Umowa deweloperska a umowa przedwstępna - ważne różnice

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Doradzamy, jak uchronić się przed "umowami przedwstępnymi" nieuczciwych deweloperów.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

  • W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy kilka bardzo niebezpiecznych klauzul dla nabywcy.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
  • Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Zamów analizę

Czy zdarzyło się Wam otrzymać od dewelopera umowę przedwstępną?

W naszej firmie, specjalizującej się w analizach prawnych oraz inżynieryjnych na rynku nieruchomości, stosunkowo często mamy okazję pomagać klientom, którzy spodziewali się otrzymać od dewelopera do podpisania umowę deweloperską, a ten wręcza im projekt umowy, ale nie deweloperskiej, tylko przedwstępnej. Czy deweloper może z nami podpisać umowę przedwstępną zamiast deweloperskiej i na co warto uważać, podpisując ten drugi rodzaj umowy?

O tym piszemy w niniejszym artykule.

Ustawa deweloperska - najważniejsze postanowienia

Na początku wypada zaznaczyć, że umowa deweloperska jest zdecydowanie najbezpieczniejszym rodzajem umowy dotyczącej nabycia nieruchomości. Podpisując umowę deweloperską, możemy być pewni, że deweloper stosuje rachunki powiernicze, przedmiot nabycia (mieszkanie i przynależności) jest precyzyjnie opisany, a do umowy dołączony jest tzw. prospekt informacyjny oraz standard wykończenia mieszkania lub domu. Dewelopera zobowiązują do tego regulacje Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (inaczej ustawy deweloperskiej). Nakłada ona na deweloperów szereg obowiązków przedkontraktowych, a także zobowiązuje do stosowania środków ochrony nabywców, w tym wyżej wspomnianych rachunków powierniczych. Dzięki temu środki wpłacane przez nabywców z tytułu umowy deweloperskiej, w określonych w niej transzach, nie trafiają bezpośrednio na rachunek dewelopera, co mogłoby oznaczać ryzyko finansowania realizacji danej inwestycji z wpłat kupujących, a na indywidualne rachunki powiernicze.

Do zwolnienia środków dochodzi dopiero po potwierdzeniu przez bank postępów na budowie, zgodnie z założonym harmonogramem prac (w przypadku rachunku powierniczego otwartego) lub dopiero po przeniesieniu własności danego lokalu na nabywcę, co potwierdzone jest przekazaniem do banku odpisu aktu przenoszącego własność (w przypadku rachunku powierniczego zamkniętego). Otwarty rachunek powierniczy może mieć formę samodzielnego rachunku bez dodatkowych zabezpieczeń bądź z zabezpieczeniem w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.

Dodatkowo bank weryfikuje również sposób oraz celowość wydatkowania środków z rachunków powierniczych.  

Z kolei do obowiązków przedkontraktowych należy zobowiązanie dewelopera do przedstawienia na życzenie potencjalnego kupującego prospektu informacyjnego wraz z załącznikami (rzut lokalu, wzór umowy deweloperskiej), a także zapewnienie możliwości wglądu w aktualny wypis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, sprawozdanie finansowe dewelopera lub kopię pozwolenia na budowę. Ustawa deweloperska wskazuje również sposób zawierania umów deweloperskich (wyłącznie w formie aktu notarialnego), reguluje też treść umowy, prawa i obowiązki stron oraz zasady postępowania z wpłaconymi przez nabywców środkami w przypadku upadłości dewelopera.

Umowę najlepiej jest sprawdzić przed jej podpisaniem przy wsparciu doświadczonego prawnika.

Umowa deweloperska - forma i treść

Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego znacząco zwiększa bezpieczeństwo jej stron, które dzięki temu zyskują możliwość dochodzenia swoich praw na drodze sądowej w przypadku problemów z realizacją postanowień umownych.

