Wycena nieruchomości w Dzierżoniowie 2026 - operat szacunkowy mieszkania, domu i działki

Wycena nieruchomości w Dzierżoniowie: operat czy na własną rękę?

Wpisując w wyszukiwarkę hasło „wycena nieruchomości Dzierżoniów 2026”, najczęściej stoimy przed bardzo konkretną decyzją: sprzedać mieszkanie w Dzierżoniowie, kupić dom pod Dzierżoniowem, a może oszacować wartość działki inwestycyjnej dla Dzierżoniowa, zanim podejmiemy rozmowy z bankiem czy kontrahentem. Rynek jest tu zaskakująco dynamiczny – mediana ceny m² mieszkania w Dzierżoniowie w III kwartale 2025 r. wynosiła ok. 5 931 zł/m², przy medianie ceny całkowitej ok. 279 000 zł. Inne zestawienie podaje średnią ok. 5 520 zł/m² i przeciętną wartość mieszkania na poziomie ok. 363 tys. zł, co dobrze oddaje rozstrzał między tańszymi lokalami do remontu a droższymi mieszkaniami w dobrych punktach miasta.

Na początku trzeba odróżnić dwie zupełnie różne sytuacje. Po pierwsze – wycena formalna. Jeśli potrzebny jest dokument do banku (np. pod kredyt hipoteczny lub refinansowanie), do sądu (spór o podział majątku, zachowek, zniesienie współwłasności), do urzędu skarbowego (rozliczenie darowizny, spadku) czy po prostu jako materiał dowodowy w ważnym sporze, w praktyce nie ma alternatywy dla operatu szacunkowego. To opracowanie przygotowuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy, opierając się na przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniach wykonawczych. Analizuje on transakcje nieruchomości w Dzierżoniowie, w okolicznych miejscowościach pod Dzierżoniowem, stan prawny, standard, położenie w strukturze miasta (np. okolice Nowego Miasta czy rejon ul. Piastowskiej), a następnie dochodzi do uzasadnionej wartości.

Taki operat szacunkowy jest uznawany przez banki, sądy i urzędy, a w razie sporu stanowi mocny argument. Jako Pewny Lokal wspieramy klientów w przygotowywaniu operatów dla mieszkań, domów i działek w Dzierżoniowie i pod Dzierżoniowem, tak aby wycena nie była „opinią z internetu”, lecz dokumentem, który można obronić przed każdą instytucją.

Po drugie – wycena nieformalna. Tu chodzi zwykle o ustawienie rozsądnej ceny ofertowej mieszkania w Dzierżoniowie, sprawdzenie, czy sprzedający nie przecenia domu pod Dzierżoniowem albo czy oferowana działka inwestycyjna nie jest skalkulowana zbyt optymistycznie. W takim wypadku można – i warto – zacząć od przeglądania portali ogłoszeniowych (np. Otodom, Morizon, Adresowo, OLX), filtrując wyniki na Dzierżoniów i konkretny typ nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że widzimy tam ceny ofertowe, a nie transakcyjne – a te pierwsze potrafią być o kilka–kilkanaście procent wyższe niż to, co ostatecznie płaci kupujący.

Coraz popularniejsze są automatyczne wyceny online.

• Sonarhome przygotowuje szybką, darmową wycenę mieszkania, opierając się głównie na cenach ofertowych z rynku. Algorytm bierze dane o metrażu, liczbie pokoi, roku budowy i lokalizacji w Dzierżoniowie, a następnie porównuje je z innymi ofertami. Warunkiem otrzymania wyceny jest podanie numeru telefonu. To ważny sygnał: Sonarhome zarabia przede wszystkim na skupie mieszkań po cenie niższej niż rynkowa, by później je odsprzedać z zyskiem. W praktyce można więc spodziewać się kontaktu z propozycją szybkiego zakupu mieszkania – często poniżej wartości możliwej do uzyskania w normalnej sprzedaży, co warto mieć z tyłu głowy.
• Urban One działa w innym modelu – jego algorytm opiera się na prawdziwych cenach transakcyjnych, pozyskiwanych m.in. ze starostw i od banków, więc automatyczna wycena dla Dzierżoniowa zwykle lepiej odzwierciedla realne transakcje niż narzędzia bazujące wyłącznie na ogłoszeniach. Raport kosztuje jednak zwykle kilkadziesiąt złotych, bo Urban One zarabia na samej wycenie, a nie na późniejszym skupie mieszkań.

