Coraz częstszą praktyką staje się podpisywanie umowy rezerwacyjnej przed zawarciem umowy deweloperskiej. Przeczytaj artykuł i dowiedz się kiedy podpisujemy umowę rezerwacyjną, a kiedy deweloperską, jakie elementy powinny zawierać obie umowy oraz dlaczego warto sprawdzić je z prawnikiem przed ich podpisaniem.
Kupując mieszkanie, masz obowiązek dopełnić wielu różnych formalności. Umowa rezerwacyjna, przedwstępna, deweloperska… Dokumentów do podpisania jest mnóstwo, dlatego warto dowiedzieć się, czym się od siebie różnią! Ten artykuł przedstawi Ci podstawowe różnice między umową rezerwacyjną a umową deweloperską.
Zanim w ogóle podejmiemy temat umów, które musisz podpisać, warto wspomnieć o podstawie prawnej, która obowiązuje w przypadku nieruchomości. Ustawa deweloperska to dokument, który powstał w 2011 roku po to, aby chronić nabywców i sprzedających przed ewentualną nieuczciwością drugiej strony. Korzystają na niej jednak najbardziej nabywcy, którzy przed jej wprowadzeniem często podejmowali naiwne kroki, które później sprawiały im mnóstwo kłopotów. Otóż kupujący płacili deweloperom ogromne zaliczki, podpisywali zwykłe umowy bez udziału notariusza, a później tracili wszystko, kiedy firma budująca inwestycję bankrutowała. Właśnie z tego powodu stworzono ustawę, która zobowiązuje obie strony do podpisania aktu notarialnego, nazywanego umową deweloperską, chroniącego interesy nabywców i deweloperów.
Umowa deweloperska to zabezpieczenie dla każdej ze stron. Według niej każdy deweloper, który sprzedaje mieszkanie na rynku pierwotnym, musi sporządzić taki dokument i doprowadzić do jego podpisania z nabywcą nieruchomości.
Warto także zwrócić uwagę na to, jak definiowany jest sprzedający, czyli deweloper, jeśli chodzi o umowę tego typu. Deweloper, według zapisów ustawy, to osoba (spółka, osoba fizyczna lub spółdzielnia) prowadząca działalność gospodarczą, realizująca przedsięwzięcie deweloperskie, czyli proces wybudowania, wyodrębnienia i przeniesienia własności określonego lokalu na rzecz kupującego.
Warto mieć na uwadze, że umowa deweloperska to najważniejszy dokument, jaki podpisujesz podczas nabywania nieruchomości, ponieważ jest to usystematyzowanie i zapisanie wszystkich ustaleń z deweloperem. Musisz więc mieć pewność, że umowa ta została przygotowana odpowiednio i nie narusza żadnych Twoich praw. Analizując umowę deweloperską, należy w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na podstawowe kwestie, takie jak dane obu stron, pełną kwotę, sposób finansowania, adres i opis lokalu, a także zapisy dotyczące terminów konkretnych etapów. To jednak dopiero początek.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Każdy dokument tego typu składa się z wielu stron, a każde zdanie ma znaczenie. Umowy deweloperskie zawierają wiele różnych paragrafów, które zabezpieczą Twoje prawa w przyszłości lub sprawią, że z kłopotami zostaniesz sam.
Musisz więc zwrócić uwagę m.in. na kwestię kar umownych za niedotrzymanie terminów przekazania własności. To bardzo ważne, aby taki podpunkt się pojawił, ponieważ bez niego nie otrzymasz żadnych pieniędzy, nawet jeśli deweloper spóźni się z oddaniem nieruchomości o kilka lat! Oczywiście istnieje instytucja odszkodowania, jednak trzeba wtedy bardzo dokładnie wskazać wszystkie straty poniesione przez opóźnienia. Nierzadko tego typu aspekty trudno jest udowodnić, szczególnie jeśli np. kupujesz nieruchomość w celach inwestycyjnych, a więc na co dzień masz gdzie mieszkać.
