Wycena nieruchomości w Markach 2026 - operat szacunkowy mieszkania, domu i działki

Wycena nieruchomości w Markach: operat czy na własną rękę?

Osoba, która wpisuje w wyszukiwarkę hasło „wycena nieruchomości Marki 2026”, zwykle ma jedną z dwóch potrzeb.

Pierwsza: formalny dokument do banku, sądu, urzędu skarbowego – np. przy kredycie, podziale majątku małżonków, dziale spadku, rozliczeniach podatkowych.

Druga: orientacyjna wycena – żeby wiedzieć, za ile wystawić mieszkanie, dom lub działkę w Markach i czy propozycja kupującego nie jest skrajnie zaniżona.

Jeśli w grę wchodzi jakakolwiek instytucja, praktycznie zawsze potrzebny jest operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. To jedyna forma wyceny, którą ustawa traktuje jako oficjalną „opinię o wartości” – z opisaną metodologią, analizą realnych transakcji i odpowiedzialnością zawodową rzeczoznawcy. Wydruki z portali, kalkulatory online czy własne zestawienia z Otodomu nie zastąpią operatu np. w banku czy sądzie.

Rzeczoznawca, wyceniając nieruchomość w Markach, bierze pod uwagę m.in.:

• dokładną lokalizację (Marki–Pustelnik–Struga – w praktyce mówimy o Markach jako całości, ale rynek rozróżnia np. Strugę, Pustelnik czy Zieleniec), 
• typ zabudowy (blok, segment, dom wolnostojący), rok budowy, standard,
• przeznaczenie terenu w MPZP,
• rzeczywiste ceny transakcyjne podobnych nieruchomości w Markach, a nie tylko ceny z ogłoszeń.

My – jako Pewny Lokal – organizujemy takie operaty na terenie całej Polski, więc możemy pomóc także przy wycenie mieszkań, domów i działek w Markach, łącząc pracę rzeczoznawcy z analizą stanu prawnego (księga wieczysta, hipoteki, służebności).

Jeżeli chodzi tylko o nieformalną wycenę, można zacząć „domowymi” metodami. Serwisy analityczne pokazują, że:

• według TabelaOfert średnia cena m² mieszkania w Markach w październiku 2025 r. wynosiła ok. 11 101 zł/m²; 
• Adresowo dla III kwartału 2025 r. podaje medianę 11 671 zł/m² i medianę ceny mieszkania ok. 780 000 zł; 
• raport Szybko.pl mówi o ok. 10 730 zł/m² i przeciętnej wartości mieszkania 814 807 zł; 
• w samych ogłoszeniach na Adresowo średnia m² to ok. 11 397 zł/m², a średnia cena mieszkania 808 tys. zł, przy rozpiętości od 410 tys. do 1,3 mln zł; najpopularniejsze rejony to m.in. Pustelnik i Struga. 
• SonarHome prognozuje na listopad 2025 r. medianę ok. 9 965 zł/m² dla całych Marek, co jest bliższe realnym transakcjom niż „życzeniowe” ceny części sprzedających. 

Do szybkiej orientacji przydają się też automatyczne wyceny:

Sonarhome – darmowy kalkulator online; po podaniu adresu, metrażu, piętra i standardu algorytm AI analizuje głównie ceny ofertowe z portali i w kilka sekund generuje szacunkową wartość mieszkania oraz raport. Usługa jest bezpłatna, ale wymaga podania danych kontaktowych i zgód marketingowych – firma zarabia m.in. na pośrednictwie i usługach szybkiego odkupu mieszkań, więc trzeba się liczyć z kontaktem handlowym. 

Urban One (Cenatorium) – płatna e-wycena (kilkadziesiąt zł), oparta o rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych i operatów (baza ponad 4–5,5 mln transakcji, ok. 95% rynku). Model AVM liczy wartość mieszkania i pokazuje przykłady transakcji w okolicy. 

Oba narzędzia są świetne jako pierwszy etap – pozwalają zorientować się w realiach cenowych w Markach, ale same przyznają, że nie zastępują operatu szacunkowego i nie są oficjalną opinią w rozumieniu ustawy.

Wycena mieszkania w Markach – jak kształtują się ceny mieszkań w Markach?

Rynek mieszkań w Markach należy dziś do najgorętszych w aglomeracji warszawskiej. Z jednej strony mamy starszą zabudowę (m.in. okolice ul. Okólnej czy Bandurskiego), z drugiej – nowe osiedla i całe kwartały bloków i segmentów.

Dane z 2025 r. wskazują, że:

• średnia cena m² wg TabelaOfert to ok. 11 101 zł/m²; 
• mediana Adresowo – 11 671 zł/m², przy 127 ofertach; 
• Szybko.pl: 10 730 zł/m² i przeciętne mieszkanie za ok. 815 tys. zł; 
• w bieżących ogłoszeniach na Adresowo: średnio 11 397 zł/m², mieszkania od 410 tys. do 1,3 mln zł. 

