Umowa deweloperska to umowa w formie aktu notarialnego, za który trzeba zapłacić taksę notarialną. Poza tym z umową deweloperską wiążą się różne inne opłaty. Przeczytaj poniższy artykuł i dowiedz się więcej o kosztach zawarcia umowy deweloperskiej, co zawiera umowa deweloperska oraz jaki podatek musimy uiścić po kupnie nieruchomości.
Umowa deweloperska to umowa w formie aktu notarialnego, za który trzeba zapłacić taksę notarialną. Poza tym z umową deweloperską wiążą się różne pozostałe opłaty. Nie dla wszystkich kupujących mieszkanie umowa taka będzie zrozumiała a opłaty klarownie wyszczególnione.
W poniższym artykule przedstawiamy czym jest umowa deweloperska, jakie wiążą się z nią opłaty i na co zwrócić szczególna uwagę przy jej podpisywaniu.
Umowa deweloperska jest najważniejszym dokumentem przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego i gwarantem naszego zakupu. W praktyce zawierana jest z kupującym wtedy, kiedy inwestycja deweloperska nie jest jeszcze zakończona a my chcemy kupić wcześniej, nie wybudowane jeszcze mieszkanie lub dom jednocześnie inwestując pieniądze w budowę tego przedsięwzięcia.
Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego, na podstawie którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu lub domu i przeniesienia jej na kupującego kiedy zakończy się przedsięwzięcie deweloperskie. Kupujący zaś zapłacić musi odpowiednią kwotę za zakup nieruchomości jednocześnie finansując, wraz z innymi kupującymi, część całego przedsięwzięcia.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Umowa deweloperska zawiera wszystko to, co chcielibyśmy wiedzieć o deweloperze i danej inwestycji, jest poświadczeniem kupna i naszym zabezpieczeniem. Umowa taka posiada oficjalny wzór, który można pobrać z internetu a jej treść reguluje ustawa deweloperska.
Umowa deweloperska idzie w parze z umową przyrzeczoną przenosząc prawo właśnie na nabywcę. Często kilka miesięcy a nawet lat dzieli podpisanie obu umów, zależy to od tego, kiedy zakończy się inwestycja i budowa.
Umowa deweloperska zawierać musi kilka najważniejszych elementów:
Są to najważniejsze elementy, o których powinniśmy wiedzieć podpisując umowę deweloperską, a więcej z nich znajduje się w ustawie deweloperskiej, którą warto przeanalizować by dokładnie znać swoje prawa. Można również skorzystać z pomocy fachowców Pewny Lokal, którzy ustawę deweloperską znają na wylot i podpowiedzą czy deweloper, którego inwestycją jesteśmy zainteresowani na pewno przedstawia nam korzystną umowę deweloperską.
Podpisanie umowy u notariusza jest kluczowe dla bezpieczeństwa prawnego stron, czy chodzi o umowę deweloperską, czy każdą inną. Notariusz dba o formalną stronę transakcji, sprawdzi zgodność umowy z prawem oraz z księgą wieczystą i robi wszystko, by umowa miała moc prawną. Należy mu się za to wynagrodzenie, które uzależnione jest od wielkości umowy i kosztów nieruchomości.
Podstawową opłatą przy umowie deweloperskiej jest taksa notarialna. Przepisy szczegółowe ograniczają jej maksymalną wysokość. Za zawarcie umowy deweloperskiej notariusz może pobrać “połowę stawki maksymalnej”. Stawka maksymalna jest wyliczana w zależności od ceny nieruchomości (poniżej zamieszczamy wysokość tych taks):
Tabela 3.1 Koszty Taksy Notarialnej
| Cena Nabywanej Nieruchomości | Wartość Taksy Notarialnej |
| Od 3 tys. zł do 10 tys. zł | 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł |
| Od 10 tys. zł do 30 tys. zł | 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł |
| Od 30tys. zł do 60 tys. zł | 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł |
| Od 60 tys. zł do 1 mln zł | 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł |
| Od 1 mln zł do 2 mln zł | 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł |
| Powyżej 2 mln zł |
Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?Zamów pomoc doświadczonego adwokata!
Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
|
Warto pamiętać o tym, że wysokość taksy notarialnej podlega negocjacjom - nie musimy przyjmować stawki zaproponowanej przez notariusza jako jego ostateczną ofertę. Jeżeli sami nie jesteśmy w stanie dojść do porozumienia z notariuszem w tej kwestii, wówczas możemy spróbować zwrócić się do dewelopera o wparcie w negocjacjach dotyczących wysokości taksy. Jeżeli jednak nie uzyskamy satysfakcjonującej nas stawki, możemy wystąpić do dewelopera o przeniesienie umowy do kancelarii, która zaproponuje nam korzystniejsze warunki.
Na pytanie, kto płaci za notariusza przy umowie deweloperskiej, ustawa deweloperska ma jednoznaczną odpowiedź: deweloper i nabywca po połowie. Należy jednak pamiętać, że w umowach deweloperskich deweloperzy zazwyczaj zastrzegają, że całość opłat za umowę końcową (przenoszącą własność) ponosi nabywca - ta kwestia nie jest regulowana przez prawo i nieraz trudno jest wynegocjować u dewelopera podział kosztów przy drugiej umowie. Nie oznacza to jednak, że powinniśmy z góry przyjąć, że całość kosztów obciąży nas. Warto porozmawiać z deweloperem, chociażby o wzięciu przez niego na siebie kosztów wypisów aktu, co będzie gestem dobrej woli z jego strony.
Rozliczając się z Urzędem Skarbowym przez coroczny PIT musimy również wliczyć w to zakup praw do lokalu przez umowę deweloperską.
W rozumieniu ustawy o PIT jeśli lokal kupiony przez nas w umowie deweloperskiej jeszcze nie istnieje, ale:
Podpisując umowę deweloperską, musimy liczyć się z tym, że zapłacimy podatek VAT. Błędnie uważa się, że nabywca mieszkania od dewelopera płaci dodatkowo podatek od czynności cywilnoprawnych. Podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% wartości przedmiotu sprzedaży. Jednak Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych zwalnia z płacenia tej daniny nabywców mieszkań od dewelopera - jest on należny jedynie w przypadku, gdy zakupu dokonujemy na rynku wtórnym. Nabywając mieszkanie, będziemy więc musieli zapłacić jedynie podatek VAT, najczęściej w wysokości 8% (wysokość podatku zależy od metrażu lokalu). Co do zasady podatek VAT jest już wliczony w cenę lokalu.
23 proc. VAT za zakup mieszkania będziemy musieli zapłacić nie tylko przy kupnie mieszkania o wysokim metrażu, ale także gdy przynależności do mieszkania (np. miejsce postojowe, komórka lokatorska) będą przez nas nabywane w formie lokalu użytkowego. W praktyce deweloper może zastosować trzy mechanizmy prawne przeniesienia prawa do przynależności:
Przy zakupie mieszkania od dewelopera zapłacić musimy podatek od nieruchomości i według obowiązującego prawa nabywca płacić go musi od momentu zawarcia ostatecznej umowy przeniesienia własności. Po jej podpisaniu zgłaszamy transakcję w Urzędzie Miasta lub Gminy a tam wyliczana zostaje jego wysokość.
Decyzja o płatności tego podatku przez odpowiedni organ uwzględniać musi przede wszystkim powierzchnię użytkową nieruchomości i przynależnych jej pomieszczeń. Dodatkowo wszystko przeliczane jest według stawki za metr kwadratowy, która określana jest przez uchwały rady gminy bądź miasta. Przeznaczenie kupionej przez nas nieruchomości również gra tu rolę, dla nieruchomości komercyjnych podatek będzie wyższy.
Podatek od nieruchomości oczywiście naliczany jest co roku, może być rozłożony na raty. Należy zwrócić szczególną uwagę na postępowanie dewelopera, gdyż zdarza się, że przerzucają na kupującego ten koszt zaraz po odbiorze technicznym mieszkania, ale przed przeniesieniem własności lokalu. Takie postępowanie uważane jest za nieetyczne i niezgodne z prawem i można zgłosić je do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Celem podpisania umowy rezerwacyjnej, która nie podlega regulacjom ustawy deweloperskiej, jest wyłączenie danego lokalu ze sprzedaży na okres wskazany w umowie, po upływie, którego gdyby do sfinalizowania umowy nie doszło, nieruchomość wraca do sprzedaży. Zawierana jest ona na przykład w sytuacji, gdy nabywca potrzebuje dodatkowego czasu w celu weryfikacji swojej zdolności kredytowej.