Warto zapamiętać, że nabywca nie ma obowiązku samodzielnego sprawdzania umowy deweloperskiej. Jeśli obawiasz się, że nie poradzisz sobie ze wszystkimi paragrafami i kruczkami zawartymi w umowie, możesz zgłosić się po ekspercką pomoc. Oczywiście niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na współpracę z naszą firmą, czy nie, warto znać treść umowy, ponieważ tylko w ten sposób unikniesz manipulacji, których dopuszczają się deweloperzy. Usługa audytu umowy deweloperskiej polega na tym, że prawnicy, którzy są w stałym kontakcie z inżynierami, dokładnie, strona po stronie, analizują zawartość dokumentu.
Później odsyłają do Ciebie krótkie streszczenie, pisane prostym językiem, bez użycia wszelkich branżowych określeń, a także sugestie co do zmian, które warto by wprowadzić, aby dokument był dla Ciebie bardziej korzystny. To znaczne ułatwienie, szczególnie jeśli nie znasz się na prawie deweloperskim lub nie masz czasu, aby zaangażować się w zgłębianie tego tematu. Co więcej, istnieje możliwość wykupienia dodatkowej opcji, która obejmuje pomoc w negocjacjach z deweloperem. Pamiętaj jednak, że audyt czy negocjacje muszą odbyć się odpowiednio wcześniej, przed umówieniem się na ostateczne podpisanie dokumentu!
Przejdźmy więc do kolejnego dokumentu, który być może będziesz musiał podpisać. Umowa rezerwacyjna (inaczej umowa nazwana) to umowa cywilnoprawna działająca na zasadzie swobody umów. Dokument ten zawierają między sobą deweloper i nabywca lokalu na rynku pierwotnym lub sprzedający i kupujący na rynku wtórnym. Niezależnie zatem na jakiego typu nieruchomość się decydujesz, masz prawo do spisania takiej umowy, jeśli obawiasz się, że z jakiegoś powodu może wymknąć Ci się z rąk. Oczywiście nie możesz narzucić podpisania umowy rezerwacyjnej deweloperowi. Musi on się na nią zgodzić. Umowa ta nie posiada swojej dokładnej definicji, dlatego też o tym, co się w niej znajduje, decydują strony transakcji. Mimo to powinna zawierać kilka istotnych informacji.
Pomiędzy umową rezerwacyjną a deweloperską istnieje kilka podobieństw, ale też i różnić. Przede wszystkim umowa rezerwacyjna tak samo, jak umowa deweloperska może być podpisana pomiędzy deweloperem a nabywcą. Jest to, jednak umowa cywilnoprawna, którą reguluje Kodeks Cywilny. W przypadku umowy deweloperskiej jej dokładną zawartość opisuje Ustawa Deweloperska. Poza tym, że nie mamy szczegółowo określonej treści umowy rezerwacyjnej, to także nie ma konkretnej informacji w jakiej formie powinna ona zostać podpisana – zwykle odbywa się to w formie pisemnej w biurze dewelopera. Ma to zdecydowanie mniejszą moc prawną niż umowa deweloperska zawarta w kancelarii notarialnej. Forma aktu notarialnego chroni lepiej nabywcę. Co ważne, to fakt iż rezerwacja danego lokalu nie równa się zobowiązaniu do przeniesienia własności na kupującego, jak to jest w umowie deweloperskiej. Zresztą w umowie rezerwacyjnej brakuje wielu elementów typowych dla umowy deweloperskiej, tj. harmonogramu budowy, szczegółów technicznych czy harmonogramu spłat.
Dla obu umów wspólny jest za to adres nieruchomości, nazwa dewelopera oraz cena za lokal wraz z informacją o jego wielkości. Dodatkowo w umowie pojawia się zapis o kwocie na rzecz rezerwacji. I tu w zależności od konkretnej firmy deweloperskiej taka kwota może podlegać zwrotowi bądź nie. Często są też wskazane warunki odstąpienia od rezerwacji, zarówno po stronie dewelopera, jak i nabywcy. Tu podobnie do umowy deweloperskiej mogą pojawić się kary dotyczące rozwiązania takiej umowy.
