Wycena nieruchomości w Kołobrzegu 2026 - operat szacunkowy mieszkania, domu i działki

Wycena nieruchomości w Kołobrzegu: operat czy na własną rękę?

Hasło „wycena nieruchomości Kołobrzeg 2026” wpisują dziś zarówno właściciele typowych mieszkań „rodzinnych”, jak i posiadacze apartamentów wakacyjnych czy działek inwestycyjnych pod Kołobrzegiem. Rynek jest specyficzny: z jednej strony miejscowość uzdrowiskowa i turystyczna, z drugiej – zwykłe życie mieszkańców śródmieścia, dzielnicy Zachodniej czy Podczela. Dlatego planując sprzedaż albo podział majątku, warto z góry wiedzieć, kiedy wystarczy orientacyjna wycena „domowa”, a kiedy konieczny jest profesjonalny operat szacunkowy.

Na liczbach widać, że Kołobrzeg jest drogim rynkiem nadmorskim. Raport Szybko.pl pokazuje, że przeciętne mieszkanie w Kołobrzegu kosztuje ok. 640 tys. zł, a średnia cena m² to ok. 13,3 tys. zł/m², z około 3-proc. wzrostem cen w ostatnim roku. 

Serwisy analityczne mówią o zbliżonym poziomie – Sonarhome wskazuje, że w końcówce 2025 r. średnie ceny m² na rynku wtórnym przekraczały 11–12 tys. zł/m² i nadal rosną. 

Z kolei TabelaOfert wylicza dla października 2025 r. średnio 15 564 zł/m² i ok. 667 tys. zł za mieszkanie, zwłaszcza w nowszych inwestycjach. 

Dla Kołobrzegu widać więc duże zróżnicowanie – od tańszych bloków w rejonie ulic wewnątrz miasta, po bardzo drogie apartamenty z widokiem na morze w dzielnicy Zachodniej czy Podczelu. 

Jeżeli wycena ma trafić do banku, sądu, urzędu skarbowego, być podstawą podziału majątku między małżonkami, działu spadku, zniesienia współwłasności albo rozliczeń w rodzinie, praktycznie nie ma alternatywy dla operatu szacunkowego. Operat sporządza uprawniony rzeczoznawca majątkowy, w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami i standardy zawodowe. W dokumencie znajdzie się opis nieruchomości w Kołobrzegu (np. mieszkanie w Podczelu, dom pod Kołobrzegiem, działka inwestycyjna w Grzybowie), analiza lokalnego rynku, dobór transakcji porównawczych oraz konkluzja co do wartości. Bank, sąd czy urząd nie przyjmą w zamian wydruku z Otodomu ani „domowego” excela, nawet jeśli właściciel skrupulatnie policzył średnie.

My – jako Pewny Lokal – pomagamy zorganizować operaty szacunkowe również w Kołobrzegu i pod Kołobrzegiem, łącząc pracę rzeczoznawcy z analizą księgi wieczystej (hipoteki, służebności, roszczenia, ostrzeżenia). Taka wycena jest konieczna wszędzie tam, gdzie w grę wchodzi formalne postępowanie albo duże pieniądze i potencjalny spór.

Inaczej wygląda wycena nieformalna, robiona „dla siebie”: żeby zorientować się, czy warto przyjąć ofertę kupującego, jak ustawić cenę wywoławczą czy czy inwestycja w lokal wakacyjny w Kołobrzegu ma sens. Tu można sięgnąć po:

Otodom i inne portale (adresowo, nieruchomosci-online) – przeglądamy aktualne ogłoszenia w Kołobrzegu, koniecznie filtrując konkretną dzielnicę (np. Centrum, Zachodnia, Podczele) i podobny standard. 

Sonarhome – darmowy kalkulator, który generuje automatyczną wycenę na podstawie cen ofertowych z portali. Algorytm analizuje lokalizację, metraż, standard, piętro, rok budowy i porównuje mieszkanie z podobnymi lokalami w okolicy. Trzeba jednak podać dane kontaktowe, a model biznesowy Sonarhome opiera się m.in. na pozyskiwaniu leadów do pośrednictwa i (wciąż) transakcji typu iBuying, czyli szybkiego skupu mieszkań w cenie zawierającej wynagrodzenie firmy. 

Można się więc spodziewać kontaktu z ofertą odkupu lokalu – zazwyczaj z dyskontem do wartości możliwej do uzyskania w normalnej sprzedaży. 

Urban One (Cenatorium) – płatna e-wycena (kilkadziesiąt złotych), oparta o prawdziwe ceny transakcyjne z aktów notarialnych. Urban One wykorzystuje automatyczny model AVM (Automated Valuation Model) rozwijany przez Cenatorium – to algorytm machine-learningowy, który na podstawie ogromnej bazy transakcji (sprzedawanej m.in. bankom) wylicza wartość mieszkania, uwzględniając lokalizację, cechy lokalu i otoczenie. 

Zarówno Sonarhome, jak i Urban One wprost zaznaczają, że ich raport nie jest operatem szacunkowym i nie stanowi opinii o wartości w rozumieniu ustawy – to raczej zaawansowana „podpowiedź” co do poziomu cen, z której warto skorzystać przed rozmową z pośrednikiem czy kupującym. 

Podsumowując: przy formalnych sprawach w Kołobrzegu wybieramy operat szacunkowy, a przy wstępnej analizie – Otodom + Sonarhome + Urban One, pamiętając, że to jedynie punkty odniesienia i że wycena automatyczna jest zwykle mniej dokładna niż operat sporządzony przez rzeczoznawcę, który faktycznie „wychodzi w teren” w Kołobrzegu lub pod Kołobrzegiem.

Wycena mieszkania w Kołobrzegu – jak kształtują się ceny mieszkań w Kołobrzegu?

Mieszkania w Kołobrzegu to połączenie typowego rynku lokalnego z rynkiem apartamentów wakacyjnych. Na średnie ceny wpływają więc zarówno zwykłe M3 w mieście, jak i luksusowe apartamenty z widokiem na morze.

Z danych Szybko.pl wynika, że przeciętne mieszkanie w Kołobrzegu kosztuje ok. 642 tys. zł, a średnia cena m² to ok. 13 300 zł/m².  TabelaOfert podaje dla października 2025 r. 15 564 zł/m² i 667 216 zł jako średnią cenę mieszkania – to już wartości typowe dla droższych apartamentów i nowych inwestycji.  Lokalne media szacują, że w II kwartale 2025 r. średnia cena mieszkania na rynku wtórnym wynosiła ok. 692 tys. zł, a m² – ok. 12,4 tys. zł/m², ze stabilną tendencją wzrostową.   Sonarhome pokazuje dla 2025 r. wartości rzędu 11–12 tys. zł/m² na rynku wtórnym, z lekkim trendem w górę. 

Na poziom ceny bardzo mocno wpływa dzielnica:

• Zachodnia Kołobrzeg – dzielnica apartamentowa w rejonie ulic Wydmowa, Bałtycka, Plażowa, przy kompleksach takich jak Polanki Aqua; nowe mieszkanie 2-pokojowe przy ul. Wydmowej 1 (58,68 m²) bywa oferowane za ok. 850 tys. zł, czyli ok. 14 500 zł/m², a inny lokal 49,02 m² – ok. 15 500 zł/m². 
• Podczele – nadmorska dzielnica na wschód od centrum, z nową zabudową (np. osiedle Miejski Las przy ul. Tarnopolskiej); deweloperzy reklamują tu mieszkania jako luksusowe apartamenty w otoczeniu lasu, a ceny w inwestycjach deweloperskich oscylują zwykle w górnych widełkach kołobrzeskiego rynku. 
• Śródmieście i dzielnice wewnętrzne – tu znajdziemy zarówno starsze bloki, jak i nowe projekty (np. Okopowa 7, z cenami od ok. 9 600–9 900 zł/m²). Jeden z raportów Sonarhome pokazuje, że budynek przy ul. Okopowej 7 ma średnią ok. 10 600 zł/m², czyli nieco poniżej średniej dla całego miasta, co dobrze oddaje różnicę między apartamentami „pod samym morzem” a zwykłą zabudową miejską. 

Jak samodzielnie podejść do wyceny mieszkania w Kołobrzegu?

• W portalach (Otodom, nieruchomosci-online, Adresowo) ustaw filtry na Kołobrzeg + konkretną dzielnicę – np. tylko Zachodnia, tylko Podczele, tylko śródmieście. 
• Porównuj mieszkania o zbliżonym metrażu i liczbie pokoi – np. 45–60 m², 2–3 pokoje.
• Zwróć uwagę na standard (nowe vs kilka lat po wybudowaniu vs lokal wymagający remontu), piętro, obecność balkonu/tarasu oraz miejsca postojowego.
• Policz średnią cenę m² z 10–15 ogłoszeń i zobacz, gdzie na tle tej średniej wypada Twoje mieszkanie. Apartament w pierwszej linii morza w Zachodniej Kołobrzegu będzie ponad przeciętną, mieszkanie w bloku w środku miasta – raczej bliżej dolnej części widełek.
• Pamiętaj, że ceny z ogłoszeń są zwykle wyższe niż finalne ceny transakcyjne – różnica kilku–kilkunastu procent jest normalna.

Taka „domowa” wycena dobrze ustawia oczekiwania, ale przy kredycie, spadku czy podziale majątku i tak wracamy do operatu szacunkowego.

