Umowa deweloperska a umowa przedwstępna - ważne różnice

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna - zaliczka

W poniższym artykule doradzamy, jak uchronić się przed "umowami przedwstępnymi" nieuczciwych deweloperów, na co uważać podpisując umowę deweloperską oraz przedwstępną. Artykuł gromadzi najważniejsze informacje o bezpiecznym zawieraniu umów z deweloperem oraz ze sprzedającym na rynku wtórnym.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

  • W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy kilka bardzo niebezpiecznych dla nabywcy klauzul.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
  • Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Zamów analizę

Czy zdarzyło się Wam otrzymać od dewelopera umowę przedwstępną?

W naszej firmie, specjalizującej się w analizach prawnych oraz inżynieryjnych na rynku nieruchomości, stosunkowo często mamy okazję pomagać klientom, którzy spodziewali się otrzymać od dewelopera do podpisania umowę deweloperską, a ten wręcza im projekt umowy, ale nie deweloperskiej, tylko przedwstępnej. Czy deweloper może z nami podpisać umowę przedwstępną zamiast deweloperskiej i na co warto uważać, podpisując ten drugi rodzaj umowy?

O tym piszemy w niniejszym artykule.

Ustawa deweloperska - najważniejsze postanowienia

Na początku wypada zaznaczyć, że umowa deweloperska jest zdecydowanie najbezpieczniejszym rodzajem umowy dotyczącej nabycia nieruchomości. Podpisując umowę deweloperską, możemy być pewni, że deweloper stosuje rachunki powiernicze, przedmiot nabycia (mieszkanie i przynależności) jest precyzyjnie opisany, a do umowy dołączony jest tzw. prospekt informacyjny oraz standard wykończenia mieszkania lub domu. Dewelopera zobowiązują do tego regulacje Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (inaczej ustawy deweloperskiej). Nakłada ona na deweloperów szereg obowiązków przedkontraktowych, a także zobowiązuje do stosowania środków ochrony nabywców, w tym wyżej wspomnianych rachunków powierniczych. Dzięki temu środki wpłacane przez nabywców z tytułu umowy deweloperskiej, w określonych w niej transzach, nie trafiają bezpośrednio na rachunek dewelopera, co mogłoby oznaczać ryzyko finansowania realizacji danej inwestycji z wpłat kupujących, a na indywidualne rachunki powiernicze.

Do zwolnienia środków dochodzi dopiero po potwierdzeniu przez bank postępów na budowie, zgodnie z założonym harmonogramem prac (w przypadku rachunku powierniczego otwartego) lub dopiero po przeniesieniu własności danego lokalu na nabywcę, co potwierdzone jest przekazaniem do banku odpisu aktu przenoszącego własność (w przypadku rachunku powierniczego zamkniętego). Otwarty rachunek powierniczy może mieć formę samodzielnego rachunku bez dodatkowych zabezpieczeń bądź z zabezpieczeniem w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.

Dodatkowo bank weryfikuje również sposób oraz celowość wydatkowania środków z rachunków powierniczych.  

Z kolei do obowiązków przedkontraktowych należy zobowiązanie dewelopera do przedstawienia na życzenie potencjalnego kupującego prospektu informacyjnego wraz z załącznikami (rzut lokalu, wzór umowy deweloperskiej), a także zapewnienie możliwości wglądu w aktualny wypis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, sprawozdanie finansowe dewelopera lub kopię pozwolenia na budowę. Ustawa deweloperska wskazuje również sposób zawierania umów deweloperskich (wyłącznie w formie aktu notarialnego), reguluje też treść umowy, prawa i obowiązki stron oraz zasady postępowania z wpłaconymi przez nabywców środkami w przypadku upadłości dewelopera.

Umowę najlepiej jest sprawdzić przed jej podpisaniem przy wsparciu doświadczonego prawnika.


Umowa deweloperska - forma i treść

Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego znacząco zwiększa bezpieczeństwo jej stron, które dzięki temu zyskują możliwość dochodzenia swoich praw na drodze sądowej w przypadku problemów z realizacją postanowień umownych.

