Stałe zapotrzebowanie na mieszkania oraz ich wysokie ceny sprawiają, że deweloperzy mogą liczyć na rekordowe zyski. Nic więc dziwnego, że wiele osób zastanawia się nad rozpoczęciem działalności w tej branży. Powstrzymuje ich jednak brak kapitału na start, bo czy możliwe jest zostanie deweloperem bez pieniędzy? A jeśli tak, to w jaki sposób to zrobić? Postaramy się odpowiedzieć na to pytanie w dzisiejszym artykule.
Działalność deweloperska została uregulowana w tzw. ustawie deweloperskiej. Chociaż jej właściwą nazwą jest: Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Przepisy wskazują, że deweloperem jest każdy przedsiębiorca w rozumieniu art. 431 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 i 2320), który w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie. I to by było na tyle.
Przepisy nie narzucają dodatkowych warunków, aby rozpocząć ten rodzaj działalności. Oczywiście pod względem prawnym. W praktyce potrzebna jest do tego wiedza budowlana oraz umiejętność zarządzania inwestycjami i prowadzenia biznesu.
A co z pieniędzmi?
Inwestycja deweloperska bez pieniędzy nie powstanie. Nawet gdybyśmy chcieli wszystko robić samodzielnie (oczywiście w przypadku niewielkiej inwestycji), to materiały budowlane musimy kupić. Potrzebne są także środki na zakup działki oraz przygotowanie dokumentacji i projektu.
Oczywiście, jeżeli mamy już pozwolenie na budowę możemy rozpocząć sprzedaż lokali. Jednak na pieniądze od klientów będziemy musieli poczekać.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Wynika to z faktu, że środki wpłacane przez inwestorów / nabywców podlegają szczególnej ochronie. Nie otrzymujemy ich od razu po podpisaniu umowy, co pozwoliłoby nam na sfinansowanie całej inwestycji. Wpływają one na rachunek powierniczy, do którego zobligowała deweloperów wspomniana wyżej ustawa deweloperska. Zgodnie z jej zapisami, bank lub kasa wypłaca środki deweloperowi w częściach, ale nie wcześniej niż po 30 dniach od dnia zawarcia umowy deweloperskiej i po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.
W sieci znajdziemy artykuły i filmiki pokazujące sukcesy nowych deweloperów, którzy zaczynali bez pieniędzy. Motyw od zera do milionera nastraja optymistycznie i daje nadzieję, że taki scenariusz jest możliwy. Czy tak rzeczywiście jest?
Jeżeli zagłębimy się w szczegóły tych cudownych biznesów, to okazuje się, że nie do końca nie mieli oni kapitału, bo jakieś środki własne na rozpoczęcie prac mieli odłożone. Znajdywali także prywatnych pożyczkodawców lub wspólników z kapitałem, lub działką, na której powstała pierwsza inwestycja. Zatem pieniądze na tzw. start były, jednak czasami pochodziły nie od inicjatora powstania firmy deweloperskiej, lecz znalezionych wspólników.
Wspomniana wyżej sytuacja jest jedyną możliwością, aby zostać deweloperem bez pieniędzy. Pojawia się zatem pytanie, dlaczego ktoś chciałby wejść do spółki z osobą, która nie ma funduszy? Odpowiedź jest prosta — wiedza, doświadczenie i zaangażowanie. Te elementy są równie ważne w procesie deweloperskim co posiadanie określonego kapitału.
Zatem możemy spróbować znaleźć wspólnika, który chciałby wejść w tę branżę, jednak nie ma na to czasu lub doświadczenia. Z czasem, po zrealizowaniu z sukcesem pierwszej inwestycji będziemy mogli zaangażować się również finansowo i stopniowo uniezależnić się od wspólników.
Dużo prościej jest jednak zostać deweloperem, jeżeli dysponujemy jakimś kapitałem.
Jako początkujący deweloperzy powinniśmy zastanowić się, jaki rodzaj inwestycji będzie najkorzystniejszy na start przy niewielkim kapitale?
Jeżeli zamierzamy sfinansować przedsięwzięcie kredytem, to potrzebujemy wkład własny w wysokości ok. 20-30% wartości inwestycji. Pozyskanie kredytu na starcie działalności nie będzie łatwe (bank dokładnie zweryfikuje nasz biznesplan i ryzyko udzielenia nam kredytu). Prawdopodobnie będzie potrzebował także dodatkowego zabezpieczenia. Taka forma finansowania jest jednak najlepsza. Dlaczego? Dzięki środkom z banku będziemy mogli sprzedawać mieszkania bez presji czasowej i realizować prace zgodnie z harmonogram.
Jeżeli jednak nie mamy możliwości uzyskania kredytu inwestycyjnego lub nie chcemy z niego korzystać, to potrzebujemy dysponować kapitałem na ukończenie pierwszego etapu. Musimy także jak najszybciej sprzedać lokale, aby uzyskać pieniądze od klientów na dalsze prace.
Finansowanie inwestycji z wpłat kupujących wymaga stałego monitorowania przepływów pieniężnych i narzuca presję, aby jak najszybciej sprzedać lokale. Zatem ta metoda obarczona jest dużym ryzykiem. Może się okazać, że będziemy musieli sprzedać kilka lokali poniżej ceny rynkowej, aby zapewnić sobie finansowanie.
Przy niewielkim zapleczu finansowym, warto rozważyć budowę jednego lub kilku (w zależności od możliwości) bliźniaków dwulokalowych w systemie gospodarczym, (4 lokale w jednym budynku). Taka budowa jest dość łatwa do etapowania, nie generuje znacząco wyższych kosztów niż budowa domu jednorodzinnego, a zysk jest większy i łatwiej sprzedać takie lokale. Zatem możemy w miarę szybko uzyskać kapitał od klientów, który pozwoli nam na zrealizowanie kolejnych etapów i w konsekwencji ukończenie całego przedsięwzięcia.
Zobacz, co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej.
Każda nieruchomość na sprzedaż powinna takie mieć! Obejrzyj, aby się dowiedzieć.
Warto obejrzeć i dowiedzieć się, dlaczego współpraca z Pewny Lokal to dobra inwestycja.
797 014 014
Rezerwuj online
