Sprzedaż mieszkania — jak się zabezpieczyć?

słuchawka telefonu
strzałka

Potrzebujesz pomocy przy sprzedaży nieruchomości?

Oddzwaniamy w kilka minut!

Sprzedaż mieszkania i wyłączenie rękojmi - jak to zrobić?

Stało się. Podjąłeś decyzję o zakupie większego mieszkania, a obecne wystawiasz na sprzedaż. Poszukujesz teraz informacji jak przygotować się do sprzedaży i jakich błędów unikać. Niestety zdecydowana większość artykułów w sieci skierowana jest do kupujących, więc możesz mieć problem z uzyskaniem potrzebnych Ci informacji. Dlatego w dzisiejszym artykule skupimy się na temacie sprzedaży mieszkania i sposobach na zabezpieczenie takiej transakcji od strony sprzedającego.

Sprzedaż mieszkania — jak zabezpieczyć umowę sprzedaży?

Wielu kupujących nie zdaje sobie sprawy, że zgodnie z Kodeksem cywilnym, sprzedaż mieszkania, czyli przeniesienie własności następuje już w chwili podpisania aktu notarialnego. I nie ma znaczenia moment, w którym nastąpi przelanie środków przez kupującego na rachunek sprzedającego. Niestety nie jest możliwe zawarcie dodatkowego warunku w umowie, który opóźniałby ten moment do czasu otrzymania zapłaty.

Dlatego tak ważne jest zabezpieczenie zapłaty umowy. Najczęściej wykorzystuje się w tym celu zapis o poddaniu się przez stronę kupującą egzekucji z art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 Kodeksu postępowania cywilnego.

Dzięki dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez kupującego skraca się i upraszcza proces odzyskania pieniędzy za sprzedaną nieruchomość. I nie ma konieczności wnoszenia sprawy do sądu. Jak taka uproszczona procedura wygląda?

Sprzedający, który nie uzyskał zapłaty w ustalonym terminie, może zwrócić się do sądu o nadanie aktowi klauzuli wykonalności, a następnie posiadając akt notarialny opatrzony klauzulą, można udać się do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji.

Innym sposobem zabezpieczenia zapłaty jest złożenie depozytu u notariusza na specjalnym rachunku bankowym. Jest to najbezpieczniejsza forma zabezpieczenia transakcji dla obu stron. Dzięki temu, że środki są wpłacone w całości jeszcze przed transakcją, sprzedający ma pewność, że kupujący posiada wystarczającą kwotę.

Jeśli strona kupująca finansuje zakup kredytem hipotecznym, to zwykle podpisywana jest umowa przedwstępna, po której kupujący wpłaca zadatek na mieszkanie. W ten sposób sprzedający ma pewność, że kupujący nie wycofa się z transakcji, a środki z kredytu zostaną przelane od razu na jego rachunek.

Sprzedaż mieszkania — na czym polega wyłączenie rękojmi?

pewny lokal icon

Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?

speed clock

Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!

house icon

Kupujesz czy sprzedajesz nieruchomość?

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Ostatnie pytanie: Zaznacz umowy, które według Twojej wiedzy podpisałeś/aś:

Gratulujemy podjęcia decyzji! Pamiętaj jednak, że jeśli kupujesz dom od dewelopera, który już jest wybudowany, to bardzo ważne, żebyś m.in.:

  1. Sprawdził dokładnie zapisy umowne - najpewniej będziesz podpisywać umowę przedwstępną, a nie deweloperską. To ważna różnica!
  2. Zweryfikował dewelopera i bezpieczeństwo inwestycji - nieruchomości domowe to mniej "ucywilizowany" niż rynek mieszkaniowy!
  3. Miał prawo do odbioru deweloperskiego i wiedzę techniczną, jak sprawdzić nieruchomość. W przypadku domów to szczególnie ważne!

Pod tym linkiem udostępniamy Ci darmowy poradnik.

Rękojmia według Kodeksu cywilnego jest odpowiedzialnością właściciela sprzedawanego mieszkania za jego wady prawne lub fizyczne. Okres obowiązywania rękojmi przy sprzedaży nieruchomości wynosi 5 lat.  Co więcej, rękojmia na charakter absolutny i domyślny, co oznacza, że nawet jeśli sprzedający nie wiedział o wadach w dniu sprzedaży mieszkania, to i tak nie zwalnia go to z odpowiedzialności. I obowiązuje nawet wtedy, gdy w umowie strony o niej nie wspomniały.

Zatem kupujący może domagać się od sprzedającego obniżenia ceny nieruchomości lub usunięcia wady. Zgodnie z wyrokiem Sądu najwyższego z 16 listopada 2012 r. (sygn. akt III CSK 24/12), kupującemu nie przysługuje żądanie wymiany mieszkania na wolne od wad. Dlatego, że wymiana rzeczy na inną, jest możliwa tylko w sytuacji, gdy rzecz jest oznaczona co do gatunku. Jednak  jeśli wada uniemożliwia korzystanie z nieruchomości, to może domagać się odstąpienia od umowy.


Paragraf na szarym tle, który odnosi się do wyłączenia rękojmi — sprzedaż mieszkania.Pamiętaj, że jeżeli wada uniemożliwia korzystanie z nieruchomości, to kupujący może domagać się odstąpienia od umowy.


