Zastanawiasz się nad wynajmem mieszkania lub lokalu użytkowego? W takim razie z pewnością natknąłeś się na pojęcie świadectwa energetycznego. Ten dokument, często kojarzony z obowiązkiem prawnym, stanowi cenne źródło informacji o efektywności energetycznej budynku. Dzięki świadectwu energetycznemu wynajem stał się bardziej przewidywalny pod względem kosztów związanych z energią. W niniejszym artykule wyjaśnimy, czym jest świadectwo, kiedy jest wymagane w kontekście wynajmu, jak je uzyskać i co zrobić z nim po jego otrzymaniu.
Świadectwo charakterystyki energetycznej, określane także mianem certyfikatu energetycznego, jest dokumentem szczegółowo przedstawiającym zapotrzebowanie energetyczne budynku lub jego części. Warto podkreślić, że obowiązek posiadania świadectwa spoczywa na właścicielu lub zarządcy budynku. To oni muszą zlecić audyt energetyczny i pokryć jego koszt.
Sporządzenie świadectwa energetycznego to zadanie audytora energetycznego, wpisanego do Centralnego Rejestru charakterystyki energetycznej budynków. Jego wiedza i doświadczenie gwarantują rzetelność i dokładność zawartych w dokumencie informacji.
Świadectwo energetyczne a wynajem – te dwa aspekty są nierozerwalnie ze sobą związane, ponieważ certyfikat może wpływać na decyzję o wynajmie nieruchomości. Dokument umożliwia właścicielom obiektów zrozumienie kosztów związanych z zużyciem energii oraz wpływu budynku na środowisko naturalne, a dla potencjalnych najemców może być to kryterium podczas wyboru mieszkania.
W kwietniu 2023 roku wprowadzono ważne zmiany w przepisach dotyczących obowiązku posiadania świadectwa energetycznego. Oznacza to obowiązek dla właściciela lub zarządcy nieruchomości dostarczenia kopii świadectwa charakterystyki energetycznej przy zawieraniu nowej umowy najmu. Dotyczy to nie tylko lokali mieszkalnych, ale również wszystkich budynków użytkowych, takich jak lokale usługowe, sklepy, biura czy hale magazynowe. Bez względu na typ wynajmowanej nieruchomości, świadectwo stanowi kluczowy element umowy najmu.
W przypadku gdy najem dotyczy budynku, należy sporządzić certyfikat charakterystyki energetycznej budynku, natomiast jeśli najem dotyczy jego części, sporządza się go dla danego lokalu. Co więcej, nieprzestrzeganie tego wymogu będzie skutkowało nałożeniem kary grzywny, która może wynieść nawet kilka tysięcy złotych.
Rynek nieruchomości jest zróżnicowany pod względem dostępnych form najmu, a każda z nich wiąże się z pewnymi obowiązkami. Podstawowy podział obejmuje:
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Wbrew powszechnej opinii, forma umowy nie ma wpływu na obowiązek przekazania świadectwa energetycznego. Co więcej, bez względu na to, czy umowa jest zawierana w formie notarialnej, pisemnej, elektronicznej (np. za pośrednictwem platformy internetowej), czy ustnej, właściciel zobowiązany jest przekazać najemcy świadectwo przed zawarciem umowy. Chociaż w rzadkich przypadkach notariusz może dopuścić do zawarcia umowy bez świadectwa, z pewnością poinformuje on strony o obowiązku jego posiadania.
Aneksowanie umowy to proces sporządzania i podpisywania aneksu, czyli dokumentu wprowadzającego zmiany do już zawartej umowy. Może on dotyczyć różnych kwestii, np. zmiany wysokości czynszu, terminu płatności lub przedłużenia umowy najmu. Ważne jest, aby pamiętać, że aneks musi być podpisany przez obie strony umowy, aby był ważny.
Właściciele wynajmujący nieruchomości często zastanawiają się, czy w przypadku aneksowania umowy najmu konieczne jest przekazanie najemcy świadectwa energetycznego. Odpowiedź brzmi: to zależy.
Ustawowy obowiązek przekazania świadectwa energetycznego najemcy dotyczy umów najmu zawartych po 28 kwietnia 2023 roku. Co, jeśli umowa najmu została zawarta przed tą datą? W takim przypadku nie ma obowiązku przekazywania świadectwa do czasu podpisania nowego aneksu z najemcą.
Jednak jeśli umowa najmu, podpisana przed 28 kwietnia 2023, przedłuża się automatycznie na kolejny okres z powodu braku wypowiedzenia (tzw. automatyczna aneksacja), nie ma obowiązku przekazywania świadectwa energetycznego.
Po wejściu w życie nowych przepisów dotyczących świadectw energetycznych, każdorazowo podczas aneksowania umowy najmu, niezależnie od jego formy, ani od tego, czy dotyczy ona mieszkania, domu czy lokalu użytkowego, konieczne jest dołączenie certyfikatu energetycznego, jeśli nie został on wcześniej przekazany.