Może się to okazać przydatne na przykład w sytuacji gdy deweloper opóźnia przeniesienie własności na nabywcę. W przypadku niedotrzymania przez niego także dodatkowego terminu, wyznaczonego przez kupującego, ten ma prawo do bezkosztowego odstąpienia od umowy lub dochodzenia jej zawarcia na drodze sądowej - w tej drugiej sytuacji wyrok na korzyść nabywcy będzie jednoznaczny z przeniesieniem na niego własności nabywanej nieruchomości.

Treść umowy dokładnie opisana jest w art. 22 ustawy, zgodnie z którym w umowie powinny znaleźć się:

  • dane jest stron,
  • najważniejsze cechy nieruchomości, będącej jej przedmiotem,
  • harmonogram robót budowlanych wraz ze wskazaniem terminu ich rozpoczęcia oraz zakończenia,
  • harmonogram płatności,
  • zasady odbioru technicznego, przeprowadzanego po uzyskaniu przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie inwestycji, w ramach której powstaje nabywany lokal lub dom,
  • warunki odstąpienia od umowy

Umowa deweloperska - na co uważać?

Jeszcze przed przystąpieniem do umowy deweloperskiej warto jest uważnie przyjrzeć się kilku najistotniejszym z punktu widzenia nabywcy kwestiom. Należą do nich:

  • wskazanie w umowie terminów, w tym termin zakończenia prac budowlanych, uzyskania pozwolenia na użytkowanie i odbioru technicznego oraz przeniesienia własności na nabywcę. Wszystkie terminy najlepiej jest zabezpieczyć karami umownymi. W innym przypadku pozostaje nam dochodzenie od dewelopera odszkodowania na zasadach ogólnych, które wymaga udokumentowania szkód poniesionych z tytułu pojawienia się opóźnień po stronie dewelopera. Pamiętać należy również o umieszczeniu w umowie zapisu o możliwości dochodzenia odszkodowania w wysokości przekraczającej wysokość wskazanych w umowie kar umownych, w innym przypadku będzie to niemożliwe;
  • powierzchnia użytkowa lokalu oraz norma, zgodnie z którą przeprowadzany jest pomiar powykonawczy lokalu. Szczegółowej weryfikacji wymagają też zapisy dotyczące uprawnień stron w sytuacji większej niż przyjęta za dopuszczalną (zazwyczaj 2%) różnicy w metrażu. Kupujący powinien mieć umownie zagwarantowane prawo do bezkosztowego odstąpienia od umowy w sytuacji, gdy różnica pomiędzy metrażem projektowym a powykonawczym przekroczy wspomniane 2%;
  • kary umowne i odsetki - odsetki po stronie nabywcy w sytuacji pojawienia się opóźnień w regulowaniu płatności względem przyjętego harmonogramu płatności należne są w wysokości ustawowej. Natomiast wysokość kar umownych oraz to, zabezpieczeniu jakich zobowiązań niepieniężnych służą, jest kwestią ustalaną dowolnie przez strony umowy;
  • Standard wykończenia - tu warto zwrócić uwagę na szczegółowość ujętych w nim informacji, dotyczących między innymi zastosowanych materiałów oraz rozwiązań technicznych,
  • warunki i terminy płatności;
  • odbiór techniczny - jego termin może być jednoznaczny z przekazaniem kluczy, jeżeli tak stanowi umowa. Jeżeli w umowie brak jest stosowanego zapisu, klucze zostaną przekazane kupującemu po zawarciu umowy przenoszącej własność;
  • warunki odstąpienia od umowy - tu warto uwzględnić korzystne warunki odstąpienia przypadku braku uzyskania kredytu hipotecznego, jeżeli zakup planujemy finansować w ten sposób.

Umowę najlepiej jest sprawdzić przed jej podpisaniem przy wsparciu doświadczonego prawnika, który wskaże postanowienia wymagające renegocjacji lub niekorzystne dla kupującego.


Sprawdzając umowę deweloperską, należy zwrócić szczególną uwagę na kary umowne.


Umowa deweloperska a kredyt

Jeżeli zakup planujemy finansować kredytem hipotecznym warto jeszcze przed podjęciem rozmów z deweloperem wstępnie oszacować swoją zdolność kredytową, co pozwoli nieco zawęzić  zakres naszych poszukiwań. Część spośród deweloperów oferuje wsparcie współpracującego z nimi pośrednika finansowego w procesie kredytowym, warto więc podpytać o to dewelopera, ponieważ może się okazać, że takie rozwiązanie będzie dla nas najkorzystniejsze, zarówno ze względu na oszczędność czasu, jak i na często korzystniejsze warunki odstąpienia od umowy w sytuacji, gdyby kredytu nie dało się uzyskać.