Czy zatem jest sposób, aby uchronić się od odpowiedzialności z tytułu rękojmi w przypadku sprzedaży mieszkania? Tak, jeśli obie strony umowy są osobami fizycznymi. W takiej sytuacji można rękojmie wyłączyć lub ograniczyć.

Jednak aby taki zapis w umowie był skuteczny z prawnego punktu widzenia, kupujący musi po pierwsze zgodzić się na taki zapis, a po drugie, sprzedający nie może zataić wad nieruchomości.

Jeśli sprzedający zataił wady nieruchomości, to wyłączenie rękojmi jest nieskuteczne. 

Całkowite wyłączenie rękojmi ma jednak wadę. Taki zapis z pewnością zostanie zauważony przez kupujący i możesz zostać posądzony o celowe ukrywanie wad budynku. 

Potrzebujesz pomocy przy przeglądzie nieruchomości w ramach wyłączenia rękojmi?

Zamów fachową pomoc w przeglądzie z firmy Pewny Lokal!

  • Nie da się sprawdzić mieszkania lub domu bez profesjonalnego, atestowanego (i drogiego!) sprzętu pomiarowego oraz znajomości norm.
  • Po kilku latach od oddania w mieszkaniu znajdujemy średnio kilkanaście usterek, a za ich naprawę musi zapłacić sprzedawca.
  • Inżynierowie Pewny Lokal znajdą wszystkie usterki w Twoim mieszkaniu. Gwarantujemy.

Gwarancja wyłapania usterek
Doświadczeni inżynierowie
Duża dyspozycyjność

Można jednak uchronić się przed tym zarzutem. W tym celu należy przeprowadzić audyt techniczny budynku i okazać jego wyniki kupującemu.

W ten sposób sprzedający udowadnia i zyskuje potwierdzenie, że stan techniczny nie budził zastrzeżeń w dniu sprzedaży mieszkania i kupujący był świadomy jego wszystkich ewentualnych wad. 

Pewny Lokal pomoże Ci zabezpieczyć nieruchomość przy sprzedaży

Jeśli potrzebujesz pomocy w sporządzeniu umowy przedwstępnej i właściwej sprzedaży mieszkania, prawnicy Pewnego Lokalu mogą Ci w tym pomóc. Zaproponują korzystne dla Ciebie punkty umowy. Także te dotyczące wyłączenia lub ograniczenia rękojmi. W ten sposób nie będziesz musiał obawiać się, że po pewnym czasie nowy właściciel będzie domagał się od Ciebie naprawy powstałych usterek lub odstąpienia od umowy.

Jeśli chcesz sprzedać nieruchomość na rynku wtórnym, to pewnie obawiasz się, że za jakiś czas przyjdzie do Ciebie kupujący z żądaniem naprawy z tytułu rękojmi. Z firmą Pewny Lokal, która dokona dla Ciebie audytu nieruchomości, nie musisz się obawiać! Stworzymy dla Ciebie raport ze stanu mieszkania czy domu, który to dokument dołączysz do swojej umowy kupna-sprzedaży. Dzięki wskazaniu w raporcie usterek nieruchomości nabywca nie będzie mógł domagać się usunięcia tych wad na podstawie rękojmi.

Poznaj Pewny Lokal

  1. Jesteśmy jedyną w Polsce firmą kompleksowo pomagającą w bezpiecznym zakupie mieszkania zarówno od dewelopera, jak i na rynku wtórnym.
  2. Pomogliśmy ponad 30 000 klientów w odbiorze mieszkania od dewelopera.
  3. Poza odbiorami pomagamy również w analizie umów od dewelopera oraz przeprowadzamy kompleksowe audyty techniczne i prawne na rynku wtórnym.
  4. Wreszcie pomagamy też w innych kwestiach, m.in. audycie działki, badaniu termowizyjnym lub przy sprawdzeniu ekipy wykończeniowej.
  5. Termin odbioru, analizy prawnej lub innej usługi możesz wygodnie zarezerwować online tutaj.

Co trzeba wiedzieć na temat protokołu odbioru?

Przekonaj się i obejrzyj rozmowę naszych ekspertów.

Artykuły, które mogą Cię zainteresować

Dowiedz się, jak wygląda przegląd techniczny mieszkania z rynku wtórnego?

Obejrzyj rozmowę ekspertów.


Czy nasz artykuł pomógł Ci w Twoim problemie? Podziel się zdobytą wiedzą ze znajomymi!

Oceń artykuł:

  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
  • grade
Kupno mieszkania a lokatorzy
Średnia 5/5 na podstawie 679 opinii.

Potrzebujesz pomocy przy sprzedaży nieruchomości?

Poradniki

Zachęcamy do pobrania darmowych poradników przygotowanych przez naszych prawników i inżynierów

Poradnik: rękojmia nieruchomości

okładka poradnika

Poradnik: jak kupić nieruchomość od dewelopera?

okładka poradnika

Poradnik odbioru technicznego od dewelopera

okładka poradnika

Zobacz, jak możemy Ci pomóc na rynku wtórnym.

Obejrzyj film, w którym wyjaśniamy, dlaczego warto zlecić nam audyt mieszkania lub domu na rynku wtórnym.