Warto podkreślić, że długość aneksu do umowy najmu nie ma znaczenia – może to być wielostronicowy dokument lub jedno zdanie, w świetle prawa jest traktowany tak samo. Najważniejsze jest, aby zawierał wszystkie niezbędne informacje i był zgodny z obowiązującymi przepisami.
W przypadku utraty ważności świadectwa energetycznego przekazanego najemcy właściciel ma obowiązek uaktualnić certyfikat i przekazać najemcy jego kopię.
Standardowo zaświadczenie jest ważne przez 10 lat lub do czasu przeprowadzonych robót budowlano-instalacyjnych, w wyniku których uległa zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub jego części. Utrata ważności wiąże się z koniecznością uzyskania nowego aktu i jak najszybszym przekazaniem nowej kopii najemcy.
Wymóg posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej obowiązuje nie tylko przy wynajmie całej nieruchomości, lecz również jej części. Zgodnie z przepisami, właściciel nieruchomości lub jej fragmentu musi przekazać najemcy kopię certyfikatu przy zawieraniu umowy najmu. Istotne jest, aby świadectwo odnosiło się wyłącznie do tej części nieruchomości, która jest przedmiotem wynajmu.
Obowiązek ten obejmuje również sytuacje krótkoterminowego najmu mieszkania czy lokalu na kilka dni. Przykładowo, w przypadku wynajmu pojedynczego mieszkania w budynku wielorodzinnym, właściciel musi dostarczyć najemcy świadectwo energetyczne dotyczące konkretnego mieszkania, a nie całego budynku. Przekazanie certyfikatu obejmującego cały obiekt, np. kamienicę, jest więc niewystarczające.
Podczas wynajmu pokoju, świadectwo energetyczne musi odnosić się do tej części nieruchomości, która jest wynajmowana, a nie do całego mieszkania lub budynku. Zapotrzebowanie energetyczne bowiem zależy od wielu czynników, takich jak rozmiar, usytuowanie i nasłonecznienie danego pomieszczenia. Przy wynajmie pokoi konieczne jest więc sporządzenie odrębnych zaświadczeń energetycznych, nawet jeśli nie stanowią one wyodrębnionego lokalu w księdze wieczystej.
Od 28 kwietnia 2023 roku właściciel wynajmujący nieruchomość ma obowiązek przekazać najemcy certyfikat charakterystyki energetycznej dla wynajmowanej części. Brak świadectwa może skutkować dla właściciela karą grzywny do 5 tys. zł, a jest ona orzekana na podstawie przepisów Kodeksu wykroczeń przez sąd na wniosek organów ścigania, czyli policji lub prokuratury.
Maksymalną wysokość grzywny za nieprzekazanie świadectwa charakterystyki energetycznej może także nałożyć gmina, miasto oraz nadzór budowlany w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości podczas kontroli dokumentacji. Ponadto notariusz ma obowiązek odnotowania faktu nieprzekazania świadectwa w akcie notarialnym, który jest przesyłany do właściwych organów.
Ważne jest, aby pamiętać, że sankcje dotyczą również sytuacji, gdy zaświadczenie przekazane najemcy straciło ważność. Wtedy wynajmujący jest zobowiązany jak najszybciej uzyskać nowy dokument i przekazać najemcy jego kopię. Ponadto informacje o sporządzonym świadectwie energetycznym muszą być zawarte w ogłoszeniu lub reklamie o chęci najmu nieruchomości. Brak takiej informacji również może skutkować nałożeniem grzywny.
Posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej dla każdego wynajmowanego lokalu stanowi formę zabezpieczenia prawnego interesów właściciela nieruchomości. W przypadku potencjalnych sporów z najemcą właściciel może powołać się na dokument, który dokładnie określa parametry energetyczne danego pomieszczenia. Unika także potencjalnego szantażu ze strony wynajmującego, który mógłby donieść na niego do odpowiednich organów. Stąd, zawsze jest w interesie właściciela nieruchomości przekazywanie zaświadczenia i posiadanie na to potwierdzenia, na przykład w formie e-maila lub podpisu najemcy.
Właściciel nieruchomości, jako osoba, która zawiera umowę najmu, musi upewnić się, że najemca otrzymał kopię świadectwa energetycznego. Nawet jeśli wynajem odbywa się za pośrednictwem agencji nieruchomości, to nadal właściciel jest odpowiedzialny za dostarczenie świadectwa energetycznego. W sytuacji nieprzestrzegania tych przepisów to wynajmujący może zostać ukarany grzywną, a nie pośrednik.
Podsumowując, świadectwo energetyczne jest obowiązkowym dokumentem przy wynajmie nieruchomości, zarówno w przypadku umów okazjonalnych, jak i instytucjonalnych, niezależnie od formy zawarcia umowy, a brak jego przekazania może skutkować karą grzywny dla właściciela.
Zespół audytorów Pewny Lokal ma wszelkie uprawnienia do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Dzięki naszemu doświadczeniu zamówiony certyfikat otrzymasz nawet w ciągu 24 godzin. Proces uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej online przebiega następująco:
Posłuchaj podcastu z udziałem dr. Piotra Semeniuka.
Dowiedz się i kliknij!
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Posłuchaj rady!
797 014 014
Rezerwuj online