Podpisując umowę rezerwacyjną lub deweloperską trzeba być świadomym, że deweloper może zażądać od nas zapłaty zaliczki lub zadatku. Oba pojęcia brzmią bardzo podobnie, ale fundamentalnie różnią się od siebie. Zadatek przepada jeżeli kupujący nie wywiąże się z umowy rezerwacyjnej/deweloperskiej. Jeżeli to deweloper rozmyśli się, możemy żądać zwrotu podwójnej wartości zadatku, dlatego też zadatek jest rozwiązaniem korzystniejszym dla nabywcy. Jeżeli umowa nie dojdzie do skutku za porozumieniem stron bądź ani z winy kupującego lub dewelopera, zadatek zostanie zwrócony. Zaliczka nie jest zdefiniowana w kodeksie cywilnym. Jest wpłacana na poczet przyszłych należności i nie stanowi tak jak zadatek formy zabezpieczenia wykonania umowy. Nie można żądać jej zwrotu przypadku w wyniku niedotrzymania umowy, ani tym bardziej zwrotu podwójnej jej wartości.
Umowa rezerwacyjna może być również zabezpieczona kaucją (lub inaczej opłatą) rezerwacyjną, która zazwyczaj jest bezzwrotna, chyba że w naszej umowie zawrzemy warunek, którego niespełnienie (np. nieuzyskanie kredytu na zakup nieruchomości) pozwoli na odstąpienie od umowy bez utraty wpłaconych na jej poczet środków.
Najwyższym kosztem związanym z zawarciem umowy deweloperskiej jest taksa pobierana przez notariusza, szczegółowo opisana w punkcie 1.
Cesja umowy deweloperskiej to sytuacja, w której pierwotny nabywca lokalu od dewelopera przenosi swoje prawa i zobowiązania na nową stronę. Przenoszący prawo nazywa się cedującym (pierwotny nabywca nieruchomości), a nabywający prawo cesjonariuszem (nowy właściciel lokalu). Cesja umowy deweloperskiej może się okazać niezwykle skomplikowana i zależeć od tego, czy bank cesjonariusza zdecyduje się kredytować taką transakcję i od tego, czy cedent zapłacił już jakąś część swoich zobowiązań. Jeżeli chodzi o dodatkowe koszty, to niektórzy notariusze zaliczają taką transakcję do rynku wtórnego i doliczają 2% podatku od czynności cywilnoprawnych.
Jeśli chodzi o podatek VAT przy cesji, to - zgodnie z najbardziej popularną interpretacją podatkową - przy cesji obowiązuje podatek VAT w wysokości 23 proc. Dlatego cesja może okazać się nieopłacalna, jeśli mieszkanie zostało nabyte "na działalność gospodarczą" (ustawa deweloperska wymaga formy umowy deweloperskiej przy kupnie mieszkania od dewelopera niezależnie od tego, czy nabywca kupuje nieruchomość jako osoba fizyczna, czy "jako działalność gospodarcza”).
Dodatkowym kosztem z którym należy się liczyć przy nabywaniu nowego lokalu, są wypisy aktu notarialnego (cena w wysokości maksymalnie 6 zł za stronę) - całkowity koszt może wynieść 100-200 zł. Wpis roszczenia wynikającego z umowy deweloperskiej do księgi wieczystej będzie kosztować 150 zł niezależnie od wielkości nieruchomości.
Należy też pamiętać o 23% podatku VAT od wypisów i kosztu aktu notarialnego
Pewny Lokal to wiodąca firma w Polsce pomagająca klientom podczas audytów nieruchomości mieszkalnych. Jeżeli w przyszłości czeka Cię odbiór mieszkania lub domu, nie wahaj się i skorzystaj z pomocy sieci naszych specjalistów!
Po podpisaniu umowy deweloperskiej nabywca ma obowiązek uiszczania rat za mieszkanie, określanych w umowie mianem transz. Zwykle pierwsza z nich powinna być zapłacona już kilka dni po podpisaniu umowy deweloperskiej (taka rata może się właśnie nazywać zadatkiem lub zaliczką). Terminy płatności poszczególnych rat wynikają z harmonogramu płatności ceny za lokal. Taki harmonogram zwykle jest załączony do umowy deweloperskiej (np. jako część prospektu informacyjnego). W teorii terminy poszczególnych rat mogą być ukształtowane dowolnie.