W obu przypadkach trzeba jasno powiedzieć: zarówno Sonarhome, jak i Urban One nie zastąpią operatu szacunkowego. Nie sprawdzą stanu prawnego księgi wieczystej, nie wejdą do środka mieszkania w Dzierżoniowie, nie ocenią faktycznego standardu wykończenia, widoku z okna, hałasu ulicznego czy jakości części wspólnych. Dlatego przy wycenach „wysokiego ryzyka” – kredyt, spór, podział majątku – najlepiej połączyć ogólny obraz z portali i automatów z profesjonalnym operatem, a przy zwykłej wycenie ofertowej wykorzystać narzędzia internetowe jako pomocnicze „termometry” rynku.

Wycena mieszkania w Dzierżoniowie – jak kształtują się ceny mieszkań w Dzierżoniowie?

Zestawienia cen pokazują, że mieszkania w Dzierżoniowie są wyceniane coraz bardziej jak w typowym mieście powiatowym na Dolnym Śląsku. Mediana m² z III kwartału 2025 r. to ok. 5 931 zł/m², przy medianie ceny całkowitej ok. 279 tys. zł.

Inny serwis podaje średnią ok. 5 520 zł/m² i przeciętną cenę mieszkania ok. 363 tys. zł. Z kolei na portalu z ogłoszeniami sprzedaży średnia dla dostępnych mieszkań wynosi ok. 5 795 zł/m² i ok. 290 900 zł za lokal. Już po tych liczbach widać, że rynek w Dzierżoniowie jest dość zróżnicowany.

Przykładowe ogłoszenia dobrze pokazują skalę rozpiętości:

• na ul. Piastowskiej 42G – w rejonie nowej zabudowy wielorodzinnej – znajdziemy nowe mieszkania w ramach inwestycji, gdzie 3-pokojowy lokal o pow. ok. 52,8 m² jest oferowany za ok. 454 080 zł, czyli ok. 8 600 zł/m²; to wyraźnie segment z wyższej półki, z nowym standardem i lepszą lokalizacją,
• w tej samej okolicy pojawiają się też mieszkania mniejszych metraży – 1-lub 2-pokojowe na piętrach w nowszym budynku przy ul. Piastowskiej 42G, z cenami odpowiednio niższymi w kwocie całkowitej, ale zwykle nadal powyżej średniej stawki za m² dla całego miasta,
• w blokach z rynku wtórnego – np. w okolicach Nowego Miasta – zdarzają się oferty 3-pokojowych mieszkań w cenach ok. 399 000 zł za ok. 55,3 m², co przekłada się na stawkę ok. 7 215 zł/m²; tu decyduje dobry stan techniczny i lokalizacja blisko centrum oraz infrastruktury.

W praktyce przy wycenie mieszkania w Dzierżoniowie warto:

• Porównywać mieszkania w tej samej części miasta – inne realia obowiązują na bardziej historycznym Starym Mieście, inne na Nowym Mieście czy na osiedlach w rejonie ul. Piastowskiej.
• Patrzeć przede wszystkim na cenę za m², a nie tylko na kwotę całkowitą – to ona pozwala porównać lokal 35 m² z lokalem 60 m².
• Brać poprawkę na standard (po remoncie vs do remontu), piętro, obecność balkonu, windy, piwnicy, miejsc postojowych.
• Pamiętać, że cena transakcyjna zazwyczaj będzie niższa niż ofertowa – dlatego porównania z portali należy traktować jako punkt wyjścia, a nie ostateczny werdykt.