Może się to okazać przydatne na przykład w sytuacji gdy deweloper opóźnia przeniesienie własności na nabywcę. W przypadku niedotrzymania przez niego także dodatkowego terminu, wyznaczonego przez kupującego, ten ma prawo do bezkosztowego odstąpienia od umowy lub dochodzenia jej zawarcia na drodze sądowej - w tej drugiej sytuacji wyrok na korzyść nabywcy będzie jednoznaczny z przeniesieniem na niego własności nabywanej nieruchomości.

Treść umowy dokładnie opisana jest w art. 22 ustawy, zgodnie z którym w umowie powinny znaleźć się:

  • dane jest stron,
  • najważniejsze cechy nieruchomości, będącej jej przedmiotem,
  • harmonogram robót budowlanych wraz ze wskazaniem terminu ich rozpoczęcia oraz zakończenia,
  • harmonogram płatności,
  • zasady odbioru technicznego, przeprowadzanego po uzyskaniu przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie inwestycji, w ramach której powstaje nabywany lokal lub dom,
  • warunki odstąpienia od umowy

Umowa deweloperska - na co uważać?

Jeszcze przed przystąpieniem do umowy deweloperskiej warto jest uważnie przyjrzeć się kilku najistotniejszym z punktu widzenia nabywcy kwestiom. Należą do nich:

  • wskazanie w umowie terminów, w tym termin zakończenia prac budowlanych, uzyskania pozwolenia na użytkowanie i odbioru technicznego oraz przeniesienia własności na nabywcę. Wszystkie terminy najlepiej jest zabezpieczyć karami umownymi. W innym przypadku pozostaje nam dochodzenie od dewelopera odszkodowania na zasadach ogólnych, które wymaga udokumentowania szkód poniesionych z tytułu pojawienia się opóźnień po stronie dewelopera. Pamiętać należy również o umieszczeniu w umowie zapisu o możliwości dochodzenia odszkodowania w wysokości przekraczającej wysokość wskazanych w umowie kar umownych, w innym przypadku będzie to niemożliwe;
  • powierzchnia użytkowa lokalu oraz norma, zgodnie z którą przeprowadzany jest pomiar powykonawczy lokalu. Szczegółowej weryfikacji wymagają też zapisy dotyczące uprawnień stron w sytuacji większej niż przyjęta za dopuszczalną (zazwyczaj 2%) różnicy w metrażu. Kupujący powinien mieć umownie zagwarantowane prawo do bezkosztowego odstąpienia od umowy w sytuacji, gdy różnica pomiędzy metrażem projektowym a powykonawczym przekroczy wspomniane 2%;
  • kary umowne i odsetki - odsetki po stronie nabywcy w sytuacji pojawienia się opóźnień w regulowaniu płatności względem przyjętego harmonogramu płatności należne są w wysokości ustawowej. Natomiast wysokość kar umownych oraz to, zabezpieczeniu jakich zobowiązań niepieniężnych służą, jest kwestią ustalaną dowolnie przez strony umowy;
  • Standard wykończenia - tu warto zwrócić uwagę na szczegółowość ujętych w nim informacji, dotyczących między innymi zastosowanych materiałów oraz rozwiązań technicznych,
  • warunki i terminy płatności;
  • odbiór techniczny - jego termin może być jednoznaczny z przekazaniem kluczy, jeżeli tak stanowi umowa. Jeżeli w umowie brak jest stosowanego zapisu, klucze zostaną przekazane kupującemu po zawarciu umowy przenoszącej własność;
  • warunki odstąpienia od umowy - tu warto uwzględnić korzystne warunki odstąpienia przypadku braku uzyskania kredytu hipotecznego, jeżeli zakup planujemy finansować w ten sposób.

Umowę najlepiej jest sprawdzić przed jej podpisaniem przy wsparciu doświadczonego prawnika, który wskaże postanowienia wymagające renegocjacji lub niekorzystne dla kupującego.