Jeżeli decyzja kredytowa, podejmowana przez bank na podstawie dostarczoną przez nas podpisaną umowę, dokumenty dotyczące inwestycji oraz te, dokumentujące naszą sytuację finansową, będzie pozytywna, wówczas po uruchomieniu kredytu pamiętać należy o tym, że wypłata środków z kredytu będzie następować w transzach, zgodnie z harmonogramem płatności, wskazanym w umowie deweloperskiej, po złożeniu przez nas dyspozycji wypłaty. Do czasu wypłaty całej kwoty rata kredytu, płacona przez kredytobiorcę, jest ratą odsetkową, której wysokość kalkulowana jest na podstawie wypłaconą sumę i będzie ona uwzględniać ubezpieczenie pomostowe, o które zostanie obniżona po wpisaniu banku do działu IV księgi wieczystej nieruchomości (hipoteka).

Kiedy podpisuje się umowę deweloperską?

Zgodnie z Ustawą deweloperską, umowę deweloperską podpisuje się, jeżeli nabycie mieszkania (lub precyzyjniej, praw do mieszkania) następuje przed uzyskaniem przez dewelopera decyzji o pozwolenia na użytkowanie. Samo pozwolenie jest formalnym potwierdzeniem faktu, iż według Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego  inwestycja została zrealizowana zgodnie z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym i technicznym, a także że spełnia wszystkie standardy, w tym sanitarne, przeciwpożarowe, co weryfikowane jest przez Państwową Inspekcję Sanitarną oraz Państwową Straż Pożarną. Później nie można już podpisywać umowy deweloperskiej, a sytuacja nie można już podpisywać umowy deweloperskiej, a sytuacja nabywcy przypomina sytuację kupującego mieszkanie na rynku wtórnym.

To nawet logiczne: skoro budynek jest już wybudowany i została przeprowadzona inwentaryzacja powykonawcza budynku, w rezultacie której powstają powykonawcze rzuty lokali, nie ma specjalnych powodów, żeby interesy nabywcy mieszkania były chronione specjalną umową (tj. umową deweloperską). Nabywca powinien przecież widzieć, co kupuje tak, jak na rynku wtórnym. Po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie można więc z deweloperem podpisać albo umowę przedwstępną (notarialną lub nie, przy czym zalecana jest ta pierwsza forma), albo od razu notarialną umowę sprzedaży.

Umowę deweloperską podpisuje się, jeżeli nabycie mieszkania następuje przed uzyskaniem przez dewelopera decyzji o pozwolenia na użytkowanie.


Umowa przedwstępna — czym jest?

Umowa przedwstępna, zgodnie z regulacjami Kodeksu cywilnego, jest formalnym zobowiązaniem stron do zawarcia przez nie umowy oznaczonej. Dlatego też kluczowe jest zawarcie w niej postanowień, które docelowo znajdą się w umowie sprzedaży, co warunkuje ważność umowy przedwstępnej. Należy w niej określić przede wszystkim:

  • jej przedmiot, z uwzględnieniem jego stanu prawnego na podstawie wpisy do prowadzonej dla nieruchomości księgi wieczystej (dane właściciela, podstawa nabycia, istniejące roszczenia i obciążenia gruntu). Dobrze, aby do umowy dołączony został dokładny opis nabywanego lokalu z uwzględnieniem standardu jego wykończenia, a także oświadczenie dewelopera odnośnie posiadanego pozwolenia na budowę wraz ze wskazaniem jego numeru;
  • cenę brutto nabywanego lokalu mieszkalnego lub domu z uwzględnieniem przynależności (miejsce postojowe, komórka lokatorska). Warto jest zawrzeć w umowie postanowienie uprawniające nabywcę do odstąpienia od umowy w przypadku znaczącej zmiany ceny, będącej na przykład skutkiem zmiany wysokości podatku VAT;
  • warunki płatności — najkorzystniejszym dla kupującego rozwiązaniem będzie przyjęcie harmonogramu płatności w formie 10/90, co oznacza, że w momencie podpisania umowy płatne jest 10% ceny nabywanej nieruchomości, a pozostała jej część (90%) - przy podpisywaniu umowy przenoszącej własność. Należy też określić formę zabezpieczenia umowy — może to być zaliczka lub zadatek, które w razie zawarcia umowy sprzedaży zostaną zaliczone na poczet należnej ceny. Z perspektywy kupującego zadatek jest lepszym rozwiązaniem — w przypadku, gdyby do zawarcia umowy nie doszło z winy sprzedającego, zadatek zwracany jest w dwukrotnej wysokości. Warto jest też zawrzeć tu zapisy dotyczące kar umownych, należnych w przypadku opóźnień w dotrzymaniu terminów wskazanych w umowie oraz odsetek dotyczących opóźnień w terminowym regulowaniu płatności po stronie kupującego;
  • termin zakończenia prac budowlanych, przeprowadzenia odbioru technicznego oraz usunięcia stwierdzonych w jego trakcie usterek (w przypadku umowy przedwstępnej sami musimy zadbać o tę kwestię, inaczej niż ma to miejsce w sytuacji, gdy zawieramy umowę deweloperską, a deweloper zobowiązany jest ustawą deweloperską do naprawy usterek w ustawowo określonych  terminach);
  • termin zawarcia umowy przeniesienia własności. Brak jego wyznaczenia w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej będzie jednoznaczny z brakiem możliwości dochodzenia zawarcia umowy przeniesienia własności.

Zgodnie z art. 389 par. 2 Kodeksu cywilnego: ”Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.”. Oznacza to, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej najlepiej jest określić precyzyjnie i dokonać tego przed upływem roku od momentu podpisania przez strony umowy przedwstępnej.

Wskazane jest jej podpisanie w formie aktu notarialnego, dzięki czemu strony będą mogły dochodzić realizacji postanowień umownych przed sądem. Dobrze jest wynegocjować z deweloperem zapewnienie środków ochrony nabywcy, takich jak na przykład prospekt informacyjny, który w przypadku umowy deweloperskiej jest obowiązkowo do umowy dołączany.

Zabezpieczeniem umowy przedwstępnej może być zadatek lub zaliczka.

Zadatek, w sytuacji gdy do podpisania umowy przeniesienia własności nie doszłoby z winy dewelopera, jest zwrotny w dwukrotnej wysokości, dlatego uważany jest za rozwiązanie bardziej korzystne dla kupującego. Jeżeli jednak nasza umowa ma być zabezpieczona zaliczką, wówczas warto umieścić w umowie zapisy, które pozwolą na zminimalizowanie potencjalnych strat, które moglibyśmy ponieść gdyby do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zwrócenie się w sprawie weryfikacji zaproponowanych postanowień umownych do Pewnego Lokalu, którego prawnicy wskażą potencjalnie niebezpieczne zapisy, o których warto porozmawiać z deweloperem i renegocjować.

Umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej. Czytaj dalej, aby się tego dowiedzieć.Czym różni się umowa deweloperska od przedwstępnej?

Umowa przedwstępna ze skutkiem silniejszym

Umowa przedwstępna ze skutkiem silniejszym to umowa zawarta w formie aktu notarialnego. W przypadku podpisania umowy przedwstępnej będącej w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej istnieje możliwość roszczenia przymusowego zawarcia umowy przeniesienia własności. W sytuacji, gdy jednak jedna ze stron odmówi podpisania umowy przyrzeczonej, to druga strona będzie miała prawo wnieść do sądu pozew o wyrok sądowy zastępujący oświadczenie woli niechętnej do zawarcia umowy strony. Tym samym wspomniany wyrok sprawi, że umowa dojdzie do skutku w wyniku uprawomocnienia się tegoż wyroku. Opcjonalnie można także domagać się zapłaty odszkodowania ze względu na szkody wywołane brakiem podpisania umowy przyrzeczonej – ta opcja jest typowa dla umowy przedwstępnej ze skutkiem słabszym.

