Stało się. Podjąłeś decyzję o zakupie większego mieszkania, a obecne wystawiasz na sprzedaż. Poszukujesz teraz informacji jak przygotować się do sprzedaży i jakich błędów unikać. Niestety zdecydowana większość artykułów w sieci skierowana jest do kupujących, więc możesz mieć problem z uzyskaniem potrzebnych Ci informacji. Dlatego w dzisiejszym artykule skupimy się na temacie sprzedaży mieszkania i sposobach na zabezpieczenie takiej transakcji od strony sprzedającego.
Jeżeli zależy nam na tym, żeby sprzedawane nas mieszkanie dość szybko znalazło kupca, i aby cena transakcyjna nie różniła się zbytnio od ofertowej na naszą niekorzyść, dobrze jest zweryfikować stanc lokalu pod kątem konieczności przeprowadzenia drobnych (lub, jeśli to konieczne, większych) napraw bądź odświeżenia wnętrza. Jeżeli budżet nam na to pozwoli, to może się okazać, że niedużym kosztem znacznie podwyższymy atrakcyjność sprzedawanej nieruchomości.
Umowa kupna-sprzedaży zawierana jest na rynku wtórnym pomiędzy sprzedającym mieszkanie a kupującym. Umowa ta powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, podobnie jak umowa deweloperska. Zgodnie z treścią umowy, sprzedający zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości, a kupujący do zapłaty ustalonej ceny w wyznaczonym czasie. Akt notarialny sprawia, że umowa staje się ważna w świetle prawa cywilnego i w razie niedotrzymania zobowiązania którejś ze stron, druga może egzekwować swoje prawa w sądzie.
Przekonaj się i obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Jakie informacje powinny znaleźć się w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości? Poniżej przedstawiamy najważniejsze z nich:
Jeżeli mieszkanie sprzedajemy bezpośrednio, bez wsparcia pośrednika, musimy liczyć się z kosztami umieszczenia ogłoszenia o sprzedaży w branżowych portalach (kilkadziesiąt do nawet kilkuset złotych miesięcznie). Z kolei prowizja dla agencji nieruchomości, należna w przypadku finalizacji transakcji, to wydatek rzędu 1-3% wartości sprzedawanego mieszkania.
Wielu kupujących nie zdaje sobie sprawy, że zgodnie z Kodeksem cywilnym, sprzedaż mieszkania, czyli przeniesienie własności następuje już w chwili podpisania aktu notarialnego. I nie ma znaczenia moment, w którym nastąpi przelanie środków przez kupującego na rachunek sprzedającego. Niestety nie jest możliwe zawarcie dodatkowego warunku w umowie, który opóźniałby ten moment do czasu otrzymania zapłaty.
Dlatego tak ważne jest zabezpieczenie zapłaty umowy. Najczęściej wykorzystuje się w tym celu zapis o poddaniu się przez stronę kupującą egzekucji z art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego.
Dzięki dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez kupującego skraca się i upraszcza proces odzyskania pieniędzy za sprzedaną nieruchomość. I nie ma konieczności wnoszenia sprawy do sądu. Jak taka uproszczona procedura wygląda?
Sprzedający, który nie uzyskał zapłaty w ustalonym terminie, może zwrócić się do sądu o nadanie aktowi klauzuli wykonalności, a następnie posiadając akt notarialny opatrzony klauzulą, można udać się do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji.
Innym sposobem zabezpieczenia zapłaty jest złożenie depozytu u notariusza na specjalnym rachunku bankowym. Jest to najbezpieczniejsza forma zabezpieczenia transakcji dla obu stron. Dzięki temu, że środki są wpłacone w całości jeszcze przed transakcją, sprzedający ma pewność, że kupujący posiada wystarczającą kwotę.
Jeśli strona kupująca finansuje zakup kredytem hipotecznym, to zwykle podpisywana jest umowa przedwstępna, po której kupujący wpłaca zadatek na mieszkanie. W ten sposób sprzedający ma pewność, że kupujący nie wycofa się z transakcji, a środki z kredytu zostaną przelane od razu na jego rachunek.
