Często kupując mieszkanie, zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym, decydujemy się również na zakup piwnicy, miejsca postojowego lub boksu rowerowego. Oczywiście, jeżeli sprzedający je oferuje. Poniższy artykuł jest odpowiedzią na to, czy przynależności tj. piwnica wliczają się do powierzchni użytkowej mieszkania.
Wszystkie dodatkowe pomieszczenia, jakie decydujemy się kupić wraz z mieszkaniem określane są jako przynależności, wpisywane do księgi wieczystej lokalu w dziale I-O („Oznaczenie nieruchomości”). W przypadku rynku wtórnego możemy mieć do czynienia z sytuacją, gdy przynależność jest wpisana w innym miejscu księgi wieczystej, np. w dziale I-Sp księgi wieczystej lokalu oraz dziale III księgi budynkowej i gruntowej (przynależność oddana do wyłącznego korzystania - umowa quoad usum) lub nie jest wpisana wcale.
Definicji powierzchni użytkowej jest wiele, brak też przepisów, które jednoznacznie wskazywałyby, w jaki sposób należy obliczać powierzchnię użytkową. Mamy również dwie Polskie Normy (PN-70/B-02365 oraz PN-ISO 9836:1997), które w stosunku do budynków wybudowanych przed 2011 rokiem można stosować na zasadzie dobrowolności.
Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych z 1991 roku (tekst jednolity z dn. 17 maja 2010 r.) na powierzchnię użytkową składają się powierzchnie wszystkich pomieszczeń związanych z lokalem, a więc też piwnica, ale kluczowe znaczenie ma ich wysokość. Pomieszczenia o wysokości powyżej 2,20 metra w 100% wchodzą w skład powierzchni użytkowej, o wysokości 1,40-2,20 m - w 50%, a reszta nie jest do niej wliczana. Piwnica jako przynależność na potrzeby podatku od nieruchomości powinna być wpisana do księgi wieczystej, wówczas będzie częścią składową lokalu.
Z kolei zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn z 1983 roku (tekst jednolity z dn. 6 czerwca 2009 roku) piwnica nie wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania (podobnie jak w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego).
Powierzchnia użytkowa domu to wspólny wewnętrzny metraż poszczególnych pomieszczeń, które służą do zaspokajania potrzeb dotyczących przeznaczenia danego budynku. Generalnie powierzchnię użytkową można podzielić a powierzchnię użytkową podstawową (przykładowo sypialnia), jak i powierzchnię użytkową pomocniczą (np. kuchnia, schody czy balkon). Szczegóły związane z przyporządkowaniem pomieszczeń na bazie ich przeznaczenia zostały opisane w normie PN-ISO 6241:1994.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Co do zasady, jak już wspominaliśmy, sama powierzchnia użytkowa ma wiele definicji w zależności od źródła. W związku z tym w kontekście powierzchni użytkowej domu pojawiają się też odmienne interpretacje. Dla przykładu Ustawa o ochronie praw lokatorów mówi, iż do pow. użytkowej budynku zalicza się takie pomieszczenia, jak kuchnia, łazienki, pokoje, hol, korytarze czy spiżarnie bez względu na przeznaczenie. Aczkolwiek nie uznaje się powierzchni loggi, tarasów, balkonów, szaf, antresoli, pralni, suszarni, piwnic, wózkarni, strychów czy komórek na opał. Aczkolwiek patrząc już na Ustawę o podatkach i opłatach lokalnych, to pow. użytkową budynku są wszelkie powierzchnie na każdej kondygnacji, mierzone po wewnętrznej długości ścian, poza klatkami schodowymi i szybami dźwigowymi. Cała reszta, w tym piwnice, garaże, sutereny i poddasza użytkowe powinno uznawać się za powierzchnię użytkową.
Chcąc zweryfikować powierzchnię użytkową danego lokalu, należy sprawdzić ją w Księdze Wieczystej nieruchomości. Wystarczy dopytać aktualnego właściciela o numer księgi i doczytać szczegóły w KW dostępnej na stronie internetowej ekw.ms.gov.pl W przypadku, gdy chcemy kupić dom bądź mieszkanie od dewelopera, można zajrzeć do umowy deweloperskiej, gdzie powinna wskazana być przewidywana powierzchnia wraz z rzutami nieruchomości. Podobnie przy zakupie lokalu z rynku wtórnego, odsyłamy do przejrzenia umowy kupna-sprzedaży. Poza sprawdzeniem wspomnianej powierzchni warto zweryfikować, w jaki sposób zostały dokonane pomiary.
Strona sprzedająca chcąc zarobić więcej, może wybrać normy dotyczące pomiarów, które będą mniej korzystne dla nabywcy. W ten sposób wykaże większą powierzchnię użytkową, a tym samym kupujący będzie musiał zapłacić wyższą cenę za lokal. Co więcej, większa powierzchnia to także większe podatki czy wyższa opłata za przyszły czynsz. Oczywiście pozostaje również opcja wynajęcia specjalisty, który dokona pomiaru budynku, aczkolwiek to wiąże się ze sporym kosztem.
Ustawa deweloperska z 2011 roku uregulowała nieco dowolność stosowania wcześniej wspomnianych norm PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836:1997 do pomiaru powierzchni użytkowej - deweloper jest zobowiązany do podania w prospekcie informacyjnym sposobu pomiaru powierzchni lokalu. Dla inwestycji, dla których wniosek o pozwolenia na budowę złożono po 29 kwietnia 2012 roku (data wydania Rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej) jedyną obowiązującą normą pomiaru powierzchni, jest norma PN-ISO 9836:1997.
Zgodnie z nią, oraz z zapytaniem do Polskiego Komitetu Normalizacyjnego, powierzchnia konstrukcji (powierzchnia zamykająca utworzona przez wszelkiego rodzaju ściany, w tym ścianki działowe) nie może wejść w skład powierzchni użytkowej. Jest to więc norma korzystniejsza dla kupującego.
Zachęcamy do obejrzenia filmu.
Obejrzyj jedną z naszych lekcji.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj online