Umowa przedwstępna ze skutkiem słabszym

Umowa przedwstępna ze skutkiem słabszym to umowa podpisywana w formie pisemnej innej niż akt notarialny bądź umowa ustna. Ma ona niższą formę od tej, która jest wymagana do zawarcia umowy przeniesienia własności. Taka umowa przedwstępna ze słabszym skutkiem nie gwarantuje żądania o przymusowe przystąpienie do umowy przyrzeczonej. Jedyną jej sankcją wynikającą z niewywiązania się z zapisów umowy jest konieczność uiszczenia zapłaty z tytułu odszkodowania. 

Przekroczenie terminu ważności umowy przedwstępnej

Przekroczenie terminu ważności umowy przedwstępnej nie oznacza wprost jej rozwiązania. Umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną, a w związku z tym nie mają do niej zastosowania zwykłe przepisy. Dlatego też chcąc mieć szansę na odstąpienie od wspomnianej umowy trzeba uwzględnić w niej stosowne zapisy. Tu przede wszystkim można uwzględnić instytucję zadatku bądź umowne prawo odstąpienia. Z pierwszym rozwiązaniem będzie wiązać się niezwłoczna możliwość odstąpienia od umowy bez konieczności ustalania dodatkowego terminu na wykonanie obowiązków wynikających z umowy. Ponadto strona, która wpłaciła zadatek będzie mogła uzyskać jego dwukrotność, albo zachować jeśli go otrzymała. W drugiej opcji niezbędne będzie określenie daty, kiedy odstąpienie ma mieć miejsce. Alternatywnie strona może rościć sobie prawo do zawarcia umowy przyrzeczonej drogą przymusową. Po przekroczeniu terminu ważności umowy przedwstępnej strona może udać się do sądu, by oświadczyć wolę o zawarcie umowy przeniesienia własności. Sąd z kolei po uprawomocnieniu wyroku przekształcającego oświadczenie może orzec wymóg zawarcia umowy przyrzeczonej. 

Zaliczka jako zabezpieczenie umowy przedwstępnej

Jeżeli zdecydujemy się na zawarcie umowy z deweloperem, działającym niezależnie od ustawy deweloperskiej, a więc na przykład takim, który nie posiada rachunku powierniczego, na który trafiają środki wpłacane przez nabywców, musimy bardzo dokładnie sprawdzić umowę. Jeżeli ma być ona zabezpieczona zaliczką, najlepiej, aby nie była ona wysoka, tak, abyśmy większą część ceny wpłacali już po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie inwestycji, licząc się z tym, że w najgorszym przypadku możemy zaliczkę utracić. Pamiętać należy o tym, że zaliczka zwracana jest w niezmienionej wysokości, niezależnie od tego, z czyjej winy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Dlatego dobrze jest też rozważyć zapisanie w umowie kar umownych lub wynegocjowanie z deweloperem zabezpieczenia umowy w alternatywny sposób, a więc zadatkiem.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego

Pomimo, iż umowę przedwstępną zawrzeć można w zwykłej formie pisemnej, to podpisanie jej w formie aktu notarialnego, pomimo iż oznacza konieczność poniesienia dodatkowych kosztów z tego tytułu (taksa notarialna, opłaty sądowe) znacznie zwiększa jej bezpieczeństwo, ponieważ strony zyskują możliwość dochodzenia jej zawarcia na drodze sądowej. W przypadku gdyby doszło do postępowania sądowego i sąd orzekłby na korzyść nabywcy, wówczas nabywca staje się formalnie właścicielem nieruchomości bez udziału sprzedającego. Forma aktu notarialnego nie oznacza braku możliwości zabezpieczenia umowy przedwstępnej zadatkiem lub zaliczką, warto jedynie pamiętać, że w sytuacji, gdyby do umowy sprzedaży miało nie dojść, wówczas nabywca zobowiązany jest do wybrania sposobu dochodzenia swoich praw - na drodze postępowania sądowego lub poprzez rozliczenie wpłaconych środków.

Umowa przedwstępna, zawarta w formie notarialnej, stanowi również podstawę do wpisania roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży w księdze wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości.

