W poniższym artykule wyjaśniamy, jakie zmiany wprowadzi nowa ustawa deweloperska.
Ustawa deweloperska z 2011 roku wprowadziła między innymi jako narzędzie ochrony nabywców prospekt informacyjny, zawierający najważniejsze informacje dotyczące dewelopera, realizującego daną inwestycję, oraz samej inwestycji. Prospekt informacyjny jest dokumentem, stanowiącym integralną część umowy deweloperskiej, obowiązkowo do niej załączanym. Jakie obowiązki związane z przygotowaniem prospektu nakłada na deweloperów ustawa deweloperska i jakie informacje powinny się w nim znaleźć? Zapraszamy do lektury. W poniższym artykule wyjaśniamy, jakie zmiany wprowadzi nowa ustawa deweloperska.
Przygotowanie prospektu oraz jego przekazanie na życzenie strony zainteresowanej zakupem mieszkania lub domu od dewelopera jest jednym z głównych obowiązków, jakie na deweloperów nałożyła ustawa deweloperska z 2011 roku. Do pozostałych regulacji ustawy należy między innymi: określenie trybu zawierania umów deweloperskich (w formie aktu notarialnego), ich treści, obowiązków i praw stron umowy oraz obowiązek zapewnienia nabywcom środków ochrony ich wpłat (rachunek powierniczy otwarty z dodatkowym zabezpieczeniem lub bez niego bądź rachunek powierniczy zamknięty).
Nadrzędnym celem wprowadzenia ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, było zwiększenie bezpieczeństwa nabywców nieruchomości w przypadku transakcji, zawieranych na rynku pierwotnym.
Deweloper zobowiązany jest również do przedstawienia przyszłemu nabywcy lokalu swoich dokumentów rejestrowych, projektu budowlanego, pozwolenia na budowę oraz aktualnego odpisu z księgi wieczystej nieruchomości.
W prospekcie zawarte powinny zostać najważniejsze informacje dotyczące dewelopera, w tym te dotyczące jego doświadczenia, samej inwestycji oraz domu bądź lokalu, będącego przedmiotem zainteresowania kupującego.
Zgodnie z art. 17 ustawy deweloper, przed rozpoczęciem sprzedaży (podaniem przez dewelopera do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego), zobowiązany jest do sporządzenia prospektu informacyjnego, dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego, lub dla zadania inwestycyjnego w przypadku jego wyodrębnienia z przedsięwzięcia.
Kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość?
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
W tworzeniu prospektu brak jest dowolności – jego wzór stanowi załącznik do ustawy deweloperskiej, dzięki czemu żadna z istotnych informacji, które deweloper powinien w nim zamieścić, nie może zostać pominięta. Zgodnie z ustawą deweloperską prospekt powinien zostać przekazany nabywcy jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej wraz z załącznikami, w tym wzorem umowy deweloperskiej oraz rzutem lokalu, będącego przedmiotem umowy.
Uniknij kosztownych błędów! W 60 sekund odpowiedz na 5 prostych pytań, a my powiemy Ci, na co uważać!
Prospekt powinien zostać doręczony potencjalnemu nabywcy na jego życzenie na trwałym nośniku informacji. W przypadku pojawienia się jakichkolwiek zmian w prospekcie, do momentu zawarcia umowy deweloperskiej, deweloper jest zobowiązany poinformować o tym fakcie kupującego. Informacja może mieć formę aneksu do prospektu lub nowego prospektu. Oświadczenie nabywcy, dotyczące zapoznania się z prospektem informacyjnym wraz z załącznikami, jest jednym z wymienionych art. 22 ustawy podstawowych elementów umowy deweloperskiej.
Nowa ustawa deweloperska z 2021 roku, której regulacje weszły w życie 1 lipca 2022 roku, wprowadziła modyfikacje postanowień ustawy z 2011 roku, w tym również dotyczących prospektu informacyjnego. Według nowej ustawy deweloper będzie zobowiązany do sporządzenia prospektu przed rozpoczęciem podpisywania z nabywcami umów rezerwacyjnych.
Dodatkowo przekazanie prospektu przyszłemu kupującemu należy do obowiązków dewelopera, niezależnie od żądania jego przekazania przez nabywcę. Zmiany dotyczą też treści prospektu w jego części ogólnej, a także dodania do niego kolejnego (oprócz wzoru umowy deweloperskiej oraz rzutu kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego) załącznika – szkicu koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z przepisów odrębnych, oraz z istniejącego i planowanego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości).
Kluczowe informacje o prospekcie informacyjnymProspekt informacyjny składa się z dwóch części: ogólnej i indywidualnej.
