Wyłączenie rękojmi przy sprzedaży nieruchomości - porady

słuchawka telefonu
strzałka

Potrzebujesz pomocy przy sprzedaży nieruchomości?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Wyłączenie rękojmi przy sprzedaży nieruchomości | 797 014 014

Rękojmia jest narzędziem, służącym zabezpieczeniu interesu kupującego. Obowiązuje ona zawsze w przypadku sprzedaży i nie jest dowolna - jej stosowanie bardzo szczegółowo reguluje Kodeks cywilny. Są jednak sytuacje, kiedy można ją ograniczyć lub wyłączyć.

Sprzedajesz nieruchomość? Chcesz być pewien, że osoba, która kupi od Ciebie mieszkanie lub dom będzie miała wyłączone prawo do rękojmi? Dobrze trafiłeś! Firma Pewny Lokal przeprowadzi audyt Twojej nieruchomości. Pewnie zastanawiasz się, jak to wpłynie na Ciebie? Otóż dzięki naszemu raportowi, który zawiera wszystkie usterki danej nieruchomości, nie musisz się obawiać rękojmi i jej konsekwencji. Jak? Przy umowie kupna-sprzedaży przedstawiasz raport kupującemu. W ten sposób wie on już o wszystkich usterkach w mieszkaniu lub domu i z tą wiedzą nie będzie mógł odwołać się do prawa rękojmi. Jak  dokładnie działa wyłączenie rękojmi? Tego dowiesz się z dzisiejszego artykułu. 

Rękojmia przy sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z art. 568 Kodeksu cywilnego rękojmia w przypadku stwierdzenia wad nieruchomości obowiązuje przez 5 lat od momentu wydania rzeczy kupującemu (2 lata w przypadku ruchomości). Oznacza to, że na sprzedającym, niezależnie od zapisów umownych, a także jego wiedzy na temat istnienia wad, spoczywa odpowiedzialność naprawienia zgłoszonej przez nabywcę usterki. Kupujący może też wystąpić z roszczeniem o obniżenie ceny lokalu lub, w przypadku gdy sprzedający nie naprawia zgłoszonej usterki lub utrudnia ona korzystanie z nieruchomości, skorzystać z prawa do odstąpienia od umowy. To ostatnie przysługuje w przypadku zaistnienia wady istotnej, a więc obniżającej wartość nieruchomości lub uniemożliwiającej korzystanie z niej. Za taką wadę można uznać też usterkę, której nienaprawienie mogłoby przyczynić się do szybszej degradacji nieruchomości.

Co ważne, możemy mieć do czynienia nie tylko z wadą fizyczną nieruchomości (gdy zakupiony przez nas lokal ma wadę zmniejszającą jego wartość lub użyteczność ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy; gdy lokal nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego sprzedający; gdy lokal mieszkalny został wydany kupującemu w stanie niezupełnym), ale też prawną (lokal obciążony prawem osoby trzeciej lub stanowiący własność osoby trzeciej). Niezależnie od rodzaju stwierdzonej wady kupującemu przysługują te same uprawnienia.

Porównanie specjalisty z kancelarii i specjalisty Pewnego Lokalu. Przedstawiciel kancelarii ceni się za  z pozoru niższą cenę, nie ma czasu, by wejść w spory, brak mu wiedzy specjalistycznej i komunikacji z inżynierami. Za to prawnik Pewnego Lokalu pomoże w sporach, ma pewną cenę, rozumie, jak Ci doradzić przy problemach powiązanych z nieruchomościami i ma kontakt z inżynierami.Jeżeli potrzebujesz pomocy podczas sprzedaży nieruchomości, skontaktuj się z prawnikami Pewnego Lokalu. Nasi specjaliści udzielą m.in. informacji dotyczącej możliwości wyłączenia rękojmi przy sprzedaży nieruchomości.

Możliwość wyłączenia rękojmi

W przypadku, gdy kupujący jest konsumentem, a więc nabywa nieruchomość od przedsiębiorcy, zgodnie z art. 558 Kodeksu cywilnego, par. 1, nie można swobodnie regulować kwestii rękojmi. Jej ograniczenie lub wyłączenie „jest dopuszczalne jedynie w przypadkach określonych w przepisach szczególnych”. Kiedy jednak mamy do czynienia z transakcją zawieraną przez osoby fizyczne, na przykład na rynku wtórnym, wówczas mamy możliwość dowolnego określenia kwestii rękojmi. Jeżeli obydwie strony skłaniają się ku jej ograniczeniu lub wyłączeniu, wówczas nie ma prawnych przeszkód ku temu, aby tak zrobić, umieszczając stosowny zapis w umowie sprzedaży. Warto jednak na pewno dobrze przemyśleć ewentualne skrócenie czasu obowiązywania lub całkowitą rezygnację z rękojmi.

Wyłączenie rękojmi przy sprzedaży nieruchomości — co to oznacza?

