Czy według aktualnie obowiązujących regulacji przyjąć można, że operat sporządzany jest przy uwzględnieniu cen transakcyjnych netto? Zapraszamy do lektury.
Operat szacunkowy jest dokumentem, który zazwyczaj okazuje się niezbędny w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny bądź też na potrzeby rozprawy sądowej, dotyczącej podziału majątku. Operat określa wartość szacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości. Jeszcze do niedawna przepisy nie rozstrzygały jednoznacznie czy wartość nieruchomości określona w operacie jest wartością netto czy brutto.
Operat szacunkowy jest dokumentem o wartości dokumentu urzędowego. Przygotować go może wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, którego tytuł zawodowy podlega ochronie prawnej, i którego uprawnienia do szacowania majątku sprawdzić można w publicznie dostępnym Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonym przez Ministra Rozwoju i Technologii. Rzeczoznawca może w operacie określić jeden z trzech rodzajów wartości - wartość rynkową (najczęściej określana), odtworzeniową bądź katastralną. Wartość rynkowa nieruchomości to kwota, jaką w dniu sporządzenia wyceny można otrzymać za daną nieruchomość, jeżeli transakcja zawierana jest na warunkach rynkowych.
Zapraszamy do wysłuchania 31. odcinka podcastu z Piotrem Semeniukiem.
Oprócz rodzajów wartości wyróżniamy też różne podejścia w określaniu wartości nieruchomości:
Zarówno rodzaje wartości, jak i podejścia, techniki i metody szacowania nieruchomości są szczegółowo opisane w przepisach. Zasady szacowania wartości nieruchomości określa Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wraz z rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 roku, opisującym treść i formę operatu.
Operat szacunkowy zachowuje swoją ważność przez 12 miesięcy od momentu jego przygotowania, przy czym warto pamiętać o tym, że w rzeczywistości ceny nieruchomości zmieniają się na tyle dynamicznie, że jeżeli przygotowanie operatu zlecamy w związku z planowaną sprzedażą lub kupnem nieruchomości, wówczas dobrze jest zamówić nowy dokument, który będzie zawierał najbardziej aktualną wycenę wartości przedmiotu umowy.
Pod operatem powinien podpisać się rzeczoznawca przygotowujący go. Do operatu powinna zostać dołączona klauzula jego aktualności i wymagane przepisami analizy.
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości uregulowało ostatecznie między innymi kwestię wartości nieruchomości, wskazywanej przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Zgodnie z par. 79 ust. wyżej wymienionego rozporządzenia „Określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości nie zawiera podatków i opłat, w szczególności podatku od towarów i usług. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę tę można wyrazić w zaokrągleniu do dziesiątek, setek lub tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny”. Takie podejście jest zgodne z powszechnym już wcześniej poglądem, że wartość rynkowa nieruchomości nie powinna uwzględniać dodatkowych kosztów transakcji kupna/sprzedaży.
Zdarzało się też jednak przyjmowanie przez rzeczoznawców wartości rynkowej brutto nieruchomości, zwłaszcza na potrzeby procesu kredytowego, co służyć miało interesom przyszłych kredytobiorców, ze względu na fakt, że banki nie kredytują dodatkowych opłat związanych z zakupem nieruchomości, a jedynie samą jego cenę. Rozporządzenie z dnia 5 września uregulowało praktykę posługiwania się cenami netto na potrzeby szacowania wartości nieruchomości.
19. odcinek podcastu otwiera serię o podatkach w nieruchomościach. Zapraszamy.
Zapraszamy na odcinek podcastu nieruchomościowego o podatku od pustostanów.
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać audyt nieruchomości w dowolnym terminie.
Nasi prawnicy są wyspecjalizowani konkretnie w prawie nieruchomości.
Ustandaryzowane raporty z analiz umów rezerwacyjnych i deweloperskich.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Na naszych kanałach pojawiła się druga część podcastu o podatku katastralnym. Zapraszamy.
Audyt nieruchomości to nie tylko równe posadzki i bezpieczne instalacje.
Kliknij na ikonę 
żeby dowiedzieć się
więcej o usłudze!
797 014 014
Rezerwuj usługę
