Umowa deweloperska najważniejsze zapisy - wzór 2024

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Umowa deweloperska wzór 2024 | 797 014 014

Na co zwrócić uwagę, podpisując umowę deweloperską? Jak przygotować się do negocjacji z deweloperem i jak odpowiednio zabezpieczyć się podczas zawierania umowy z deweloperem? W artykule przedstawiamy najważniejsze kwestie dotyczące umowy deweloperskiej oraz tego, w jaki sposób powinna wyglądać.

Potrzebujesz pomocy prawnika przy sprawdzeniu umowy deweloperskiej?

Zamów pomoc doświadczonego adwokata!

  • W umowie deweloperskiej średnio znajdujemy kilka bardzo niebezpiecznych dla nabywcy klauzul.
  • Nasza kancelaria przeanalizowała tysiące umów deweloperskich.
  • Deweloperzy po naszej interwencji zmieniają niebezpieczne postanowienia umowne.

Gwarancja wyłapania niebezpiecznych klauzul.
Doświadczeni adwokaci.
Analizy umów nawet w 24 h.

Pobierz wzór umowy deweloperskiej w pdf

pobierz plik
Pobierz pdf

Pobierz wzór umowy deweloperskiej w doc

pobierz plik
Pobierz doc

Umowa deweloperska w 2023 roku

Kupując mieszkanie od dewelopera, dalej podstawą jest podpisanie umowy deweloperskiej, której moc prawna jest zagwarantowana przez Ustawę deweloperską. Umowa deweloperska jest najbezpieczniejszą formą zakupu nieruchomości, bo gwarantuje nabywcy precyzyjną procedurę odbioru technicznego, zabezpieczenie zaliczek na specjalnym rachunku powierniczym, prawo do odstąpienia od umowy oraz obowiązek przedstawienia prospektu informacyjnego. W 2021 roku przewidywaliśmy, że rynek nieruchomości będzie równie mocno rozgrzany i deweloperzy będą chcieli sprzedać jak najwięcej mieszkań w jak najkrótszym czasie, co niestety dla nabywców oznacza dużą presję w czasie negocjacji. Nie należy jednak dać się zwieść sprzedającemu i spokojnie podejść do kupna lokalu, krok po kroku analizując dokumentację od dewelopera.

Przy kupnie mieszkania od dewelopera podstawą jest podpisanie umowy deweloperskiej.

O czym pamiętać przy negocjacjach ceny mieszkania?

Przystępując do pierwszego kontaktu z deweloperem, należy poprosić o umowę deweloperską, prospekt informacyjny oraz wszystkie załączniki (standard wykończenia, rzuty lokalu i przynależności, promesę banku, umowę rezerwacyjną). W umowie deweloperskiej należy zwrócić uwagę na to, czy wniosek wieczystoksięgowy o wpis roszczenia do księgi wieczystej jest precyzyjny, czy standard wykończenia dokładnie opisuje stan techniczny lokalu oraz czy przedmiot umowy, a więc nasz lokal jest dokładnie opisany. W prospekcie informacyjnym znajduje się informacja o księdze wieczystej działki, na której zbudowany będzie budynek. Należy również dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości.

Co zawiera umowa deweloperska?

Zawartość umowy deweloperskiej określona została przez art. 22 Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Przed podpisaniem umowy kupujący nieruchomość powinien sprawdzić, czy umowa zawiera najważniejsze elementy:

  • Określenie stron umowy, miejsca i daty podpisania,
  • Cenę nieruchomości,
  • Informacje o nieruchomości, na której wykonuje się inwestycję,
  • Określenie znaczących cech nabywanego mieszkania lub domu,
  • Informacje o usytuowaniu lokalu w budynku,
  • Opis powierzchni, układu pomieszczeń,
  • Określenie sposobu pomiaru powierzchni lokalu,
  • Określenie zakresu i standardu prac wykończeniowych,
  • Numer pozwolenia na budowę wraz z oznaczeniem organu, który je wydał,
  • Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
  • Wskazanie terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości,
  • Wysokość  kosztów ponoszonych przez nabywcę oraz termin ich spłaty,
  • Informacje na temat rachunku powierniczego,
  • Wskazanie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej oraz warunków zwrotu wpłaconych środków,
  • Określenie wysokości odsetek i kar umownych,
  • Oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego,
  • Termin i sposób przekazania przez dewelopera informacji o odbiorze lokalu,
  • Zgody bankowe i zgody wierzycieli,
  • Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia konkretnego lokalu i przeniesienia praw własności na nabywcę.

Umowa deweloperska draft

Powyżej zamieszczono wzór umowy deweloperskiej oraz rozpiskę, jakie elementy muszą się w niej znaleźć. Warto zapoznać się z nimi i aby w momencie, gdy otrzymamy propozycję umowy od deweloperska, móc szybko zorientować się skąd wzięły się poszczególne zapisy.

Dzięki zapoznaniu się z draftem szybko wyłapiemy punkty, które zostały przez dewelopera dodane. I to one w szczególności powinny być przez nas sprawdzone. Jeżeli mamy wątpliwości, to zwróćmy się do specjalistów, którzy za nas dokonają analizy umowy z deweloperem. Oszczędzimy czas i zwiększymy nasze bezpieczeństwo.