Wiemy już, czym jest rękojmia i że jej wyłączenie jest możliwe, jeśli stronami umowy są osoby fizyczne. A czym dokładnie jest wyłączenie rękojmi? Wyłączenie rękojmi to prawo sprzedającego, dzięki któremu nie będzie w przyszłości odpowiadał za wady sprzedanej nieruchomości. Jednak aby móc skorzystać z prawa wyłączenia należy spełnić określone warunki. Jakie? 

pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

Przede wszystkim kupujący musi zgodzić się na jej wyłączenie w chwili podpisywania umowy. A wyłączenie musi być zawarte w treści umowy. Co więcej, sprzedający nie może zataić przed kupującym wad nieruchomości. W przypadku udowodnienia sprzedającemu zatajenia wad, wyłączenie rękojmi nie będzie obowiązywało.

Rękojmia dewelopera a sprzedaż nieruchomości — co wtedy?

Przy zakupie nieruchomości, oczywiste jest, że deweloper musi kupującemu udzielić rękojmi w chwili przekazania kluczy do mieszkania. Wyłączenie rękojmi przez dewelopera nie jest możliwe, pomimo że deweloperzy próbują różnymi zapisami ograniczyć swoją odpowiedzialność.

Co jednak w sytuacji, kiedy w czasie obowiązywania rękojmi dewelopera postanowimy sprzedać mieszkanie lub dom? Czy nasza rękojmia przechodzi automatycznie na kolejnego nabywcę? Niestety nie.

Kodeks cywilny nie przewiduje automatycznego przejścia rękojmi na dalszego nabywcę. Uprawnienia te nie „idą za nieruchomością” wraz z przeniesieniem prawa własności, gdyż rękojmia to odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania, które polega na sprzedaniu rzeczy wolnej od wad. Zatem to sprzedający, a nie deweloper musi udzielić rękojmi kupującemu. 

Czy zatem rękojmia dewelopera przepada w chwili sprzedaży mieszkania? Nie do końca. Zgodnie z Uchwałą Sądu Najwyższego (7) z 5.5.2004 r., III CZP 96/03, OSNC Nr 6/2004, poz. 88, można „przelać” na kolejnego nabywcę część uprawnień wynikających z rękojmi, jak na przykład żądanie naprawy.

Jednak aby było to możliwe, to w umowie notarialnej powinien pojawić się „mówiący” o tym zapis. 

Wyłączenie rękojmi w umowie wzór

Wyłączenie rękojmi w umowie sprzedaży nieruchomości to zaledwie jedno zdanie. Jednak aby nie było wątpliwości co do znajomości przez kupującego stanu mieszkania, najpierw w umowie powinna znaleźć się klauzula, w której kupujący potwierdza, że zapoznał się z przedmiotem umowy i został poinformowany o istniejących w momencie sprzedaży wadach mieszkania.

Dopiero kolejny punkt umowy służy jej wyłączeniu. 


Wyłączenie rękojmi, wzór zapisów umowy.Źródło: Infor, zaczerpnięte w celach edukacyjnych; Trzeba uważnie stworzyć umowę tak, żeby nie było podstaw do unieważnienia wyłączenia rękojmi.

Potrzebujesz pomocy przy przeglądzie nieruchomości w ramach wyłączenia rękojmi?

Zamów fachową pomoc w przeglądzie z firmy Pewny Lokal!

  • Nie da się sprawdzić mieszkania lub domu bez profesjonalnego, atestowanego (i drogiego!) sprzętu pomiarowego oraz znajomości norm.
  • Po kilku latach od oddania w mieszkaniu znajdujemy średnio kilkanaście usterek, a za ich naprawę musi zapłacić sprzedawca.
  • Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki w Twoim mieszkaniu. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek
Doświadczeni inżynierowie
Duża dyspozycyjność

Strzałka zarezerwuj

Oczywiście zapis można uszczegółowić, jeśli decydujemy się tylko na częściowe ograniczenie rękojmi. Na przykład tylko w odniesieniu do wad fizycznych lub prawnych nieruchomości. 

Doradztwo przy rękojmi i jej wyłączeniu

Jeśli chciałbyś w umowie sprzedaży mieszkania ograniczyć lub całkowicie wyłączyć rękojmie, to możesz skorzystać z usług prawników Pewnego Lokalu. Nasi specjaliści każdego dnia analizują umowy kupna — sprzedaży nieruchomości, w tym także zapisy dotyczących wyłączenia lub ograniczenia rękojmi. Doradzą Ci, jak sformułować zapisy umowy tak, aby Twoje interesy zostały zabezpieczone. Dzięki temu nie będziesz musiał obawiać się, że po kilku latach od zakupu kupujący zwróci się do Ciebie o zwrot kosztów napraw lub obniżenie kwoty zakupu nieruchomości.


Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Co trzeba wiedzieć na temat protokołu odbioru?

Przekonaj się i obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Dowiedz się, jak wygląda przegląd techniczny mieszkania z rynku wtórnego?

Obejrzyj rozmowę ekspertów.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 3166 opinii.

Potrzebujesz pomocy przy sprzedaży nieruchomości?

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik: rękojmia nieruchomości

okładka poradnika

Poradnik: jak kupić nieruchomość od dewelopera?

okładka poradnika

Poradnik odbioru technicznego od dewelopera

okładka poradnika

Zobacz, jak możemy Ci pomóc na rynku wtórnym.

Obejrzyj film, w którym wyjaśniamy, dlaczego warto zlecić nam audyt mieszkania lub domu na rynku wtórnym.