Rękojmia według Kodeksu cywilnego jest odpowiedzialnością właściciela sprzedawanego mieszkania za jego wady prawne lub fizyczne. Okres obowiązywania rękojmi przy sprzedaży nieruchomości wynosi 5 lat. Co więcej, rękojmia na charakter absolutny i domyślny, co oznacza, że nawet jeśli sprzedający nie wiedział o wadach w dniu sprzedaży mieszkania, to i tak nie zwalnia go to z odpowiedzialności. I obowiązuje nawet wtedy, gdy w umowie strony o niej nie wspomniały.
Zatem kupujący może domagać się od sprzedającego obniżenia ceny nieruchomości lub usunięcia wady. Zgodnie z wyrokiem Sądu najwyższego z 16 listopada 2012 r. (sygn. akt III CSK 24/12), kupującemu nie przysługuje żądanie wymiany mieszkania na wolne od wad. Dlatego, że wymiana rzeczy na inną, jest możliwa tylko w sytuacji, gdy rzecz jest oznaczona co do gatunku. Jednak jeśli wada uniemożliwia korzystanie z nieruchomości, to może domagać się odstąpienia od umowy.
Pamiętaj, że jeżeli wada uniemożliwia korzystanie z nieruchomości, to kupujący może domagać się odstąpienia od umowy.Czy zatem jest sposób, aby uchronić się od odpowiedzialności z tytułu rękojmi w przypadku sprzedaży mieszkania? Tak, jeśli obie strony umowy są osobami fizycznymi. W takiej sytuacji można rękojmie wyłączyć lub ograniczyć.
Jednak aby taki zapis w umowie był skuteczny z prawnego punktu widzenia, kupujący musi po pierwsze zgodzić się na taki zapis, a po drugie, sprzedający nie może zataić wad nieruchomości.
Jeśli sprzedający zataił wady nieruchomości, to wyłączenie rękojmi jest nieskuteczne.
Całkowite wyłączenie rękojmi ma jednak wadę. Taki zapis z pewnością zostanie zauważony przez kupujący i możesz zostać posądzony o celowe ukrywanie wad budynku.
Można jednak uchronić się przed tym zarzutem. W tym celu należy przeprowadzić audyt techniczny budynku i okazać jego wyniki kupującemu.
W ten sposób sprzedający udowadnia i zyskuje potwierdzenie, że stan techniczny nie budził zastrzeżeń w dniu sprzedaży mieszkania i kupujący był świadomy jego wszystkich ewentualnych wad.
W księdze wieczystej sprawdzimy ujawnione obciążenia w mieszkaniu, informacje o właścicielu, dane powierzchniowe, w tym liczbę pokoi i ewentualnych pomieszczeń przynależnych, położenie, hipoteki. Poza księgą wieczystą mieszkania sprawdzamy też księgę macierzystą, z której mieszkanie zostało wyodrębnione – weryfikujemy, czy wpisy w niej zgadzają się ze wpisami w księdze lokalowej. Księga wieczysta jest dokumentem, którego sprawdzenie jest tak naprawdę niezbędne do weryfikacji stanu prawnego mieszkania. Księga w swoich działach, zawiera jedne z najważniejszych informacji o nieruchomości, które powinny zostać w pierwszej kolejności sprawdzone. Później może być nam bardzo trudno uporać się z problemami prawnymi.
Jest nierozerwalnie związana ze sprawdzeniem księgi wieczystej. W podstawie nabycia danego lokalu dowiemy się o nieujawnionych w księdze wieczystej obciążeniach. Jest tak, ponieważ prawo nie nakazuje ujawniać wszystkich obciążeń w księgach wieczystych – np. prawa służebności mieszkania. Dowiemy się o tym, analizując podstawę nabycia.
Nie wszystkie informacje znajdują się w księdze wieczystej, podstawie nabycia, czy też rejestrze lokali. Przykładowo, lokal może być wynajęty. Jedynie od właściciela możemy dowiedzieć się, czy tak jest. Pomocne w tej materii jest zaświadczenie o zameldowaniu, choć nie gwarantuje w 100%, że ktoś tam faktycznie nie mieszka, ponieważ w Polsce nie ma obowiązku meldunkowego. Warto dopytać, czy właściciel uiścił wszystkie opłaty związane z przedmiotowym lokalem, pomocne w tej materii może być odpowiednie zaświadczenie wspólnoty mieszkaniowej, choć również w 100% nie gwarantuje, że wszystko zostało opłacone. Tytułem przykładu warto wskazać, chociażby sytuację, gdyby to właściciel sam miał umowę o doprowadzanie mediów, a nie wspólnota w imieniu właściciela. Wtedy takie zaświadczenie, nie obejmie tego typu opłat, a jedynie te które płaci na rzecz wspólnoty.