Podsumowując, umowa rezerwacyjna to dodatkowy element wprowadzany w procesie nabycia nieruchomości. Wielu nabywców kupuje lokal wyłącznie na podstawie umowy deweloperskiej. Niemniej, gdy na rynku pojawia się okazyjna oferta, a kupujący ma wątpliwość dotyczącą przykładowo swojej sytuacji finansowej, to zawarcie umowy rezerwacyjnej ma faktyczny sens – nie ponosi się kosztów notariusza i łatwiej ją wypowiedzieć. Jeśli jednak nabywca ma pewność w kwestii decyzji, jak i dostępności środków na zakup mieszkania, to od razu powinien podpisać z deweloperem umowę deweloperską w formie aktu notarialnego.
W lipcu 2022 r. weszła w życie nowelizacja Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. nowa Ustawa deweloperska. Doprecyzowała ona przepisy dotyczące umowy rezerwacyjnej i wskazała na prawa i obowiązki stron podpisujących umowę.
Między innymi, narzuciła 6 punktów, które powinna zawierać umowa rezerwacyjna:
Umowa rezerwacyjna jest zawierana w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Musi też zostać zawarta na czas określony. A termin zakończenia umowy powinien być wyraźnie określony. Natomiast w przypadku, gdy kupujący ma zamiar uzyskać kredyt na sfinansowanie nieruchomości, to termin jej zakończenia musi uwzględniać okres potrzebny na ten cel.
Co więcej, w nowej ustawie deweloperskiej znalazł się zapis, który wskazuje, że maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekroczyć 1% ceny nieruchomości. Opłata ta jest zaliczana na poczet ceny nabycia nieruchomości i wpłacana na rachunek dewelopera.
Dzięki temu, jeśli kupujący nie podpisze umowy deweloperskiej, bo nie uzyskał kredytu hipotecznego, szybciej może odzyskać wpłacone środki. Jeśli jednak umowa dojdzie do skutku, deweloper ma obowiązek przelania tych środków na rachunek powierniczy w terminie 7 dni od dnia podpisania umowy deweloperskiej.
Ostatnim istotnym zapisem w ustawie, jest konieczność informowania kupującego przez dewelopera o wszelkich zmianach w prospekcie informacyjnych lub jego załącznikach. Dzięki temu wyklucza się możliwość jednostronnej zmiany zapisów umowy przed dewelopera, które mogły wpłynąć na decyzję o zakupie.
Umowa rezerwacyjna jak do tej pory nie doczekała się precyzyjnego uregulowania, zarówno w ustawie deweloperskiej, jak również na gruncie Kodeksu cywilnego czy innych gałęzi prawa. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest poświęcona kwestiom dotyczącym jedynie umowie deweloperskiej. To właśnie z jej treści wynika obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Z powodu braku analogicznego zapisu dotyczącego umowy rezerwacyjnej brak jest obowiązku zawarcia jej w tej właśnie formie. Jednak dla celów dowodowych regułą stało się zawieranie tejże umowy w formie pisemnej. Warto zatem unikać ustnych ustaleń, ponieważ zwykle wiąże się to ze znaczącymi trudnościami w egzekwowaniu postanowień umowy.
O ile umowa deweloperska zawiera w swej treści zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym, o tyle umowa rezerwacyjna - jak sama nazwa wskazuje - daje nabywcy wyłącznie rezerwację, a nie prawo do lokalu. Ponadto umowa ta nie zobowiązuje dewelopera do sprzedaży lokalu. Aby takie zobowiązanie powstało, konieczne jest zawarcie w późniejszym terminie umowy deweloperskiej.
