Stało się. Podjąłeś decyzję o zakupie większego mieszkania, a obecne wystawiasz na sprzedaż. Poszukujesz teraz informacji jak przygotować się do sprzedaży i jakich błędów unikać. Niestety zdecydowana większość artykułów w sieci skierowana jest do kupujących, więc możesz mieć problem z uzyskaniem potrzebnych Ci informacji. Dlatego w dzisiejszym artykule skupimy się na temacie sprzedaży mieszkania i sposobach na zabezpieczenie takiej transakcji od strony sprzedającego.
Wielu kupujących nie zdaje sobie sprawy, że zgodnie z Kodeksem cywilnym, sprzedaż mieszkania, czyli przeniesienie własności następuje już w chwili podpisania aktu notarialnego. I nie ma znaczenia moment, w którym nastąpi przelanie środków przez kupującego na rachunek sprzedającego. Niestety nie jest możliwe zawarcie dodatkowego warunku w umowie, który opóźniałby ten moment do czasu otrzymania zapłaty.
Dlatego tak ważne jest zabezpieczenie zapłaty umowy. Najczęściej wykorzystuje się w tym celu zapis o poddaniu się przez stronę kupującą egzekucji z art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego.
Dzięki dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez kupującego skraca się i upraszcza proces odzyskania pieniędzy za sprzedaną nieruchomość. I nie ma konieczności wnoszenia sprawy do sądu. Jak taka uproszczona procedura wygląda?
Sprzedający, który nie uzyskał zapłaty w ustalonym terminie, może zwrócić się do sądu o nadanie aktowi klauzuli wykonalności, a następnie posiadając akt notarialny opatrzony klauzulą, można udać się do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji.
Innym sposobem zabezpieczenia zapłaty jest złożenie depozytu u notariusza na specjalnym rachunku bankowym. Jest to najbezpieczniejsza forma zabezpieczenia transakcji dla obu stron. Dzięki temu, że środki są wpłacone w całości jeszcze przed transakcją, sprzedający ma pewność, że kupujący posiada wystarczającą kwotę.
Jeśli strona kupująca finansuje zakup kredytem hipotecznym, to zwykle podpisywana jest umowa przedwstępna, po której kupujący wpłaca zadatek na mieszkanie. W ten sposób sprzedający ma pewność, że kupujący nie wycofa się z transakcji, a środki z kredytu zostaną przelane od razu na jego rachunek.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Rękojmia według Kodeksu cywilnego jest odpowiedzialnością właściciela sprzedawanego mieszkania za jego wady prawne lub fizyczne. Okres obowiązywania rękojmi przy sprzedaży nieruchomości wynosi 5 lat. Co więcej, rękojmia na charakter absolutny i domyślny, co oznacza, że nawet jeśli sprzedający nie wiedział o wadach w dniu sprzedaży mieszkania, to i tak nie zwalnia go to z odpowiedzialności. I obowiązuje nawet wtedy, gdy w umowie strony o niej nie wspomniały.
Zatem kupujący może domagać się od sprzedającego obniżenia ceny nieruchomości lub usunięcia wady. Zgodnie z wyrokiem Sądu najwyższego z 16 listopada 2012 r. (sygn. akt III CSK 24/12), kupującemu nie przysługuje żądanie wymiany mieszkania na wolne od wad. Dlatego, że wymiana rzeczy na inną, jest możliwa tylko w sytuacji, gdy rzecz jest oznaczona co do gatunku. Jednak jeśli wada uniemożliwia korzystanie z nieruchomości, to może domagać się odstąpienia od umowy.
Pamiętaj, że jeżeli wada uniemożliwia korzystanie z nieruchomości, to kupujący może domagać się odstąpienia od umowy.Czy zatem jest sposób, aby uchronić się od odpowiedzialności z tytułu rękojmi w przypadku sprzedaży mieszkania? Tak, jeśli obie strony umowy są osobami fizycznymi. W takiej sytuacji można rękojmie wyłączyć lub ograniczyć.
Jednak aby taki zapis w umowie był skuteczny z prawnego punktu widzenia, kupujący musi po pierwsze zgodzić się na taki zapis, a po drugie, sprzedający nie może zataić wad nieruchomości.
Jeśli sprzedający zataił wady nieruchomości, to wyłączenie rękojmi jest nieskuteczne.
Całkowite wyłączenie rękojmi ma jednak wadę. Taki zapis z pewnością zostanie zauważony przez kupujący i możesz zostać posądzony o celowe ukrywanie wad budynku.
Można jednak uchronić się przed tym zarzutem. W tym celu należy przeprowadzić audyt techniczny budynku i okazać jego wyniki kupującemu.
W ten sposób sprzedający udowadnia i zyskuje potwierdzenie, że stan techniczny nie budził zastrzeżeń w dniu sprzedaży mieszkania i kupujący był świadomy jego wszystkich ewentualnych wad.
Jeśli potrzebujesz pomocy w sporządzeniu umowy przedwstępnej i właściwej sprzedaży mieszkania, prawnicy Pewnego Lokalu mogą Ci w tym pomóc. Zaproponują korzystne dla Ciebie punkty umowy. Także te dotyczące wyłączenia lub ograniczenia rękojmi. W ten sposób nie będziesz musiał obawiać się, że po pewnym czasie nowy właściciel będzie domagał się od Ciebie naprawy powstałych usterek lub odstąpienia od umowy.
Przekonaj się i obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Obejrzyj film, w którym wyjaśniamy, dlaczego warto zlecić nam audyt mieszkania lub domu na rynku wtórnym.
797 014 014
Rezerwuj online
