Wbrew panującym opiniom, prowadzenie i ukończenie inwestycji deweloperskiej nie wymaga od dewelopera doskonałej znajomości branży i ogromnego kapitału. Dużo bardziej w tej działalności potrzebne są umiejętności zarządcze i analityczne. Dzięki nim poszczególne etapy i źródła finansowania spinają się, a inwestycja może być ukończona. W dzisiejszym artykule przybliżymy nieco to zagadnienie i nakreślimy, jak inwestycja deweloperska krok po kroku powinna przebiegać, A także, na co uważać. Poniżej znajdziemy ogólny schemat przeprowadzenia inwestycji deweloperskiej. Pamiętajmy, że przeprowadzenie inwestycji to skomplikowany (przynajmniej na początku) proces, a poszczególne jego elementy zachodzą na siebie. Na początku przy planowaniu całego procesu warto założyć większy bufor czasowy na każde z zadań i etapów. Z czasem wraz ze wzrostem doświadczenia będziemy w stanie bardziej zoptymalizować harmonogram.
Gdy myślimy o rozpoczęciu działalności deweloperskiej, to pierwszym krokiem w drodze do celu wydaje nam się znalezienie a później kupno odpowiedniej działki. Tymczasem zanim wejdziemy do tego biznesu, powinniśmy móc określić, jaka jest jego rentowność. W końcu nie rozpoczynamy deweloperki tylko po to, aby postawić jakiś budynek, lecz po to, aby zarobić.
Pomocne w kalkulacji mogą być programy lub odpowiednio sformatowane arkusze Excela, które możemy z łatwością kupić w sieci za ok. 400-500 zł. Dzięki takim kalkulatorom jesteśmy w stanie orientacyjnie określić, ile maksymalnie możemy wydać na działkę, jaki będzie koszt budowy i jaki będzie wtedy przewidywany zysk z inwestycji.
Obliczenia te będą nam również potrzebne, do przygotowania szczegółowego biznesplanu inwestycji.
Na tym etapie powinniśmy także określić, w jaki sposób będziemy finansować całe przedsięwzięcie. A więc czy mamy potrzebny kapitał, możliwe jest uzyskanie kredytu inwestycyjnego (deweloperskiego), czy też potrzebujemy wspólnika z odpowiedni wysokim kapitałem?
Bardzo często początkujący deweloperzy do rozpoczęcia działalności deweloperskiej wykorzystują działki, które są już ich własnością. Takie podejście na pierwszy „rzut oka” wydaje się słuszne, bo ogranicza nam wydatki na starcie. Czy warto tak robić?
Niestety nie. Musimy pamiętać, że jednym z głównych kryteriów, którymi kierują się kupujący jej lokalizacja nieruchomości. Nawet najpiękniejsza działka nie zagwarantuje nam sukcesu, jeżeli potencjalni mieszkańcy będą mieli daleko do zakładów pracy, szkół czy sklepów.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Dlatego, pomimo że droższym to dużo lepszym rozwiązaniem jest zakup działki w miastach wojewódzkich, powiatowych lub gminnych, lub w miasteczkach bezpośrednio z nimi sąsiadującymi. (Taką lokalizacją są na przykład Zielonki tuż za granicą Krakowa).
Naszym wyznacznikiem przy poszukiwaniu atrakcyjnej lokalizacji mogą być inni deweloperzy. Jeżeli widzimy, że dany region jest atrakcyjny i powstają kolejne inwestycje, to warto w tamtej okolicy poszukiwać gruntów. Takie podpatrywanie ma też inną zaletę. Kupując działkę w obcym miejscu, nie mamy pewności, że grunt nadaje się pod budowę.
Możemy mieć pecha i trafić na bagna lub tereny zalewowe, przez co budowa nie będzie mogła być zrealizowana lub będzie wymagała zwiększonych nakładów. A jeżeli inni skutecznie budują w najbliższej okolicy, to możemy przypuszczać, że są do tego warunki.
Przed kupnem działki warto pamiętać także o sprawdzeniu MPZP lub czy zostały dla niej wydane warunki zabudowy. W ten sposób dowiemy się, jakie są ograniczenia w budownictwie w konkretnej lokalizacji, czy znajduje się w strefie ochrony zabytków i czy w najbliższej przyszłości w sąsiedztwie działki nie powstanie infrastruktura uciążliwa np. droga szybkiego ruchu.