Największym kosztem, związanym z zawarciem umowy przedwstępnej u notariusza, jest taksa notarialna, której maksymalną wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej i która kalkulowana jest na podstawie wartość nieruchomości, będącej przedmiotem umowy. Wynosi ona:

  • do 300 zł –100 zł;
  • powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
  • powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
  • powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

W przypadku umowy przedwstępnej jej wysokość może wynieść maksymalnie 50% wynagrodzenia notariusza, należnego z tytułu sporządzenia umowy przyrzeczonej.

Ze względu na fakt, iż wspomniane rozporządzenie określa maksymalną wysokość taksy, jeżeli zależy nam uzyskaniu korzystniejszej stawki, warto jest negocjować z notariuszem jej wysokość (w przypadku, gdy deweloper wskaże kancelarię, w której podpisany ma być akt) bądź znaleźć kancelarię, która zaproponuje korzystniejsze warunki. Dotyczy to również sytuacji, gdy z deweloperem podpisujemy umowę deweloperską, przy czym w tym przypadku strony dzielą się po równo kosztami notarialnymi, ale jedynie na etapie zawierania umowy deweloperskiej.

Zapisy umowy przedwstępnej, zwłaszcza jeżeli zawarta ma być z deweloperem, który celowo omija regulacje ustawy deweloperskiej, co może wiązać się z większym ryzykiem z perspektywy nabywcy, powinny zostać szczegółowo sprawdzone przez prawnika, co pozwoli na lepsze zabezpieczenie interesów strony kupującej.

Akt notarialny wiąże się z opłatami notarialnymiUsługi notariusza a koszty

Umowa przedwstępna na rynku wtórnym

Zazwyczaj umowa przedwstępna zawierana jest pomiędzy stronami w przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość z rynku wtórnego. Dzięki jej podpisaniu strony zyskują dodatkowy czas, niezbędny między innymi na przeprowadzenie procesu kredytowego lub na zweryfikowanie kwestii budzących wątpliwość, na przykład natury prawnej. Forma umowy będzie identyczna, jak w sytuacji gdy nabywamy nieruchomość od dewelopera. Warto jednak przed przystąpieniem do niej dokładnie sprawdzić kilka kwestii, w tym stan prawny i techniczny domu bądź mieszkania, którego zakup planujemy. Z pomocą przychodzi tu Pewny Lokal, oferując usługę analizy prawnej oraz przeglądu technicznego nieruchomości. W ramach tej pierwszej dokładnej weryfikacji podlega księga wieczysta nieruchomości, co pozwala na potwierdzenie danych jej właściciela, podstawy jej nabycia oraz istniejących roszczeń i obciążeń, w tym hipotecznych. Warunkiem koniecznym do przeprowadzenia badania księgi jest znajomość jej numeru, o podanie którego należy poprosić sprzedającego.

W innym przypadku jego uzyskanie na drodze formalnej może nie być łatwe, ponieważ wymaga od wnioskującego o numer wykazania interesu prawnego, którego potencjalny nabywca nie posiada. Z treścią księgi zapoznać można się w wydziale wieczystoksięgowym właściwego dla położenia nieruchomości Sądu Rejonowego lub sprawdzić ją w formie elektronicznej, w ramach systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. Ponieważ jednak interpretacja wpisów w księdze nie należy do najłatwiejszych, warto jest zwrócić się o to do prawnika.

W księdze wieczystej znaleźć też można informacje o metrażu nieruchomości, co z kolei wymaga weryfikacji przez inżyniera w formie przeprowadzenia przez niego pomiaru powierzchni użytkowej domu lub mieszkania. Może się bowiem okazać, że metraż wskazany w księdze obejmuje także przynależności, a więc powierzchnia samego lokalu lub domu, za którą powinniśmy płacić odrębnie zgodnie z ustaloną ze sprzedającym stawką, jest niższa od tej wskazanej przez niego. Dodatkowo w ramach audytu technicznego sprawdzane są też inne istotne kwestie, takie jak stan tynków i podłóg, wszystkich instalacji oraz stan stolarki okiennej i drzwiowej. Dzięki wykorzystaniu najwyższej klasy profesjonalnego sprzętu, w tym także kamery termowizyjnej, możliwe jest wykrycie wszystkich istniejących wad, nawet takich, które nie są widoczne na pierwszy rzut oka, jak na przykład wycieki, zawilgocenia, nieszczelności oraz mostki termiczne. Pozwala to na wstępne oszacowanie kosztów niezbędnych prac remontowych oraz określenie opłacalności inwestycji. Na tej podstawie możemy decydować o dalszych krokach odnośnie do zawarcia bądź nie, umowy przedwstępnej lub umowy sprzedaży ze sprzedającym.


Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego znacząco zwiększa bezpieczeństwo jej stron.


Umowy przedwstępne nieuczciwych deweloperów

Co jednak w sytuacji, gdy deweloper chcący nam sprzedać mieszkanie jest jeszcze w trakcie budowy, tj. przed uzyskaniem przez niego od organów nadzoru budowlanego pozwolenia na użytkowanie? Czy w takiej sytuacji możemy podpisać „umowę przedwstępną”? Odpowiadając na to pytanie, należy rozróżnić dwie sytuacje.

W pierwszej sytuacji umowa przedwstępna jest po prostu nienotarialną umową poprzedzającą umowę deweloperską. Deweloperzy często podpisują z nabywcami mieszkań rozmaite nienotarialne umowy mające krótkotrwale związać nabywcę przed podpisaniem notarialnej umowy deweloperskiej (np. w celu otrzymania przez nabywcę kredytu). Powyższe nienotarialne umowy podpisywane przez deweloperów mogą być nazywane dowolnie: umowami przedwstępnymi lub umowami rezerwacyjnymi. Te dwa typy umów różnią się między sobą nie tylko nazwą, ale też charakterem. Umowa rezerwacyjna jest tak zwaną umową nienazwaną, ponieważ nie regulują jej przepisy prawa, stąd istnieje duża dowolność w jej treści i formie. Dodatkowo zawarcie umowy rezerwacyjnej w formie aktu notarialnego nie daje stronom możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej, co w przypadku umowy przedwstępnej jest zasadniczą różnicą pomiędzy zwykłą formą pisemną a formą notarialną. Strona kupująca, decydując się na jej podpisanie, nie zyskuje całkowitej pewności, że do zawarcia właściwej umowy dojdzie - często ma ona formę jednostronnego oświadczenia nabywcy odnośnie do zamiaru nabycia danej nieruchomości. Umowa rezerwacyjna zabezpieczona jest zazwyczaj opłatą rezerwacyjną (nazywaną kaucją), która może mieć formę zadatku lub zaliczki.

Możemy mieć też do czynienia z umową rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej, która daje stronom możliwość dochodzenia odszkodowania w przypadku poniesienia przez nie strat na skutek niezawarcia umowy przenoszącej własność. Taka umowa powinna zawierać elementy charakterystyczne dla umowy przedwstępnej, a więc przede wszystkim określenie terminu zawarcia umowy sprzedaży, a także ceny jej przedmiotu, harmonogramu płatności oraz terminu przekazania nieruchomości nabywcy. Umowa przedwstępna z kolei jest uregulowana w Kodeksie cywilnym, a jej zawarcie w formie aktu notarialnego znacząco wpływa na zwiększenie bezpieczeństwa transakcji.  

Ważne, że powyższe typy umów jedynie poprzedzają umowę deweloperską, która ostatecznie jest podpisywana i zabezpiecza interesy nabywcy w  sposób określony w ustawie deweloperskiej.

W drugiej sytuacji podpisywanie przez dewelopera umowy przedwstępnej jest sposobem na obejście przez niego wymogów Ustawy deweloperskiej. Mniejsi deweloperzy często nie chcą stosować się do wymogów Ustawy deweloperskiej i podpisywać umów deweloperskich (wiąże się to dla nich z kosztami sporządzenia prospektu informacyjnego i otwarciem w banku specjalnego rachunku powierniczego). Tacy deweloperzy podpisują nienotarialne umowy, pobierają na ich podstawie od nabywców mieszkań (często sowite) zaliczki, po czym czekają na moment uzyskania przez siebie pozwolenia na użytkowanie i dopiero potem podpisują umowę u notariusza (drugą, notarialną umowę przedwstępną lub od razu umowę sprzedaży). Powyższe postępowanie "deweloperów" w teorii jest nawet przestępstwem, jednak z naszej praktyki widzimy, że w powyższy sposób funkcjonuje wcale niemała część polskiego rynku deweloperskiego. Kupno mieszkania od takiego nie do końca uczciwego dewelopera może być nadal bezpieczne, należy jednak zadbać o to, żeby w umowie przedwstępnej znalazła się większość postanowień, które normalnie zawarte są w umowie deweloperskiej. Dlatego w przypadku jakichkolwiek wątpliwości, także odnośnie do wiarygodności danego dewelopera, dobrze jest zwrócić się o wparcie do prawnika. Oczywiście warto również niezależnie poszukać informacji o deweloperze oraz opinii na temat zrealizowanych przez niego inwestycji, jeżeli posiada on doświadczenie w realizacji przedsięwzięć deweloperskich.