Umowę rezerwacyjną najczęściej podpisuje się więc gdy np. na rynku wtórnym pojawi się wyjątkowa okazja cenowa, a na rynku pierwotnym - jeżeli dane mieszkanie bardzo nam odpowiada, ale musimy zaczekać na decyzję banku w sprawie kredytu. Obecnie rynek nieruchomości rządzi się prawem pierwszeństwa. Wiele osób decyduje się na zakup własnego mieszkania, dlatego dobre okazje szybko znikają. Jest to oczywiście świetna informacja dla deweloperów, ale nieco gorsza dla kupujących, gdyż muszą wyjątkowo szybko podejmować decyzje o zakupie.
Szybkie decyzje nabywcy niestety nie zawsze idą w parze, np. z szybką decyzją banku o udzieleniu kredytu, przez co procedura zakupu się wydłuża, a najlepsze mieszkania rozchodzą się, zanim zdążymy je kupić. Umowa rezerwacyjna jest świetnym narzędziem, które pozwoli Ci zarezerwować wymarzoną nieruchomość, nawet jeśli nie masz jeszcze decyzji banku lub np. jeszcze przez jakiś czas nie będziesz miał wystarczającej ilości gotówki.
W treści umowy rezerwacyjnej nabywca rezerwuje określony lokal mieszkalny wraz z ewentualnymi przynależnościami, natomiast deweloper zobowiązuje się do rezerwacji tegoż lokalu, przez co rozumie się zapewnienie nabywcy prawa pierwszeństwa zawarcia umowy deweloperskiej, której przedmiotem ma być ten właśnie lokal. Ponadto bardzo ważnym jest, aby zastrzec w treści umowy termin, w którym strony planują zawrzeć umowę deweloperską.
Co ciekawe, mimo że mogłoby się wydawać, iż umowa rezerwacyjna ma więcej plusów, jeśli chodzi o nabywców, w większości przypadków propozycja zawarcia umowy rezerwacyjnej wychodzi bezpośrednio od dewelopera. Oczywiście zdarza się, że to nabywca sugeruje takie rozwiązanie, ale nie jest to częsta sytuacja. Najczęściej wiąże się to z oczekiwaniem na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej ze strony banku. Nabywcy ubiegający się o kredyt hipoteczny decydują się na uprzednie zawarcie umowy rezerwacyjnej, ponieważ nie zawsze umowa deweloperska przyznaje konsumentowi prawo do odstąpienia od umowy w przypadku nieuzyskania kredytu.
Warto jednak pamiętać, że zawarcie umowy rezerwacyjnej zależne jest od uiszczenia odpowiedniej opłaty – tzw. opłaty rezerwacyjnej na rzecz dewelopera. Wpłacana jest ona na konto sprzedawcy w momencie zawarcia umowy rezerwacyjnej. W przypadku zawarcia przez strony umowy deweloperskiej opłata ta najczęściej zostaje zaliczona na poczet ceny nieruchomości. Jednak to, czy pieniądze z opłaty rezerwacyjnej zostaną Ci zwrócone, zaliczone na poczet zapłaty za nieruchomość czy też zostaną w rękach sprzedawcy, zależy od podpisanej przez Ciebie umowy, dlatego miej to na uwadze podczas czytania jej warunków.
Jeśli chodzi o to, ile wynosi zazwyczaj opłata rezerwacyjna, to nie ma niestety jednoznacznych ustaleń w tym temacie. Może być to 2, 5, 10, a nawet 30 tysięcy złotych. Musisz pamiętać, że umowa rezerwacyjna wyłącza na jakiś czas nieruchomość ze sprzedaży, nic więc dziwnego, że deweloperzy chcą się zabezpieczyć. Często zawierają więc zapis, że jeśli umowa deweloperska nie zostanie podpisana, opłata rezerwacyjna zostaje w ich rękach.
