Często kupując mieszkanie, zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym, decydujemy się również na zakup piwnicy, miejsca postojowego lub boksu rowerowego. Oczywiście, jeżeli sprzedający je oferuje. Poniższy artykuł jest odpowiedzią na to, czy przynależności tj. piwnica wliczają się do powierzchni użytkowej mieszkania.
Wszystkie dodatkowe pomieszczenia kupowane wraz z mieszkaniem to przynależności. Wpisuje się je do księgi wieczystej lokalu w dziale I-O („Oznaczenie nieruchomości”).
Na rynku wtórnym przynależność bywa wpisana w innym miejscu księgi wieczystej. Może to być dział I-Sp księgi wieczystej lokalu oraz dział III księgi budynkowej i gruntowej. Dotyczy to przynależności oddanej do wyłącznego korzystania na podstawie umowy quoad usum. Zdarza się również, że przynależność nie jest wpisana wcale.
Zapraszamy do posłuchania 17. odcinka podcastu nieruchomościowego.
Istnieje wiele definicji powierzchni użytkowej. Brakuje przepisów jednoznacznie wskazujących sposób jej obliczania. Obowiązują dwie Polskie Normy: PN-70/B-02365 oraz PN-ISO 9836:1997. W przypadku budynków wzniesionych przed 2011 rokiem można je stosować dobrowolnie.
Dodatkowe pomieszczenia nabywane z mieszkaniem określa się jako przynależności. Wpisuje się je do księgi wieczystej lokalu.
Powierzchnię użytkową definiuje ustawa o podatkach i opłatach lokalnych z 1991 roku (tekst jednolity z dn. 17 maja 2010 r.). Obejmuje ona powierzchnie wszystkich pomieszczeń związanych z lokalem, w tym piwnicę. Decydujące znaczenie dla obliczeń ma wysokość tych pomieszczeń. Przestrzenie o wysokości powyżej 2,20 metra wlicza się do powierzchni użytkowej w 100%. Te o wysokości 1,40-2,20 metra uwzględnia się w 50%. Niższe części nie są wliczane. Na potrzeby podatku od nieruchomości piwnica powinna zostać wpisana do księgi wieczystej. Staje się wtedy częścią składową lokalu.
Inne zasady wprowadza ustawa o podatku od spadków i darowizn z 1983 roku (tekst jednolity z dn. 6 czerwca 2009 roku). Zgodnie z jej przepisami piwnica nie wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania.
Podobne stanowisko przyjmuje Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Powierzchnia użytkowa domu to łączny metraż wewnętrzny pomieszczeń. Muszą one służyć zaspokajaniu potrzeb zgodnych z przeznaczeniem budynku. Powierzchnię użytkową dzieli się na podstawową i pomocniczą. Do podstawowej zalicza się na przykład sypialnię. Powierzchnia pomocnicza obejmuje między innymi kuchnię, schody czy balkon. Szczegóły przyporządkowania pomieszczeń na podstawie ich przeznaczenia opisuje norma PN-ISO 6241:1994.
Definicja powierzchni użytkowej różni się w zależności od aktu prawnego. Prowadzi to do odmiennych interpretacji w odniesieniu do domów jednorodzinnych. Według Ustawy o ochronie praw lokatorów do powierzchni użytkowej budynku zalicza się kuchnie, łazienki, pokoje, hole, korytarze i spiżarnie. Ich konkretne przeznaczenie nie ma znaczenia.
Ustawa ta wyklucza jednak z tego zbioru określone przestrzenie. Nie wlicza się do niej powierzchni loggii, tarasów, balkonów, wnęk na szafy, antresoli, pralni, suszarni, piwnic, wózkarni, strychów oraz komórek na opał. Inne podejście stosuje ustawa o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z nią powierzchnią użytkową budynku są wszelkie powierzchnie na każdej kondygnacji. Mierzy się je po wewnętrznej długości ścian. Z pomiaru wyłącza się klatki schodowe i szyby dźwigowe. Pozostałe przestrzenie uznaje się za powierzchnię użytkową. Dotyczy to również piwnic, garaży, suteren i poddaszy użytkowych.
Powierzchnię użytkową lokalu można zweryfikować w księdze wieczystej nieruchomości. W tym celu należy zapytać obecnego właściciela o numer księgi. Dokument jest dostępny na stronie internetowej ekw.ms.gov.pl. Przy zakupie od dewelopera metraż znajduje się w umowie deweloperskiej. Dokument ten zawiera przewidywaną powierzchnię oraz rzuty nieruchomości. Na rynku wtórnym odpowiednie informacje widnieją w umowie kupna-sprzedaży. Oprócz samego metrażu należy sprawdzić zastosowaną metodę pomiaru.
Sprzedający mogą celowo wybierać normy pomiarowe mniej korzystne dla nabywcy. Pozwala to na wykazanie większej powierzchni użytkowej. W efekcie kupujący płaci wyższą cenę za lokal.
Większy metraż oznacza również wyższe podatki oraz wyższe opłaty z tytułu czynszu.
Kupujący może wynająć specjalistę do ponownego pomiaru budynku. Wiąże się to jednak z dodatkowymi kosztami.
Ustawa deweloperska z 2011 roku częściowo uregulowała kwestię doboru norm PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836:1997. Nakłada ona na dewelopera obowiązek wskazania metody pomiaru lokalu w prospekcie informacyjnym.
Ważną datą jest 29 kwietnia 2012 roku. Wydano wtedy Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej. W przypadku inwestycji z wnioskiem o pozwolenie na budowę złożonym po tym terminie obowiązuje tylko jedna norma. Jest to PN-ISO 9836:1997.
Zgodnie z tą normą oraz stanowiskiem Polskiego Komitetu Normalizacyjnego powierzchnia konstrukcji nie wchodzi w skład powierzchni użytkowej. Dotyczy to powierzchni zamykającej utworzonej przez wszelkie ściany, w tym ścianki działowe.
Taki sposób obliczeń jest bardziej korzystny dla kupującego.
Zachęcamy do obejrzenia filmu.
Obejrzyj jedną z naszych lekcji.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
