W poniższym artykule wyjaśniamy, czym jest działalność deweloperska.
Mieszkania od deweloperów są niezwykle popularne i powstaje ich już tak dużo, że rynek pierwotny przenosi się na obrzeża miast i wsie. Deweloperzy zachęcają do inwestowania, a wiele osób zastanawia się jak zostać deweloperem i zacząć zarabiać na nieruchomościach. Czy można zostać deweloperem bez kredytu i bez doświadczenia w branży, jak zostać deweloperem i co trzeba zrobić, by odnieść sukces na tym rynku, podpowiadamy w poniższym artykule.
Aby zostać deweloperem trzeba mieć przede wszystkim działalność gospodarczą, nie można robić tego jako osoba prywatna. Deweloper nie zajmuje się, wbrew obiegowej opinii, budowaniem bloków i sprzedażą mieszkań. Deweloper pozyskuje kapitał pod inwestycję, ekipę budowlaną, architektów, którzy robi projekt i różne pozwolenia, a także klientów na mieszkania czy domy, które planuje wybudować. Samą budową zajmują się zatrudnione przez niego firmy.
Jednym słowem, deweloper jest przedsiębiorcą budowlanym, który realizuje inwestycje budowlane. Definicję działalności deweloperskiej można znaleźć w ustawie deweloperskiej.
Przedsięwzięcie deweloperskie ma na celu przeniesienie lub ustanowienie na nabywcę prawo własności lokalu mieszkalne, lub domu jednorodzinnego. Zawiera się w nim budowa, i wszystkie czynności które prowadza do jej rozpoczęcia i oddania budynku do użytku.
Deweloper musi najpierw znaleźć odpowiedni pod inwestycje grunt i nabyć go, aby móc zacząć realizować inwestycję. Musi dodatkowo uzyskać wszystkie zezwolenia administracyjne, prawa do projektów czy materiałów.
Obowiązki dewelopera względem nabywcy są uregulowane w ustawie deweloperskiej, której nowa wersja jeszcze lepiej chronić ma nabywcę przed nieuczciwymi deweloperami.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Przede wszystkim deweloper musi posiadać rachunek powierniczy, do czego zobowiązuje go ustawa deweloperska. Na rachunek powierniczy (otwarty bądź zamknięty) wpłacane są pieniądze od nabywających od niego nieruchomości, a dzięki obecnej ustawie deweloperskiej pieniądze wypłacane są albo po oddaniu inwestycji, albo regularnie by ją finansować, ale po spełnieniu przez dewelopera określonych warunków jak postępy w budowie. Chroni to możliwie najmocniej kupujących od nieuczciwych deweloperów.
Deweloper zobowiązany jest również do nadzorowania budowy, kontrolowania jej postępów, ale również po ukończeniu budowy może zlecać wykonanie wykończeń mieszkań.
Obowiązkiem dewelopera wobec kupującego jest również przedstawienie mu ofert w sposób uczciwy, pokazanie prospektu informacyjnego, który zawierać musi konkretne informacje na temat budowy i planowanych terminów oddania, oraz podpisanie z kupującym umowy deweloperskiej. W umowie deweloperskiej, poza ważnymi informacjami o inwestycji i datami oddania kolejnych etapów budowy, wymienić trzeba sposób inwestowania. Jeśli deweloper nie ma kapitału i nie ma kredytu bankowego, będzie mu niezwykle trudno sprzedać takie mieszkania, bo nabywcy nie zaufają, że doprowadzi inwestycję do końca. Przestrzegamy również nabywających, aby bardzo dokładnie czytali prospekty informacyjne i zwracali na punkt o finansowaniu inwestycji i realizację poprzednich inwestycji przez danego dewelopera szczególną uwagę.
Deweloperzy mogą być finansowani dwojako. Po pierwsze przez środki własne, kiedy to sam deweloper pozyskuje inwestorów i pieniądze, opłacając inwestycje, mają własne pieniądze. Finansowanie inwestycji środkami własnymi można również przeprowadzić nie tylko gotówką, ale i oszczędnościach podatkowych, zamrożonym kapitale, amortyzują części zysku, sprzedażą majątku i wieloma innymi źródłami zewnętrznymi jak inwestorzy, emocje akcji i wspólnicy.
Dzięki brakowi kredytu deweloper oszczędza wtedy na odsetkach, które musiałby bankowi płacić.
Drugą możliwością finansowania inwestycji deweloperskiej jest kredyt deweloperski. Aby uzyskać kredyt na inwestycję deweloperską trzeba mieć założoną działalność gospodarcza wpisaną do KRS lub CEIDG oraz posiadać odpowiedni wkład własny. Kredytowana inwestycja zostaje obciążona hipoteką, a jeśli deweloper nie podejmie się np. załączenia promesy do umowy deweloperskiej, to hipoteka przeniesiona zostanie na dany lokal i tym samym nabywcę.
W Prospekcie informacyjnym powinniśmy znaleźć w jego tzw. czeski indywidualnej wszelkie informacje na temat danego mieszkania.
Obecnie jest sfinansowanie inwestycji deweloperskiej jedynie z wpłat kupujących, bez posiadania własnego kapitału. Ustawa deweloperska jest skonstruowana tak, że da się przynajmniej próbować zostać deweloperem bez kapitału lub z bardzo niewielkim kapitałem i finansować budowę z pieniędzy wpłacanych przez ludzi. Możliwe jest być może na rynku, gdzie jest mało konkurencji i wysoki popyta na mieszkania czy domy, dodatkowo deweloper taki musi być bardzo odważny. Musi wtedy zapłacić tylko za architekta, który zaprojektuje budynek, kupno gruntu nie jest wymagane, gdyż można pospadać jedynie umowę przedwstępną na jego kupno i można już na nim budować i zacząć sprzedawać.
Często deweloperzy znajdują rolnika, któremu płacą np. 50 tysięcy zaliczki i zaczynają działać z inwestycją. Jak widzimy, teoretycznie jest to możliwe, ale mało realistycznie i niezwykle ryzykowne.
Im mniej deweloper ma doświadczenia, tym teoretycznie przynajmniej, potrzebuje większego kapitału. Bez doświadczenia zostanie deweloperem, jest równie trudne, co bez kapitału, gdyż banki niechętnie przyznają kredyt deweloperom bez doświadczenia.
Dlaczego tak trudne jest zostanie deweloperem bez kapitału? Załóżmy, że na inwestycję za 20 milionów złotych deweloper przetacza mały kapitał 110 tysięcy złotych, gdyż w ustawie deweloperskiej nie ma nic zakazującego takich praktyk. Deweloper w prospekcie informacyjnym musi inwestycję dokładnie opisać wraz z konkretnymi datami oddania danych etapów budowy. Deweloper musi również opisać w prospekcie, jak inwestycje finansuje. Ludzie niechętnie kupują od osoby, która nie ma kapitału, wiec jeśli mieszkania nie będą się sprzedawać, a pieniądze od kupujących przez to nie będą wpływać na konto dewelopera, to budowa opóźni się i nie będzie szła dalej, jednocześnie deweloper będzie łamał zapisy w prospekcie informacyjnym i błędne koło się zamyka. Dlatego właśnie podejmowanie się inwestycji deweloperskiej bez kapitału jest tak bardzo ryzykowne.
Obecnie coraz trudniej zostać deweloperem, nie tylko dlatego, że przepisy są coraz mniej korzystne dla deweloperów. Dwa lata temu na rynku deweloperskim była hossa i banki dużo chętniej przyznawały kredyty, wystarczyło mieć 10% wkładu własnego planowane inwestycji. Dziś raczej nie dałoby się tak łatwo uzyskać kredytu na realizację inwestycji deweloperskiej. Dziś, aby z sukcesem prowadzić działalność deweloperską trzeba mieć doświadczenie, a dzięki niemu łatwiej uzyskamy kredyt. Dodatkowo wkład własny do kredytu musi wynosić 20-30%, a ciężko sprzedawać bez kredytu bankowego, bo mało który nabywca takiemu deweloperowi zaufa.
Inflacja i sytuacja gospodarcza sprawiły, że ceny drewna i innych materiałów budowlanych drastycznie wzrosły więc koszty inwestycji deweloperskiej również znacząco się podniosły.
Dodatkowo wybuch wojny na Ukrainie sprawił, że popyt na nowe nieruchomości spadł, a obecna sytuacja na rynku nieruchomości jest taka, że coraz mniej osób stać w ogóle na wzięcie kredytu hipotecznego, lub na samo posiadanie jakiejkolwiek zdolności kredytowej, raty kredytu WIBOR drastycznie wzrosły dlatego ludzie chętniej wynajmują mieszkania lub kupują na rynku wtórnym.
Zobacz, co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej.
Każda nieruchomość na sprzedaż powinna takie mieć! Obejrzyj, aby się dowiedzieć.
Warto obejrzeć i dowiedzieć się, dlaczego współpraca z Pewny Lokal to dobra inwestycja.
797 014 014
Zarezerwuj online