Dobrze przy tym pamiętać, że jeżeli umowa określona jako przedwstępna, zawierana z deweloperem (deweloperem będzie każdy przedsiębiorca, który w ramach swojej działalności gospodarczej prowadzi działalność deweloperską), spełnia wymogi określone w ustawie deweloperskiej (w tym zawiera zobowiązanie dewelopera do ustanowienia na rzecz osoby fizycznej odrębnej własności, mającego powstać w przyszłości, lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę lub do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość), będzie to oznaczać, że jest ona formalnie umową deweloperską. W rezultacie postanowienia takiej umowy niezgodne z ustawą deweloperską nie będą wiążące dla nabywcy i powinny zostać zastąpione zapisami z nią zgodnymi. Należy jednak podkreślić, że jeżeli umowa przedwstępna dotyczy lokalu lub domu, który został już wybudowany, czego potwierdzeniem jest uzyskanie przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie dla inwestycji, wówczas trudno jest mówić o omijaniu przez takiego dewelopera przepisów ustawy deweloperskiej i transakcja powinna zostać przeprowadzona zgodnie z zapisami zawartej umowy.

Niezależnie od tego, jaką umowę będziemy podpisywać, kluczowe jest bardzo dokładne jej sprawdzenie, nawet jeżeli będzie to umowa deweloperska. Część deweloperów praktykuje umieszczanie w umowach klauzul abuzywnych oraz takich, które mogą okazać się niekorzystne dla nabywcy. Kompletny rejestr klauzul abuzywnych znaleźć można na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Najczęściej spotykanymi w umowach deweloperskich zapisami są te mające na celu ograniczenie bądź wyłączenie odpowiedzialności dewelopera z tytułu nienależytego wywiązania się przez niego z warunków umowy, a także dopuszczające modyfikację zapisów umownych bez konieczności uzyskania na to zgody kupującego, oraz nakładające na kupującego obowiązek poniesienia  kosztów związanymi z odstąpieniem od umowy z przyczyn od niego niezależnych. Dość powszechne jest  też uniemożliwianie kupującym odstąpienia od umowy w przypadku zaistnienia zmian w zakresie powierzchni domu bądź mieszkania, będących jednoznacznymi z modyfikacją ustalonej w umowie ceny nabywanej nieruchomości.

Zachęcamy do kontaktu, chętnie pomożemy w przeanalizowaniu umowy. Pewny Lokal służy wsparciem na każdym etapie transakcji zakupu nieruchomości, a naszym celem jest zapewnienie bezpieczeństwa nabywców.

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.

Zachęcamy do obejrzenia naszego filmu promocyjnego.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Dowiedz się, jak podpisać umowę deweloperską.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 449 opinii.

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Analiza dokumentacji prawnej z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Wysoka specjalizacja

Wysoka specjalizacja

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Realizacja w 48h

Realizacja w 48h

Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku pierwotnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów.

Jak kupić nieruchomość od dewelopera?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik odbioru technicznego od dewelopera
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Kary umowne w umowach nieruchomościowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Rękojmia
nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Cesja i inne formy flipowania nieruchomości
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik dla nabywców na rynku wtórnym
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Badanie
termowizyjne
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Sprawdzenie prac wykończeniowych
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Umowa deweloperska - na co zwracać uwagę?
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Audyt
działki
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Poradnik
poodbiorowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link
Operat
szacunkowy
zdjęcie poradnika
Podaj telefon, na który wyślemy link

Czym jest ustawa deweloperska?

Zachęcamy do obejrzenia wywiadu na temat umowy deweloperskiej.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka