Wycena nieruchomości w Łomży 2026 - operat szacunkowy mieszkania, domu i działki

Wycena nieruchomości w Łomży: operat czy na własną rękę?

Jeśli w 2026 roku myślisz o sprzedaży, zakupie albo podziale majątku w Łomży, hasło „wycena nieruchomości Łomża 2026” bardzo szybko pojawi się w Twojej głowie. Pytanie brzmi: czy wystarczy samodzielne rozeznanie rynku w Łomży, czy jednak lepiej zlecić formalny operat szacunkowy? Różnica jest kluczowa, bo inne są wymagania banku udzielającego kredytu na mieszkanie w Łomży, a inne potrzeby kogoś, kto chce tylko sprawdzić „za ile mniej więcej pójdzie” kawalerka na Rybakach.

Operat szacunkowy to profesjonalna wycena przygotowana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, sporządzona według ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny. Taki dokument jest standardem, gdy mówimy o kredycie hipotecznym, zabezpieczeniu pożyczki na domu w Łomży, rozliczeniu podatku od spadków i darowizn, podziale majątku małżonków czy sporze o dopłatę przy zniesieniu współwłasności. Bank, sąd czy urząd nie zaakceptują zrzutu z portalu ogłoszeniowego ani wydruku z darmowej „wyceniarki” – w praktyce liczy się właśnie operat.

Jako Pewny Lokal, współpracujemy z rzeczoznawcami w całej Polsce i pomagamy zorganizować operat szacunkowy także dla nieruchomości w Łomży – od mieszkania w Śródmieściu, po dom pod Łomżą czy działkę na obrzeżach.

Nie oznacza to jednak, że samodzielna wycena w Łomży nie ma sensu. Na etapie planowania możesz:

• przejrzeć ogłoszenia w serwisach typu Otodom, patrząc na dzielnicę, ulicę, metraż, rok budowy i standard wykończenia,
• sprawdzić, ile faktycznie kosztują mieszkania w Twoim rejonie (np. w okolicy ul. Konstytucji 3 Maja czy Długiej),
• zweryfikować, jak wygląda relacja ceny ofertowej do stanu technicznego mieszkania lub domu.

Pomocne są też automatyczne kalkulatory wyceny.  SonarHome oferuje darmową wycenę online, opartą na algorytmach sztucznej inteligencji, które analizują m.in. setki tysięcy ogłoszeń i dane o rynku.

W praktyce wygląda to tak, że wpisujesz podstawowe parametry mieszkania w Łomży, podajesz dane kontaktowe (w tym numer telefonu), a w zamian dostajesz raport i kontakt od partnera SonarHome – zwykle lokalnej agencji, która pomaga sprzedać lokal lub zaoferuje odkup mieszkania za gotówkę.

Trzeba mieć świadomość, że w cenę ich oferty wliczona jest marża i koszty szybkiej transakcji – więc proponowana kwota może być niższa niż to, co dałoby się uzyskać na otwartym rynku.

Z kolei Urban One działa w modelu płatnego raportu (kilkadziesiąt złotych), opartego o ogromną bazę danych z aktów notarialnych i rejestrów cen transakcyjnych – ponad 5,5 mln rzeczywistych transakcji w całej Polsce.

Ich wycena jest zwykle bliższa realnym cenom, bo bazuje na tym, ile faktycznie płacono za podobne mieszkania czy domy, a nie tylko na poziomie ogłoszeń. Nadal jednak pozostaje to analiza statystyczna – bez wizyty w lokalu, bez oceny widoku z okna, jakości remontu czy niuansów stanu prawnego. Dokument z Urban One może być świetnym punktem odniesienia, ale nie zastąpi pełnoprawnego operatu szacunkowego.

Podsumowując:

• do kredytu, sądu, urzędu, podziału majątku – w Łomży praktycznie zawsze potrzebny jest operat,
• do orientacyjnej „wyceny na użytek własny” – możesz połączyć ogłoszenia, SonarHome i Urban One,
• przy większych kwotach i ryzyku (np. zakup domu pod Łomżą za kilkaset tysięcy) i tak warto, by na końcu wypowiedział się rzeczoznawca.

Skorzystaj z profesjonalnej pomocy prawnika podczas kupna nieruchomości. Pomoże Ci to dobrze odczytać operat, sprawdzić księgę wieczystą i uniknąć pułapek w umowach.

Wycena mieszkania w Łomży – jak kształtują się ceny mieszkań w Łomży?