Wbrew pozorom ustawa deweloperska nie zabrania deweloperowi np. wymagać płatności pierwszej raty w wysokości 100 proc. ceny umowy już podczas podpisania umowy deweloperskiej (ustawa deweloperska wymaga jedynie podzielenia inwestycji deweloperskiej na "etapy", jednak "etapy" inwestycji i planowane terminy ich realizacji nie muszą i często nie pokrywają się z terminem płatności rat przez nabywcę). Między innymi dlatego, że deweloper ma pełną dowolność, jeśli chodzi o nałożenie na nabywcę obowiązku płatności rat i terminów tych rat, warto - przed podpisaniem umowy deweloperskiej - zlecić analizę tej umowy doświadczonemu prawnikowi, który będzie w stanie wskazać niekorzystne dla nas zapisy umowne, które powinny podlegać renegocjacjom z deweloperem. Dzięki takiej analizie, przeprowadzonej przez Pewny Lokal, dowiemy się, czy postanowienia z naszej umowy zbliżone są do standardowych zapisów, stosowanych także przez innych deweloperów.
Dodatkowo dokładnie sprawdzone zostaną załączniki do umowy, w tym Standard wykończenia, za analizę którego odpowiedzialny będzie doświadczony inżynier.
Opłata przekształceniowa, mimo że jest korzystna dla użytkowników wieczystych, to dodatkowy koszt, który muszą ponieść. Weszła w życie 1 stycznia 2019 roku, kiedy to przekształcono w prawo własności wieczyste użytkowanie gruntów, które są zabudowane nieruchomościami mieszkalnymi.
W przypadku kupna mieszkania od dewelopera być może będziemy musieli taka opłatę ponieść.
Wysokość opłaty przekształceniowej jest taka sama jak roczna opłata za użytkowanie wieczyste. Istnieje możliwość skorzystania z bonifikaty, zależnie od tego, do kogo należy dany grunt oraz czy opłata uiszczona zostanie z góry. W przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa to 60%, a tych przynależnych gminie 60 do 99%.
Umowa deweloperska niesie za sobą pewne ryzyko dla kupującego a konkretniej chodzi o nie otrzymanie nieruchomości, za którą zapłacił. Zawsze zdarzyć się może, że deweloper splajtuje, że coś pójdzie nie tak i inwestycja nie zostanie dokończona a nawet rozpoczęta. Niestety, w tak skrajnej sytuacji kupujący nie ma, wbrew pozorom oczywistej gwarancji, że pieniądze zostaną mu zwrócone.
Możemy natomiast być uważni w trakcie sprawdzania dewelopera przed podpisaniem umowy aby nie dać się oszukać w przypadku rzeczy, na które mamy wpływ.
Przede wszystkim dokładnie sprawdź dewelopera, jego poprzednie inwestycje i opinie osób, które kupiły od niego nieruchomości. W Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów można sprawdzić rejestr klauzul niedozwolonych a jeśli deweloper jest tam wpisany oznacza, że nie warto mu ufać.
Sprawdź czy na pewno wpłacone pieniądze idą na mieszkaniowy rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty, co powinno być zapisane również w koncie bankowym, na które wpłacane będą pieniądze.
Rachunek otwarty sprawia, że nabywcy muszą przelewać na niego środki w czasie prac budowlanych, więc do momentu ich zakończenia wszystkie środki od kupującego są już na koncie dewelopera, który może pobierać je regularnie na finansowanie danych etapów budowy.
Rachunek zamknięty pozwala wpłacić te środki dopiero po zakończeniu budowy i jest on lepszym rozwiązaniem jeśli deweloper nie odda inwestycji lub zbankrutuje niezależnie od etapu budowy. Wtedy będzie nam łatwiej odzyskać wpłacone pieniądze, bo nie zostały jeszcze przelane na konto dewelopera.
Przede wszystkim warto skonsultować umowę ze specjalistą firm takich jak Pewny Lokal, którzy będąc ekspertami w dziedzinie prawa nieruchomości, dokładnie ją przeanalizują i podpowiedzą czy deweloper jest wart powierzenia mu pieniędzy. Sprawdzą go dokładnie w UOKiK, przeanalizują jego poprzednie inwestycje, sprawdzą księgi wieczyste i wiele innych aspektów, które dla ludzi nie znających się na prawie budowlanym mogą wydawać się ciężkie do przejścia.
Wreszcie, Pewny Lokal zaproponuje doradztwo na etapie podpisywania umowy i jej analizę a także pomoc przy jej negocjowaniu a nawet ubieganiu się o kredyt hipoteczny.
Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
