Umowa deweloperska najważniejsze zapisy - wzór 2023

Umowa deweloperska w 2023 roku

Kupując mieszkanie od dewelopera, dalej podstawą jest podpisanie umowy deweloperskiej, której moc prawna jest zagwarantowana przez Ustawę deweloperską. Umowa deweloperska jest najbezpieczniejszą formą zakupu nieruchomości, bo gwarantuje nabywcy precyzyjną procedurę odbioru technicznego, zabezpieczenie zaliczek na specjalnym rachunku powierniczym, prawo do odstąpienia od umowy oraz obowiązek przedstawienia prospektu informacyjnego. W 2021 roku przewidywaliśmy, że rynek nieruchomości będzie równie mocno rozgrzany i deweloperzy będą chcieli sprzedać jak najwięcej mieszkań w jak najkrótszym czasie, co niestety dla nabywców oznacza dużą presję w czasie negocjacji. Nie należy jednak dać się zwieść sprzedającemu i spokojnie podejść do kupna lokalu, krok po kroku analizując dokumentację od dewelopera.

O czym pamiętać przy negocjacjach ceny mieszkania?

Przystępując do pierwszego kontaktu z deweloperem, należy poprosić o umowę deweloperską, prospekt informacyjny oraz wszystkie załączniki (standard wykończenia, rzuty lokalu i przynależności, promesę banku, umowę rezerwacyjną). W umowie deweloperskiej należy zwrócić uwagę na to, czy wniosek wieczystoksięgowy o wpis roszczenia do księgi wieczystej jest precyzyjny, czy standard wykończenia dokładnie opisuje stan techniczny lokalu oraz czy przedmiot umowy, a więc nasz lokal jest dokładnie opisany. W prospekcie informacyjnym znajduje się informacja o księdze wieczystej działki, na której zbudowany będzie budynek. Należy również dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości.

Co zawiera umowa deweloperska?

Zawartość umowy deweloperskiej określona została przez art. 22 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przed podpisaniem umowy kupujący nieruchomość powinien sprawdzić, czy umowa zawiera najważniejsze elementy:

• Określenie stron umowy, miejsca i daty podpisania,
• Cenę nieruchomości,
• Informacje o nieruchomości, na której wykonuje się inwestycję,
• Określenie znaczących cech nabywanego mieszkania lub domu,
• Informacje o usytuowaniu lokalu w budynku,
• Opis powierzchni, układu pomieszczeń,
• Określenie sposobu pomiaru powierzchni lokalu,
• Określenie zakresu i standardu prac wykończeniowych,
• Numer pozwolenia na budowę wraz z oznaczeniem organu, który je wydał,
• Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
• Wskazanie terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości,
• Wysokość  kosztów ponoszonych przez nabywcę oraz termin ich spłaty,
• Informacje na temat rachunku powierniczego,
• Wskazanie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunków zwrotu wpłaconych środków,
• Określenie wysokości odsetek i kar umownych,
• Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego,
• Termin i sposób przekazania przez dewelopera informacji o odbiorze lokalu,
• Zgody bankowe i zgody wierzycieli,
• Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia konkretnego lokalu i przeniesienia praw własności na nabywcę.

Koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy deweloperskiej 

Umowa deweloperska powinna mieć postać aktu notarialnego. Wymaga to wobec tego skorzystania z usług notariusza, co wiąże się z poniesieniem dodatkowych kosztów.  Cena sporządzenia umowy deweloperskiej jest uzależniona przede wszystkim od wartości nabywanej nieruchomości i liczby wpisów umowy. Taksa notarialna została już z góry ustalona, ale wysokość wynagrodzenia notariusza zależy od wybranej kancelarii. Cenniki są zróżnicowane, zwykle za zawarcie umowy deweloperskiej płaci się 2000 zł, jeśli wartość nieruchomości nie przekracza 300 000 zł. Kupno mieszkania w cenie 1000000 zł może wiązać się z koniecznością uiszczenia opłaty za sporządzenie aktu notarialnego umowy deweloperskiej w wysokości 8000 zł. Warto jednak wiedzieć, że kupujący nie jest obowiązany do zapłacenia pełnej kwoty. Koszt zawarcia umowy deweloperskiej dzieli się na połowę, czyli między nabywcę i dewelopera. Oczywiście trzeba dopilnować tego, aby zawrzeć zapis dotyczący podziału kosztów przy podpisywaniu umowy z deweloperem. 

Obowiązki dewelopera przed podpisaniem umowy

Na deweloperze spoczywają różne obowiązki, dlatego kupujący powinien być ich świadomy, aby sprawdzić, czy sprzedający się z nich wywiązuje. Należy dokładnie zapoznać się z ustawą deweloperską, która stanowi dokument chroniący interesy konsumentów decydujących się na skorzystanie z usług dewelopera. Jeśli podpisze on umowę przedwstępną z kupującym, to zobowiązuje się tym do zawarcia z nim umowy deweloperskiej. Kolejną kwestią jest konieczność sporządzenia jej w formie aktu notarialnego. Musi także ponieść związane z tym koszty, są one dzielone na pół między dewelopera i nabywcę nieruchomości. Deweloper nie może wprowadzać żadnych zmian w zawartej umowie bez wcześniejszego sporządzenia aktu notarialnego. 

Deweloper jest również zobligowany do przedstawienia prospektu informacyjnego. Można również oczekiwać od niego przekazania szczegółowych informacji o jego aktualnej sytuacji prawno-finansowej. Musi on także udostępnić numer  księgi wieczystej nieruchomości, projekt budowlany. Można domagać się również kopii odpisu z krajowego rejestru sądowego, pozwolenia na budowę, sprawozdania finansowego z ostatnich dwóch lat. Obowiązkiem dewelopera jest również usunięcie wszystkich wad i usterek, które zostały wpisane przez nabywcę do protokołu zdawczo-odbiorczego. Musi to zrobić w ustalonym terminie, zwykle do 30 dni od sporządzenia protokołu. Kolejnym obowiązkiem dewelopera jest prowadzenie rachunku powierniczego. Mam obowiązek przeniesienia prawa do własności mieszkania na nabywcę w terminie zgodnym z zapisami widniejącymi w umowie deweloperskiej.

Jak się zabezpieczyć, podpisując umowę z deweloperem?

Umowa deweloperska dosyć dobrze zabezpiecza interesy nabywców lokali. Każdą umowę można jednak poprawić. Po pierwsze: jeżeli deweloper wziął kredyt na budowę inwestycji, to poproś go o załączenie promesy na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Po drugie: zadbaj o to, aby już w umowie deweloperskiej został dodany obowiązek podpisania umowy o podział do korzystania (quoad usum) - dzięki temu korzystanie z przynależności będzie zagwarantowane wyłącznie na naszą rzecz. Po trzecie: wynegocjuj odpowiedni harmonogram płatności — najlepiej, aby ostatnia płatność została dokonana przy lub po przeniesieniu własności lokalu. Takie rozwiązanie lepiej zobowiązuje dewelopera do naprawy wad i usterek po odbiorze technicznym.

Wyślij projekt dokumentacji na kontakt@pewnylokal.pl do bezpłatnej wyceny.

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Zamów rozmowę

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Dowiedz się więcej arrow_forward_ios

Autor
Krzysztof Przetacznik

Założyciel Pewnego Lokalu. Konsultant biznesowy z wieloletnim doświadczeniem. Specjalista i analityk rynku nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem rynku mieszkań. W ciągu blisko 8 lat pracy w Pewnym Lokalu poznał od podszewki większość problemów, z jakimi borykają się nabywcy nieruchomości, zarówno mieszkań, jak i domów.