Na poziomie ulic widać bardzo duże zróżnicowanie:

• ul. Duża – mieszkanie kosztuje średnio ok. 619 tys. zł, a średnia cena m² to 7 180 zł/m² (sporo niżej niż średnia dla całych Marek); 
• ul. Okólna – ok. 286 tys. zł za przeciętne mieszkanie, przy średniej m² ok. 5 140 zł/m²; 
• ul. ks. bp. Władysława Bandurskiego – przeciętnie ok. 380 633 zł za mieszkanie, przy m² rzędu 5 079 zł/m². 

Z kolei TabelaOfert i Otodom dla całych Marek (w tym np. ul. Słoneczna, Ząbkowska) pokazują, że średnie ceny nowych mieszkań oscylują wokół 10 700–11 000 zł/m². 

Łatwo więc dostrzec dwie „warstwy” rynku:

• tańsze mieszkania – starsza zabudowa, m.in. okolice Okólnej, Bandurskiego, części Marek, gdzie m² potrafi kosztować 5–7 tys. zł (zwykle lokale wymagające remontu, bez podziemnego garażu, w starszych blokach); 
• droższe mieszkania – nowe osiedla, rynek pierwotny i zadbany wtórny standard, gdzie m² spokojnie przekracza 10–11 tys. zł, a w niektórych inwestycjach dochodzi do 12–13 tys. zł/m². 

Jeśli chcesz samodzielnie oszacować wartość mieszkania w Markach, rozsądne kroki są takie:

• W portalach (Otodom, Adresowo, Domiporta, Gratka) ustaw filtry na Marki + tę samą okolicę – np. tylko Struga, Pustelnik, konkretna ulica. 
• Wybierz 10–15 ofert o zbliżonym metrażu i liczbie pokoi.
• Zwróć uwagę na standard (po remoncie vs do remontu, winda, balkon, garaż, piętro).
• Policz orientacyjną średnią cenę m² z tych ofert i zobacz, gdzie w tym przedziale mieści się Twoje mieszkanie – powyżej, jeśli ma lepszy standard, poniżej, jeśli wymaga nakładów.

Miej z tyłu głowy, że finalna cena transakcyjna zwykle jest o kilka–kilkanaście procent niższa niż cena z ogłoszenia.

Taka „domowa” wycena jest dobra do ustawienia ceny ofertowej, ale wciąż nie jest dokumentem, który przyjmie bank czy sąd – do tego potrzebny będzie operat.

Wycena domu w Markach – jak kształtują się ceny domów w i pod Markami?

Dom w Markach to już trochę inna liga niż mieszkanie – zarówno finansowo, jak i jeśli chodzi o rozpiętość standardów. Dane z Szybko.pl pokazują, że:

• średnia cena m² domu w Markach to ok. 7 916 zł/m²,
• przeciętna wartość domu – ok. 1 318 850 zł,
• przeciętna powierzchnia domu – ok. 171 m²,
• do sprzedaży jest ok. 28 domów. 

Adresowo z kolei podaje, że:

• w listopadzie 2025 r. średnia cena domu w ogłoszeniach wynosiła ok. 1,4 mln zł,
• średnia cena m² domu – ok. 9 484 zł/m²,
• najtańsze domy można było kupić za ok. 130 tys. zł, a najdroższe za 4,8 mln zł,
• najpopularniejsze dzielnice to Struga, Kolonia Makówko, Pustelnik, Zieleniec. 

Gratka/Morizon dla domów na sprzedaż w Markach podają:

• średnią cenę domu ok. 1 065 099 zł,
• średnią cenę m² domu ok. 8 897 zł,
• najtańszy dom ok. 519 tys. zł, najdroższy – nawet 9,45 mln zł. 

Na poziomie konkretnych ofert:

• ul. Nałkowskiej – dom wolnostojący o pow. ok. 204 m² na działce 778 m², cena 2 050 000 zł, czyli ok. 10 048 zł/m²; nowszy standard, sensowna działka i lokalizacja blisko Warszawy tłumaczą wysoką stawkę. 
• przykładowe domy z Adresowo:
• ul. Równa – dom 182 m² za 3 150 000 zł, ok. 17 308 zł/m²,
• ul. Poznańska – 115 m² za 1 590 000 zł (ok. 13 866 zł/m²),
• ul. Mała – 269 m² za 1 999 000 zł (ok. 7 426 zł/m²). 
• w dzielnicy Struga – dla domów średnia cena m² według Szybko.pl to ok. 3 690 zł/m² (świadczy to o obecności również większych, starszych budynków lub specyficznych nieruchomości, które zaniżają średnią). 