Umowa deweloperska a kredyt

Jeżeli zakup planujemy finansować kredytem hipotecznym warto jeszcze przed podjęciem rozmów z deweloperem wstępnie oszacować swoją zdolność kredytową, co pozwoli nieco zawęzić  zakres naszych poszukiwań. Część spośród deweloperów oferuje wsparcie współpracującego z nimi pośrednika finansowego w procesie kredytowym, warto więc podpytać o to dewelopera, ponieważ może się okazać, że takie rozwiązanie będzie dla nas najkorzystniejsze, zarówno ze względu na oszczędność czasu, jak i na często korzystniejsze warunki odstąpienia od umowy w sytuacji, gdyby kredytu nie dało się uzyskać.

Jeżeli decyzja kredytowa, podejmowana przez bank w oparciu o dostarczoną przez nas podpisaną umowę, dokumenty dotyczące inwestycji oraz te, dokumentujące naszą sytuację finansową, będzie pozytywna, wówczas po uruchomieniu kredytu pamiętać należy o tym, że wypłata środków z kredytu będzie następować w transzach, zgodnie z harmonogramem płatności, wskazanym w umowie deweloperskiej, po złożeniu przez nas dyspozycji wypłaty. Do czasu wypłaty całej kwoty rata kredytu, płacona przez kredytobiorcę, jest ratą odsetkową, której wysokość kalkulowana jest w oparciu o wypłaconą sumę i będzie ona uwzględniać ubezpieczenie pomostowe, o które zostanie obniżona po wpisaniu banku do działu IV księgi wieczystej nieruchomości (hipoteka).

Kiedy podpisuje się umowę deweloperską?

Zgodnie z Ustawą deweloperską umowę deweloperską podpisuje się, jeżeli nabycie mieszkania (lub precyzyjniej, praw do mieszkania) następuje przed uzyskaniem przez dewelopera decyzji o pozwolenia na użytkowanie. Samo pozwolenie jest formalnym potwierdzeniem faktu, iż według Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego  inwestycja została zrealizowana zgodnie z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym i technicznym, a także że spełnia wszystkie standardy, w tym sanitarne, przeciwpożarowe, co weryfikowane jest przez Państwową Inspekcję Sanitarną oraz Państwową Straż Pożarną. Później nie można już podpisywać umowy deweloperskiej, a sytuacja nie można już podpisywać umowy deweloperskiej, a sytuacja nabywcy przypomina sytuację kupującego mieszkanie na rynku wtórnym.

To nawet logiczne: skoro budynek jest już wybudowany i została przeprowadzona inwentaryzacja powykonawcza budynku, w rezultacie której powstają powykonawcze rzuty lokali, nie ma specjalnych powodów, żeby interesy nabywcy mieszkania były chronione specjalną umową (tj. umową deweloperską). Nabywca powinien przecież widzieć, co kupuje, tak jak na rynku wtórnym. Po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie można więc z deweloperem podpisać albo umowę przedwstępną (notarialną lub nie, przy czym zalecana jest ta pierwsza forma), albo od razu notarialną umowę sprzedaży.

Umowę deweloperską podpisuje się, jeżeli nabycie mieszkania następuje przed uzyskaniem przez dewelopera decyzji o pozwolenia na użytkowanie.

Umowa przedwstępna - czym jest?

Umowa przedwstępna, zgodnie z regulacjami Kodeksu cywilnego, jest formalnym zobowiązaniem stron do zawarcia przez nie umowy oznaczonej. Dlatego też kluczowe jest zawarcie w niej postanowień, które docelowo znajdą się w umowie sprzedaży, co warunkuje ważność umowy przedwstępnej. Należy w niej określić przede wszystkim:

  • jej przedmiot, z uwzględnieniem jego stanu prawnego w oparciu o wpisy do prowadzonej dla nieruchomości księgi wieczystej (dane właściciela, podstawa nabycia, istniejące roszczenia i obciążenia gruntu). Dobrze, aby do umowy dołączony został dokładny opis nabywanego lokalu z uwzględnieniem standardu jego wykończenia, a także oświadczenie dewelopera odnośnie posiadanego pozwolenia na budowę wraz ze wskazaniem jego numeru;
  • cenę brutto nabywanego lokalu mieszkalnego lub domu z uwzględnieniem przynależności (miejsce postojowe, komórka lokatorska). Warto jest zawrzeć w umowie postanowienie uprawniające nabywcę do odstąpienia od umowy w przypadku znaczącej zmiany ceny, będącej na przykład skutkiem zmiany wysokości podatku VAT;
  • warunki płatności - najkorzystniejszym dla kupującego rozwiązaniem będzie przyjęcie harmonogramu płatności w formie 10/90, co oznacza, że w momencie podpisania umowy płatne jest 10% ceny nabywanej nieruchomości, a pozostała jej część (90%) - przy podpisywaniu umowy przenoszącej własność. Należy też określić formę zabezpieczenia umowy - może to być zaliczka lub zadatek, które w razie zawarcia umowy sprzedaży zostaną zaliczone na poczet należnej ceny. Z perspektywy kupującego zadatek jest lepszym rozwiązaniem - w przypadku, gdyby do zawarcia umowy nie doszło z winy sprzedającego, zadatek zwracany jest w dwukrotnej wysokości. Warto jest też zawrzeć tu zapisy dotyczące kar umownych, należnych w przypadku opóźnień w dotrzymaniu terminów wskazanych w umowie oraz odsetek dotyczących opóźnień w terminowym regulowaniu płatności po stronie kupującego;
  • termin zakończenia prac budowlanych, przeprowadzenia odbioru technicznego oraz usunięcia stwierdzonych w jego trakcie usterek (w przypadku umowy przedwstępnej sami musimy zadbać o tę kwestię, inaczej niż ma to miejsce w sytuacji, gdy zawieramy umowę deweloperską, a deweloper zobowiązany jest ustawą deweloperską do naprawy usterek w ustawowo określonych  terminach);
  • termin zawarcia umowy przeniesienia własności. Brak jego wyznaczenia w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej będzie jednoznaczny z brakiem możliwości dochodzenia zawarcia umowy przeniesienia własności.

Zgodnie z art. 389 par. 2 Kodeksy cywilnego: ”Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.”. Oznacza to, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej najlepiej jest określić precyzyjnie i dokonać tego przed upływem roku od momentu podpisania przez strony umowy przedwstępnej.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Pomimo, iż umowę przedwstępną zawrzeć można w zwykłej formie pisemnej, to podpisanie jej w formie aktu notarialnego, pomimo iż oznacza konieczność poniesienia dodatkowych kosztów z tego tytułu (taksa notarialna, opłaty sądowe) znacznie zwiększa jej bezpieczeństwo, ponieważ strony zyskują możliwość dochodzenia jej zawarcia na drodze sądowej. W przypadku gdyby doszło do postępowania sądowego i sąd orzekłby na korzyść nabywcy, wówczas nabywca staje się formalnie właścicielem nieruchomości bez udziału sprzedającego. Forma aktu notarialnego nie oznacza braku możliwości zabezpieczenia umowy przedwstępnej zadatkiem lub zaliczką, warto jedynie pamiętać, że w sytuacji, gdyby do umowy sprzedaży miało nie dojść, wówczas nabywca zobowiązany jest do wybrania sposobu dochodzenia swoich praw - na drodze postępowania sądowego lub poprzez rozliczenie wpłaconych środków.

Umowa przedwstępna, zawarta w formie notarialnej, stanowi również podstawę do wpisania roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży w księdze wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości.

Największym kosztem, związanym z zawarciem umowy przedwstępnej u notariusza, jest taksa notarialna, której maksymalną wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i która kalkulowana jest w oparciu o wartość nieruchomości, będącej przedmiotem umowy. Wynosi ona:

  • do 300 zł –100 zł;
  • powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
  • powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

W przypadku umowy przedwstępnej jej wysokość może wynieść maksymalnie 50% wynagrodzenia notariusza, należnego z tytułu sporządzenia umowy przyrzeczonej.

