko deweloperowi jedynie roszczenie odszkodowawcze lub roszczenie o zapłatę kary umownej (jeżeli powyższą, zabezpieczającą nas karę umowną, wpisaliśmy wcześniej do umowy "przedwstępnej" lub "rezerwacyjnej").

Umowa przedwstępna z nieuczciwym deweloperem

Czy należy zatem podpisywać nienotarialne umowy "przedwstępne" lub "rezerwacyjne" z nieuczciwymi deweloperami? Cóż, wszystko zależy od tego, czy mamy do czynienia z prawdziwą okazją. Jeżeli tak, możemy zaryzykować podpisując powyższe typy umów, warto jednak uprzednio skonsultować ich projekt z prawnikami znającymi się na ustawie deweloperskiej i rynku nieruchomości.

Na koniec: pamiętajmy jeszcze, że sytuacja, w której deweloper chce z nami podpisać umowę przedwstępną lub rezerwacyjną może po prostu oznaczać, że są to umowy poprzedzające umowę deweloperską lub umowy podpisywane już po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie. W obu powyższych sytuacjach deweloper nie narusza ustawy deweloperskiej, co nie oznacza, że powyższych umów nie warto oddać do analizy doświadczonym prawnikom, takim jak eksperci Pewnego Lokalu.

Ściągnij nasz poradnik:
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym?


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

Średnia 5/5 na podstawie 18 opinii.

Jak wygląda odbiór mieszkania?

Zobacz film z odbioru mieszkania z ekspertem Pewny Lokal

Baza wiedzy

Zobacz więcej

Jak sprawdzić mieszkanie?

Czego dowiesz się dzięki raportowi Pewny Lokal?

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka