Wyłączenie rękojmi przy sprzedaży nieruchomości - porady

Sprzedajesz nieruchomość? Chcesz być pewien, że osoba, która kupi od Ciebie mieszkanie lub dom będzie miała wyłączone prawo do rękojmi? Dobrze trafiłeś! Firma Pewny Lokal przeprowadzi audyt Twojej nieruchomości. Pewnie zastanawiasz się, jak to wpłynie na Ciebie? Otóż dzięki naszemu raportowi, który zawiera wszystkie usterki danej nieruchomości, nie musisz się obawiać rękojmi i jej konsekwencji. Jak? Przy umowie kupna-sprzedaży przedstawiasz raport kupującemu. W ten sposób wie on już o wszystkich usterkach w mieszkaniu lub domu i z tą wiedzą nie będzie mógł odwołać się do prawa rękojmi. Jak  dokładnie działa wyłączenie rękojmi? Tego dowiesz się z dzisiejszego artykułu. 

Rękojmia przy sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z art. 568 Kodeksu cywilnego rękojmia w przypadku stwierdzenia wad nieruchomości obowiązuje przez 5 lat od momentu wydania rzeczy kupującemu (2 lata w przypadku ruchomości). Oznacza to, że na sprzedającym, niezależnie od zapisów umownych, a także jego wiedzy na temat istnienia wad, spoczywa odpowiedzialność naprawienia zgłoszonej przez nabywcę usterki. Kupujący może też wystąpić z roszczeniem o obniżenie ceny lokalu lub, w przypadku gdy sprzedający nie naprawia zgłoszonej usterki lub utrudnia ona korzystanie z nieruchomości, skorzystać z prawa do odstąpienia od umowy. To ostatnie przysługuje w przypadku zaistnienia wady istotnej, a więc obniżającej wartość nieruchomości lub uniemożliwiającej korzystanie z niej. Za taką wadę można uznać też usterkę, której nienaprawienie mogłoby przyczynić się do szybszej degradacji nieruchomości.

Co ważne, możemy mieć do czynienia nie tylko z wadą fizyczną nieruchomości (gdy zakupiony przez nas lokal ma wadę zmniejszającą jego wartość lub użyteczność ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy; gdy lokal nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego sprzedający; gdy lokal mieszkalny został wydany kupującemu w stanie niezupełnym), ale też prawną (lokal obciążony prawem osoby trzeciej lub stanowiący własność osoby trzeciej). Niezależnie od rodzaju stwierdzonej wady kupującemu przysługują te same uprawnienia.

Możliwość wyłączenia rękojmi

W przypadku, gdy kupujący jest konsumentem, a więc nabywa nieruchomość od przedsiębiorcy, zgodnie z art. 558 Kodeksu cywilnego, par. 1, nie można swobodnie regulować kwestii rękojmi. Jej ograniczenie lub wyłączenie „jest dopuszczalne jedynie w przypadkach określonych w przepisach szczególnych”. Kiedy jednak mamy do czynienia z transakcją zawieraną przez osoby fizyczne, na przykład na rynku wtórnym, wówczas mamy możliwość dowolnego określenia kwestii rękojmi. Jeżeli obydwie strony skłaniają się ku jej ograniczeniu lub wyłączeniu, wówczas nie ma prawnych przeszkód ku temu, aby tak zrobić, umieszczając stosowny zapis w umowie sprzedaży. Warto jednak na pewno dobrze przemyśleć ewentualne skrócenie czasu obowiązywania lub całkowitą rezygnację z rękojmi.

Wyłączenie rękojmi przy sprzedaży nieruchomości — co to oznacza?

Wiemy już, czym jest rękojmia i że jej wyłączenie jest możliwe, jeśli stronami umowy są osoby fizyczne. A czym dokładnie jest wyłączenie rękojmi? Wyłączenie rękojmi to prawo sprzedającego, dzięki któremu nie będzie w przyszłości odpowiadał za wady sprzedanej nieruchomości. Jednak aby móc skorzystać z prawa wyłączenia należy spełnić określone warunki. Jakie? 

×

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

Dowiedz się w 60 sekund co musisz zrobić!

Start

Start

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Kupuję Sprzedaję

Mieszkanie Dom Lokal użytkowy

Od dewelopera Na rynku wtórnym

Budynek już wybudowany Budynek niewybudowany

Podpisałem/am już umowę lub umowy NIC jeszcze nie podpisałem/am

Podpisałem pierwszą umowę PRZED wybudowaniem budynku Podpisałem pierwszą umowę dopiero PO wybudowaniu budynku NIC jeszcze nie podpisałem/am

Podpisałem/am już umowę lub umowy NIC jeszcze nie podpisałem/am

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Umowa rezerwacyjna

Umowa deweloperska

Dalej

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Umowa rezerwacyjna

Umowa deweloperska

Umowa sprzedaży / przeniesienia własności

Dalej

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Umowa rezerwacyjna / przedwstępna

Umowa sprzedaży / przeniesienia własności

Dalej

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Umowa rezerwacyjna

Umowa deweloperska

Umowa przedwstępna

Dalej

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Umowa przedwstępna

Umowa sprzedaży

Dalej

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Chcesz wiedzieć więcej, jak zabezpieczyć się przy kupnie / sprzedaży nieruchomości? Zostaw nam numer, a my oddzwonimy!