W prospekcie informacyjnym muszą znaleźć się m.in.:
Nieprawidłowości w prospekcie informacyjnym mogą mieć poważne konsekwencje. Do najczęstszych błędów należą na przykład brak wymaganych informacji, posługiwanie się nieaktualnymi danymi, brak wymaganych załączników, niedopełnienie obowiązku aktualizacji prospektu w razie zmian, a także rozbieżności między danymi zawartymi w prospekcie a treścią umowy deweloperskiej. W takich przypadkach nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej bez konsekwencji finansowych. Chcesz uniknąć błędów? Zgłoś się do nas.
Prospekt informacyjny – obowiązki dewelopera przed i po nowelizacji (2022 r.)
| Element | Wymóg ustawy 2011 | Zmiana od 1 VII 2022 | Co to oznacza dla dewelopera? |
| Moment sporządzenia | Przed startem sprzedaży (umów deweloperskich) | Już przed podpisaniem umów rezerwacyjnych | Prospekt musi być gotowy wcześniej – brak prospektu = zakaz rezerwacji |
| Sposób przekazania | Na żądanie klienta, trwały nośnik | Obowiązkowo wręczyć każdemu zainteresowanemu | Trzeba rozdawać prospekt z automatu, nie tylko na wniosek |
| Załączniki | Wzór umowy deweloperskiej, rzut kondygnacji | + Szkic zagospodarowania terenu i otoczenia (funkcje, strefy ochronne) | Konieczne dodatkowe opracowanie urbanistyczne |
| Zakres części ogólnej | Dane dewelopera, grunt, otoczenie 1 km | Uszczegółowione źródła danych (mpzp, SUiKZP, decyzje WZ) | Trzeba dokumentować, skąd pochodzą informacje |
| Aktualizacja | Informować o zmianach do umowy deweloperskiej | Bez zmian – nadal obowiązek aneksu lub nowego prospektu | Brak aktualizacji = prawo odstąpienia kupującego |
Prospekt informacyjny to podstawowe źródło wiedzy o inwestycji. Pozwala ocenić wiarygodność dewelopera, ryzyko inwestycyjne, standard wykonania budynku i planowane otoczenie. Dzięki temu nabywca wie co kupuje i ewentualne rozbieżności między prospektem a rzeczywistością mogą stanowić podstawę do dochodzenia swoich praw.
Oprócz głównego dokumentu, deweloper zobowiązany jest przekazać nabywcy także:
Wzór prospektu określa załącznik do ustawy deweloperskiej. Powinny znaleźć się w nim informacje dotyczące sytuacji prawno-finansowej dewelopera, przedsięwzięcia deweloperskiego oraz konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie ze wzorem z ustawy deweloperskiej prospekt powinien składać się z części ogólnej, zawierającej informacje na temat dewelopera (informacje dotyczące swojego doświadczenia, zrealizowane inwestycje) oraz na temat przedsięwzięcia i gruntu, na którym jest ono realizowane, oraz indywidualnej. W części indywidualnej prospektu powinny znaleźć się dane dotyczące konkretnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (jego cena za 1 m kw., powierzchnia, standard wykończenia).
W nowym załączniku do ustawy określono też źródła, z jakich powinien korzystać deweloper na potrzeby podania informacji dotyczących inwestycji przewidzianych w promieniu 1 km od nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, zamieszczanych w części ogólnej prospektu. Są nimi między innymi: plany zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach.
Wszelkie nieprawidłowości, związane z prospektem informacyjnym, skutkować będą możliwością odstąpienia przez kupującego od umowy, zawartej z deweloperem. Podstawą do odstąpienia od umowy będzie mógł być między innymi brak doręczenia prospektu przed zawarciem umowy, wprowadzenie w nim zmian bez poinformowania o tym fakcie nabywcy, brak w prospekcie danych lub informacji, określonych w jego wzorze, lub niezgodność danych w umowie deweloperskiej z informacjami zawartymi w prospekcie, lub jego załącznikach.
Niezależnie od informacji z prospektu dla własnego bezpieczeństwa najlepiej jest dodatkowo sprawdzić dewelopera oraz stan prawny gruntu, na którym realizowana jest inwestycja. Można to zrobić samodzielnie, ale najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie w tym zakresie z wiedzy prawników Pewnego Lokalu, którzy kompleksowo zbadają zarówno bezpieczeństwo inwestycji, jak i wiarygodność dewelopera.
Posłuchaj odcinka podcastu o sprawdzeniu dewelopera.
Zobacz, co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej.
Każda nieruchomość na sprzedaż powinna takie mieć! Obejrzyj, aby się dowiedzieć.
797 014 014
Rezerwuj usługę