Jeśli wyjdziemy pod Marki (np. w stronę Zielonki, Kobyłki, Radzymina czy Ząbek), znajdziemy domy zarówno tańsze w m², jak i droższe – wszystko zależy od działki, standardu i połączenia z Warszawą. Średnie z Okolica.pl pokazują np. bliźniaki 6-pokojowe przy ul. Glinieckiej w cenach ok. 960–990 tys. zł, co w przeliczeniu na m² daje rozsądny środek lokalnego rynku. 

Przy samodzielnej wycenie domu w Markach warto:

• Porównywać tylko domy o podobnym typie (bliźniak z bliźniakiem, wolnostojący z wolnostojącym).
• Zwrócić uwagę na powierzchnię działki – dom 170 m² na 200 m² działki to inny produkt niż 170 m² na 800 m².
• Ważyć standard (nowy, po generalnym remoncie, do remontu) i technologię (docieplenie, ogrzewanie, fotowoltaika).
• Sprowadzić wszystko do ceny m² budynku, ale nie zapominać, że rynek kupuje również „ogród i lokalizację”.

Przy podziale majątku, dziale spadku czy zabezpieczaniu dużego kredytu pod dom w Markach bezpieczniej jest oprzeć się na operacie szacunkowym – tu „pomyłka o 10–20%” oznacza często setki tysięcy złotych.

Wycena działki w Markach – jak kształtują się ceny działek w i pod Markami?

Działki w Markach są bardzo poszukiwane – zwłaszcza te pod zabudowę jednorodzinną i segmenty. Dane z Szybko.pl dla działek w Markach pokazują (w przybliżeniu), że średnia cena m² jest wysoka, co wynika z niewielkiej podaży i bliskości Warszawy. 

Przykłady z Otodom:

• działka 1 354 m² przy ul. Żeromskiego – cena 1 540 000 zł, czyli ok. 1 137 zł/m²; ogłoszenie opisuje ją jako „urokliwą działkę” w granicach miasta, co sugeruje potencjał pod zabudowę jednorodzinną lub segmentową; 
• działka budowlana blisko lasu i jeziora (Marki) – 940 m² za 700 000 zł, czyli ok. 745 zł/m² – typowy przykład atrakcyjnej działki budowlanej w spokojniejszej okolicy; 
• działka pod 12 segmentów – 2 204 m² za 2 424 400 zł, co daje ok. 1 100 zł/m²; oferta typowo inwestycyjna, gdzie ważne jest przeznaczenie w planie i możliwość intensywnej zabudowy. 

Z grubsza można przyjąć, że:

• mniejsze działki budowlane w granicach Marek, z dostępem do mediów i asfaltu, mieszczą się zwykle w przedziale ok. 700–1 200 zł/m²,
• większe tereny inwestycyjne (pod segmenty, osiedla) bywają wyceniane podobnie w m², ale z oczywistą wysoką ceną całkowitą.

Przy samodzielnej wycenie działki w Markach trzeba koniecznie:

• Sprawdzić przeznaczenie w MPZP – zabudowa jednorodzinna, wielorodzinna, usługi, przemysł czy tereny zielone.
• Zweryfikować uzbrojenie – prąd, woda, kanalizacja, gaz, czasem światłowód; czy media są w drodze, czy na działce.
• Sprawdzić dostęp do drogi publicznej (asfalt vs droga gruntowa), szerokość frontu, kształt działki.
• Porównać działkę z kilkoma podobnymi (podobna powierzchnia, ta sama strefa miasta).

Automatyczne kalkulatory, takie jak Sonarhome czy Urban One, praktycznie nie radzą sobie precyzyjnie z wyceną działek – zbyt mało jest jednorodnych transakcji, a każda parcela jest „inna”. Tutaj operat szacunkowy rzeczoznawcy daje największe bezpieczeństwo – zwłaszcza przy darowiźnie rodzinnej, dziale spadku czy planowaniu większej inwestycji.

Przy wycenie nieruchomości w Markach rozsądne jest podejście dwustopniowe:

Etap orientacyjny – sprawdzamy portale (Otodom, Adresowo, Gratka, TabelaOfert, Szybko.pl), odpalamy darmową wycenę w Sonarhome i ewentualnie płatną e-wycenę w Urban One, żeby określić przedział wartości mieszkania, domu czy działki. 

Etap formalny – gdy w grę wchodzi bank, sąd, urząd, podział majątku, dział spadku albo duża inwestycja, opieramy się na operacie szacunkowym przygotowanym przez rzeczoznawcę majątkowego.

My – jako Pewny Lokal – możemy pomóc właścicielom nieruchomości z Marek na obu etapach: od sprawdzenia rynku i księgi wieczystej, po zorganizowanie profesjonalnego operatu szacunkowego. Dzięki temu decyzje o sprzedaży, zakupie, darowiźnie czy podziale nieruchomości w Markach opierają się na liczbach, które naprawdę da się obronić przed bankiem, urzędem i drugą stroną transakcji.

Oceń artykuł:

• grade
• grade
• grade
• grade
• grade

Kupno mieszkania a lokatorzy

Średnia 5/5 na podstawie 2 opinii.