Zamów rozmowę

Przede wszystkim kupujący musi zgodzić się na jej wyłączenie w chwili podpisywania umowy. A wyłączenie musi być zawarte w treści umowy. Co więcej, sprzedający nie może zataić przed kupującym wad nieruchomości. W przypadku udowodnienia sprzedającemu zatajenia wad, wyłączenie rękojmi nie będzie obowiązywało.

Rękojmia dewelopera a sprzedaż nieruchomości — co wtedy?

Przy zakupie nieruchomości, oczywiste jest, że deweloper musi kupującemu udzielić rękojmi w chwili przekazania kluczy do mieszkania. Wyłączenie rękojmi przez dewelopera nie jest możliwe, pomimo że deweloperzy próbują różnymi zapisami ograniczyć swoją odpowiedzialność.

Co jednak w sytuacji, kiedy w czasie obowiązywania rękojmi dewelopera postanowimy sprzedać mieszkanie lub dom? Czy nasza rękojmia przechodzi automatycznie na kolejnego nabywcę? Niestety nie.

Kodeks cywilny nie przewiduje automatycznego przejścia rękojmi na dalszego nabywcę. Uprawnienia te nie „idą za nieruchomością” wraz z przeniesieniem prawa własności, gdyż rękojmia to odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania, które polega na sprzedaniu rzeczy wolnej od wad. Zatem to sprzedający, a nie deweloper musi udzielić rękojmi kupującemu. 

Czy zatem rękojmia dewelopera przepada w chwili sprzedaży mieszkania? Nie do końca. Zgodnie z Uchwałą Sądu Najwyższego (7) z 5.5.2004 r., III CZP 96/03, OSNC Nr 6/2004, poz. 88, można „przelać” na kolejnego nabywcę część uprawnień wynikających z rękojmi, jak na przykład żądanie naprawy.

Jednak aby było to możliwe, to w umowie notarialnej powinien pojawić się „mówiący” o tym zapis. 

Wyłączenie rękojmi w umowie wzór

Wyłączenie rękojmi w umowie sprzedaży nieruchomości to zaledwie jedno zdanie. Jednak aby nie było wątpliwości co do znajomości przez kupującego stanu mieszkania, najpierw w umowie powinna znaleźć się klauzula, w której kupujący potwierdza, że zapoznał się z przedmiotem umowy i został poinformowany o istniejących w momencie sprzedaży wadach mieszkania.

Dopiero kolejny punkt umowy służy jej wyłączeniu. 

Źródło: Infor, zaczerpnięte w celach edukacyjnych; Trzeba uważnie stworzyć umowę tak, żeby nie było podstaw do unieważnienia wyłączenia rękojmi.

Oczywiście zapis można uszczegółowić, jeśli decydujemy się tylko na częściowe ograniczenie rękojmi. Na przykład tylko w odniesieniu do wad fizycznych lub prawnych nieruchomości. 

Doradztwo przy rękojmi i jej wyłączeniu

Jeśli chciałbyś w umowie sprzedaży mieszkania ograniczyć lub całkowicie wyłączyć rękojmie, to możesz skorzystać z usług prawników Pewnego Lokalu. Nasi specjaliści każdego dnia analizują umowy kupna — sprzedaży nieruchomości, w tym także zapisy dotyczących wyłączenia lub ograniczenia rękojmi. Doradzą Ci, jak sformułować zapisy umowy tak, aby Twoje interesy zostały zabezpieczone. Dzięki temu nie będziesz musiał obawiać się, że po kilku latach od zakupu kupujący zwróci się do Ciebie o zwrot kosztów napraw lub obniżenie kwoty zakupu nieruchomości.

Autor
Kacper Kruszka

Z wykształcenia inżynier. Lubi konkret i rzetelną treść. Kilka lat pracował w branży nieruchomości jako pośrednik. Wie, na co należy zwracać uwagę podczas odbiorów technicznych inwestycji deweloperskich, a także w trakcie oględzin mieszkania na rynku wtórnym. Potrafi rzeczowo odnieść się do wad i usterek, jakie można znaleźć w trakcie odbioru. Wie też, które usterki występują najczęściej w inwestycjach deweloperskich. Jego pasją są stare samochody.