Podatek od sprzedaży nieruchomości jest należny w sytuacji, gdy mieszkanie sprzedajemy przed upływem pięciu lat od jego nabycia. Dotyczy to zarówno kupna mieszkania, jak i otrzymania go w spadku lub na podstawie umowy darowizny albo w drodze zamiany. Jeżeli od nabycia upłynęło pięć lat, wówczas nie musimy składać do Urzędu Skarbowego żadnej deklaracji. W innym przypadku konieczne jest złożenie deklaracji PIT-39.
Wysokość należnego podatku (19%) oblicza się na podstawie uzyskanego dochodu, nie jest więc naliczany od całej wartości transakcji. Dochód obliczamy odejmując od przychodu ze sprzedaży cenę zakupu oraz wszelkie dodatkowe koszty z nią związane (np. taksy notarialne, prowizja dla pośrednika nieruchomości etc.). Jeżeli osiągnięty w ten sposób przychód przeznaczamy na cele mieszkaniowe, wówczas możemy skorzystać ze zwolnienia podatkowego. W tej sytuacji pomniejszamy deklarowany dochód o wydatki, poniesione na tak zwane własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.
Zapłacenie podatku od sprzedaży mieszkania nie jest takie proste, bo nie pobiera go notariusz, więc nie opłacimy go przy podpisywaniu umowy notarialnej. Musimy sami złożyć deklarację i PIT-39 w wybranych urzędzie skarbowym, w okresie rozliczeniowym za dany rok, w którym odbyła się sprzedaż. Uważajmy na pilnowanie terminów i zróbmy to jak najszybciej, gdyż spóźnienia z deklaracją spowodują naliczanie kar, które nie są wcale małe.
Podatek VAT płacą jedynie przedsiębiorcy, więc nie grozi on zwykłemu sprzedającemu mieszkanie. Są wtedy opodatkowane 8% VATem. Jeśli przedsiębiorca kupi nieruchomość z VATem i sprzeda to mieszkanie od dewelopera, to nie musi płacić podatku VAT.
Jeśli przedsiębiorca płaci podatek VAT to nie płaci podatku PCC. Zasady dla przedsiębiorców są nieco bardziej skomplikowane, ale dla zwykłej osoby nie prowadzącej dzielności gospodarczej, a chcącej sprzedać mieszkanie podatki i ulgi od ich płacenia są dosyć jasno zapisane.
Płacenia podatku od sprzedaży mieszkania możemy uniknąć w prosty sposób. Wystarczy, że od momentu nabycie do sprzedaży odczekamy 5 lat, nie kalendarzowych, ale podatkowych. Wtedy będziemy kompletnie zwolennik z opłaty 19% od zysku ze sprzedaży mieszkania.
Innym sposobem na uniknięcie płacenia 19% podatku od sprzedaży mieszkania, ale w sytuacji gdy sprzedajemy je wcześniej niż 5 lat podatkowych od momentu nabycia, jest przeznaczenie różnicy między ceną nabycia a sprzedaży na cele mieszkaniowe. Może to być wiele rzeczy, zwykle wlicza się w to remont. Musimy pamiętać o braniu faktur od ekipy remontowej i za wszystkie materiały budowlane. Nawet jeśli nie sprawi to, że podatku w ogóle nie zapłacimy, to zawsze suma ta może się pomniejszyć o te koszty. Pamiętajmy, że okres, w którym przeznaczyć musimy tę sumę na cele mieszkaniowe to maksimum 3 lata od sprzedaży.
Najczęściej jednak uda się uzyskać taką ulgę z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe, gdy po sprzedaży jednego mieszkania kupimy drugie, w którym będziemy mieszkać.
Co w przypadku gdy mieszkanie, które chcemy sprzedać, otrzymaliśmy w spadku lub jako darowiznę. Na szczęście od 2019 roku zmieniły się przepisy na korzyść sprzedającego. Okres 5 lat liczony jest wtedy nie od momentu otrzymania spadku a od momentu nabycia mieszkania przez spadkodawcę lub darczyńcę. Jeśli otrzymane w spadku mieszkanie zostało kupione minimum 5 lat przed otrzymaniem spadku, to jesteś zwolniony z płacenia podatku za jego sprzedaż.