Koszty sporządzenia aktu notarialnego umowy deweloperskiej 

pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

Umowa deweloperska powinna mieć postać aktu notarialnego. Wymaga to wobec tego skorzystania z usług notariusza, co wiąże się z poniesieniem dodatkowych kosztów.  Cena sporządzenia umowy deweloperskiej jest uzależniona przede wszystkim od wartości nabywanej nieruchomości i liczby wpisów umowy. Taksa notarialna została już z góry ustalona, ale wysokość wynagrodzenia notariusza zależy od wybranej kancelarii. Cenniki są zróżnicowane, zwykle za zawarcie umowy deweloperskiej płaci się 2000 zł, jeśli wartość nieruchomości nie przekracza 300 000 zł. Kupno mieszkania w cenie 1000000 zł może wiązać się z koniecznością uiszczenia opłaty za sporządzenie aktu notarialnego umowy deweloperskiej w wysokości 8000 zł. Warto jednak wiedzieć, że kupujący nie jest obowiązany do zapłacenia pełnej kwoty. Koszt zawarcia umowy deweloperskiej dzieli się na połowę, czyli między nabywcę i dewelopera. Oczywiście trzeba dopilnować tego, aby zawrzeć zapis dotyczący podziału kosztów przy podpisywaniu umowy z deweloperem. 

Obowiązki dewelopera przed podpisaniem umowy

Na deweloperze spoczywają różne obowiązki, dlatego kupujący powinien być ich świadomy, aby sprawdzić, czy sprzedający się z nich wywiązuje. Należy dokładnie zapoznać się z ustawą deweloperską, która stanowi dokument chroniący interesy konsumentów decydujących się na skorzystanie z usług dewelopera. Jeśli podpisze on umowę przedwstępną z kupującym, to zobowiązuje się tym do zawarcia z nim umowy deweloperskiej. Kolejną kwestią jest konieczność sporządzenia jej w formie aktu notarialnego. Musi także ponieść związane z tym koszty, są one dzielone na pół między dewelopera i nabywcę nieruchomości. Deweloper nie może wprowadzać żadnych zmian w zawartej umowie bez wcześniejszego sporządzenia aktu notarialnego. 

Deweloper jest również zobligowany do przedstawienia prospektu informacyjnego. Można również oczekiwać od niego przekazania szczegółowych informacji o jego aktualnej sytuacji prawno-finansowej. Musi on także udostępnić numer  księgi wieczystej nieruchomości, projekt budowlany. Można domagać się również kopii odpisu z krajowego rejestru sądowego, pozwolenia na budowę, sprawozdania finansowego z ostatnich dwóch lat. Obowiązkiem dewelopera jest również usunięcie wszystkich wad i usterek, które zostały wpisane przez nabywcę do protokołu zdawczo-odbiorczego. Musi to zrobić w ustalonym terminie, zwykle do 30 dni od sporządzenia protokołu. Kolejnym obowiązkiem dewelopera jest prowadzenie rachunku powierniczego. Mam obowiązek przeniesienia prawa do własności mieszkania na nabywcę w terminie zgodnym z zapisami widniejącymi w umowie deweloperskiej.

Jak się zabezpieczyć, podpisując umowę z deweloperem?

Umowa deweloperska dosyć dobrze zabezpiecza interesy nabywców lokali. Każdą umowę można jednak poprawić. Po pierwsze: jeżeli deweloper wziął kredyt na budowę inwestycji, to poproś go o załączenie promesy na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Po drugie: zadbaj o to, aby już w umowie deweloperskiej został dodany obowiązek podpisania umowy o podział do korzystania (quoad usum) - dzięki temu korzystanie z przynależności będzie zagwarantowane wyłącznie na naszą rzecz. Po trzecie: wynegocjuj odpowiedni harmonogram płatności — najlepiej, aby ostatnia płatność została dokonana przy lub po przeniesieniu własności lokalu. Takie rozwiązanie lepiej zobowiązuje dewelopera do naprawy wad i usterek po odbiorze technicznym.

Umowa deweloperska przykład

W sieci znajdziemy wiele przykładów umów deweloperskich. Jedne mniej, inne nieco bardziej rozbudowane. Zapoznanie się z nimi pozwala na częściowe obycie się z tematem. Niestety, sposób, w jaki konstruowane są umowy deweloperskie: zawile, aby przemycić, jak najwięcej klauzul abuzywnych sprawia, że samodzielna analiza umowy jest utrudniona. Dlatego dobrym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług prawników Pewnego Lokalu, którzy nie tylko wyłapią niebezpieczne dla nas zapisy, ale zaproponują inne, które będą chronić nasze interesy.



Wyślij projekt dokumentacji na kontakt@pewnylokal.pl do bezpłatnej wyceny.

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości
Pewny Lokal to kancelaria specjalizująca się w analizie umów deweloperskich i pomocy nabywcom w kupnie mieszkania od dewelopera. Działamy w całej Polsce i mamy najwięcej pozytywnych opinii w internecie. Dowiedz się, dlaczego warto nam zaufać tutaj.

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Na co zwracać uwagę podpisując umowę deweloperską?

Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Kary umowne w umowie deweloperskiej — jak z nich skorzystać, jak ich uniknąć?

Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.

Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 528 opinii.

Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem?

Analiza dokumentacji prawnej z Pewny Lokal:

Ogólnopolska skala

Ogólnopolska skala

Działamy na terenie całej Polski.

Wysoka specjalizacja

Wysoka specjalizacja

Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.

Realizacja w 48h

Realizacja w 48h

Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.

Jednolity format usług

Jednolity format usług

Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.

Zgromadzona wiedza

Zgromadzona wiedza

Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.

Dowiedz się, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku pierwotnym

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik o umowie deweloperskiej

okładka poradnika

Poradnik o karach umownych w umowach nieruchomościowych

okładka poradnika

Poradnik o rękojmi nieruchomości

okładka poradnika

Dowiedz się, jak podpisać umowę deweloperską.

Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Jak sprawdzić nieruchomość?

Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.

Kliknij na ikonę pewny lokal czarny domek
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!

strzałka