Ze względu na fakt, iż wspomniane rozporządzenie określa maksymalną wysokość taksy, jeżeli zależy nam uzyskaniu korzystniejszej stawki, warto jest negocjować z notariuszem jej wysokość (w przypadku, gdy deweloper wskaże kancelarię, w której podpisany ma być akt) bądź znaleźć kancelarię, która zaproponuje korzystniejsze warunki. Dotyczy to również sytuacji, gdy z deweloperem podpisujemy umowę deweloperską, przy czym w tym przypadku strony dzielą się po równo kosztami notarialnymi, ale jedynie na etapie zawierania umowy deweloperskiej.

Zapisy umowy przedwstępnej, zwłaszcza jeżeli zawarta ma być z deweloperem, który celowo omija regulacje ustawy deweloperskiej, co może wiązać się z większym ryzykiem z perspektywy nabywcy, powinny zostać szczegółowo sprawdzone przez prawnika, co pozwoli na lepsze zabezpieczenie interesów strony kupującej.

Umowa przedwstępna na rynku wtórnym

Zazwyczaj umowa przedwstępna zawierana jest pomiędzy stronami w przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość z rynku wtórnego. Dzięki jej podpisaniu strony zyskują dodatkowy czas, niezbędny między innymi na przeprowadzenie procesu kredytowego lub na zweryfikowanie kwestii budzących wątpliwość, na przykład natury prawnej. Forma umowy będzie identyczna, jak w sytuacji gdy nabywamy nieruchomość od dewelopera. Warto jednak przed przystąpieniem do niej dokładnie sprawdzić kilka kwestii, w tym stan prawny i techniczny domu bądź mieszkania, którego zakup planujemy. Z pomocą przychodzi tu Pewny Lokal, oferując usługę analizy prawnej oraz przeglądu technicznego nieruchomości. W ramach tej pierwszej dokładnej weryfikacji podlega księga wieczysta nieruchomości, co pozwala na potwierdzenie danych jej właściciela, podstawy jej nabycia oraz istniejących roszczeń i obciążeń, w tym hipotecznych. Warunkiem koniecznym do przeprowadzenia badania księgi jest znajomość jej numeru, o podanie którego należy poprosić sprzedającego. W innym przypadku jego uzyskanie na drodze formalnej może nie być łatwe, ponieważ wymaga od wnioskującego o numer wykazania interesu prawnego, którego potencjalny nabywca nie posiada. Z treścią księgi zapoznać można się w wydziale wieczystoksięgowym właściwego dla położenia nieruchomości Sądu Rejonowego lub sprawdzić ją w formie elektronicznej, w ramach systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Ponieważ jednak interpretacja wpisów w księdze nie należy do najłatwiejszych, warto jest zwrócić się o to do prawnika.

W księdze wieczystej znaleźć też można informacje o metrażu nieruchomości, co z kolei wymaga weryfikacji przez inżyniera w formie przeprowadzenia przez niego pomiaru powierzchni użytkowej domu lub mieszkania. Może się bowiem okazać, że metraż wskazany w księdze obejmuje także przynależności, a więc powierzchnia samego lokalu lub domu, za którą powinniśmy płacić odrębnie zgodnie z ustaloną ze sprzedającym stawką, jest niższa od tej wskazanej przez niego. Dodatkowo w ramach audytu technicznego sprawdzane są też inne istotne kwestie, takie jak stan tynków i podłóg, wszystkich instalacji oraz stan stolarki okiennej i drzwiowej. Dzięki wykorzystaniu najwyższej klasy profesjonalnego sprzętu, w tym także kamery termowizyjnej, możliwe jest wykrycie wszystkich istniejących wad, nawet takich, które nie są widoczne na pierwszy rzut oka, jak na przykład wycieki, zawilgocenia, nieszczelności oraz mostki termiczne. Pozwala to na wstępne oszacowanie kosztów niezbędnych prac remontowych oraz określenie opłacalności inwestycji. Na tej podstawie możemy decydować o dalszych krokach odnośnie zawarcia, bądź nie, umowy przedwstępnej lub umowy sprzedaży ze sprzedającym.

Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego znacząco zwiększa bezpieczeństwo jej stron.

Umowy przedwstępne nieuczciwych deweloperów

Co jednak w sytuacji, gdy deweloper chcący nam sprzedać mieszkanie jest jeszcze w trakcie budowy, tj. przed uzyskaniem przez niego od organów nadzoru budowlanego pozwolenia na użytkowanie? Czy w takiej sytuacji możemy podpisać „umowę przedwstępną”? Odpowiadając na to pytanie, należy rozróżnić dwie sytuacje.

W pierwszej sytuacji umowa przedwstępna jest po prostu nienotarialną umową poprzedzającą umowę deweloperską. Deweloperzy często podpisują z nabywcami mieszkań rozmaite nienotarialne umowy mające krótkotrwale związać nabywcę przed podpisaniem notarialnej umowy deweloperskiej (np. w celu otrzymania przez nabywcę kredytu). Powyższe nienotarialne umowy podpisywane przez deweloperów mogą być nazywane dowolnie: umowami przedwstępnymi lub umowami rezerwacyjnymi. Te dwa typy umów różnią się między sobą nie tylko nazwą, ale też charakterem. Umowa rezerwacyjna jest tak zwaną umową nienazwaną, ponieważ nie regulują jej przepisy prawa, stąd istnieje duża dowolność w jej treści i formie. Dodatkowo zawarcie umowy rezerwacyjnej w formie aktu notarialnego nie daje stronom możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, co w przypadku umowy przedwstępnej jest zasadniczą różnicą pomiędzy zwykłą formą pisemną a formą notarialną. Strona kupująca, decydując się na jej podpisanie, nie zyskuje całkowitej pewności, że do zawarcia właściwej umowy dojdzie - często ma ona formę jednostronnego oświadczenia nabywcy odnośnie zamiaru nabycia danej nieruchomości. Umowa rezerwacyjna zabezpieczona jest zazwyczaj opłatą rezerwacyjną (nazywaną kaucją), która może mieć formę zadatku lub zaliczki.

Możemy mieć też do czynienia z umową rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej, która daje stronom możliwość dochodzenia odszkodowania w przypadku poniesienia przez nie strat na skutek niezawarcia umowy przenoszącej własność. Taka umowa powinna zawierać elementy charakterystyczne dla umowy przedwstępnej, a więc przede wszystkim określenie terminu zawarcia umowy sprzedaży, a także ceny jej przedmiotu, harmonogramu płatności oraz terminu przekazania nieruchomości nabywcy. Umowa przedwstępna z kolei jest uregulowana w Kodeksie cywilnym, a jej zawarcie w formie aktu notarialnego znacząco wpływa na zwiększenie bezpieczeństwa transakcji.  

Ważne, że powyższe typy umów jedynie poprzedzają umowę deweloperską, która ostatecznie jest podpisywana i zabezpiecza interesy nabywcy w  sposób określony w ustawie deweloperskiej.

W drugiej sytuacji podpisywanie przez dewelopera umowy przedwstępnej jest sposobem na obejście przez niego wymogów Ustawy deweloperskiej. Mniejsi deweloperzy często nie chcą stosować się do wymogów Ustawy deweloperskiej i podpisywać umów deweloperskich (wiąże się to dla nich z kosztami sporządzenia prospektu informacyjnego i otwarciem w banku specjalnego rachunku powierniczego). Tacy deweloperzy podpisują nienotarialne umowy, pobierają na ich podstawie od nabywców mieszkań (często sowite) zaliczki, po czym czekają na moment uzyskania przez siebie pozwolenia na użytkowanie i dopiero potem podpisują umowę u notariusza (drugą, notarialną umowę przedwstępną lub od razu umowę sprzedaży). Powyższe postępowanie "deweloperów" w teorii jest nawet przestępstwem, jednak z naszej praktyki widzimy, że w powyższy sposób funkcjonuje wcale niemała część polskiego rynku deweloperskiego. Kupno mieszkania od takiego nie do końca uczciwego dewelopera może być nadal bezpieczne, należy jednak zadbać o to, żeby w umowie przedwstępnej znalazła się większość postanowień, które normalnie zawarte są w umowie deweloperskiej. Dlatego w przypadku jakichkolwiek wątpliwości, także odnośnie wiarygodności danego dewelopera, dobrze jest zwrócić się o wparcie do prawnika. Oczywiście warto również niezależnie poszukać informacji o deweloperze oraz opinii na temat zrealizowanych przez niego inwestycji, jeżeli posiada on doświadczenie w realizacji przedsięwzięć deweloperskich.