W sytuacji, gdy sprzedawane mieszkanie posiada obciążenie hipoteki w postaci kredytu hipotecznego, jego sprzedaż będzie oznaczała wcześniejszą spłatę zobowiązania. Jeżeli spłacamy kredyt oprocentowany zmienną stopą procentową przed upływem trzech lat, musimy liczyć się z dodatkową opłatą z tego tytułu, nie wyższą jednak niż 3% spłacanej kwoty. Standardowo banki naliczają 3% prowizji za wcześniejszą spłatę w pierwszym roku po zawarciu umowy kredytowej, 2% w drugim, a 1% w trzecim roku. Dlatego najkorzystniej jest spłacić kredyt po upływie 3 lat od jego zaciągnięcia. W przypadku stałej stopy oprocentowania bank może pobrać prowizję w okresie obowiązywania stałego oprocentowania, a więc zazwyczaj w ciągu pierwszych pięciu lat od zawarcia umowy kredytowej.
Musimy pamiętać o uregulowaniu tych kwestii, aby nie znaleźć się w sytuacji, gdy nadal płacimy rachunki za media w mieszkaniu, którego nie jesteśmy już właścicielem.
Może zdarzyć się, że rozwiązanie umowy z którymś z dostawców mediów będzie wiązało się z dodatkowymi kosztami, na przykład jeżeli rozwiązujemy wcześniej umowę, zawartą na czas określony na promocyjnych warunkach.
Warto tez upewnić się, czy kupujący nie zechce korzystać z usług tego samego dostawcy, z którego usług my korzystaliśmy. W takiej sytuacji warto podpisać cesję takiej umowy.
Jest to kwestia do ustalenia z kupującym, zazwyczaj przyjmuje się, że to on ponosi koszty związane z podpisaniem aktu notarialnego, ale nie jest to uregulowane w ustawie Prawo o notariacie. Na pewno musimy liczyć się z opłatą za odpisy aktu (6 zł za stronę).
Jeśli potrzebujesz pomocy w sporządzeniu umowy przedwstępnej i właściwej sprzedaży mieszkania, prawnicy Pewnego Lokalu mogą Ci w tym pomóc. Zaproponują korzystne dla Ciebie punkty umowy. Także te dotyczące wyłączenia lub ograniczenia rękojmi. W ten sposób nie będziesz musiał obawiać się, że po pewnym czasie nowy właściciel będzie domagał się od Ciebie naprawy powstałych usterek lub odstąpienia od umowy.
Z kwestią wydania lokalu związany jest odbiór techniczny lokalu. Jest to ostateczne sprawdzenie lokalu i spisanie liczników, tak aby nie odpowiadać za zużycie mediów przez właściciela.
Audyt techniczny mieszkania jest etapem równie ważnym, co sprawdzenie jego stanu prawnego. Niestety, aby mieć pewność, że mieszkanie, które planujemy kupić, jest w pełni sprawne, bezpieczne i bezusterkowe, to nie wystarczy tylko rzucić na nie okiem. Profesjonalnie przeprowadzony audyt mieszkania, to skrupulatne przejrzenie mieszkania i sporządzenie raportu z zauważonych usterek. Eksperci z Pewny Lokal, którzy wykonują dla Państwa audyty mieszkań, wykorzystują nie tylko te najprostsze narzędzia, ale również np. kamery termowizyjne, wilgotnościomierze, dalmierze. Połączenie ogromnego doświadczenia z setek odbiorów i profesjonalnego sprzętu, gwarantuje klientowi wychwycenie nawet najmniejszych usterek. Na rynku wtórnym, podczas sprawdzania stanu mieszkania, sporządzony zostaje protokół, w którym to nabywca lokalu spisuje m.in. stan liczników, wyposażenie mieszkania, stan techniczny.
Wykonując audyt lokalu przed jego kupnem, fachowcy sprawdzają przede wszystkim:
Przekonaj się i obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.
Obejrzyj rozmowę ekspertów.
Obejrzyj film, w którym wyjaśniamy, dlaczego warto zlecić nam audyt mieszkania lub domu na rynku wtórnym.
797 014 014
Rezerwuj usługę