Tak jak wspominaliśmy wcześniej, umowa rezerwacyjna nie ma żadnego szablonu, którym należy kierować się przy jej tworzeniu. Zależnie więc od dewelopera czy sprzedającego, od którego planujesz nabyć nieruchomość, dokument może wyglądać zupełnie inaczej. Warto jednak wiedzieć, jakie elementy są niezbędne, jeśli chodzi o ten rodzaj dokumentu, aby był on dla Ciebie odpowiednim zabezpieczeniem. Zazwyczaj taką umowę przygotowuje sprzedający lub deweloper.
W umowie rezerwacyjnej powinny zostać zawarte oczywiście podstawowe informacje: data i miejsce zawarcia umowy, informacje o stronach umowy, przedmiot umowy i adres przedmiotu umowy. To absolutne podstawy, bez których dokument nie istnieje. Oprócz tego w umowie muszą znaleźć się zapisy dotyczące możliwości odstąpienia od niej. To jeden z najważniejszych punktów, ponieważ tylko dzięki temu będziesz mógł zrezygnować z zakupu, jeśli np. nie otrzymasz kredytu. Dokument musi także zawierać paragraf, w którym zapisane zostanie zobowiązanie sprzedającego do wstrzymania się ze sprzedażą mieszkania.
Warto dodać też zapis o karach, które nałożone zostaną na sprzedawcę, jeśli nie dotrzyma umowy. Konieczne jest także umieszczenie zobowiązania kupującego do zawarcia kolejnej umowy przybliżającej do kupna mieszkania w danym terminie. Dodatkowo w umowie musi znaleźć się kwota opłaty rezerwacyjnej i termin jej wpłaty oraz czy jest ona zwrotna. Nie zapomnij dowiedzieć się, czy jest określony czas trwania umowy rezerwacyjnej.
Doprecyzowanie przepisów dotyczących umowy rezerwacyjnej wpłynęło na zwiększenie bezpieczeństwa kupującego i ograniczyło samowolę deweloperów w narzucaniu warunków kupującym. Warto jednak pamiętać, że w umowie mogą znaleźć się jeszcze inne, dodatkowe punkty, precyzujące inne prawa i obowiązki stron.
Dlatego, jeśli planujesz podpisanie umowy rezerwacyjnej z deweloperem (lub innym podmiotem), skonsultuj jej zapisy z prawnikami Pewnego Lokalu. Sprawdzą oni dla Ciebie jej zgodność z obowiązującymi przepisami i wskażą na punkty, które niosą ryzyko lub są niezgodne z prawem.
Dzięki temu bez względu na to, czy w przyszłości podpiszesz umowę deweloperską, czy też nie, Twoje prawa będą chronione.
Jeśli chodzi o umowę rezerwacyjną to także możemy Ci pomóc! Nasi specjaliści przeanalizują dokładnie dokument i potwierdzą jego zasadność lub też wskażą Ci elementy, które zagrażają Tobie jako nabywcy. Dostaniesz dokładny raport napisany prostym, zrozumiałym językiem, więc nawet jeśli nie masz pojęcia o nieruchomościach, z pewnością dasz sobie z nim radę. Pamiętaj także, że możemy pomóc przy negocjacjach z deweloperem, abyś podpisał dokument, który będzie chronił Twoje interesy. Jeśli więc boisz się, że sobie nie poradzisz z samodzielnym audytem, zgłoś się do nas, a z pewnością nie pożałujesz.
Pewny Lokal to firma specjalizująca się w prawnych analizach dokumentów i umów na rynku nieruchomości. Pomagamy także przyszłym nabywcom mieszkań podpisać bezpieczną umowę deweloperską. Jeżeli potrzebujesz pomocy w analizie umowy deweloperskiej skontaktuj się z nami na adres e-mailowy: kontakt@pewnylokal.pl lub pod numerem telefonu: 797 014 014.
Zobacz, jakie kruczki, zagrożenia i haczyki może mieścić w sobie umowa deweloperska.
Ekspert wyjaśnia wszystkie zawiłości.
Działamy na terenie całej Polski.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Sporządzenie raportu zajmie nam najczęściej 2 dni robocze.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Zarezerwuj online
