Działalność deweloperska oceniana jest przez społeczeństwo jako bardzo intratne zajęcie. Nic dziwnego, końcem 2023 r. media obiegła informacja o rekordowej marży deweloperów, a ceny mieszkań stale rosną. Co więcej, na ich spadek w najbliższych miesiącach raczej nie mamy co liczyć. Dlatego, jeżeli zastanawiasz się jak dołączyć do tego świata i zostać na początek małym deweloperem, to w dzisiejszym artykule postaramy się odpowiedzieć na to pytanie.
Zacznijmy zatem od wyjaśnienia sobie pojęcia mały deweloper. Z punktu widzenia przepisów, czyli tzw. Ustawy deweloperskiej, pojęcie mały deweloper nie istnieje.
Zatem określenie mały deweloper jest uznaniowe i odnosi się zwykle do wielkości inwestycji, jakie prowadzi dany deweloper, a także jego rozpoznawalności na rynku. Zatem małym deweloperem jest przedsiębiorca, który dopiero zaczął swoją działalność lub prowadzi ją na niewielką skalę.
Z punktu widzenia przepisów deweloperem jest każdy przedsiębiorca w rozumieniu art. 431 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 i 2320), który w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie.
Natomiast przedsięwzięcie deweloperskie to proces, w wyniku którego na rzecz nabywcy zostają przeniesione prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo jednej z umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, lub ust. 2, lub art. 3. W szczególności:
Zatem jedynym formalnym warunkiem do zostania deweloperem jest prowadzenie działalności gospodarczej. Nie potrzeba do tego licencji, ukończenia studiów lub określonych kursów.
Nie oznacza to jednak, że małym deweloperem zostanie każdy. Przedsięwzięcie deweloperskie wymaga wiedzy i doświadczenia (nie tylko budowlanego). Najczęściej deweloperzy, to byli budowlańcy, kierownicy robót i agenci nieruchomości. Wiedzą więc „z czym się to je” (a przynajmniej tak im się wydaje).
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Jest jeszcze jeden istotny czynnik, o którym nie mówią wprost przepisy, a jest niezbędny do rozpoczęcia działalności w tej branży — pieniądze.
Zakup działki, pozyskanie wszystkich dokumentów i wreszcie sama budowa wymagają sporych nakładów finansowych. Tym bardziej że na zyski ze sprzedaży trzeba cierpliwie poczekać, a ich ostateczna wielkość nigdy nie jest znana. Nawet przy bardzo dokładnej kalkulacji.
Sytuacja, w której deweloper posiada na rachunku bankowym całość kwoty potrzebnej na inwestycję i spokojnie czeka na wpłaty, raczej się nie zdarza. (Zresztą, byłoby to niepotrzebne zamrożenie kapitału). Deweloper nie może też od razu wykorzystać środków wpłacanych przez nabywców, bo podlegają one szczególnej ochronie.
Są lokowane na rachunkach powierniczych i otrzymuje je w transzach po zakończeniu określonego w umowie etapu. Dlatego najczęstszą metodą finansowania, z jakiej korzystają deweloperzy przy prowadzeniu inwestycji, jest kredyt deweloperski (inwestycyjny).
Niestety, uzyskanie pierwszego kredytu deweloperskiego w celu zostania małym deweloperem może być wyzwaniem. Bank będzie musiał sprawdzić, jak duże jest potencjalne ryzyko i zysk Twojej inwestycji. Będziesz musiał przedstawić mu bardzo dobry biznesplan, który przekona bank, że opłaca mu się pożyczyć pieniądze. Warto więc przy jego tworzeniu skorzystać z usług fachowców.
Musisz także dysponować wkładem własnym (pieniężnym lub niepieniężnym).
Zwykle jest to od 20 do 30%. Na szczęście, może to być posiadany już przez Ciebie grunt pod budowę.
Zwykle banki uznają także poniesione do tej pory wydatki w inwestycji. Na przykład na przygotowanie projektów. W zależności od uzgodnień z bankiem kredyt może obejmować tylko okres trwania inwestycji lub dłużej, (do czasu sprzedania lokali).
Drugą możliwością na zapewnienie sobie środków, jeżeli nie masz kapitału, jest pozyskanie inwestora, który częściowo pokryje koszty budowy pierwszych etapów, do czasu odblokowania przez bank pieniędzy od klientów. W takiej sytuacji warto zwrócić się o poradę do prawników specjalizujących się w rynku nieruchomości, którzy pomogą ustalić wzajemne zależności pomiędzy Tobą i wspólnikiem i kwestie późniejszego podziału zysku.
Posiadanie gruntu, planów i wizji, to tylko początek drogi jako mały deweloper. Musisz mieć świadomość, że deweloper (zwłaszcza na początku) to nie tylko budowlaniec, ale również handlowiec, marketingowiec i analityk itd. Nieustannie zmieniają się przepisy, ceny i technologie, a wszystko to ma wpływ na przyszły zysk z inwestycji.
Na szczęście od kilku lat na rynku dostępne są dedykowane szkolenia / kursy dla przyszłych deweloperów. Nie zastąpią one realnego doświadczenia, jakiego nabierzesz, rozpoczynając taką działalność, ale pozwolą Ci, chociaż częściowo oswoić się z wyzwaniami, jakie na Ciebie czekają.
Zobacz, co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej.
Każda nieruchomość na sprzedaż powinna takie mieć! Obejrzyj, aby się dowiedzieć.
Warto obejrzeć i dowiedzieć się, dlaczego współpraca z Pewny Lokal to dobra inwestycja.
797 014 014
Rezerwuj online