Dopiero na tym tle można sensownie wykorzystać wyceny automatyczne – sprawdzić w Sonarhome lub Urban One, czy nasza robocza wartość mieszkania w Dzierżoniowie mieści się w „korytarzu” rynkowym. Do banku czy sądu i tak potrzebny będzie operat, ale do ustawienia ceny ofertowej taki miks (analiza ogłoszeń + automaty + zdrowy rozsądek) jest bardzo użyteczny.

Wycena domu w Dzierżoniowie – jak kształtują się ceny domów w i pod Dzierżoniowem?

Rynek domów w Dzierżoniowie i w miejscowościach pod Dzierżoniowem (np. Włóki, Jaźwina, Pieszyce czy Uciechów w sąsiednim powiecie) jest jeszcze bardziej rozstrzelony niż rynek mieszkań. Dane z ogłoszeń dla całego powiatu dzierżoniowskiego sugerują, że średnia cena domu to ok. 841 000 zł, przy średniej stawce ok. 3 813 zł/m², przy czym najtańsze domy zaczynają się już od ok. 175 tys. zł.

Przykładowe oferty wyglądają następująco:

• w samym Dzierżoniowie, blisko centrum, w serwisach ogłoszeniowych pojawiają się domy piętrowe o pow. ok. 90 m² za ok. 550 000 zł, co daje ponad 6 100 zł/m² – tutaj płacimy przede wszystkim za lokalizację w mieście i gotowość do zamieszkania,
• w miejscowości Włóki pod Dzierżoniowem oferowany jest dom wolnostojący w trakcie budowy o pow. ok. 186,7 m² za ok. 580 000 zł, czyli ok. 3 100 zł/m², oraz inny dom z garażem o pow. ok. 160 m² za ok. 550 000 zł (ok. 3 440 zł/m²) – niższe stawki za m² rekompensuje większa działka i lokalizacja kilka kilometrów od miasta;
• w pobliskiej Jaźwinie znajdziemy dom ok. 115 m² za ok. 230 000 zł – dużo niższa cena będzie się wiązała z koniecznością inwestycji w remont i mniejszym popytem niż na domy „tuż pod Dzierżoniowem”;
• w innych miejscowościach poddzierżoniowskich, takich jak Pieszyce czy Uciechów, ceny domów potrafią dojść do 700–900 tys. zł, zwłaszcza jeśli są nowe, w wysokim standardzie, z większą działką.

Dla wyceny domu w Dzierżoniowie lub pod Dzierżoniowem kluczowe jest rozdzielenie dwóch elementów:

• Wartość gruntu – lokalizacja, powierzchnia, kształt, dostęp do drogi, media, przeznaczenie w planie (typowo zabudowa jednorodzinna).
• Wartość budynku – rok budowy, technologia (tradycyjna, szkieletowa), stan techniczny, standard wykończenia, funkcjonalność układu.

Automatyczne wyceny (Sonarhome, Urban One) znacznie gorzej radzą sobie z domami niż z mieszkaniami – każdy dom jest dość unikalny, a algorytm nie „zobaczy”, że budynek pod Dzierżoniowem ma np. piękne widoki na góry, ale wymaga docieplenia i wymiany dachu. Jeśli więc dom ma być podstawą zabezpieczenia dla kredytu, jest przedmiotem sporu rodzinnego lub ma zostać wpisany do działu III lub IV księgi wieczystej jako zabezpieczenie wierzytelności, rozsądniej jest oprzeć się na wycenie rzeczoznawcy i formalnym operacie szacunkowym, a dane z portali traktować jedynie jako tło.

Wycena działki w Dzierżoniowie – jak kształtują się ceny działek w i pod Dzierżoniowem?

Ostatni, ale bardzo ważny segment to działki w Dzierżoniowie i w miejscowościach poddzierżoniowskich. Tu rozpiętość stawek jest szczególnie duża, bo o cenie wprost decyduje przeznaczenie, uzbrojenie i położenie.