Na przełomie 2025 i 2026 roku średnie ceny mieszkań w Łomży rosną, podobnie jak w innych miastach średniej wielkości. Raporty rynkowe pokazują, że średnia cena metra kwadratowego mieszkania w mieście oscyluje mniej więcej w przedziale 7 800–8 800 zł/m², w zależności od źródła i sposobu liczenia – część serwisów statystycznych pokazuje poziomy ok. 7 700–7 800 zł/m², inne, uwzględniające przede wszystkim nowsze lokale, wskazują około 8 800 zł/m².

W praktyce bardzo dużo zależy od dzielnicy i standardu budynku:

• na osiedlu Konstytucji 3 Maja można znaleźć trzypokojowe mieszkanie o pow. ok. 60,8 m² za ok. 359 000 zł, co daje mniej więcej 5 900 zł/m² – to starszy blok, mieszkanie do remontu, ale w cenionej lokalizacji.
• w Śródmieściu, przy ul. Długiej, mieszkanie trzypokojowe o pow. ok. 63 m² wystawione jest w okolicach 330 000 zł, czyli ok. 5 200 zł/m² – tu płacimy za centralne położenie, ale często w budynkach z lat 70–80.
• w nowych inwestycjach przy ul. Akademickiej czy Ogrodowej ceny potrafią sięgać 9 000–9 800 zł/m²; przykładowo lokal ok. 45–46 m² przy Akademickiej wyceniany jest na ponad 440 000 zł, czyli ok. 9 700 zł/m².

Do tego dochodzą jeszcze różnice między osiedlami:

• Śródmieście, Rybaki, okolice Starego Miasta – droższe, ze względu na bliskość usług, szkół i terenów nad Narwią,
• Os. Konstytucji 3 Maja, Mazowieckie, okolice ul. Reymonta i Broniewskiego – bardzo poszukiwane, szczególnie w nowszej zabudowie,
• osiedla dalej od centrum (np. rejony ul. Pięknej czy częściowo Rembelina) – zwykle tańsze w przeliczeniu na metr, choć różnice potrafią się zacierać przy świeżo wyremontowanych lokalach.

Przy samodzielnej wycenie mieszkania w Łomży dobrze jest:

• Szukać maksymalnie podobnych lokali (metraż, piętro, rok budowy, standard).
• Porównywać cenę całkowitą i cenę za m², a nie tylko „gołą kwotę”.
• Sprawdzić, jak długo ogłoszenie jest na rynku – oferty wiszące miesiącami zwykle są po prostu przeszacowane.

Dopiero na tej bazie warto skonfrontować własne szacunki z automatyczną wyceną (SonarHome/Urban One) i – przy ważnych decyzjach – z operatem szacunkowym przygotowanym specjalnie dla danej nieruchomości w Łomży.

Wycena domu w Łomży – jak kształtują się ceny domów w i pod Łomżą?

Rynek domów w Łomży i okolicach jest bardziej zróżnicowany niż rynek mieszkań – rozpiętość cen wynika z lokalizacji, metrażu działki, standardu i roku budowy. W granicach miasta za domy w dobrych lokalizacjach płaci się dziś często od ok. 5 500 do ponad 10 000 zł/m².

Przykładowo:

• reprezentacyjny dom z basenem przy ul. Kruczej wystawiony jest za ok. 1 550 000 zł przy powierzchni ok. 146 m², co daje ponad 10 600 zł/m² – to przykład nieruchomości premium na dużej działce, w spokojnej, ale bardzo atrakcyjnej części Łomży.
• na zamkniętym osiedlu przy ul. Kraska nowy dom wolnostojący (ok. 126 m² na działce 600 m²) oferowany jest za ok. 729 000 zł, czyli w okolicach 5 700–5 800 zł/m².
• w rejonach typu Słodka, Kalinowa, Nadnarwiańska czy Jednaczewska (Łomżyca-Przedmieście, południowe obrzeża miasta) ceny domów w ogłoszeniach mieszczą się zwykle w granicach 5 000–7 500 zł/m², w zależności od standardu i wielkości działki.

Jeśli wyjedziemy pod Łomżę, w kierunku miejscowości takich jak Stare Kupiski, Jednaczewo, Konarzyce, Giełczyn czy Nowogród, typowa cena za metr domu bywa wyraźnie niższa niż w ścisłym mieście – często 3 000–6 000 zł/m², ale trzeba doliczyć koszt dojazdów i często większe nakłady na ogrzewanie i utrzymanie budynku.

Przy wycenie domu w Łomży lub pod Łomżą nie wystarczy patrzeć na cenę za m²:

• przy domach kluczowa jest powierzchnia i kształt działki (np. duże parcele w Giełczynie czy Zosinie są tańsze w przeliczeniu na m² gruntu, ale dają potencjał zabudowy lub podziału),
• ogromne znaczenie ma standard techniczny – instalacje, docieplenie, rodzaj ogrzewania (gaz, pompa ciepła, węgiel),
• trzeba też ocenić plan miejscowy lub warunki zabudowy w okolicy – czy obok nie powstanie droga tranzytowa albo hala magazynowa.

W przypadku domów samodzielna analiza ogłoszeń i nawet automat typu Urban One to zwykle za mało – jeden błąd w ocenie może oznaczać różnicę rzędu kilkudziesięciu–kilkuset tysięcy złotych. Dlatego przy podjęciu ostatecznej decyzji dobrze jest zlecić operat szacunkowy i skonsultować go z prawnikiem oraz rzeczoznawcą majątkowym.

Wycena działki w Łomży – jak kształtują się ceny działek w i pod Łomżą?

Rynek działek w Łomży i okolicy jest bardzo aktywny – miasto się rozbudowuje, a właściciele gruntów coraz częściej myślą o sprzedaży w 2026 roku, korzystając z rosnących cen. Według statystyk rynkowych, średnia cena działki budowlanej w Łomży to dziś około 300–340 zł/m², a przeciętna wartość pojedynczej działki sięga ok. 900 tys.–1,1 mln zł (choć to średnia „zaburzona” przez bardzo duże parcele inwestycyjne).

Przykładowe oferty w samej Łomży pokazują, jak szeroki jest rozstrzał cen:

• działka budowlana przy ul. Akacjowej – ok. 505 m² za 320 000 zł, czyli ok. 630 zł/m²,
• parcela przy ul. Łagodnej – ok. 538 m² za 219 000 zł, ok. 400 zł/m²,
• większa działka inwestycyjna przy ul. Zachodniej – ok. 3,18 ha za ok. 6 349 000 zł, w przeliczeniu ok. 200 zł/m²,
• działka przy ul. Bohdana Winiarskiego – ok. 755 m² za 265 000 zł, ok. 350 zł/m²,
• teren przy ul. Zdrojowej, Kalinowej czy Grabowej – ceny rzędu 180–250 zł/m², w zależności od przeznaczenia i uzbrojenia.

Poza miastem, w miejscowościach pod Łomżą, widać wyraźny spadek cen:

• w Jednaczewie działka ok. 1105 m² oferowana jest za 99 000 zł, czyli ok. 90 zł/m²,
• w Konarzycach wiele działek budowlanych 800–1200 m² sprzedaje się w widełkach 90–160 zł/m²,
• w Podgórzu (bliżej Łomży, ale formalnie poza miastem) można trafić parcele po ok. 100 zł/m²,
• w Starych Kupiskach czy Zosinie zdarzają się jeszcze duże działki po 70–160 zł/m², atrakcyjne dla osób szukających przestrzeni i zieleni kosztem dłuższych dojazdów.

Przy wycenie działki w Łomży i pod Łomżą absolutnie kluczowe są:

• status planistyczny (miejscowy plan zagospodarowania lub decyzja o warunkach zabudowy),
• dostęp do drogi publicznej i mediów (prąd, woda, kanalizacja, gaz),
• ukształtowanie terenu i ewentualne ograniczenia (strefa zalewowa Narwi, linie energetyczne, ochrona przyrody).

Tu znowu – serwisy ogłoszeniowe i raporty statystyczne (Szybko.pl, Cenametra, serwisy branżowe) pomogą złapać widełki cenowe, ale przy większej wartości nieruchomości i sporach sąsiedzkich czy podatkowych decydujący będzie operat szacunkowy.

W praktyce „wycena nieruchomości Łomża 2026” będzie wyglądać inaczej dla kawalerki w Śródmieściu, inaczej dla domu z basenem przy Kruczej, a jeszcze inaczej dla dużej działki w Konarzycach.

Na etapie wstępnym warto:

• przejrzeć ogłoszenia (z naciskiem na dzielnicę i standard),
• skorzystać z automatycznych wycen (SonarHome, Urban One), pamiętając o ich ograniczeniach,
• przy poważnych decyzjach oprzeć się na operacie szacunkowym wykonanym przez doświadczonego rzeczoznawcę.

My, jako Pewny Lokal, możemy pomóc Ci przejść przez cały proces – od analizy prawnej nieruchomości w Łomży, przez organizację operatu, po wsparcie przy negocjacjach z bankiem czy drugą stroną transakcji. Dzięki temu minimalizujesz ryzyko, że sprzedasz zbyt tanio albo kupisz nieruchomość znacznie powyżej jej realnej wartości.

Oceń artykuł:

• grade
• grade
• grade
• grade
• grade

Kupno mieszkania a lokatorzy

Średnia 5/5 na podstawie 4 opinii.