Wycena domu w Kołobrzegu – jak kształtują się ceny domów w i pod Kołobrzegiem?

Domy w Kołobrzegu i pod Kołobrzegiem to temat bardziej złożony niż mieszkania – część z nich to klasyczne domy jednorodzinne, część to pensjonaty, apartamentowce, domy z pokojami pod wynajem.

Raport Szybko.pl pokazuje, że przeciętny dom w Kołobrzegu kosztuje ok. 1,48 mln zł, a średnia cena m² to ok. 6 340 zł/m², przy lekkim spadku cen w ciągu ostatnich 12 miesięcy. 

Dla gminy Kołobrzeg (czyli miejscowości pod Kołobrzegiem, m.in. Grzybowo, Dźwirzyno, Zieleniewo) średnia cena m² jest wyższa – ok. 7 300 zł/m², a przeciętna wartość domu sięga ok. 1,8–1,9 mln zł. 

To pokazuje, jak bardzo popularne są nadmorskie miejscowości pod Kołobrzegiem, gdzie domy pełnią często funkcję pensjonatów albo domów z apartamentami pod wynajem.

Przegląd ogłoszeń wskazuje, że:

• w samym Kołobrzegu jest kilkadziesiąt domów na sprzedaż – domy wolnostojące w centrum osiągają zwykle ceny powyżej 1 mln zł, a większe budynki o funkcji mieszkalno-usługowej nawet wielokrotność tej kwoty; 
• w Grzybowie (gmina Kołobrzeg) popularne są domy-pensjonaty; przykładowa oferta to budynek ok. 188 m² na działce ok. 380 m², 500 m od plaży – typowy przykład nieruchomości „zamieszkaj i zarabiaj”, w cenie znacząco przekraczającej 1 mln zł, zależnie od standardu i obłożenia. 
• w gminie Kołobrzeg (Grzybowo, Dźwirzyno, Zieleniewo) popularne są też nowsze domy jednorodzinne o pow. ok. 140–160 m² na działkach 300–800 m² w odległości 1–2 km od plaży – tu stawki m² kształtują się na poziomie porównywalnym lub nieco wyższym niż w samym Kołobrzegu. 

Jak podejść do samodzielnej wyceny domu w i pod Kołobrzegiem?

• Porównuj domy tego samego typu – zwykły dom jednorodzinny z podobnym metrażem i działką, a pensjonat z pensjonatem (liczbą pokoi gościnnych, odległością od morza itp.).
• Zwróć uwagę na odległość od morza – dom 500 m od plaży w Grzybowie czy Dźwirzynie będzie w zupełnie innej lidze niż dom w głębi lądu, nawet w tej samej gminie.
• Oceń stan techniczny (rok budowy, ocieplenie, instalacje, dach, stolarka) oraz to, czy dom generuje dochód (np. ma wydzielone apartamenty na wynajem).
• Zbierz kilkanaście ofert z tej samej miejscowości (Kołobrzeg, Grzybowo, Dźwirzyno, Zieleniewo) i o podobnym przeznaczeniu, a następnie policz przeciętną cenę m².

Przy domach, które mają być zabezpieczeniem kredytu, przedmiotem podziału majątku czy sporu sądowego, samodzielna wycena to jedynie punkt wyjścia. Realną „walutą” rozmowy z bankiem czy sądem i tak będzie operat szacunkowy, który profesjonalny rzeczoznawca przygotuje dla Kołobrzegu lub konkretnej miejscowości pod Kołobrzegiem.

Wycena działki w Kołobrzegu – jak kształtują się ceny działek w i pod Kołobrzegiem?

Działki w Kołobrzegu i powiecie kołobrzeskim są wyjątkowo zróżnicowane: od małych parceli rekreacyjnych na ROD, przez działki budowlane pod domy, po duże tereny inwestycyjne pod pensjonaty i apartamentowce w Grzybowie czy Dźwirzynie.

Raport Szybko.pl dla miasta Kołobrzeg wskazuje, że średnia cena m² działki lub gruntu to ok. 820 zł/m², a przeciętna działka kosztuje ponad 3,9 mln zł przy średniej powierzchni ok. 5 265 m² – to oznacza, że w statystyce mocno ważą duże tereny inwestycyjne. 

Natomiast dla całego powiatu kołobrzeskiego średnia cena m² działki to ok. 185 zł/m², a przeciętna wartość działki ok. 600 tys. zł, co pokazuje, jak bardzo ceny spadają wraz z oddalaniem się od linii brzegowej i miasta. 

Przykłady z ogłoszeń:

• Kołobrzeg, ROD im. Emilii Gierczak – działka rekreacyjna ok. 350 m² z piętrowym domkiem, typowa oferta dla osób szukających własnego kawałka zieleni w mieście; ceny takich działek są zwykle znacząco niższe niż działek budowlanych, ale ograniczenia w zabudowie i w obrocie powodują, że to inny segment rynku. 
• Grzybowo, ul. Szkolna (gmina Kołobrzeg) – działka inwestycyjna ok. 3 001 m² „pod pensjonat i dom”, w odległości ok. 1,5–2 km od plaży; typowy przykład działki pod większą inwestycję wakacyjną. 
• Zieleniewo, ul. Liliowa – duża działka siedliskowa ok. 3 545 m², 3,5 km od plaży; ogłoszenie podkreśla bliskość Kołobrzegu i możliwość zabudowy siedliskowej. 
• w powiecie kołobrzeskim spotkamy też działki przy ulicach takich jak 6 Dywizji Piechoty w Kołobrzegu – raport Szybko.pl wskazuje tu średnio ok. 142 zł/m², co pokazuje, jak różne są stawki w zależności od lokalizacji i przeznaczenia. 

Uproszczony obraz rynku jest taki:

• małe działki rekreacyjne (ROD) w Kołobrzegu – niższy poziom cenowy, ale ograniczenia prawne i użytkowe;
• typowe działki budowlane w mieście – w zależności od dzielnicy (np. okolice centrum vs rejony bardziej oddalone) ceny sięgają zwykle kilku–kilkuset zł za m², często powyżej poziomu dla całego powiatu;
• działki w miejscowościach pod Kołobrzegiem (Grzybowo, Dźwirzyno, Zieleniewo) – pod zabudowę mieszkaniową i pensjonatową, z cenami silnie uzależnionymi od odległości od morza, planu miejscowego i uzbrojenia;
• duże działki inwestycyjne – mogą mieć niższy m² niż małe parcelki w centrum, ale liczone są w milionach złotych, bo liczy się przede wszystkim powierzchnia i potencjał inwestycyjny. 

Jak samodzielnie wycenić działkę w i pod Kołobrzegiem?

• Sprawdź MPZP – czy działka jest budowlana jednorodzinna, wielorodzinna, usługowa, rekreacyjna czy rolna. Ten punkt decyduje o widełkach cenowych.
• Oceń uzbrojenie: prąd, woda, kanalizacja, gaz – czy media są faktycznie na działce, czy dopiero w drodze, a może kilka działek dalej.
• Zwróć uwagę na dojazd (asfalt, droga utwardzona, szutrowa) i odległość od morza oraz Kołobrzegu.
• Zbierz kilka–kilkanaście ogłoszeń działek o podobnej powierzchni i przeznaczeniu w tej samej miejscowości (np. Grzybowo, Zieleniewo, Dźwirzyno) i porównaj ceny m².

W przypadku działek automatyczne wyceny (Sonarhome, Urban One) są dużo mniej precyzyjne niż przy mieszkaniach – dane transakcyjne są rzadsze, a każda parcela jest inna. Przy sporach spadkowych, darowiznach, aportach do spółki czy zabezpieczeniu kredytu zdecydowanie warto oprzeć się na operacie szacunkowym rzeczoznawcy.

Przy wycenie nieruchomości w Kołobrzegu najbezpieczniej działać w dwóch krokach:

• Etap orientacyjny – sprawdzasz portale (Otodom, nieruchomosci-online, raporty Szybko.pl, TabelaOfert), patrzysz, ile kosztują podobne mieszkania w dzielnicy Zachodniej, Podczelu czy centrum, jakie są ceny domów w Kołobrzegu i pod Kołobrzegiem (Grzybowo, Dźwirzyno, Zieleniewo) oraz w jakich widełkach sprzedają się działki budowlane i inwestycyjne. Możesz wesprzeć się darmową wyceną w Sonarhome i płatną e-wyceną Urban One, żeby złapać realny przedział wartości. 
• Etap formalny – gdy pojawia się bank, sąd, urząd skarbowy, podział majątku, dział spadku albo większa inwestycja w apartament wakacyjny czy działkę pod pensjonat, opierasz się już na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego przygotowanym dla Kołobrzegu lub konkretnej miejscowości pod Kołobrzegiem.

My – jako Pewny Lokal – możemy właścicielom nieruchomości z Kołobrzegu i okolic pomóc na obu etapach: od analizy rynku i księgi wieczystej po zorganizowanie profesjonalnego operatu szacunkowego. Dzięki temu wycena nieruchomości Kołobrzeg 2026 przestaje być zgadywaniem, a staje się decyzją opartą na danych, które można realnie obronić przed bankiem, urzędem i drugą stroną transakcji.

Oceń artykuł:

• grade
• grade
• grade
• grade
• grade

Kupno mieszkania a lokatorzy

Średnia 5/5 na podstawie 3 opinii.