Z ogłoszeń można wyciągnąć kilka charakterystycznych poziomów:

• w samym Dzierżoniowie, w dzielnicy Nowe Miasto, oferowana jest duża działka budowlana o pow. ok. 10 822 m² w cenie ok. 1 999 000 zł, co daje ok. 184,72 zł/m² – teren z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną z usługami, dobrze położony przy wyjeździe z miasta,
• w innych rejonach Dzierżoniowa pojawiają się działki komercyjne, np. ok. 4 700 m² za ok. 279 900 zł, czyli ok. 59,55 zł/m², przeznaczone pod działalność gospodarczą;
• na portalu z ofertami bezpośrednimi znajdziemy też mniejsze działki budowlane w Dzierżoniowie o pow. ok. 500 m² za ok. 160 000 zł, co daje ok. 320 zł/m² – to typowa stawka za niewielką, dobrze położoną parcelę pod dom jednorodzinny,
• w ogłoszeniach dla obszaru „Dzierżoniów” pojawia się także duża działka pod zabudowę jednorodzinną o pow. ok. 21 898 m² za ok. 2 000 000 zł, czyli ok. 91,33 zł/m² – to już raczej teren inwestycyjny niż działka pod pojedynczy dom.

W miejscowościach pod Dzierżoniowem – takich jak Włóki, Mościsko czy Przerzeczyn-Zdrój – działki budowlane o pow. 2–3 tys. m² wyceniane są często w przedziale od ok. 70–80 zł/m² do ponad 120 zł/m², w zależności od uzbrojenia, dojazdu i otoczenia.

Przy samodzielnej wycenie działki w Dzierżoniowie warto krok po kroku:

• Sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (lub decyzję o warunkach zabudowy), by wiedzieć, czy działka jest rzeczywiście budowlana, czy np. rolna z możliwością przekształcenia.
• Ocenić media i dostęp do drogi – działka bez dojazdu lub bez przyłączy będzie wyceniana znacznie niżej.
• Porównać ją z innymi działkami w tej samej strefie miasta (np. także w Nowym Mieście, na obrzeżach przy trasach wylotowych, w okolicy planowanej S8).

Narzędzia automatyczne w rodzaju Sonarhome czy Urban One praktycznie nie obejmują działek – są zaprojektowane głównie dla mieszkań i domów. Jeśli więc w grę wchodzi większa inwestycja, sprzedaż terenu deweloperowi albo spór o wartość gruntu, najrozsądniej oprzeć się na operacie szacunkowym, w którym rzeczoznawca uwzględni zarówno dane transakcyjne, jak i uwarunkowania planistyczne.

Pod hasłem „wycena nieruchomości Dzierżoniów 2026” kryją się tak naprawdę trzy różne rynki: mieszkań, domów i działek – każdy z własną logiką cen, widełkami i pułapkami. Portale ogłoszeniowe, takie jak Otodom, Morizon czy OLX, oraz automatyczne wyceny Sonarhome i Urban One są świetne do wstępnego rozeznania: pozwalają zobaczyć, jakie kwoty pojawiają się obecnie w Dzierżoniowie i pod Dzierżoniowem. Ale gdy w grę wchodzi kredyt, spór sądowy, podział majątku albo duża inwestycja, bezpieczniej oprzeć kluczowe decyzje na profesjonalnym operacie szacunkowym.

Jako Pewny Lokal pomagamy klientom przejść przez ten proces – przygotowując operaty dla mieszkań, domów i działek w Dzierżoniowie oraz w miejscowościach poddzierżoniowskich, tak aby negocjacje z bankiem, kontrahentem czy drugą stroną sporu opierały się na rzetelnej, udokumentowanej wartości nieruchomości, a nie na luźnych szacunkach z internetu.

Oceń artykuł:

• grade
• grade
• grade
• grade
• grade

Kupno mieszkania a lokatorzy

Średnia 5/5 na podstawie 3 opinii.