Kary za brak świadectwa energetycznego są jednym z tych tematów, które teoretycznie nas nie dotyczą. Jednak każdy chciałby znać odpowiedź na pytanie — co by było, gdyby? Zatem w dzisiejszym artykule zajmiemy się tymi zagadnieniami. Odpowiemy na pytanie, co grozi sprzedającemu (wynajmującemu), który nie sporządził świadectwa? Czy jest jakiś sposób, aby „przymusić” go do wywiązania się przepisów? A także, czy w przypadku konfliktu możemy przerzucić koszt świadectwa na sprzedającego lub wynajmującego, aby odzyskać pieniądze?
Jeżeli zawieramy umowę, na mocy której przenosimy własność. Na przykład sprzedaż lub darowizna, to musimy nowemu właścicielowi przekazać świadectwo charakterystyki energetycznej. W zależności od posiadanej przez nas formy świadectwa przekazujemy plik elektroniczny lub oryginał świadectwa w formie papierowej.
Podobnie sytuacja wygląda w przypadku zawarcia umowy najmu. Jednak w tym przypadku przekazujemy jedynie wydruk świadectwa (z wersji elektronicznej) lub kopię wersji papierowej. To o czym powinniśmy pamiętać to fakt, że kupujący lub wynajmujący, nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa energetycznego. A za brak przekazania świadectwa grozi nam kara.
Zgodnie z zapisami Ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, brak przekazania świadectwa jest wykroczeniem, za które organy mogą nałożyć grzywnę. Natomiast jej wysokość zależy od organu, który ją nałożył.
Jednym z organów, który może nałożyć grzywnę (w trybie mandatowym), jest policja. A maksymalna wysokość takiego mandatu to 500 zł. Jeżeli jednak sprawa o wykroczenie nie jest prowadzona przez policję, tylko na przykład wniosek o ukaranie został złożony bezpośrednio do sądu przez prokuratora, to maksymalna wysokość grzywny wzrasta do 5 000 zł.
Tabela 1. Wysokość grzywien za brak świadectwa energetycznego
| Organ nakładający | Wysokość grzywny | W jakich okolicznościach organ może nałożyć grzywnę? |
| Policja | 500 zł | W przypadku zawiadomienia dokonanego przez osobę trzecią np. sąsiada, w postępowaniu mandatowym. |
| Sąd | 5000 zł | W przypadku złożenia wniosku o ukaranie np. przez prokuratora lub odmowy przyjęcia mandatu. |
| Gmina | 5000 zł | W przypadku, gdy otrzyma odpis umowy sprzedaży od notariusza i będzie w niej oświadczenie, że nie doszło do przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej. (Każda umowa sprzedaży jest przesyłana do gminy obowiązkowo przez notariusza). |
| Nadzór budowlany | 5000 zł | Zawiadomienie od osoby trzeciej lub kontrola dokumentacji budowlanej danej nieruchomości. |
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Jednak sąd i policja to nie jedyne podmioty, które mogą nakładać kary za brak świadectwa energetycznego. Jeżeli przy podpisywaniu umowy (sprzedaży lub najmu), strony oświadczą, że nie doszło do przekazania świadectwa, to z uwagi na wewnętrzne zasady etyki notarialnej, notariusz będzie zobowiązany poinformować o tym odpowiednie organy na przykład urząd gminy lub miasta, który można nałożyć karę w wysokości do 5 000 zł.
Ukaranie sprzedającego lub wynajmującego może być następstwem dwóch sytuacji. Pierwsza z nich to rutynowa kontrola organów. Na przykład nadzoru budowlanego, czy urzędu gminy. Jeżeli jednak jesteśmy najemcą lub nabywcą nieruchomości i nie otrzymaliśmy od drugiej strony świadectwa, to możemy złożyć na policji zawiadomienie o możliwości popełnienia wykroczenia.
Co więcej, takie zawiadomienie może złożyć nawet niezainteresowana bezpośrednio tematem osoba trzecia (na przykład skonfliktowany z nami sąsiad). Dlatego jedynym sposobem na uniknięcie kary jest sporządzenie świadectwa i przekazanie go drugiej stronie transakcji.
Wielu z nas może odczuwać dyskomfort na samą myśl, że miałoby złożyć na policji zawiadomienie na sprzedającego lub najemcę. Z jednej strony chcielibyśmy, aby został ukarany. Z drugiej jednak nie chcielibyśmy zostać posądzeni o donosicielstwo. Czy jest jakaś inna możliwość? Na przykład samemu sporządzić świadectwo, a jego koszt przerzucić na byłego właściciela (wynajmującego)?
Niestety nie. Po nowelizacji przepisów w kwietniu 2023 r. taka możliwość została wycofana. Możemy samodzielnie sporządzić świadectwo, jednak zwrot kosztów przez właściciela (sprzedającego) będzie tylko jego „dobrą” wolą.
Może się jednak zdarzyć sytuacja, w której kupiliśmy nieruchomość (po 28.04.2023 r.), i nie otrzymaliśmy świadectwa (nie zostało sporządzone), jednak postanawiamy ją sprzedać lub wynająć. W takiej sytuacji obowiązek sporządzenia świadectwa przechodzi na nas.
I gdybyśmy otrzymali wcześniej świadectwo, to nie musielibyśmy teraz płacić za jego sporządzenie. A więc po naszej stronie powstała szkoda majątkowa. Zatem na podstawie art. 415 Kodeksu Cywilnego w takiej sytuacji możemy wnieść o wypłacenie odszkodowania od poprzedniego zbywcy. Nie jest to wprost przerzucenie kosztów za świadectwo, jednak na razie jest to jedyna prawna możliwość, na odzyskanie pieniędzy.
Posłuchaj podcastu z udziałem dr. Piotra Semeniuka.
Dowiedz się i kliknij!
Działamy na terenie całej Polski.
Możemy wykonać odbiór mieszkania w dowolnym terminie.
Audyty wykonują przeszkoleni inżynierowie i inspektorzy.
Ustandaryzowane odbiory mieszkań według sprawdzonego schematu.
Doświadczenie z setek audytów technicznych i prawnych w jednym miejscu.
Posłuchaj rady!
797 014 014
Zarezerwuj online