Deweloperzy, którzy dzielą się swoją wiedzą w sieci, sugerują, aby nie kupować działki od razu, lecz podpisać umowę warunkową ze sprzedającym, do czasu otrzymania pozwolenia na budowę. Takie jednak działania warto omówić wcześniej z prawnikiem lub radcą prawnym specjalizującym się w nieruchomościach.
W celu zminimalizowania ryzyka całego przedsięwzięcia warto przed podpisaniem umowy kupna zlecić wykonanie audytu prawnego działki. W ten sposób upewnimy się, że grunt nie jest w żaden sposób ograniczony lub obciążony prawami osób trzecich.
Zlecenie przygotowania dokumentacji projektowej to kolejny ważny krok w procesie inwestycyjnym. Oczywiście na rynku są dostępne gotowe projekty, które można kupić, jednak korzystanie z gotowca nie jest stosowane przez doświadczonych deweloperów. Dlaczego?
Każda działka jest inna, podlega określonym regulacjom MPZP, a jako deweloper chcemy maksymalnie wykorzystać jej potencjał. Dlatego warto zlecić wykonanie projektu dopiero po zakupie działki, gdy wiemy jaką powierzchnią i cechami działki dysponujemy. Architektowi powinniśmy szczegółowo opisać także, do jakich klientów będzie skierowana inwestycja. Na przykład, jeżeli liczymy, że naszymi klientami będą rodziny, to nasz projekt powinien obejmować lokale o powierzchni co najmniej 70 mkw. Jeżeli stawiamy na singli, to mogą to być kawalerki o mniejszej powierzchni.
Projektanci przygotują dla nas również harmonogram budowy, który będzie potrzebny do przygotowania prospektu informacyjnego i biznesplanu całej inwestycji.
Gdy mamy już określony u wykonany projekt możemy przystąpić do kompletowania dokumentów potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę. W przypadku działek zlokalizowanych na terenach objętych ochroną konserwatorską do wniosku o pozwolenie na budowę musimy dołączyć także zgodę konserwatora zabytków, co znacznie przedłuża całą procedurę.
Jeżeli pogoda dopisuje i wykonawcy działają na budowie, to całość inwestycji posuwa się bardzo sprawnie. Dlatego, jeżeli rozpoczynamy inwestycję, to podczas oczekiwania na pozwolenia powinniśmy znaleźć i najlepiej od razu zakontraktować wykonawców lub generalnego wykonawcę, tak aby mogli oni wejść na budowę w określonym przez nas czasie. A gdzie ich znaleźć?
Jeżeli nie mamy „swojej” ekipy, to warto rozejrzeć się po miejscowych budowach i porozmawiać z wykonawcami. Z czasem, gdy współpraca będzie przebiegała bez zarzutu, będziemy mogli podpisać z nimi stałą umowę i nie martwić się tym etapem. Możemy także zatrudnić generalnego wykonawcę, jest to jednak opcja droższa o kilka lub kilkanaście procent niż budowa w systemie gospodarczym.
Te dwa etapy pokrywają się ze sobą. Dlatego, że sprzedaż mieszkań powinniśmy rozpocząć jak najszybciej. Zwłaszcza jeżeli potrzebujemy wpłat od kupujących, aby móc sprawnie realizować budowę. Zadbajmy o odpowiednią reklamę naszej inwestycji, stworzenie strony internetowej oraz przygotowanie przekonującego prospektu informacyjnego.
Natomiast sam proces budowlany powinien odbywać się zgodnie z ustalonym wcześniej harmonogramem. Warto na wstępie określić punkty kontrolne, na których będziemy sprawdzali, czy nie występują opóźnienia w realizacji i dysponujemy wystarczającym kapitałem do sfinansowania kolejnych prac. W ten sposób będziemy szybciej korygować błędy i zminimalizujemy ryzyko straty z inwestycji.
Zobacz, co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej.
Każda nieruchomość na sprzedaż powinna takie mieć! Obejrzyj, aby się dowiedzieć.
Warto obejrzeć i dowiedzieć się, dlaczego współpraca z Pewny Lokal to dobra inwestycja.
797 014 014
Rezerwuj online