Dobrze przy tym pamiętać, że jeżeli umowa określona jako przedwstępna, zawierana z deweloperem (deweloperem będzie każdy przedsiębiorca, który w ramach swojej działalności gospodarczej prowadzi działalność deweloperską), spełnia wymogi określone w ustawie deweloperskiej (w tym zawiera zobowiązanie dewelopera do ustanowienia na rzecz osoby fizycznej odrębnej własności, mającego powstać w przyszłości, lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę lub do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość), będzie to oznaczać, że jest ona formalnie umową deweloperską. W rezultacie postanowienia takiej umowy niezgodne z ustawą deweloperską nie będą wiążące dla nabywcy i powinny zostać zastąpione zapisami z nią zgodnymi. Należy jednak podkreślić, że jeżeli umowa przedwstępna dotyczy lokalu lub domu, który został już wybudowany, czego potwierdzeniem jest uzyskanie przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie dla inwestycji, wówczas trudno jest mówić o omijaniu przez takiego dewelopera przepisów ustawy deweloperskiej i transakcja powinna zostać przeprowadzona zgodnie z zapisami zawartej umowy.

Niezależnie od tego, jaką umowę będziemy podpisywać, kluczowe jest bardzo dokładne jej sprawdzenie, nawet jeżeli będzie to umowa deweloperska. Część deweloperów praktykuje umieszczanie w umowach klauzul abuzywnych oraz takich, które mogą okazać się niekorzystne dla nabywcy. Kompletny rejestr klauzul abuzywnych znaleźć można na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Najczęściej spotykanymi w umowach deweloperskich zapisami są te mające na celu ograniczenie bądź wyłączenie odpowiedzialności dewelopera z tytułu nienależytego wywiązania się przez niego z warunków umowy, a także dopuszczające modyfikację zapisów umownych bez konieczności uzyskania na to zgody kupującego, oraz nakładające na kupującego obowiązek poniesienia  kosztów związanymi z odstąpieniem od umowy z przyczyn od niego niezależnych. Dość powszechne jest  też uniemożliwianie kupującym odstąpienia od umowy w przypadku zaistnienia zmian w zakresie powierzchni domu bądź mieszkania, będących jednoznacznymi z modyfikacją ustalonej w umowie ceny nabywanej nieruchomości.

Zachęcamy do kontaktu, chętnie pomożemy w przeanalizowaniu umowy. Pewny Lokal służy wsparciem na każdym etapie transakcji zakupu nieruchomości, a naszym celem jest zapewnienie bezpieczeństwa nabywców.

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firma kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 osób w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audyt działki, badanie termowizyjne lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online TUTAJ.

Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu promocyjnego.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Dowiedz się, jak podpisać umowę deweloperską.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

pobierz poradnik pewny lokal

Jak kupić nieruchomość
od dewelopera? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik odbioru
technicznego od dewelopera info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Kary umowne w umowach nieruchomościowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Rękojmia
nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Cesja i inne formy flipowania nieruchomości info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik dla nabywców
na rynku wtórnym info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Badanie
termowizyjne info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Sprawdzenie
prac wykończeniowych info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Umowa deweloperska
- na co zwracać uwagę? info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Audyt działki info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Poradnik poodbiorowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link

pobierz poradnik pewny lokal

Operat szacunkowy info

Podaj telefon, na który wyślemy link


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 257 opinii.

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Analiza dokumentacji prawnej z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Wysoka specjalizacja

Wysoka specjalizacja

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Realizacja w 48h

Realizacja w 48h

Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku pierwotnym

Czym jest ustawa deweloperska?

Zachęcamy do obejrzenia wywiadu na temat umowy deweloperskiej.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka